Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Hej och välkommen till veckans avsnitt av Investera på höjden, Sveriges största och bästa podd om fastigheter och investeringar. I veckans avsnitt ska vi prata om värderingar och framför allt fastighetsvärderingar.

Det är ett ämne som berör väldigt många, både när man ska låna pengar eller om man ska bedöma till exempel en, ett börsbolag och dess värderingar. Vi kommer att gå igenom lite kryphål, vad som är viktigt att tänka på och hur man ska resonera när man faktiskt ser det här värdet som står på värderingen.

Är det det rätta eller ska man göra sin egen bedömning? Notera att det här är en kortversion av ett avsnitt som vi släpper ut exklusivt på akela.se och när man registrerar sig för vårt nyhetsbrev Bakom fasaden. Nu kör vi i gång. Och med mij har jag min kollega i Akela som har i prinsip byggt upp alla processer och rutiner kring kredithanteringen, både inom Tessin och nu senast i vår utlåningsverksamhet, Erik Nordin.

Välkommen. Tack så mycket. När man tittar på en värdering, vad börjar man med? Vad är det första du gör när du får en värdering? Det första jag gör är väl att titta vem som har utfört värderingen. Och varför gör det? Varför det? Vad gör det för skillnad? Ja men det finns ju ett antal olika typer av värderingar.

En normal, en riktig värdering är utförd av en auktoriserad fastighetsvärderare. Det är en bra utgångspunkt. Men sen finns det också mäklarvärderingar och det är något helt annat. Och det får man ju också ganska ofta. Det får man- Framför allt när det gäller bostäder. Ja, exakt. Det, det får man ofta och de är väl också relevanta och särskilt kanske mer relevanta om det gäller småhus, till exempel, om du ska sälja en villa i ett liksom ett befintligt område och så där.

Men däremot om det är en mark som inte är detaljplanereglerad eller det är andra typer av lite speciella objekt så skulle jag inte fästa så stor vikt vid dem. En mäklare har ju lite andra regler att förhålla sig till också. Och ja, den-- Det är det första jag tittar i alla fall på. Så det är en riktig värdering av en auktoriserad mäklare.

Och det kan man väl säga också att de värderar som-- De krav som banker st-ställer på en värdering är ju att den ska vara-- Att de ska vara auktoriserade av, av samhällsbyggarna. Ja. Eller hur? Ja. Och det är ju i princip de större fastighetsrådgivarna och värderingsinstituten är ju det. Men som du sa, mäklarvärderingar är ju bara en marknadsindikation.

Det är egentligen-- De är inte-- Vad jag vet i alla fall inte auktoriserade. Nej, nej det är de inte. Men å andra sidan, de kan ju egentligen vara mer korrekta, särskilt på, om vi är inne på de här lite mer likvida objekten. Den lokala mäklaren vet nog mer vad liksom ett radhus i, i Täby kommer att gå för än vad en, en auktoriserad värderare vet skulle jag tro.

Så- Men sen är det väl också så att man know, om man har jobbat med det ett tag, så vet man också att en mäklare är ju så att säga kanske mer-- Det är ju ofta någon som vill ha ett uppdrag och de har ju också- Ja. De vill ju också få till ett så högt värde som möjligt, kanske för att kunna... Och det-- Nej.

Och det är också såhär, när man beställer en värdering från, från en värderare så är det inte säkert att de förstår vad den ska användas till. Utan man säger att: "Ja, men jag funderar på att sälja den här fastigheten, det här huset, den här hyreskåken." Och de vill ha förtroendeuppdraget och då kommer de också med kanske en högre värdering än vad är-- Vad som är troligt.

Och jag tycker att när vi har sett på olika exempel, alltså en, där en, en värdering från Forum som är auktoriserad jämfört med en mäklarvärdering. Så på ett objekt-- Det ena objektet så kanske var det runt tjugo miljoner. Och på samma objekt så har de värderat till tjugo miljoner och så har en mäklare värderat till fyrtio.

Och då blir det ju på något sätt att, att man själv måste värdera vad är det troliga? Och- Ja, och det jag tror man ska vara medveten om att liksom alla värderare de är ju inte opartiska. De har fått uppdraget av en, av en säljare nästan alltid och kommer att ge en värdering som oftast är lite för hög eller är liksom i det högre spannet.

Så det ska man medveten om. Så det är ju- Trots det, alltså, alltså trots det att de ändå följer vissa guidelines som då alla som är auktoriserade har så att säga åtagit sig att följa. Och där antar jag utan att ha lusläst de här allmänna villkoren som biläggs varje värdering. Så, så framgår ju, eller först-- antar jag att det står att man, det måste vara en rimlig marknadsvärdering.

Även i dessa tider när det har skett väldigt få transaktioner senaste året så utgår ju värderarna oftast från senaste gjorda transaktioner, senaste liksom mätbara aktivitet. Och den kanske skedde 2021 eller, ja, 2022 också. Men det har, och sen har det inte skett så mycket därefter.

Så att då kommer en fastighet fortfarande anses ha ett värde runt tio miljoner i dag, precis som det hade 2022 och 2021. Fast det verkliga marknadsvärdet kanske snarare ligger på sju och en halv eller åtta i det här exemplet. För det har inte prövats, för det är ingen som egentligen kanske har velat sälja och det har inte gått ut på marknaden och det har inte...

Det verkliga värdet har inte testats live, för det är ingen som har gått ut med sitt objekt. Precis. Och om en värderare kan välja en högre värdering snarare än en lägre så kommer de alltid göra det. För deras kund är ju den som sitter på det här objektet och har, har ett stort intresse av att värdet är högt.

Antingen för att de ska sälja det eller finansiera det eller refinansiera det eller vad det kan vara. De har ju aldrig ett värde av att det ska vara nästan lägre spannet. Så att jag tror så här, det kan också skilja mer egentligen mellan olika värderare än vad det gör mellan en auktoriserad och en mäklare, till exempel, att vissa är ju väldigt, liksom liberala medans andra kanske är lite mer konservativa.

Och det gäller både, liksom mellan personerna som värderar och mellan, tycker jag upplever också mellan de olika värderingsfirmorna. Det har ju vi seen. Alltså ibland, även om det har varit samma värderingsfirma, så har vi lärt oss, vi har lärt oss att känna igen vissa namn som dyker upp i ganska aggressiva låneförfrågningar gång på gång.

Och så att säga, och där blir man också lite försiktig för att man tycker att det kanske, tittar man på en värdering så tycker man att den ligger lite högt. Sen dyker den upp igen med lite, liksom man tycker också att den ligger lite högt. Då börjar man känna igen det här namnet och i slutändan så blir man väldigt skeptisk så fort det kommer en värdering från den personen, även om det kommer från en i övrigt bra värderingsfirma.

Precis så är det. Och, nej men och, och vad gäller namn på firmor som är mer respekterade kanske är väl kanske Forum som den vi brukar använda. De gånger vi tar fram värderingar som också har högst trovärdighet i branschen ska jag säga. Det är den som det är också forum som bankerna brukar använda.

Det ska man lägga till att bankerna godkänner ju i princip alla som är auktoriserade. Men däremot så kan de ju vara lite ifrågasättande och titta noggrannare på en viss värdering för de. På samma sätt som vi så har vi sett väldigt mycket och ibland så tycker man att vissa firmor ligger lite högre även om de får godkänna det.

Men, men de kanske gör en sekundär värdering. De kanske bedömer det själva internt. Storbankerna har ju liksom analysavdelningar som också tittar på casen. Ja, men bankerna gör ju alltid sina egna värderingar utifrån sina egna liksom modeller och sådär. Så att de, de tar ju de här auktoriserade värdera-värderingarna mer som en, en utgångspunkt tror jag.

Men för oss som är lite mer hard lender som ska göra vår egen bedömning, för oss blir de här värderingarna viktigare. Så är det. Och då finns det vissa firmor som man har ganska högt förtroende för och vissa som man inte har nästan något förtroende för. Det finns ju en firma som vi har stött på ett antal gånger på västkusten va.

Som vi varje gång har framfört som helt orimliga värderingar. Så då vågar man ju inte göra den affären liksom. Så att även som kund har man nog att känna på att komma med en värdering som känns rimlig. För att den som tar det här kreditbeslutet skaffar sig en egen uppfattning på ett eller annat sätt.

Antingen genom att man, man kollar statistik, försäljningsstatistik i området. Man kollar vad köptes den här fastigheten för. Jag menar om, om den som vill finansiera det här har köpt fastigheten för en månad sedan för ett helt annat pris så blir man ju rätt skeptisk. Och det är väl därför bankerna generellt sett aldrig lånar ut på en värdering.

Alltså de tittar alltid på förvärvspriset, även om man har en högre värdering. Det är väldigt svårt för-- att få en högre, alltså komma upp. De utgår från det, även om det skulle visa på tio miljoner högre så kommer de aldrig använda det värdet när de, när de ställer ut lånet. Exakt så. Nej men sen, sen finns det ju utöver att kolla förvärvspriset så man kan kolla lite vad ligger taxeringsvärdet på.

Kan man ha en indikation? Är det, är det otroligt mycket lägre än förvärvspriset så kanske det är något skumt där. Som vi var inne på, jämför liknande objekt om det finns. Slå en signal till en lokal mäklare och se vad de tycker. Så att det, det tycker jag egentligen är väl det, det bästa tipset. Att utgå från en auktoriserad värdering och sedan stämma av med någon mäklare som man känner att man kanske har någon hyfsad kontakt med eller som man kan prata med i alla fall för att få en- För så brukar det vara för oss.

Jag tänker att när vi tittar på ett case så är det oftast att, att man behöver ofta en värdering att utgå från. För de liksom lägger basen för hur... Har det skett transaktioner i närheten? Ungefär vad bedömer de det till? Och tror man att det är en konservativ värdering eller om det är en offensiv värdering?

Ochen börjar man försöka triangulera det här och verifiera. Liksom är det rimligt? De här andra transaktionerna, var de liknande? Om man försöker få fram data om det. Och sen sitta och kolla på Hemnet, Booli, titta på Objektvision. Finns det objekt ute till försäljning? Prata med mäklare och det faktiska priset man kan få det för.

Så det är väldigt mycket verifieringsarbete. Men, men ofta behöver man värdering för att utgå från. Nej men att och utgå-- Det är väldigt svårt att bara sätta sig med ett blankt papper och sen så börja titta på ett. Förutom när det gäller bostäder. För jag tycker att en privatbostad är betydligt mycket mer.

Ofta har man betydligt mycket mer data. Man kan kolla på avslut på, på Hemnet och jobbar man bara med... Alltså där tycker jag vi ganska snabbt utan att ha une värdering kan, kan göra en bedömning. Och det gör banken också. De har ju sina modeller och gör- Där, där sker det ofta avslut flera gånger per år under lång tid.

Så där kan man ju följa egentligen, liksom bara genom en enkel sökning. Vad har de här villorna gått för från 2010 och framåt eller 2005 och framåt? Nej men det, det mest lura är ju så klart de här lite speciella objekten. Liksom vad är det här industritomten? Vad är den värd? Där blir man ju lätt lite mer konservativ.

Och där kan det vara svårt. Det kan vara svårt. Ett tips där är att man titta på, det kan inte finnas några jämförbara objekt. Men vad har, vad säljer kommunen sin råmark för i andra delar av stan? Och vad kostar en sån här industri-, industrifastighet utan någon byggnad på som i det här fallet som jag tänker på i en liknande stad i samma del av landet och så vidare.

Då kan man förstå att det ska ligga ungefär runt de här kronor per kvadrat. Så kan man liksom bilda sich en uppfattning. Sen får man ta ett konservativt beslut därifrån. Ganska ofta så är det också och ti-- det är väldigt stor skillnad på en privatfastighet, en bostads-, en villa, ett radhus, eller om det är en BRF eller om det är en, en industrifastighet med hyresgäster.

Då måste man också titta väldigt noga på hyresgästerna, löptid på hyresavtalen. Och det framgår ju oftast i värderingen ganska tydligt liksom hur långa avtal man har. Men det är inte alltid det framgår eller man får en förståelse för hur stark hyresgästen är. Alltså är det en, en enskild firma som har hållit på i ett år eller någon som har funnits länge med en stark balansräkning.

Man vet att man kan vara säker. Så att det är ju, man måste ganska djupt för att verkligen förstå flödena, från de hyresgäster som finns i fastigheten. Och det där ser man ganska ofta att une fastighet som framstår som att ha ett lite högt värde, att värdet egentligen kommer från ett ganska generöst hyresavtal.

Och då blir det vem står för det hyresavtalet? Så länge har det, är det närstående bolag till exempel? Är det ett helt externt? Och om det här inte finns kvar inom ett år, vem tar över då? Finns det någon annan att hyra ut till på samma nivåer? Och gör det inte det, ja men då har ju liksom, utom de har hyrt, hyrt för dyrt helt enkelt.

Då är ju fastighetsvärdet helt annat. Så att- Och där som exempel, för något år sedan eller två så kollade vi på att köpa livsmedelsbutiker, mindre ICA-handlare eller Coop-handlare och den typen. Och där har du oftast väldigt starka avtal. Men problemet där, är det ett för kort avtal, så, så är ju frågan vad händer med den fastigheten?

Det är ju, den är ju väldigt anpassad för livsmedelshandel och är det en mindre ort som kanske har haft en stark ICA-handlare tidigare och de lägger ner på grund av lönsamhetsskäl eller såhär. Vem tar efter då? Och det kan man ju se på de här gamla ICA-butiker. Det är ofta någon kiosk som tar över någon liten när-- Matextra-butik som har svårt att få lönsamheten.

Och där har du ju så klart en betydligt svagare hyresgäst om du ens hittar någon. Medans många andra fastigheter kan ha en sekundär användning alltså när man tittar på liksom att ja men här är une industri- ett industriskal och där kan man stoppa in många olika typer av verksamheter. Och det- Och, och att det, det är ju i de här ma-mathandelsexemplet här.

Det är alltid ett litet AB utan någon balansräkning som hyr. Det är ju, det är inte Ica Sverige. Om de inte i vissa fall har en, en borgen från-- Det har vi sett i vissa fall. Det kan hända, det kan hända. Och det är också viktigt. Så att, så ibland är det jättesvag motpart. Och sen så har du en stark, stark moder.

Och det var ju egentligen alla de här padelhallarna som gick i konkurs. Det var ju egentligen så de sålde sina, alltså fastighetsägare som hade starka avtal med lokala padeloperatörer, men som hade moderbolagsgaranti från, från det bolag som var backat av Private Equity eller Triton som hade gått in.

Det var ju så de fick finansiering och det var ju så de lyckades sälja många av de fastigheterna. Men där visade sig att modern var inte så stark som det framstod. Ja men man-- Det blir ju som alltid en liksom helhetsbedömning. Men det jag tror man ska vara medveten om också att en, den här fastigheten som är värd det här huset, villan då, som är värd tio miljoner.

När det väl går söderut och är une massa problem så kommer också värdet på tillgången att påverkas. Om det blir liksom une utmätning av exekutiv försäljning eller vad det kan vara. Man får inte toppriser i de lägena liksom. Det kommer inte vara någon som stylar huset vid försäljningen. Det kommer inte vara några fräsiga bilder eller någon bra mäklare, utan det kan ju i värsta fall ligga ute på Kronofogdens hemsida och ska säljas där.

I värsta fall. Och där får man utgå från att de som är då också spekulanter där, de kommer inte betala toppriser utan det är lite mer opportunistiska köpare. Plus tycker jag också att jag själv skulle ha en rabatt om vi nu pratar fallet villa till exempel. Om jag vet att det är någon som blivit vräkt från sitt hem och jag ska flytta in i det hemmet så finns ju alltid skräcken att de dyker upp på tröskeln igen.

Man vill ju ha någon typ av rabatt för att man flyttar in i ett hus. Du och jag var ju faktiskt une gång på une villavisning i Bromma och då var det ju, den gick ju inte sedan vidare för det löste sig på något sätt. Men där var ju syskon eller närstående som bodde vid huset bredvid eller på tomten som stod och skrek åt alla som var där på visning i princip och sa att, ja betedde sig inte så trevligt.

Hotfullt. Hotfullt ja. Och det är klart att vill- det fanns nog säkert någon spekulant som var beredd att köpa det och konvertera och försöka sälja igen. Men de som ville köpa det för att bo där försvann nog ganska snabbt. För den rabatten- Ja, det var också smutstvätt på golvet och une halväten macka på vardagsrumsbordet.

Jag förstår, men det kan ju också vara- Och disk som låg framme och sådär. Det är klart att du betalar inte sista toppkronan på ett sådant objekt, utan det luktar lite dåligt och det fanns ingen mäklare och det var, det var inte mycket som kändes bra där. Så det är klart att där tappar du ju snabbt dina, den här equity-kudden på trettio procent då om vi säger att du belånar till sjuttio.

Den är ju borta bara i och med den där brödkanten egentligen.

Den här podden görs i samarbete med Akela Realkredit, där man som fastighetsägare kan belåna sin fastighet, få ut kapital snabbt och enkelt från une miljon upp till hundra miljoner kronor. Gå in och ansök på www.akela.se/realkredit. Är du investerare och är intresserad av att få tillgång och exponering mot det här, den här typen av lån? Gå in på akela.se och läs mer om hur du som professionell investerare kan vara med och investera tillsammans med oss.

Finns det något annat som man också hajar till på så fort man ser? Det är ju när det står särskilda förutsättningar i värderingen. Vad är det för något? Ja men det är ju just särskilda förutsättningar. Alltså sånt som värderaren utgår från. Och det kan ju vara till exempel att bygglovet har vunnit laga kraft eller att detaljplanen vunnit laga kraft.

Att det inte finns miljöbelastningar och så vidare. Eller då att, att ett framtida värde att man utgår från att den här grandiosa fastigheten är färdigbyggd, redan. Så att jag tycker liksom att nybörjarmisstaget är väl att man bara kollar på värdet och ser att den här fastigheten är värd fyrtio miljoner.

Men man missar detaljen att marken är värd tvåhundratusen och ingenting är byggt än. Nej men sen-så ytterligare une är ju till exempel att man kanske har une hyre-- alltså du har une kommersiell fastighet med olika hyresgäster, men att hyresgästen ersätts med une fiktiv hyresgäst. Och säger såhär: "Ja, men vi har hyrt ut den till de här hyresgästerna.

De betalar såhär mycket hyra och de har löptiderna. Men vi tror att marknadsvärdet är eller vi tror att marknadsvärdet på den här typen av hyresavtal är betydligt högre." Och då ersätter man dem med fiktiva hyresgäster och säger att med marknadsanpassad hyra. Det går inte att höja just nu, men skulle vi få in dem så kommer värdet bli det här.

Och det känns som ett vanligt trick för att kunna jacka upp hyresvärden ordentligt. Ja, ofta så nämns inte det där specifikt. Det är ingen stor varningsflagg för det där ofta, utan jag skulle nästan alltid. Man ser också att man utgår från att nuvarande hyra annars är marknadsmässig, trots att det kanske är närstående som, som hyr.

Det kanske ägaren som hyr det för sin egen verksamhet. Och det är klart att om du kan betala dubbla hyran i din verksamhet och därmed få upp värde på fastigheten med tjugo gånger den överhyran. Så vi-- Det finns ganska tydliga incitament hur man ska göra det inför une refinansiering eller försäljning.

För det där tycker jag, jag skulle säga att det är nog det svåraste tycker jag att bedöma när någon ska köpa någonting eller har köpt någonting för sin egen verksamhet. Att kunna hitta une rimlig värderingsnivå på det. Det man kan utgå från är okej, vad, vad är man villig att betala själv? Alltså så att säga.

Man-men har man une hög belåning så kanske man inte går in så mycket, men att man tycker ändå att det är värt det jämfört med att betala till une extern, att-att hyra une lokal. Men det är jättesvårt att bedöma vad den faktiska marknadshyran är, framför allt om det är lite-- det är beroende på mikroläget.

Man kanske inte har stenkoll på vilken del av Malmö man ska vara i eller hur långt ifrån Malmö är bra läge när det gäller den här typen av lokaler. Är det för långt ifrån eller är det perfekt? Alltså där tycker jag man, tycker i alla fall vi två när vi sitter och diskuterar oftast inte landar i någon slutsats direkt, utan det...

Nej, och där får man titta på liksom grannfastigheterna och hur det ser ut i vad man tror är jämförbara delar av-av stan och så där. Och jag tycker det absolut svåraste kanske att värdera är väl ganska speciella fastigheter långt ut på vischan. Du-du sitter med une jättefastighet mitt ute i någonstans i Sörmland kanske, där man bedriver någon sorts tryckeriverksamhet som vi såg vid något tillfälle.

Den här verksamheten går, går jättebra, långt tidresultat och så vidare, men det är lite svårt att se exakt vem som ska ta över den här fastigheten eller vilken fastighet som ska bedrivas i den här om det här går vägen. Så överhuvudtaget, det kan vi också nämna att fastigheter med une enda hyresgäst har ju une inneboende risk jämfört med fastighet med många skilda hyresgäster.

Och det är väl därför att det är därför också vi gillar hyresfastigheter. För att det, där har du inte den exponeringen mot une och samma hyresgäst som du har i till exempel une stor industrikåk ute på landet med une enda hyresgäst. Jag tycker det är svårt att bedöma och, och alltså det . Ofta landar med att man kör runt med Google Maps runtomkring området för att se finns det andra företag i närheten.

Inte på den adressen men i närheten och se finns det andra verksamheter eller är det helt ute på vischan där det råkar. Liksom de som hade verksamheten tidigare hade lokalen för sin verksamhet, råkade bo i närheten och så placerar man sig där. Men det kanske inte finns så många andra tagare i det närområdet.

Och då åker de omkring på de här småvägarna för att hitta andra liknande anläggningar för att se om det är faktiskt ett bra läge. Just för att ja det är närheten till une större stad eller vad det kan vara för nåt. Det tycker jag överhuvudtaget är ett bra, bra knep. Alltid börja googla. Det kostar ju ingenting att åka runt med Google Maps och titta in området, titta in fastigheten.

Alltså innan man går djupare och åker dit och besöker. Att man, man får ett bra bild bara igenom att kolla på Google Maps till exempel och kolla priser runt om. Hur fastigheten ligger jämfört med andra och så vidare. Kolla ja, Boliga och Hemnet eller vad det är Objektvision eller vad det kan vara. Exakt, och det var ju till och med jag innan sommaren här när vi satt och jobbade och tittade på några case.

Då var det ju att, att då var ju Google Maps från juni 2023. Alltså att vi, där behövde vi inte åka och titta på det. För vi såg hur långt man hade kommit i början på juni. Det här var i slutet på juni och det var så pass nya bilder att det där behövde liksom inget platsbesök på. För man såg att de hade kommit väldigt långt i det och man kunde bedöma vad som var klart och vad som inte var klart.

Och om man tittar på förvärvspriset, för det är väl egentligen det enda verkliga värdet som man kan utgå ifrån vad någon har köpt det för nyligen eller långt tillbaka i tiden. Då har man i alla fall une utgångspunkt. Och hur hittar man det? Ja, men det är ju också offentliga uppgifter. Enklast är ju egentligen att ladda ner FTS-uttaget hos Lantmäteriet.

Det man ska vara lite uppmärksam på är ju att ganska ofta i kommersiella fastighetstransaktioner så paketeras ju fastigheterna. Så man säljer ner dem till ett taxeringsvärde eller bokfört värde. Och där, då kommer, kommer fastighetsvärdet framstå som lägre än vad det är av skatteskäl och- Och hur vet man?

Det går inte ens att veta? Nej, det kan du inte veta utan att egentligen luska lite grann i det. Men det kommer i alla fall inte vara högre än vad det riktiga marknadsvärdet är. Så att om man tar, om man tar, om, om man tar, tar som utgångspunkt vad det är köpt för så kommer man inte... Ja, man kommer inte landa för högt i alla fall.

Om man ska sammanfatta lite då, så skulle jag säga att titta på vem har utfört värderingen. Det är väldigt stor skillnad på de olika värderingsfirmorna. Det är... Håll utkik på särskilda förutsättningar. Alltså, vad har man antagit för värden i det här, i den här värderingen för att den ska, för att värdet ska stämma.

Så läs det noggrant och bilda une egen uppfattning. Och sättet att bilda une egen uppfattning på det är genom att hitta s-, ja sekundärdata på olika sätt. Om det nu är Hemnet, Objektvision, titta på liknande objekt som är ute. Tänk också på att byggfasen, framför allt i det här konjunkturläget, är väldigt, väldigt svårt att värdera.

En- under fasen ett bygge sker, vad är det faktiska värdet? Om jag får lägga till une sista sak där att just i, i byggvärderingen också, där tar man ju fasta på ett värde som har uppstått först när kreditrisken nästan är borta. Det vill säga att när huset väl står på plats, då, då är det värt fyrtio miljoner eller trettioåtta eller fyrtiotvå, vad vet jag.

Men då är ju kreditrisken också väldigt låg. Det är ju under själva byggfasen som risken föreligger, kreditrisken föreligger och där är oklara värden. Och var inte rädd för att lyfta lur och prata med mäklare, prata med folk som kan ha kopplingar till det här bygget eller vad det nu kan vara for någonting för att göra den bedömningen.

För folk pratar mer än man kan tro. Tack.