Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

När jag tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman Idag ska vi prata om hur man köper eller hur man hittar undervärderade fastigheter. Det vill säga i det här klimatet så pratar ju alla om att det finns mycket lägen. Man borde, det är nu man borde kliva in i marknaden.

Alla säger, eller alla har pratat senast om att ja men det var ju vid finanskrisen man skulle shoppat runt, både på bostadssidan men också på kommersiella fastigheter. Och de som gjorde det har det gått väldigt bra för. Men nu står vi här i ett läge där det kan finnas väldigt stora affärsmöjligheter.

Men hur hittar man dem? Är frågan idag. Notera att det här är en kort version av ett avsnitt som vi släpper ut exklusivt på akela.se när man registrerar sig för vårt nyhetsbrev Bakom fasaden. Med mij idag för att prata om det här, Erik Nordin. Ni känner igen honom sedan tidigare, min kompanjon inom Akela.

Hur ska man tänka? Det är inte lätt. Man får ju facit i efterhand som sagt. Det finns många, många exempel också på köp som har kanske gjorts i rätt tid, men när man köpt fel typ av objekt som inte har fallit så väl ut. Minns till exempel flyktingkrisen där 2015 då det var högkonjunktur på att köpa olika typer av såna där konferensgårdar ute i Dalarna eller ute i skogen och sådära.

Och det var en väldigt bra affär för att det där kunde man hyra ut till Migrationsverket med på väldigt lukrativa kontrakt, men de var korta. Och sen avtar den här migrationsvågen och de hära, ja, de här husen återgår liksom till sitt tidigare värde, det vill säga nära noll. Ja, eller kanske ännu, ännu lägre värderade.

För många har ju blivit ganska nedgångna eftersom de användes väldigt, väldigt intensivt under en kort period och kanske också ställdes om i viss del för att kunna hantera större mängder med personer. Och det, vi tittar på också en del fastigheter när vi har varit ute och tittat på där det har, ja, de har lämnats vind för våg när de ställdes om och kanske svårt att göra någonting med.

Ja, men det är väl precis som på börsen också. Även om det är en börsnedgång så gäller det liksom att köpa rätt objekt. För köper du fel så spelar det liksom ingen roll om det är billigt eller inte. Och vi har ju försökt bena ut här egentligen, vad finns det för olika typer av köp man kan göra?

Antingen att man köper någonting för att flippa. Och att flippa, det gäller att köpa någonting, göra om det och sen så sälja det snabbt därefter. Köpa det för långsiktig förvaltning. Ja, det är som det låter. Man köper någonting, vill egentligen få en avkastning på det egna kapitalet, få hyresintäkter löpande.

Eller då om man köper en fastighet med ett visst användningsområde som man sedan vill ändra till ett annat. Eller kanske ändra någonting i fastigheten som gör att man kan hyra ut den till en annan hyresgäst. Det är väl egentligen de tre kategorierna vi tänkte prata om idag. Stämmer. Om vi börjar med att flippa, vad ska man tänka på där?

Hur hittar man ett bra läge att köpa när man ska flippa någonting? Ja, jag tycker ju att det här kanske är liksom den svåraste kategorin av de här tre. För det handlar ju nästan bara om att pricka marknaden och det är ju svårt. Vill man ändå göra det så skulle jag väl sikta på att köpa i likvida lägen i alla fall.

Att köpa någonting som ganska enkelt går att sälja sen när marknaden förhoppningsvis vänder. För risken är att köper du väldigt billigt på en illikvid ort så kommer den, det objektet vara lika illikvitt även fast marknaden vänder. Nej men sen får man ju bara fundera vad man baserar sin analys på.

Att bara göra analysen att makron är svag, bostadspriserna har gått ner femton procent och sen gå all in på det, det är ganska dålig analys för det. Man vet ju inte, det kan ju gå ner trettio procent till. Det vet man inte. Det man kanske hellre skulle kunna göra de här affärerna för att man känner att säljaren är pressad.

Priserna har gått ner, räntorna har gått upp. Det kommer att finnas många forcerade säljare och att kunna göra en ovanligt bra affär därför bygger på en starkare analys kan jag tänka. Men hur, om man nu ska flippa någonting, det är ju svårt i en sådan här marknad. Det gäller väl i alla fall när vi är i det marknadsläget vi har i dag att du måste tajma marknaden vid försäljningstillfället.

I en väldigt stark marknad så framför allt om man tittar på bostadssidan så var det ju vanligt att man köpte i princip vad som helst. Renovera upp det och så fick man en marginal på det för att marknaden hela tiden gick uppåt, utvecklades starkt och det fanns alltid en köpare som tog vid. Men där är vi inte i dag.

Det finns inte alltid en köpare i dagens objekt. Gäller det att försöka hitta ett objekt som köpare i dag bortser från? För vissa transaktioner sker ju om man tittar på bostadssidan till exempel. Och sen försöker man göra någonting med den som gör att den sticker ut. Eller är det också för att köpa någonting nu som är likvitt i en lite mer normal marknad och man måste också kunna sitta på det ett tag innan man får i väg det?

Ja, man ska nog i alla fall ha kapacitet att sitta på det tills marknaden har vänt. Jag menar, se på den här uppåtmarknaden vi haft i trettio års tid. Skulle kanske kunna få en marknad som går ner under nästan lika lång tid. Så att jag tror man ska nog tänka sig för innan man köper någonting bara för att flippa.

Men förutom då kanske om man kan köpa väldigt, till ett väldigt förmånligt pris för att man har en säljare som verkligen måste ta sig ut ganska snabbt. Men då ska du väl helst sitta på egen likviditet så att du kan göra den affären väldigt snabbt också. För att annars kommer du bli konkurrensutsatt som köpare också.

Odet är betydligt svårare kanske i den här marknaden också att finansiera sig med bank. Det är ju, är det ett objekt som andra tycker är mindre intressant så är det också svårare att få med sig banken vid ett sådant förvärv. För de kommer vara precis lika skeptiska som de andra köparna som inte har köpt det.

Ja, ja, och jag menar generellt sett så tror jag å ena sidan att det var kanske ett better läge att sälja för att eller köpa för att sen sälja under en bra marknad för att när marknaden ständigt gick upp så kunde man köpa nästan vad som helst och sedan sälja för ett högre pris. Kanske efter någon liten enklare renovering eller facelift.

Men i dagsläget så kanske du blir sittande på grejerna på ett helt annat sätt. Att jag ska vara mer skeptisk till att göra den typen av affär nu än även om priset är lägre på samma objekt, så skulle jag kanske hellre ha gjort det då än nu ändå. Sista som jag bara tänkte på förra kategorin kanske bör nämnas också att om man köper för att flippa och du gör det i ett aktiebolag så måste du hålla koll på lagfartskostnaden.

I alla fall om det är en fastighet, inte bostadsrätt då. För den tillkommer med fyra komma tjugofem procent. Så att du ska ha ganska mycket luft i kalkylen för att du ska kunna räkna hem det där med tanke på det. Och vad skiljer det sig från om du köper som privatperson? Privatperson ligger väl 1,25 om jag inte minns fel på fastighet, men bostadsrätt är det ju noll då.

Där finns det väl ofta en liten administrativ avgift bara till föreningen som är på någon tusenlapp eller så. Men just att ska du köpa en fastighet i ett aktiebolag så, det bränns borta mycket transaktionskostnader. Och utöver den stämpelskostnaden så tillkommer det ju mäklare, mäklaravgifter och så vidare.

Så att man ska han en bra marginal för att ge sig in i den businessen. Om man nu inte köper någonting som redan är paketerat i ett aktiebolag vill jag säga. För då tillkommer inte den utan du köper då själva bolaget och du betalar inte någon stämpelskatt eller?

Den här podden görs i samarbete med Akella Realkredit, där man som fastighetsägare kan belåna sin fastighet, få ut kapital snabkt och enkelt från en miljon upp till hundra miljoner kronor. Gå in och ansök på www.akella.se/realkredit. Är du investerare och är intresserad av att få tillgång och exponering mot det här, den här typen av lån?

Gå in på akella.se och läs mer om hur du som professionell investerare kan vara med och investera tillsammans med oss.

Om vi går vidare då till den andra kategorin, förvaltningsfastigheter eller om man ska äga någonting för långsiktig förvaltning. Vad är det bättre i det här läget tycker du? Ja, det skulle man väl kunna tycka. Att köpa nåt, liksom priserna på den typen av förvaltningsobjekt har ju varit extremt nedtryckta under många år.

Har du köpt i centrala lägen i mellanstora städer så kanske du har haft en direktavkastning på tre och en halv, fyra procent max. Och det är klart att i dagsläget så bär ju inte ens den avkastningen dina räntekostnader och verkligen inte räntekostnader plus amorteringen. Nu vet jag inte vad som händer med priserna där, om det har rört sig så mycket.

Jag tror inte att det har gjort det än, men det är klart att kan du köpa någonting nu som redan i dagsläget bär räntor och amorteringar och driften så finns väl alla möjligheter att det där kan bli rätt bra på sikt. Men, jag skulle nog inte ha köpt någonting med en negativ direktavkastning så att säga.

Så att man ska nog hitta någonting som ger en minst sex, sju procent i alla fall direktavkastning för att det ska vara intressant skulle jag tycka i alla fall. Det bygger in en sårbarhet också om du köper någonting som du kommer förlora pengar på varje månad och bara vänta på att räntorna ska gå ner.

För man vet ju inte när det sker. Men absolut, det är väl i såna här tider man ska köpa förvaltningsfastigheter tycker jag, för att kunna få en riktig bra värdeökning på dem när räntorna sen vänder ner. Det finns ju annars igen, i alla fall inte den erfarenhet vi har de senaste ett, ett och ett halvt åren.

Marknaden har ju inte gått ner särskilt mycket och det bygger väl framför allt på att man inte har alltså det har inte funnits några säljare för att man sitter och håller på det bestånd som finns. Förutom då de lägena där det finns stressade säljare. Och det är klart, händer det någonting, alltså händer det någonting med de stora fastighetsbolagen, SBB börjar rea ut eller behöver kränga ut, så kommer det kanske slå på marknaden och de nya priserna anpassar sig och det kommer ut andra, man säger man accepterar den nya prisnivån och objekten börjar, alltså försäljningen börjar komma i gång igen.

Men det är väl lite samma sak som du var inne på första kategorin, att det är ju framför allt stressade säljare där man kan göra de riktigt bra affärerna. Nej, men jag tror att man får nog dela upp också på fastighetsägare som har ägt sina fastigheter under lång tid eller de som är ganska nya på marknaden.

Om man ser till dem som han ägt sina fastigheter i tio år eller mer så är de relativt, eller ofta ganska, har begränsad belåning på det där. Och har du inte så mycket lån, ja då kommer du antagligen inte sälja dina fastigheter till någon typ av reapris, utan då väntar du väl in den här vändningen.

Det är klart, de som har gått in tungt under 2021, 2022 och som hade en sjuttioprocentig belåning då och köpte på direktavkastning fyra procent. För dem är det tufft. De förlorar nog pengar, i alla fall kassaflödesmässigt varje månad. Så att förr eller sena kommer väl deras buffert ta slut och de kommer behöva sälja.

Så att det är nog där man ska leta hos relativt färska investerare. De är ofta kanske lite yngre, har lite mindre erfarenhet och kommer ha lite svårare att parera det här nya ränteläget också. Sen kan man lägga till också att många, och det var ju det många har gjort senaste åren, att du har köpt kanske lågt värderade enligt den tidigare marknadens prissättning och jobbat med förädlingar.

Och det har ju vi sett också att man har köpt nästan fallfärdiga kåkar ute i landet. Du snickrar, du kan göra mycket själv. Du köper någonting som ingen vill ha. Inget stort fastighetsbolag vill ha det, ingen lokal för det har dåligt rykte. Sen går du in och jobbar igenom det här huset eller det här beståndet själv, lägenhet för lägenhet.

Kan ta ut lite högre hyra. Det som också är intressant är ju kanske på mindre orter när du kan få, alltså det rustar upp det till en standard som inte finns på den orten, vilket gör att det blir, den hyran du sätter kanske är relativt sett ganska hög om man tittar på den befintliga. Men de som har råd att betala vill ha den standarden, vilket gör att du faktiskt kan få en otrolig värdeökning på ett sådant objekt och kanske då kan till och med om du köper det, förvärvar det med egna pengar eller lite dyrare lån, sänka, refinansiera det med en bank när du kan visa på, även med de räntenivåer som finns i dag.

Men du har fått upp hyresnivån så pass mycket att du kan, du kan finansiera med en bra bankbelåning. Och då ta tillbaka de pengarna som du har stoppat in från början. Nej men och jag tycker bra poäng det där med att kan man göra ganska mycket själv. Det har ju du och jag egen erfarenhet av att det kan vara ganska svårt att få snurr på ett bestånd om man sitter för långt ifrån.

Om, även om beståndet är relativt stort. Och men du behöver ändå någon typ av fastighetsförvaltning och felavhjälpning och nyuthyrning och så vidare. Så att det, jag tror att ekonomin i fastighetsförvaltning, liksom av bostäder, i alla fall om det inte är ett gigantiskt bestånd, det är ju att kunna göra ganska mycket själv.

Du har mycket att tjäna på om du kan göra egen snöskottning, om du tycker det är kul och felavhjälpning och så vidare, hantera hyresgäster. Behöver du ta in någon fastighetsförvaltare externt som du betalar plus moms som du inte får dra av för varje enskild händelse. Det rinner i väg för mycket. Det där är svårt att få ihop.

Och jag menar, och det diskvalificerar ju många fastighetsinvesterare också. De flesta som har kapacitet att köpa hyreshus, de drömmer inte om att ordna, ordna stopp i avloppen själv, utan de vill att någon annan gör det och ser mer som en finansiell placering. Men det är ganska svårt. Det var svårt till och med i en lågräntemiljö.

Det är inte lättare nu. Ja, och det blir betydligt svårare att få ihop kalkylen. Det är väl den direkta slutsatsen. Ja, då sitter man och går på schablon och tänker att man räknar bara fyrahundrafemtio kronor i drift och underhåll per kvadrat och år. Och så gör man en schablon på det och sen så hamnar man i någon liksom glädekalkyl som inte håller.

För det helt plötsligt kostar snöskottningen massor och de här fyrahundrafemtio går inte alls ihop för att elpriserna har gått upp och så vidare. Så att det jag vet att flera banker har höjt den här, den här tidigare schablonen fyrahundrafemtio ligger väl snarare på, jag vet att vissa banker pratar om sexhundrafemtio nu.

Alltså de har gjort lite översyn. Det här är mer hörsägen, men, men det har ju pratats bland banken om att man ska höja. Den har legat väldigt länge på drift och underhåll på fyrahundrafemtio per kvadratmeter och den har ju i princip alla räknat med. Både banker, kanske inte mäklare, de har varit nere och snorat på sådant som har passat dem för att få upp ett bra pris.

Meb fyrahundrafemtio har varit någon form av standard och det börjar diskuteras efter stora analyser på om man tittar på vad fastighetsbolagen faktiskt har haft för driftskostnader om man ska öka upp den där. Och då har vi snackat om, varit snacka om femhundra, femhundrafemtio, upp till sexhundrafemtio tror jag.

Och det slår ju enormt mycket på en driftskalkyl så klart. Ja, och sen så gäller det också att även det det kan vara lockande att köpa sådana här förvaltningsfastigheter på lite sämre orter för att, ja, men det ser betydligt trevligare ut. Du kan det är låga kvadratmeterpriser, direktavkastningen ser hög ut.

Men det man ska räkna med är ju den här omflyttningen på mindre orter där det inte finns ett naturligt underskott av hyresrätter. Och du kanske kan köpa en bostadsrätt för tiotusen per kvadrat eller åtta. Du kan köpa en villa för en miljon. Då får du en ganska dålig kvalitet på hyresgästerna. De som betalar då sjutusen kronor för att bo i din ganska sunkiga trea, det kommer inte vara några bra hyresgäster.

De kommer kanske inte ha något jobb, de kanske förstör, massa problem med dem, betalar inte hyran och de kommer att flytta ofta om de tycker det är för dyrt också. Det blir nedåt press på hyrorna. Så att då kan det helt plötsligt stå i ett läge där du kanske bor trettio, fyrtio mil ifrån det här beståndet och sen har du en omflyttning på femtio procent på ett år.

Det är inte så kul. För varje omflyttning ska in och det ska inspekteras och det ska fotas upp på den nya hyresgästen. Särskilt om det är underskott kommer att ha massa krav på standard också för de vet att de kan få en annan lägenhet. Så de kommer att kräva att det renoveras och så bor de ändå där i bara tre månader eller sex månader innan de flyttar.

Det kostar pengar. Och det här har du och jag fått prova på i lite olika former som fastighetsägare. Det stämmer. Det tredje kategorin då, ändrat användningsområde. Vad är det för någonting? Nej men här tänker vi både här kanske ofta är den bästa affären att man identifierar en fastighet som man kan, ja, man kan använda till något annat än vad det används till i dagsläget.

Det behöver inte vara något jätterevolutionerande. Det kan vara en enkel sak som att en kommersiell fastighet där man kan få in en bättre hyresgäst som betalar mer. Och eller att man kanske bara förlänger kontraktet så att det är ett längre kontrakt än vad det var innan. Sen kan det vara en detaljplaneändring eller om det gäller bostäder kanske man kan ombilda från hyresrätter till bostadsrätter och så vidare.

Så att här finns det ofta ganska, här finns det bra affärer att göra för att nuvarande ägare kanske inte riktigt förstår vad man skulle kunna ha den här fastigheten till. Förstå att det här är ett väldigt bra logistikläge som skulle kunna användas på olika sätt. Eller har riktigt koll på att det snart kommer en batterifabrik här i närheten.

Det kanske de har mer koll på. Men att se, se in lite grann i framtiden. Man kanske kan stycka av en del, är det en villatomt kanske man istället för en villatomt kan göra till tre villatomter och så vidare. Så att här kan man göra ganska bra affärer med. Sen behöver du riva detaljplanen så har du ju en risk i det, en tidsrisk och en risk så klart för att det inte går igenom.

Och även en, visserligen med kanske ett kassaflöde under tiden. Men just att ändra en detaljplan tar ju väldigt lång tid. Det kan man räkna på sju till tio år i vissa fall. Ja och blir det inte av så kanske fastigheten har ett lägre värde vad du köpte den för. För ibland så köper du den ju med optionen att det bör gå att få igenom en ny detaljplan.

Exakt, det har ett visst värde för innan det så har andra även kunnat värdera den optionen att det här skulle kunna... För att det ligger, om det är ett industriområde som ligger i anslutning till ett annat bostadsområde som är väldigt populärt, men det är egentligen ganska sunkiga industritomter eller någonting man kan vara.

Med förorenade, förorenad mark kanske. Precis. Nej men jag tycker att några av de bästa affärerna som jag har sett av de vi känner, det är de som egentligen har identifierat en ny hyresgäst och pratat med hyresgästen och nästan har klart med hyresgästen innan de approcherar fastighetsägaren. Så att när de väl köper fastigheten så har de mer eller mindre ett påskrivet hyresavtal med en ny hyresgäst som ska etablera sig där.

Och då kanske man har fått upp hyran ett antal gånger eller fått ett väldigt långt avtal. Och då är fastigheten som du köpte för tio miljoner, då kanske den är värd femton miljoner så fort du har tillträtt med den nya hyresgästen. Så att där finns ju om man om man hittar ett objekt och liksom är lite omsorgskring så får till det där så är ju det där, kan vara fantastiska affärer.

Om man, ytterligare en aspekt i det är ju att om man hittar en fastighet som, alltså i ett ganska ofta i ett område, om det är ett industriområde till exempel, och du hittar vissa som har blivit väldigt populärt eller du märker att det börjar få en stor efterfrågan. Det börjar byggas större anläggningar, större aktörer.

Och sen har du en äldre byggnad som hyrs av en biltvätt eller en, även en, en liten verkstad. Och du, kontraktet är på väg och ta slut. Men den nuvarande fastighetsägaren kanske inte har kapitalet att göra några förändringar heller, en upprustning av det här. Så är du också villig att satsa pengar så kan du också köpa, du kan betala ett bra pris för att köpa den som gör att den, den nuvarande ägaren vill sälja det.

Men du är också medveten om att för att få den här hyresgästen som du pratar om så behöver du göra ganska stora förändringar och du kanske måste investera fem miljoner i det här eller vad det nu är för någonting. Vilket du förstår att nuvarande ägare inte har möjlighet att göra baserat på nuvarande hyresgäster.

Och sen kommer du in med den ambitionen och då kan man också jacka upp, ja få upp hyrorna väsentligt för då är det en helt annan typ av, av lokal kanske som hyresgästen har. Och så kan du sälja det till en, till en större aktör som, som är inriktad på den typen av, av objekt. Ja, ibland är det ju inte bara kanske kapitalet som sätter stopp för den bifintliga fastighetsägaren, utan det kan vara var man är i livet, hur övriga verksamheter går, generationsskifte och så vidare.

Så att man, det, man har liksom inte orken att göra de här förändringarna som alla ser. Ganska ofta är det ju fastighetsägaren som vet att, nej men hade jag gjort det här så hade den här fastigheten varit värd det där. Men jag har liksom, jag har inte tid eller ork eller lust att göra det.

Och då låter man hellre någon annan ta över. Nej, och det känner man ju också igen så att säga. Man tittar på vad... Man har ju mycket idéer om vad man skulle kunna göra, i alla fall av de fastigheter vi har varit inne och ägt vid olika tillfällen. Att här skulle man kunna göra det, men det ska ju som du säger också finnas ett intresse att göra det, för det kan ofta vara lång, långsiktiga processer.

Och det finns ju risker där också att det är ju inte säkert att det är bara att göra det. Det kan vara något bygglov eller någonting, en konjunktur som viker eller den där hyresgästen du hade tänkt på har valt att inte etablera sig. Så att det är klart det finns risker där också. Och där kan man ska vara extra uppmärksam på också när det är just säljaren som berättar om allt fantastiskt som går att göra här.

Den här outnyttjade vinden som är att inreda. Så det kan ju vara så att det finns hinder där som han vet om, som du inte vet om. För det ska vara medveten också om att den som äger fastigheten har ju alltid mycket överskottsinformation jämfört med den som, den som köper.