Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman i dagens avsnitt pratar vi om förra veckans stora happening inom fastigheter och finans. Erik Selin köper Oscar Properties utdömda fastigheter och räddar hans Norionbank från kreditförluster.

Vi får en liten uppdatering om Adam Neumanns Flow som inte kan betala räntorna på sina lån. Och vi diskuterar också vad Blackstones grundare Steve Schwarzman säger om den globala fastighetsmarknaden. Hej Erik Nordin, min sidekick och partner i Akela Realkredit. Tjena, tjena. Och välkommen till avsnitt 106 som spelas in tjugofjärde januari 2024.

Och jag var med i podcasten Marknaden i fredags den 19e januari och pratade om Oscar Properties. och jag känner att jag kan inte sluta prata om det här. Så jag tänkte att vi skulle göra det i dag också. Men innan vi gör det så tänkte jag faktiskt ge lite boktips efter julen här till alla fastighetsintresserade.

Och den boken jag har, lyssnat på under julen är Apollo-metoden som är skriven, ja eller halvskriven i alla fall, av Petter Stordalen. det är lite svårt nu när han har, ska döpa om Friends Arena till Strawberry Arena att faktiskt göra en rek på hans bok. Jag tycker ändå att den var rätt intressant för den ger en inblick i hur det war att driva fastighets- eller hotellverksamhet och precis har köpt Ving när, alltså några veckor innan den stora pandemin som kom 2020.

Varför Apollo-metoden? Nej, men han kopplar det till, till Apollo-uppskjutningen, alltså rymduppskjutningen som, när man löste ganska mycket problem i rymden. Det handlar om att- Apollo en direkt konkurrent till Ving eller var det tidigare? Jo, det är det också i och för sig. Det här handlar om Apollo 11 tror jag, uppskjutningen när man fick problem i rymden och man med, hamnade i kris och med stor genialitet lyckades lösa ganska många problem igenom att man var kreativ på marken och så gav man instruktioner till dem där uppe.

Och han då försöker hitta en koppling här till att leda i kris. men jag tyckte det var ändå intressant att höra. Det är ändå, man tänkte ju ändå tanken där att om det är någon som sitter i skiten just nu så är det Petter Stordalen som precis har köpt Ving och alla hotell är helt tomma. Så jag tycker det var en, en helt okej bok kan man lyssna på eller läsa.

jag har också börjat lyssna på Billionaires Row. Jag kan inte ge någon rek på den än, men handlar om i New York, hur de här nya skyskraporna som nu kallas för Billionaires Row. Vi ska prata sedan lite också om Steve Schwarzman som är grundare av Blackstone. Och den har jag inte kommit så långt i än, men väldigt intressant, King of Capital.

Om vi börjar med Oscar Properties som vi också berörde i avsnitt hundra, som handlar om att pantrealisera, så har ju nu DNB genomfört en pantrealisation av, för att få betalt för sina lån, där man sålde en fastighetsportfölj på tjugoen fastigheter till Erik Selin fastigheter för 2,2, vilket var ungefär tjugosju procent under bokförda värdet på tre miljarder.

Och det har ju spekulerats ganska mycket kring att Erik Selin var den högsta budgivaren och att de andra buden låg betydligt lägre än den här nivån och att anledningen till det skulle kunna vara att Norion Bank f.d Collector ligger med en junior finansiering efter DNB. Alltså att Erik Selin köpte det här till ett, någonting på överpris för att skydda sin egen bank som man har stora ägarintressen i.

Han lägger väl direkt och indirekt runt sextio procent va, från kreditförluster. Så du tänker? Det är så jag tänker. Och det är ju en intressant frågeställning. Vi har ju fortfarande, bokförda värdet var ju tre miljarder. Så att en nedvärdering på tjugosju procent är ju ändå en ganska stor nedrevidering.

Det måste man ändå säga. Ja, men precis, det kan man ju säga. Sen såldes den väl mer eller mindre exekutivt, i alla fall en forcerad försäljning. Så att sånt påverkar priserna. Vi har haft en allmän nedgång också. Och sen de här köptes väl som en del i att ett antal, fast-, g-ganska stora fastighetsinvesterare dumpade av det de inte ville ha kvar i sina böcker på Oscar Properties just för att ge dem ett kassaflöde.

So att de sålde väl relativt högt, i alla fall det egna bokförda värden, fast underliggande fastigheter kanske inte riktigt hade det marknadsvärdet bytte mot aktier va? Ja, så kan man säga. Just de här sexton av de här tjugoen fastigheterna kommer från en affär som gjordes med Castellum 2021. och man gjorde, hade en dellikvid på tvåhundra miljoner aktier i Oscar Property, eller aktier i Oscar Properties för totalt sett tvåhundra miljoner kronor.

Så de fick ungefär tio procent av, av, av bolaget i den transaktionen. Och det här såldes ju sen när Castellum sen, man sålde för ungefär hälften när då Castellum hade kris här för ett år sedan ungefär och då dumpade man alla innehav man hade och det här var finansiella placeringar så att man fick väl in ungefär hundra miljoner.

sen har ju de gjort det här flera gånger. De köpte även en portfölj från SBB for en komma fyra miljarder, där också SBB gick in och garanterade den obligation som togs upp för att finansiera förvärvet. Och det kan man säga, och det nämnde jag också i, i det här poddavsnittet, att det finns ju, tittar man eller de vi har pratat med när det här var ute och även i efterhand så var det inte många som ville betala en komma fyra miljarder för det beståndet, kanske några hundra miljoner under det.

Vilket gör att man också kan tänka sig att det blev en, en tacksam köpare som kunde med den här obligationslösningen kunde ta det här och göra den här affären som ingen annan, alltså, vettig köpare ville göra. Nej och de här typen av försäljningar ofta blir det ju en jakt på att hitta en köpare som kan ta över det här till bokförda värden hos säljaren.

Ingen vill ju göra en nedskrivning på sina värden här i böckerna och realisera en förlust. Så därför kan det bli ganska kreativa lösningar bara för att kunna komma ut med ett värde som är i paritet med vad det är bokfört till. Oscar har ju även köpt från en annan krisaktör, Kvalitena. Man sålde ungefär en miljard med liknande, liknande typer av, liknande typ av affär.

Har man även gjort en liknande affär med Fastpartner 2021, där man förvärvade fem fastigheter i Skåne. och där var också då, det var i och för sig en ganska liten affär. Det var på 110 miljoner och den finansierades igenom apportemission av aktier på 55 miljoner. Så att Sven-Olof Johansson kom in och också tog en ägarandel på fem procent.

och det, och det som hände då, redan då var ju att aktien stack och man fick också bättre betalt för aktien. Aktien Oscar Properties gick upp för att Sven-Olof Johansson kom in som ägare och han fick betalt för att han fick betalt i aktier for fastigheter som antagligen var införsålda till ett högre värde än vad marknadsvärdet var.

Om vi ser på den här SBB-affären vi pratade om alldeles nyss också, det är ingen normal säljare som garanterar köparens finansiering heller. Så att det är ganska tydligt att det finns villkor i det här som inte är riktigt marknadsmässiga, riktigt på armlängds avstånd. Nej, precis. Och SBB investerade också 89 miljoner kronor i en av deras obligationer samtidigt.

Så att man, man garanterade den här, men man också gick in med, med pengar i obligationer till Oscar Properties. Och sen så tog man väl även ett ägande på, man tror jag gjorde en emission av stamaktier på 325 miljoner kronor. Så att det här har ju varit ett sätt att bygga upp en portfölj snabbt. Men det är ju också, det har ju gått ganska trögt med försäljningen.

Fler av de här portföljerna, Valeum-portföljen har ju cirkulerat runt i försäljning. Även annat legat ute till försäljning länge. Nu när sen Oscar Properties börja få ganska stora problem. och det är ju ett ganska spritt bestånd. Det är ju inte de bästa fastigheterna som har inkluderats i de här transaktionerna heller, utan det är ju lite att, att man har använt Oscar Properties för att dumpa fastigheter.

Det är väl den, den allmänna bilden. Ja, dumpa, kunna dumpa till bokfört värde, få betalt i form av stora delar av aktier, kanske en del kontanter. Det viktiga är som sagt att kunna sälja, att säljaren kan sälja till bokfört värde, inte behöver visa någon förlust. Och är man dessutom en säljare som Sven Olof Johansson, så kommer den aktien man fått betalt i bli mervärd för att just Sven Olof kommer in i Oscar Properties.

För alla, alla småsparare i alla fall ser det där som ett styrketecken. Det blir ju en dubbeleffekt. Det här går ju i en, en bra marknad. Det funkar ju så länge det går bra. men det har ju slagit tillbaka ganska hårt mot Oscar Properties och redan i somras så började det väl vara konkursmässigt.

Många av de här fastighetsägande bolagen hade ju, va, skulder till skatte, på sina skattekonton. Redan i dag, här förra veckan låg de ju på skulder till Kronofogden på ungefär 13 miljoner kronor, vilket inte är en gigantisk summa, men har man tufft med likviditeten så blir det också ett problem.

Den här podden görs i samarbete med Akela Realkredit, där man som fastighetsägare kan belåna sin fastighet, få ut kapital snabbt och enkelt från en miljon upp till hundra miljoner kronor. Gå in och ansök på www.akela.se/realkredit. Är du investerare och är intresserad av att få tillgång och exponering mot det här, den här typen av lån?

Gå in på Akela.se och läs mer om hur du som professionell investerare kan vara med och investera tillsammans med oss. Kom ihåg att historisk avkastning inte är en garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonden kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet

Och den portföljen som DNB nu sålde, vad var det för typ av fastigheter? Vilka lägen och vilken typ av fastigheter? Var, fanns det några bostäder eller var det bara, bara lätt industri i lite perifera lägen? Det är lite blandat kommersiella fastigheter. En del hade förvärvats i, i Västberga, ganska bra lägen i Stockholm, Sollentuna.

En del som kom från Pfab, en annan del då från Castellum. Det var ett, ja, kommersiella fastigheter i Kungens Kurva, i Västerås, Norrköping, Helsingborg. Man hade ett jättestort fryslager i Helsingborg som man köpte från Kvalitena, bland annat. och sen så lite blandat i kontorsfastighet i Malmö. Så att man plockade ihop en, en, det är en liten varierad portfölj.

Låter som att det är bra riskspridning över hela landet där. Exakt. Okej, och köpare var alltså Erik Selin, men inte i Balder va, utan han köpte det där i ett privat fastighetsbolag. Vad, eller varför gjorde han det tror du? Ja, det, det är ju det. Man antingen tycker att det war fantastiskt bra fastigheter.

Alltså, man har gjort en, man har gjort en nedvärdering också under, under Q3 på många av en stor del av fastighetsbeståndet. Jag tror en nedvärdering på totalen på etthundrafyrtio miljoner. Så sett till den nedvärderingen nu på tjugosju miljoner under bokfört värde så ligger vi väl ner trettiofem, fyrtio procent ungefär.

Så att, det är ju en ganska väsentlig nedvärdering även på det priset. Så att man kan antingen resonera att, att låg nu Norion Bank som man, som Erik Selin äger till sextio procent, som ville rädda sig undan från en potentiell kreditförlust, så kan ju tycka att det war ett bra köp samtidigt som det gav en positiv konsekvens för hans stora innehav Norion.

Men det var också så att Norion ställde väl upp med finansieringen även för förvärvet för Erik Selin. Så att det blev en, en, en dubbeleffekt för Norion. Så det är antagligt att de också har utökat lånet. Ja, det har ju spekulerats i att budgivare nummer två låg väsentligt under, alltså på nivåer där Norion då skulle kanske tappat hela sin, hela sin, tappat hela sitt lån där.

Och det, det är klart, har man une låneportfölj på fyrtiosju miljarder i fastighetsbenet och så tappa, var det femhundra miljoner. Det är en ganska, ganska rejäl förlust att tappa ett brädde. Så att det låg väl Erik Selin, ska väl utgå från hans intresse i alla fall, att, att rädda det här på något sätt. Sen hade det varit en extremt bra affär så antar jag att han inte hade vågat lägga det här utanför Balder.

Måste vara känsligt att vara storägare i Balder och sen ta guldkornen liksom i egen bok i ett annat bolag. Så att man kanske kan utgå från att det war lite högt prissatt och lite för dåligt för att Balder skulle ta det och därför tog han det själv istället. Sen är ju Balder storägare i Norion också. Han äger en liten del privat, så det kanske också har att göra med att man in, det blir lite för kladdigt.

Just för att Balder är en, en, en större ägare. De äger väl närmare fyrtio, femtio procent av totalen. Jo, men nu äger han ju själv det här fastighetsbolaget som tog över, äger ju på kroppen och sen så äger han ja, det kanske inte gör någon större skillnad. Nej men på tal om Norion så det är ju andra nischbanker som har haft lite, lite stökigt här senaste veckan också.

Resurs Bank va, gick ner. Tror det, de hade ett kurstapp på trettiofem procent på nyheten att de hade osedvanligt stora kreditförluster. Och som drog med sig Norion också samma dag tror jag. Nej men de gick väl från, jag tror att de hade en vinst förra, förra motsvarande kvartal förra året på tvåhundrasextio miljoner och nu var de back trehundratrettiofem.

De har gjort ganska stora nedskrivningar och påstått att allt det här har skett i december. Det verkar lite märkligt att det sker just i december. Då slutar alla betala på sina lån. Och det, där ska vi, det här är alltså inga fastighetslån utan det här är privatlån. Man kan ju kanske tänka sig att de har en ny vd som har tillträtt relativt nyligt också, att det kan vara ett sätt för, liksom klassiskt trick för en ny vd att rensa böckerna just när man tillträder för att liksom ha- Men om man gick ut och sa att de här kredithändelserna hände i december, låter ju också lite märkligt.

Alltså även om man är ny vd så kan man väl inte ljuga ihop en sådan grej utan det måste ju vara- Nej, men det kanske har något med liksom börsens regler och f-flaggningar att göra och så vidare. Man inte vill påstå att det här har hänt under hela hösten och så kommer man ut med det nu utan man är ganska snabb ut med informationen.

Men ja, det verkar lite osannikt att allting händer just i december. Eller är det någon typ av julklappseffekt som gör att folk slutar betala på sina lån kanske? Det är inte så många noterade nischbanker, men, men Norion och även andra kreditmarknadsbolag och nischbanker har ju varit verksamma på fasti-inom fastighetssektorn också.

Frågan är om det här är ett tecken på att fastighets, även fastighetsportföljerna riskerar att slå rätt hårt på. Om man börjar se det på konsumentsidan, konsumentkrediterna, hur länge klarar fastighetsbolagen att hålla ut och kommer vi att få se liknande kreditförluster i Norion till exempel, den här typen av banker?

Ja, om man ser på Norions bok så, som sagt, de har, den ligger på fyrtiosju miljarder och drygt fyrtio procent av det, alltså ungefär nitton miljarder, det är juniorbelåning. Där ligger en snittbelåning på uppgivet sjuttiotre procent loan to value. Alltså snittbelåning är sjuttiotre procent mot marknadsvärdet.

Men många av den här typen av lån, är min uppfattning, gjordes kanske under 2021, 2022. och då utgår det egentligen från de värdena nu, när de har sjuttiotre procenten. Frågan i dagens marknadsklimat, vad är den riktiga snittbelåningen egentligen? Om vi utgår från att, att fastigheterna kanske tappat tjugo, trettio procent i värde eventuellt om du skulle ut och sälja det nu.

Ja, då ligger de upp mot nittio, hundra procent i, i belåning i dagsläget. Så att jag tror det där är någonting att hålla ögonen på också. För att, och det är inte bara så att belåningsgraden är hög jämfört med vad underliggande fastigheter är värda, utan de som har tagit, de bolag som har tagit upp den här junioren har ju också en senior som har gått kanske från två, två och en halv procent i ränta till kanske sex procent i ränta.

Samtidigt som den här junioren kanske har gått från sju procent till tolv procent i ränta. Och så ligger det kanske une obligation ovanpå det också, icke säkerställd. Så att det måste vara tungt kassaflöde i många av de här bolagen för tillfället. Dessutom är snittlöptiden på den här juniora portföljen tror jag tretton månader.

Och det är klart, vem ska refinansiera det här om tretton månader? Men det är frågan om det har tagits upp så mycket. Tretton månader, är det snittlöptiden nu eller är det snittlöptiden på ett lån? Alltså så att säga, om de flesta togs upp 2021, 2022 plus tretton månader, då är vi ju- Jag tror att det kvarvarande var tretton månader per, per i höstas någonstans.

Så säg att det är något knappt år då. Och sen förfaller de där så klart. Alla förfaller inte samtidigt. Men jag tänker det finns ju une obligationsmarknad som är icke existerande mer eller mindre nu. Som också har en hel del refinansieringsbehov som också förfaller. Ja, det, det, jag ser inga aktörer som gör den här typen av junior dagsläge som lägger sig efter une seniorbank och kommer med ett juniorlån.

den finns inte längre i min uppfattning i alla fall. Så att, frågan är vem som refinansierar den här typen av lån. Jag tror att det vi kommer att se är väl att det blir inte dramatiskt överhuvudtaget, utan lånen bara förlängs. Ja, man rullar väl vidare. Det är väl- Man, man rullar vidare och varken till lit-- det är ännu, ännu sämre villkor för låntagaren.

Så varken låntagaren eller banken är särskilt nöjda över det. Men det är väl så ofta som man löser den här typen av situationer. Men det kan ju leda till lite tuffare på att kapitaltäcka de här grejerna. Ja men precis. Så frågan är om man som bank måste man väl ta ett nytt kreditbeslut om man förlänger den här typen av kredit också.

Frågan är liksom om man, om man kan få ihop kalkylen i dagsläget. Nej, och då är det klart att där kan man också förstå att Erik Selin inte vill ha någon större nedrevidering på några dramatiska summor, utan kanske man har-- Generellt är väl branschen överens om att vi ligger ner tio, femton, tjugo procent och här ligger vi på tjugosju procent under.

Så att, vilket var väl enligt förväntan om man sett till det. Jag kan väl också, och, och det kan väl, det gick in på une sådan liten marknad så kan det ge avtryck ändå. på om man tittar på de här större transaktionerna som görs så ger det avtryck sen på de andra värderingarna. Så man kan tänka sig också att det är une positiv effekt för honom att inte få för stora nedrevideringar för hans eget fastighetsbestånd, för Norion, för att skapa lavineffekter från den här- Ja, det där har vi ju, tycker jag vi har sett på marknaden att under, under det senaste året att när du väl får une värdering i handen som är nygjord så är värdena på samma, nästan samma nivåer som på toppen 2021, 2022.

Och när du ställer frågan till une värderare så kommer de svara att ja, men det har inte skett några avslut och därför måste vi gå på de siffror vi har tillgång till. Det vill säga att inte förrän det finns une konstaterad värdenedgång för att affärer har gjorts på une lägre nivå så kommer man nedvärdera över hela linjen.

Det är klart att man skulle kunna spekulera att Erik Selin ser det här också att om den här portföljen säljs för billigt så får han dels une förlust i egna böcker i sin egen bank och dels så kommer värde-värderingarna gå ner överlag, vilket påverkar kovenanter, lånevillkor och ja, hans balansräkning i sitt egna fastighetsbolag och i banken.

som kanske också måste revidera sina, sin räntetäckningsgrad och så vidare. Så att det kan ju vara une manöver där han plockar den här portföljen eventuellt lite för dyrt för att rädda både sina fastighetsbolag och sin bank. Obs bara spekulationer. Ja, det är det enda vi gör i den här podden.

Så att det är helt okej Ja men om vi backar tillbaka lite till Oscar Properties. De har ju, man har ju genomfört den här försäljningen. De har ju fortfarande ett fastighetsbestånd kvar. De har une hel del icke säkerställda obligationer. Och det är klart une sån här transaktion slår ju rätt hårt på den tillgångsmassan som finns kvar.

De övervärden som kan finnas kvar när man inte sitter som säkerställd part och kan pantrealisera och ta une del av det. Framför allt inte till exempel i det här fallet där du både har une seniorfinansiering och une juniorfinansiering. Och sen då hade man ett, ett tänkt övervärde på 800 miljoner och sen har du kanske motsvarande obligationer på de, på de beloppen.

Så att där riskerar ju ganska många obligationsinvesterare som, som sitter tajt till som har exponering mot Oscar Properties. Det är väl, det är ganska ovanligt att man, att man gör den här typen av tvångsförsäljningar som bank. Men nu när det här har skett så är det möjligt att det här blir une ny standard på marknaden.

Att det kommer vara enklare för banker eller det ligger närmare till hands att de kommer att vidta de här motåtgärderna. De landade ändå ganska bra på fötter. Det kanske inte blir så kaosigt som man hade befarat. Så att det kanske blir det här une ny standard, lite, une liten aggressivare approach från kreditgivare.

Och vad säger vi nu om Oscar Properties? Jag har ju varit ganska positiv till det Oscar Properties gjorde för une Sveriges fastighetsmarknad ändå. eller bostadsmarknad, där man ändå gjorde une hel del, riktigt coola fastigheter. Alltså Norra Tornen, de andra projekten på Gärdet som jag inte kommer ihåg vad de heter, men ser ut nästan lite som Lego, som jag tycker är riktigt, riktigt snygga.

Och har ju infört une ny standard med internationell touch. Sen började man få problem 2017. Man har problem att sälja bostäderna. Det var väl hela ti-- Det var väl då det här började och sen försökte man lappa ihop det här med den här typen av, av affärer. Men bolaget står ju nu inför konkurs. Som sagt, det ligger ungefär 13 miljoner hos Kronofogden.

En del är från BRF Innovationen som har gjort, man har- Tror att de har dragit tillbaka den dock. Läste jag någon pressrelease om här. Okej, de kanske har kommit överens. Och tidigare så låg ju även, man har ju även, avtalat om ett förvärv från Blackstone eller ett Blackstone-ägt bolag som heter Mileway, där man skulle köpa fem logistik- och industrifastigheter.

Där kom man överens om 2022. Det var på drygt une miljard och här avbröt man den affären. Mm, förståeligt, fullt förståeligt, men då hade man också, ungefär 20 miljoner kvar, för att betala säljaren i någon form av vite eller avbrottsavgift. och de har inte fått betalt och jag tror att elva av de här 13 som låg under förra veckan war, avsåg just, att man inte betalt det.

Så att det, det ligger ju på randen till konkurs hela tiden. Jag tycker det alltid har varit på randen till konkurs för Oscar Properties. De var ju jättehyllade kanske 2015. Jag håller med dig. Att de har infört une helt ny nivå på det arkitektoniska och satt press på övriga utvecklare också att bygga lite mer exklusivt och, och lite snyggare helt enkelt än vad man gjorde tidigare.

Men sen har det ju varit ett, skandalbolag, alltså senaste fem, sju åren. Och alltid varit, man har alltid väntat på den här konkursen som aldrig verkar komma. Ja, men frågan är vad som finns kvar att rädda. Jag menar förut så gjorde man räddningsaktioner. Man har haft ganska högprofilerade ägare.

Erik Selin var ju också tidigt inne och finansierade de här tidiga projekten. Så att det har haft une ganska fin ägarkrets och det har funnits de som har velat rädda bolaget. Men frågan är om det nu efter den här turbulensen och de här pantrealisationerna så kanske inte finns så mycket mer att rädda.

Det är ingen som är beredd att göra det. Om inte Oscar själv kommer in. Han sålde ju av för någon miljard så att han kanske kan komma in. Nej men tidigare war det ett ganska starkt varumärke som ändå byggde de här spektakulära projekten. Jag menar nu är det une, une fastighetsförvaltare som har industrikåkar i ganska tråkiga lantliga lägen.

Så att det är klart, det varumärket finns ju inte kvar längre heller. Så frågan är bara, vad finns det för värde utöver de eventuellt överbelånade fastigheterna?

Om vi blickar mot USA och min egen lilla besatthet kring Adam Neumann, grundaren av WeWork, som ju också gjorde une uppdatering om hans bolag, fastighetsbolag Flow i avsnitt hundrafyra för två veckor sedan, så verkar det som att han redan ganska tidigt i sin karriär av, som fastighetsägare har börjat defaulta på sina lån, kan inte riktigt betala räntorna.

Och det här diskuteras ju ganska mycket i USA nu kring kommersiella fastighetsdöden. Att det är mycket på kontorsmarknaden som är tufft. Räntorna har ju legat högre i USA une ganska lång period och det också börjar skaka rätt rejält på marknaden. Det har skett transaktioner, alltså pantrealisationer, även där ibland på femtio procent av, av värderingarna.

Och i det här fallet så är det väl två av hans fastigheter, bland annat den vi pratade om i senaste avsnittet, så har man inte kunnat betala räntorna och börjat resa nytt kapital och nya lån via une plattform som heter Yield Street. Ja men det, problemet för Adam Neumann som alla andra som har köpt tjugo, tjugo, tjugoett att liksom i fastigheter, du, du måste komma in på rätt, rätt nivå när du köper.

Det är liksom absolut viktigaste. Köper du för dyrt så kommer det aldrig bli lönsamt. Och tecknar du de här långa avtalen som hade WeWork vid fel tidpunkt när hyrorna är för höga och du tecknar i områden som kanske är ganska heta, då kommer du aldrig tjäna pengar på det där. Utan det, att hitta rätt entry är helt avgörande i, för att du ska bli framgångsrik som fastighetsägare.

Så att alla som köpte tjugoett, tjugotvå har ju gjort dåliga affärer Och det räcker inte med att branda om det som une tech-investering? Kanske, kanske. Men om du ser bara klassiskt äga och förvalta så spelar det liksom ingen roll om du kan höja hyrorna med någon procent och, och renovera någon fastighet på något smart sätt och få något bidrag här och var för någon energieffektivisering.

Liksom köpte du för dyrt så köpte du för dyrt. Då är du rökt. Då får du, ja, avvakta till nästa högkonjunktur. Och med rörlig ränta. Det är väl också ett problem. Alltså du, det är svårt om du ska komma in, förvärva någonting med une, une rörlig, rörlig ränta som då går från, låt säga, två, tre procent i det här fallet kanske till sex, sju procent.

Samtidigt då som du ska gå in och renovera och kunna öka hyrorna så pass mycket att du ska kunna få ett ökat kassaflöde. Här är väl troligt att du har fått... De har une räntetäckningsgrad på noll komma åtta på den ena fastigheten i alla fall som, som det framgick, vilket gör att de inte ens täcker, täcker räntorna med hyres, hyresinbetalningarna.

Och då sitter man ganska- Ja då kanske, kanske det enda alternativet är att försöka, försöka branda om sig till ett techbolag igen och få någon fantasivärdering. Problemet är att här har man ju börjat med det, med det. Så att, så att, och man har redan tagit in trehundra miljoner dollar för att bygga ett, ett fastighetsbolag med tech-vinkel och, och brand-vinkel.

Och- Och ändå så hög belåning. Och så med hög belåning, ja Skulle använda det där aktiekapitalet eller? Det är väl för dålig, det är väl för dålig avkastning tänker jag på equity. Att få den typen av. Det måste användas belåning, annars så kommer man inte upp i de avkastningsnivåerna, som man vill. Så det blir fortsatt rafflande att, följa hur det går för Adam Neumann och Andreessen Horowitz med sin trehundra millioners investering.

Båda har gått in med ungefär lika mycket. Ständigt i rampljuset. Ständigt i rampljuset. Han vet hur man får uppmärksamhet. Sen har det ju varit Davos eller Davos, där många av de högprofilerade världsledarna finns. Och jag lyssnar på ett klipp med Steve Schwarzman som grundade Blackstone, som i une intervju med CNBC live från Davos började prata om, om fastighetsmarknaden och sa väl att USA så finns det inte så mycket lägen, men den europeiska fastighetsmarknaden är väldigt, väldigt intressant.

Man beskriver ju då att från negativa räntor till räntor på, så har det hoppat upp fem, sex procentenheter på väldigt kort tid. Så måste man börja sälja. Så att vi kommer att finnas, det kommer att finnas många forced sellers, vilket gör, och det finns väldigt få köpare på marknaden med finansiering, förutom till exempel Blackstone som sitter på enormt, mycket likviditet och är beredd att göra affärer.

Han säger själv att vi är une av de få i världen som har mycket pengar och gillar att köpa saker. Bra sits. Ja, det är une fantastisk sits i une, une sådan här marknad. Nej, men det jag tycker var intressant i den är att de, de är inte heller intresserade av speciellt många tillgångsslag eller tillgångsklasser inom, inom fastigheter.

De enda som, som där de är köpare är industrifastigheter och studentbostäder. Industrifastigheter kan man ju kanske förstå för att man tänker att det är indexreglering av underliggande hyror och så vidare. Studentbostäder, vad är anledningen till det? Att det är ständigt, ständig efterfrågan eller? Det förklarade han inte ytterligare, utan jag tänkte att vi skulle spekulera kring det.

Den låga omflyttningsgraden kan vara det? Precis. Nej, men de har gjort une hel del transaktioner även i USA. Att man har köpt student, studentbostäder. Så det är väl, det finns väl någonting där som de har identifierat. och jag har ingen riktig förklaring till varför och jag vet inte heller om det är samma, dynamik på den amerikanska marknaden som den europeiska marknaden.

Nej men även i Sverige var det ju väldigt hett med studentbostäder för några år sedan. Man, länge sedan man hörde någon som efterfrågade studentbostäder nu. Det känns heldött det också. Men om man tittar på det, det de har sagt kring de amerikanska förvärven så pratar de om att det är une, une den, den ligger rätt jämt och performar i alla marknadsklimat.

Alltså över une cykel så är den relativt stabil antar jag för att man har annan typ av finansiering för, och även i Europa, där man också finansierar sina studier genom staten. Skulle det vara mer volatilt med helt vanliga hyreslägenheter? Det, jag, jag fattar inte det. Nej, men om du har, om du har, om du betalar Alltså tjugoåringar i små ettor som flyttar ut varje sommar för att spara på hyran under sommaren och sen vill flytta in igen i september.

Det låter inte som une dröm för une förvaltare. Nej, så är det ju. Men å andra sidan så påverkas du kanske inte av den allmänna konjunkturen eftersom du finansierar din hyra från andra typer av, alltså antingen att du har sparat ihop pengar eller att det finansieras igenom staten. Att du har ett CSN-lån motsvarande i andra landet.

Jo, jo, fast de som bor i helt vanliga hyresrätter, om de blir arbetslösa får de väl a-kassa eller socialbidrag och kan finansiera sina hyror där igen också. Så att ja, vi kan få gräva vidare där. Ja, det framgår inte riktigt. Men jag tycker ändå det var intressant att han såg stora köplägen i Europa och de planerar att göra une hel del förvärv här framöver.

Vilka köplägen ser vi i Sverige då? Vad, vad, vad ser vi efterfrågan på? Industrifastigheter. Så det är egentligen samma. Det enda folk vill ha just nu är industrifastigheter. Det startas industrifastighetsfonder och det ingen vill ha är bostäder och lågmarginalprodukter längre. Exakt motsats till vad alla sa under högkonjunkturen att då sa man att i lågkonjunktur kommer alla vilja ha bostäder för det är inte konjunkturkänsligt.

Alla behöver någonstans att bo. Och sen fick vi une ränteökning och plötsligt kan man inte justera hyrorna i samma takt som inflationen och räntorna. Och då vill ingen ha bostäder. Nej, och då är det väl vart, vart är köplägena då? Då borde ju köplägena kanske vara på bostadssidan om man kan göra bra affärer.

Men då måste priserna komma ner rätt väsentligt, vilket de inte riktigt har gjort än. På grund av Erik Selin. Ja, så att vi avslutar här i dag och vi tackar Erik Selin för att han upprätthåller värdena på fastighetsmarknaden. Tack för att ni har lyssnat i dag. Vi hörs återigen om une vecka på torsdagar.

Tack för i dag.