Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Välkommen till avsnitt etthundrasju där vi ska prata om Evergrande, Kinas överlägset största fastighetsutvecklare som här i dagarna har fått ett likvidationsbeslut emot sig i Hong Kong.

Och man spekulerar nu om det här är Kinas Lehman Moment som ska dra ner hela Kinas ekonomi i rännstenen och kanske dra med sig de globala finansmarknaderna. Och inte nog med det, Evergrandes grundare utreds för ekonomisk brottslighet och sitter just nu i husarrest sedan i höstas. Det är alltså samma person som 2020 köpte Londons och Storbritanniens dyraste bostad.

Han har också ägt en oligarkliknande yacht, ett par privatjets och levt ett ganska extravagant liv. Det här spelas in trettioförsta januari tjugotjugofyra. Hej Erik Nordin, min partner i Akela och faktiskt nyutnämnd Kinaexpert. Har inte vi redan hanterat effekterna av Evergrandes problem redan 2021?

För då hände någonting också. Ja men precis. 2020 så agerade väl myndigheterna mot den höga belåningsgraden i fastighetssektorn och särskilt inom fastighetsutvecklare och satte upp ett antal begränsningar, belopp och så vidare, vilket satte en hög press på skuldsatta fastighetsutvecklare. Det var ju egentligen tre röda linjer som man satte upp för att skydda.

Då har man ju upplevt på grund av att man började inse att det var ganska hög skuldsättning i samhället. Många fastighetsutvecklare var högt belånade och då satte man upp tre parametrar. Det är ju ganska liknande grejer, regler som man har runtom i världen. Mindre belån, alltså man fick inte belåna sig mer än sjuttio procent.

Man fick inte ha en net gearing, vad tror vi det var, mindre än hundra procent. Och sen så var det cash to short term debt. Alltså man var tvungen att ha mer cash än kortfristiga lån. Så det var ett antal parametrar varav ungefär hälften av de kinesiska fastighetsutvecklarna, av de större i alla fall, klarade sig.

Vilket gjorde att många av de som inte klarade sig, varav jag förstår att Evergrande är en av dem, hamnade i stora problem. Och då pratar vi om Evergrande som är världens mest skuldsatta bolag, vilket gör att konsekvenserna av det blir rätt stora. Ja, de har väl skulder på tretusen sexhundra miljarder kronor.

Har trettonhundra projekt runt i tvåhundraåttio kinesiska städer. Och det är inte de här små brf-projekten. Jag tycker trettonhundra projekt låter inte jättemycket, men- Det är inte tolv enheter bostadsrättsförening som i Sverige, utan det är lite större volymer. Finns ju ett exempel som jag kollade på som heter Evergrande Splendor City.

Där byggde man bland annat sextiotusen nya bostäder i ett projekt i princip som Evergrande stod bakom. Så att magnituden av det här är ju gigantisk. Ja men och de här nya regleringarna i alla fall, det var ju för att kyla av den här bubblan som har uppstått på den kinesiska fastighetsmarknaden.

Och ja, då, det ledde till att de var tvungna att ställa in sina betalningar 2021. Sen har det varit ganska tyst om det där. Man har, det har dykt upp någon gång här och var i nyheten om att de har problem och så vidare, men Var sjätte månad ungefär så tycker jag att det dyker upp någonting och så väntar man på den nya, är det nu krisen kommer?

Alltså spridningseffekterna av den här kraschen på kinesiska marknaden. Exakt. Och men nu här för några dagar sedan så kom in ett avgörande beslut i alla fall från en domstol att de beslutade att bolaget ska likvideras. De fick alltså inte en ytterligare tre månaders frist på att lösa det här.

Sen till saken hör att det var ju en domstol i Hong Kong vad jag förstod, som tog det här beslutet och det är lite oklart om fastlandskinesiska domstolar kommer att acceptera den domen. Så att det inte är- Vilket de har gjort i vissa fall, vad jag har förstått. I vissa fall så accepterar de, i vissa fall har de inte gjort det.

Så att det går inte riktigt att veta hur de kommer agera. Nej. Så är det frågan liksom vilken spridningseffekt det här ger. Man kan ju tänka sig att det här är hyfsat inprisat. Aktien är ju ner nittionio procent på tre år. Gick ner ytterligare tjugo procent när den handelsstoppades här. Men man kan ju anta att det här är hyfsat förväntat.

Jag menar, det är ju från, det har ju ändå pågått i ungefär tre år det här dramat. Precis, men jag me- Men det är ju väldigt mycket kapital samtidigt som utestående. Det är ändå tretusen sexhundra milijarder kronor. Det är inte summan man absorberar särskilt lätt i någon balansräkning.

Nej, och det är också så att en stor del av finansieringen som har kommit har kommit från utländska investerare. Så att många av de stora bankerna sitter ju på exponering mot Evergrande och andra kinesiska fastighetsutvecklare. En anledning till det vad jag förstår var att man inte fick förvärva mark med inhemsk belåning och man var därför tvungen att vända sig till den internationella, eller till den globala finansmarknaden.

Men det finns ju också sett ur, man ser ur något globalt perspektiv, så kan vi see spridningseffekter just för att man sitter på stor exponering. Men frågan är om man faktiskt redan tagit höjd för det och skrivit ner den exponering som finns i och med att det här pågått i ett par år. Och samtidigt i världen så är det näst största ekonomi.

Så det är klart, även interna spridningseffekter kan ju ge globala konsekvenser. Bara det liksom att alla de här underleverantörerna i Kina ikke får betalt, att det sprids till det andra, att det blir svårare för andra fastighetsutvecklare att få lån eller där premier går upp och så vidare. Och de här bostadsköparna som har erlagt en ganska stor del av bostadens köpeskilling i förskott.

Alla de som ligger ut med pengar och tappar de här pengarna, jag menar, det kan nog påverka stabiliteten i landet och därmed hela världskonjunkturen. Ja, för det är också så att tittar man på, det är inte riktigt som i Sverige. Man betalar kanske tio procent i handpenning och sen betalar du resterande sen.

Här är det ju, eller någon bokningsavgift eller något sånt där. Här har ju, vad jag har förstått, i alla fall man i vissa fall betalat upp till sjuttio procent av priset i förskott som då har gått in till Evergrande som används i alla typer av projekt. Och nu står köparna med halvfärdiga bostäder eller att där byggena inte ens har påbörjats.

Och sen sitter man på en skuldsättning redan mot banken. Så det är klart att det har ju redan nu ett ganska stort missnöje hos befolkningen på de som har flyttat in från landsbygden till städerna. Och det är också så att det står nittio miljoner färdigställda lägenheter som också är oinflyttade.

Som, så om man tittar på den belåning som finns så finns det mycket som är färdigställt, men det är ganska mycket kapital inlåst i dem också som sedan skulle kunna användas för att betala tillbaka en del av de här skulderna. Och det kan man väl ganska snabbt komma fram till att det här kommer vara svårt att sälja.

Och det börjar pyra lite grann. Läste någonstans att på sociala medier så började det pyra ganska ordentligt hos alla de här bostadsköparna som nu ligger inne med sitt kapital och som inte har fått sin lägenhet levererad och även de som kanske har köpt till ett pris som inte gäller längre.

De har betalt alldeles för mycket helt enkelt. Så att vi får se när det väl kollapsar. Ofta upprätthåller man ju någon typ av hopp så länge bolaget finns och tänker att kanske kommer det här ske någon typ av bailout från staten och så vidare. Men när det väl går i konkurs och man verkligen ser att ens pengar är borta, då kan det nog hända saker.

En annan orosfaktor är ju också att en stor andel av Kinas BNP kommer från byggsektorn och en stor andel av det är ju just bostadsproduktion. I en minskande befolkning och de har ju sina demografiska utmaningar också med en befolkning som minskar ganska drastiskt de närmsta åren. Så att tappa en så stor del av motorn i tillväxten, så det kan också vara en anledning till oro.

Men om man backar tillbaka bandet lite till 97 när Evergrande grundades så var det ju med en osannolikt bra tajming. För fram till 98, så när man flyttade in till en stad så fick man en bostad från staten. Och det här 98 så ändrade man reglerna, vilket då har sedan gjort att den hela bostadsutvecklingssidan har kommit i gång.

För då började ju kommunerna eller motsvarande sälja mark. Fastighetsutvecklarna kom dit, förvärvade marken och började producera bostäder. Och även så började man tillåta inhemska banker att börja ge ut bostadslån, vilket också... Så att man har ju byggt i gång, man har ju fått i gång en motor i ekonomin som inte fanns tidigare, samtidigt som man har en stor inflyttning.

Så att på 90-talet så var det väl en fjärdedel som bodde i städerna ungefär och i dag är det fler som bor i städer än på landsbygden. Så att den här urbaniseringstrenden har ju skapat en väldigt, väldigt stor efterfrågan på bostäder och det är det som har gjort den här enorma produktionen kommit i gång.

Även så att tolv procent av arbetskraften i Kina jobbar ju i byggsektorn. Så det är en enormt stor del av ekonomin och det är just för att vi haft hela urbaniseringstrenden. Ja men sen är ju de inte ensamma heller. Även om de är störst och de har det där bolaget Country Garden som jag tror sitter i motsvarande sits och är väl betydligt mindre men- Ja, de är väl nummer två.

De är nummer två tror jag. Så att jag menar om allting kollapsar samtidigt, jag tror att även om spridningseffekten inte sker globalt så kan det vara åtminstone sker liksom inom landet och det kan nog vara illa nog.

Den här podden görs i samarbete med Akela Realkredit, där man som fastighetsägare kan belåna sin fastighet, få ut kapital snabbt och enkelt från en miljon upp till hundra miljoner kronor. Gå in och ansök på www.akela.se/realkredit. Är du investerare och är intresserad av att få tillgång och exponering mot den här typen av lån?

Gå in på akela.se och läs mer om hur du som professionell investerare kan vara med och investera tillsammans med oss. Kom ihåg att historisk avkastning inte är en garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonden kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet.

Tittar man på de projekten som har gjorts så det finns ju, det är rätt kul att kika på de här. Dels finns det mycket ghost towns, alltså spökstäder där knappt någon har flyttat in. I vissa fall så har man en lite äldre stad och så ska man bygga en helt ny stad bredvid. Det finns en som heter Ordos, där man byggt upp en ny stad med samma namn precis bredvid där ingen bor.

Och så bor alla kvar i den gamla staden. Det är enorma volymer. Där har man i och för sig nyligen också börjat riva en hel del. Tror man rev sexton skyskrapor här nyligen för att minska utbudet och försöka få i gång försäljningen. Andra kul projekt som man kan se, det är ju rena raka kopior av andra världsstäder.

Så att finns till exempel en kopia av Paris som till och med har Champs-Élysées, Eiffeltornet och så vidare. Och väldigt fina byggnader. För de har gjort kopior av den arkitektur som även finns i Paris så har man ju också sålt ganska dyra objekt. Så att priserna är skyhöga för marknaden i Kina.

Så att det är knappt någon som har flyttat dit heller. Och varför bygger man så mycket utan att det verkar finnas någon motsvarande efterfrågan? Är det bara för att hålla i gång maskineriet med arbetskraft och så vidare? Va? Ja, dels är det väl det. Alltså det är en så stor andel av ekonomin som går åt byggsektorn.

Sen är det ju väldigt stor, alltså mycket investerat, många som investerat. Det bästa som man funnit har ju varit att investera i den här fastighetsboomen. Så att i vissa av de här städerna så är det åttio till nittio procent ägs av investerare. Så att då har, du har tagit in kapital för att bygga det och sen ska du sälja det på marknaden.

En annan förklaring är väl också att det har ju varit en enorm globaliserings- eller en urbaniseringstrend, men den har avtagit rätt kraftigt. Nu är det knappt någon inflyttning längre till städerna och så fort det försvinner och man börjar se att det börjar mättas lite, så försvinner ju efterfrågan på nya bostäder.

Så man har helt enkelt räknat med att den här trenden ska fortsätta, men den har avtagit. Ja, de senaste två, tre åren har det gått ner kraftigt i alla fall. Sen kan du också besöka London eller Thames City som är en direkt kopia av London. Det finns också en kopia i Dubai. Av Manhattan i Yujiapu.

Egentligen behöver man inte lämna Kina för att få upptäcka världen, utan man kan faktiskt bo i Paris i Kina. Så det råder lite delade meningar om man tror att kinesiska staten kommer att gå in och rädda det här. Vad, jag hör åsikter åt båda håll så att säga. Någon, vissa påstår att det kommer de att göra för att de är rädda just för att det kan sprida sig åtminstone i Kina och knäcka hela ekonomin och även investeringsviljan i Kina överlag.

Medan andra mer är av åsikten att den här händelsen har redan inträffat och det var just där runt 2021. Och att det här är bara en seg nedmonteringsfas så att säga som inte är avslutad än. Att kinesiska staten därmed inte kommer agera. Det är eine ganska stor intäkt till i alla fall den lokala kommunerna eller motsvarande är ju också försäljning av mark.

Så en tredjedel av skatteintäkterna utslaget på, om vi nu kallar det kommunerna i Kina, kommer från försäljning av mark. Så att, och liksom bara det tillsammans med allt annat, en väldigt stor andel av arbetskraften jobbar inom bygg. Så finns det ju rätt starka incitament för staten att faktiskt agera.

Frågan är när de väl gör det och hur de väl gör det. Så ja, det påverkar ekonomin helt klart. Nej, men jag, jag hörde någon som trodde att staten kommer att se till att de här bostadsköparna får tillbaka sina pengar, men att det utländska kapitalet, de står verkligen sist i kön så att- Ja men och det påverkar också investeringsviljan.

Det har ju sedan det här började inträffa 2021, så har det i princip varit omöjligt att ta upp ny finansiering från utlandet för det är så osäkert. Ja, det i kombination med till exempel Alibaba när staten går in och tvångstar över företag och ägande i företag. Det är, sånt minskar ju risken också.

Eller ökar ju risken också, minskar investeringsviljan. Samtidigt som det är sedan gammalt välkänt fenomen att det är svårt att ha insyn om kinesiska bolagen. Hur ser det ut egentligen? Hur sköts bokföringen? Vad sker under motorhuven där? Det har varit återkommande skräckhistorier om hur hela företag bara är fejkade.

Titta på grundaren då till Evergrande, Hui Ka Yan. Han var ju 2017 världens eller Kinas rikaste person med en förmögenhet på ungefär fyrtiotvå, drygt fyrtiotvå miljarder dollar. Det är ju en viktig framgång i bygget av Evergrande har ju varit hans kontakter, dels som man måste ha antar jag, det politiska etablissemanget i Kina.

Han har ju väldigt bra connections med Hong Kongs stora magnat Joseph Lau, som också var en stor investerare i Evergrande. Så han har ju frotterat sig med rätt personer. När Xi Jinping besökte Storbritannien 2015, då var han liksom en del av delegationen där sida vid sida. När hans egna fotbollslag vann Guangzhou Evergrande, vann Asia Premiership.

Då hängde han ju med Jack Ma, alltså grunden av Alibaba. Jag tror också att de äger en del av laget. Prince Andrew var där. Så han har ju varit en väldigt offentlig person som en del av etablissemanget, vilket också har underlättat. Han är ju känd för att han dels köpte, tror det var 2020, köpte han ju Storbritanniens absolut dyraste privatbostad för tvåhundra eller tvåhundratrettio miljoner dollar.

Han hade lite privatjet, sen hade en fantastiskt fin lyxyacht som han var tvungen att sälja snabbt när det började bli problematiskt 2021. Han tog en förlust på ungefär trettio miljoner dollar. Men han sitter nu gripen och utreds för oklart vad. Och det är väl det som händer antar jag, när man har blivit en persona non grata som även Jack Ma och Alibaba verkar ha blivit till viss del.

Att man blir utskuffad, man får vara kvar, men de tar över saker och ting. Man vet inte riktigt vad som händer. Och här är en person som sitter i husarrest, men det troliga är att han kanske inte har gjort så mycket fel, men det är eine person man bara vill få bort när man ska städa upp det. Det är ganska klassiskt i de här länderna att när det börjar gå snett, då blir alla möjliga anklagelser just om korruption och bokföringsbrott och så vidare.

Men sen å andra sidan har man lånat upp tretusen sexhundra miljarder. Det är väl inte helt omöjligt att någonting inte har stått helt rätt till. Om vi ska spekulera lite fritt då om vi har gjort det redan, men om den här krisen kommer sprida sig. Jag är väl av uppfattningen att man hanterat det mesta redan 2021.

Det jag är väl lite orolig för är ju om det här är, så att säga, det blir okej att man låter det här gå under så är det fler som kommer att ha svårare att få hjälp från staten att upprätthålla och att man faktiskt tar den här stora smällen nu. Och då är det ju rätt stora företag. Även om vi pratar om Evergrande och världens mest skuldsatta bolag så har ju de här andra bolagen nummer två, nummer tre, nummer fyra, nummer fem som också är gigantiska bolag.

Och då kan man ju få rätt ännu fler följdeffekter. Ja, alla underleverantörer, alla byggbolag och all personal. Det blir ju en stor smäll liksom för rätt många. Så det är klart redan en sargad ekonomi som har tappat i tillväxt, har problem med demografin och så får den här smällen ovanpå det.

Det kan ju ge rätt stora effekter. Precis, och de hävdar ju i sin centralbank att de här spridningseffekterna inte kommer ske och att de kommer göra mycket för att inte låta det hända. Man, som du var inne på tidigare, så har man ju sagt att de som har köpt bostäder och har depositioner ska inte behöva drabbas här, även om pengarna har använts på annat håll inom Evergrande.

Frågan är också om vi tror att det kommer sprida sig till den svenska eller den nordiska fastighetsmarknaden. Vi har en helt annan typ av modell i västvärlden än man har i Kina med de här jättebyggena som man bygger på spekulation med massa antaganden. Det finns liksom inte de likheterna här, även om vi har våra egna problem på fastighetsmarknaden tror jag inte att det är liksom inte jämförbart.

Däremot så kan det ge spridningseffekt i form av att institutioner kanske går under, det blir stora hål i balansräkningar och så vidare som kan ge indirekta effekter. Eller att investeringsviljan i Kina avtar eller att konjunkturen där viker därför att alla de här människorna blir arbetslösa, alla som jobbar på de här byggena och så vidare.

Så att det kan ge massa indirekta effekter så klart. Men det är klart att nu har vi en hyfsad transparens, i alla fall det har hänt lite saker efter finanskrisen. Så att man har väl hyfsat koll på, jag tycker ett tydligt tecken är väl att det har inte hänt så mycket på världens börser i och med det här beskedet.

Så att vi har inte sett någon, och det såg vi ju dock 2021, vissa rörelser att den här oron påverkade marknaderna en del. Och det har vi inte sett i dag. Och den insynen som ändå finns i vad man sitter på för papper på de stora bankerna, så att det är det finansiella systemet. Kombinationen med att den här aktien har gått ner nittionio procent och att övriga aktiemarknaden inte har påverkats.

Det tycker jag är eine indikation på att det är hyfsat inprisat kan man tycka. Ja men sen att transparensen har blivit bättre sedan 2008, så kanske det är, men det kan man nästan bara bedöma i efterhand. Jag menar, innan 2008 var det nog ingen som såg problem med subprime heller riktigt. Inte så många i alla fall.

Så att man tror att man vet inneboende riskerna tills man inser att man inte alls gjorde det och det smäller. Så att det är mycket möjligt att de här tretusensexhundra miljarderna ligger runtom i världens banker och institutioner och inte alls nedskrivna som vi kanske tror, utan att de håller uppe det här så länge som möjligt.

Tills konkursen är ett faktum och då rasar det. Man vet aldrig. Nej, men vi får se då vad som händer. Om man lyckas omstrukturera det här, om man får stöd från staten. Man försökte göra eine omstrukturering av skulden förra året och det var ju på tjugotre miljarder dollar ungefär. Men den föll samman och det var i samband med det här som, det var samtidigt i princip som han, grundaren blev satt i husarrest.

Så att förtroendet försvann väl för bolaget. Så vi får se om det blir spridningseffekter. Vi får se om staten kliver in. Det blir i alla fall spännande att följa för oss fastighetsintresserade. Tack så mycket, Kina-experten Erik Nordin för dina kloka inlägg i dag. Tack. Nästa vecka är du expert på något annat.

Yes. Tack för idag. Tack.