Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Titta på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur jag förlorar på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Fler utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Välkommen till Investera på höjden, avsnitt etthundraåtta. Veckans avsnitt handlar om hur vi tänker när vi tittar på var fastigheter ligger och hur attraktiv den lokala marknaden är.

Helt enkelt hur du hittar rätt marknad om du vill köpa fastighet, bygga någonting eller låna ut pengar. Och i grunden så behöver vi alla göra samma hemläxa. Hej Erik Nordin, numera expert inom ett ämne som jag vet att du faktiskt behärskar lite mer än om den kinesiska marknaden som vi pratade om förra veckan.

Tjena, tjena. Men innan vi gör det så tänkte vi att vi skulle passa på att ge en update hur det går för oss på Akela Realkredit. Och vi har ju varit i gång sedan i somras. Idag har vi ett trettiotal lån och finansierat affärer runt om i landet. Den största skillnaden kan man väl säga jämfört med andra långivare är att vi är flexibla och vi kan lösa ganska mycket som många inte kan.

Ovanpå det söker vi framför allt lån från en miljon upp till tio miljoner kronor. Vi tar alltid fastighetspant, kan vara bra att veta, men vi är snabba och flexibla. Om man vill ansöka, hur gör man då? Ja, antingen går man in på akela.se eller så skickar man ett mejl till någon av oss eller till vår infoadress, info@akela.se.

Eller Erik@akela.se eller Jonas@akela.se. Väldigt enkelt. Allt funkar.

Så frågan idag är hur man ska hitta en marknad att investera i. Och vi har väl uppfattningen att det absolut bästa sättet att börja på det är att faktiskt titta där man bor. Eller hur Erik? Ja, det är det. Det är ju en marknad där du vet alla mikrolägen och vilket hus det alltid är på att knarka dig och vad man ska, vad som är bra och vad som inte är bra och så vidare.

Problemet är om man bor till exempel i en storstad, Stockholm, så ska man köpa något i Stockholm så blir det dyrt och inga kassaflöden. Så kanske man måste börja titta lite bredare. Precis. Man kan väl också börja med en liten skiljelinje. Vad är det man är intresserad av? Är det rent kassaflöde man är ute efter, en långsiktig investering eller om man vill ha en värdeuppgång?

För det är ganska stora skillnader på det. Ja, du måste nästan välja mellan kassaflöde eller värdeuppgång. Och varför då? Nej men köper du in i en större stad så är priserna redan höga. Du får inte dina åtta, tio procent yield där. Det finns många tagare. Det är lätt att hitta hyresgäster. Allt det där pressar priser, lätt att få finansiering, allt det där pressar priserna.

Så om du köper där så kan det i bästa fall bli en plus minus noll-affär. Samtidigt, för ofta är priserna också, eller hyrorna är ju reglerade om det är hyresbostäder i alla fall. Så du måste nästan ut på landet, kanske lite mindre städer för att hitta det här kassaflödet. Så att det beror lite grann på vad man är ute efter.

Men då kanske du inte heller hittar samma värdeökning, för det kan man ju tycker jag man har gesehen på många av de här orterna. Bland annat där vi har köpt, där har ju priserna legat. Det kanske har skett lite förändringar nu, men det har legat relativt stabilt medan det i de lite mer populära städerna, universitetsorter, medelstora städer, så har priserna stuckit rejält.

Ja, men det är väl det alla försöker hitta är ju just det här, både få kassaflöde och värdeuppgång. Det är därför det blir väldigt populärt att kanske köpa i Skellefteå eller någon stad där det har varit, där priserna har varit relativt låga, men där man hoppas att man får en prisboom på grund av någonting som händer.

Det kommer en batterifabrik eller det blir en oväntad positiv utveckling. Och det är klart, då kommer du in rätt där, då kan du få båda. Men det är- Då måste man nästan komma in före innan det här händer. Exakt, det är svårt att komma in i efterhand och få båda så att säga. Och om vi tar typexemplet Skellefteå, där du äger lite villor bland annat.

Ja. När kom ni in? Vi köpte väl 2020 där, några villor som vi hyr ut till företag. 2020. 2020. Så då hade väl fabriken börjat bygga, men priserna hade väl inte rört sig så jättemycket. Och hade inte alla smarta fastighetsbolag redan sett? Det är klart, det här var ju villor så en annan kategori, men hade inte alla investerare som sitter och analyserar dagligdags sett att det höll på att hända någonting?

Jo, det tror jag. Sen tar det ganska lång tid att få upp den här nyproduktionen och så vidare. Så att det byggs väl fortfarande för fullt där. Problem med just hyresfastigheter, helt vanliga lägenheter, att priserna sticker ju inte på samma sätt där. Hyrorna är fortfarande cappade. Så även om det är ett jädra tryck på orten och mycket folk som bor där så kommer liksom hyrespriserna inte gå i taket för det.

Det är ju däremot möjligt om du har mer bostäder inriktade för entreprenörer som ska bygga på fabriken, tekniska konsulter och där kan du ta riktigt bra betalt under en kortare period. Precis, det är ändå en begränsad tid under produktionsfasen. Ja, det är en begränsad tid. Det kan vi säga det.

Vi kommer att ha en liten inriktning på bostadssidan eftersom det är där vi har mest erfarenhet. Men de här knepen vi kommer att prata om gäller ju egentligen över hela linjen när man tittar på en marknad. Vi tittar på det varje dag när vi ska låna ut pengar, men också när vi har köpt våra fastigheter och sålt en del av det.

Men det kan man ju se. En annan aspekt i dag är ju om man på en övergripande nivå, vi pratar ju oftast om bostadsbrist i Sverige. Och där kan man ju säga att many har gjort analysen av att flera kommuner har ett väldigt stort underskott av bostäder. Och så har man haft rätt stora projekt, typ Sveafastigheter, som jag läste om häromdagen, som har producerat enormt mycket bostäder.

Jag tror att det var i Eskilstuna eller om det var i Enköping, där prisnivån när de väl kommer ut så finns det i princip inga tagare. De pratar om att det var en i trappuppgången. Eller han var ensam i sin trappuppgång och så fanns det ett hundratal lediga lägenheter. Så där har man ju hittat, liksom gjort en analys och sett ett stort underskott.

Och här måste vi producera bostäder. Men tagarna fanns inte för de har inte den betalningsviljan. Och så tänker jag också att det i Skellefteå, det finns många som kanske flyttar dit och ska jobba där. Det finns en efterfrågan på villor, kvalificerad arbetskraft. Det är inte så mycket okvalificerad arbetskraft tänker jag i en batterifabrik i Skellefteå.

Men det är kanske inte lika många som vill betala mycket för en nyproducerad hyresrätt. Så det är ju, det gäller att matcha hela tiden vad det är för tillgångsslag där efterfrågan ökar, även om några grundparametrar ser bra ut. Nej men den där bostadsbristen man har pratat om i Sverige under many år.

Frågan är hur substantiell den är. Jag vet inte exakt hur man mäter den där. Det är klart, many vill säkert bo i en annan typ av boende, ett bättre boende, men har kanske inte betalningsförmågan att byta boende när det väl kommer till kritan. Nej men det är väl så. I många kommuner finns det underskott på välprissatta lägenheter.

Där är det svårt att komma in. Samtidigt som du har en massa nyproddade lägenheter med dubbla eller trippla hyran för att de får ta en högre hyra i och med presumtionshyror när man han producerat något nytt. Alla kommuner kan ju inte ha bostadsbrist för att folk bor ju någonstans i dagsläget och i så fall ska de flytta då från en stad till en annan och då blir det ju tomt där så att säga.

Det är svårt att säga att det ska vara bostadsbrist i nästan alla Sveriges kommuner som det var tal om för några år sedan. Det låter osannolik. Du och jag tittade ju på att köpa lite hyresfastigheter i Laxå och omkring Mariestad. För där skulle det också byggas en batterifabrik. Nu vet jag inte vad status säger just nu.

Nej, det var någon salamander på den vägen där va? Exakt. Och vi gjorde inte de affärerna, men vi kan ta det som ett exempel. För där var ju precis samma drivkrafter som man kan tänka sig i Skellefteå när man nu etablerar sig i Mariestad. Men där tycker jag också det var ganska svårt att bedöma att okej, i Laxå som ligger en halvtimme därifrån, vilken typ av boende?

Kommer efterfrågan öka på närliggande orter? Eller är det en viss typ av kategori som ligger precis i närheten till fabriken? Vill man bo, de som flyttar dit och ska jobba där som blir någon form av en ökad arbetskraft måste ju leda till att fler kommer till staden. Och det är tusen jobb och de måste bo någonstans.

Ja men var, vart vill de bo någonstans då? Ja, och när är den här fabriken klar? När kommer de? För att under hela produktions eller under hela byggstadiet så bor det inte så mycket folk där, utan det flyger in folk till Skellefteå till exempel. Alltså själva stan ökar kanske inte med så many invånare permanent.

Och vad gäller hyreshus så ja, det kommer kanske vara lättare att hyra ut för det finns many som vill bo i lägenheterna. Hyrorna kommer inte hänga med. Det kommer inte bli väsentligt mycket högre hyror eftersom de normalt sett är reglerade. Så att yielden kommer vara densamma. En stor efterfrågan behöver inte innebära egentligen att hyreshusen blir så otroligt mycket mer värda.

Inte på kort sikt i alla fall. Boden, ett annat exempel, där inte vi är, men vi har tittat, vi tittade ju en del där. Där började det bli ganska dyrt för att man direkt gick från Skellefteå till Boden på hyresrätter. Vi kollade på Sollefteå någon gång för de skulle anlägga ett regemente. Nej, nej, nej.

Gjorde du det? Jo, jag tittade på det. Men man skulle anlägga ett regemente eller återöppna ett regemente. Men när man väl börjar gräva lite där så inser vi att det var inte så many tjänster som skulle tillföras faktiskt. Alltså det skulle inte flytta in så mycket människor. Och frågan är, är de permanent boende där eller kommer att bo tillfälligt där under veckorna sen åka någon annanstans?

Så det är också en, det är lätt att tänka att nu blir det stor etablering och nu händer det mycket. Luleå, när man etablerar, Facebook etablerade sig här, fick enorma stöd från staten för att etablera datahallar där. 32 vaktmästare eller vad blev det? Ja om ens det. Jag tror att det var ett tiotal anställda som för driften och som har fått jätteskattelättnader och subventioner på olika sätt.

Men leder inte till så stor, till så mycket antal jobb som driver på efterfrågan. Ja och problemet är att när du väl börjar researcha på en stad och får lite feeling, du börjar tänka att det kanske ska bli en batterifabrik, det kanske inte är helt klart. Men så börjar du liksom tolka all information som positiv för caset.

Det här är ju väldigt svårt, särskilt när du inte är lokal. Så snöar du in på en eller två städer. Och så alla tecken talar för att det här kan bli en kanonplacering och du ser framför dig och du köper ett bestånd som kommer öka väldigt mycket i värde. Så gäller det att liksom hålla lite koll på sig själv där också så man inte blir för hot på en ort utan riktig anledning.

Jag tycker att det där är en fara hela tiden. För tittar man både på om man ska låna ut mot någonting, men också om man ska köpa någonting. Och gillar man själva objektet i sig, att man tycker att det vore kul att göra någonting med det här eller äga den här fastigheten, så bör man också lite självförstärkande hela tiden hitta de här tecknen.

För att det vore en- Ja, och samtidigt gäller det att komma i gång också. Man vill ju inte vara den som sitter år ut och år in och drömmer och funderar och analyserar. För det finns ju ett gäng sådana också som aldrig kommer till skott. Så att ibland måste man ju bara ta ett skott och chansa lite grann också.

Men Jonas, du gjorde väl en väldigt lyckad investering i Härnösand va? Köpte några fastigheter där. Kan du berätta lite om- Det blev väl ganska bra i slutändan eftersom vi sålde det. Men där kan man väl titta på utmaningen med att köpa någonting så pass långt borta. Vi bor i Stockholm, köper någonting i Härnösand.

Ett sjuttio, sextio, sjuttio lägenheter. Tillräckligt stort för att ha, eller nästan tillräckligt stort för att ha en anställd person som kan hantera beståndet. Ungefär fem miljoner i hyresintäkter. Men när man inte är där, om man är där en gång per halvår, och det är fem timmar att åka, så är det rätt lätt att både bli lurad av lokala leverantörer.

Till exempel, du upphandlade ju snöskottningen hos oss. Ja men precis, ja men det är väl det bästa exemplet på hur vi blev lurade där. Att vi hade en teknisk förvaltare som tog in offerter från vad jag misstänker var en snöröjare. Vi hade väl ingen riktig åsikt i att det här skulle kosta femhundra kronor per uppfart eller vad det var.

Det lät väl inte så farligt. Men sen när vi summerade året så såg vi att vi hade lagt fyrahundratusen i snöskottning och det gick också rykten på stan om att den här entreprenören satt på diverse hamburgerhak och skröt om vilken bra deal han hade med oss. Det vill man ju aldrig höra. Nej, och snöskotten stod för ungefär tio procent av hyresintäkterna.

Men hur kom vi fram till Härnösand då? Vi kollade en hel del på bestånd som hade varit lite svårsålda för att där kunde man göra en del på priset. Och det är väl inte helt fel att börja där egentligen. Att man ser något som inte är så populärt och känner, här kan vi komma ner i pris. Vi kanske kan göra något bra av det här.

Sen vet jag att när vi researchade staden så kände vi att det är i alla fall en riktig ort. Var det femtontusen invånare. Vi fokuserade väldigt mycket på att det fanns avgångar med tåg till Sundsvall som jag tror är liksom helt oväsentligt egentligen för Härnösand. Det var ju väsentligt i, alltså när man tittar på att det finns inte så stark privat sektor i Härnösand, vilket gör att om man ska ha, alltså de som behöver pendla till Sundsvall, till en betydligt starkare industriell ort, så kan man ändå bo i Härnösand och åka till Sundsvall på ett enkelt sätt.

Frågan är hur stor den pendlingen är. Jag tror inte att den är så stor. Nej, möjligheten fanns, men jag tror inte att den var så stor. Men sen om vi ska prata om alla våra misstag så de här kåkarna låg ju dels lite spridda med varierat skick. En hel del teknisk skuld. Men de låg också centralt men inte i det bästa läget.

I Härnösand så ville man bo på ön. Och det märkte vi när vi började få förfrågningar om såhär: "Har ni inga fastigheter på ön?" Och då började vi- Vi sa: "Nej, men vi ligger nära stationen och ICA Maxi, det är väl bra." För det är ju en del av vårt researcharbete tycker jag att det ligger väldigt nära, det finns mycket butiker, det finns nära kommunikationer, det finns dagis, skolor som ligger väldigt bra till.

Men där man ville flytta i staden så var det oftast man ville ta sig till ön för det var det bästa området. Jag vet fortfarande inte riktigt om jag ska vara ärlig, storheten med att bo på ön, men det tycker man lokalt om man bor där. Ja, men vi hade något hus också som låg på en väg där alla hade uppfattningen att det bodde knarkare, vilket det kanske hade gjort ett antal år tidigare.

Vi hade inga sådana problem med det huset i alla fall, men det var allmän uppfattning. Så jag vet till och med en hyresgäst som skulle få socialbidrag för att bo i vår lägenhet tackade nej därför att socialsekreteraren hade sagt nej till den lägenheten eller avrått hyresgästen från att flytta dit liksom.

Och det var verkligen inget fel på det huset. Men är man local så vet man vilket hus man ska passa sig för. Särskilt i en sådan stad. Sen är det också att när man väl ska hyra ut någonting lokalt, så om det inte är en alltför stor stad så vet man också vilka personer man kan och ska hyra ut till.

För när vi väl anställde en lokal fastighetsskötare så kunde det vara såhär. Man ställde frågan att vi tänkte hyra ut till den här personen och hade genomgång. Och så, nej, de där flyttar runt i hela stan. Och det syntes inte på någon kreditupplysning eller någonting. Men det var liksom lokal kännedom att den där vill du inte ha in i din fastighet.

För det har varit problem på andra ställen helt enkelt. Eller de har inte betalat eller vad det kan vara. Precis. Och där kan vi väl komma till det här liksom fördelen med att vara lokal. Att du, har du bott någonstans så har du en rätt lång historik på dels alltså mikrområden inom staden som vi pratar om.

Ön eller fastlandet. Ja precis, eller vägar, vissa gator som är dåliga. Och det får, det vet man ju om man bor där, vad man ska undvika, vad man inte ska undvika. Men sen är det också, kan ju vara lägen om det inte då är bostäder, men kan också vara kommersiella lägen som av någon anledning alltid misslyckas.

Det kan vara kommunikationsläget. Man passerar inte förbi där när man åker och handlar som kan vara ganska svårt att räkna ut, men som alla har sett tio verksamheter som har gått omkull efter alla år, även om det på ytan ser väldigt bra ut. Det är också ganska lätt att missa när man bara tittar på Google Maps.

Odframför allt koll på förvaltningen tror jag. Ja du ska ha ett begränsat bestånd på den här typen av ort så ska du, du ska vara där själv, du ska vara händig, du ska tycka att det där är kul. Tyvärr så de flesta som investerar, vill investerar i fastigheter gör inte det för att de vill fixa fler toastopp och skotta mer snö.

Utan man ser det som någon typ av finansiell placering, någon typ av passive income, vilket det inte är. Så att jag tror att man måste komma upp i ganska stor volym för att det ska vara lönt att köpa på en ort du inte bor i närheten av eller om du inte är händig eller vill göra de här grejerna själv.

Vi började med en förvaltning, eller med extern förvaltningsfirma och överoptimistiskt tänkte vi att det här kommer bli ganska bra ekonomi. De tar bara betalt när de gör någonting. Det kommer inte vara så mycket, det är lite felanmälningar hit och dit. Men det slutar med att de åker ut, hyresgästen anmäler, de åker ut på eget bevåg.

De kostar femhundra kronor plus moms i timmen. Och det kostar varje gång det sätts en bil så är det någon framkörningsavgift och så vidare. Så att, och finns det, sätter man inte stopp för och väljer ut var de ska åka på inte, så blir det väldigt mycket. Det kan bli hur many ärenden som helst. Och sen är det som med hyresgäster också att man ska inte ha för bra service till dem.

Om de känner att så fort jag ringer och jag har problem med min gardinstång, då dyker det upp någon samma dag. Det blir väldigt lätt att ringa. Det är väldigt trevligt och bekvämt. Så liksom man måste dra ner på servicenivån, annars så blir man uppäten av hyresgästerna. Sen är det ju en annan aspekt och som också där uppsidan finns att ha lokal kännedom.

Det är ju omflyttning och nyuthyrning för det kan bli en ganska stor börda, framför allt när det gäller bostäder. Att du köper en ort som du kanske får nya hyresgäster i, men de flyttar efter ett halvår när de hittar något annat. De kommer flytta till stan, får något jobb och så hittar de en annan.

Ja, det är lätt att hitta lägenhet. De tycker att den lägenhet du har är kanske för dyr, men de tar det i ett par månader, så flyttar de därifrån. Då har du mycket med liksom lämna nycklar och inspektera och allt vad det kan vara. När de flyttar in kanske vill ha någonting ommålat. Så du har väldigt mycket kostnader för väldigt lite intäkter.

Sen ska du ut där på Facebook eller Blocket igen och annonsera och hitta någon ny och så vidare och skriva kontrakt. Det tar väldigt mycket tid och ganska tråkigt arbete också. Och det är klart att där har du ju en, alltså att dessutom sköta visningar, alla de här bitarna, det kräver ju. Då måste du ha någon annan som gör det.

Då tillkommer det kostnader för att göra det om du liksom har en anställd som ska ut på en lördag och visa en lägenhet. Ja och liksom vi försöker ju hålla ganska höga hyror så klart, för det vill man göra. Men då inser man, då får man ännu högre omflyttning. Och om vi kollade lite grann sådär i efterhand, vad kostar det att köpa en villa i den här stan?

Ja, kanske kan vara en helt okej villa för under en miljon, kanske för åtta, niohundra tusen. Vad kostar det att köpa en bostadsrätt? Åtta tusen per kvadrat kanske. Om jag i det läget ska kunna ta sju, åtta tusen kronor för en trea, då kan man ju dels räkna ut vilken typ av hyresgäster man får. Det är de som verkligen inte har råd att köpa den här villan för åttahundra tusen.

De kan inte få fram de pengarna. Det är ganska, det kan man räkna ut att det är ganska dålig kvalitet på den hyresgästen. De bor också väldigt kort för det är så pass dyrt på den orten att bo i de lägenheterna. Och det här tycker jag nästan är ett av de bästa knepen är att faktiskt kolla just bostadsrätter, vad kostnaden är och vilka som faktiskt kommer hamna i den typen av hyresrätter som du har.

Ja och det är inte bara att de flyttar snabbt. Det är också, du får också riktigt skräp. Det kommer att vara missbruksproblem. Det kommer att vara betalningsanmärkningar, inga jobb och så vidare. Så det blir liksom ingen bra klientel och då stöter du också bort de bra potentiella hyresgästerna för då får du dåligt rykte i beståndet.

Så att det blir lite catch 22 där. Det finns också ett sätt att kolla till exempel omflyttning. Där kan man bara praktiska tips, brukar titta på Ratsit eller de tjänsterna. Man tittar på ett hus och kollar på den adressen så ser du hur länge har de bott på den adressen. Så klart kan du kolla om det finns några vakanser, om man inte är skriven där.

Men när det är stor omflyttning, man vill helst inte ha bara tjugoåringar till exempel, då vet man att det är lite transitboende. Man vill gärna ha de som har bott där under many år och kommer att fortsätta bo där i many år till. Så att du Och det är ett sätt ändå att bedöma om det har varit attraktivt tidigare.

Sen måste man ju bibehålla det för att de ska bo kvar. Där tycker jag ändå vi äger ju hyresrätter mellan Nyköping och Norrköping också i form av radhus. Kan man väl säga att där funkar det ganska bra. Där gjorde vi many rätt i analysen tycker jag. Ja men exakt. Bo mellan två städer, mycket flöde av människor.

Det finns mycket arbetstillfällen. Sen radhus, man bor där länge, man tar hand om det som om det är sitt eget. Man sköter sin egen snöskottning i stor utsträckning och man bor länge. Just det där att slippa omflyttningen är ju väldigt viktigt. Där har vi dessutom kallhyra va, så att vi behöver inte betala uppvärmningen, vilket var ganska skönt förra vintern särskilt.

Verkligen. Och där är det ju lite närmare än där vi bor. Så vi kan faktiskt åka dit även om vi inte behöver vara där jätteofta för vi har en lokal fastighetsskötare som är där. Men det är närmare och det tycker jag är lättare att relatera till och röra mig mycket. Alltså man har bättre koll, jag i alla fall, på Nyköping, Norrköping.

Hur ser utvecklingen ut, efterfrågan? Vi har ett, det är ganska prisvärt tycker vi på hyran jämfört med att bo centralt in i Norrköping till exempel. Så att det finns many liksom uppsidor.

Nej men summa summarum kring det här är ju att det är svårt att köpa någonting lokalt. Men jag tycker att när man ser de bästa affärerna som görs inom alla segment inom fastighetssektorn är ju när du har en lokal förankring. Exempel i Sundsvall, där vi känner någon som har köpt en, alltså ute i Birsta, väldigt stort etablerat handelsområde där man har köpt en handelsfastighet eller en tomställd butikslokal, ganska stor.

Jag tror Mio var där innan. Där man har köpt upp den, ägts tidigare av en fond som kanske inte har den här lokala förankringen. Men när man kan jobba med den. Dels så kanske man hittar lokala hyresgäster, man kan dela upp lokalen, hitta lokala som man känner eller bara jobba. Alltså man kan det så pass bra, den lokala marknaden, että det går att hitta en lämplig hyresgäst som det är mycket svårare om du är mer- Och är du lokal och det är en vakant lokal dessutom.

Så jag tror just i det där fallet så kunde han hyra ut den där innan han ens hade köpt den. Det är ingen stress i själva affären. Man pratar om affären, det kan dra ut på tiden några månader. Samtidigt så jagar man en hyresgäst. Så det är absolut det bästa om du kan köpa något som är vakant till ett vakant pris och sen har du en hyresgäst som kan tillträda direkt efter du har köpt.

Nej men och det är ju ett, är det så att man är i startgroparna och vill komma i gång med någonting sånt så är det det absolut bästa läget. För du, det är också rätt lätt att om du har någonting som är vakant, som är svårt att finansiera som det står och går. Men, och du vet att du inte får i väg det, men du ser till att, och där fungerar det bara på kommersiella hyresgäster.

Skulle i och för sig kunna gå på bostäder också, men det är sällan man hittar helt tomställda hus. Men att du jobbar med uthyrningen under en period, hittar dem och sen köper du precis till det priset som var för en tomställd. Och så visar du din finansiär vad du har för avtal på väg in här. Och då kommer ju värdet öka och kassaflödet vara klart.

Ytterligare en fördel med att köpa någonting på orten där du bor är att du kan börja i liten skala. Du kan köpa det här lilla huset med kanske tre, fem lägenheter. Det kommer inte vara särskilt lönsamt, men du kan komma i gång med businessen, känna på om du är en förvaltartyp, vilket vi kanske inte är.

Och om man vill jobba med det här långsiktigt. Om man köper på en annan ort då måste du nästan komma upp i volym. Du måste ha many fler enheter. Du kommer behöva ha en fastighetsförvaltare på plats och det kostar pengar oavsett. Där kommer du inte kunna köpa ett litet hyreshus med tre lägenheter.

Utan då kanske du måste komma upp i åtminstone det tiodubbla. Att du har en trettio, fyrtio enheter för att du ska kunna ha någon som, ja men någon som helst förvaltning. Man brukar väl säga för att ha en egen heltidsanställd förvaltare så ska du väl ha åtminstone hundra lägenheter va. Lite beroende på vilket skick, men någonstans där.

Ibland kan man hitta en deal kanske med en hyresgäst som kan sköta förvaltningen mot en rimlig ersättning. Eller tar man in ett sånt externt förvaltningsbolag. Men tro inte att det blir billigt. Och så fort de tar in en underentreprenör så är det pålägg och så vidare. Så att de kommer att fakturera dig ordentligt mer än vad du tror.

Sen kan man väl också säga att de har drift- och underhållskalkylerna i prospekt. Så är de någon Jonas? Ja, de stämmer sällan. Framför allt från, det beror på vem du frågar. Alla mäklare har olika uppskattningar när de gör en yield-beräkning eller ett driftnetto. Så där måste man göra sin egna bedömning och framför allt vara ganska pessimistisk.

Och det kanske stämmer vissa av de här om du kan sköta en stor del av arbetet själv. Absolut. Men däremot, är du, skulle du anlita någon på distans, ja då kommer det inte stämma för fem öre. Nej, och ofta i prospektet, i alla fall tidigare, så kanske en mäklare räknar med drift och underhåll tvåhundrafemtio kronor per kvadratmeter.

Man själv kanske kalkylerade med femhundra och banken trodde väl snarare sju, åttahundra kronor per kvadratmeter. Så att det är ganska stora skillnader i antagande det här. Sanningen ligger väl någonstans där mittemellan. Det kanske inte ligger så högt som banken tror, men det ligger inte på tvåhundrafemtio i alla fall, eller i alla fall väldigt sällan.

Som när man är sugen på nåt så kan man vara där nere och toucha lite på runt tvåhundrafemtio för man tycker att man vill verkligen göra den här affären. Ja exakt. Men när man ska äga på distans så är det väl egentligen betydligt lättare om man jobbar med kommersiella fastigheter och kommersiella hyresgäster med triple net-avtal, det vill säga där de står för det löpande underhållet och du står för skalet och försäkring och lite annat.

Det blir väldigt sällan du måste rycka ut och lösa nånting. Det passar ju betydligt bättre om man ska bygga upp en portfölj på distans. Så att bostäder är svårt om du inte når upp till skala. Det måste jag ändå säga. Ja och hyresbostäder också. Det är lätt att du blir uppäten av hyresgästerna. Om du lämnar ut ditt privata nummer så kommer de börja ringa dig och ryktet går när någon han fått en ny tvättmaskin eller en ny spis eller sådär.

Då kommer grannarna börja ringa och det är liksom detalj i slutet där. Okej, om vi ska summera lite kring analysen som man bör göra innan man gör det. Börja lokalt. Finns det inga lägen där? Börja blicka på andra orter, men se till att komma upp i skala för att kunna ha råd med förvaltningen.

Om det nu inte är ett triple net-avtal där hyresgästen står för underhållet eller om du älskar långa bilfärder varje dag till den här orten. Det kan man också göra för då blir man lokal. Tycker det är kul med toastopp. Precis. Och sen då andra viktiga saker att titta på: omflyttning.

Eftersom det är svårt att sköta uthyrning på distans så fokusera på att se hur omflyttningen ser ut. Vem besvarar hyresgästernas frågor och så vidare. Se till att den här organisationen är klar, för annars är risken att du för en väldigt liten avkastning lägger väldigt, väldigt mycket jobb. Och tittar du på en ort som har någon form av händelse, det ska byggas någonting, utökas någonting, det tillkommer arbetstillfällen.

Titta på den faktiska efterfrågan för den inflyttningen som potentiellt kommer ske. Vad kommer de vilja ha för någonting? Kommer de handla jättemycket mer och handelsområdena kommer utöka. Du ska köpa mark där och bygga handelsfastigheter. Eller är det villor för det flyttar mycket kvalificerad utbildad arbetskraft.

De vill inte bo i hyresrätter utan de vill bo i villor. Eller vad är det för inflyttning som kommer ske och vad som kommer driva orten framåt. Och överskatta inte hur snabbt det här går. Ofta händer ingenting de första fem, tio åren, utan det kanske på sikt det blir positivt. Och samtidigt när den här batterifabriken kommer så kommer det byggas väldigt mycket mer.

Kanske blir inflyttningen inte lika stor som man hade hoppats, men det har byggts väldigt mycket och då har du helt plötsligt en hel ny konkurrens på orten också. För det är väl fortfarande så att ni hyr ut era villor i Skellefteå. Det är till sådana som är och arbetar med byggnationen i fabriken.

Det stämmer. Och än så länge har inflyttningen tror jag inte kommit i gång till stan så mycket. Priserna har gått, tror de har gått ner tjugo procent förra året. Först gick de upp väldigt mycket när den här nyheten kom och de började bygga och sådär. Men nu har priserna stabiliserats och gått ner en hel del också.

Så att det är inte linjärt uppåt bara. Jag beklagar. Det är okej. Tack för i dag. Nästa torsdag, inte fredag som i dag, kommer ett nytt avsnitt. Nu tar vi helg.