Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat dat går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Välkommen till Investera på höjden, avsnitt 109. Idag är det den femtonde februari 2024. Och idag ska vi prata om fastigheter som statussymbol och reda ut varför världens mest förmögna köper fastigheter som man faktiskt inte tjänar pengar på.

Och vi har ju fler exempel på det även i Sverige. Nu senast med Kvalitenas försäljning av Strandvägen fem, där man förväntar sig budnivåer på väldigt låga avkastningsnivåer. Men om vi backar tillbaka lite så kan vi fundera på varför köper man fastigheter överhuvudtaget? Ja, det kan man ju fråga sig.

De är ju jättejobbiga att förvalta, men jag tror att det har med någon typ av avkastning att göra. Att man hoppas på, ja i första hand ett kassaflöde. Man får in en hyresintäkt varje månad, drar av driftunderhåll och ränta på det och sen så ska det ge en avkastning till ägaren. Sen finns den här komponenten värdeökning också som historiskt sett har varit ganska pålitligt.

Fastigheter, de flesta fastigheterna, i alla fall i bra lägen, har ökat med några procent per år över tid. Precis, och det är väl också så att, och varför de ökar i tid, det är väl de som har ett så pass bra läge att det liksom blir attraktivt. Den orten där man finns i ett centralt läge, det blir mer och mer attraktivt.

Städer växer, det kommer fler folk och det blir också av den anledningen ett högre pris på dem. Ja, det följer väl allmänna inflationen också. Att det är ett ganska bra hedge mot inflationen helt enkelt. Om vi tittar på några uppmärksammade försäljningar som finns just nu ute och den som det snackas mest om, skulle jag säga, är ju Kvalitenas försäljning av Strandvägen fem A va?

Där man satte den här fastigheten som säkerhet för ett obligationslån och den har man ju inte kunnat, man har defaultat på, inte kunnat betala räntorna på. Och den ligger nu ute till försäljning. Och förväntansbilden där är ju på någon miljard i alla fall. Jag läste en artikel i DI där man räknade lite på yielden eller direktavkastningen på den fastigheten.

Beroende på lite olika scenarier så landar man väl ungefär på en komma åtta procents yield om man nu skulle sälja den för runt en miljard. Men det finns också fler exempel på transaktioner som har skett i Stockholm bland annat, där man ser den här typen av väldigt låga direktavkastningar.

Ja, det ska man vara medveten om att om det är en komma åtta procent, jag tror det var en och en halv procent yield till och med. Men en komma åtta var väl best case scenario vad jag förstod. Men har man då en ränta på fem procent och en amortering på två procent på det, då är det ju en rätt stadig minusaffär.

Ja, precis. I DI så pratar de om, räknar på den här typen av en normalränta i dagens klimat så skulle man- då är det en förlust på ungefär sju komma sex miljoner baserat på de här antagandena för 2023. Det är klart, vem vill lägga en fastighet med den typen av förluster varje år? Det är alltid jobbigt att absorbera den typen av förluster så klart.

Kan man tänka sig att den köparen är inte någon som investerar för kassaflöde, utan ofta kan det vara någon typ av privatperson, förmögen privatperson som ser lite som en status symbol så klart och att den konserverar värde över tid. Att du har en viss värdeökning på den där, eller åtminstone inte någon rejäl sänkning utifrån läget.

Adressen där var Strandvägen 5A va? Så det är ett riktigt fint läge. Så att man kan nog tänka sig att den kommer att hålla sig ganska bra i värde och gå att sälja om några år. Och har du extremt mycket pengar och ligger redan tungt på börsen och allt vad det där, så ja då kanske passar bra in i portföljen att äga en liten god bit på Strandvägen.

Men vill man verkligen äga någonting som man gör förlust på? Det här i och för sig ska man säga att när DI räknar så räknar man med en belåning på de här fastigheterna. Väldigt många av transaktionerna som görs, både i Sverige men också globalt. Det finns ju andra toppmarknader, London. Den största, där är det väldigt många utländska ägare från Hong Kong, bland annat förmögna som står för absolut största delen av ägandet i London.

New York drar ju till sig så klart, Singapore. Det finns many väldigt starka fastighetsmarknader globalt där man då köper av just det syftet. Men väldigt ofta så är de också belånade. Ja men så är det så klart. Att köpa fastigheter med låg kassaflöde är ju även vanligt på egentligen mycket sämre lägen och mindre orter.

Där vi såg i alla fall under högkonjunkturen för några år sedan att man köpte den här typen av hyresfastigheter i syfte att ombilda till BRF till exempel, eller för att höja hyrorna över tid och så vidare. Så att man kommer in med ett ingångsvärde som är ganska högt utifrån kassaflödet. Men när man see att det finns en uppsida i form av en ombildningspotential eller högre hyror, beroende på vad det är för typ av fastighet.

Det är väl inte kanske aktuellt just för den här fastigheten. Det är väl inte något BRF-case tänker jag mig den som köper har i åtanke. Fast det jag tycker är intressant är om man tittar på de här så kan det också vara så att har man en ganska lång horisont, om du har en evig horisont eller om du har en tio, tjugo, trettioårig horisont, så vet du kanske i dagsläget inte att nej, just nu kommer den här kontorsfastigheten nog inte ombildas.

Men man vet inte vad som händer över tid. Planer ändras, man kan driva detaljplan, städer utvecklas. Och om man vet att det här är ett, som det verkar i alla fall, så tittar man ofta på det här är ett så pass bra läge. Det här läget kommer alltid vara attraktivt, det kommer att ligga centralt. Så kanske inte spelar så stor roll just nu vad användningsområdet är för att man vet att den kommer vara attraktiv och kan användas till någonting som sen på sikt blir värt mycket, också för att det går att ändra potentialen och ganska likvilt objekt också.

Finns säkert inte jättemånga tagare men tillräckligt många. Så att om du köper den där för runt en miljard så kommer du sannolikt kunna sälja den till någon annan i ungefär motsvarande position om tio år för ja, ett högre pris. Och varför kan man säga att det här är värdebevarande då? Nej, men det är väl som sagt, har du en väldigt stor portfölj och du äger dina aktier på börsen och så vidare så, och gjort alla andra typer av investeringar så att lägga en bra peng i fastighet är väl inte fel.

Det är väl ungefär som att man köper guld. Det avkastar kanske ingenting här och nu, men över tid har det varit stabilt. Sen är det ju alltid svårt att veta vart marknaden befinner sig just när man själv köper. Vad skyddar det emot då? Nej men det är väl inflation, helt enkelt. Nej men tanken är väl att ett sådant hus ska åtminstone skydda mot inflation och sen finns det väl en potentiell uppsida också, kanske lite utvecklingsmöjlitheter och sådär.

Men jag tror i första hand ett inflationsskydd och att man ska inte underskatta statusdelen i det hela heller. Att det är rätt trevligt att ha en egen kåk på Strandvägen. Det har ju skett lite andra transaktioner. Jag tror det var under 2022 så såg man en eller flera EQT-toppar, de som är partners och grundare av EQT, som gjorde några rätt spektakulära förvärv och också i en helt stillastående transaktionsmarknad så slog man till med jättetransaktioner.

Ja, men det har skett några EQT-toppar. Jag tror bland annat Conny Jonsson, men även några av de andra. Harald Mix har väl tre fastigheter på Östermalm. Det verkar som att alla de här transaktionerna sker på Östermalm, Strandvägen, runt Stureplan. Det är inte så många som köper något i Farsta centrum vad jag har sett i alla fall.

Om vi zoomar in då på de här affärerna som EQT-topparna har gjort, vad var det för någonting? Nej, men det var väl blandade typ av bestånd, kommersiella fastigheter med kontor och om det var någon bostadsdel och sådär också. Det var väl helt vanliga hus, men i väldigt bra lägen. Och det var nog inte för kassaflödet där heller.

Nej, och där pratar vi om yielder runt typ noll komma fem procent. Ja, det är väldigt låga yielder och ganska höga kvadratmeterpriser helt enkelt. Det har väl legat mellan hundra och tvåhundra tusen per kvadrat i de där lägen om du ska köpa hela fastigheten. Så att det är priser som kanske överstiger vad du betalar för en BRF eller en BRF-lägenhet.

Så att det är inte rea på något sätt, men förhoppningsvis så är det någon typ av kvalitet som står sig. Och sen kanske det bästa exemplet på det där är ju Stefan Persson, Hennes & Mauritz. Han har ju byggt upp en portfölj som visst ska vara mer värd än hela Balder runt om i världen. Han köper ju dels i Stockholm, dels äger han ju Åhlénshuset där, Åhléns City-huset.

Och sen har han köpt i motsvarande lägen i London, Paris, Berlin tror jag också, så att, och New York. Den har ju, tror att det var, pratades om värde runt fyrtio miljarder. Och där har det väl pratats också om att han köper det bästa huset på den bästa eller näst bästa gatan och sedan sätter han en H&M-butik i botten.

Ja, för det här är också, jag läste en intervju i Fastighetsvärlden när de berättade lite om sin strategi och de var väl inte helt transparent, men de köpte alltid utan belåning. Ja, de pratar om att de räknade på kassaflöden också, just Rasberry, alltså Stefan Perssons Family Office. Men ja, de kanske inte har så höga avkastningskrav helt enkelt, utan de ville bara komma åt de här bästa fastigheterna i de bästa lägena just för att de håller i värde.

Och sen så ger man ju också en fördel till H&M som får tillgång till den här typen av, antar jag att det kanske är lägre hyror än vad det hade varit om du hade hyrt in dig på marknadsmässiga grunder. Ja, men och alltså har du för mycket kapital placerat, då har du ett problem. Du måste ju bli av med pengarna.

Du måste ju placera dem på något. Nu kanske inte vi har just det problemet, men man- Inte än. Inte än. Man kan ju förstå att hitta en diversifiering på så många miljarder, det är inte helt lätt. Nej, då satsar man också på Husky Chocolate och lite annat och... Ja, precis. Bolag utan intäkter med väldigt stora sponsorkostnader va?

Precis, det är där pengarna hamnar. Och det var kvalitén av referens. Ja

Sen har vi en annan kategori av prestigefastigheter och det är ju alla dessa skyskrapor eller liksom prestigeobjekt som alltid kommer i slutet av en konjunkturcykel känns det som. I Sverige, vad har vi där? Vi har Oscar Properties Norra Tornen, vi har Karlatornet i Göteborg. De känns som alltid planeras när det är väldigt goda tider och så kommer de ut på marknaden när det är betydligt tuffare.

Jag har precis börjat lyssna på en bok om New York som heter Billionaires Row. Och där finns ju just ett antal spektakulära skyskrapor som ligger precis vid Central Park som går för hundratals miljoner eller upp till miljardbelopp på lägenheterna och där de absolut mest förmögna ska ha sina penthouses.

Det finns ju några exempel och det som är intressant med det här är att det oftast är väldigt lyckade fastighetsutvecklare som har byggt upp en enorm förmögenhet över tid och det sista projektet de verkligen, när de verkligen ska se avtryck och där hela kassan töms, det är alltid det här mest spektakulära objektet som de ska bygga, som ska bevara liksom deras person in i evigheten.

Det finns ju ett exempel som heter Harry Macklowe. Han satsade allt på det här på 432 Park Avenue, där han skulle bygga, det är ett av världens största bostadshus. Den är fyrahundratjugofem meter hög och han gick ju in i finanskrisen 2008. Och när han inte kunde betala räntor på lånen han hade för det här bygget så förlorade han bland annat Chrysler Building som han hade pantsatt för att kunna få loss pengar till det här.

Sen kom han tillbaka 2010 och färdigställde byggnaden 2014. Då var det lite skakig marknad, men sedan dess så lyckades han faktiskt sälja det här och det blev väl till slut en succé. Men det tog ju tio år någonting innan försäljningen kom i gång och han var ju i princip bankrutt där i finanskrisen.

Så det är också en fråga, varför hamnar man där när man har haft så stora framgångar och varför tar man den här typen av risk? Det är väl alltid adrenalinet att få göra nästa stora grej. Det är relativt få som lyckas bromsa i exakt rätt tid, utan jag menar om du ser på helt vanliga projektutvecklare i Sverige också så bygger man lite större projekt hela tiden.

Man börjar göra ett antal enheter, så gör man ett större och större projekt och sen så stoppar man in alla vinster i nästa projekt. Och när nästa projekt går i stöpet, då har du förlorat allt. Det här är inte bara ett större projekt av samma typ, utan här är oftast något väldigt spektakulärt. Det är en viss arkitektur.

Norra tornet är ju häftiga och liksom förändrat stadsbilden. Men det byggdes ju också när Oscar Properties hade ganska stora problem och det är fortfarande stämningar därifrån som drabbar Oscar Properties nu. Ja, och det har väl inte varit helt smärtfritt runt Karlatornet heller.

Såg du affären som annonserades här, var det förra veckan eller när det var att Balder och Serneke säljer mark till kommunen, hundrafemtiotusen kvadratmeter byggrätter till kommunen för en miljard, men med rätt att återköpa det här. En återköpsoption alltså på all del av marken. De här låg i anslutning till Karlatornet, eller?

Ligger runt om Karlatornet. Och var det här mark som skulle användas för att bygga en till? Exakt. Det finns en detaljplan som tillåter hus på, jag tror att det var, ena var sjutton våningar, den andra tjugosju och så fanns det någon som var ännu högre. Kan vi fundera lite grann varför ett kommunalt bostadsbolag köper den här typen av mark.

Du tror inte att de ska bygga en skyskrapa? Nej, men jag tänker att det inte är liksom någon bra mark för att bygga hyreskaserner på. Men kommunen själva meddelar ju att de såg att nu fan var det rea på den här marken och slog till. Och vem är det som har drivit den här detaljplanen från början?

Vet vi det? Det är Serneke. Så de har drivit detaljplanen och nu, sen blir detaljplanen godkänd och så har man börjat bygga det här tornet och så möjliggör det här fler skyskrapor, om vi får kalla dem för det, prestigeobjekt, så tycker kommunen helt plötsligt är värt. Ja, men det är lite konstigt för kommunen säger att det är en bra affär och då får man tänka dat det knappast är något ställe där du bygger hyreslägenheter på.

Det är väl ingen som har råd att bo på de adresserna, liksom i hyres, kommunala hyresbeståndet kan man tänka sig. Så det kanske är en bra affär, men då är det ju antingen är det ren spekulation. Eller så är det ju liksom att man går in och stöttar stadens två börsbolag och agerar bank åt dem. Och är det spekulation, jag menar, det är väl inget man ska lägga kommunala pengar på att spekulera i att vi kan köpa den här marken lite rabatterat.

Bokfört värde var det här var en komma tre miljarder. De köpte det för en miljard där dessutom- de här bolagen har möjlighet att köpa tillbaka de här med någon index uppräkning. Så att det kommer inte bli någon kanonaffär för kommunen i alla fall. Och om man ser på vad byggrätter är värda i dagsläget, sånt som vi springer på, det är inte att de är ner tio, tjugo procent direkt i pris, utan det är ju, det är slakt där ute.

Nu är det här riktigt spektakulära lägen och så vidare, men det är otroligt dyrt att bygga sådär högt. Men när vi ser på byggrätter ute på marknaden runt om i Stockholm, lite mer ordinära fastigheter då så klart, men det är ett prisfall. Jag skulle säga att det är ett prisfall på sjuttio, åttio procent i många fall.

I många fall, ja. Just det är därför att det byggs ingenting. Byggprisen har stuckit i väg, försäljningen är oklar, byggfinansiering och slutplaceringen är oklar. Så att det säljs med otrolig rabatt. Så att därför framstår det i alla fall som att det inte var något superpris kommunen fick. Och för det andra, ska de agera bank åt två börsbolag?

Det är ändå en miljard skattepengar som ska ut. Tycker det känns, ja, det verkar märkligt. Har inte de fått in de här pengarna sedan tidigare i att Serneke och Balder var det va, har förvärvat marken sedan tidigare? Oder förvärvar man marken innan och drev detaljplanen? Jag kan inte hela bakgrunden.

Ofta är det väl så att man köper den till visst pris och sen får den något helt annat pris när detaljplanen är klar. Och det är klart att marken är värd mer när Karlatornet står där än när ingenting var byggt. Så är det ju, men samtidigt en komma tre miljarder för marken kanske var att ta i. De här bolagen är väl inte kända för att vara så konservativa med sina värderingar i böckerna heller.

Så att frågan är, har det någonsin varit värt en komma tre miljarder den här marken eller ens en miljard? Det är svårt att räkna hem ska jag säga. Kan man inte resonera då som alla andra miljardärer som har alldeles mycket pengar och behöver placera dem någonstans? Att det här är ett läge som på lång sikt kommer bevaras och det kommer alltid vara attraktivt.

Ja, säkert, jag vet inte om det är kommunens roll bara att vara den som köper. Plus, det är bara mark också. Det står ingenting där vad jag förstår. Så att det är möjligt att det finns någon affärsnytta i det här som jag inte ser. Men just kombinationen att det är kommunen som köper, att de här bolagen är lite pressade och att det är Göteborg gör att man blir lite misstänksam.

Ja, de har inte ett jättebra track record på den fronten.

Det har ju också varit lite andra härvor så att säga. Det försäljningen har gått ganska trögt i Karlatornen. De gick väl ut för några veckor sedan och för att genomföra den här försäljningen så lämnade man en garanti också för att om man köpte lägenheter va, så garanterar de priset på ja precis, det är ju ganska ovanligt.

Jag tror jag har aldrig sett en återköpsgaranti. Det känns som en ganska märkligt upplägg också. Var det en återköpsgaranti eller var det en... Köpte man tillbaka till ett visst pris om man tecknade sig för en lägenhet? Eller hur var den konstruerad? De garanterar pengarna om du inte lyckas sälja lägenheten inom sex månader för ditt inköpspris via en fastighetsmäklare helt enkelt.

Och det gäller mellan tjugofem till fyrtioåtta månader efter tillträde till lägenheten. Okej, så de garanterar alltså priset. Jag tecknar mig för lägenheten, jag flyttar in. Då garanterar man att priset bibehålls vid en eventuell försäljning om man inte skulle trivas eller om man vill sälja den.

Exakt, om du säljer via en mäklare som Serneke Bostad har, ja, som de har godkänt helt enkelt. Det var inte som Veidekke utredde ett tag, kommer ihåg när 2017, 2018, där man tittar på en försäljning eller en man betalar mellanskillnaden om man inte lyckades sälja sin nuvarande bostad. Så om jag tecknar mig för nyproduktion och tecknar mig för lägenhet så garanterar de att ens egen lägenhet eller hus, man garanterat pris på den.

Ja, det var något indexreglerat där va. Att de kollade på småhus eller något lägenhetsindex. Och det var det som skulle avgöra hur stor din garanti skulle bli eller hur stor din ersättning skulle bli. Ja, jag vet inte. Jag har för mig att det var det. Det kom olika varianter. Det har väl diskuterats nu också för att man ska få igång försäljning av nyproduktion, men det är svårt att lämna den typen av garantier.

Men, med ett sådant här åtagande, jag vet inte hur många lägenheter det handlar om, men det är ganska stort åtagande om man ska garantera priset på de här. Frågan är om man gör det. Liksom det är nästan om man skulle vilja ha det där återförsäkrat, nästan ett sådant åtagande. Jag menar, Serneke Bostad är väl inte känd för att vara, ha en jättestark balansräkning eller superstabil ekonomi.

Så att- Det är väl en del av Doxa va, numera? Ja, precis, det är de som äger nu va. Så frågan är vad det här är värt egentligen. Spekulerades på något annat håll om att det skulle bli rusning för att nu kunde man köpa de här lägenheterna riskfritt och bara ha en potentiell uppsida. Men jag tänker ju att om...

Jag tänker såhär att- Det är också en fordran mot ett bolag, en icke säkrad fordran på ett bolag. Ja, ja, och rasar marknaden kommer alla vilja sälja för att få tillbaka sina pengar och då kommer Serneke ha det väldigt tufft i och med att fastighetsmarknaden ju har rasat och då kommer de verkligen inte kunna betala ut det här.

Så att det är egentligen bara i en stabil marknad där du har lite otur med tajmingen som jag tror att det här skulle kunna liksom ge någon extra säkerhet. Jag tycker överhuvudtaget att den här typen av garanti framstår som ganska oseriöst. Så att jag tappar nästan liksom- Sugen på att flytta till Karlatornet.

Ja, nästan sugen på att flytta till Göteborg faktiskt. Nej, men jag tycker det framstår som att man är väldigt desperat och man kan ifrågasätta liksom hur deras finansiella ställning ser ut överlag i och med att de verkar ju, de måste ju verkligen bli av med de här lägenheten. Det är rätt tydligt när man lämnar sådan här garanti.

Jag har aldrig sett det i någon bransch tidigare. Vet vi hur många lägenheter som det fortfarande saknas eller som fortfarande inte är sålda? Ja, men enligt senaste uppgiften jag såg så är det nittiotvå av sexhundraelva lägenheter som är- som är osålda. Sen vet jag inte om det är de bästa eller sämsta, dyraste eller billigaste lägenheterna.

Men alla de här är färdigställda? Ja, det ska de vara. Men passa på för att det gäller bara till trettioförsta mars tjugotjugofyra. Men det är inte bara i New York och i Stockholm och Göteborg som man kan hitta den här typen av prestigeobjekt. Det har ju även dykt upp lite sånt i dina gamla hemtrakter Ö-vik.

Ja, lite mindre skala kanske. Det är ju en framgångsrik däckgrossist som har byggt om slanghuset vid gamla brandstationen till någonting av- Vad är slanghuset? Ja men det är ett hus som man hängde upp slangar för att vattnet skulle rinna ut efter användning. Så man har byggt om det där till ganska spektakulär lägenhet för trettio, fyrtio miljoner.

Jag tycker lite nedsidan där är att den liksom hänger över E4:an och han hänvisar själv hela tiden till hur härligt det är att ligga i den här poolen och ha utsikt över E4:an. Jag vet inte om det är liksom allmängiltigt att just E4:an är det man vill ha utsikt över. Finns ju mycket vatten i närheten annars i en kuststad.

Precis, men om man har jobbat med däck hela livet så kanske det är det man efterfrågar. Och där kan man tänka sig att det är inte så mycket wealth preservation vi pratar om när man spenderar femtio miljoner över E4:an i Örnsköldsvik. Nej där är det bara status tror jag. Jag kan tänka mig att det inte finns jättemånga tagare om du inte har något NHL-proffs som vill komma tillbaka och kanske styla.

Ja, eller någon annan jätteduktig däckgrossist. Tack för att du lyssnat. Nästa vecka är vi tillbaka igen med mer spännande saker inom fastigheter. Hejdå!