Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

När jag tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur jag förlorar på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere och populärt. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Hej och välkommen till Investera på höjden, avsnitt 112. Idag är det den 27 juni 2024 och vi är tillbaka, men i ett något nytt format. Vi kommer fortsätta att prata fastigheter precis som vanligt, men vi breddar oss lite även mot andra typer av investeringar utanför börsen, vilket också är någonting som vi tycker är väldigt kul.

Så att välkommen till Sveriges bästa podcast om hur du bygger din förmögenhet utanför börsen, som vi kommer släppa varannan vecka. Men först, den här podden görs ju i samarbete med vårt egna bolag, Akela Realkredit, där vi lånar ut pengar till fastighetsägare som är i behov av ett snabbt kapitaltillskott, och där man belånar själva fastigheten och där vi tittar väldigt mycket på pantvärdet och inte lika mycket på kassaflödet från verksamheten.

Och det är väl i motsats till hur bankerna jobbar, vilket gör att vi kan bli ett väldigt bra alternativ när det behövs. Vi have räntor från ungefär en och en halv procent i månaden. Och vi kan-- Det kan även vara så att vill man vara med och låna ut kapital till detta så kan man gå in och investera tillsammans med oss.

Så att gå in på akela.se eller mejla mig direkt på jonas@akela.se så kan vi prata vidare. Men idag har jag med mig Erik Nordin, precis som vanligt, och vi ska faktiskt prata fastigheter i dag också, men snarare rikta in oss på hur man, om man köper enskilda privatbostäder och sedan hyr ut. Det vill säga villor, lägenheter eller till exempel semesterbostäder.

På engelska brukar man kalla det för single family homes. Men Erik, du äger ju ett par villor i Skellefteå va? Som ni hyr ut till underleverantörer, till Northvolts fabrik. Ja, men exakt. Vi äger tre stycken villor, ganska småskaligt. Men jag brukar säga att det är Sveriges lönsammaste fastighetsbolag, fast också det minsta.

Och vad-- Hur kommer det sig att ni hamnade där? Har ni ägt de här för alltid eller var det någonting som kom med Northvolt-etableringen som kom för ett par år sedan? Ja, exakt så. Jag äger det tillsammans med två andra killar som har anknytning till Skellefteå, så att de hade bra koll när det här var på gång.

Vi förstod väl att det här kommer att göra-- Dels expandera antalet invånare på sikt. Det har vi väl kanske inte sett än, men framför allt kommer det att krävas väldigt mycket leverantörer, underleverantörer och alla typer av yrkeskategorier i just själva uppförandet av fabrikerna. För det är ju, det är flera etapper och flera fabriker.

Så att vår tanke då var att köpa ett antal villor och hyra ut de här till folk som behövde bo, då företagare, inga privatpersoner. Och det har vi gjort också. Och när ni väl köpte de här, visste ni att det skulle byggas? För det har ju varit ganska mycket, ska jag säga, planer på batterifabriker runtom i Sverige de senaste tre, fyra åren.

Alltifrån Sundsvall till nu sägs Borlänge som avbröts. Mariestad har det varit planer på. Alltså, visste ni redan då att det här kommer bli av eller var det en chansning? Ja, men det var redan på gång då. Det var redan uppbyggnadsfasen, så att det var inte så att vi köpte på spekulation eller hade någon spåkula att här kunde bli en batterifabrik, utan det var på gång redan.

Det var svårt att få bostäder för de här yrkeskategorierna som behövdes för att bygga upp. Och så hade väl ryktet börjat gå också om att man kunde få väldigt bra betalt för det här. Så att det var liksom ingen unik tanke vi hade, utan vi köpte den villan då. Tror att det var tidigt 2020 var det nog.

And sen har vi köpt, köpte vi två stycken kort därefter också som vi har hyrt ut. Men hade priserna börjat sticka i väg? Jag vet i och för sig inte hur prisutvecklingen har varit därefter. Man vet ju bara att hyresbostäder och sånt har ju varit väldigt dyrt i Skellefteå. Men hade privatvillapriserna börjat sticka i väg eller har de legat stabilt sedan dess?

Eller hur ser det ut? Nej, men första huset då hade det väl inte börjat hända någonting. Så det köpte vi väl ganska billigt, de första två. Sen den tredje köpte vi ju på någon typ av topp skulle jag tro. Sen har väl priserna snarare gått ner lite grann. Så att jag tror att den sista villan vi köpte, där ligger vi liksom inte, den ligger vi nog inte plus värdemässigt på så att säga.

Sen genererar den ju fina kassaflöden varje månad och sådär. Så att, men det var väl inget toppenköp kanske. Men totalt sett så blir det ju rätt bra ändå. Men så en del av kalkylen har egentligen varit att du ska ha en värdeökning på sikt också. Alltså det vill säga att den här fabriken när den är färdigbyggd så kommer det komma många som flyttar till stan och det kommer också få liksom en ökad efterfrågan på hela marknaden från vissa typer av grupper av de här.

Eller hur liksom, vad var tanken? Ja, men det är väl klart. Dels får man ett bra kassaflöde, men om man har ganska liten stad som man tror kommer att växa med tjugofem procent och en villa går på knappt två miljoner. Det är klart man kan räkna med att det borde bli en prisjustering uppåt på villor som ligger i närheten av den här Northvolt-fabriken då.

Så att det kan man nog räkna med. Men sen blev det en viss hausse också. Ungefär när vi köpte lite efter och många som sprang in på marknaden och trissade upp priserna och man kanske köpte lite vad som helst och sådär. Så att det har funnits ett antal byggsökare utöver oss, som också har varit med och trissat upp i budgivningar och så vidare.

Så att och-- Men nu har det fallit tillbaka lite vad jag förstår här under hösten i alla fall så föll nog priserna snarare än ökade liksom. Så att det går inte bara uppåt så att säga. Nej, men det har väl även varit samma sak på lite större hyresobjekt som har byggts.

Man kallar allting för Skellefteå för att det ska låta bra och alla räknar med en stor efterfrågan och det är väldigt lätt att hyra ut. Nu verkar det dock som att det är så pass... Alltså bygger man någonting nytt i Skellefteå-området så verkar det vara ganska lätt att få blockhyresavtal med antingen företag som är där och bygger på fabriken eller om det är för anställda.

Att man kan få liksom hyra ut allting till Northvolt-relaterade bolag. Men det kanske finns en rättad också- Jag tror problemet är snarare att det är många som säger att de ska bygga men sen inte kommer i gång och drar i gång det där bygget utifrån vad som händer med konjunkturen och byggpriserna och så vidare här senaste åren.

Så att det är väl fortsatt en stor brist på bostäder och i alla fall på vanliga bostäder. Mm. Men är det en efterfrågan som finns för liksom på grund av fabriksbygget eller för att Skellefteå allmänt har en ökad efterfrågan? Alltså det, jag menar det är många städer som har en tillväxt, det är inflyttning.

Liksom man ser andra, ja, det är egentligen andra saker som gör att det finns en efterfrågan. Är eller är det just att det kommer väldigt många? Vill den yrkeskategorin hyra vanliga hyresrätter en bra bit eller en bit utanför stan? Ja, men det tror jag dels, jag är ju huvudtaget ingen expert på Skellefteå som sådan, som stad så att säga.

Men det är ju normalt sett inget problem i en mindre stad att bo utanför stan. Det är inte långt att pendla eller långa köer eller sådär. Så att det är nog inget problem. Plus att det finns ju alla typer av yrkeskategorier i en, runt en sån där bygge. Allt från folk på golvet till högre tjänstemän så klart.

Så att alla typer av bostäder kommer väl behövas. Vad jag tror i alla fall. Men däremot så ser man väl att inflyttningen har väl inte varit så stor än. Utan jag tror att den här bostadsbristen är väl snarare någonting man tror slash hoppas komma, snarare än att det är någon jättebrist just i dagsläget.

Det är min uppfattning i alla fall. Och vad tror du? Ja men ser på en stad som Kiruna till exempel. Det finns jättemycket arbetskraft som flyger in och flyger hem därifrån. Så att det är inte helt självklart om man flyttar med familjen långt bort. Utan det blir mycket veckopendling och det är ju egentligen en mardröm för kommunen i så fall.

För att då hamnar ju skatteintäkterna i någon annan kommun. De som flyger in nöter bara de gemensamma resurserna under veckorna men betalar ingen skatt där. Så att det är så klart ett problem. Men det är ju å andra sidan borde ju det vara optimalt om man jobbar med korttidsuthyrning och hyr ut en villa till exempel, till någon som är där och arbetar tillfälligt.

Och då kan man kanske ta ganska bra betalt för den. Under den korta tiden man är där och man behöver ju någon bostad i veckorna eller någon form av hotell. Ja, men exakt. Jag tror tricket är egentligen varför vi började, varför vi kom in på det här ämnet i podden överhuvudtaget var att vi fick, kanske vi ska nämna, var att vi fick ett mail av några killar som skulle köpa ett mindre hyreshus i någon mindre stad, fyra lägenheter.

Och de var väl i 30-årsåldern. De påminde väl ganska mycket om hur vi själva resonerade för tio år sedan, att det vore kul att ha en fastighet att hyra ut och tjäna pengar på. Man kanske läste Rich Dad Poor Dad och har någon typ av dröm om att bygga upp ett fastighetsbestånd med kassaflöden. Men det man hamnar i ofta är ju att du får de här fyra lägenheter, ett litet hus.

Det kräver ganska mycket skötsel, dålig intjäning, svårt att få snurr på det där. Du måste ha någon kille på plats och sådär som sköter förvaltningen. Det blir inga pengar. Du kan sitta hemma i din Excel och få jättefina return on equity-siffror, men i praktiken så blir det där noll om en frys går sönder i en av lägenheterna.

Så att- Men det är inte samma sak om man har en villa. Nej, men då tipsade väl jag dem om just den här grejen, att det är mycket bättre att istället för att lägga sex miljoner på att köpa en, eller fyra miljoner verkar det vara, på att köpa en hyreskåk som är hyresreglerad där du får fyratusen i månaden för en trea, eller vad det nu kan vara.

Så varför inte köpa ett hus för två miljoner i en-- den här typen av stad och kunna hyra ut den för trettiotusen i månaden? Det är en helt annan ekonomi i det och det finns många fördelar med det. Men du måste väl ändå stå för underhållet, eller? Ja, du måste, man ska ju helst ha någon på plats som kan hjälpa till med småsaker.

Men det är inte alls samma typer av underhåll. Man hyr ju normalt sett ut till företag som vill ha fem bäddar för sina anställda. Och sen så blir det ett motsvarande trippelnetavtal. De tar alla kostnader egentligen. De klipper gräset och sköter underhållet. Sen i praktiken kanske de inte sköter det där gräset sådair jättebra.

Det är väl en av nackdelarna med det här, att man får väldigt mycket klagomål från grannar som tycker att det ser för jävligt ut på granntomten och så vidare. För då är det egentligen problemet om man har korttidsuthyrning, att man tar inte hand om det. Det är skillnad om man hyr ut under lite längre tid och vårdar det på ett annat sätt.

Ja, just det. Ja. Alltså vi har ju hyrt ut till sådär ett, två år i taget, så det är ändå hyfsat långt. Men bor de där permanent eller reser de hem? Ja men de bor nog där permanent hyfsat, men det är väl lite omsättning på exakt vilka som bor där. Så är det väl. Men du vet, kommer du från Korea så kanske du inte riktigt fattar hur en gräsklippare funkar liksom.

Du fyller den full med olja för tredje gången liksom istället för bensin. Och sådär med snöskottning och snöslunga är inte en självklhet. Och så det är liksom lite kulturella utmaningar där. Ja, men det låter ju ändå som att det här är ju den optimala kategorin om man ska äga den här typen av bostäder.

Dels att du kommer in och någonting ska ske lite längre fram, så priserna kanske inte har justerats än i alla fall. Och tar en stor efterfrågan. Alltså när det finns internationella arbetsgivare, man måste hitta boende. Så att det finns ett högt tryck på att hitta ett lämpligt boende och betalningsviljan är väl ganska hög.

Och dessutom så är det väl få företag som vill köpa de här själva. Så att du tar liksom bort dem som potentiella budgivare tänker jag, om man jämför med en annan marknad i en storstad. Så det låter som att det- Det är ingen som köper. Så jag kan nämna också att Northvolt har ju en tariff också för sina underleverantörer.

Vad de ersätter per natt så att säga för de anställda som jobbar där. Så att, och det ligger på ett visst antal hundra kronor per gubbe och natt så att säga. Så de betalar utöver liksom arvodet för arbetet de utför. Så att den pengen kan man ju alltid ta så att säga. Så det blir inte ens en direktkostnad för vår hyresgäst, utan egentligen för Northvolt i det här fallet.

Så att det blir ganska bra. Nej men jag tycker stora fördelen är att det är en ganska liten insats. Så köper man en villa för två miljoner som du kanske kan låna till 60% eller sådair, så blir det inte så mycket pengar. Då kanske räcker med att du stoppar in, ja, åttahundratusen kanske eller sådair om du köper för två miljoner.

Sen så är det ju en helt vanlig villa, så den är ju-- det är lätt att sälja också. Är det inte kul eller blir krångligt eller sådair, så är det bara att sälja villan. Liksom finns inte så mycket fallhöjd från en villa på två miljoner i en sån typ av stad heller. Så liksom svårt att göra bort sig där också.

Det ska man vara medveten om att det är ju, köper man ett mindre hyreshus så är det klart att det går att sälja också, men det är ganska långa levtider på det här. Det är inte så många tagare. De stora fastighetsbolagen är inte speciellt intresserade av de här mindre objekten. Så det-- och de fluktuerar ganska mycket i värde beroende på hur hett det är just nu.

Likviditeten skiljer sig ganska ordentligt på privatmarknaden. Har du ett sjuttiotalskedjehus liksom i ett bra läge, oavsett skick, så det där kommer du alltid sälja liksom. Men sitter du på en liten hyreskåk så är det inte lika självklart. Då kanske du måste hitta någon av de där tio, femton, tjugo lokala hyresvärdarna som vill plocka på sig och har råd att göra det just då liksom.

De ska få med banken och sådär också. Så att- Jag skulle vilja backa tillbaka lite grann till den här myten kring, och det kanske är en konsekvens av att det är många som har läst Rich Dad, Poor Dad. Men alltså att äga den här typen av fastigheter nu... Alltså äger man i alla fall hyresbestånd som du var inne på så är det ju sällan passiva inkomster.

Och samma sak som även i det här fallet, även om du har någon form av triple net-avtal så måste du ha någon som kan vara där och fixa och hjälpa till. Och, antar jag, om man nu hyr ut tillfälligt. Nu kanske du har hyrt ut lite längre på ett till två år med olika personer. Det kanske är att det snurrar runt olika personer.

Vissa bryr sig jättemycket, vissa bryr sig mindre, hör av sig. Det är ganska mycket att hantera tänker jag. Vad är dina erfarenheter av det? Nej, men jag tycker att det har varit ganska lugnt så. Det är liksom nästan ingenting, men du måste ändå ha någon där på plats för att någon gång i kvartalet så är det ju någonting som händer eller någon...

De lämnar alla fönstren. De åker hem över jul och lämnar alla fönster öppen och värmen på högsta nivå liksom. Och alltså, du behöver ha någon som är där och kollar till lite grann så att det funkar liksom. Och så enkelt är det ju liksom. Jag tycker bara että det är viktigt att ha med sig, för det är många som tror att det här är någon form av passiva inkomster.

Men det skulle jag säga, det är inte det och det är väldigt, väldigt sällan det. Då tror jag man ska köpa, liksom investera i fastighetsfond eller köpa aktier på något större fastighetsbolag. Om man vill att det ska vara helt passivt. För det kommer landa massa- Nej, men helt passivt är det väl inte.

Nej, men det är ändå en stor skillnad mot att ha det här lilla fyralägenhetshuset där det bor fyra tanter som inte har något annat att göra på dagen än att gnälla liksom. På så sätt är det ganska passivt så att säga, men det är så klart aldrig helt passivt. Du behöver ha någon som är där och fixar och trixar ibland, kan rycka ut och kolla till någonting och lämna över nycklar, kolla städning eller vad det kan vara.

Ja, det behövs. Jag skulle inte rekommendera att hoppa på det här utan att ha någon koppling till orten överhuvudtaget. Det behöver inte vara så mycket jobb, men du måste ändå ha någon som kan vara standby. Det är lite långt att åka om man bor i Stockholm, åka till Skellefteå varje helg.

Det är för jobbigt. Och ni äger de här i bolag va? Så att ni-- och sen hyr ut. För det finns ju liksom två varianter och det ska man också vara medveten om. Att hyra ut via bolag så ja, då är det ju, liksom blir du en vanlig hyresvärd. Det finns ju också möjlighet att hyra ut privat vid sidan av, men Skatteverket tror jag tillåter inte att du äger mer än två stycken för uthyrning, för då anser de det som näringsverksamhet och du får inte ha hyresintäkter på över 40 000 i månaden.

Det är väl skattefritt tror jag. Och därefter så blir det någon form av-- kan också beskattas på det här. Så att det finns ju två liksom val att göra. Det är klart att du kan, köper du en till så kanske det kan vara förmånligt att ha privatbostäder. Och du blir heller inte hyresvärd ur lagens mening.

Så att är du privat så går du under lagen som reglerar privatuthyrning. Och där har du ju lite större möjligheter att ta vilken hyra du vill. Så att du kan anpassa hyran utifrån liksom kapitalkostnader eller den brukskostnader eller kapitalkostnader. Så att-- och det finns heller inget besittningsskydd när du hyr ut det privat.

Däremot hyr-- samlar du, även om det är privatbostäder, du samlar dem i ett bolag och hyr ut så blir du hyresvärd och går väl under liksom de reglerna som finns för jordabalken.

Ja, det tror jag i alla fall skulle jag tippa på. Det där med att besittningsskyddet bygger inte på att det är din egen privatbostad så att säga i första läget. Om du köper en som redan är en investeringsprodukt så skulle jag gissa. Men det där vet jag, har jag inte kollat på. Det får någon annan undersöka.

Nej men lagen om uthyrning av egen bostad den kom ju ganska nyligen. Så att det är väl den som kom för några år sedan just för att även bostadsrättsinnehavare kan ta liksom mer rimligt betalt vid en andrahandsuthyrning. Men det är som du säger, det ska nog vara någonting som du, där du faktiskt bor. Men där har man också reglerat just den typen av uthyrning och että det inte ska komma ett besittningsskydd och att du har till exempel en kortare uppsägningstid än normalt som du har på tre månader.

Du har-- alla hyresgäster har en månads uppsägningstid om de säger upp det, men har inte rätt att... Men det är möjligt att det kan vara så att det kräver att det är din bostad för att du ska kunna klassa det som inom den lagen.

En viss utmaning med att ha det i bolagsformat är ju finansieringen också. Det är rätt få banker som tycker att det där är jättekul att finansiera privatbostäder i aktiebolag. Nej men jag tror anledningen att de där tycker det är svårt är väl liksom dels vad händer om... De har lätt att klassificera en privatperson som köper en privatbostad, det är enkelt.

Ett företag som köper en privatbostad, inte lika enkelt. Och de kan inte få in det i sin, i sitt vanliga hypotek heller och sälja vidare det där på marknaden vad jag förstår. För det liksom passar inte in i och med att bostäderna har en annan typkod än vad kommersiellt har.

Just det, det har ju vi också stött på när vi har försökt köpa hyresbostäder som är klassat som något annat. Och då har de också haft svårt att göra ett lån på grund av att det inte går in och de inte får in det i sitt hypotek. Det vill säga så bankerna gör för att liksom paketera ihop det här och gå ut på kapitalmarknaden för att tänka. Så att de, man lånar ut pengar och så refinansierar man det ute på kapitalmarknaden.

Och då behöver det liksom passa den här mallen för att du ska få hitta rätt typ av investerare. Ja, men det är inte omöligt som sagt. Men många banker säger nej eller tycker det är krångligt och sådair. Så att det-- Risken är att det blir ju en ganska småskalig business. Jag tror att det är svårt att växla upp det här på ett väldigt enkelt sätt.

Och skaffa tjugo villor till exempel och göra det här professionellt. Jag tror att det kan vara lite svårt, i alla fall med traditionell bankfinansiering. Så det blir en liten småskalig business. Det här är mer som en, liksom inkörsdrog. Inkörsport, ja precis. Till... Men hur mycket extrajobb har ni haft då som ni inte hade räknat med?

Vi har ju mycket exempel från vårt andra fastighetsbestånd som du och jag äger på saker man kanske inte har tänkt på. Men har det kommit snöskottningskostnader? Är det svårt att ta sig fram? Nu kanske de här ligger ganska centralt. Har elen blivit överbelastad för att man har kört AC hela nätterna?

Eller vad... Har det dykt upp några saker som har ett slitage som ni inte hade räknat med? Exakt det där. Nej, men det snöar ju fruktansvärt mycket i Skellefteå. Det kan inte komma som en överraskning. Det är nästan svårt att ta in hur mycket det snöar. Och det är väl vissa gånger då de kanske då huset har...

Ja, de har varit borta över jul och sådair och så har de kommit tillbaka och knappt ta sig in och man får ha kört dit någon traktor och sådair. Men i stora drag får de klara det här själva. Det är enligt avtalet. Det och klippa gräset. Men sen vi har köpt, och det tror jag är ett tips också att inte köpa något topprenoverat hus och betala för det, för att det är rätt stort slitage när det kommer sju stycken ställningsmontörer som ska bo där.

Vad det kan vara. Så att det... Köp någonting som är... Det ska vara acceptabelt skick så folk kan tänka sig bo där, men det behöver verkligen inte vara något toppskick. Det tror jag man bara får ångest av. För att du vet, de lovar att inte röka där inne, men så kommer man dit så står det ändå Bolmar utanför.

Eller inne i huset till och med. Sen har vi haft problem i någon fastighet att de har förbrukat fruktansvärt mycket energi. De har legat upp, ett vanligt hus ligger väl på sådär femtontusen, femton, tjugotusen kilowattimmar. De har legat upp mot fyrtio, fyrtiofem liksom och- Och vad handlar det?

Ja, de har alltid gått på liksom elelementen och maxat dem. Och så har de aldrig använt liksom luftvärmepumpen och öppnat fönstret och tycker det är lite varmt mitt i vintern och sådair. Så att det, ja men det är väl såhän okunskap och slapphet kanske. Men det där har vi faktiskt reglerat genom att ja höjt hyran lite grann och sådair för att ta höjd för det där.

Så att- I efterhand då så att säga antar jag. När ni upptäckt de här sakerna. Ja men vi flaggade väl upp att liksom vi ligger på dubbla energiförbrukningen här mot en vanlig villa. Sen har det ju inte varit liksom toppgrejer heller, utan luftvärmepumpen har ju varit liksom tjugofem, trettio år gammal och sådair också, men det har ändå varit på nivåer som inte kan anses rimliga liksom.

Det var som när jag bodde i studentkorridor och så klagade vi på att det var väldigt kallt på rummen. Och men då ingick ju elen i hyran. Så att då satte vi på ugnarna i köket. Det fanns ju ett par stycken eftersom det var många som bodde där. Så att för att få in värme i hela korridoren så öppnade man dörren, satte man på ugnarna allihopa, så hade man dem på hela dagarna.

Och sen så bjöd vi dit de här ansvariga för studentbostäderna och visade vår lösning. Men sen höjde de faktiskt temperaturen lite. Så det var bra. Men det är liksom samma fenomen ...i det lilla. Ja, men också incitament. När man vet että det är gratis, gratis el så bryr man sig inte på samma sätt och försöker få det liksom bra för sig själv.

Ja, så är det. Så att, sen har vi haft ett problem också att ett gäng asiater, de visade sig att, eller de klagade väldigt mycket på att det drog längs golvet. Vi tänkte väl att, ja, men det är väl den här altandörren som är liksom inte helt tät och så där. Så vi får fixa rätt mycket med den altandörren.

Så vi kom dit liksom en-- och insåg att de sover på golvet allihopa. Alla har ju tagit madrassen och ligger på golvet. Och det är klart i ett sådana 60-talshus utan liksom isolerad platta mitt i vintern i Skellefteå, liksom det blir dragit längs golvet liksom. Det- Det finns en anledning till att man har- För att förklara kon- Att man sover- För att förklara konceptet med sängar menar jag tror inte det har bitit riktigt.

Nej, okej. Var golvvärme för istället. Om man tittar på liksom andra typer av uthyrningar. Dels så kan du köpa, som ett sätt... Det här-- nu har ju ni köpt i en ganska attraktiv ort som är relativt enkelt antar jag att hyra ut, för det finns ett stort tryck, i alla fall inom en överskådlig framtid.

Sen hoppas ni väl att det här kanske går att hyra ut eller att man säljer dem efter ett par år när själva etableringen är klar. Sen finns det ju andra kategorier. Jag har ju tittat för ett par år sedan i alla fall på mer liksom korttidsuthyrning. Jag kommer ihåg jag satt och kollade på Hemnet på att köpa sommarstugor utanför Gävle tror jag, för där var det billigt.

Just då i alla fall. Vid vattnet eller relativt nära vattnet, som man kunde köpa för några hundra tusen styck. Med tanken då att man kanske skulle kunna hyra ut det. Men i Sverige har vi ett ganska stort problem med säsongen för den är väldigt, väldigt, väldigt kort. Det är knappt någon som hyr en sommarstuga liksom mer än i juli eller kanske halva augusti.

Så att försöka räkna hem de där var väldigt svårt att få ihop en kalkyl på. Så att det känns som förutom fjällen så finns det kanske inte någon jättemarknad för den typen av liksom semesterkorttidsboende om man inte pratar Airbnb i storstäderna. Nej, men jag tror inte ens i fjällen. Jag har räknat på det där själv.

Varje gång man är på sportlov så börjar man räkna på någon stuga sådair och vad det hade kostat att ha en stuga där. Men det är svårt att få ihop den där kalkylen. Det är svårt att nå så mycket mer än några, kanske tvåhundratusen i hyresintäkter på ett år. Och ska du då köpa den där för tre och en halv miljon och betala tretusen i månaden för det där, det blir inte så jädra mycket pengar över.

Och så sitter du bara där med ett ansvar och har liksom väldigt liten uppsida på den. Men det där med att hyra ut, jag ska bara återkomma till det. Det är ju, även om det är hett och sådair, det är inte så fruktansvärt lätt att hyra ut i alla fall. Alltså, vi har haft ett par hyresgäster om flyttningar under de här fyra åren.

Det tar sin lilla tid om du vill ha trettiotusen i månaden för ett hus eller sådair. Du vill ha bra betalt. Det är liksom inte så många som betalar det i alla fall. Det går ju att hitta och det, men det tar lite tid. Så ett tips är att försöka hitta hyresgästen först. Det är vad vi gjorde när vi hade köpt första huset så använde vi det som exempel och sen så hyrde vi...

Ja, la vi ut det huset egentligen igen på Blocket för att hitta en ny hyresgäst. Och sen först när vi hade den på plats så köpte vi huset. Så että det är ett tips också att se till att du har en hyresgäst innan du signar eller i alla fall vet att det finns ett intresse. Lite ledtider om det kan det ju vara kan jag tänka mig.

Absolut, nu kör vi. Vi ska bara köpa huset först här. Ja, exakt. Nej, men det där är ju, det är enklare om man har ett hus redan så att säga. Men det kan ju vara, det huset vi köpte i för sig ska sägas, det var ett dödsbo så vi kunde tillträda där direkt. Så att det var, det hade inte det där tremånaders tillträde, men liksom att i alla fall kolla intresset.

Det kan jag säga, det gjorde ju du och jag också när vi köpte i Nyköping. Köpte radhus där, att vi provhyrde ut lite grann på Blocket och på Facebook. Liksom adressen och bilderna kanske inte riktigt matchade för det var liksom fiktiva bostäder. Man bara kände på trycket. Liksom att går det här att hyra ut överhuvudtaget?

Ond får du femton svar på ett dygn, då vet jag att ja, men det finns en efterfrågan på den orten. Men är det helt dött så kanske du ska fundera ett varv till. Nej, det där är ju ett av de bästa tipsen egentligen att faktiskt hyra ut. Du kan också prata med hyresgäster och fråga om du har någonting.

För har du tänkt att köpa det så kan du ha kontakt med dem sen. Men också så kan du få lite mer information. Vad letar man efter? Vad är det som är attraktivt? Behöver man någonting snabbt bara? Eller behöver-- Tycker man att det här läget är så pass intressant? I det fallet så var det ju folk som hade bevakning på de här orterna där vi har.

Att man liksom, så att vi fick ju flera stycken meddelanden direkt, fylla upp det. Sen kunde man ju höra av sig till dem när vi väl hade gjort köpet. Ja, och så kan vi ta exempel med en annan ort som vi var och kollade på ett bestånd som var till salu. Och då gick vi runt lite grann i området och pratade lite grann med hyresgästerna.

Och det var ju liksom missbrukare mer eller mindre. Så att, som snackade skit om värden och det var liksom ett gäng helt utan tänder där. Och då kanske man blir lite mindre sugen. Det är ju svårt att veta innan man köper om vilken-- I alla fall om man inte kan orten till hundra procent veta vilka hus som man ska passa sig för inte.

De informerade oss också om att, ”nej, de där är inte uthyrda. De var uthyrda för någon månad sedan, men alla de har stuckit. Det är alldeles för stökigt här och det är för livligt och sådär”. Så att det var, det-- Man måste göra sitt grundarbete om man ska köpa någonting. Det var alltså den här missbrukarfamiljen som tyckte att det var för stökigt.

Deras grannar var för stökiga. Det säger någonting om nivån. Exakt så. Jag har ju, kan ju inte säga att jag har så mycket erfarenhet än, men jag har, äger ju en lägenhet i Spanien utanför Marbella och vi är precis i gång med att komma i gång med uthyrningen där. Och jag har väl, så att säga, eftersom jag inte har hyrt ut än så kan jag inte säga några större erfarenheter.

Men där har det ju en betydligt längre säsong. Eller det finns ju flera säsonger. Dels har du sommarsäsongen som är absolut starkast, juni, juli, augusti. Och väldigt många är ju inte där. Dels tycker man att det är för varmt och man är inte där på sommaren, för det är då man får sina största hyresintäkter.

Så använder man resten av året. Men det blir ju kanske inte någon stor pengamaskin, utan snarare bara ett sätt att finansiera räntor och kunna amortera ner det där och sen så kunna nyttja det under resten av året. Där finns ju fördelen i och för sig då att du har sommarsäsongen och sen så kommer en golfsäsong på hösten så att du kan förlänga den där något och det är relativt stabilt klimat.

Så att du har ett tryck om man jämför då med Sverige och semesterbostäder som är otroligt kort. Men det är ju samma sak där. Du måste betala ganska mycket för att någon ska hantera det här åt dig. Nu har vi signat upp oss, betalar väl ungefär 20 eller 20% plus moms, liksom, för hanteringen av hyresgäster, alltså av hyran.

De sätter priserna, de hanterar hyresgästerna också. Men man får ju betala för om någonting händer, man måste försäkra det, man måste ansöka om en uthyrningslicens. Det är ganska hög krav på vad man måste tillhandahålla. Du måste ha fungerande AC hela tiden, annars får du inte hyra ut. Finns-- ja, väldigt mycket regler du måste förhålla sig till för att ens få behålla den här licensen.

Så att-- och det är klart, det finns ju de som äger fem, tio lägenheter och hyr ut de här. Och där kanske du har en möjlighet där du har en efterfrågan hela tiden. Men å andra sidan har du ju en väldigt stor konkurrens också. Jag menar, det är ju större delen av de här lägenheterna på Solkusten står ju också oanvända och de flesta hyr ut under den säsongen.

Så att det är inte så lätt att få dem uthyrda heller. Eller få dem uthyrda. Ja, och det ställer ju ett helt annat krav på standard också om du ska hyra ut till någon familj som är på en drömmig semester. Då måste ju allting vara... Du måste ju byta sängkläder och du har städat och den där AC:n och det är svårt att komma släpande med, liksom, en 70-tals kåk från Skellefteå och ställa ner där och få det där uthyrt.

Det är liksom inte-- det är en annan typ av kategori som är väldigt kräsna kan jag tänka mig. Ja, så kan det nog vara. Samtidigt så ser ju de flesta, men å andra sidan så kanske de heller inte hyrts ut så mycket. Det mesta man tittar på där ser ju inte ut som Oscar Properties lägenheter direkt, utan allt rätt slitet- Ja ...och ligger på, liksom, konstiga ställen.

But å andra sidan, det är ett otroligt stort tryck. Men jag får väl återkomma sen. Vi får se hur det går med uthyrningen. Vi ska smyga i gång här under sommaren. Sen ska jag vara lite där själv också, så että det blir inga jättepengar. Om man vill hyra din lägenhet kan man DM:a dig. Det kan man alltid göra.

Man kan mejla mig på jonas@ankela.se. Om man vill betala extra bra- Ja ...så kan jag nog lösa- ...att man får hyra den. Förstår. Ja, bra vara där. Väldigt fin lägenhet kan jag rekommendera. Mm. Du kan få hyra den också. Ja, trevligt. Ja, men jag tänkte såhär, vi skulle kunna ge-- just runt- Gör du ett hus liksom i Skellefteå eller Boden där det verkar vara-- Skulle kunna ge något litet räkneexempel kanske för att visa lite vilka, lite realistiska siffror liksom utifrån mina erfarenheter tror jag kan vara intressant.

Om jag utgår från våra egna så räkna med ett inköp att ett hus ligger i hyfsat läge 60-, 70-talsvilla. Inte direkt renoverat men heller inte dåligt liksom. Ligger nog runt två miljoner ungefär ska jag säga. Lite mer, två miljoner. Och erfarenhetsmässigt säger att man kan nå där en hyra på ungefär, man bör kunna ligga runt 30 000 i månaden ungefär, året om.

Vilket ger ju ett-- Driftnettot på det då är väl, ja jag skulle säga 25 000 uppskattningsvis. Man får räkna med 5 000 kronor egentligen i energikostnader. Så du har-- Du ligger där på ett driftnetto då på ungefär 300 000 kronor per år schablonmässigt. Och där står ni för uppvärmning och el?

Vi står för allting. Ja, uppvärmning och vatten och bredband liksom. Så att, ja men man har en direktavkastning där på 15% ungefär, vilket är bra liksom. Och ja, så är det lite räntekostnader på det där. Det är inte så, det blir liksom inga... Eftersom det blir små summor, inköpspriset är ganska lågt så blir det inte räntekostnaderna så farliga.

Så den här ränteökningen har inte påverkat kalkylen så värst mycket liksom. Men säg att man, jag brukar tänka netto ligger per hus ungefär 20 000 i månaden ungefär så. Så att, ja har du ett netto på 20 000, inköpet är 2 miljoner. Säg att du lånar 60% då från banken. Måste stoppa in 800 000. Ja, då har du en avkastning på ungefär 30% per år på eget kapital.

Det är ju, tycker jag, det är bra utifrån relativt lite arbete ändå. Om du har liksom rätt setup och risken får ändå anses låg tycker jag. Och du har en likviditet så att det, om priserna i alla fall håller i sig på som du köpte det för och inte räknar med någon värdeökning så kan du bli av med den vid, en hyfsat likvid marknad.

Ja, men jag tror, ja exakt. Övertid kan man nog räkna liksom att priserna kommer gå upp. Det tror jag man kan göra. Så att, nej men det blir ett netto 20 000 per månad. Det är ett bra tillskott för de flesta liksom. Så om man känner att det går att hantera så.. Om man försöker räkna någon form av direktavkastning på det här då.

Liksom om man jämför med så man prissätter kommersiella, alltså mer kommersiella fastigheter. Vad landar man på då ungefär? Ja, men det var som jag nämnde 15% ungefär kan du nog räkna med. 15% före finansieringskostnader. Så då är vi, ni ser att det är nästan dubbelt för vad man ligger på om man skulle köpa ett hyresbestånd ungefär.

Beroende på vart det ligger. Nej, jag tror att ja, nej det är nästan tredubbelt om det ska vara Skellefteå liksom. Om det ska vara Skellefteå, absolut. Ja, ja. Och där har du ju- Så att- ...ansedda fördelar, skalfördelar med om du äger ett större hyreshus. Men där har ju också priserna stuckit ordentligt då. Ja, men här är dessutom är det ju ganska lite underhåll på de här förhoppningsvis.

Så att ja, men du bör kunna ligga på tvåhundrafyrtiotusen i nettoavkastning per år på din instans botten då. Så det är bra. Men som sagt, det är inte superskalbart heller, utan det blir ett trevligt tillskott, men det är liksom ingen livsförändrande pengar för så många.

Nej, och som du säger, det är ju ett tillgångsslag som är lite svårfinansierad. Man tittar på-- Det finns ju den här typen av aktörer i USA som har svept upp. Men väldigt ofta då har det ju varit att man har köpt nyproducerade stora områden. Alltså att man köper villor i samma område och så hyr man ut och så klassar man det ungefär som de radhuslängorna som vi äger.

Fast man har privat villor och det finns ju inte alls i Sverige på samma sätt. Avslutningsvis då tycker du får jag väl säga att det är en bra idé och... Vill man komma i gång med någonting och göra någonting och doppa tårna i det här är liksom, är det här ett bra sätt? Med tanke på att du gav det tipset till de här som vill köpa hyreshus tidigare.

Ja, men jag tycker liksom vill du in i den här svängen så börja där, se vad det innebär. Det är just det, du får doppa tårna. Du kommer att tjäna pengar på det. Du blir inte jätterik, men du får en liten känsla för det i alla fall. Och har du som vi har några hus så blir det ganska kul liten grej också med kompisar.

Någonting man kan göra för liksom begränsad insats. Så att det blir liksom en umgängesform nästan. Man pratar lite om de där husen och ibland åker man upp och som vi har gjort liksom man möblerar upp. De beställer... När vi köper huset så beställer vi fullt möblemang från IKEA och så är man där en helg och dricker lite bärs och monterar IKEA-möbler och åker och köper lite grejer second hand och så där.

Så att-- Och det kanske vi ska nämna också att det är ett krav på att allting måste vara möblerat. Man får lägga en liten peng där i början på att köpa sängar och soffor och tv och sådair. Så att allt måste finnas inklusive porslin och sådair. Så att det är viktigt. Man kan inte komma med ett tomt hus.

Det är ingen som vill det då. Bra. Så det är egentligen bara att sätta sig ner och leta nästa stora etablering eller orter med liksom ett, med stora internationella koncerner som i alla fall behöver placera sina anställda någonstans. Och göra det du har gjort helt enkelt. Ja men exakt för att, alltså vi var inne på tidigare också att att köpa ett flerfamiljshus och vanliga hyresrätter.

Vid en sån etablering, det är ju bra ur den liksom synpunkter att vakansrisken är låg. Vi kommer ju inte liksom, hyrorna sticker inte för että det kommer en batterifabrik liksom. Däremot en, den här typen av privathus, där kan du få rätt bra betalt liksom från dag ett. Så där har du ju direkt en, där känner du av den här etableringen i och med att du kan ta väldigt bra betalt från rätt typer av hyresgäster. Det får vara de avslutande orden.

Tack för att ni har lyssnat i dag och om man vill investerar tillsammans med oss i Akela Realkredit och låna ut kapital så har man möjlighet till det. Minsta insats är tre miljoner kronor. Det är bara att ni hör av er på jonas@akela.se eller erik@akela.se om man hellre vill prata med honom. Eller gå in på akela.se och läs mer så finns all information där.

Stort tack!