Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Hej och välkommen till Investera på höjden, avsnitt etthundratretton. Idag ska vi prata om hur det är att sälja och köpa fastigheter i en lite tuffare marknad. Fokuserar framför allt på hur det är att vara en säljare i den här marknaden eftersom vi själva har varit det tidigare under hösten.

Också lite reflektioner kring de låntagare vi jobbar med och de samarbetspartner vi har som då tittar på att göra förvärv just nu. Hej Erik Nordin, vad gör du? Tjena! Ja men jag sitter ute i en liten gäststuga här på landet. Ja, har lite semester, gör lite affärer också. Sen var det väl så att det var förra hösten vi var säljare i en tuff marknad.

Var det väl inte nu senast i höstas? Tiden går fort. Ja, det stämmer i och för sig. Förra våren var det väl som tillträdet skedde. Men absolut, försäljningen skedde förra hösten. Det har du helt rätt i. Lite spaningar då från semestern hittills. Vad har du sett där ute? Ja, full rulle på autobahn, mycket—många långtradare i innerfilen så att det verkar, ekonomin i Europa verkar tuffa på.

Ja men jag tycker det verkar vara bra drag på den svenska fastighetsmarknaden. Fortsatt högt, eller högt, men ganska högt transaktionstryck i alla fall. Många behöver lån. Ganska många vill köpa, ändå jämfört med hur det var för ett år sedan. Sen ser vi väl att det är fortsatta problem för bostadsutvecklarna tycker jag att vi har gesehen några exempel på.

Särskilt de mindre i alla fall. De som är igång med ett bygge eller just har avslutat ett bygge, att de har svårt att bli av med sina enheter, svårt att refinansiera och göra klart affären helt enkelt. Ja, nu får man ju mycket frågor som är alltså bryggor på bryggor. Så den första bryggan som har tagits upp och så har man fortfarande inte fått någonting sålt och sen så behöver man en ny brygga och förlänga.

Det börjar ju tära ganska mycket på likviditeten också. Ja, de som har den där bryggan och inte kunnat lösa den i tid. Det man trodde man skulle kunna lösa här nu framåt sommeren i höstas har man visat att det har inte hänt så mycket. Däremot tycker jag väl att man ser att villaproducenterna eller de som har utvecklat små villor, ett par hus här och där och fristående villor, de har fått rätt bra fjutt liksom.

Så att jag vet inte. Svårt att uttala sig generellt, men det känns som att det kan vara hyfsat lätt att sälja en enstaka villa, men lite tuffare att sälja lägenheter egentligen i en bostadsrättsförening. Det är helt, det är lite av min magkänsla i alla fall. Nej, men jag tror att de projekt och sånt som vi har tittat på eller har kontakt med.

Där har ett problem varit när det är en stor mängd lägenheter som måste komma ut. Alltså det säljs fortfarande enstaka, men när det är väldigt, väldigt stora, många lägenheter i en förening som måste ut samtidigt, då blir alla väldigt oroliga för just föreningens ekonomi.

Vad händer om man inte tillträder allt det här? Och därför så vågar ingen köpa istället. Så att det liksom blir lite, det är tufft att få gjort. Ja, men nyproduktionen har ju fått, ska inte säga permanent, men ett dåligt rykte liksom. Det var mycket skriverier senaste åren om höjda avgifter och allt möjligt.

Höjda räntor så klart. Så att jag tror folk är lite mer reserverade där. Köpa en fristående villa känns ändå lite mer... Jag tror folk känner sig tryggare med det. Så frågan är vad som kommer hända på de här. Kommer det liksom— Det är klart, har du redan haft en inflyttning så är det svårt att göra så mycket kring lägenheter i en förening.

Men har du någonting som, där man inte sålt någonting, då får man väl titta på alternativ och göra dem till hyresrätter eller sådär. Ja, men så är det ju. Det— Säkert en och annan som går omkull. De flesta kommer nog klara sig. Ja, det är väl som vanligt. Det blir säkert inte så dramatiskt som man tror, men det finns en och annan som sitter lite knivigt till, så är det.

Om man tittar på de förfrågningar som vi har fått då på lånesidan. Vad har vi gesehen då under senaste månaderna? Jag tycker att det har—och det har vi nämnt tidigare också, att det har ju ändrats lite karaktär. Att det är många som vill göra affär. Och man börjar förbereda och man lägger bud och man vill titta om man kan få ihop finansiering ganska snabbt.

Och man får inte svar från banken. Därför vill man vara på, ja, man vill ha en brygga snabbt för att kunna tillträda om det blir affär. Men jag tycker också det har varit ganska mycket som har, alltså inte blir av för att man vill få den här, liksom man vill kräma ur sista kronan. Man tycker att det är kris.

Man ska göra en riktigt bra affär för att göra en affär i den här marknaden. Samtidigt som säljarna kanske inte alltid måste sälja. Utan det kräver liksom en väldigt stressad säljare för att man ska få igenom de här nivåerna. Så att jag tycker att det sker inte jättemycket affärer, förutom att vi har gesehen några av de här större, typ Bromma Blocks och sånt där som skedde på ganska låga nivåer får man säga.

Ja, men jag håller med om det. Jag tycker i höstas så var det många som satt ganska tajt till som verkligen behövde likviditet. Många av de förfrågningar som har kommit under 2024 har ju varit förvärvsmöjligheter. Att det är lite mer offensiv inriktade låneförfrågningar än defensivt om man kan säga så.

Men helt riktigt att de affärer vi har varit med eller involverade i på ett eller annat sätt, där har köparen ofta, ja ofta har det strypt just på att köparen vill göra en orimlig bra affär. Man vill verkligen känna att man fick en rabatt eftersom det är mitt i en kris så att säga. Så att, och då är det lätt att det inte blir av i slutändan i stället.

Så att särskilt om säljaren inte måste sälja och jag tror att de som liksom ska man lyckas i den här marknaden så ska du ju, det är då du kan betala. Du kan få ganska bra priser, men du kan göra affär snabbt. Det är liksom det är då man kan göra bra affärer, framför allt om man vill liksom inte köpa en enstaka fastighet utan man vill bygga upp ett lite bestånd.

Då är det ju egentligen tror jag den strategin som funkar. Det är många som vill sälja och man kan tänka sig en som hittar en rimlig nivå på det så är man fortfarande villig att sälja, men man vill inte bli ja pressad eller utnyttjad bara för att man sitter lite tajt. Nej men som köpare så måste man inte köpa utan även köparna är rädda för ränteläget och konjunkturen framöver och hur det där ska gå.

Så man vill ju verkligen för att gå och ta exponering i den här marknaden där man inte riktigt vet vart det tar vägen. Då vill man ju ha ett riktigt bra pris och då det, och utbudet, det finns grejer att köpa och så vidare. Så när man väl slår till så vill man göra en, ja, nästan orimligt bra affär för att man ska våga göra affären.

Det är väl ofta där det stryper. Så att det är säkert många affär, många som kommer att ångra sig om några år att de inte slog till och köpte det här beståndet tjugofem procent ner från toppen så att säga, utan de ville ha trettiofem procent ner och så blev det ingen affär istället. Kan jag tänka mig.

Som man ofta gör efter kriser. Du skrev till mig i går att kommer börsen krascha till hösten? Vad liksom, vad tycker du känslan är på marknaden? Nej, men jag förutspår ju varje oktober att börsen ska krascha just i oktober. Eller jag förutspår varje sommar att börsen ska krascha i oktober just eftersom den ofta kraschar i oktober.

Ja, och framför allt vid varje nedgång. Nej, men det var väl USA-börsen var väl ner, var det en och en halv procent det värsta på ett och ett halvt år. Och då kände, fick jag väl lite sådära 2007, 2008-vibbar att det börja skaka lite grann på våren, sommaren och sen så kommer något ras. Men som sagt, jag får, har väldigt ofta de vibbarna så att det är ingenting att ta på allvar.

Ja, det kan jag faktiskt intyga att du har förutspått den här kraschen varje sommar de senaste sju, åtta åren i alla fall. Så länge vi har jobbat ihop. Ibland har det blivit lite rätt också. Nån minikrasch i alla fall. Ja, jo det har ju kommit ett par små... När krisen väl kommer, då vill man ju bli kallad Dr.

Doom resten av livet. Så att det är väl det jag siktar på. Ja, vi får väl se. Vi får se till hösten i oktober, november. Jag har inte så mycket spaningar från semestermarknaden. Det enda som har hänt som jag också utlovat att jag ska återkomma till, det är ju att jag har börjat hyra ut min lägenhet i Spanien.

Och jag har haft första uthyrningen här. Den pågår just nu så att vi får väl—och jag vet inte exakt eftersom jag går och använder en firma för uthyrning så vet jag inte exakt på vilka prisnivåer som den har hyrts ut på. Men vi får se vad det blir för någonting. Jag har också hyrt ut den någon gång i augusti.

Så att jag tänker jag ska återkomma lite till det. Kolla vilka priser man har. Jag fick en fråga på LinkedIn när jag la ut där att man kunde jämföra lite med statistik för området och se hur väl det stämmer överens på prisnivåer. Det finns ju en tjänst som heter AirDNA, till exempel, där man kan—som samlar in all data på Airbnb, vad lägenheter går för, vad de hyrs ut för, hur länge och så vidare.

Och så kan man liksom jämföra det med de faktiska uthyrningsnivåerna och det vi har på våra lägenheter. Sen skiljer det så klart ganska mycket på vad man har för läge. Om du har havsutsikt eller om du är högst upp i huset, om det finns pool och så vidare. Men kan vara ganska kul att göra en jämförelse.

Och sen kan vi väl göra en liten, i slutet av året kan vi göra en liten avstämning vem som har haft bäst return on equity. Mina Skelleftehus eller din lägenhet i Spanien så att säga. Det kan bli spännande också. Det beror också lite på hur mycket jag använder lägenheten själv. Så att, men absolut.

Så hur ska man göra då om man vill sälja en fastighet i den här marknaden? Ja, jag tror att det första steget måste man fundera på om man ska sälja överhuvudtaget. Om det inte är total kris så kanske man ska härda ut något eller ett par år till för att kunna få bäst betalt. Ska du ändå sälja så kanske man först funderar på vem man ska sälja till.

Jag tror ju att gå via en mäklare kan vara, man kan gå via mäklare, men att gå brett via en mäklare kan vara lite farligt. Risken är att man hamnar på någon annons. Det händer inte så mycket, det blir inte sålt. Och direkt liksom så får beståndet eller den där fastigheten du säljer ett dåligt rykte och vilket slår på priset direkt.

Så att det är bättre att, jag tycker det är bättre att hitta någon strategisk, någon som, en strategisk köpare. Antingen via mäklare själv. Men någon som är stor i porten i området, någon som man vet är ute efter expandera, kanske fått in någon typ av institutionellt kapital som de mer eller mindre måste köpa på sig.

Eller andra, eller opportunistiska på andra anledningar liksom. Fördelen med att gå lite undercover är att du kan ju ta kontakt med ett antal separata utan att du egentligen bränner dig på marknaden. Blir ingen affär så blir ingen affär. Ingen har märkt någonting. Går det via mäklare och det inte säljs, ja då kommer det påverka slutpriset.

Många kommer bli skeptiska. Hyresgästerna kanske börja fundera och så vidare. Så jag tror att ta det, ta det lite lugnt, inte vara stressad och hitta rätt köpare tror jag. Viktigt i den här marknaden. Alltså alla vill ju alltid sälja underhand. Man vill inte gå ut med det brett. Men tidigare, i en lite starkare marknad så tycker man ju att det är ju bara idiotiskt att inte gå ut brett.

Men du menar alltså att man riskerar—får man inget napp och försäljningen står still och annonsen ligger fortsatt ute, så kommer man också, de man, liksom de potentiella tagarna kommer bli skeptiska. Ja, men så där tycker jag alltid det är. Även liksom på lånesidan där vi är mest aktiva nu. Att om en potentiell låntagare kommer ut ganska brett, får inget napp och sen så får man det där från olika typer av förmedlare för andra gången.

Då blir man jävligt skeptisk varför ingen annan har tagit det och sen så blir man ännu mindre benägen att göra affären så att säga. Så att det gäller liksom att vara noggrann om vilka man går ut med och vid vilket tillfälle. Sen vet jag att, eller en modell som jag tror kan vara rätt bra också är att kolla vilka som har varit med och bud—när du köpte kanske en gång i tiden eller när något annat såldes i närheten, vilka var intresserade då?

För den som har lagt ett bud på ett bestånd och man kan få chans att köpa den lite billigare nu än på toppen, så kan det vara ett bra tagare. Dels kan man utgå för att de är fortsatt intresserade om de har ekonomiska muskler. Och dels har ju de mentalt ställt sig in sig på att: "Ja, men jag kan betala tio miljoner för den här fastigheten."

Om de nu får möjlighet att köpa den för åtta eller nio så kommer de, ja, dels har de gjort sin DD redan och dels har de ju liksom mentalt tyckt att den var värd mer en gång i tiden. Så att det kan ju vara—jag har ju gesehen fler exempel på att budgivare kommer tillbaka i en sämre marknad och köper det de inte lyckades köpa förra gången.

Ja, så är det så klart. Men om man tittar på de affärer som sker då, det har ju inte hänt så mycket på bostadssidan i alla fall, vad vi har märkt. Det är inte speciellt stort intresse. Jag tycker ganska få köpare överhuvudtaget tittar fortfarande på bostäder, även om det kanske borde vara där lägena kan finnas.

Ja, även indexjusteringen har väl liksom inte kompenserat för de höjda räntekostnader just inom bostadssegmentet. Lite lustigt med bostadssegmentet för att liksom innan den här krisen så var det ju allmänt utmålat som det absolut lågrisksegmentet. Det var lite lägre avkastning, men det var stensäkert för att alla behövde någonstans att bo, även i lågkonjunktur eller särskilt i en lågkonjunktur, så behöver de en hyreslägenhet.

Sen kommer det en räntehöjning och sen så stendör hela det segmentet just för att det är svårt att kompensera räntehöjningarna med hyreshöjningarna. Vilket, det är ett helt annat läge då i det kommersiella fastighetsbeståndet. Men att ingen kunde förutspå de här, att de här räntehöjningarna skulle döda bostadssegmentet, det är rätt lustigt.

Ja, nej men sen är det ju också ganska svårt för att jag menar vi tittade på en igår tror jag det var. Tittade på ett lån apropå på en bostadsfastighet som ligger här i Stockholmsområdet. Och det är klart att det är ganska svårt att överhuvudtaget... Alltså jag kan inte riktigt svara på om yielden ska vara, som direktavkastningen ska vara två sjuttiofem eller tre komma två eller tre och en halv eller fyra.

Det är liksom, och det slår ju enormt på värderingen. Så att jag tycker det är otroligt svårt att överhuvudtaget prissätta någonting i den här marknaden. Framför allt de som ligger på en attraktiv ort. För jag menar de vill ju ha samma yield nästan som det var för några år sen.

Eller på värderingen i alla fall. Och värderarna prissätter ju däromkring också. Jag tycker inte jag har gesehen speciellt stora justeringar på värderingarna som jag har gesehen nu jämfört med alltså för två år sen kanske. Förutom de alltså jag ser som är ute i landet, för där är det ganska stor skillnad.

Där har man ju jackat upp direktavkastningskravet rejält. Alltså från kanske fem till sju. Ja, och det— Och det är klart, det ska väl inte ske någon så stor— Ja men och du behöver ju åtminstone sju för att klara kassaflödet på en fastighet. Om räntan ligger på fem, fem och en halv procent och amorteringskrav på två procent.

Redan där är du uppe i över sju. Och sen har du drift och underhåll på det. Så att jag menar, ligger du under åtta, nio procent i direktavkastning på fastighet så kommer det ju blöda pengar varje månad mer eller mindre. Sen kan det vara en bra affär på sikt när räntorna går ner och så vidare. Men det är inte så många som har kapacitet eller vilja att köpa någonting som initialt blöder pengar varje månad.

Nej, om man inte har en plan, en utvecklingsplan för det, vad det nu kan vara för någonting. Om det är en ombildning, om det är att man ska rusta upp det och kunna jacka upp hyrorna eller så. Men vad kan man använda för knep då? Så att säga, det är ju både för köpare och säljare så går det ju att hitta sätt att få i väg de här objekten.

Säljreverser till exempel är ju väldigt alla väldigt vänligt inställda till i en sådan här marknad. Tycker jag gesehen många förfrågningar som vi har som ligger i ganska stora säljreverser. Bara för att man vill få i väg det. Man tycker att det är tufft med kassaflödet själv. Kanske måste skjuta till pengar just nu.

Ja, men det stämmer. Och sen kanske vi ska nämna vad en säljrevers är. Det är ju då helt enkelt att säljaren inte får fullt betalt på tillträdet utan ligger kvar med en fordran på köparen under en viss period. Så att om du köper någonting för de här tio miljonerna så kanske du bara betalar åtta nu och två miljoner sen.

Det kan vara rätt bra för en köpare för att om du köper något för tio får du låna kanske sex av banken och så får du låna två då av säljaren. Så behöver du bara stoppa in två egna miljoner. Så det kan ju göra att din avkastning på ditt kapital blir väldigt bra och att du kan tillträda och genomföra en affär som du kanske skulle haft problem att göra utan en säljrevers.

Så att det ökar ju marknaden så att säga. Du kan sälja även till sådana som kanske annars inte hade kunnat köpa. Så att, nej men... Ja, du kan också sälja till ett pris som du kanske inte kan få vid en vanlig cashtransaktion. Ja, exakt. Så att du kan liksom, du kan få i väg någonting till ett pris du är nöjd med, som kanske är bokfört värde.

Det tycker jag man såg även innan krisen att även de stora fastighetsbolagen, typ SBB och så här, tittar man på affärer där de var villiga att ge gigantiska säljreverser bara för att få i väg det till bokfört värde eller kanske lite bättre än vad de hade i böckerna för att kunna visa att man gör bra affärer.

Men att man inte riktigt liksom, om man inte borrar djupare i de faktiska detaljerna kring affären, så ser man inte det, utan man ser bara priset. Så att det kan ju vara ett sätt att man känner sig tvingad eller man vill inte göra en dålig affär som säljare. Men man får det pris man vill ha, men det blir en avbetalningsplan egentligen över tid.

Och det kan ju också vara ett ganska bra sätt för båda. För att då—om det är nu som man tror på ytterligare räntesänkningar och att priserna kommer komma tillbaka, så får man lite tid på sig att beta av det där och man får en del av finansieringen färdig. Det går ju också att förhandla. Kanske man liksom...

Har du en villig säljare så kanske de kan tumma på räntenivån som du betalar för det här. Att du kan få en betydligt lägre ränta än vad du kan få om du var tvungen att låna det här av oss eller från någon annan på öppna marknaden. Ja, och liksom får det att funka och fastigheten genererar det kassaflöde du hoppas på.

Då är det ju i praktiken så att den fastighet du köper avbetalar över tid säljaren. Och det är ju fantastiskt så klart om man kan få det att funka. Men det är klart, du tar ju på dig en viss risk också för den där—de här, den här säljreversen, de här två miljonerna, de ska ju återbetalas någon dag. Och särskilt i början när du köper en fastighet så tillkommer ett antal kostnader och innan du har fått liksom snurr på förvaltningen så kanske du inte har optimerade kassaflödena.

Så att man ska ta det lite försiktigt där också så du inte drar på dig en säljrevers som du inte lyckas lösa. För det är klart, då sätter du hela din investering på spel. Ja, så är det. Och sen så krävs det oftast att du lämnar någon form av säkerhet för den här reversen. Så att lämnar du fastighetspant till exempel, så kan det bli lite jobbigt.

Och det har vi väl också fått den typen av förfrågningar senaste tiden. Också kring de som behöver refinansiera säljreverser. Så att det—och det är ju de—många av de affärer som har gjorts innan krisen kom och sen har man fått tajt med kassaflödet, inte kunnat avbetala det här enligt plan och så måste man förlänga.

Nej men utöver säljreversen så har vi personligen erfarenhet och gesehen ganska många exempel på att man får delvis betalning vid aktier. Och då krävs ju nästan att det är någon typ av noterat papper man får betalt i. Att få aktier i ett helt privat bolag är ju rätt ointressant för de flesta att bara sitta i baksätet hos köparen framgent.

Så det är också ett bra knep. Även om man har ett litet fastighetsbolag som är noterat. Det är också anledningen till att många vill notera sina fastighetsbolag för att just kunna köpa med delvis egna aktier. Att det blir en ganska, blir en valuta för dem. Så att... Ja exakt, då kan det ju bli. Du kan ju göra liksom slå ihop egentligen.

Es är väl det man kan göra i så fall. Du kanske får delvis betalt och delvis blir du en fortsatt delägare i det bolaget. Och det funkar även i en privatmiljö. Alltså vi har ju gesehen ett par sådana affärer tycker jag, där man har liksom mer, får lite skala i affären, kunna förbättra förvaltningen, får delvis betalt i kontanter, men också att du ligger kvar som en delägare för att med incitament för att kunna vara kvar i förvaltningen och optimera det och hjälpa till under en tid i alla fall.

Ja, men det är om man mer har... Då ska man känna varandra ganska bra. Man ska ha en samsyn på det där och säljaren kanske kan tänka sig ta en del av vinsten som en liten uppsida i köpet av ett bolag. Det är inte helt omöjligt. Men vi gjorde ju, vi använde ju båda de här metoderna när vi sålde vårat bestånd i Härnösand.

Då fick vi både aktier i köpande bolag och gav en säljrevers helt enkelt för att få ihop den affären. Så att ja, det funkar väl ganska bra. Precis. Det finns lite olika sätt man kan göra på också om man vill sälja någonting i en sån här marknad. Om man nu inte har hittat en strategisk köpare, alltså någon som faktiskt är den perfekta köparen som vill ha hela beståndet.

Jag tycker man också ser att det är en hel del som går ut och säljer styckvisa fastigheter just för att kunna hitta andra köpare. Alltså går ut på lokalporten. Så kanske du inte har någon som kan svälja hela ditt bestånd, men du kan börja sälja av lite grann för att frigöra likviditet eller minska skuldbördan.

Så att du tar de finare fastigheterna eller ett visst område, paketerar ihop dem för att rikta sig mot en ny köpargrupp. Så kan man också jobba. Ja, men precis. Vi har ju blivit approcherade av en köpare i vårt befintliga bestånd som, ja det blev aldrig någon affär, men de ville ju köpa beståndet för att kunna omvandla till en BRF.

Så det är också, det finns också den typen av köpare som köper bara för att göra BRF och då kanske liksom inte förvaltningsresultat och så är det absolut viktigaste, utan det är egentligen BRF-potentialen på de här lägenheterna. Sen har vi väl också haft funderingar eller blivit approcherade att man radar husen vi äger, man skulle kunna dela istället för att ha det som ett bestånd, kan man dela upp det till enstaka fastigheter egentligen och sälja dem som radhus.

Friköpta helt enkelt. Så att... Men inget av det där är något vi har gått vidare med, men det finns ett antal sätt, dels hur du får betalt med revers eller aktier eller att du kan— Vem du säljer till. Jag tror oavsett vem du säljer till, så att fundera ut en värdepotential för en köpare kan vara rätt bra idé.

Alltså, hur kan du presentera det här för köparen? Där de kan få nån extra kicker utöver att bara få kassaflödena för fastigheten. Går det att förlänga ett befintligt hyresavtal med en viktig hyresgäst till exempel? Går det att höja hyrorna? Går det att stycka upp eller ombilda eller vad det nu kan vara?

Att titta. Många köpare köper därför att det ska finnas en uppsida för dem. De vill inte bara ta över ett, i alla fall i den här marknaden, negativt kassaflöde höll jag på att säga. Eller ta över ett förvaltningsobjekt som bara står och går. Utan man vill kunna göra nånting av det och kunna hitta en ytterligare värdepotential som inte är realiserad ännu.

Nej, precis och det där är ju, det bör man nästan göra ganska direkt, för det är ju också ett sätt att försöka hitta vilka typer av köpare man ska rikta sig mot. Och ska man inte gå ut brett där du har väldigt många tagare och du liksom... Väldigt många som kommer att vara med och buda på det här. Då för att ha en stark marknad och många potentiella köpare, då kommer det lösa sig själv.

Du kommer att avvika olika grupper som tävlar mot varandra beroende på vad det finns för uppsida. Men när du har väldigt få tagare, då måste du nästan göra den här läxan först och tänka ut hur du ska göra för att kunna veta vilka ska rikta mig mot. Alltså är det de lokala här som ska göra nånting? Är det nån större BRF-utvecklare du ska vända dig till?

Ska du göra det själv och stycka upp det? Alltså den hemläxan är nästan steg ett tycker jag. Ja, men det där tycker jag man märker just en stor skillnad mot 2020, 2021. Då ville man bara bygga volym och bygga kassaflöden. Alla bestånd nästan oavsett...

Köperskydden gav ju liksom ett tillskott till kassaflödet i och med att räntorna var så låga. Nu är det nästan tvärtom att vad du än köper så kommer det liksom vara nästan negativt kassaflöde eller åtminstone nära nollan. Och då måste du hitta nåt annat som man kan locka med för att genomföra det här köpet.

Då måste det finnas nånting som du kan förbättra eller utveckla på fastigheten för att få en kicken där. Om det nu inte är liksom ett så pass lågt pris där du har en pressad säljare och då kan du komma över och då kan du tänka dig att göra det. Men så att säga, då kommer det också... Köper du så pass billigt så kommer du också ha ett bra kassaflöde.

Så att jag tror absolut det är steg ett och det viktigaste för att få till en försäljning. Ja, men generella tipset är väl ändå det tråkiga rådet att avvakta en bättre marknad. Att inte sälja om du inte behöver. Nej, men samtidigt så vill man också göra bra affärer. Jag menar, det är ju som alla som har kapital just nu, som har resurser är ju otroligt sugna på att göra affärer.

Alltså jag vet inte hur många förfrågningar vi har för att liksom kolla. Känner ni någon? Har ni stött på någon låntagare som kan behöva sälja någonting? Kan vi göra någonting tillsammans? Det alla håller på med nu är att försöka hitta de här bra dealarna för man tror att man är i just det här läget.

2008, 2007 kanske, där man ska göra de här affärerna för att på sikt kan det bli riktigt bra. Men det är svårt att bedöma vart man är någonstans i den här marknaden. Om det nu kommer en novemberkrasch här— Oktober. Så kanske man ska avvakta tills dess och köpa också. Oktober, förlåt. Oktober. Ja, men det man kan se nu, många kollar efter byggrätter nu också.

Man tänker att det är dyrt att bygga, svårt att sälja och så vidare. Så många kollar på byggrätter, försöker göra det som Kilenkrysset kanske gjorde. Eller har gjort senaste tio åren att kunna komma över byggrätter och sälja de där dyrt i en bra marknad. Sitter man på byggrätter nu så finns— Är det nog relativt lätt i bra lägen då, relativt lätt å sälja.

Du kommer inte få topprisen, men det är absolut en likvid marknad för de som vill sitta på de här och göra något av dem när det vänder. Alltså, det finns otroligt mycket byggrätter att köpa. Alltså, för nästan inga pengar alls. Eftersom det har nästan blivit så att de värderas till noll och ingenting i vissa fall.

Alltså, man bara fokuserar på befintliga bestånd och marken är inte värd någonting i princip för ingen. Det finns väldigt få tagare. Men det som du säger, ska man hitta— Där det kan finnas uppsida, det är om man vågar plocka upp de här i och med att det finns ingen som vill bygga, det finns ingen som just nu planerar någon större produktion eller vågar planera någonting.

Så jag tror också att där finns det nog mycket bra affärer att göra. Det har varit mycket konkursbon där det finns byggrätter att köpa. Men då pratar vi om värden som har gått ner till, de har sålts på femton, tjugo procent av värderingen 2021. Ja, men det är förstås om man kollar på byggpriserna tillsammans med bostadspriserna i det befintliga beståndet.

På mindre ort, om det kostar femton, tjugotusen kronor per kvadrat att köpa en befintlig villa, och det kostar trettiotusen per kvadrat att bygga en ny villa. Ja, det är klart, då är marken värd noll för att du kommer liksom inte kunna bygga den där för trettiotusen och lägga på en vinst och tjäna några pengar.

Utan allt är beroende av vad kostar husporten? Vad är betalningsviljan? Och det sätter på något sätt priset för marken. Så att marken har ju inget inneboende värde om du inte kan bygga något på den där marken och tjäna pengar så klart. Och där har ju, när både byggpriser har gått upp och priserna på befintligt har gått ner.

Det är klart då slår det stenhårt mot marken sådär. Och det är jättesvårt att finansiera mark. Så det är nästan ingen vill finansiera för det finns inget underliggande kassaflöde. Svårt att veta vad det är värt, svårt att värdera det. Så det gäller att sitta på cash om man ska göra den typen av affärer kan man väl säga.

Eller låna upp på andra befintliga fastigheter för att kunna frigöra det där. För att den säkerhetsmassa bedöms väldigt, väldigt lågt om du ska få någon belåning på det. Om du överhuvudtaget får låsa belåning. Ja, vi har väl gjort en del sådana belåningar. Där i liksom i lägen som vi bedömer är väldigt bra. Man kan göra en ganska låg belåning och så vidare.

Till exempel sånt vi kan tänka oss göra är ju såhär ski-in, ski-out-lägen, tomter i etablerade fjällorter till exempel. Vet att de här har ett inneboende värde eftersom de ligger där de ligger. Kanske inte nu, men absolut senare. Och så belånar man dem lågt. Det tycker vi kan vara rätt attraktivt att kolla på. Precis, men då gäller det att det är väldigt bra lägen. Det som för två, tre år sedan var väl liksom funkade och var säljbart, det är absolut inte säljbart i dag. Och trycket på de marknaderna är ju inte högt.

Nej, det måste ju just på de här fjällorterna. Då pratar vi liksom att det ligger i backen mer eller mindre. Det får inte ligga en kilometer ifrån backen. Då har det ju ett negativt värde mer eller mindre. Om vi ska summera då lite. Framför allt då för säljare, för det är det vi hade tänkt oss i alla fall, men även på köparsidan.

Vad är viktigt att tänka på? Dels sätta sig ner och fundera på vad kan man göra med den här fastigheten? Vad finns det för värdeökningspotential som jag inte har gjort, inte orkat med? Inte liksom att det inte funnits något läge eller kapital. Precis. Haft råd med. Och det är väl steg ett egentligen för att steg två sedan kunna hitta rätt typ av köpare.

Exakt. Und då tror ju vi att man inte går brett i den här marknaden, utan hitta kontakt ett antal strategiska medel utan mäklare, men inte gå för brett. Ingen annons utan pinpointa de man tror på, de som kanske visat intresse för den här eller liknande fastigheter tidigare. Och sen steget därefter då, hur säljer man?

Ja, där får man fundera på olika lösningar. Antingen blir det ett rabatterat pris eller så kan man jobba med vissa säljreverser eller i enstaka fall betalningar via aktier och så vidare. Och det man kan göra också är ju att kolla på... Alltså ett knep kan ju vara att, och mäklaren just nu har ju inte så mycket affärer.

Så de är väldigt sugna på över huvud taget att göra någonting. Så de är rätt öppna för förslag. Så att liksom hör av dig till en mäklare som har gjort en affär i samma område eller alltså på ett annat bestånd. Då kan du ju ringa dem och säga såhär, den här köparen som du kanske inte vet vem det är som skedde en tidigare transaktion.

Eller de andra som inte köpte det som såldes. Att be mäklaren att kontakta dem med din propå fast under bordet då och inte gå ut så brett. För att alla är ju väldigt villiga att jobba nu jämfört också med för några år sedan när man knappt kunde prata med en mäklare för de orkade inte ringa tillbaka.

Bra! Om man vill låna ut pengar med oss, investera i den här typen av lån. Så får man gärna gå in på akela.se eller höra av sig till oss direkt. Man kan mejla mig på jonas@akela.se eller Erik på erik@akela.se. Vår snittränta ut mot låntagare. Vad ligger den på där? Ja runt 20% är det ja. Och det är ju för kortare bryggor, framför allt som vi jobbar mot befintliga fastigheter.

Så att är man även i behov som låntagare av att få till en snabb lösning så gör vi lån från en miljon upp till hundra miljoner. Snittlånet brukar väl ligga mellan fem och tio miljoner. Så att hör av er på samma kanaler.