Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

När jag tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på vad vi förlorar på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Hej och välkommen till Investera på höjden. Vi är tillbaka och i dag är det den tionde januari 2025. Och i dag ska vi prata om spännande saker. Den här veckan har vi gesehen Serneke som har ansökt om konkurs.

För jul så såg vi Northvolt gå i rekonstruktion eller Chapter 11 i USA. Vi ska komma tillbaka lite till Eriks fastighetsimperium som är nära sammankopplat till Northvolt. Men så i dag tänkte vi prata om vad som händer när ditt fastighetsbolag börjar få problem. Eller ditt... När det börjar bli struligt med ekonomin, vad man ska tänka på och, ja, vad som händer helt enkelt.

Hej Erik Nordin, har du haft en bra jul? Jag har haft det bra. Hur har du haft det? Det har varit helt okej tycker jag. Men skönt att vara tillbaka. Så hur går det för det som vi då utmålade som Sveriges mest lönsamma fastighetsbolag för något halvår sedan? Jag tror ingen har missat vad som har hänt uppe i Skellefteå med Northvolt.

Vad är status för dina hus där uppe? Ja, det var ju lite roligare då va i somras än vad det är nu. Det var väl där i, var det i slutet av september som jag tror Northvolt gick ut och varslade typ sextonhundra anställda eller sådär. Och massa underleverantörer så klart och konsulter. Så att, ja, alla hus friställdes väl nästan omedelbart.

Eller av de tre vi har så blev två tomma ungefär samma dag. Vad hände då? Gick de på dagen eller var det- Ja, men- Sa de upp avtalen eller vad var det som hände? Ja, men precis, jag tror det där var kanske runt den tjugosjunde. Så det slutade ju med att de hade inte betalat in hyror för nästkommande månad, för det gör man ju då den sista så att säga, den trettionde.

Så att då en hyresgäst sket i bara att betala in den hyran och bara försvann. Någon annan hittade vi en uppgörelse med, men försvann ju också liksom inom några veckor. Och den sista försvann väl kanske per den första december ungefär. Så att sen har det inte varit så- Det är framför allt utländska hyresgäster som du har, så det är kanske inte helt lätt att- Nej, exakt ...kräva in de här pengarna på uppsägningen, eller?

Nej, sen har vi haft lite depositioner och så vidare enligt avtalet. Så att vi, det har väl varit helt okej i alla fall. Sen har vi hyrt ut dem där på nytt, men det är klart att hyresnivåerna är ju helt andra nu än vad det var före den här uppsägningen. Så att nu- Nu har du hyrt ut till vanliga privatpersoner egentligen?

Nej, men det är fortfarande lite anställda på Northvolt och så vidare, men det är inte företag på samma sätt. Så att om vi säger så att hyresnivåerna har väl halverats, så är det. Och det slår ganska hårt på lönsamheten. Men är alla uthyrda nu? Ja, nu är två av tre uthyrda. Det sista ska vi försöka, ska vi nog sälja.

Så att det går väl, det är väl helt okej. Det går runt och lite till, men inte så mycket mer. Det är inte lika kul när man kan- Nej ...När man hyr ut ett hus för femton istället för trettiofem. Det är en viss skillnad liksom. Så att- Ja, det är klart ...det är liksom ingen superaffär längre, även om det ger ett litet överskott liksom.

Så ja, det är andra tider. Och varför ska ni sälja? För att det kommer, det ger inte den lönsamheten som egentligen ni är ute efter. Och då är det lika bra att sälja? Ja, alltså att hyra ut för fjorton, femtontusen i månaden ger väl kanske ett överskott på, inte vet jag, femtusen per månad. Det är liksom inte värt att jaga hyresgäster och jobba med fastigheterna och avhjälpa fel för de pengarna.

Så att den modellen är väl lite död för tillfället i alla fall. Det kan ju komma tillbaka om de satsar igen och Northvolt överlever och så vidare. Men ja, fördelen är att det är fortfarande lätt att hyra ut, men du får inte i närheten av de intäkterna. Det är väl lite kul.

Vi la ju ut ett hus- De som försvann där den ungefär 27 september, då la vi ut det där huset på nytt några dagar senare på Facebook och så fick man mycket kommentarer i stil med too late bro och så vidare. Så att det var-- Det kom ut ganska många hus just då. Så att-- Sen tror jag inte att fastighetspriserna har rört sig så mycket.

De gick ju ner ganska mycket redan förra året av någon anledning. Först gick de upp rätt mycket och sen gick de ner 25, 30% tror jag förstås. Så att- Men det började väl skaka lite också tänker jag på Northvolt. Det har ju varit en tid av lite osäkerhet, även om det inte har-- Alltså med finansieringsproblem och sådär.

Ja men exakt. Man kan ju tänka sig där runt efter 2020, många som har tagit upp priserna är väl att många, i varje fall som vi har köpt för att hyra ut och hyra ut dyrt. Så att då kan man tänka sig betala för det också. Så att-- Och den kategorin har ju försvunnit. Så att-- Men jag tror att det är ganska bra efterfrågan på boenden fortfarande, men inte...

Ja, det är lite annorlunda nu. Men ja, det är vad det är. Vi överlever. Men kan vi inte höra lite success stories från Spanien då istället för att- Nu tycker jag vi ska hålla oss kvar lite. Jag ska återkomma till det också, men jag tycker vi kan hålla oss kvar lite kring Northvolt. Det är ju ändå en stad och en region som har-- Alltså, det var ju väldigt mycket snack om att alla skulle bygga där och det har byggts och tillfälle och det blev blockuthyrt till Northvolt.

Så att det måste ju ändå slå eller kommer ju slå ganska mycket på fastighetsmarknaden i Skellefteå och närliggande orter. Måste det vara. Du har ju varit där uppe och skottat snö och fixat lite. Vad är stämningen så att säga? Svårt att säga, men det finns ju stora områden med såna byggbaracker.

Eller såna baracker där det bor en, två personer i varje barack i långa, långa, långa rader på liksom själva fabriksområdet och runt om. Och där är det helt tomt. De håller på att skickas iväg nu. Så att det är klart att det är de som äger de där barackerna och tälten tidigare, de har det tufft nu liksom.

Det är inte kul. Sen finns det ju rätt många underleverantörer som sitter inne med både lokala och lite andra som sitter med rätt stora fordringar på Northvolt. De har ju rensat ett dotterbolag i konkurs va? Northvolt Ett heter det. Där vet jag att det är, hörde att bland annat nåt bolag som ägs av en private equity-aktör som sitter inne med gigantiska fordringar där som får se vad som händer med dem.

Men det blir nån noll. Så att- För det är fortfarande ingen rekonstruktion i Sverige och det är ingen, ja förutom den där konkursen då då. Och sen har man ansökt om rekonstruktion på, har för dålig koll på vad det amerikanska bolaget har för verksamhet? Det är väl antar jag bara för den amerikanska delen.

Jag tror att Chapter 11 är nog för det svenska bolaget, vilket är lite udda tror jag. Und det har ju egentligen ingen rättsverkan i Sverige. Så att ett Chapter 11 i USA skyddar ju inte Northvolt från att svenska leverantörer skulle kunna sätta dem i konkurs eller kräva in sina pengar. Så att ja jag är inte tillräckligt insatt i det där, men det är ett litet märkligt förfarande.

Men det är klart de sitter väl i, kanske baseras på nåt obligationspaket eller de har ju mycket finansiering, internationell finansiering så klart. Så att det finns säkert nån sån förklaring. Så att det är nåt. Ja, det kommer nog hända mycket där uppe nu kommande eller den kommande tiden. Så att vi får väl se vad som händer.

Det ser inte jätteljust ut för liksom projektet som sådant och ja, det regionen skulle få uppleva i samband med det här. Men det har väl alltid funnits en viss skepsis att man ska kunna få ihop det här i slutändan, även om det har funnits enorm finansiering. Så ja, vi lär ju återkomma till det när du har- Ja men precis.

Kan vi nämna också att de gjorde, hade ju kontrollbalansräkningsstämma här varje vecka. Och det visade väl på ett negativt eget kapital på tror jag var 29,5 miljarder kronor. Och nu har de ju då vad är det, åtta månader på sig att återställa det egna kapitalet. Så aktiekapitalet är alltså tre, tror jag var 360 000 och egna kapitalet det är minus 29,5 miljard.

Så att det är lite uppförsbacke. Och sen så brände de, förra året brände de var det 60, 62 miljarder. Så att och innan, inom de här åtta månaderna då måste de väl kanske tillskjuta en 50 miljarder nånting för att återställa det egna kapitalet, så- Då ska man också påminna lite om att en kontrollstämma så har du också möjlighet att uppvärdera.

Alltså du kan ju ha lite friare värderingsmandat på dina innehav till exempel för att hitta dolda värden i, som du då kan räkna med i det egna kapitalet, som är betydligt. I alla fall, nu vet jag inte vad det, vad de kör för typ av redovisning och sånt där, men just på kontrollstämman så finns det ju en större frihet i alla fall.

Ja, så är det absolut. Jag tror att en stor del av de förluster de har gjort, de här 62 vi pratar om, är att de har tagit, skrivit av värden och så vidare. Att det de har upparbetat, värdet på fabriken och så vidare har de varit tvungna att skriva ner. Så att det är en del av det hela. Men oavsett så på det att de ska in med 40, 50 miljarder närmsta månaderna.

Det är inte liksom mer lån den här gången. Det kommer inte hjälpa att du får in ett nytt obligationspaket eller mer lånefinansiering, utan det är eget kapital. Det är ju liksom aktieägarpengar som sätts in. So att vem vill gå in med aktieägarpengar i det här läget när produktionen inte funkar och de låg där och taktade på en halv procent av den produktionstakt de trodde att de skulle ha vid det här läget.

Så det är liksom ingenting verkar funka liksom. Det troliga scenariot är väl att det är i så fall någon av de större, både köparna och finansiärerna som kommer hitta ett sätt att ta över det eller knyta till sig någonting i utbyte mot att man går in och räddar vissa värden eller- Ja, brukar ju bli, brukar ju ofta bli någon omvandling av skuld och så vidare.

Så att man får hitta de som redan är lite pot committed och redan sitter med skägget i brevlådan. De får omvandla skuld och istället få äga det. Norwegian hade ju en sån där modell för några år sedan också att man sitter redan och vet att liksom vår skuld kommer inte vara värd så mycket.

Vi har chans att bli aktieägare. Det är nog liksom högre odds på det, lägre odds på det än om man, än att det kommer in helt nya färska kontanter så att säga i någon större omfattning. Du frågade lite om hur det gick i Spanien. En kort uppdatering är väl att det går såder. Det har väl...

Jag har väl landat i ganska mycket att om man ska hitta en, alltså hyra ut på distans och det är ganska långt i Spanien, och man har ganska dålig koll på vad som händer där nere vid själva uthyrningstillfället. Förutom då så att säga det man kan se på det som finns på alla kanaler, booking.com, Airbnb, där det finns ute.

Och det har fått mig också inse att det är inte så lätt att sticka ut där. Jag kan ju, jag har ju jämfört liknande lägenheter i betydligt sämre skick som ligger i samma hus egentligen, som har en... Det kan man ju, det, jag har inte använt någon tjänst för det. Jag har gått in och tittat på till exempel Booking och försökt boka de här lägenheterna.

Och de ligger ju både dyrare eller på samma pris, men helt orenoverade, men också har en betydligt bättre beläggningsgrad. Så att allting, det är väl en funktion av historik, pris, allting sånt. Och då den uthyrningsfirma som vi har anlitat har ju också ett system då som är dynamiskt och ska sätta ett pris och hela tiden titta på andra.

Vad ligger andra lägenheter på för pris? Vad är det för beläggningsgrad? Så att man ska liksom få med det i för att kunna öka upp attraktiviteten. Och vad är spannet, vad är spannet på hyrorna per vecka? Liksom vad, vad är högsta och lägsta? Och medel? Det är ju på sommaren så är det ju, och det inser jag att högsäsongen är ganska kort.

Högsäsongen är ju från mitten på juli fram till slutet på augusti. Det är då du liksom kan få absolut bäst betalt och då kanske du kan få en tjugofemtusen per vecka om du har. Men problemet är att många vill ju vara där. Det gäller att man inte är där själv under de sommarmånaderna, för det är rätt svårt att hyra ut.

Till exempel jag använde ju lägenheten två veckor, nåt sånt där i augusti. Då blockerade man hela-- Många som ville vara där. Många hyr en lägenhet på lite längre sikt som kanske ville vara där en till tri veckor. Då ha en vecka där och sen så har du en vecka i slutet på månaden som är ledig.

Det var svårt att hitta rätt typ av hyresgäster och det blev lite kortare spann. Och sen så kommer ju höstsäsongen och då är det egentligen i-- där kring Marbella, Malaga-trakten så är det ju många som golfar och, men då går ju priserna ner ganska mycket för då finns utbudet kvar. Och där hade vi rätt låg beläggningsgrad.

Det var några enstaka veckor vi hade uthyrt. Nu ser det lite bättre ut för nu har vi hyrt ut den under lång tid i tre månader, långtidsuthyrning, där de ändå betalar. Men då betalar de ju så att säga månadsvis lika mycket som de betalar veckovis på sommaren. Och det är bra för den perioden, så är det bra betalt.

Men då tappar man också lite charmen att ha ett boende utomlands. Om man hyr ut det långtids och inte kunna åka dit någon lång- Och den här servicefirman som sköter uthyrning och städning och sådär, vad, liksom vad, vad tar de och hur har det funkat? Alla tar ju nästan samma sak, så alla tar ju tjugo procent i princip av uthyrningen.

Men i det här fallet så har ju de skött då prissättningen också. Så att i med den här dynamiska prissättningen och de har femton olika kanaler. Det är bara att problemet är när de här, alltså de har väl ett åttio, nittio lägenheter som de roddar med. Och det här var ändå de som jag har gjort research på, fått rekommenderat, men det blir ju ändå haveri. Så första uthyrningen på Airbnb vi hade, som också skrev en review.

Sen har vi haft andra uthyrningar efter, men då har de inte skrivit någon recension. Hon blev utelåst på balkongen, liksom efter tre timmar i lägenheten. Och det var på en söndag och då svarar inte de här i telefon eller de hade inte skickat rätt typ av nummer. Och jag fick ett samtal från föreningen, alltså de som där, ja, själva motsvarande så att säga bostadsrättsföreningen kan man säga eller.

Som bara ringde: "Det ringde någon kvinna som är utelåst", eller inlåst, sa de, i lägenheten för att- Står en tant på din balkong och skriker. Ja, exakt. Och det är ju ett sånt här som går i börs, som man kan lås-- när du drar igen den så låser den sig. Ja, som alla dörrar i hela Spanien va. Det finns inga andra typer av dörrar.

De är riktigt usla som låser själva. Exakt. Så att det var ju inte jättebra. Nu fick jag en hyfsad recension där ändå, men allt sånt där i början ger ju liksom lite dålig... Alltså de skrev inte heller: "Oj, jag blev, jag råkade själv låsa ut mig på balkongen." De skriver att: "Det hände en incident som var olycklig, men till slut, efter fem timmar fick jag svar eller fick hjälp från den här firman."

Och sen har det också varit andra tillfällen där det gått bra, men då har jag inte fått någon recension. Och sen den första då som gick via Booking, som ändå är en kanal som, där många av de andra liknande lägenheterna i samma område hyrs ut via. Där fick jag ju en ett väldigt fint betyg, ett komma noll.

På skala fem eller tio? På skala tio va? Eller ja, kanske fem, kanske fem. Det är dåligt oavsett. Det är på Booking. Det är dåligt oavsett. Det var etta på alltihopa. Sa ju visserligen jag att det var väldigt fin utsikt, havsutsikt från lägenheten. Men de skrev liksom också att det första som hände var att de kom för nyckeluthämtning på deras kontor.

Det var stängt, fanns ingen nyckel som hängde i något nyckelskåp. Fick inte tag på dem, tog jättelångt innan de fick tag på dem. Fick till slut nycklarna, kommer till lägenheten, då är den ostädad. Och det ligger lakan på golvet och du vet, helt smutsigt. Och då fattar man att då- Det låter som en etta faktiskt.

Det låter som en väldigt tydlig etta. Väl, välförtjänt etta. Och också vad-- problemet med allt det här och den här transparensen som finns är ju att vad händer- Alltså, ingen bokar en lägenhet som har en etta, så att säga. Det är ju liksom per-- Det gör ju ingen. Och det är också svårt. Det går inte att ta bort en recension heller.

Det går säkert på något sätt. Jag har inte djupdykt i det där, men de använder ju ett system för att distribuera ut det här. Nu har de tagit bort den tror jag för uthyrning via Booking, så att de inte använder den kanalen. Men det är också dumt för man vill också ha den kanalen. Så det här hamnar ju i ett problem när du ska liksom på distans och någon annan ska ansvara för uthyrningen och prissättning och allt sånt där.

Det låter väldigt skönt, men det är ju mer, liksom, det är ganska stressande. Och jag visste ju om att vi hade hyresgäster som skulle flytta in den där veckan liksom. Men att de då missar och inte har rätt rutiner. Och deras förklaring var att städfirman bara hade skitit i att städa alla lägenheter en vecka, och fast ändå kryssat i att de hade, via något system, att de hade städat det här.

Det låter kortsiktigt, men de skulle byta ut alla på den där firman i alla fall. Så att, mm, det går sådär, skulle jag säga. Och jag tror att nyckeln är om man ser på de lägenheterna som-- Och det är väl hela problemet att man ska göra någonting på distans. Att det finns ju de som hyrs ut till bra priser och de som hyrs ut på, så att säga, har en hög beläggningsgrad.

Det är ju de som har värdar som bor, alltså de själva äger lägenheten och de bor där nere. De möter upp, de liksom får en personlig touch på alltihopa, rekommenderar, visar, du vet, här slänger ni soporna, yada, yada, yada. Så att det är-- Och ja, om man tittar på many av de här lägenheterna som roddas av de här större uthyrningsföretagen så är det ju många som har just problem med nyckelhantering, få kontakt, liksom få svar på grejer, få hjälp.

Och ibland har ju svaret varit såhär: "Ja, ja, men de hyr ju en lägenhet. De måste ju fatta själva att de får ett ansvar själv." Så att-- Och där är ju folk olika. Vissa har ju orimliga krav kanske på värden för de tänker att de bor på ett hotell medan andra kanske-- Det kanske hänt en massa saker som de har löst själva.

Typ som när du låste ut dig i Spanien någon gång. Men du klättrade in igenom något fönster eller jag vet inte hur. Nej, det var faktiskt någon vaktmästare som kom och klättrade upp och bröt upp dörren och sådär. Men det var ju samma sak. Du tyckte att det var ditt fel så att säga.

Det är det liksom-- Medan ganska många andra tycker att det är någon annans fel. Mitt och mitt, någon i familjens fel. Jag var oskyldig. Men har ni inte nyckelbox? Nej för att du behöver nycklar för att ta dig in på själva området. Jaha, okej, okej. Och sen tror jag det har varit snack om att man inte ska kunna hyra ut med nyckelboxar längre, utan du behöver ha...

Det skärps ju reglerna hela tiden på uthyrningen. Så att vi får väl se. Okej, nej jag har alltid, alltid möte med nyckelbox. Det är skönast. Jag tror att i Italien i alla fall fick jag höra så skulle man förbjuda helt att du måste ha personligt för att ha en kontaktperson. Och det har väl att göra med någon form av turistmarknad, liksom att du ska få...

Den ska fungera och det ska finnas en kontaktperson. Och det finns ju de kraven i dag egentligen heller, att det ska finnas ett nummer du kan ringar dygnet runt om det blir kris. Så att- Ja, det är väl som all fastighetsförvaltning helt enkelt. Det har vi konstaterat i tidigare avsnitt också. Det är jobbigt att förvalta på avstånd.

Det är väldigt jobbigt. Eller jobbigt att, det är jobbigt att förvalta. Det är jobbigt att förvalta. Och det är oftast ganska dyrt. Så att säga, både i att du i det här fallet inte kanske har de intäkterna man borde ha på den tiden när vi faktiskt inte använder det. Så att, ja jag lär återkomma om vi får till det där, men nu är det i alla fall uthyrt under en lite längre period.

Vi får hoppas att det inte blir något problem där. Jag tänker att om man hyr ut lite längre period så har man, då är det inte lika känsligt om man blir utelåst på balkongen en gång i alla fall. Då kan man ändå överse med. Så att köpa fjällstuga eller lägenhet i Spanien bara för att hyra ut och tjäna pengar på det, det är inte att rekommendera misstänker jag.

Inte just nu, men jag kanske ändrar mig snart. När jag får ordning på det. När du får bättre recensioner. Exakt. Ja, men ska vi prata lite om då, vi har pratat om Northvolt, vi har sett Serneke gå till konkurs. Vi har ju sett många fastighetsbolag och framför allt vi har ju lånat ut eller tittat mycket lån till fastighetsbolag där man har suttit i krisen.

Men hur ska man liksom, hur ska man agera i den situationen då när det börjar bli tufft med kassaflödet, man har svårt att betala lån, man har svårt att betala leverantörer. Vad är det man ska fokusera på? Ja, när vi stöter på den typen av låntagare i vår verksamhet så brukar vi väl först och främst rekommendera dem att inte ta ett sista lån.

Det tror jag är liksom första rådet. Det är ju väldigt många som kämpar på. Det går inte så bra. Alltså entreprenörer är alltid liksom, de är positiva i sinnet så att säga. De tror alltid att det här kommer lösa sig snart. Och så tar du det där sista dyra lånet med en personlig borgen och du kanske pantsätter villan och ger väldigt bra säkerhet.

Och sen händer det inte-- liksom uppsidan kommer aldrig. Och sen så sätter du dig själv personligen i väldigt stora problem som är väldigt svåra att lösa. Så att jag tror att det första liksom rådet är att ta inte det där sista. Och har det inte funkat på ett antal år, liksom du kanske känner att du haft otur eller konjunkturen mot dig och så vidare.

Så liksom låt det gå, släpp det där kanske i konkurs innan du liksom ryker personligen på det hela. Så ta inte det där sista lånet som kräver en personlig borgen om du inte är helt säker på att det här kommer gå vägen. Jag tycker ofta, ganska ofta så är det beslutet taget för att man väntar in en marknad.

Men på samma sätt som att det är väldigt svårt att tajma en marknad överhuvudtaget, så är det väldigt svårt att bedöma. För alltså om ett halvår så kommer marknaden lossna här, så då kommer jag kunna sälja allt. Eller alltså att man tar beslut som är baserat på att det har varit jäkligt kämpigt just nu, men ljusningen kommer där.

Och det är ju som ett läge nu har ju det varit väldigt positivt ändå att nu har räntorna kommit ner och nu står vi inför ett läge där marknaden ser ljus ut och vi börjar se lite fler affärer. Samtidigt så har du ändå ett ganska stort bolag som Serneke som går omkull, som kommer leda till en massa följdeffekter.

Byggbolag som kommer hamna snett, projekt som stannar av, vilket också kanske kyler av marknaden lite. Så att vi är inte, så att säga, i någon superkonjunktur just nu ändå. Och då ändå under senaste halvåret tycker jag att de flesta har bara väntat sig att 2025, då kommer jag kunna sälja det här betydligt dyrare.

Då kommer jag kunna få iväg det, de här lägenheterna som jag har producerat eller vad det nu kan vara. Nej, men jag tycker bara, om man bara ser på aktiemarknaden, på stora bolag som haft det kämpigt i många år, liksom olika turnaround-case, det är ytterst sällan det vänder liksom. Och att du ska lyckas vända ditt lilla fastighetsbestånd eller vad det nu är för verksamhet, liksom utan liksom finansiella muskler genom att ta ett ytterligare lån.

Det är liksom ofta ganska osannolikt. Men det är väldigt många som hamnar där. Och hur ska du göra? Ja, men jag tycker steget innan liksom- Om vi ser återigen Northvolts kontrollbalansstämma här att håll koll på det egna kapitalet är jätteviktigt i bolaget. Så att när du underskrider hälften av det registrerade aktiekapitalet så inträder ju ett personligt ansvar för styrelsen.

Och det är egentligen på skulder som uppkommer efter den situationen. Så att det är inte direkt på den skulden som finns. Nej, exakt. Efter den dagen. Det är många som driver vidare det här ganska långt efter att det egna kapitalet är helt utraderat och då sitter du med ett personligt ansvar, även om du kanske liksom inte fattar det då.

Och det är inte bara att det har uppkommit skulder som kommer från att du har gått och tagit ett ytterligare lån, utan det kan ju snarare vara så att du blir personligt ansvarig för skulder som uppkommer i skatt. Alltså av att du har skatter, arbetsgivaravgifter och vad det nu kan vara som kommer efter den tidpunkten.

Och det blir väl i sig en skatteskuld som du blir personligt ansvarig för. De är du personligt ansvarig för oavsett- Ja, det är sant ...oavsett om egna kapitalet underskrider hälften av aktiekapitalet. Så att det ska man också, men det är ju en viktig poäng också. Alltid prioritera skatter och avgifter för de kommer du att få betala privat annars.

Och nej men och förutom nya skulder så är det ju alla leverantörsskulder och allting som upp, alla som kan ha fordran på dig efter det tillfället då egna kapitalet understiger registrerat aktiekapital. Det är du personligt ansvarig för. Så att jätteviktigt. Så att- Och det är klart om du har ett fastighetsbolag med hyresintäkter bara, då kanske du inte...

Så att det beror på helt vad du har för verksamhet i det. Är det bara ett fastighetsägande bolag, där du har det kämpigt så kanske inte du hamnar i så många situationer där du blir personligt ansvarig, men det gäller verkligen att ha koll. Och det gäller ju också att ha koll på det som många missar.

Att du kan ju under en period, och det är inte säkert att det ställs på sin spets någon gång, men skulle du i framtiden gå i konkurs och konkursförvaltaren skulle vara nitisk och titta på att du har faktiskt fortsatt i flera år och sen så tycker du att allt går bra och sen så har du tagit upp nya skulder.

Då skulle man teoretiskt, nu vet jag inte om det finns någon tidsgräns för det här, men du kan alltid gå tillbaka och titta på har egna kapitalet varit förbrukat och sen gå på då styrelsen personligen. För att det var ju faktiskt förbrukat här 2024 och nu är det 2026 och allting rullar på. Och sen så kommer en konkursanmälan, du hamnar snett någonstans och då skulle du kunna vara personligt ansvarig.

Så att det är ju det som gör att det är väldigt viktigt att hålla koll på. Även liksom koncerninterna lån eller lån till dig, ja förbjudna lån får man ju aldrig göra så klart, men att även lån mellan koncernbolag. Om ett dotterbolag till exempel med ett svagt eget kapital lånar ut en peng till ett systerbolag eller till ett moderbolag utan liksom rimlig säkerhet eller utan rimlig kreditbedömning.

Så kan också det anses som ett lån som du ansvarar personligen, som en värdeöverföring som du personligen ansvarar för. Så att man måste vara väldigt försiktig när det liksom, när det börjar hetta till så att man gör rätt helt enkelt. Och, tänker jag steget innan också, att många företag kan ju ha en livskraft även om de har tillfälliga problem.

Och då gäller det ju lite grann och prioritera mellan leverantörer också. Att börja med att betala alltid skatter och avgifter först. Och sen får man ju prioritera de som är avgörande för att verksamheten ska kunna drivas vidare. Bankerna måste man ju alltid betala annars så går det snabbt utför.

Har du hyresbestånd till exempel, ja men se till att betala el, VA, sophämtning och sånt som gör att verksamheten kan drivas vidare på ett bra sätt. Att hyresgästerna kan bo kvar så du liksom inte sätts i konkurs av en bank eller att hyresgästerna flyttar för att värmen stängs av eller liknande.

Däremot kan man skjuta på kanske en konsultkostnad liksom. Kanske nån nåt takbyte eller nånting som har gjorts, nån nån snickare som eller byggfirma som har en fordran på en. Det kan man kanske skjuta på. Den är kanske inte lika viktig liksom. Den kan man klara sig undan och betala lite längre.

Det är inte lika avgörande. Men se till att liksom betala rätt leverantörer först. Och man vill liksom inte vara sen med banken för då kan det gå rätt fort utför. Ja, det kan gå fort utför. Framför allt så det är inte alltid så att de sätter dig i konkurs direkt, utan det tar ju oftast lite tid.

Och där tror jag också är det vanligaste felet att man slutar prata med banken. Alltså banker eller långivare generellt förstår ju läget och har ganska mycket att förlorar på om man då skulle sätta någonting i konkurs och kräva in pengarna, säga upp lånet och köra hardball.

But de gör ju oftast det när de känner att de tappar förtroendet. Och det gör ju vi också. Det är samma sak där. Man känner att man inte får svar eller det är lögner och man helt enkelt driver på. Istället för att ha transparens och säga att: "Så här ser läget ut. Jag har det kämpigt just nu.

Jag ska lösa det på det här sättet. Jag kommer bli sen med räntor. Kan jag få anstånd med det här?" Så kommer du kunna köpa dig rätt mycket tid innan de faktiskt går på rätt hårt. Jag tror den största faran är att ska du fortsätta sen? Så även om du har tillfälliga problem, du inte var transparent och sen så får du problem och du hamnar i en situation där de kanske vill säga upp lånet.

Det är ju väldigt svårt att göra nya affärer med en bank generellt. Och alla långivare. Så det försvinner allt. Jag tror att det där gäller alla leverantörer egentligen, att vara öppen med att man har problem och att pengar kommer. Jag vet att jag är sen och så vidare. Vi vet ju själva det att de som slutar svara i telefon, de som du ringer och ringer och varje gång får du tillbaka ett sms.

Går det bra om jag ringer upp om en stund? Och så gör de aldrig det. Då tappar man ju förtroendet ganska snabbt och man blir ganska irriterad. Ja, men jag vet ett annat case där vi har varit med i utkanten lite grann där låntagaren också helt slutade att kommunicera med långivarna.

Och, ja, då går det ganska snabbt utför. Och då sitter du då med en personlig borgen kanske också och inte svarar liksom på långivarnas mejl och telefonsamtal. Liksom det är mycket att förlora där. Bättre att vara hyfsat öppen med problemen. Då går man ju direkt på den personliga borgen.

Man går direkt på, alltså då går man till Kronofogden och så ser man till för att inte förlora mer tid och så här. Så att ja, det är nog det absolut vanligaste felet folk gör i kris. Det är att de slutar prata och slutar kommunicera. Vilket är en naturlig reaktion för man vill lösa det i bakändan tänker jag.

Om man säger att jag kommer lösa det här på mitt eget sätt. Det är bara att det är sällan speciellt enkelt att lösa. Men har man en bra relation med sina leverantörer också, då kanske man kan hitta... Man kan få ett litet uppskov, man kan hitta en avbetalningsplan, man bygger en personlig relation liksom och har en personlig relation.

Någon som är öppen mot dig, då är det betydligt svårare att dra snöret också. Då blir det liksom mer, man gillar den personen och då har man mycket mer överseende också. Vi har ju ett par sådana som vi pratar med som kommer med uppdateringar. Ja, det är fortfarande tufft, men och sen nån lite ljusglimt här och var och då är man ju mycket mer förstående än nån som bara slutar svara i telefon.

Ja, för i slutändan så finns det ganska mycket att förlora i att stressa ut någonting på marknaden för du behöver pantrealisera. Så att även om, ska jag säga, vi är trygga med panten och värdena, för vi har inte gått upp så högt i belåningsgrad. Och det är väl oftast bankerna rätt trygga med också. Om du ligger på femtio procents belåning eller sextio procents belåning, så blir det ju, dels blir ju priset något annat när det kommer ut och det behöver säljas snabbt.

Folk vill göra klipp när det går ut hos Kronofogden till exempel, om det ska gå ut exekutivt istället för att då gå via mäklare. Det blir en annan känsla kring det. Och sen så tappar man ju så att säga. Det är ju en, man vill ju själv också, det är ju en ryktesfråga för alla långivare också, att man vill inte hålla på och vara jätteaggressiv mot sådana som, för då sprider det sig ganska snabbt när någon har gått på någon personligen eller man har liksom kört på.

Så att det är ju en balansgång hela tiden att banken vill ju heller inte. Och det har vi gesehen i vissa fall när lokala sparbanker kanske stretchas i kreditlimmet för att det är så viktigt lokalt att det här inte går omkull. Liksom att man är med och hjälper till. Det är ett seriöst bolag som bara hamnat lite snett eller hamnat mellan två konjunkturer i ett projekt till exempel.

Och då ser man att det finns liksom en större vilja där, där man är med och försöker hitta lösningen snarare än att bara köra på ordentligt. För att nästa gång om fem år när de ska göra det här igen, så vill man inte vara-- då vill man få den affären. Nej, men sen är det ju också alltid läskigt som långivare att ställa saker på sin spets.

Att pantrealisera och säga vad är den här fastigheten värd nu då i ett stressat läge? Du har lånat upp sextio procent på det där. Liksom vad-- Är det värt sextio procent eller är det värt fyrtio liksom? Jag menar det då kommer du få ett hårt facit. Vi såg ju en finansiering vi var med i för något år sedan som var värderad till tjugo miljoner.

Det var en stor nybyggd fastighet som hade en jättebra hyresgäst på tio, femtonårigt avtal, börsnoterat. Ja, den där när den där såldes av konkursförvaltaren så fick de väl ut tolv tror jag. Fast att den var värderad till nitton, tjugo tror jag. Fick ut tolv. Och våran belåning var väl på tio, så det var inget problem.

Men jag menar, ligger du på sjuttio procent där och så får du ut sextio, då har du en kreditförlust. Det är inte kul. Plus massa kostnader. I den situationen ska hitta rätt. Du ska vara redo och vilja göra affärer. Nu har det varit lite svagare marknad så det kanske finns många som bara avvaktar generellt med att göra affärer för att man har inte likviditeten själv kanske i dag och då blir det den typen av stressade priser.

Och så tittar man vad man kan få någonting för och då gick den. Och det var en jättefin fastighet. Ja visst. Nej, men det är klart det blir ju hos köparen också ett osäkerhetsmoment. Vad är den här värd? Den har gått i konkurs. Varför har den gjort det? Får man inte de intäkterna som står enligt avtalet?

Vad beror det på att någon har gått i konkurs när man ägt den här fastigheten? Så det är klart det skap-- Du får inte toppriser när du ska pantrealisera. Så att så är det. Och vad är det mer vanliga fallgropar? Är det något mer man ska tänka på? Ja, men det jag tänker, det man har gesehen ganska många gånger är ju också att när någon är lite på fallrepet så börjar ryktet gå och då kommer dina leverantörer eller dina kunder också att bestrida de fakturor du har på dem.

Det vill säga att du är ett byggbolag, du har renoverat en fastighet. Då kan den fastighetsägaren sannolikt känna att: "Ja, men det här byggbolaget håller på att gå i konkurs. Jag har hört rykten om det. Det ser inte bra ut. Då vill inte jag betala fullt pris för jag kommer liksom inte ha någon relation med det här bolaget framöver."

Så då börjar man påpeka fel som kanske inte finns eller som man kanske inte hade påpekat annars. Så att det är liksom, man börjar se över mer vilket arbete har utförts. Då kan du inte slutföra det här. Vi kommer inte ha några garantier kvar och sen så blir det rätt bökigt att få intäkten också.

Så att du blir squeezad från flera håll där. Ja, det är klart att är du i kris så kanske du börjar säga upp en massa personal så att du har inte samma staffing. Du kan inte följa upp och det är kanske också svårt att veta i de här bestridandena, vad var det vi skulle ha? Vad hade vi för avtal?

Entreprenadavtal? Vad var det vi skulle uppfylla? Så att du heller inte har kapacitet att komma tillbaka och faktiskt hävda din rätt i den där situationen. Exakt. Kunden vet att du kommer inte ha råd att processa mot det här. Du är på väg omkull. Och när du går omkull så kommer någon helt oförstående konkursförvaltare och ska då utvärdera om det här bygget du har gjort, om det var liksom enligt avtal eller inte.

De har jättesvårt. Vad har avtalats och inte avtalats? De sitter i ett gigantiskt informationsunderläge där. Så att ja, när du är på väg söderut, håll tyst om det. Ja och ta det försiktigt. Lite motsägelsefullt i och för sig. Man ska vara transparent och så. Transparent, men kanske inte till sina kunder. Nej, precis.

Och håll koll på det egna kapitalet. Jätteviktigt, även om det inte är så lätt och det kräver att du har en uppföljning hela tiden på bokföringen, du har en uppdaterad bokföring, du tittar på rapporterna som den här redovisningsfirman skickar till dig om de inte upplyser dig själv. Och sen är det där en bedömningssport.

Det är ju alltid, du ska göra det skyndsamt efter du har upptäckt det. Det är ju inte helt solklart exakt vad som gäller när det funnits anledning att anta att det bör vara förbrukat. För det kan också vara att du har anlitat, säg att du drar på dig en massa kostnader och så har du inte fått fakturan än till exempel.

Men så kommer den här fakturan om sex månader, men kostnaderna och arbetet har redan börjat dras. Då ska du också hålla koll på att det här är faktiskt kostnader som sen kommer periodiseras till den här perioden när du faktiskt beställde jobbet och när det utfördes. Så att det är inte helt enkelt heller att hålla koll på.

Så därför ska man väl alltid se till att ha marginaler på grejerna. Alltså vet man att man ligger nära gränsen och balanserar med förlust så ska man ha extra koll. Jag tycker ett bra trick är också att man har styrelsemöten liksom med jämna mellanrum där man lägger fram rapporter, balansrapporten och där man liksom konstaterar också att skatter och skulder är betalda i tid och att bolagets egna kapital överstiger det registrerade aktiekapitalet.

Det är en ganska fin mening att ha med i varje styrelseprotokoll som ett tips. För då har du daterat, då har du det på paper att man har gjort en bedömning med jämna mellanrum om att allt ser okej ut. Det kan vara rätt fint när en konkursförvaltare sen tittar på det här i efterhand.

Så länge man gör bedömning också och inte bara skriver det. Men det gäller att göra en rimlig bedömning. Det är väl alltid det som gäller. Och i slutändan då så att säga, har du hamnat i en sådan situation eller du balanserar på gränsen och du tar upp ytterligare lån för att du tänker att du ska vänta ut det här ytterligare ett halvår till eller ett år till, så riskerar du ju.

Och rätt många faktiskt som är pressade tar ju på sig en personlig borgen också, vilket visar på... Det är oftast det som krävs för att man ska kunna visa en långivare att man tror på det. Och det finns någonting att hämta. Men gör det bara om du verkligen är övertygad om att du kommer kunna rida ut det här.

För att sitta på en personlig borgen på fem, tio, femton miljoner. Ibland så ser man ju borgen på enorma belopp. Nu tror jag att det kommer lite lagstiftning på gång för att begränsa det där, vad vi har hört. Att man inte ska kunna dra på sig för stora personliga borgen. Men det är ju någonting som kommer påverka dig resten av livet.

Så att det gäller att vara försiktig. Och när det går söderut så se till att kommunicera tydligt så att någon inte rycker alltihop och blir nervös själv och börjar rycka och säga upp krediter, börjar liksom skicka till Kronofogden. För det är också så att har du börjat få anmärkning hos Kronofogden, då finns det andra som kommer reagera och det är andra som inte-- Du kanske inte kommer kunna liksom upphandla det du behöver.

För nu ser man att du, jag... Du jag måste ha förskottsbetalt om jag ska göra det här åt dig, för jag ser att du ligger hos Kronofogden. Så att så fort du hamnar där så börjar det bli problematiskt. Så att dodge det så länge som möjligt. För när du väl är där, då anses du som liksom ett krisande bolag och då är det svårt att göra någonting.

Ond det är lite lustigt där runt den personliga borgen att det är betydligt fler som har problem att pantsätta sin bostad än att gå i personlig borgen för samma lån. Vilket är lite lustigt. Jag menar en personlig borgen förföljer resten av livet. Tappa sin bostad är också jättetråkigt så klart, men det kan du ju klara ur så att säga.

Död säljs ju bostaden och så är det på något sätt off the hook. Men just det känns väldigt personligt just runt bostäder. Så att pantsätt hellre huset än att gå i personlig borgen, det är väl slutsatsen. Precis. För det är lite- Och det är väl- Det är bara på bostaden då så att säga. Då kan man inte gå på personliga.

Nej, ofta hänger det ihop, i de flesta fall hänger det ihop att du både måste pantsätta bostaden och gå i personlig borgen. Men det är just pantsättningen av bostaden som brukar vara känsligt. Med de tipsen tänker jag att vi rundar av för i dag. Tack för att ni har lyssnat.

Vi är tillbaka med nya ämnen inom fastigheter och fastighetsinvesteringar. Tack för i dag. Tack Erik. Tack!