Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Titta på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Hej och välkommen till Investera på höjden avsnitt etthundrafemton och i dag är det den trettonde februari 2025 och i dag ska vi prata om våra egna fastigheter faktiskt.

Vi har ju haft en karriär nu inom fastighetsägande och äga bostadsfastigheter i ett par år. Och man kan väl säga att vi har pratat ganska mycket om det i podden tidigare att vi har inte varit de bästa fastighetsförvaltarna, men det är dags nu att bli bättre och jobba lite mer med fastigheterna.

Hej Erik Nordin. Tjena, tjena. Vi har ju en liten bakgrund. Vi ägde ju tidigare fastigheter i Härnösand. De sålde vi här för ett och ett halvt, två år sedan. Det var ett bestånd på ungefär sjuttio lägenheter. Och i samband med det så köpte vi också hyresfastigheter mellan Nyköping och Norrköping.

Dels tjugofem radhus, ett flerfamiljshus med sju lägenheter och sedan också en förskola som hyrs ut till kommunen. Och nu är det väl dags att vi ska uppa vårt game inom fastighetsförvaltning och se vad vi faktiskt kan göra med det här. Dels ur ett ekonomiskt perspektiv för att se hur kan vi öka värdet på det?

Vad finns det att jobba med? Men också självförtroendemässigt för att se att vi faktiskt kan lära oss att utveckla fastigheter och inte bara äga. For det är väl egentligen så att vi har insett att äga framför allt bostadsfastigheter är ju inte så passivt som vi lärde oss i "Rich Dad, Poor Dad" en gång i tiden, utan det är ett väldigt aktivt arbete.

And det är väl där vi ser att vi ska göra det. Och det tänkte vi göra tillsammans med er lyssnare. Vad har du för tankar, Erik? Nej men att vi köpte ju de här, det här beståndet för ett antal år sedan. Vi har inte gjort jättemycket. Samtidigt har det varit ett lättskött bestånd så det har liksom inte krävts så mycket heller.

Men samtidigt, vi har ju haft idéer kontinuerligt på vad vi gör, skulle göra, borde göra. Och så tänker vi nästan att vi har gjort det, men oftast så stannar det liksom på skrivbordsstadiet. Men, ja, nu ska vi väl ta tag i det där och försöka verkligen göra lite avgörande åtgärder här som vi tror kommer att, ja, öka värdet på beståndet helt enkelt och intäkterna.

Så det är tanken. Får vi se om vi lyckas. Jag kan också säga att vi har ju sett över alternativen. Vi sålde det i Härnösand. Nu har vi också tittat på ska vi ha kvar det här eller ska vi inte ha kvar det? Och där har vi fått lite, lite förfrågningar eller intresse på det. Men där är det ju rätt många som har visat intresse och sett också utvecklingspotentialen.

Och då har vi känt lite också att varför ska någon annan få den uppsidan där man ser att det finns low hanging fruit att jobba med, att vi gör det själva istället. Så det har väl också varit en drivkraft i sich. Ja, men sen när vi köpte det här för ett antal år sedan, då var ju tanken på att vi skulle köpa på oss mycket mer.

Vi hade med oss en investerare som skulle stoppa in en hel del pengar och vi skulle väl bygga det här beståndet till någon, ja, någon halv miljard eller så där var tanken. Sen vände konjunkturen och räntorna gick upp och varken de eller vi var sugna på att gå vidare och växa det här då i alla fall.

Och tanken då var ju heller inte att vi skulle vara liksom på plats och driva själva förvaltningen, utan vi skulle sitta mer på det finansiella så att säga. Ordna med belåning och bygga på ett större bestånd. Så att vi har väl liksom hamnat i en förvaltningsroll nu som vi inte liksom riktigt hade tänkt oss.

Men när man sitter med trettio enheter så finns det liksom inte plats för att hyra in så mycket kompetens. Däremot hade vi suttit på, ja, femhundra enheter eller tusen bostäder eller vad vi hade för idéer då. Då, det är klart, då finns det ju annat utrymme att låta någon annan springa på de här grejerna.

Men nu måste vi göra det här själva helt enkelt. Och det ska bli kul. Men och det kan man säga att vår idé när vi började i Härnösand och sen övergick och hittade det här beståndet som var då framför allt radhus. Så väckte ju det en tanke och en hel del idéer om att vi skulle hitta liknande typ av radhusbestånd.

Och bakgrunden till det var att vi såg att dels var det här väldigt, väldigt populärt. Vi har haft visningar där det har kommit 13 intresserade. Alltså vi har fått ett litet radhus och då har vi fått 13 intressenter som har kommit och velat ha det och där i princip 12 av 13 har sagt att de vill hyra det.

Och då märkte vi också att varför det här är så attraktivt. För det ligger ute på landet mellan två större orter, men med också ganska, liksom, balanserade hyror jämfört med att då bo i en nyproducerad enhet inne i centrala Nyköping eller centrala Norrköping. Så att vi såg också att det finns ett väldigt stort intresse av att man vill bo där, även om det ligger liksom lite ute på landet och också med enkelheten i pendlingen till de här stora städerna.

Och det är väl det vi sedan tittade på att kan man gå upp i skala och hitta liknande bestånd? Ja, och vi gillade ju också tanken på att slippa de här trapphusen till exempel, som kräver städning och som kostar en hel del. Vi hade en idé, vilket jag tycker också liksom har stämt, att man bor mycket längre i ett radhus än du gör i en vanlig hyreslägenhet.

Du tar hand om det på ett annat sätt. Du klipper din egen gräsmatta och du ser det mer som ditt. Så att vi har haft extremt få omflyttningar i det här beståndet sedan vi köpte det. Det är ju nån enstaka bara. Så att jag tycker att teorin vi hade när vi gick in i det här har stämt. Ja, det håller jag med om.

Det håller jag verkligen med om. Jag tycker liksom att det är en bra, bra typ av bestånd. Jag menar, skulle vi inse att vi är jätteduktiga på fastighetsförvaltning och tycker att vi tycker det där var kul framöver, så tror jag fortsatt att det här är den nischen vi skulle satsa på precis andra fördelar.

Vi har ju kallhyra till exempel, så att man betalar sin egen uppvärmning. Alla har ju en egen liten trädgård som man tar hand om. Så att det är väldigt lite fastighetsskötsel på området, förutom så klart lite snöskottning och sånt. Utan man tar ju hand om det som om det vore sitt eget hus. Jämfört kanske med det, vi har ju också lite flerfamiljshus där man ser det mer som en: jag bor i den här lägenheten och resten får någon annan ta hand om.

Ja, det är ingen tvättstuga och såna där gemensamhetsytorna finns ju inte, vilket är rätt skönt liksom. Och de som finns är ju egentligen utomhus med gräs och man får klippa sin egen gräsmatta och så vidare. Så att och sen är det låga hus också. Så att när det väl blir något problem med något tak eller sådär, eller någonting behöver målas så är det mycket mindre komplext än om huset är fyra våningar högt liksom.

Det är liksom med en stege så löser man det mesta. Så att jag tycker det är också en ganska stor fördel. Det blir inte lika stor apparat varje gång du ska göra något underhåll när det är enplanare jämfört med när det är tre, fyra våningar. Och vi har ju sett, så att säga, de alla stora fastighetsbolag.

Man han gjort stora satsningar i miljonprogrammen och gjort liksom stora renoveringssatsningar för att få upp hyrorna. Vad har vi för idéer? Ja, vad har vi för idéer? Vi har ju inte gjort så mycket av de här standardhöjningarna än. Vi har ju vissa idéer på det. Framför allt då ibland får man ju uppslag från hyresgästerna att de vill ha, de vill ha ett nytt kylskåp eller en ny spis eller vad det kan vara, ommålat och så vidare.

Det kan ju vara bra. Då kan vi ta det tillfället i akt och kanske göra en standardhöjning också för att få upp hyrorna lite grann. Så det inte bara är en kostnad för fastighetsägaren. Problemet är bara att hyresgästen, de vill ju ha massa saker, men de vill ju inte betala någon högre hyra. Så att vi har väl ställt frågan vid några tillfällen att ja, men vi skulle kunna lägga in ett parkettgolv och byta frysen till den här storleken.

Och men ofta tackar de nej. De vill bara ha det löpande underhållet som inte ger någon hyreshöjning. De vill inte ha den här standardhöjningen som innebär att hyran går upp åttio eller hundra eller hundratjugo kronor per månad. Så att där är liksom det bästa sättet är väl, som vi har förstått i alla fall, att man gör den här standardhöjningen mellan in- och utflytt.

Det är nästan då man måste göra det. Så att man har den nya hyran på plats när man tar emot den nya hyresgästen. Inte att erbjuda nuvarande hyresgäster om att, ja, du får det här, men hyran går upp med det där. Så att nej, precis. Och sen så är det också en funktion hela tiden av att attraktiviteten att faktiskt bo i de här lägenheterna, de här radhusen.

Gör du för mycket standardhöjningar så kanske man också kommer upp lite för mycket i hyra, vilket gör att skillnaden blir inte tillräckligt stor att man då väljer att bo. Så det är klart, det kommer alltid finnas de som gillar att bo på landet eller det läget eller man har familj i närheten. Men någonstans så finns det också en skärningspunkt där du liksom går upp och gör för mycket standardhöjningar upp med hyrorna och sen så tappar du intresset för den här typen av lägenheter för att det blir billigare att bo inne i stan i någonting som inte är lika renoverat.

Så att det där är ju lite svårt också att veta vad man ska lägga sig på för nivåer. Ja men det måste man väl vara ärlig med att det är klart att många av ens hyresgäster bor där de bor för att hyran är låg. Det tycker jag. Man hör ganska många att de klagar på hur dyrt det är att bo in i Nyköping eller Norrköping i något nyproducerat där en etta eller tvåa kostar liksom femtio procent mehr än vad de betalar för ett helt radhus hos oss.

Så det är klart att det är en viktig faktor. Så är det och vad om man bara går igenom lite, vad är det? Dels så, det finns ju olika spår man kan jobba på. Dels kan man jobba på att öka upp intäkterna, och det enda sättet man kan göra det på är ju standardhöjningar vad gäller bostäderna. Sen har vi en förskola också och det är klart, där har vi en kommun som hyresgäst.

Så det är ju inte helt enkelt att bara renovera och sedan höja en hyra, utan det är en förhandling som måste göras. Men om man tittar på framför allt på bostäderna så är det ju standardhöjningar som man kan jobba med. Sen är det ju också att så att säga för lönsamheten så har vi började gå igenom på kostnadssidan.

Vad kan man göra där? För det är ju i mångt och mycket handlar det väldigt mycket om att gneta, att vara, att hela tiden jobba med kostnaderna. Och där har väl vi, ja vi har ju alltid försökt vara medvetna om det. Vi började med, pratat om tidigare också, att vi inte hade alls koll på snöröjning och sådana här saker till att man faktiskt ser hur, vilket stort avtryck det gör på sista raden.

Och att det har vi gått igenom. Så där har vi tittat bland annat på avfallshantering. Där har vi inte kunnat spara speciellt mycket pengar. Snöröjning- det jag tror man ska komma ihåg också, om vi stannar kvar lite grann på den standardhöjningen, att vi har ju ganska många gånger liksom. Ja men man funderar på standardhöjning.

Man förstår att ja vi, om vi gör de här hyfsat omfattande höjningarna eller renoveringarna, eller omfattande. Men vi byter ut den här spisen och kylskåpet och det kommer kosta oss tiotusen kronor. Så kanske vi kan höja hyran med trehundra kronor kanske. Då känns det ganska lite. Att det är liksom inga pengar som kittlar riktigt att vi kan höja hyran eventuellt med trehundra kronor.

Det man får tänka på är lite grann, hur slår det på värdet på beståndet? Jag tror att det är där, alltså man kan inte tänka kassaflöde för ingen tycker att det kittlar att få in trehundra kronor mer, eventuellt in, i en hyreshöjning. Men däremot om man räknar lite grann på, bara för enkelhetens skull, om vi räknar på att det finns, att det är en direktavkastning på fem procent på ett bestånd och du kan höja hyran trehundra kronor per månad.

Ja, då har du höjt hyran med tretusensexhundra kronor per år och med en direktavkastning på fem procent. Nu förenklar jag lite grann. Så kanske man kan räkna att den här hyreshöjningen egentligen är en tjugo eller tjugo gånger värdet på fastigheten i slutändan. Så att om du kan höja med trehundra kronor i månaden, ja då är det tretusensexhundra kronor per år.

Direktavkastning på fem procent gör att den här investeringen på tiotusen egentligen ökar fastighetsvärdet med 72 000 kronor på nåt så teoretiskt resonemang. Ungefär så. Och då bör det ju ändå bli pengar som är lite spännande att fundera på. Och därutöver, utöver att det liksom ökar intäkterna så kommer ju också en spekulant på beståndet se att lägenheten är fräsch, att standarden är hög, vilket gör att betalningsviljan ökar ytterligare.

Så att det är både att det ökar intäkterna, vilket ger högre fastighetsvärde och att skicket är bättre, vilket ökar också betalningsviljan. Så att man får tänka lite långsiktigt och i lite såna termer tror jag för att kunna motivera sig för att ta det här jiddret och byta ut den här kylen, frysen och då kanske måste anpassa köket lite grann och ta bort nåt skåp och så här.

Ska dit nån hantverkare så blir det jättejobbigt för 300 kronor i månaden. Men om man tänker lite större så kan man hitta drivkraften där men när vi pratar om standardhöjningar, då så är ju, så skiljer linjen mellan standardhöjning och bara vanligt underhåll. Den är inte helt tydlig, utan standardhöjning måste verkligen kunna motiveras leda till en högre standard och det där finns det ingen exakt vetenskap kring och det där är någonting som också måste göras i en förhandling med Hyresgästföreningen.

Exakt. Och jag tror att det ska vara någon ny funktion egentligen för att det ska vara en standardhöjning och inte ett löpande underhåll. Så till exempel om du har en väldigt liten kyl och frys och får en mycket större. Inte en motsvarande från ett senare år. Det är ingen standardhöjning, men däremot om den är mycket större eller har andra funktioner, då är det en standardhöjning.

Ett badrum där du får en handdukstork, det är en standardhöjning eller ett parkettgolv där det inte var parkettgolv. Men var det parkettgolv där sedan tidigare, då är det ingen standardhöjning. Så att, ja, det där är en djungel och vi har som sagt inte gjort det där. Alltså att vi vet egentligen inte så mycket om det här rent praktiskt.

Men vi har ju hört oss för hos fastighetsägarna till exempel, och de gör ju då en förhandling per lägenhet med Hyresgästföreningen. Så det låter ganska ineffektivt att göra det per lägenhet, men det är visst så det går till och då kan de antingen kan man komma efter man har gjort den här standardhöjningen och liksom starta en förhandling.

Eller kan man göra den innan visst också så att Hyresgästföreningen och fastighetsägarna kommer överens om att om vi gör de här fem åtgärderna, då får vi höja hyran med femhundra kronor kanske. Men det där kan väl också skilja sig mellan olika, alltså olika regioner vad jag har förstått. Så att det är inte alltid samma.

Det sker på lite olika sätt. För vi har ju gesehen i Stockholm till exempel så finns det färdigförhandlade paket. Alltså där man har lagt ut och sagt: "Du får trehundra kronor så får du ett nytt kylskåp eller vad det kan vara och så kommer det öka hyran." Och då, det måste ju vara någon form av förförhandling.

Men att det kan skilja sig regionerna emellan var man faktiskt, ja hur det fungerar och hur man väljer att göra i det specifika fallet. Ja, och utifrån hur såg lägenheten ut tidigare? Liksom finns det uttag? Finns det diskmaskin redan så kommer du inte få betalt för en ny diskmaskin utan väsentlig standardhöjning, även om den är trettio år nyare.

Så att det är en liten djungel i det. Så att det verkar som att det är vissa grejer som är betydligt lönsammare. Till exempel det här med parkettgolv verkar ju, det är ganska enkelt och billigt att lägga in. Det ger ganska bra utväxling som standardhöjning jämfört till exempel om du ska öka, byta ut ett helt badrum med liksom golvvärme och så vidare.

Så att, så bara, bara byta- de stora bolagen har jobbat, där har man ju också sett att där har de ju ett standardpaket. Så du sätter ihop en standard, ett paket av standardhöjande åtgärder. Så att när du har en omflyttning eller en utflyttning så går du in och så gör du alla de här sakerna, stoppar in någon diskmaskin och sådana saker där man han ganska bra koll på vad respektive lägenheter har för standard idag.

Och så väntar man bara på att man får en utflyttning och sen så har man jackat upp hyrorna rejält. Så det verkar ju vara liksom sättet man jobbar på. Och det är betydligt svårare om man jobbar- ja, de större fastighetsägarna kan ju flytta runt folk och vissa vill ju ändå ha en standardhöjning och sådär.

Egen fri vilja och sådär. Ja, sättet vi kommer jobba med även att när vi väl får en vakans eller en uppsägning så kanske vi gör vissa delar av det här tillsammans med liksom en löpande underhåll och sedan hyra ut den på nytt. Det är väl tanken. Och sen så tänker jag också att det har ganska mycket att göra.

Jag menar, du ökar ju kassaflödet, men man kan ju tycka att, ja men 2-300 i månaden på hyran på en lägenhet leder ju... Det är ju ganska mycket pengar som ska ut och det leder inte så mycket till kassaflöde. Och där måste man väl också vikta om man tror liksom att du vill öka värdet på det och det påverkar positivt för du kanske kan låna upp mer pengar från banken för att få ett ökat värde.

Men det där som väldigt många fastighetsägare är ju långsiktiga och planerar aldrig att sälja det här. Så att det är också måste vikta i vad man vill göra ur ett värdeperspektiv eller om man då ska sälja det här längre fram. Det blir tydligt om man ska sälja det. Men ska man bara äga det för kassaflödet?

Ja, men då är det ju hela tiden. Du nallar ju rätt mycket från kassan för att få ett ganska litet. Även om det långsiktigt så kommer löna sig så får du ett ganska litet inflöde av ökad intäkter. Jo, fast det finns ändå ett ganska tydligt samband mellan investering och kassaflöde, investering och värdeökning.

Jag tycker att man ser ju många fastighetsägare som gör lite mer såhär lull-lull-karaktär. Tycker att vi lägger väldigt stora... Man lägger stora resurser på förbättrad belysning till exempel, eller man renoverar trapphuset. Eller ja, man gör massa åtgärder där det är ganska svårt att se lönsamheten i slutändan.

Det kanske finns där, jag vet inte, men då har jag ju liksom svårt att riktigt känna att det är relevant att lägga stora pengar på sånt som, ja, där man inte riktigt ser när lönsamheten kommer så att säga. Men standardökningarna, de är ju ändå ganska tydliga. Att du lägger 10 000 kronor på ett kylskåp och en spis och du får 72 000 kronor i värdeökning på fastigheten.

Liksom det kan vi känna på liksom. Den blir konkret. Nu känner jag att du attackerar indirekt mina satsningar på belysning i Härnösand som jag hade som projekt. Ja, du hade som en trivselhöjande åtgärd. Så ville du lägga... Jag tror aldrig vi gjorde väl aldrig det, men du ville lägga bra mycket pengar på belysning.

Och jag menar, det är säkert sant att folk känner se trygga och man kanske trivs och sådär. Men frågan är, är det så pass? När, vad är liksom, vad är din avkastning med de pengarna? Och när får du tillbaka de här pengarna? Liksom där är det hur många lägenheter blir inte vakanta tack vare den här belysningen?

Eller hur många flyttar in för att den här lampan sitter där. Jag vet inte. Det är svårt, men- nej, det är väldigt svårt att mäta och det går väl kanske om du äger väldigt många lägenheter att du kan mäta och du kan mäta trivseln har gått upp generellt sett och folk stannar kvar längre.

Men det är ju väldigt mycket mjuka värden i det. Det är som att plantera blommor, ha rena trapphus. Alltså förutom en underhålls... En positiv fördel som, eller någonting positivt att du faktiskt underhåller någonting, att du städar trapphusen ordentligt. Så upplevs ju det också som, liksom det är en trivselhöjande effekt av det.

Men som du säger, hur kopplar du det till omflyttning och hyra i? Och det är skillnad också tror jag i attraktiviteten på, alltså på läget. Har du en stor konkurrens om hyresgästerna? Ja, men då börjar väl de här värdena spela roll ändå. Alltså om du, i Härnösand så finns det ett ganska stort utbud av lediga lägenheter.

Ja, men då blir det ju beroende på liksom hur... Då kanske de där blommorna spelar roll eller den här belysningen spelar roll för du trivs där och känner dig trygg. Men däremot om alternativen inte är så många och folk bor där främst på grund av andra anledningar, låg hyra eller läge.

Ja, då kommer det inte kanske spela så jättestor roll, utan då får du nöjda hyresgäster, men de kanske ändå inte hade flyttat. Ja, jag tycker ändå man ska ha en idé om vad man tror att lönsamheten blir. De här 25 000 kronor vi lägger på de här blommorna liksom kommer innebära att vi har en mindre vakans per år så att säga.

Liksom eller vad, när tjänar vi igen de här pengarna? Sen måste du hålla en miniminivå så klart. Jag menar, om du har en tvättstuga där liksom tvättmaskiner och allt är ur funktion eller ytterdörren krånglar eller det är jättekallt i lägenheten, då kommer folk flytta för att det är basic, sånt som måste funka.

Det är liksom långt nere i den här behovsstegen. Men att det liksom i ett pressat ränteläge och med relativt begränsad lönsamhet som liksom fastighetssektorn befunnit sig i de senaste åren. Att då lägga pengar på sånt som är liksom lite skönt och folk kanske tycker ser trevligt ut, men som inte har någon direkt, liksom bäring på intäkterna.

Jag skulle inte göra det. Nej och det där är ju, ja, man blir ju ofta sugen för det är lätt när man får klagomål på vissa saker. Men det kan vara rätt stora investeringar som måste göras. Och det kan också vara saker som de som kanske inte heller ökar trivseln, men man tycker att det borde vara på ett visst sätt.

Så att jag tycker det är en av de absolut svåraste sakerna. Men om vi går tillbaka lite till- ja, plus en sista, en sista grej också. Att om allting är helt perfekt, liksom du har fri tillgång till fastighetsskötare, du har perfekt service, de sitter i ett litet kontor i botten på huset och är alltid redo liksom.

Det leder också till massa merarbete. Om du får hjälp direkt. Det är aldrig någon som ifrågasätter det hela. Man kommer samma dag och ordnar exakt vad hyresgästerna vill. Då fortsätter man ju ställa krav för då liksom, då tycker man att det här funkar ganska bra och sånt driver mycket kostnader.

Och helt plötsligt räcker det inte med en fastighetsskötare. Du kanske behöver två för att du tycker att felanmälningarna har gått upp därför att man är så van att få hjälp med allting. Men om man istället liksom hittar den där nivån på vad hyresgästens ansvar, hyresvärdens ansvar. Man kanske inte får hjälp med mindre akuta saker samma dag.

Det tar en vecka eller två. Då liksom, då hittar man en bättre nivå på det där. Och ja, det blir, det blir liksom... Jag tror kostnaden går ner. Trycket minskar lite grann om du inte får den här liksom hjälpen exakt samma sekund som du ber om den. Precis.

Och nu om vi kommer tillbaka till kostnadssidan. Vi tittade lite grann på avfallshanteringen. Där har vi inte hittat jättemycket besparingar. Lite grann, möjligtvis. En gigantisk kostnad också som jag ska säga, som man kanske inte tänker på egentligen innan man äger fastigheter, hur stor VA och avfall utgör av driftskostnaderna.

Det är en stor kostnad. Hur många procent ungefär ligger vi på? Jag kommer inte ihåg det är större än vad man tror. Jag kommer ihåg att du sa det för några veckor sedan när vi pratade om allt det här. Ja, ja. Jag glömde bort det. Såhär, såhär jag tror att- det var tiotals procent. Ja, men exakt.

Jag tror att det ligger på vad vi har väl intäkter på 2,4 kanske miljoner på det här beståndet och jag tror att 286 000 kanske eller någonting var, ja säg 10% av intäkterna var bara VA-avfall. Ganska brutalt. Men där skiljer det mycket mellan kommun och till kommun också.

Vet jag, så det kan vara olika. Och tidigare har vi ju, jobbade vi ju med extern förvaltning. Det gör vi inte i dag. Idag så har vi två stycken egentligen som jobbar timme som faktiskt bor eller har bott i beståndet, som liksom är nära, känner till fastigheterna, känner hyresgästerna och kan hjälpa till när det behövs.

Vi har också nu jobbat och det är också för att det inte fungerar så bra. Vi har haft rätt stora kostnader för snöröjning och det man betalar för framför allt är ju att finns någon som är tillgänglig. Det är inte så mycket snö i södra delen av Sverige som det var i de norra delarna runt Härnösand.

Men man får betala ganska mycket för att du ska ha en traktor som är redo att rycka ut. Sen har vi också haft externa som har jobbat med snöröjning och det fungerade inte så jättebra. Så nu jobbar vi istället själva med det och kunna röja och sanda och sådana saker med dem som bor i beståndet.

Nej, men precis. Vi har ju haft snöskottningskostnader på, alltså i Nyköping. Det är som du säger, inte mycket snö, men förra året så landade vi på en bit över hundra tusen för snöskottningen. Det var inte så många gånger, men det är liksom jouravgifter och det är utryckningsavgifter och så vidare.

Så att, men nu när vi har anställt ytterligare en hyresgäst per timme så har vi istället köpt en snöslunga för, ja, tjugotusen kronor. Knappt använd den så länge för det var väldigt lite snö i år. Men det är ganska lätt att mäta den kostnadsbesparingen att ha någon som jobbar per timme och kör den här snöslungan när det behövs.

Och dessutom så blir ju liksom resultatet blir bättre också. För han går ut och skottar direkt på morgonen. Man behöver inte vänta fyra timmar på en traktor som har massa andra uppdrag också. Så att det där har varit kanonbra tycker jag. Så det är en enkel grej. Men det gäller ju också då att man har hyresgäster som man kan anlita, som har möjlighet att jobba per timme och så vidare.

Och där har vi hittat två stycken som fungerar jättebra, som ja, jobbar några timmar i veckan med det här. Kan göra lite måleriarbeten och så vidare också. Precis, och det där är ju annars svårt att få ihop kalkylen. För ska du anlita någon extern person i varje uppdrag så fort du behöver göra någonting som några reparationsarbeten eller sånt där och du måste ringa en snickare varje gång som ska dyka upp där.

Det är en väldigt svårlä- det är väldigt svårt att få ihop det anders. För ska du ha en extern förvaltare så har du otroligt dyra fasta kostnader för att hantera det. Du ska ringa, du har någon som ringer om du inte gör det själv. Så att för oss har det fungerat väldigt bra, men det är också svårt att hitta en annan fungerande modell när du har den storleken på beståndet.

Nej, men det har vi pratat i något tidigare avsnitt hur det fungerade i Härnösand när vi hade en extern förvaltare. Det var ju timersättning eller milersättning för bilen och varje gång de åkte ut och träffade en hyresgäst med någon felanmälan så skrev de upp ett par timmar. Dessutom momseffekten också.

Det är ju ändå bostäder vi pratar om. De är inte momspliktiga. Så att vi har ju en momseffekt på det arvodet också som du inte har när du har anställda per timme, utan då är det bara den där lönen som kostar. Så att det är ju brutal skillnad. Precis. Om man tittar på fler kostnader, vi har ju mer tittat också på liksom systemkostnader för att hantera hyresgäster.

Vi har ett system som i och för sig har varit väldigt bra, Pigello. Kan rekommenderas, men det blir ju rätt dyrt i slutändan när man bara har ett trettiotal lägenheter. Så att- och där kommer vi nu jobba själva och bygga upp det där. Jag har ju tidigare byggt ett system i Airtable, helt på egen hand, kopplat det till Fortnox och kunna avisera.

Så det kommer vi rulla ut sen under våren. Men där sparar vi ju enormt mycket. Det kostar några hundralappar i månaden istället för 50-60 000 för ett sånt här system. Som låter billigt när man tittar på det per månad om man implementerar det, men det tillkommer också en massa andra kostnader.

Så att där har vi också en kostnadsbesparing. Så att nu försöker vi ändå se över allting, både i förvaltningen och vad gäller så att säga fastighetsskötseln. Och sen då med de här idéerna på faktiskt standardhöjandet. Och där har vi inte kommit så långt än, men tanken är att vi ska kunna komma med ett erbjudande, antingen att vi gör det vid omflyttning, vilket tyvärr inte händer så ofta där vi har utflyttningar.

Men i det fallet så kommer vi ju kunna titta på vad man kan göra. Men tanken är också att kunna ha liksom en idé i alla fall på vad man kan göra för om man är villig att komma upp lite i hyra om man gör de här standardhöjningarna egentligen då ja än så länge har vi bara bollat de här standardhöjningarna med de hyresgäster som har velat haft, ja, velat få saker och ting åtgärdade i sina radhus.

And det var, ja var väl en tre, fyra stycken före jul. Och ingen av dem nappade väl på erbjudandet. Så att jag tror att det blir nog främst vid omflyttning så att säga som det här blir aktuellt. Men sen har vi gjort en avstyckning också. Eller vi håller på med en avstyckning.

Ja, du stövlade runt där i förra veckan med en lantmätare. Exakt. Och vad är tanken där? Ja men vi har ju, det beståndet vi har i Nyköping, det är egentligen två bestånd som ligger några kilometer ifrån varandra. Och det är bara två stora fastigheter helt enkelt.

Sen har vi fått lite förfrågningar på någon som vill kanske köpa förskolan eller flerfamiljshuset och några i de här som bor i radhusen har velat köpa loss ett radhus och kanske äga det där själv. Vi har liksom inte tagit ställning till det där riktigt än på någon seriös nivå så att säga.

Men vi tänkte att vi gör en avstyckning i alla fall. Varför ha alla de här enheterna på två fastigheter när vi kan dela upp dem och göra separata fastigheter? Så har man ju lite mer flexibilitet här framöver. Så att nu gör vi så att förskolan blir en fastighet. Alla radhus blir egna fastigheter och flerfamiljshuset blir en fastighet.

Och det innebär att om någon skulle vilja köpa flerfamiljshuset och vi skulle vilja sälja det så kan vi sälja bara det. Och om någon hyresgäst i radhusen vill köpa loss ett radhus och vi tycker att det är läge att sälja ett radhus så kan vi sälja ett radhus också.

Så att det är separat. Och då behöver vi liksom inte, vi tror liksom inte att det här är ett bestånd för någon stor ombildning med, via en bostadsrättsförening med ett föreningslån och sådär. Utan då kan vi välja vägen att vi säljer ett radhus till någon som vill köpa det. Och så har vi satt upp en samfällighet istället som sköter de här grönytorna och den här lilla vägen in på området tillsammans och sådär.

Så att, ja, det var lite kul faktiskt. Det tar ett litet tag att göra det här. Vi skickade väl in en liten egentligen ritning. Jag skrev ut från kommunens hemsida en bild på de här fastigheterna, ritade upp det här med bläck och linjal ungefär hur jag tänker att det här ska se ut.

Skickade in det. Jag tänkte direkt, det här kommer aldrig funka. Man behöver liksom en högre professionalism tänkte jag, men så var det inte utan de tyckte det var jättebra. Skickade till Lantmäteriet och de började dra det där. Och så nu förra veckan va, så var vi ute och stegade runt med en lantmätare och satte ut de exakta gränserna.

Så att, ja men det, nu blir det väl runt ett trettiotal separata fastigheter det här. Och inte så farligt dyrt. Alltså Lantmäteriet får man ju betala, tror inte 1700 kronor i timmen. Så det är liksom en hyfsat rejäl konsultkostnad. Men jag tror att det kanske, att vi har blivit fakturerade för runt sjuttio tusen i dagsläget.

Sen det kostar hundra tusen allt är klart. Alltså är det ju pengar så klart, men det är ju, jag tror att det där är en ganska bra idé att göra. Vi får se. Vi fick ju den där idén kan jag säga. Vi var ju nära på att köpa ett bestånd i närheten av Mariestad va?

När vi tittade på de här batterifabrikerna som skulle byggas där nere. Och nu vet vi med facit i hand och batterifabriker ger i alla fall dig lite ångest. Känns lite 2021. Ja, det känns väldigt 2021. Men det vi såg där var ju just ett större radhusbestånd där de hade trettio, fyrtio radhus kvar som var hyresrätter.

Och sen hade de ombildat, eller inte ombildat, men de hade gjort precis en avstyckning på två längor där man hade sålt av de här. Och då hade man väl också de som var dels har man sålt till hyresgästerna och de som var vakanta hade man renoverat upp lite. Och där kunde man se att de hade ganska bra värdeutveckling på de där samtidigt som man behöll en stor andel av de andra radhusen.

Som låg under förvaltning. Så det var första idén när vi såg det här. Och det är ju en- du skapar ju en likviditet på ett sätt som du inte har i andra typer av flerfamiljshus. Då kan man så klart alltid göra en ombildning till bostadsrätter, men det är ju en ganska svår process och du måste se en stor uppsida för att du faktiskt ska få med dig hyresgästerna eller att man ska ombilda det här.

Och det är ju ett svårt case i om det inte är inne i stan någonstans. Så att jag tycker att du har ju möjligheten att bara fortsätta hyra ut som vanligt. Men också skulle du ha intresse hos en hyresgäst eller någon annan som skulle vilja köpa det här så är det betydligt lättare om du har styckat av den redan.

Eller vid en omflyttning så kan man sälja istället för att hyra ut den på nytt så kan man sälja ett radhus kanske om man vill det. Så att det är klart att har du ett bestånd som består av två fastigheter och du skulle vilja sälja den någon gång på sikt, då finns det inte så många tagare.

Det är ett antal större fastighetsägare, lokala, som kan plocka upp en sådan. De här enheterna så att säga. Men när du har delat upp det i massa små fastigheter, då kan- då har du hela retailmarknaden helt enkelt. Då kan du sälja med en vanlig mäklare på Hemnet ett enskilt radhus eller sälja det till en, liksom befintlig större fastighetsägare på orten.

Så du ökar ju liksom som du är inne på likviditeten något enormt exakt. Ja, men det här kommer att bli en liten följetong här framöver. Vi har ju fått mycket meddelanden på LinkedIn av folk som gillar podden men också med tips och idéer. Så att fortsätt skicka det.

Framför allt ni som har gjort det här innan så får ni gärna höra av er med idéer på vad vi skulle kunna göra och hur man gör. Och dessutom är det ju bra och vi nu går ut med det här för nu måste vi göra de här grejerna. Nu kan vi inte sitta och lägga det i en skrivbordslåda länge, utan nu måste vi göra det.

Ja, exakt. Framför allt efter ditt haveri med Sveriges mest lönsamma fastighetsbolag som blev Sveriges minst lönsamma fastighetsbolag. Så det måste vi återvinna. Ja, det här blir min revansch. Det blir min revansch. Stort tack för att du har lyssnat i dag. Vi kommer tillbaka inom ett par veckor med nya avsnitt.

Tack Erik. Tack.