Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

När jag tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur jag förlorar på det här. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Hej och välkommen till Investera på höjden. Idag ska vi prata om vad som händer när ett projekt eller ett bygge går snett. Hej Erik Nordin. Tjena, tjena. Vad är det vanligaste som händer när ett bygge, någonting havererar, skulle du säga? Ja, det vanligaste jag tror att man kanske har byggt i fel läge. Jag tycker mycket av det som går snett är byggt på orter där det inte går att sälja, efterfrågan är svag. Men även att det, man kanske har sålt lite för lite innan vid fördyringar i markarbeten. Ja, det finns ju alla möjliga anledningar till ett bygge går söderut.

Men- Exakt. Man kan också tänka nu. Nu har vi haft tre, fyra år av kris. Det här kan man säga, det som går snett nu var kanske inte det som gick snett när marknaden var som starkast fram till 2020, 2021. Om vi tittar på den perioden som varit nu då, vad är liksom-- Vi finansierar en hel del av den här typen av projekt som har hamnat snett eller har gjort i alla fall den senaste tiden.

Och det har ju varit några helt andra orsaker till än vad det var innan. Vad skulle du säga är det vanligaste nu då? Om jag får hoppa tillbaka lite grann. Fram till kanske 2021 eller 2022, då var det ganska många dåliga projekt som ändå blev räddade av just marknaden som du var inne på. Att- Och vad betyder det då?

Att folk satt och liksom tältade utanför mäklarkontoret inför släpp av lägenheter i ganska tveksamma lägen till höga priser. Jag tror att vi har säkert varit involverade i ett antal krediter som kanske inte höll egentligen rätt kvalitet. Och när man tänker på kvalitet, är det byggstandard? Eller är det, vad är kvalitet?

Nej, men det är helt enkelt att det låg i lite för dåliga lägen och sen kanske lite fel prissatt också. Men på den, om man, det är ganska svårt att tänka sig i dagsläget. Men för fem år sedan så kunde man ju tjäna flera hundra tusen bara på att teckna sig för en lägenhet, nästan i vilket läge som helst.

Det spelade liksom ingen roll, utan bara du tog den tältnatten utanför mäklarkontoret och signade upp så visste du att om 18 månader är det färdigbyggt och då köper jag och så säljer jag vidare. Eller så säljer jag vidare min plats i kön för den här lägenheten. Så att så var det då. Sen så hände det något radikalt annorlundas.

Men det var väl också en, ett av på de här bokningsavtalen så kunde du ju, det skärpte de väl till sen att du kunde sälja vidare dina bokningsavtal. Så att, och så tänkte du att de här priserna kommer gå upp och sen så tecknade du och så betalade du en liten, liten bokningsavgift. Och det var det som du sen sålde ju närmare du kom.

Så när du väl skulle tillträda så kunde du tjäna pengar på det va? Ja, och projektägaren också, det som de som byggde projektet, kunde sedan leverera en lägenhet jättemycket senare än vad som var sagt i bokningsavtalet och det här- var fortsatt gällande. Så att det var andra tider.

Men det som, sen hände det någonting så att säga på marknaden och det här trycket försvann. Så att marknaden, om man säger fram till 2022, så kunde ju, så räddade ju marknaden många dåliga projekt. Men efter 2022 så stjälpte ju marknaden även bra projekt. Alltså, allt var rätt. Läget var rätt, prissättningen var rätt, men ändå vågade ingen köpa för man visste inte vad man skulle få för sitt befintliga boende eller vart marknaden var på väg eller vart räntan var på väg och så vidare.

Så att- Där är det ju inte bara, kan man säga, den här haussen som fanns på marknaden var inte bara i Stockholm eller Göteborg eller kanske Malmö, utan det här var ju i Linköping, Norrköping, Eskilstuna. Det var ju projekt som då sålde slut i förtid i på de kanske, ja på betydligt sämre orter än-- Man kan mer förstå att någonting på Södermalm i Stockholm har ett tryck jämfört med någonting i Norrköping.

Ja men exakt. Jag tror hela den där kulturen kom ju från tidigt 00-tal. Då var det ju mycket ombildningar. Många tjänade ganska bra pengar på ombildningar i sina befintliga bostäder. Och sen så var väl ombildningscasen tog väl mer eller mindre slut. Och sen från, nu hittar jag på lite grann, men från kanske 2010 och framåt eller sådär, då gick det där över till att man skulle teckna sig för nyproduktion.

Det var där man kunde tjäna de enkla pengarna. Jag vet ju många som tjänar ganska många miljoner på att bara flippa lägenheter, liksom köpa och sälja dem eller överlåta sina. Om vi tittar då, det var ju fram till den perioden och det är klart att det fanns projekt och byggen som gick snett även då, men det var ju liksom inte marknadsfaktorer.

Om vi tittar på det som har havererat nu de senaste fyra, fem åren, vad är det vanligaste då? Är det just att köparna saknas eller är det någonting annat? Jag tror man det man såg först var väl de projektörer som kanske hade liksom påbörjat byggnationen i den gamla goda tiden och sen var det här färdigställt i den nya jättetråkiga tiden.

Man kanske hade köpt marken jättedyrt 2021 och sen så var det här färdigställt 2023 med helt andra marknadsförutsättningar liksom. Det var ju en stor del, men sen är det väl ändå liksom sunda projekt som, eller många som har köpt marken kanske känner att de är tvungna att komma i gång även om tiderna är svåra liksom.

Och du sitter kanske med en belånad mark som kostar och sådära. Och så räntorna gick upp. Och ja, det är en faktor. Sen gick ju byggnadsprisen upp efter covid med trettio, fyrtio procent och så gick räntan upp och sen så gick bostadspriserna ner och alla blev jätterädda liksom. Så att det var ju, fanns ju väldigt många faktorer och det slog så klart som hårdast på de sämsta objekten.

Ja, och det som också tycker jag var ett vanligt som man sett är ju många entreprenörer, alltså de som bygger åt de här projektutvecklarna. Att vi har sett väldigt många sådana konkurser när marknaden vände och de hade väldigt, de hade inte så mycket andra uppdrag, fick kassaflödesproblem och sen så helt enkelt gick de i konken.

Och då blir det ju också ganska mycket problem i produktionen och det oavsett om det är bostadsprojekt eller någonting annat. Att om en entreprenör går i konkurs mitt i medan du håller på med badrummen, så behöver du hitta någon ny som kanske måste riva alla de här badrummen och göra dem på nytt för du behöver ett våtrumsintyg och då får du enorma fördyringar.

Så från att, och du kanske också har ett dåligt läge och lite svårt att sälja och sen har du fått fördyringar. Så produkten som kommer ut på andra sidan är något helt annat än vad marknaden vill ha. Där liksom priserna har gått ner rätt väsentligt. Och då har dina byggkostnader kanske gått upp med fyrtio procent totalt och medan marknadspriset har gått ner med tjugo liksom.

Men det slog ju inte bara på privatmarknaden. Vi är ju på case där man har byggt hyresrätter. Alltså, man har sålt någonting på ritning till en riktigt stor aktör, till ett stort bostadsbolag, ett av Sveriges största bostadsbolag. Där de säger att när det är färdigbyggt, då köper vi det här för det här priset.

Och sen så byggdes det här liksom mitt inne i krisen, skulle tillträde ske och så ville de inte tillträda just för att de hade fått köpstopp från sin styrelse. Eller ja, de kunde inte tillträda eller ville inte tillträda. Och då sitter man där som liten entreprenör, ligger ute med väldigt mycket kapital, haft dyra finansieringskostnader och ska liksom äntligen få casha ut och ta en liten vinst.

Och då kommer den stora jätten och bara struntar i att tillträda och har bara en massa svepskäl egentligen. Så att- Det ska man vara medveten om att tvista med en stor aktör är inte särskilt lätt. Det är ganska segdragna processer som måste överleva under hela den här tiden när du ska driva den här processen.

Och sitter du då med kanske ett eller två byggen och det är dem du tvistar om, då har du inget kassaflöde överhuvudtaget. Så att dels måste du vara uthållig finansiellt för att kunna fightas mot en stor aktör. Och det är inte alls säkert att du vinner. Så att även om du har ett avtal. Och det är väl en lärdom tycker jag, som jag har också liksom under karriären fått lära mig.

Att det här med att du har ett avtal där det står att du är skyldig mig sjuhundratusen. Det är inte alls säkert om du tvistar om det, att du kommer att få det här betalt. Även om du tycker att du har rätt, även om du har allt på papper, för att det är inte så det funkar i svensk rätt. Nej, och dessutom är det ju, dels det och dels är det ju liksom inte lönt kostnadsmässigt att tvista för belopp kanske under en halv miljon i alla fall.

Så att, vilket är ganska stora belopp för en liten utvecklare. Men det är som du säger att du kanske ligger ute med byggkostnader, har räntor som tickar, du har inga intäkter. Så ska du därutöver frigöra kapital utöver den pressade situationen för att stämma en stor motpart som drar ut på det här.

Och sen så går åren och ja, de kommer kunna vara, kunna dra ut på det här ganska lång tid och du kommer antagligen gå under innan det är över liksom. Jag kommer ihåg, det var någon historia om någon som tvistade mot Skatteverket och fick rätt i Europadomstolen eller något sånt där efter sju år. Han var väldigt förvånad att han fick rätt, men allt hade gått omkull.

Allt hade gått i konkurs, men han fick rätt mot Skatteverket i alla fall. Principen. Ja, men om vi tittar lite då på vad som faktiskt händer då. Det är ju en bred fråga, men om vi framför allt fokuserar på bostadsprojekt, för det är där som det tydliga kan bli både för köpare. Då man tänker framför allt privatpersoner och sedan en upphandlande entreprenad.

Men vi tar ett exempel på ett bostadsprojekt som har kommit in lite snett i Eskilstuna. Vad är det som börjar gå fel och vad är det sedan som händer för alla? Det som är ganska vanligt är ju att det går lite snett i början liksom. Att man kanske köper den här marken och belånar den och sedan drar det ut på tiden.

Det har vi seen i flera fall att byggloven tar väldigt lång tid. Ena grannen som överklagar det där. Du sitter med en hög finansieringskostnad, det drar ut på tiden. För det är också markförvärv är ju generellt, det är ganska svårt å låna till och det har varit ganska höga räntor på just markförvärv också.

Ja, men då kanske du måste låna på något alternativt sätt så att det är lite dyrare pengar som står och tickar liksom. Och sen får du det där bygglovet efter ett år eller arton månader för sent. Och då ligger du back rätt mycket. Då kanske en ganska stor del av din marginal är borta. Och sen börjar du bygga och det andra man ser ganska ofta är att markarbetet blir mycket dyrare än vad man hade trott.

Det- Spränga hör man ofta. Ja, men det är överhuvudtaget svårt att få några riktigt fasta priser på just markarbetet. De jobbar mot ett liksom ett fast påslag. Så sticker det där i väg. Så att du ligger liksom back både kanske på att det drog ut på tid och räntorna och markarbetet blev mycket dyrare.

Och sen därefter ska du liksom börja bygga det här. Så att det erfarenhetsmässigt så är det kanske ofta där det börjar gå fel. Sen från vårt perspektiv, vi märker det väl först när man i den mån vi är inne i den här typen av byggprojekt, när man börjar släpa på räntorna och ganska snart så är det underentreprenörer som man hör på omvägar eller hör av sig om att de inte har fått betalt.

Och sen det klassiska att det går inte att få tag på projektägare längre. Det känner du också till. Att det är det första de gör det är att inte svara så att säga när det börjar bli jobbigt. Och för er som är nya lyssnare så kan jag nämna nu att den här podden görs i samarbete med vårt egna bolag Realkredit Norden, där vi ställer ut, ja, bygg- eller brygglån framför allt till just fastighetsentreprenörer.

Och det är därför vi pratar ganska mycket om våra egna erfarenheter i det här. Och kan väl nämnas att vi gör väl lån häradet fem till hundratrettiofem miljoner. Stort spann. Stort spann, men det är där i dagsläget och ja, upp till- fyra månader till fyra år kanske någonstans där. Älskar att arbeta med duktiga fastighetsentreprenörer, förvärvsintensiva projekt där vi kan komma in och liksom smörja de här projekten innan man till exempel refinansierar hos en stor bank i slutändan.

Inte så jättemycket byggnationer, men vi gör det ibland också. Men mycket tar vi befintliga fastigheter, gärna vid tillträden, tillfälliga refinansieringar, bryggor och så vidare. Så det är inte så ofta vi sitter där med, sitter och kollar på lyftplaner där man ska börja bygga på en åker. Det är inte så ofta, det är lite för personalintensivt för oss.

Och det är också en konsekvens av marknaden att det har varit ganska tufft just på den sidan. Men om vi backar tillbaka då till det här bygget i Eskilstuna.

Vad är det som hände under den här perioden, den här lite tuffare perioden de senaste åren har ju också varit att många han valt att bygga klart ett projekt. Och när man väl släpper ut de här enheterna på marknaden, för då har det ju varit många som varit rädda. Man har inte vågat teckna sig någonting på förhand.

Ovanpå det så har man byggt klart där och sen har man släppt ut det på marknaden och så kommer det ut fjorton stycken enheter i BRF-form samtidigt i ett område som inte kanske har någon sån här jättestor marknad. Det säljs då och då. Det finns en naturlig omflyttning, men man kommer med väldigt många enheter samtidigt.

Och vad händer då? Ja, det blir ju en naturlig prispress. Det blir, folk tvekar. Man får inte den sense of urgency som man ofta vill ha i en bostadsförsäljning att det kommer ut en liksom en möjlighet och den vill man ta för man vill bo där. Utan man går omkring och suger på karamellen. Man kan hitta en lösning där man får provbo.

Man hyr några månader innan man ska bestämma sig. Ja, sen så är det ju alltid lite svårare också i den där typen av nybyggnationer, för det är liksom inte uppväxt område. Det finns inga buskar, ingen, det känns inte lika trevligt att flytta in kanske i någonting som är helt nybyggt. Eller i vissa fall så pågår kanske byggnationen på tomten bredvid fortfarande.

Allt inte är färdigbyggt liksom. Och sen tittar man på kvadratmeterpriset så är det ju ganska dyrt att producera. Så tittar du på andra enheter som har sålts i området, en kanske lite äldre villa och sånt där, så diffar det rätt mycket oftast i kvadratmeterpris, vilket också gör att det kanske är svårt.

Om man nu verkligen, verkligen inte vill bo i något nyproducerat. Ja, och det can man särskilt se i mindre städer. Så att där kommer det ut en nyproducerad lägenhet för femtiofemtusen per kvadrat och sjutusen eller niotusen kronor avgift. Och sen tvåhundra metern längre ner på gatan kan du köpa en befintlig sjuttiotalsvilla för två, två och en halv miljon som är liksom, som är tvåhundra kvadrat stor.

So det blir ett helt annat och ingen månadsavgift. Så att det är väldigt svårt att få ihop den logiken kan jag tycka just när det byggs i den typen av områden liksom så att- När vi vänder på perspektivet och tittar på en bostadsköpare, för det är ju många av oss ändå. Och många har ju klivit in i, man hittar något som är intressant.

Det kanske inte är att det är fjorton enheter, det finns några till salu. Vad ska man tänka på då vad gäller föreningen och sånt där för att undvika problem? Eller undvika att ärva problem som en då fastighetsutvecklare har kanske tagit med sig in i den här BRF:en. Det tråkiga svaret är ju att det är fruktansvårt mycket säkrare att köpa en befintlig förening som har funnits ett antal år, ju längre desto bättre, än att köpa någonting som är helt nytt.

Och ska man köpa någonting som är helt nytt så är det ju- Nu vill jag verkligen bo i en nyproducerad enhet. Ja, men då ska det väl vara en etablerad aktör som har byggt i egentligen i bästa fall. Det är ju nästan bara JM eller Skanska eller sånt där som- Ja, det blir ofta ganska tråkiga produktioner. Men annars, liksom var inte den som flyttar in först i en förening i alla fall.

En bra fråga till en mäklare är väl att bara liksom säkerställa så att slutfinansieringen i föreningen är på plats. Att alla liksom alla slutbesked finns på allt som är byggt. Att samtliga bostäder är klara, att byggfinansieringen är bortlöst och att det finns en seniorbank som ligger där tryggt.

Det är ju jättevanligt att det inte har kommit in för en stor bank eller någon som kommer in med slutfinansieringen, det är oftast en ganska låg belåning. Alltså per kvadratmeterpris eller per kvadratmeter så brukar man ju säga att belåningen kanske kan ligga på någonting allt ifrån fem. När det var som hetast så kunde de komma upp runt tjugo, tjugofem tusen per kvadrat.

Men säg, nyprodlat tio, tolv tusen per kvadratmeter, någonting sånt. Och det är ju den slutfinansieringen som kommer in. Och ofta har ju banken som kommer in med den, för det är ju en billig finansiering som ska ligga i, vad man lägger på femtio år. Och det är den du vill ha för det är då du får en bra ekonomi.

Men väldigt ofta så ligger ju annan finansiering i föreningen tills dess att man uppnått en försäljningsgrad om kanske åttio, åttiofem procent i vissa fall. Och det är väl det som är problemet att de tidiga köparna kommer komma in när den här finansieringen finns kvar. Och uppnår man inte den här försäljningsgraden om åttio, åttiofem procent, då ligger den här lite dyrare finansieringen kvar.

Och helt plötsligt så kan man hamna i ett läge där avgifterna måste dubblas, tripplas för att kunna betala de här räntorna. Ja, det finns ju värre scenarier än sådär också. Jag menar, om du tänker på den här förseningen i byggloven som kom för tre år sedan och sen var det här fördyrade markkostnaderna vi pratar om.

Och sen så går inte kalkylen alls ihop i slutändan. Så att, och sen är det lite, går lite segt med försäljningen. Du säljer liksom de här tolv enheterna, har bara sålt fyra och de har flyttat in. Och när de har flyttat in så har de betalt sina fyra miljoner för det här, för den här lägenheten och tänker att de äger det hela.

Men de äger bara en andel i en förening som har en jättestor byggskuld och den kommer inte gå att refinansiera om inte allt eller typ allt är sålt. Ju längre det tar, desto längre tickar räntorna på. Sen har du kanske de här fördyringarna från markarbetet och det där. Så det kanske inte går å lösa oavsett.

Så att vi har sett ganska många föreningar där en barnfamilj som har flyttat in betalt sina pengar för lägenheten. Tänker att det här är min lägenhet. Det de egentligen äger är ju equity, alltså motsvarande en aktieandel i ett konkursmässigt bolag. Fast det är en förening så att säga. Så att det där är livsfarligt.

Att och vad händer då när man inte kan få slutfinansieringen- Alltså slutfinansiering, den får man ju när man egentligen, man löser byggfinansieringen med hjälp av insatserna från bostadsrättsköparna så att säga. Men om det inte köps eller de här insatserna inte kommer in så att man kan lösa bort byggkreditivet tillsammans med slutfinansieringen.

Blev lite tekniskt där. Byggkreditivet är bara den byggfinansiering. Det är vanlig byggfinansiering som byggbolaget eller entreprenör tar upp i byggfasen. Och det är liksom en annan ränta kan man säga. En högre ränta än vad slutfinansieringen är. Du har i alla fall risken att föreningen kommer att gå i konkurs.

Och vad händer med i en konkurs då? Ja, då föreningen går i konkurs. Fastigheten ägs av föreningen så att lånegivaren kommer att ta fastigheten. Och du som bostadsrättsinnehavare, du äger egentligen, du sitter egentligen i en hyresrätt då tillsammans med ett bostadslån. Så du har inte en bostadsrätt längre, utan en hyresrätt.

Fast det är ett bostadslån ligger kvar och det är ett blankolån. Då kommer banken se det som ett blankolån. Då höjer de räntan så att du liksom blivit av med din bostad. Eller du har blivit av med din bostadsrätt. Du sitter i en hyresrätt. Ditt bolån ligger kvar med ett blankolån på kanske fem miljoner.

Det är ganska få som kan klara en sådan situation. Det kan ju få vilken familj som helst att gå under. Sen håller de på att se över de där reglerna så att det där ska väl ändras. Det är ju high chaparral, det kan vi ju säga. Ofta hittar man ju lösning. Även långivare vill ju inte sätta, liksom försätta någon privatperson i den här sitsen.

Men det är ju liksom en fruktansvärt hög risk att ta som privatperson. Så att ja, håll utkik efter de grejerna. Okej, vad ska man göra då som fastighetsentreprenör eller fastighetsutvecklare så att man inte hamnar i de här lägena då? Det är klart, det är lätt att ge tips att inte hamna mellan två konjunkturer.

Det går inte riktigt att undvika. Men vad är det man kan tänka på då för att inte hamna här? Ja men det tråkiga svaret är väl att göra en ordentlig marknadsundersökning. Att det finns en anledning till att bankerna kräver ganska hög eller väldigt hög försäljningsgrad när de släpper på pengar. Och det är just för att inte hamna i de här lägena.

Att det inte finns, visar att man hamnar i en situation där det finns inget eller väldigt svag efterfrågan på de här objekten. Men vad är då, vad är ett bra läge? Vi pratar om att det ska ligga i ett bra läge. Vad är det? Ja, det är väl ett läge där folk vill bo. Precis. Vad tycker du? Nej, men jag brukar ju prata ibland om att det finns ju både så att säga ett bra, det finns en bra ort, en stark ort.

Stockholm är ju typiskt sett en stark ort med stor inflyttning och stort näringsliv. Göteborg samma, de klassiska storstäderna. Men sen finns det också områden i storstäderna som kan ha betydligt, vara mer attraktivt eller mindre attraktivt. Det kan man väl säga som exempel att bygger du något på Södermalm eller någon närförort så är det betydligt starkare än till exempel Barkarby där det har byggts.

Det fanns jättestora ytor att bygga på. Man har många utvecklare som har satsat på det och där har det ju varit ett överskott istället på bostäder. Och där är det ju mer att upptagningsområdet har varit, man tittar på, det finns jättemånga som behöver bostäder och det finns ett stort tryck i Stockholm.

Det är bara att folk vill inte betala de priserna i de lägena för det är för långt in till stan, till exempel från Barkarby. Och det är också svårt att upplåta det där som hyresrätt för att hyrorna kommer att bli så pass höga att det är liksom orimligt att bo där som hyresrätt också. Så att, de där, jag vet inte vad man ska med de där för det har varit väldigt höga bostadskostnader.

Det beror också på att man han lagt in presumtionshyra eller någon form av justerad eller semi marknadshyra. Det vill säga under femton år så får du ta ut en högre hyra som ska vara mer marknadsanpassad. Och eftersom, som du säger, då har man ju anpassat efter byggkostnader, men kanske inte läget. Vilket blir problemet.

Och det där är inte marknadshyra. Det är marknadshyra närmare centrumkärnan. Men de är istället, där byggs det ingenting nytt och där istället- Det är ett eget avsnitt tror jag. Jo, precis, men det finns ju. Så det gäller ju att både titta på en attraktiv ort. Finns det underlag? Jag tycker det är många också, där många har gått snett har ju varit att man har producerat alldeles för mycket.

Alltså även stora projekt. Att man tänkte att det finns en viss efterfrågan. Det finns väldigt få nyproducerade objekt. Så att det finns de som vill bo och betala lite mer för att bo i nyproducerat. Men så kommer det ut alldeles, alldeles för mycket på den orten. Men om vi ser de projekt vi har tittat på eller varit involverade i som haft problem med klarat sig ur problemet.

Ser vi några liksom gemensamma nämnare på de som ändå landar på fötter jämfört med de som går under? En hel del har ju faktiskt ställts om och hyrts ut under perioden istället. Och det har ju varit ett sätt för att kunna betala räntor och på tillfälliga bostäder som man kunna hitta tagare på även i lite sämre orter.

Alltså hantverkare, projekt i närheten som behöver hyra femton enheter samtidigt. Så de som har varit duktiga på det sättet och faktiskt bara tagit smällen. För det är klart, hyr du ut så är det svårt att sälja under den tiden. Men då har du faktiskt kunnat betala de räntorna tills marknaden återhämtat sig något och så har de släppt iväg kanske en i taget instead.

Då har du en vakans, säljer den. Det skulle jag säga är väl, är väl en. Och sen är det de som då har fått ta helt enkelt smällen att satsa på att göra om det till hyresrätter istället. För där har du ju en skillnad när det gäller standard. Att om du har en ort med sämre skick så finns det de som är beredda att betala lite mer på hyran ändå för att få en nyproducerad standard.

Och för det finns inte heller någon som har byggt den typen av projekt. För det här var för bostadsrättsändamål. Man skulle kunna tjäna pengar på det. Då kanske man har en högre standard än vad en vanlig hyresstandard är. Sen blir man tvingad att göra om det till hyresrätter och då blir det ganska lätt att hyra ut.

Ja, men jag tycker om jag ska också besvara min egen fråga så tycker kanske man kan se starka orter, där löser det sig ofta ändå tycker jag man ser. Och nivån på starka orter, vad säger du då? Ja men om jag tänker- Bara storstäderna? Invånare uppåt, lite den typen av halvstora städer, större städer.

Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala. Nej men Örebro, Sundsvall. Alla, alla lite större städer. Där finns det ändå en efterfrågan på något sätt. Ofta löser det sig. Tycker det ena och det andra är väl att man inte har producerat för många enheter. Jag menar är det fem eller tio enheter, det löser man. Det jobbar jag ju lite grann som i Barkarby då, även om det också ligger i Stockholm.

Att det har byggt väldigt väl att det kommer ut. Det är kanske inte bara ditt projekt, utan det är tre, fyra projekt på tomterna bredvid. Så det är flera hundra lägenheter eller hus som ska ut på marknad. Det är ju svårt att winga den. Det var ju Enköping var ju ett sånt exempel och Nyköping har varit delvis i alla fall mycket nyproducerade.

Att det har inte gått att ens hyra ut. Det har byggts alldeles, alldeles för mycket. Nu kanske det här också ordnat upp sig för det här var ju ett, två år sedan man liksom såg att nu var det, stod det färdigt ställda om man hade en hyresgäst. Så det kan ju då komma ikapp ändå eftersom också konjunkturen har blivit bättre senaste åren.

Men jag hade nog liksom ändå hellre betalt för mycket för en för ett antal tomter i Nacka och byggt där än att få mark eller betala väldigt lite på en liten ort mitt ute i landet. För jag menar byggkostnaden är ungefär densamma, så det är bara markpriset som skiljer. Det är bättre att betala lite för mycket för marken.

Det är ändå likvida lägen. De där enheterna kommer att gå och göra någonting av. Folk vill bo där. Men de här hopplösa projekten långt ut i ingenstans, de kommer liksom. Jag vet inte vem som ska göra med dem. Det tydligaste exemplet var, jag vet inte om jag har nämnt det förut, men det här som jag tycker var i Strängnäs tror jag det var, där man hade köpt en byggrätt då för trettio eller trettiofem miljoner.

Och när det sedan hamnade i konkurs så var tror jag bästa budet var fem miljoner på den här. Och det är ju ett tydligt exempel på att det har funnits en väldigt stark marknad på rätt svaga orter för att det har kommit utvecklare för man har kunnat sälja. Och sen så fort marknaden vänder och efterfrågan vänder på köpare med att det här existerar inte en efterfrågan, så är det nästan noll.

Alltså det, och det är en enorm skillnad på lite mark, på lite byggrätter på trettiofem miljoner och fem miljoner. Det är lite skillnad. I det värdet du måste utvinna. Så det är klart- Ja men och vi har ju också lite svår-- Ibland sitter man ju från något sånt Stockholms perspektiv och tänker att okej, den här killen ska bygga liksom sju radhus i en lite mindre stad, men det är ändå bara tjugo minuter från Malmö eller Helsingborg, Göteborg eller vad det kan vara.

Och så tänker man att det är ändå ganska bra, det är pendlingsavstånd, det finns spårbundna kommunikationer. Och så belånar man upp de där, tänker att de där bör väl alltid vara värda tre miljoner. Men sen är det ingen som vill bo där. Så att det är liksom- Det låter som ett exempel som jag känner igen.

Men precis vid stationen faktiskt. Det ligger alldeles vid stationen och det är tjugo minuter in till den här lite större staden då som jag inte vill berätta vilken det är för att avslöja oss. Men ingen vill bo där. Fast du kan köpa ett helt nyproducerat radhus för flera miljoner. Det var väldigt svårt att sälja.

Så kan man väl säga. Det är klart att över tid så kommer de, då måste man klara de här ett och ett halv, två årens uthållighet innan man får i väg de där till slut. Och det blir ytterligare ett problem tycker jag med alla de här projekten att när du ser att det har varit problem så är det få köpare som vågar kliva in och de kanske tar ditt råd att var aldrig den första som flyttar in eller andra eller tredje.

Man vill vänta och se att du har fått in alla de här. De som har lite koll och vet hur det här funkar kommer inte kliva in och då väntar de heller och då får du ingenting sålt i slutändan. Nej, men jag ska säga att det här var ju när vi kom in färdigproducerade hus så att inte ens då så kunde de ju säljas till sjuttiofem procent av produktionspriset, vilket ja, så var det inte förr.

Okej, om vi ska summera det här lite då, då är väl den enkla summeringen egentligen bara det läget som är det absolut viktigaste. Det är ju en gammal sanning i fastighetsvärlden, alltså location, location, location. Men sen är det ju också finansieringen. Alltså ligger du för med för dyr finansiering så får du jättesvårt att refinansiera det här i slutändan med en långfristig finansiering från en stor bank och du liksom kan sätta bostadsköparna i väldigt stora problem.

Om det är så att du faktiskt lyckas hitta köpare som kommer in och så sitter de i en rävsax där de inte kommer ur det och hamnar på personliga skulder på det här. Om vi ytterligare bara tillägg till det där att förutom att finansiärerna alltid vill att gå in med skin in the game, att gå in med egna pengar, så är det även trygghet för dig själv om du kan köpa marken kontant och kanske ta den första kostnaden, till exempel i det här markarbetet då som riskerar att bli fördyrat.

Så när du väl drar på den här lite dyrare finansieringen, då är mycket liksom, då kanske har jag hunnit sälja en del eller i alla fall få en uppfattning om intresse. Du har köpt marken, du har gjort en del av, stor del av markarbetet. Så att då får du inte samma press i projektet som att du fullfinansierar det här från dag ett.

Sen måste allting klaffa från bygglov till försäljning för att det här ska gå ihop. För den typen av marginalen är det ju inte de här projekten längre. Det är ju inte-- För tio år sedan kunde du ha trettio, trettiofem procents marginal, men nu har ju priserna gått upp så pass mycket. Eller byggpris har gått upp och utpriserna har gått ner.

Så att kanske nere på femton, tjugo procent nu och då blir det ju rätt tajt om det drar i väg liksom. Det blir lite förseningar, lite fördyringar. Ja, ibland så undrar man varför man ens ska ta den risken när du är nere på tio procents marginaler. Du kan köpa Nvidia liksom. Exakt. Ja, vi med det sagt så är det slut för i dag.

Kan väl lägga till också att är man fastighetsentreprenör och behöver finansiering, snabb finansiering, bryggor, ska köpa någonting, man behöver lösa ut någon annan byggfinansiering och man sitter i en färdigbyggt, så kan man mejla oss på Jonas@realkredit.se. Mejla mig då. Gå in på realkredit.se också.

Lägg till mig på LinkedIn, lägg till dig på LinkedIn. Kan man också göra. Så kan man DM:a mig. Så tack för att ni lyssnade. Hejdå!