Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på vad kan vi förlora på det här? Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Hej och välkommen till Investera på höjden. Idag ska vi prata om någonting så intressant som paketering av fastigheter och vad betyder det, Erik Nordin? Ja, det betyder att man säljer ner en fastighet till ett aktiebolag, ofta innan en transaktion sker.

Och det kan man säga att när man tittar på ett större fastighetsbolag och tittar på en koncernstruktur, det kan vara ett noterat fastighetsbolag, så ser du att de har fyrahundrafemtio olika bolag. Och där är ju förklaringen till varför man har så många, det är att oftast så är enskilda fastigheter paketerade i aktiebolag.

Ja, det stämmer. Och anledningen man vill ha dem i enskilda aktiebolag är ju dels för att du lättare kan sälja dem utan skattekonsekvens och att du kan köpa dem lite mer skatteförmånligt. Vi går in på det här mer senare. Men om du säljer in något på ditt AB innan du köper dem istället för att köpa fastigheten som den är.

Men det måste man väl säga och nu gissar jag lite, men bakgrunden till att man köper och säljer fastigheter är väl bara egentligen av skatteskäl. I och med att man har en, du betalar ju en skatt varje gång du köper någonting, både som privatperson och där är det något lägre. Men som bolag så betalar man rätt mycket.

Vad är det fyra tjugofem procent? Det är stämpelskatt vi pratar om. Ja, exakt. Fyra tjugofem för aktiebolag och en tjugofem för privatpersoner. Exakt. Och det blir ju rätt stora belopp när man gör, när man köper och säljer fastigheter. För en liten fastighet kostar ju många miljoner. Ja, det är dels det och dels är det även bolagsskatten.

Att när du sedan säljer den här fastigheten eller när du säljer aktierna så är det så kallade näringsbetingade aktier. Så att den vinsten du förhoppningsvis gör på den här transaktionen blir helt skattefri. Men om du säljer fastigheten som den är och du gör en vinst, då betalar du full bolagsskatt på det.

Det är rätt mycket att vinna egentligen på en sådan här paketering. Och det konstiga är ju att det här är ju nu någon form av standard. Det är såhär man gör när man gör en fastighetstransaktion, men det kommer ju också med vissa nackdelar när man gör det här. För det var inte meningen från början och det ska man också vara tydlig med att säga.

Det kom ju, det måste ju ha varit sju, åtta år sedan så började man ju prata om att man skulle lägga ett förbud på det här. Sen tror jag inte att det där blev av i slutändan, utan man fortsätter att göra det här för att man såg att här rinner det ju i väg mycket pengar. Alltså det är en stor skatteintäkt som försvinner från staten när man gör på det här sättet.

Ja, jag minns att vi var på något seminarium om det där för kanske tio år sedan och då ställde sig Ilija upp och skrek och var väldigt upprörd över det här förslaget om jag inte minns fel. Ilija Batljan? Ja. Men sen en ytterligare anledning är väl att det finns ju, det är en viss riskreducering också att lägga sina fastigheter i olika AB:n.

Om du har en koncern och något AB skulle gå snett eller nån fastighet inte levererar och det skulle, det värsta skulle inträffa, det vill säga en konkurs, så drar du inte med hela koncernen utan du kan i det bästa fall isolera den här konkursen till ett dotterbolag istället för att dra ner hela koncernen.

Och det är också varför man tittar på de här stora fastighetskonkurserna som varit Oscar Properties och så vidare. Så är det ju oftast att det är moderbolaget eller någonting som har gått i konkurs eller något av de här bolagen som har konkat på grund av problem med finansiering eller uppsagda lån och sådant där.

Men att resten av alltså koncernen kan vara ganska välmående för att man har hyresgäster och att det fortsätter. Och då blir det konkursförvaltare som får då hantera ägandet av de här. Men själva bolagen i sig fortsätter fungera och ha sina fastigheter på plats och får sina hyresintäkter. Så att det är ju rätt vanligt när man säger att Oscar Properties har gått i konkurs så är det inte säkert att det är alla bolag om det inte finns interna förhållanden mellan dem.

Exakt, och det är ju en ytterligare-- Ja, det finns ett antal nackdelar med det här också. Det begränsar dig en del, både finansiering och hur du gör verksamheten som vi ska gå in på lite närmare. Ja, och det här ska man säga att det här har ju inte alla koll på. Alltså, det är förvånansvärt få som förstår det här och jag har ju hållit på med det rätt länge.

Det var väl bara för något år sedan jag började fatta det här på riktigt. Du har ju koll, men du är smart också. Men så att det är därför, spetsa öronen ordentligt för det här är materia som man, om man ska bli duktig fastighetsentreprenör, så bör man ha koll på det här. Och framför allt då i relation till de som ska finansiera köpet.

Om det är vi eller någon stor bank så must man ha koll på det. Vi kan väl nämna också att det är ju relativt ofta man möter på en advokat som är med i en sån här fastighetstransaktion som inte riktigt har koll på förvärvslåneförbudet, till exempel, som inte förstår. De är rena transaktionsadvokater men förstår liksom inte att det upplägget de nu föreslår är liksom direkt olagligt med fängelse på straffskalan.

Det är många som inte riktigt kan det. Okej, men om vi börjar där då, för det ligger ju ändå så att säga i-- Nu har vi ju sett en tv-serie om Trustor-härvan och böckerna släpps på nytt och det där kan man ändå koppla ihop med förvärvslåneförbudet. Men om vi börjar där kring problematiken, om man har, säg att då jag vill köpa eller mitt bolag nu vill köpa en fastighet som ligger paketerat i ett aktiebolag.

Vad är då förvärvslåneförbudet eller då Trustor-upplägget? Ja, men det Trustor gjorde var ju att de köpte ett bolag för bolagets egna kassa helt enkelt. Och det där har man ju satt stopp för därefter. Tror inte ens att det var lagligt då. Det har jag faktiskt kollat upp här för ett tag sedan.

Det har funnits sen sjuttiotal, sextio-sjuttiotalet om jag kommer ihåg rätt. Okej. Men det blev uppmärksammat i Trustor. Eventuellt att den nya aktiebolagslagen kom ju 2005. Eventuellt skärptes det då kanske då. Det var lite före min tid men- Vid grisningar här. Ja. Nej men helt enkelt att om du köper ett aktiebolag med en fastighet i så kan du inte lämna pantbrev i den fastigheten till finansiären som skydd för det lånet helt enkelt.

För det är ju, det är så man, om jag köper en villa vanligtvis, då gör man ju precis så. Då tar banken pantbrev i den här och så lånar man 85% av det här och så tar de ett pantbrev för det beloppet och resten går man in med den kontantinsatsen själv. Och det är ju inga problem.

Exakt. Och många tänker då jag vill göra precis samma sak. Ja. Men det råkar bara vara paketerat i ett bolag och det är där du hamnar i den problematiken. Exakt. För då köper du inte fastigheten, utan du köper egentligen aktierna i ett bolag som äger fastigheten. Och då får det bolag du köper inte säkerställa ditt förvärv genom att göra några som helst åtaganden, inklusive att pantsätta sin fastighet för det här.

Så det som återstår då egentligen för en finansiär, det är att ta aktiepanten. Alltså aktierna du köper i det här bolaget, de får du pantsätta- Precis ...men inte själva fastigheten. Och det som hände i Trustor var väl något förenklat att man sa jag köper det här på revers. Det vill säga att jag tillträder aktierna.

Det vill säga jag köper de här. Ägandet går över på meg enligt avtal. Så nu äger jag de här aktierna och sen så har jag en skuld och ska betala det här om en vecka eller något sådant där. Och det de gjorde var ju att de köper det här. När de äger det så delar de, tar ut de här pengarna och sen betalar med den kassan som fanns i Trustor.

För då fanns det en kassa som var tillräckligt stor för att kunna betala det här köpet. Och det här, om man bara ska backa till var- Nej men det är därför jag säger också att det är exakt samma situation. Du får inte ta pengar från det bolaget du köper får inte finansiera köpet av sig självt. Och samma sak gäller, du får heller inte pantsätta någonting eller ställa säkerhet för köpet av sig självt.

Så bolaget varken betalar från sin kassa för att betala köpeskillingen av det egna bolaget och får heller inte ställa- Men jag tycker också det är viktigt att förstå varför det är såhär. Och det är ju egentligen för att det kan finnas andra banker eller företag som han lånat pengar till det här bolaget.

Det vill säga att de har frigjort en kassa för att man har lånat ut pengar. Man har sett en prognos och man tror att det här bolaget ska gå jättebra. Då kan man låna ut pengar till det bolaget. Så det kanske finns en skuld till någon annan och när du tar ut dem för att betala det här, då använder du, så att säga, är det ett skydd för de borgenärerna, de som har lånat pengar till det här bolaget som man inte får använda säkerhet för det bolaget.

Ochen är en grundläggande princip också att ett bolag får ju bara göra, vidta handlingar och göra affärer och sådant som är i deras, i bolagets kommersiella intresse. Så ett bolag får ju inte göra någonting som ligger i ägares intresse, utan måste ligga i bolagets egna intresse. Och- Just och då kan det ju, för annars kan det finnas andra delägare och sådant som blir missgynnade.

För det kan vara storägare till exempel. För så var det ju i det här fallet med att det fanns en storägare. Nu är jag tillbaka till Trustor igen, men där fanns en storägare som sålde sin aktie för att få kontroll över bolaget. Men det finns ju också en massa minoritetsägare och mindre ägare som då blir missgynnade av att man använder bolaget som de äger en liten andel av för att gynna en nyägare.

Ja, men framför allt så ja, nej men bolag ska gynna sig själv och generera ett överskott till aktieägarna. Det är liksom hela strukturen på ett aktiebolag så att säga. Det är det som är tanken. Och om man övergår till att du då har alla, du har tio fastigheter i en liten koncern och alla ligger i varsitt AB, så är det också lite problematiskt i den mån att ett bolag kan ju då inte låna ut pengar till exempel, eller ställa säkerhet för ett systerbolag heller.

Utan om de inte haft eget kommersiellt intresse för det här, vilket man typ inte har om det är ett systerbolag egentligen. Så att det blir komplicerat på så sätt också. Det där ser vi ju rätt ofta att man- Det ser vi hela tiden, olika generella pantsättningar upp och ner och sådära. Men att du skapar ju en problematik i koncernen där du inte kan föra pengarna mellan olika fastigheter, pantsätta fastigheter för lån till en annan fastighet och så vidare.

Om det är systerbolag alltså som ligger på samma nivå däremot om de ligger moder-dotterbolag så är det där inget problem. Att ett moderbolag kan alltid ställa säkerhet för ett dotterbolag till exempel. Man brukar säga att mamman alltid vill sin dotter väl så att säga. Det här, det här har jag lärt mig också ganska nyligen, men du har ju sagt det nu i tio år och jag har liksom inte riktigt fattat.

Du kallar det för upstream och downstream-problematiken. Nu fattar jag, men med den enkla meningen. En mamma kan göra vad som helst för sina döttrar, men en dotter skiter i sin mamma och kommer inte ställa säkerhet. Mamman, alltså moderbolaget, får ställa säkerhet för att hjälpa sin dotter.

Naturligt, ganska naturligt. Men en dotter kommer liksom aldrig hjälpa sin mamma att ställa säkerhet. Det är väl det. Nej, men det finns ju några undantag och det är om det finns ett eget kapital i dottern som man ser som en utdelning. Så att finns det fem miljoner i utdelningsbara, utdelningsbart utrymme, fritt eget kapital, då kan man tänka sig att om en dotter har tid över, då kan hon hjälpa mamman.

Tid? Ja, okej. Tid över. Nej, men om det finns ett fritt eget kapital så, då finns det vissa undantag för det där. Men annars är det en ganska strikt regel det där. Och typiskt såant som- Men det är ju en strikt regel, men den blir ju sällan ett problem för det görs massa sådana konstiga korsvisa pantsättningar och även långivare, banker.

Alltså vi har sett banker som har gått med på sådana här saker och juristerna på det bordet inte haft några problem alls med den här pantsättningen. Men det som händer är att när det väl någonting smäller och går i konkurs, och nu är återigen de här stora konkurserna Oscar Properties, det är det du börjar titta på ogiltiga pantsättningar.

De här som lånar ut pengar här borta. Norium har väl, hamnade väl i en stor tvist och blev väl vad man har förstått blåsta på någon pantsättning i just Oscar Properties eller om det var Parkgate, moderbolaget. Och det är då du börjar titta. De här som satt med säkerhet och trodde de var skyddade i konkursen kanske inte var det för att den här pantsättningen var ogiltig.

Ja, dels det att du sitter med, du tror att du har en bra pant. Den blir underkänd när det ställs på sin spets. Finns ju ett styrelseansvar för det här också. Att du sitter med något brist- och teckningsansvar som styrelse. Vad då? Om du gör en, gå in på det. Vad? Nej men om du gör en pantsättning åt fel håll helt enkelt.

Det är som att du avhänder bolaget tillgångar. Och finns det då inte utdelningsbara utrymmen för det här eller att det är i strid mot kanske minoritetsaktieägare så kan du ju så klart råka illa ut som styrelseledamot av det här också. Och om vi pratar om det här första läget där du köper en paketerad fastighet, och det bolaget som köps säkerställer köpet igenom till exempel en pantsättning.

Då är det ju fängelse på straffskalan för det där. Det är ju ett relativt ändå ett allvarligt brott. Så att det gäller att ha koll på de där grejerna. Du kan råka illa ut annars. Ja, i fastighetstransaktioner så är det oftast ganska stora belopp. Så att man tittar på det jag tycker är intressant med som använder Trustorhärvan som exempel, för egentligen, det framstår väldigt spektakulärt för att de gjorde massa andra saker, var ute och festade och köpte allt i en butik och sådant där.

Men jag har ju sett liknande belopp och liknande affärer där man inte riktigt har haft koll och där juristerna inte riktigt har haft koll. Där de egentligen, om det här på något sätt skulle upptäckas, skulle kunna få fängelse och man gör i princip samma sak som de i Trustorhärvan gjorde.

Ja, vi har ju sett rätt många case där det var så pass kladdigt att även om vi tycker att säkerheten såg bra ut så kan vi liksom inte göra det för vi skulle liksom inte kunna refinansiera det befintliga lånet nästan utan att hamna i en sån här situation själva. Vi skulle ju bli, precis, vi skulle vara någon form av medhjälp till det här brottet med fängelse i så fall eller?

Ja men mer att hur ska vi refinansiera det här? För det var ju så pass många led att vi skulle liksom inte kunna göra det här utan att själva ligga i någon typ av riskzon var min bedömning i alla fall. Lite försiktig runt det här. Det var ju också en sån här, det var en lite mindre långivare.

Det var ett inslag av att bolaget hade borgat för den fysiska ägaren och så vidare. Tvärtom ser man ju ofta, det är inget problem att en fysisk ägare borgar för sitt bolag, men här var det- Det är liksom samma sak. Mamman eller den som äger- Ja, exakt. Kan ju så att säga nedåt ställa säkerhet.

Eftersom det är en tillgång. Så att det är någonting du äger och det är någonting du vill att det ska gå bra för. Ja. Din dotter vill man att det ska gå bra för i livet. Och det är samma sak här att du vill alltid att tillgången som du har ska bli så bra som möjligt. Men ett bolag i sig längre ner bryr sig inte vad som händer uppåt egentligen.

Nej och inför en paketering, det är ju som sagt, man kan ju överväga om det är en bra grej att paketera inför en försäljning. Det man omedelbart ser som en fördel är ju att om du säljer, du säljer ner det till ett AB så säljer du till ett underpris. Och- Okej, men vi backar tillbaka lite då. Så säger vi återigen, så om jag ska, jag har hittat en fastighet.

Säljaren säger att jag kan lösa en paketering av det här. Vad innebär det då? Så att säga Ja, det innebär ju att han då säljer ner fastigheten till ett aktiebolag innan du tar över. Så att du köper aktier istället för fastigheten. Det är nu steg ett. Det är steg ett. Och då får han sälja ner det här till det lägsta av bokfört värde och det högsta av bokfört värde och taxeringsvärde.

Det är det lägsta priset han får sälja ner. Det är ju såhär bokföringsskattemässigt vad man får göra enligt redovisningsregler, enligt skatteregler. Ja, så om du ska köpa den här fastigheten för tio miljoner så kan han sälja ner det där, paketera ner det där för fyra och en halv. Och har man ägt det länge så är det oftast ganska låga.

Altså det bokförda värdet kan ju vara rätt lågt. Taxeringsvärdet behöver inte vara lågt för det. Det behöver inte vara lågt, precis. Det är oftast kanske om man har ägt det väldigt länge. Så det får man ju titta på. Det är högst av de två. Taxeringsvärdet finns ju alltid att se. Det kan du ju alltid kolla upp, taxeringsvärdet.

Ja. Nej men och då betalar man ju stämpelskatt. Så har vi fyra och en halv miljon istället för tio, visst var det? Då betalar du den här stämpelskatten, alltså fyra tjugofem procent på lagfarten på den här fyra och en halv miljon istället för tio miljoner. Så där har du ju en stämpelskattevinst så att säga.

Och i steg två, när då säljaren sedan säljer i väg de här aktierna istället för fastigheten. Så att då säljer han det för tio, eller då säljer han det för mellanskillnaden mellan fyra och en halv och tio. Och det är fem och en halv. Då säljer han aktien för fem och en halv. Och det är ju då en skattefri vinst för honom om han äger det här via bolag så att säga.

För då är det näringsbetingade aktier. Hade han sålt allt det där opaketerat för tio miljoner, då hade han behövt skatta på hela beloppet så att säga. Och då är det om du äger i ett bolag ovanför och så har du det här bolaget under och det är det du säljer. Och då kommer då, när väl transaktionen är gjord, då kommer pengarna upp i bolaget.

Ja, man kan väl säga förenklat att det blir lägre stämpelskatt och det är hyfsat betydande belopp. Och den där bolagsskatten för säljaren kan potentiellt bli betydligt lägre också eller nästan nollas. Så att det är skattedrivet där. Ja. Och nu säger vi att vi har kommit överens om den här affären då.

Vad, hur gör en bank eller finansiär då? Hur, och då tittar vi såhär, ja men nu kommer jag till dig, Realkredit. Så ska vi då göra den transaktionen och jag vill ju låna pengar till det här. Vad-- och jag vill låna sjuttio procent då ungefär. Ja, nej men kommer du bara med fastigheten så är det ju enkelt.

Då lånar vi ut de där sjuttio procenten och vi tar pantbrev i fastigheten. Inga konstigheter. Nu är det paketerat. Nu är det paketerat och då kan vi inte ta fastighetspanten, utan då måste vi nöja oss med aktiepanten i bolaget. Och det tycker inte vi är lika kul, för det är en mycket sämre pant. Ja, vi har pant i bolaget, men fastigheten kan ju flyttas, den kan ju säljas vidare av en liksom illvillig köpare eller låntagare.

Den kan pantsättas till någon annan som då ligger före vårt lån. Så en aktiepant är generellt sett en ganska svag pant ska jag säga. Särskilt i ett lite mindre bolag. Men det är många som tänker att en aktiepant är väldigt stark. För att det är bara den fastigheten som ligger där. Jag kan ta de här aktierna och sen så kommer fastigheten ligga kvar och så tar jag kontroll över det här.

Ja, precis. Det stämmer inte? Nej, i nio fall av tio så är det väl så. Men i det där tionde fallet så kanske fastigheten får fötter och säljs vidare innan du får tillbaka pengar och det är inte så kul. Så att det man, de flesta eller nästan alla finansiärer vill ju förr eller- Det ska man vara medveten om att det är väl det som är skillnaden.

Att har man pantbrev, det är inte alla som har kunnande heller riktigt på pantbrev, men har man pantbrev, det är ju registrerat. Du kan inte, har du pantbrev så har du rätt att pantrealisera tillbaka dina pengar genom att gå till Kronofogden om du inte har fått betalt för den skulden som jag kom till.

Det går knappt att sälja fastigheten. Du har liksom rådighet över den här fastigheten på ett helt annat sätt. Och det är för att Lantmäteriet har det här pantregistret där man registrerar sina inomlägen och sina pantbrev. Men alla finansiärer vill ju i alla fall förr eller senare ha de här pantbreven, även storbankerna.

Och även om det är större låntagare så nöjer man sig sällan med aktiepant över tid. Så det man behöver göra då är ju att man gör en fusion helt enkelt. Alltså att köparen fusionerar upp det bolaget han köper i sig så att säga, eller vice versa. Alltså att de här bolagen går ihop. Vi behöver inte gå in på detaljer.

Ja men det är här. Och det tar fyra månader. Här slutar de flesta lyssna, alltså de duktiga fastighetsentreprenörer. De slutar lyssna för de säger att det där brukar mina jurister lösa. Men det är otroligt viktigt att förstå. Ja, de här bolagen går ihop i alla fall och därefter så kan då långivaren få tillgång till pantbrev.

Och varför då? Jo, därför att nu är det ett och samma bolag. Har man gjort en fusion så är det ett och samma bolag. Precis, nu kan man då lägga om lånet till ett bolag som helt enkelt äger fastigheten. Sen i praktiken så emellanåt görs inte de här fusionerna utan bankerna kan på något sätt, jag vet inte exakt vad det här baseras på, men de har någon idé att om man bara väntar nittio dagar så kan man ta pantbrev i fastigheten, i alla fall för det här förvärvslånet.

Jag tror inte att det finns något riktigt stöd för det hela. Är inte det bara en skälig tid för att så att säga reglera det här? Det viktigaste här, vad jag har förstått i alla fall, är ju att det får inte ha varit förutbestämt i början att du ska få pantbrev efter nittio dagar, utan det måste vara någonting man kommer på sen efteråt.

Det får liksom inte ha funnits en tanke vid förvärvet att du får pantbreven i mitt dotterbolag senare, eller vi flyttar över lånet. Och det som också ofta om vi tittar på något sådant här, då vill vi ju ha pantbrev. Det finns ju sätt att få tillgång till de här pantbreven och det är om det finns till exempel en koncernintern skuld, eller hur?

Ja, eller annan skuld. Annan skuld. För då kan vi komma in och refinansiera den skulden. För det är ju okej att refinansiera en skuld. Det är ju egentligen inte till nackdel för bolaget. Exakt. I praktiken blir det ju så att man har två lån. Ett lån till det paketerade bolaget som kanske har en befintlig bankskuld som man löser bort.

Och sen så har man ett mindre lån direkt till köparen för själva aktieförvärvet och där får man ju ha som aktiepant. Så då kan man ha en fastighetspant på den del av den skuld till på målbolagets befintliga skuld så att säga. Och sen så har man en aktiepant för själva förvärvs- Det är ju rätt vanligt att det finns, eller det kan, har man tur så finns det ju en koncernintern skuld i förhållande.

Ja, det kan vara en extern till en befintlig bank. De flesta fastigheter är ju belånade på ett eller annat sätt. Ofta finns det ju en skuld att ta över. Ja, men precis med en skuld. Sen så finns det något koncerninternt också. Det är att du har lånat, då har mamman lånat ner pengar och i och med att du gör det så har ju de en fordran.

Då får du betalt så att säga från bolaget genom en refinansiering av den. Så det blir en del av köpeskillingen. All typ av skuld kan man ju så att säga ta över och refinansiera mot de här pantbreven. Det är bara köpeskillingen som, och köpeskillingen minskas ju ofta med den skuld som ligger i det här målbolaget så att säga.

Så att då blir köpeskillingen lägre motsvarande, men den får du då bara ta aktiepant för. Just det. Ja, det här är ju ett väldigt tekniskt tema, men och jag skulle säga att vi pratade med någon häromdagen bara som vi har jobbat med och känt i tio år som så fort man börjar prata om de här sakerna zonar ut och sen så, att det där löser banken, banken brukar komma med något förslag.

Men det här är ju en förutsättning nästan ibland att det finns någon koncernintern skuld, att det finns någon skuld att refinansiera. För annars måste någon ta den risken och ligga med den här aktiepanten under den där perioden. Och det gör ju bankerna ibland. Man tycker att det är så pass bra i övrigt, men det blir ju egentligen en blankokredit och en företagskredit på de här aktierna.

Ja, de har ju en aktiepant då, men ja, det blir betydligt sämre säkerheter. Jag tycker att de vi ser som är transaktionsintensiva gör de här snabba affärerna, de kan göra det här. Alltså, det är liksom en USP de har, de förstår de här grejerna och vad finansiärerna behöver och vill ha.

Så jag tror att fatta hur det funkar är rätt viktigt om du ska vara en fastighetsinvesterare som kan göra snabba affärer. Då kan du liksom preparera affärerna på rätt sätt i början och det är ju liksom nyckeln för att vara snabb och göra bra affärer. För annars blir det våran, det är som det första vi kollar på och det fick man bara mejl i dag på någonting där man bara redovisar vad finns det att ta över, vad går det att refinansiera om det är koncerninternt, något banklån och då gör det ju livet betydligt enklare för oss för att slippa hamna med i den här problematiken och måste värdera.

Utan då kan man använda fastigheten som den säkerheten vi vill ha för lånet då så att säga. Då kan jag nämna också att det här avsnittet görs i samarbete med vårt bolag Realkredit. Det är vi två. Vi lånar ut från fem till hundratrettiofem miljoner här från juni och framåt. Brygglån, vi har något som kallas för special situations.

Och har man hamnat lite snett, framför allt i den här konjunkturen som har varit de senaste fem åren, så kan vi i vissa fall hjälpa till att reda ut det där. Och våra lån är ju till för att brygga någonting. Och ett exempel kan ju vara en tomställd fastighet som inte har kassaflöde, som en stor bank har svårt att finansiera av just den anledningen, men som vi ser att det finns en potential i.

Det ska komma en ny hyresgäst. Det kanske är hyresrätter som är tomställda som man vill göra om till bostadsrätter. Och då är det klart, då är det väldigt mycket värt för att det finns en ombildningspotential till BRF. Men medan banken, en traditionell stor bank, kanske säger att här finns det ingen hyresgäst överhuvudtaget.

Den är tom. Det är inte bra. Så vi gör mycket sådana snabba förvärv och sen så blir vi gärna refinansierade efter sex till tolv månader av en stor bank. Många tillträden, både paketerade och opaketerade gör vi. Och vi försöker, vi har väl sagt att vi ska, nu har vi gjort en och en halv miljard snart ungefär.

Vi kommer inte göra fler än att vi kan vara inblandade i affärerna för det är så vi vill jobba. Vi vill jobba, kunna vara snabba, vi vill förstå affären. Vi jobbar tajt med våra kunder. Så att vi håller inte på att bygga någon stor bank, utan vi vill fortsätta det här.

Vi gör mycket lån. Vi har väl gjort ett åttiotal lån på ett och ett halvt år. Så att vi gör ju lån varje vecka ungefär. Och vi har koll på paketering. Vi har koll på paketering. Hoppas vi. Så att det här med paketering, läs på om det. Och gör ni det så kommer ni veta betydligt mycket mer än de flesta andra i branschen.

Så att tack för att ni har lyssnat i dag så hörs vi framöver.