Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, ett program där vi träffar de intressantaste personerna från den svenska fastighetsbranschen. De pratar om sina visioner, lärdomar och så klart om tillståndet på den svenska marknaden. Programmet är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, företaget som möjliggör investeringar i fastighetsprojekt via crowdfunding. Jag heter Gunnar Harrius.

Att sätta ett marknadsvärde, definitionen på det är att bedöma det mest sannolika värdet. Vad man skulle komma överens om för värde om man eller för pris om man skulle sälja den i dag. Och då måste man titta på vem är den mest sannolika köparen. Vad är egentligen någonting värt? Frågan är på samma gång ett av de absolut lättaste och absolut svåraste frågorna inom ekonomin. Det enkla svaret är så klart vad någon är villig att betala för det, utbud och efterfrågan och hela den grejen.

Men det svåra svaret har Ulrika Lindmark ägnat större delen av sitt yrkesliv åt. Det svaret är egentligen svaret på frågan: Vad borde någon vara villig att betala för det? Och att svara på den frågan är orimligt svårt. Men trots det så har hon blivit expert på just det. Den expertisen har gjort henne till head of valuation på Newsec, en av de största rådgivningsbolagen i fastighetsbranschen. Och vi ska så klart prata om hur det här går till, hur man svarar på den där frågan. Men vi börjar med att prata om hennes första fastighetsaffär.

Jag köpte ett radhus i Åkersberga. När var det? 94 kanske. Vad var räntan på då? Men räntan, jag började plugga på KTH 90. Så att jag var med i när det var ja men normalt högränteläge. Men sen så var det ju en jättestor finanskris när räntan var uppe på femhundra procent. Och det var jättespännande för då satt jag i skolan och fick höra hur alla panikade runt omkring och hur man reflekterade över det här. Dessutom hade jag en mamma som jobbade med att placera, vad ska man säga, dagskassan för ett försäkringsbolag som satt med miljoner i, det kanske var ännu mer, men varje dag och kunde få en enorm avkastning på sina pengar. Så att där började jag. Men räntan på bostadslånen, jag kommer faktiskt inte ihåg, men det var säkert såhär sju, åtta procent. Och det tyckte man var bra och lagom då.

Hur kommer det sig att du hamnade på KTH överhuvudtaget? Jag tänker att såhär fastighetsbranschen är kanske inte någonting som liksom många såhär åttaåringar går och drömmer om direkt.

Nej, jag tror när jag började på KTH och då hette det Lantmäteriutbildningen, då visste jag nog knappt vad en fastighet var ska jag helt ärligt säga. Jag tyckte matte var jättekul när jag gick i högstadiet och gymnasiet och sen hade jag tänkt att plugga juridik. Sen träffade jag en gammal klasskompis på tunnelbaneperrongen och så hade hon precis gått ett år på Lantmäteri och sålde in det till meg på grund av juridik, ekonomi och lite matte. Så då började jag på det utan att egentligen ha en aning om vad det var. Och jag är jätteglad att slumpen eller ödet ledde mig dit.

Var det liksom korrekt marknadsföring eller kan man liksom anmäla den här klasskompisen i efterhand för falsk marknadsföring?

Nej, men Amanda var helt rätt på det. Och det som hon sålde in då efter bara ett år är väl någonting som jag nästan såhär maniskt säger till yngre människor att: "Sök er till fastighetsbranschen för det är en otroligt rolig bransch att jobba i." Min dotter pluggar på KTH nu, men hon valde tyvärr en annan inriktning. Jag tycker att hon har gjort lite fel, men helt okej.

Utbildningen förde Ulrika Lindmark till Stadshypotek och sedermera Handelsbanken som värderare. Ett jobb hon valde för att det var en bra början och en konkret uppgift. När hon väl började förstå hur komplext jobbet faktiskt var så hade den här början bliven mer eller mindre permanent.

But en vanlig dag på jobbet för mig kanske inte är precis som en värderare eftersom jag är ansvarig för en enhet med tjugosju personer som i mitt jobb handlar väldigt mycket om relationer, relationer till kunder, relationer till medarbetarna och ta in marknadsinformation och vad och liksom ha full koll på marknaden. Men om man jobbar som värderare, som jag har gjort en väldigt stor del av mitt liv och gör ibland också nu, så får man frågan om att värdera en fastighet, en enskild fastighet eller kanske en portfölj.

Om vi tittar bara på en enskild fastighet som är lättare, då vill man ha alla hyresavtal. Om vi säger att det är en kontorsfastighet i Stockholm. Den största basen för information för att värdera en fastighet är hyresavtalen. Och då vill man veta allting som finns i de här hyresavtalen: avtalslängd, hyresnivåer, hyresrabatter. Det är ju en kassaflödesanalys, men man måste gå ner på så låg nivå som att veta om hyresgästen som är ett spelbolag, om deras spel går bra, om det går att anställa utvecklare i Sverige eller om de kommer flytta till Bulgarien, hur deras ekonomi ser ut, om de går i konkurs, om de behöver större yta, om det är troligt att de sitter kvar, om ventilationen är tillräkllig för att de ska sitta trehundra pers. Men när de hyrde så var det trettio personer. Så det är så mycket följdfrågor som gör att det är väldigt spännande.

Och sen så till slut så bedömer man ju vad marknaden tycker att man ska betala för avkastning eller man ska få för avkastning för att köpa den fastigheten. Så förenklar man sig handlar ju värdering om att få fram ett driftnetto, intäkter minus kostnader och dividera det i en marknadsyield. Och då får man fram värdet. Sen gör man det här på en tioårskalkyl och tittar på olika vakansscenarier och allt möjligt sådär. Men om man ska förenkla så är det ju så. Ungefär som när man värderar ett bolag.

Jag tänkte precis säga det. Det låter väldigt likt någon form av aktiespekulationsanalys, liksom.

Det är nog, jag har ju inte jobbat med det, men jag tror som metoden för att värdera kassaflöde och nuvärdesberäkna är väldigt likt att analysera ett bolag. Men man har andra ingående parametrar, det vill säga hyresgäster är ju... Hyresgästen är ju det som bär upp en värdering. Med en hyresgäst är en fastighet värd någonting, utan en hyresgäst är det inte värt någonting. För det handlar ju om att få in en avkastning, pengar kvar på kontot när året är slut.

Så att all den informationen, alla de hyresavtalen, alla de driftskostnaderna, underhåll, de får vi in i Excel och har i vår—det samlar vi i en informationsdatabas som vi sen kan använda och applicera på när vi värderar en fastighet. Då vet vi vad hyran är på Kungsgatan trettioåtta, fyra trappor. Då kan vi säga det också genom att gå dit och titta så klart och göra en bedömning. Men vi har otroligt bra koll på marknaden genom att vi har så mycket tentakler ute.

Och sen det där är ju kanske den digitala delen av värdering. Men sen så handlar det om att träffa kunder. För att värdera, att sätta ett marknadsvärde, definitionen på det är det att bedöma det mest sannolika värdet. Vad man skulle komma överens om för värde om man, eller för pris om man skulle sälja den idag. Och då måste man titta på vem är den mest sannolika köparen? Och för att förstå vem som är den mest sannolika köparen så gäller det att följa transaktionsmarknaden varje dag. Och komma på om det är en, igen, en kontorsfastighet i Stockholm. Ja men den troliga, mest sannolika köparen kanske är en tysk fond eller en svensk institution. Eller ett framgångsrikt börsbolag som fokuserar på det. Det gäller att hitta vem som är den.

Och när man då har kommit fram till vem som man tror är den mest sannolika köparen, då måste man liksom nästan gå in i huvudet på den mest sannolika köparen. Hur tänker den? Vad har den för placeringshorisont? Hur länge ska man äga fastigheten? Hur finansierar de sig? För det beror på hur mycket man kan betala. Vilken hyrespotential tror den mest sannolika köparen att det finns? Så att allt det här bygger på dels att man har informationen från tidigare affärer, tidigare värderingar, men också att man pratar med marknaden varje dag. Så att mitt jobb går ju väldigt mycket ut på att vara nära marknaden och förstå hur alla, helst alla då, det är ju lite svårt, men eftersom det finns många aktörer, men helst alla aktörer, hur de tänker, vad de skulle vara villiga att betala och varför de skulle vilja köpa den här fastigheten och hur de skulle liksom räkna på sina kalkyl.

Så om man ska summera så gör du den absolut noggrannaste tillgång och efterfrågananalysen ni kan.

Ja, precis. Med all information som man kan få både på pappret och höra genom att prata med marknaden.

Just nu sitter vi på Olof Palmes gata 31, våning åtta tror jag. Hur lång tid skulle det ta för er att värdera den här fastigheten?

Alltså, vi skulle kunna göra en snabbbedömning på några timmar, men om man ska göra, om du skulle vara investerare som säger såhär, jag vill lägga ett bud på den här fastigheten så tar det väl ja men det tar säkert en veckas mantimmar att komma en bit på vägen. Så att en värdering kan ta allt från bara en dag att göra, men den kan också ta två, tre veckor för att man vill gå ner på djupet så mycket. Så det beror liksom på hur långt ner man vill gå. Ju mer research och liksom frågor man ställer, desto mer rättare analys kommer man fram till. Det är ju som att göra en DD liksom. Men vi brukar oftast inte göra de där jättedjupa för det gör vi mer åt, vi gör det ofta, men inte mer liksom bulken av våra värderingar är någonting i mellanläget där vi ändå vågar stå för och känner oss väldigt trygga med värdet. Men vi har kanske inte lusläst alla paragrafer i hyresavtalet.

Men ni kommer inte sladda på några nollor direkt?

Nej, alltså jag skulle säga att man är väldigt nära marknaden och väldigt nära. Det är förvånansvärt liten felmarginal, alltså plus minus siffran som man kanske pratar med annat är 10%, men i fastighetsvärlden så är 10% alldeles för mycket. Man måste ligga liksom högst ett par procent fel. För det är så stora värden att påverka. Oftast ligger det i ett bolag som har en börskurs som det är absolut inte okej att det ligger 7% fel i värde. Men man har så mycket underlag och pratar med så många människor så att det brukar bli en hyfsad bra bedömning.

Vad är svårt menar du?

Ja ibland kan det ju vara svårt att, för det är mycket affärshemligheter. Så att det går absolut inte bara att läsa pressmeddelande och alltså läsa sig till informationen och ta den informationen som är offentlig. Det är väl det som är lätt i Sverige om man säger så. Bara man har resurser. Så vi har en tjänst som bara sitter och analyserar det som går att läsa sig till. Men det som är svårare det är ju att få information om hyresavtal, om vad det faktiskt såldes på för nivå. För många är ju hemliga, för det är ju ett övertag att ha information. Så det är väl det som man får jobba lite med.

Hur gör man, hur går det till? Hur skaffar man sig kunskap om icke-offentliga hyresavtal?

Ja nej men det handlar ju om att ge och ta. När vi hjälper kunder att göra affärer, då ställer vi ju följdfrågor på varför, hur tänker ni här? Varför gjorde ni så? Jag undrar om det här. Och eftersom vi använder det med jättehög sekretess, så använder vi ju det bara för våra egna och vi anonymiserar ju det när vi använder det åt andra. Så därför finns det ett förtroende mellan våra kunder och oss där vi får mycket information för att annars skulle vi inte kunna göra bra värderingar. Men det gäller ju också att hantera det på rätt sätt. Det handlar ju om att träffa investerare och kunder mycket och diskutera. Man får ju ofta ett utbyte. De får ju ut någonting av mig också. Så det blir ju en dialog i förtroende.

Men liksom om man ska ha om man behöver komma åt den här typen av information och liksom det är ett givande och tagande. Alltså blir det liksom att man bygger upp nästan någon slags nätverkseffekt? Att ju större man är desto bättre kan man göra det här.

Ja, det skulle jag absolut säga. Det är folk som säger till meg: "Men ska inte du köra eget? Du har ju så mycket kontaktyta." Nej, men själv är jättedåligt när man värderar. Fastighetsbranschen är ju så otroligt bred, så den går inte att hitta i en person. Men hos oss är alla ganska mycket generalister för vi vill ha det så, för det är roligt. Och sen ska många kunder ha blandade fastighetsbestånd. Men sen så har vi ändå någon som är jätteduktig på logistik, någon som är jätteduktig inom alla segment. Så ensam är inte stark och det gäller också att ha en liksom, vad ska man säga, en struktur på informationen. För det är ju enormt mycket information som går in hos oss varje dag. Och då gäller det att hitta det snabbt och enkelt. Kunna hitta vad är hyran på en fastighet i Växjö på 2000 kvadrat skola. Då vill man kunna hitta det snabbt och veta liksom att ja men vi har ett antal jämförelseobjekt så vi är ganska säkra på vår bedömning i det här. Så nej men både kunskap och bredd det är en väldigt viktig faktor.

Vad är det konstigaste ni har värderat? Finns det något som är såhär shit, jag kan inte fatta att vi faktiskt klarade den här värderingen.

Alltså det konstigaste som jag har värderat eller mest spännande... Jag var och har värderat en, jag vet inte ens vad jag ska kalla det för, men de håller på med marin näring. Så de gör allting från propellrar till fartyg till GPS-utrustning till skruvar. Så jag har varit och kollat på propellertillverkning där de först gjuter propellrarna i en sandform och sen så brinnande metall ner. Så att det finns, ja men vi värderar allt. Sen ska jag säga att vi tackar nej till sådant som är alltför konstigt som vi inte tror att vi klarar att bedöma. För det ingår också i våra etiska regler och vårt regelverk att vi måste klara av att både kunna marknaden, alltså den geografiska marknaden, segmentet och fastigheten för att vi ska värdera det. Så vi tackar ju nej ibland till någonting. Jag vet inte om vi har värderat ett kärnkraftverk, men jag skulle tro att om vi skulle få frågan, då skulle vi kanske teama upp med vårt infrateam och kunna göra det. Men det skulle väl kunna vara en sådan fastighet som vi möjligen skulle tacka nej till. Men vi gör ju allt.

Att göra just allt, eller åtminstone nästan allt, är så klart ett omfattande arbete och det finns olika approacher man kan ta. Vi har varit inne på två av dem, en mer marknadstillvänd approach där kontakter är en störst tillgång. Men så finns det också den mer matematiska formelbaserade metoden. Och Ulrika Lindmark menar att båda behövs.

Sporten skulle jag säga är att förstå vad marknaden vill betala för riskpremie kan man säga på den här fastigheten. Vad tycker man? För man tänker sig, man utgår ifrån att det skulle vara en och en halv procent som är utan att få något riskpåslag. Men då finns det ju fastigheter som man köper på en och en halv procent och någon som man köper på åtta procent. Och allt annat emellan handlar ju egentligen om risk. Och då måste man förstå vad tycker marknaden om riskpåslaget på den här? Och det gör man i form av att titta på liknande fastigheter och analysera dem och se vad tänkte man om den fastigheten som vi tycker liknar den här. Sen finns det aldrig någon som är exakt samma, alltså som man kan ha samma förutsättning, men man får liksom dra slutsatser av andra affärer som har gjorts och se hur marknaden tänkte om den.

När jag har fått liksom förmånen att bygga det teamet som vi har så har jag försökt att tänka, förutom att man ska ha män och kvinnor och olika åldrar och erfarenhet. För det kan jag säga, det är en sak som värderare att det är väldigt bra att vara äldre. Alltså erfarenhet är värt guld. Och det är ju kanske, ja men det är inte så många branscher där man när man är sextiofem är som bäst nästan. För man stöter på så många olika case genom åren, så man blir aldrig fullärd. Och jag skulle säga sextiofem är man som bäst. Man är säkert bäst när man är åttio då, eller hundra om man skulle vilja jobba då.

Så att relationer och prata med marknaden, det vill jag så klart att alla som jobbar med värdering gör. Men man behöver ju även det är ju mycket matematik, Excel, formler, analytisk förmåga. Man ska vara nördig, är jättebra att vara som värderare och jag tycker det är ett positivt ord. Men man måste också ha ett paraplyseende för om vi säger att det finns tjugo parametrar som man ska bedöma på en värdering, så måste ju alla sitta ihop och alla korrelerar med varandra. Så man kan aldrig ta bara en för sig, utan man måste se hur de påverkar varandra och därför måste man kunna lyfta blicken lite.

Men alla behöver ju inte vara ute och prata med marknaden så klart, utan det är kanske min roll och ett antal till som gör det. Och sen så ringer vi upp och pratar med kunderna. Och det blir ju en naturlig kontakt. När man gör en värdering av en fastighet, då pratar man ju med kunden. Så då får man ju den här informationen och samtalet och återkoppling. Jaha, tänker du så? Jaha, men jag tänkte så. Man lär ju sig åt båda hållen och sen är det vi som sitter liksom med slutet. Det är vi som bedömer. Så i om man hårdrar så spelar det inte så stor roll vad kunden tycker. Men man kan ju lyssna för oftast så är de ju där av en anledning att man har kunskap. Och många gånger kan det vara en fastighet som de har ägt väldigt länge och har jättebra koll på. Då måste vi alltid fråga väldigt mycket om varje fastighet.

Men sen har vi ju vår integritet. Så vi ska ju vara en oberoende part i det hela som tredjeman så att säga. Banken, aktieanalytiker, investerare i aktien eller en motpart i en affär. Vi ska ju vara en oberoende aktör. Och det tror jag att alla som jobbar hos oss i alla fall är otroligt noggranna. Och det är inte lätt å påverka en värderare. Jag tror att kanske andra tror det, att det går att bli lite kompis och sådär, men då blir man inte långlivad i branschen om man låter sig påverkas på ett dåligt sätt så att säga.

För mig är det så viktigt att ställa upp för sina kollegor. Om man får ett tufft uppdrag, men alla har väldigt mycket att göra och någon kommer och säger såhär: "Du, jag har fått det här. Jag skulle behöva bolla med någon eller jag skulle behöva hjälp med det här. Jag vet inte om jag tänker rätt här." Då är det inte någon som säger såhär: "Du, jag är ledsen, men jag har faktiskt inte tid för jag har mina uppdrag." Så funkar det inte hos oss, utan då är det bara såhär: "Okej, vi sätter oss," man hjälper varandra och det ger ju tillbaks. Att man blir inte så rädd för att ta komplicerade uppdrag och ta på sig mycket för att man vet av att alla hjälper till. När det gäller så hjälper alla till. Och det tror jag ju på riktigt. Man blir inte positivt uppskattad, vare sig av kollegor eller av chefen om man försöker vara en stjärna men inte hjälpa andra. Man får gärna vara stjärna, men man ska vara en stjärna igenom att lysa på andra om man ska prata lite bildspråk.

Om du liksom får hisspitcha jobbet värderare, hur skulle det låta?

Ja men att jobba som värderare, det är att man utvecklas varje dag och det tar aldrig slut. Jag tror att jag lär mig någonting varje dag. Jag har jobbat sedan nittiofyra med värdering. Man får med alla delarna av fastighetsbranschen, högt och lågt. Och det kommer alltid nya utmaningar.

Inte helt olik pitchen du fick en gång i tiden av en gammal klasskamrat.

Precis, det är faktiskt sant.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna som är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Crowdfunding-plattformen där du kan investera i fastighetsprojekt tillsammans med andra och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars kanske inte skulle bli av. Varje vecka listas nya projekt på tessin.se. Men kom ihåg att alla investeringar är förenade med risk.