Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, ett program där vi träffar karaktärer i den svenska fastighetsbranschen. Programmet är ett samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin, en investeringsplattform för fastighetsprojekt. Jag heter Jacob Bushell.

Ja, fastighetspriserna sjönk ett år med trettio procent och nästa år med tio procent. Bankerna var i kris, de höll på att gå omkull. Jag tror att det är svårt att föreställa sig hur det var för de som inte var med.

Om Jan-Erik Höjvall hade följt sin ursprungliga plan så hade han varit pensionär vid det här laget. Karriären i den svenska fastighetsmarknaden började långt tillbaka i historien, i en tid när mycket var väldigt annorlunda. Han har upplevt fantastiska uppgångar, men som så många andra i samma generation, även lika fantastiska nedgångar – den i början av nittiotalet. Men istället för att kliva åt sidan är han nu mer upptagen än någonsin och fullt engagerad i att leda det börsnoterade fastighetsbolaget Amasten, där han är vd. Bolaget har fördubblats i storlek under hans tid vid rodret, vilket verkar vara ungefär det som har hänt i alla bolag som han har varit engagerad i. Men resan har inte varit helt spikrak.

Har du någon gång googlat ditt eget namn, Jan-Erik Höjvall?

Jo, det har ju alla gjort och det har även jag gjort. Google har blivit som något slags kollektivt minne över en persons gärningar och missgärningar. Och googlar man Jan-Erik Höjvall så får man dels bilden av en person som har haft massor med fina jobb i fastighetsbranschen, men också en person som har varit omskriven för saker.

Vad har du för förhållningssätt till medier i dag skulle du säga?

Nej men det var någon som lärde mig en ganska klok sak om medier. Det är att media har en egen sanning som den vill ha fram. Och ibland är det kanske inte den sanning som råder, utan man vill få fram en tes som man vill skriva om. Och då söker man bevis för den tesen som man skriver. Så är det tyvärr i vissa fall.

Hur känns det att vara på mottagarändan av den logiken?

Ja, det är väldigt svårt därför att ibland så brukar man ju ha taktiken att man inte ska svara. Det brukar ju vissa ha och det är en ganska framgångsrik taktik. Fast ibland är det bra att gå i svaromål om olika saker. Så kan man ju se att artiklarna blir lite skruvade faktiskt, om man svarar. Så det är ju både och där.

Vad gör Amasten?

Amasten äger och förvaltar och utvecklar bostadshus, bostadshyreshus huvudsakligen runtom i Sverige.

Var i Sverige?

På tillväxtorter vill vi vara, där det finns en tillväxt.

Det här är ett ganska litet företag jämfört med de företag som du har jobbat för tidigare. Vad var det som lockade med att jobba här?

Det finns faktiskt en likhet. När jag började på Akelius så var vi lika stora, eller Akelius var lika stort som vi var. Och där finns en likhet till därför att då dubblerade vi det beståndet. Nu har jag kommit hit och dubblerat beståndet, men där dubblerade vi beståndet i samband med att jag blev vd. Från tre till sex miljarder. Och det har gått från tre till sju miljarder på Amasten.

Det är mycket pengar.

Ja, det är ganska mycket pengar. Man måste säga att det är den roligaste tiden när ett företag är litet, för då kan man vara med och påverka. Man har en ung personal som är med och utvecklar bolaget. Så det är faktiskt en riktigt rolig tid.

Och hur får man då växa så otroligt fort? Vad är nyckeln?

Man måste hitta nyckeln att få ett förtroende hos banker och hos investerare, andra fastighetsägare. Så att det är där det ligger.

Men det är någonting som man förvärvar under en karriär kanske?

Ja, eller så har man med partners som har det, som kanske tar en till vd och då får man vara med och växa. Så att man är inte ensam om att göra det.

Och vad ligger på ditt bord just nu? Vad är du mest upptagen eller bekymrad över en sån här dag?

Ja, det är en vacker dag i dag, så i dag är jag inte bekymrad alls. Men nu har vi kommit i Amasten över krönet som jag brukar säga, att vi har kommit upp så att vi har bi- blivit intressanta. Så nu har vi många olika affärsidéer, uppslag som vi kan jobba med och det är ju väldigt spännande.

Vad menar du när du säger att du kommit över krönet?

Ja, att man ser att vi haft tillväxt, man ser att våra resultat börjar bli bättre och bättre och då blir vi intressanta för både investerare och banker.

Du är ju från Norrland, vilket man kan höra på din röst. Gränstrakten mot Finland. Hur var det att växa upp där?

Det fanns ju två kulturer, den finska och den svenska kulturen som möttes, och det var väldigt nyttigt även att kunna prata två språk som man växte upp i. Och det har man haft nytta utav. Jag tror att det har jag haft nytta utav i mitt yrkesliv, att kunna se att en annan kultur, andra människor kan komma och bidra. Och det hade min far som var byggmästare, så han hade mycket finsk arbetskraft som jobbade hos honom och som var väldigt lojala och arbetsamma.

Och vill du beskriva samhället du växte upp i?

Ja, det var ett typiskt samhälle. Det var en glesbygd. Jag fick åka skolskjuts till skolan åtta kilometer bort och vi var inte, ja då kanske vi var en tjugo stycken i klassen, nu är det mycket färre. Men sen fick vi ihop precis till ett fotbollslag. We kunde spela fotboll. Vi fick åka långt till matcherna och sådär. Det kunde vara trettio mil för en match tur och retur. Och det var inte snyft. Vi fick ju hitta på mycket själva. Vi hade inte så stort utbud av olika grejer. Så man fick ju lära sig åka skidor och hålla på och träna själv på det sättet också.

Det här war ju innan de stora urbaniseringstrenderna hade börjat i någon mening. Var det ändå liksom ett livskraftigt samhälle?

Ja, min far ägde ju Tornedals Byggnads AB som var då ett stort företag, hade ett hundratal anställda och jobbade ner till mellan-Norrland. Så det var ett livskraftigt samhälle på den tiden. Och nu har det ju minskat ner, men det är ändå livskraftigt på ett sätt, men det minskar ju. Och urbaniseringen, jag var kanske med att urbanisera för när jag var femton år så flyttade jag till Luleå om man skulle bygga Stålverk 80. Så då satte urbaniseringen riktigt fart.

Hur var det att växa upp med en pappa som var entreprenör? Han måste ha varit ganska, jag menar, synlig i det samhället.

Eller synlig, han jobbade mycket så att han var inte så mycket hemma så man såg inte honom. Men man fick vara med själv när man var ung och börja sätta på sig overallen och jobba på byggen och rensa spik kommer jag ihåg. Eller måla och sånt där. Så man fick direkt vara verksam i företaget och man fick inte betalt, utan det var bara, det hörde till att jobba.

Vad gör man när man rensar spik?

Ja, man försöker ju när man har haft olika virken som man vill spara så rensar man ut. Det har ju ofta varit ställningsvirken som man använt för att bygga ställningar. Då tar man ut spiken för att kunna fortsätta bygga nästa ställning också.

Med någon form av tång då?

Ja, hammare och tång. Hovtång.

Men hur skulle du säga att den delen av uppväxten, just att vara son till en entreprenör, har präglat dig senare?

Man har lärt sig att jobba hela tiden. Det har ju varit det som varit det viktigaste. Och sen har man väl fått in den där inriktningen också. Och sen finns det också att man vill skapa sig en bra ekonomi. Man strävar ju efter det, det gör ju en entreprenör. Och sen vill man ju någing som man ser resultat utav. Så att det var ju kul.

Ändå har du huvudsakligen arbetat för andra under din karriär. Finns det något skäl till det?

Nej men, jag tror att det finns ett skäl. Det här har ju varit en stor skillnad. De som kom ut bara tio år efteråt, de kanske startade upp egna företag och så vidare. Vi var i gång att startar egna företag, men den entreprenörsandan har kommit mycket mer och den har kommit utifrån världen också. Man har startat och varit samarbetspartner till andra fonder eller olika partners från resten utav världen och det kom lite efter min tid. Jag hade så roliga jobb så jag kunde och fick bygga upp företag för andra och det var väldigt kul. Så att jag hade som ingen morot att köra eget heller.

Men du har ju haft lite affärer ändå.

Lite affärer, det har jag haft några breaks mellan mina jobb, så då har jag hållit på med egen verksamhet.

Jag läste att du tids nog hamnade på KTH. Och det är ju väldigt långt från Norrland och finska gränsen. Varför blev det så?

Jag hade en äldre bror som hade läst industriell ekonomi i Linköping, så att det kanske var en förebild att försöka plugga vidare efter gymnasiet. Och då var jag ju intresserad av fastigheter. Det hade kommit in i bilden. Vi ägde någon kontorsfastighet uppe i Luleå. Så det var ett ganska naturligt val för mig.

What lärde du dig på KTH?

Framför allt att räkna. Det var ju att kunna göra kalkyler och räkna. Och sen ett logiskt tänkande också. Det är ju att lösa problem på ett logiskt sätt. Det var ju väldigt bra.

Hade du då någon bild av vad det skulle bli av dig?

Ja, vi var väldigt aktiva i klassen med att försöka be, fastighetsekonomisektorn hade bildats för några år tidigare. Vi var faktiskt ute och marknadsförde oss på olika mässor, vi studenter, och gjorde spex och sådana här saker för att visa upp att vi var attraktiva på arbetsmarknaden. Vi var nere på Elmiamässan bland annat och körde en spexshow.

Gjordes man sönder efter den?

Nej, vi var nog ganska, vi fick ju vara mycket mer aktiva för att få jobb. Senare tid har vi sökt upp dem för att hitta toppstudenterna istället.

Vad var ditt första jobb?

Jag kan säga att jag var nästan trainee kan man säga på Skandia Fastigheter. Jag sökte det jobbet och det var väldigt många som sökte det och jag hade nog turen att komma in där. Så jag fick faktiskt efter första året vara med och räkna på utköp utav ett börsföretag, Stockholms Badhus.

Vad var Stockholms Badhus?

De ägde fastigheter, bland annat Berns och kontorsfastigheter i Stockholm och över hela landet egentligen. Och då fick jag handräkna på den tiden värdet på varje kåk. Man hade ju inte Excel och sådär. Det kom ju precis efteråt.

Vilket år var det här?

Hur skulle du säga att den tidens fastighetsmarknad såg ut i ljuset av det du vet och kan idag?

Alltså en sak som är lite frapperande var direktavkastningskrav och sådär i Stockholms City på den tiden. Räntorna var ju mycket högre, men det var försäkringsbolagen som drev marknaden. Och då var ett direktavkastningskrav fyra och en halv procent kommer jag ihåg. Och kontorshyran var faktiskt två tusen kronor redan på den tiden. Så att nu har det ju gått upp mycket, mycket mer på senare tid. Men det var en ganska tuff konkurrens på kontor i Citykåkar redan då.

But beror det på att åttiotalet var en ganska, jag menar, het period i ekonomin?

Ja, men det hade varit mitten på åttiotalet innan där hade det varit ganska svagt. Men sen blev det överhettat när man kommer fram till slutet på åttiotalet. När jag kommer över till AP-fonderna så är det väldigt överhettat och man har väldigt mycket kapital till marknaden. Och man har kalkyler som inte var sunda egentligen, där man har ett lägre direktavkastningskrav än vad man lånar räntorna till. Och det var ju inte sunt.

Var befann du dig någonstans när korthuset föll ihop då?

Då hade jag tur att jag jobbade på AP-fonden och vi hade ett stort kapital på första, andra, tredje fondstyrelserna. Vi hade ett kapital på femhundra miljarder och inga lån i fastigheter. Så att det var ju en säker arbetsgivare att sitta hos. Det var ju mycket kärvt då på den tiden.

Vad minns du från den tiden?

Fastighetspriserna sjönk ett år med trettio procent och nästa år med tio procent. Det var fyrtio procents nedgång. Sen började det återvända efter det. Och det var ju kris. Svensk ekonomi var i kris. Bankerna var i kris, de höll på att gå omkull och jag kommer ihåg ett möte med amerikanska banker där uppe för att se hur de kan rädda den svenska ekonomin. Och ja, det var ju en, jag tror att det är svårt att föreställa sig hur var det för dem som inte var med.

Men vad hände med andra företagare i branschen som inte hade turen att sitta på femhundra miljarder kronor utan lån?

Alltså det som man gjorde då, det var ju att bankerna tog in alla fastigheter. Och det som man inte hade diskuterat så mycket, som var lite förvånande, det var att man tog även de som kunde betala sina lån. Men man bara sa upp lånen och det fanns inga andra kreditgivare. Så att det var ju ett ganska otillåtet sätt egentligen att ta in tillgångar till banksystemet eller bankerna.

Hur påverkades de relationer som fanns mellan fastighetsbranschen och bankerna? Blev det väldigt kyligt som följd av det här?

Nej, eller det var ju då att man måste vara bra. Om man hade bra kontakt med banken så ställde banken upp. Och det fanns ju de fastighetsägare som fanns redan då som hade bra kontakt med banken, de kunde överleva. Medan de vars fastigheter gick in hos banken inte hade det.

Finns det några lärdomar från den tiden som du aktivt bär med dig och har burit med dig under din tid därefter?

Ja, angående bankerna så ska man ju ha flera banker som man pratar med alltid. Så att man har en dialog med flera banker, det tror jag är väldigt viktigt. Sen tror jag att vi kommer nog inte uppleva, det här var ju en så skruvad miljö då, så att det kommer ju inte tillbaka på det sättet. Värderingarna var alldeles upptrasslade. Men det är alltid bra att ha flera banker som man jobbar med, det är nog väldigt viktigt.

Efter finanskrisen får Jan-Erik en möjlighet att arbeta med affärsutveckling för Skanska. De gör stora fastighetsaffärer och Jan-Erik är med när Skanska gör strategiska inbrytningar i alla de länder som sen skulle släppas in i EU. Väldigt smart skulle det visa sig. Lite senare under nittiotalet är han med och bygger det som skulle bli Barkarby Outlet, ett helt nytt fenomen på den svenska marknaden och i en tid innan det hade blivit så vanligt med stora köplador utanför städerna.

Sen blir det 2000-tal och han får möjligheten att jobba med fastighetsbranschens kanske främsta entreprenör Roger Akelius, som nu är på väg att bygga upp en gigantisk portfölj med hyresfastigheter. Året är 2003 och Jan-Erik blir vd för fastighetsbolaget Akelius.

Från den här tiden så har du spenderat nästan all din tid i hyresmarknaden. Vilken ställning hade hyresfastigheten som tillgångsslag när du började?

Då hade vi väldigt mycket strategidiskussioner om vi hade kommersiella fastigheter och vi hade hyreshus. Och sen satt vi och diskuterade runt 2005, 2006. Och då sa vi egentligen, då hade vi femtio-femtio, att hyreshus är mycket intressantare. Det finns bara een sak som gäller fortfarande, "only upwards" på många ställen. Att hyrorna är reglerade och till slut så kommer den här regleringen på något sätt att falla. Och då får man ju nya hyror som folk vill betala och en högre kvalitet. Det såg vi.

Men det här är ju samtidigt en tid då den nästan motsatta affären, att bygga nyproduktion för bostadsrättsföreningar, blev en otroligt stark trend.

Ja, det blev en stark trend, men den trenden ska man också veta är i huvudsak till storstäderna och starka regionstäder. Så att där har ju den trenden varit väldigt stark. Och det var ju egentligen att man kunde bygga och låna pengar till så förmånliga villkor. Så att där blev det ju intressant med att äga sin bostad och ha lån i bostadsrättsföreningen.

Idag får man intryck av att det är mer populärt än på länge att bygga och förvalta hyresrätter. Det är många som gör det. Vad var det som gjorde den affären så intressant tyckte ni då?

Det fanns ett ganska bra klassiskt exempel som vi tittade på då. Och det var att vi renoverade upp ett hus i Luleå, en lägenhet i Luleå som låg i egentligen det bästa A-läge kan man säga. Och då hade man byggt intill ett nytt hyreshus. Och då var kanske vår hyra fjortonhundrafemtio kronor kvadratmetern, men den nybyggda hyran var sjuttonhundra efter ombyggnad. Och då diskuterade man om vi verkligen skulle få fjortonfemtio. Då sa vi av med vår lägenhet har vi bättre standard än den nyproducerade, så vi borde egentligen ha högre hyra än den nyproducerade. Och det var nog ett klassiskt genombrott för hur man kunde se på hur man kunde börja förhandla om hyrorna egentligen.

Vilket skick hade hyresfastighetsbestånden i regel på den tiden?

Alltså de krävde omvårdnad, det kan man säga helt och hållet. Lägenheterna hade i regel funnits där i minst tjugo år, så det krävdes ju att man behövde fräscha upp dem och lyfta upp standarden på dem. Det kan man säga. Sen fanns det också en trend där det som var framgångsrikt för Akelius, det var ju att man kunde ombilda till bostadsföreningar. Och de som köpte bostadsrätten blev ju rika på en gång.

Jag har ett ganska roligt minne där jag var en hel del på Utö och Janne var på Utö och hade en fyra i Årsta. Och då sa han att han skulle lämna tillbaka den där för de bodde både på Utö och i Årsta. Då sa jag: "Nej men fundera på det där, vänta ett tag istället om du verkligen ska göra det". Och sen två somrar efteråt så kom han och tackade mig för att han hade fått tjäna en miljon.

Men är det här början på trenden som har blivit omskriven i medierna, om att där man renoverar hyresfastigheter och sen så kan man realisera, så att säga, värdehöjningen som den innebär?

I tror att ja, det var ju Akelius som satte upp den trenden och den följdes upp utav flera andra sen. Så egentligen håller ju, och det var ju flera som jobbade på Akelius också som jobbar nu i andra företag som har fortsatt den idén. Så att starten började där.

Och hur såg den idén ut på pappret när ni började?

När vi satt och diskuterade så insåg vi att vi behövde ju rusta upp lägenheterna. Men hur skulle vi göra det där? Och en utav idéerna som slog direkt var att vi tar lägenheten när den blir tom, för det är mycket lättare. Då erbjuder vi den till en ny hyresgäst än att ta den i förhandling med en befintlig hyresgäst. Och då när man har une omsättning på tjugo procent så får man en ganska stor volym.

Nästa steg var att hitta material och så vidare så att man skulle kunna få det storskaligt, och ja, att kunna kanske göra femhundra lägenheter om året. Och då blev man intressant för materialleverantörerna att sälja till. Och då kunde man också leta kanaler runtom i Europa där man kunde köpa materialet själv. Vi jobbade faktiskt ända ut till Kina för att köpa säkerhetsdörrar, och då fick vi det till slut till en tredjedel utav priset än vad det var i Sverige.

Och sen att hitta ett gäng med "rallare" kallade jag och Roger dem, ett gäng som blev specialister på det här, som egentligen åkte runt i en ort och var där ett tag och byggde om lägenheterna och så tog man nästa ort och byggde om de lägenheterna sen. Så det där har kommit nu och det har vi även nu i Amasten alltså, att vi har speciella bygggäng som bygger om de här lägenheterna så att det blir en effektiv process.

Hur tänkte ni kring standarden på de här lägenheterna? Vilken standard krävdes?

Nej men vi lyfte upp helkaklade badrum och jobbade med bra kökslösningar, diskbänkar och så vidare och parkett i vardagsrum. Så att vi lyfte upp standarden, och parkett även i sovrum. Vi lyfte upp standarden från den gamla standarden, för vi tyckte att prisskillnaden inte är så stor när man gör det lilla extra, men det blir en stor skillnad för hyresgästen som är villig att betala för den.

Jag har ett minne av att jag gick på gatan där vårt kontor ligger och där höll man på att renovera upp en hyresfastighet. Och den dagen så levererades nya spisar. Och det var från Electrolux, spisar med gjutjärnsplattor på. Och min tanke var att vilken människa skulle då köpa en spis med gjutjärnsplattor? Vill inte alla människor ha en häll exempelvis? Fanns det liksom en tendens att inte så att säga gå fullt ut och ge den kunden den standarden som man kanske hade förväntat sig som bostadsägare?

Gjutjärnsspisar, det kommer jag inte ens ihåg när jag höll på med om jag ska säga så. Så att vi höjde ju standarden på det sättet att man skulle ha infällda spisar och så vidare också. Så att det var väldigt viktigt att ligga i framkant på det där då.

Sen har det här ju efterhand blivit en väldigt omskriven strategi, och jag menar, man läser återkommande debattartiklar i tidningarna från hyresgäster som har synpunkter på det här och Hyresgästföreningen också. Var ni beredda på den kritik som ni skulle få?

Roger Akelius han har ju ofta varit före sin tid och gjort olika så, och han har ju fått mycket media runt det hela. Så att jag tror att han var beredd på det. Kanske organisationen inte var lika beredd på det, men han var ju definitivt beredd på det.

Vad sa ni internt om det här? Var det en orättfärdig kritik skulle du säga?

Det här är ju ganska svårt. Jag kan ju förstå hyresgästerna där också. Men om vi har en så reglerad marknad och vi ska bygga nya hus så blir det lite konstigt om man bygger gamla hus till en likvärdig standard eller till och med en bättre standard. Då måste man ju få hyran, annars slutar marknaden helt att fungera. Det blir ju totalt fel.

Var någonstans ser man det hamna snett i de här processerna?

Det som är det största problemet är att om man tar ett helt hus och flyttar ut hyresgäster och gör den processen, den blir mycket svårare. Om någon änka som har bott där kanske i fyrtio år ska få en ny standard och så vidare, det är mycket svårare. Men vi jobbar ju med att ta det när lägenheten blir tom så att säga, och det är mycket enklare. Då blir ingen tvingad till det här egentligen, och då blir det bara en fråga om hur man ska erbjuda och vilka. Då erbjuder man marknaden bara renoverade lägenheter som man får ett visst pris för eller une viss hyra för. Så att det blir mycket enklare på det sättet. Jag tror att när man försöker göra det här med att ta en hel renovering och tvinga folk in i det här, då är det mycket svårare.

Upplevde ni att det var enkelt att hyra ut lägenheterna efter att de hade renoverats?

Ja, det var faktiskt förvånande. Det var enklare än vi trodde. Man eftersökte de här lägenheterna och ville ha den standarden. Och det var så att när man hade börjat med en kåk och det blev finare lägenheter, då kom grannar och frågade om inte de också kunde få en trevligare renoverad lägenhet. Så att det blev en naturlig process där.

Hur föll den här strategin ut för Akelius som företag?

Den föll väldigt bra ut. Det var une väldigt lyckosam strategi. Man fick bättre hyror och bättre driftnetton, och då blir det högre värden också så att man kunde belåna fastigheten högre. Så att det var ju en väldigt win-win-strategi.

Och någonting som sen spred sig till andra företag?

Absolut, ja. Det var ju företag som köpte utav Akelius hyresfastigheter och tog med sig den här lärdomen.

Många år tidigare på 90-talet hade Jan-Erik övertalat den statliga pensionsfonden som han jobbade på att investerat i bostadsfastigheter för första gången. Fastigheterna skulle samlas i bolaget Dombron som blev en del av Vasakronan, fastighetsbolaget som ägs av första, andra, tredje och fjärde AP-fonden. Men ett par år in på 2000-talet skulle Dombron säljas igen. Och Jan-Erik, han tyckte att Akelius borde köpa dem. Det tyckte inte Roger Akelius själv och de två gick skilda vägar.

Inför uppbrottet så lovade Jan-Erik Roger att inte bedriva någon konkurrerande verksamhet, åtminstone inte under två veckor. Det måste ha varit världshistoriens kortaste karantän. Sen var han med när Fjärde AP-fonden köpte loss hela Dombron från de andra pensionsfonderna. Cirkeln var någonstans sluten. Jan-Erik hade köpt samma fastigheter för andra gången och blev vd för Dombron som bytte namn till Rikshem.

Rikshem, då var det ju att vi fick, då behövde kommunerna framför allt, och då tog vi in Ilja Batljan. Kommunerna behövde ju sälja för att stärka sin ekonomi. Och det här var ju en väldigt bra placering, bostadsfastigheter för pensionskapitalet; stabilt kassaflöde, ökade hyresintäkter hela tiden. Så att vi köpte upp en massa bostadsbestånd från kommuner och växte från fem miljarder till över trettiosex miljarder när jag slutade. Du slutade ju sen på Rikshem under former som jag inbillar mig inte var så roliga, och det var mycket skriverier i media. Hur upplevde du det slutet på Rikshem?

Alltså att vara fem gånger på förstasidan av Dagens Industri är inte sådär kul, och bli anklagad för vissa saker som inte stämmer är inte heller så kul. Utan anledningen till varför jag och Ilja egentligen skildes från det uppdraget i Rikshem var ju att vi hade en konvertibel som gav ett väldigt bra resultat. Och det var ju till och med så att vi hade en konvertibel sedan tidigare, så den fick vi sluta i förtid. Men sen ville AP-fonden att vi skulle ta en ny konvertibel för att fortsätta verksamheten så att vi skulle vara kvar under fem år. Och det här var svårt, vilket jag kan förstå, svårt att svälja för LO-kollektivet eller LO. Och det var ju den anledningen till varför vi slutade där.

But samtidigt var ju medierna mer fokuserade på affärer som ni gjorde vid sidan om.

Ja, det var ju en affär som Ilja hade tänkt göra, men han hade aldrig gjort den. Han hade ju tänkt fråga styrelsen om lov att göra den här affären också. Sen var det en lägenhet som var en diskussion som man hade fått inne i stan. Det var ju ganska små saker. Man ska komma ihåg att lägenheter hade ju bara fem år innan, så hade många höga befattningshavare inom AP-fonden också fått lägenheter eller sådär. Så det blev ju en issue bara egentligen.

Och affären var ju också en som aldrig genomfördes, så att det är lite svårt att bli dömd för någonting som inte är genomfört. Och man gjorde ju en utredning, och det enda man kom på som vi hade gjort fel var att vi hade haft några fruar med oss på representation och delat hotellrum. Det var det enda som var egentligen fel, och det ska man också veta att det var attesterat och godkänt utav styrelsen. Så att vi hade inte på något sätt misslett dem där.

But upplever du i efterhand att du gjorde något fel under den där tiden?

Nej, alltså det kanske var en dyr middag, men då hade vi tjänat femtio miljoner på den affären också där middagen kostade. Vi var på en utav de mer fina krogarna. Den kanske man inte skulle ha haft, men det var ju en liten sak i det hela.

Det här måste ha varit en ny sak för dig att läsa om sig själv i tidningen.

Nej, jag hade varit med när man jagade Roger Akelius, så då var jag inte riktigt i hetluften på det sättet. Men jag var med om hur man jobbar och jagar sanningar, så jag hade ju sett det där tidigare också.

But hur känns det? Jag menar, hur känns det i magen att vara föremål för det?

Alltså, jag tror att när man först är föremål för det här så är det väldigt obekvämt. Men sen så inser man att det här är ju massmedias roll också. De vill ju sälja tidningar och tidningsrubriker, och det här är ganska intressant att läsa om, därför skriver man ju om det. Man vill ju skapa någon sensation, och en negativ sensation är ju ännu roligare än en positiv sensation. Så att det hör ju till spelet, det får man ju finna sig i.

But upplever du att det är en stress som gör det svårare att fungera, jag menar intellektuellt eller?

Absolut, det blir mycket svårare. När man ligger under en sån massmedial bevakning så blir det svårare att göra sitt jobb, det är helt klart. Men det värsta är ju egentligen att man själv kan räkna med att bli utsatt för det, men när ens närhet blir utsatt – min familj blev ju aldrig utsatt – men när vänner och bekanta blir indragna i det där eller affärspartners blir indragna på ett olikt sätt, det är ju inget kul. Och det finns en sanning någon gång som jag kommer att berätta om hur allting gick och varför det gick som det gick, men det tar jag när jag slutar min karriär.

Nu när du sen klev ut från Rikshem, var det väldigt tomt då?

Alldeles, det där tycker jag är ganska... Jag har ju klivit av tidigare. En gång när jag slutade på Drott så klev jag av självmant och var ledig i ett år. Och här klev jag av själv och var ledig i arton månader egentligen. Och det är une ganska bra tid egentligen. Då kommer man ner i varv, man får lite mer insikt, man blir lite mer ödmjuk och så vidare. Så att det är inte fel att ta une sån här break i livet tror jag, det förlänger nog livet tror jag.

Vilken ställning har hyresrätten som tillgångsslag nu 2019 skulle du säga?

Just nu har den en väldigt stark ställning. Många försöker hitta lösningar där man försöker komma ur bostadsrätten och komma in i hyresrätten och försöka bygga hyresrätter. Det är det som är lite framtiden nu med de avdragsbegränsningar man har gjort för att låna till bostadsrätter och villor och så vidare. Så att det har en stark ställning och det har ett behov också. Om man ser på en del, de jobbar ett tag någonstans och då behöver de kanske bo tillfälligt för studier, tillfälliga jobb, och det kommer mycket mer utav det här. Så hyresrätterna har definitivt en stark ställning. Och framför allt när man blir äldre så tror jag att det vore en väldigt perfekt form för många äldre att bo, att man får den service som man får då.

Men samtidigt har man ju nästan mässat alla människors rätt att äga sin egen bostad, att det är melodin för den moderna människan. Men gäller inte det heller?

Ja du, om du ser det på kort sikt så tror jag att man kan ha en hyresrätt under några år. Men om du ser det på lång sikt så är det klokt att äga sin fastighet eller sin bostadsrätt. Då kan man ju se hur ens egen privatekonomi har utvecklats om man har ägt eller om man har hyrt den, så kan man säga. Men under perioder när man är ung och när man är gammal, eller när man kanske har tillfälliga jobb eller sådant där, då är det ganska klokt att ha en hyresrätt som behövs då.

Hur het skulle du säga att marknaden är nu då?

Det finns en bostadsbrist som är enorm egentligen i hela Sverige, och det behövs mer bostäder. Det finns många som stannar hemma som behöver bostäder och komma ut och få bostäder som de klarar av une hyra på. Det är väldigt viktigt, det är den stora utmaningen vi har nu.

Vilken typ av affärer är det som ni gör nu då?

Vi gör ju de typiska affärerna i apportemissioner. Alltså man säljer in sitt fastighetsbestånd till Amasten och så får man utbyte i aktier. Och det har ju varit en väldigt bra resa för dem som har gjort det so far. Jag tror att det kommer att bli en bra resa framåt också för att bostadsfastigheter har den fördelen att man har en stor efterfrågan utav bostäder och då kan man hålla på och lyfta bostädernas standard, höja hyran och så får man ett högre driftnetto. Det här fortsätter framåt, det är bara början.

Så mindre fastighetsägare ute i landet säljer sina fastigheter till Amasten i utbyte mot aktier i Amasten?

Just det. Och det kan vara generationsskifte och lite sådana saker eller att man har jobbat upp någonting relaterat till sina tillgångar. Så att det är klart intressant att göra på det sättet, ja.

Ond innebär det här att den här tillgången som ni får in får en högre multipel i kraft av att ni är Amasten och finns på börsen så att säga?

Ja, det finns absolut en fördel där. Vi finns på börsen, det blir ju une aktie så småningom som blir handlingsbar, en tillgång som man har istället för att äga fastigheter rakt av som man då ska sälja. Så att det blir une multipel på det, det är riktigt.

Var i det här uppsvinget för hyresrätten är vi? Jag menar, vad finns det kvar att hämta?

Det finns fortfarande kvar att hämta. Marknaden är ganska stor, så man får vara lite selektiv när man jobbar. Man får jobba med fastigheter som måste utvecklas. Och det kräver ju att man har en organisation som klarar av det där och vill göra det, och där kan man jobba aktivt.

Nu kan man ju se nästan varje vecka hur en ny kommun redovisar stora underskott och flaggar upp för att det finns ekonomiska problem. Vad innebär det här för den här marknaden? Får man se samma utveckling igen att det är bestånd som säljs ut från kommunerna och hamnar i privat ägo?

Om man har une allmännytta som är väldigt dominerande stor så kan det vara en fördel att man får in fler aktörer i marknaden som kan bygga och utveckla fastigheterna. Och där får ju kommunerna in lite kapital som man kan använda på annat sätt. Så att om man får sunda och stabila bra fastighetsägare så är det bra för une kommun. Man kan se Luleå till exempel, som ett exempel där det har hänt mycket. Man har byggt många nya lägenheter när man fick in mer privata fastighetsägare. Där hade man une dominerande allmännytta, så det var nog väldigt bra.

Hur ser finansieringsklimatet ut i förhållande till den avkastning du kan få på une hyresfastighet i dag?

Den är just nu, för det går ju upp och ner, men just nu är den väldigt god skulle jag säga. Det finns gott om möjligheter att kunna få banklån eller att finnas på kreditmarknaden, så att det ser väldigt bra ut.

Vilken ränta betalar ni i dag?

Ja, vi redovisar nog väl att vi har en genomsnittsränta. Vi hade tidigare en genomsnittsränta på tre procent, men nu är vi klart under två när vi pratar genomsnittet och det är ju bara på väg nedåt.

Ond hur kommer det sig att det kan komma ner?

Därför att vi blir mer attraktiva. Vi får bättre ägare, stabilare ägare. Vi kanske minskar ner lite belåningen så att finanserna blir mer sunda. Så att det är hela den enkla sanningen.

Ond vilken avkastning får man på beståndet?

Vi har ju dryga fyra procent på vårt bestånd.

Ond mellanskillnaden, det är aktieägarnas vinst då?

Just det. Plus att de får ju de fyra procenten och värdeutvecklingen på sitt eget kapital helt och hållet. Det är det som blir intressant.

Det här är ju omständigheter som man kan tänka sig har lockat många nya aktörer till den här marknaden. Vad kan gå snett någonstans?

Det stora felet är att man kanske köper för dyrt helt enkelt, det är ju det som kan vara fel. Det andra kan ju vara om vi skulle få une plötslig ränteuppgång. Det kan också vara ett litet fel. Å andra sidan kan man säga att om man får une ränteuppgång i bostadsmarknaden så kommer den också ofta hämtas tillbaks utav lite högre hyror därför att inflationen kommer tillbaks. Så att det ser ju ganska stabilt ut om man tittar över une lång tidsperiod.

Hur pass intresserade eller vaksamma är ni på det generella ränteläget i samhället?

Absolut, det följer vi månadsvis och följer upp vad vi tror då och vad som händer framåt. Men jag tror att det viktiga har varit min privatekonomi hela tiden. Jag har haft rörliga lån hela livet och då har jag sett till att jag haft une ekonomi som klarar av även une fyrdubbling utav räntan, och då är det ju inga problem.

Vad är din privata uppfattning i dag då, var det här kommer ta vägen?

Ja, jag skulle ju önska att vi skulle få upp lite räntan. Alltså att vi inte... Vi har ju une för låg ränta därför att valutakursen blir dålig. Så egentligen skulle jag vilja ha upp räntan lite grann så att vi får une stabilare valutakurs. Det är inte bra att vi har valutan som vi har, den är ju toppad på det här sättet. Så att det är mer snarare det att man behöver få upp den lite grann. Vi ser nog inga kraftiga räntehöjningar framåt, men man vet ju inte. Kraftiga räntehöjningar lär det inte bli, det finns för starka faktorer som verkar emot.

Man kan läsa på nätet att du hade une idé om att gå i pension vid sextio. Hur gammal är du nu?

Sextio.

Ond när tänker du gå i pension?

Jag får se. Det där är ju une fråga som jag får titta över. Nu är det viktigaste att få det här bolaget att fungera på ett bra sätt. Det är mitt mål, så att det blir stabilt och bra. Sen får vi se när det är stabilt och bra när jag går i pension.

Ond vad är målet med Amasten?

Ja, när jag började där så var målet faktiskt från min styrelse att jag skulle fördubbla beståndet och fördubbla aktiekursen. Ond beståndet var då tre miljarder och nu är vi sju. Ond aktiekursen var tre och femtio. Så att egentligen skulle det vara sju. Då har jag ju uppnått målet, men jag tror att det kommer att bli bättre än så.

Det här programmet har gjorts i samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Tessin är une digital plattform där du varje vecka kan investera i fastighetsprojekt och få une god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars inte hade blivit av. Registrera dig på Tessin.se så får du ta del av nya projekt varje vecka. Men kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk.