Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Hej alla lyssnare, som en liten sommarpresent från Tessin så bjuder vi nu på ett exemplar av boken Investera på höjden. Den innehåller tips från några av landets bästa fastighetsinvesterare. Gå in på tessin.se/kapitalet så får ni reda på hur man får tag i den här boken. Först till kvarn gäller och antalet böcker är begränsat. Glad sommar nu.

I det här programmet träffar vi personer som verkar på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsprofilerna är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, plattformen som gör det möjligt att investera i fastighetsprojekt. Jag heter Gunnar Harrius.

Vi kommer att behöva jobba med andra typer utav modellen att bara räkna med att man får trettio, fyrtiofem till sextio procent sålt innan man startar. Fredrik Arpe är något av en journeyman inom fastighetssverige. Han har snart nog jobbat med alla de stora drakarna och för ett knappt år sen landade han jobbet som vd för Järntorget. Där jobbar han med nyproducerade bostäder, en marknad som fick sig en rejäl törn 2017 och som kanske inte har återhämta sig än. Och vi kommer så klart prata om nyproduktioner, vad som hände och kanske ännu viktigare, vad som kommer att hända. Men vi börjar med Fredrik Arpes väg in i fastighetsbranschen.

Som så mycket annat så var det ju tillfälligheter. Jag hade sommarjobbat under min skoltid från åttan och genom gymnasiet på ett kontor och var lite sugen att jobba efter gymnasiet innan jag skulle börja plugga. Och blev faktiskt uppringd sista veckan i gymnasiet utav ett företag som sysslade med fastighetsförvaltningstjänster och frågade om jag var intresserad av ett jobb som ekonomiassistent.

Vad var det för företag?

Det var ett privat förvaltningsbolag som hette Förvaltarehuset i Uppsala då. Och kopplingen var att han som var fastighetschef på det bolaget hade en kompis som var lärare på den skolan jag gick i som hade en fråga om det fanns någon som var hyfsat möblerad och kunde tänka sig att vilja jobba. Så på den vägen hamnade jag här i fastighetsbranschen.

Vart i tiden är vi nu?

Då är vi i våren 88.

Då står du ju på randen av den största fastighetskrisen sedan dess också.

Ja absolut. Och du gick igenom de åren. Ja, absolut. Det var ju i slutet på 80-talet var det ju högkonjunktur. Så det var ju ganska, det var ju en anledning också till att jag tänkte att jag skulle jobba mellan gymnasiet och universitetsstudierna då. Och det fanns ju gott om jobb. Och sen var det ju en slump att det råkade bli såhär, men jag hade planen att jag skulle jobba ett tag innan.

Och hur länge var du kvar där?

Blev kvar i fyra år. Sen så hoppade jag och två kollegor till mig av och körde i gång motsvarande verksamhet fast i egen regi då.

Och då är vi framme i 1992?

Då är vi framme i 1992, våren 92.

Och det är kanske inte känt som den bästa tiden i svensk fastighetshistoria, väl?

Nej, det hände ju en del saker där och man minns ju fortfarande var jag var när nyheter om att Riksbanken höjde räntan till femhundra procent och så. Nej, men det var ju besvärligt. Vi hade väl den turen då kan man säga att vi hade ju koncentrerat oss mot att förvalta bostadsrättsföreningar i huvudsak, vilket ju var kanske en något mer stabil fastighetsägargrupp ur förvaltningsperspektivet, i alla fall om man ska sälja förvaltningstjänster. Så vi drabbades ju inte så hårt i kundunderlaget på det sättet, utan föreningarna stod ju där och behövde ju sin förvaltning ändå.

Men vart var du när du nåddes av nyheten om det här?

Nej, jag satt i en bil. Skulle köra över en bro i Uppsala då var det här också.

Vad tänkte du då?

Ja men blev ju lite chockad. Kan man göra såhär? Ungefär var väl första tanken.

Sedan dess har du haft ett CV som jag tror att ganska få personer i den här branschen ändå kan liksom mäta sig med. Jag har försökt sätta ihop något slags CV här. Det här är, tror jag, inte i kronologisk ordning, men Fribostaden, NCC, Erlandsson, Småa, Alm, Byggvästa, Arenabolaget som konsult. Har jag missat någonting?

Nej, det är nog rätt. Såhär när du räknar upp det snabbt, ja precis.

Om du bara såhär, okej - av det här får jag bara ta med mig en lärdom och hålla en föreläsning på liksom femtio sekunder. Vilken lärdom tar du med dig från hela den här resan? Om man får använda det ordet.

Ja, det var en bra fråga. Jag tror att jag skulle ägna de femtio sekunderna eller vad det var du sa att jag fick på mij till egentligen att marknadsföra att det är en fantastisk sektor att jobba inom. Därför att, och speciellt då om det rör bostäder som är det som jag har sysslat med mest, så är det ju någonting som berör alla. De flesta har ju en relation och bor ju, ja, som tur är någonstans.

Och det har väl, tycker jag ändå, varit symptomatiskt genom åren att man får väldigt mycket frågor om prisutveckling eller om man ska binda räntan eller om det där området är bra eller hur stor lägenhet man ska köpa eller om föreningen är bra eller så. Det finns ju en törst.

Ja, och det är klart att det gör det. Men den frågan tycker jag har kommit genom åren hela tiden. Och ibland har man ju tänkt såhär också att ja, om jag visste exakt hur morgondagen såg ut, då kanske man skulle använda den informationen till annat så att säga, än att gå upp klockan kvart i sex på morgnarna.

Kanske casha in någonstans bara.

Ja, det skulle man kunna göra. Men det har ju skett också en stor förändring på den sidan att när jag började då och höll ju på med förvaltningen utav bostadsrättsföreningar mycket i slutet på 80-talet, då var det ju inte så vanligt att man vid försäljningar frågade ens en gång hur föreningen eller årsredovisningarna såg ut. Det har ju kommit genom åren. Både intresset och även kunskapsnivån har ju höjts hos konsumenterna kring att föreningens liksom status och ekonomi är viktig för köpet.

Vad tror du det beror på?

Det har säkert att göra med också att det har varit en kraftig prisutveckling, så det har ju också varit viktigare att ta reda på mer fakta. Det har tagit en större del av människors både kanske förmögenhet och andel av lönen att bo, den kostnaden har ökat. Det tror jag intresset har.

Och sen har ju boendet också förändrats tycker jag under de här åren. Jag hårdrar väl att säga att det handlar om att ha tak över huvudet och någonstans att laga maten, men det har blivit också med alla inredningstidningar och tv-program och så, så har ju bostaden blivit någon status och någon symbol och man visar upp det och så. Så att det har ju någonting mer än bara fylla basala behov i dag.

Okej, men i och med att du har varit på så många företag och sett den här branschen från flera håll och sådär. Tänker du att du har tagit med någonting från förvaltningssidan in i utvecklingssidan?

Absolut, det tycker jag absolut. Och det ser man ju också. Jag har ju genom åren mixat vilken typ utav företag, de företagen jag representerat, vad man har jobbat med. Om det har varit i huvudsak hyresrätter, om det i huvudsak har varit egenrätter och bostadsrätter. Och där är det ju en skillnad i förvaltningsperspektivet beroende på om man ska ha ett långsiktigt perspektiv i det.

Det har skett en förändring på marknaden där också, där jag upplever att det för tjugo år sedan inte var lika viktigt för en bostadsrättsköpare eller en egenrättsköpare, om det är en villa eller radhus eller så, hur bostaden betedde sig eller ter sig under ett förvaltningsskede. Är det till exempel värt att ta en högre investeringskostnad för att få ner en energiförbrukning? Initialt kostar det något och sen så får du igen det på lägre driftskostnader. Den aspekten har ju varit mycket tydligare på den kommersiella sidan.

Och kommersiellt, naturligtvis på kommersiell lokal, men även kommersiellt ägda bostadsfastigheter har ju haft ett annat tänk. Så att den dynamiken med att kortsiktigt bygga ett hus för att sedan sälja av eller bygga för att ha långsiktig förvaltning, den dynamiken har varit väldigt viktig att ha med tycker jag.

Okonsekvent nog tycker jag att du har fått från förvaltningssidan då?

Den har man fått från förvaltningssidan av de olika perspektiven som kan finnas.

Du är ju relativt nytillträdd fortfarande på Järntorget.

Jajamensan.

Åtta månader give or take?

Ja, precis i november. Så det blir väl någonting sånt.

Vad tilltalar dig med jobbet?

Ja, möjligheten att få leda en verksamhet igenom den här intressanta branschen vi är i och den intressanta läget vi är i på bostadsmarknaden också är ju tycker jag väldigt utmanande och roligt. Jag gillar företagandet, jag gillar bredden i det.

Det är ju ett vd-svar och det är fine liksom. Men fanns det någonting som var såhär typ, ni hade ett samtal, du var på intervju antar jag och liksom träffade styrelse. Var det någon grej som var tipping pointen?

Nej, inte så, utan när jag fick frågan så kände jag till bolaget så klart. Det är ju ett bolag som har funnits på den här marknaden här i Stockholm under trettio års tid och jobbat både med bostadsrättssidan och med hyresrättssidan genom åren. Och det tilltalar mig att både ha den här mixen av de två. Men även att jag vet att det är ett bolag som är långsiktigt, har en finansiell stabilitet och vill vara en bra och seriös aktör på den här marknaden. Så värderingarna stämde liksom i botten och sen lockades jag utav att återfå ett tydligt förarsäte då igen.

När man kollar på Järntorget och liksom, vad ska man säga, i deras externa kommunikation så är det liksom de orden du använder nu, såhär långsiktighet och hållbarhet, som återkommer väldigt mycket. Vad betyder det för dig rent praktiskt, liksom, långsiktighet?

För mig betyder det nog lite grann såhär att det kanske inte är viktigt att ta den där sista kronan i just den enskilda affären, utan att man långsiktigt ser att man tjänar pengar och förtroende på att finnas som en ansvarsfull seriös aktör på marknaden. Vi har ju till exempel ett koncept som vi kallar for rimlig hyra, där vi i våra studentprojekt som vi har väljer att inte plocka ut den liksom maximerade hyran vi skulle kunna ta ut. Och det handlar lite grann om tankesättet att om vi kan få schyssta rimliga villkor in, till exempel då så hjälper Stockholms stad till med subventionerad avgäld för tomträtterna när det är studentbostäder. Då ska vi vara med och medverka till att det också slår igenom i kedjan hela vägen ut till hyresgästerna.

Och det är väl ett sådant exempel på att vi skulle, om man räknade bara kortsiktigt krona för krona, kunna tjäna mer just för dagen. Men vi tror ju på den här långsiktigheten att det ger flera affärer, det ger en annan typ av seriositet till oss som aktör.

Järntorget, som alltså är bolaget Fredrik Arpe är vd för, är inte börsnoterade. Och han tror att det kan ge en frihet att inte behöva leverera kvartalsvis, utan kanske snarare års- eller tvåårsvis. Samtidigt menar han så lever alla som håller på med nyproduktioner i en delvis annan verklighet efter hösten 2017 då det blev svårare att sälja nyproduktioner. För Järntorgets del så var tiden innan Fredrik Arpe tillträdde dessutom turbulent då den tidigare vd:n och styrelsen delade på sig, som de själva uttrycker det i dag. Och när Fredrik Arpe väl kom in så var det en punkt som var mer springande än alla andra: sitt inte med osålda bostäder.

Det har ju varit en väldigt stor del så klart därför att det tynger ju, det ser vi ju på många bolag på marknaden, snabbt balansräkningarna och får ju effekter då på många sätt och vis. Det är så klart tufft när man bygger upp en verksamhet på att hjulen ska snurra i en viss takt och sen helt plötsligt så bromsas de in. Men åtaganden och annat snurrar ju på som att det var den gamla takten som gällde. Och då måste man hantera det.

Och i vårt fall så hade ju vi tre stora projekt i gång i Sundbyberg, i Nacka och i Uppsala, där vi gjorde rätt kraftiga prisjusteringar tidigt, vilket ju gjorde että vi fick en väldigt bra effekt på försäljningen under 2018.

Och prisjusteringar betyder prissänkningar?

I det här fallet så är prisjustering en prissänkning ja. De var runt tjugo procent också ska jag säga där. Och då fick vi det att bita. Och vi var ganska tidigt ute och det gjorde ju att vi sålde tvåhundrafyrtioåtta enheter under 2018. Och jag tror att vi hade ungefär fjorton enheter första halvåret, så resten såldes då andra halvåret. Så att det var ju en väldig skjuts.

Hur gör man för att inte drabbas av panik i ett sådant läge? Sitter och har sålt fjorton. Alltså jag hade sovit dåligt.

Ja, jo och det här då jag började ju sent arton. Så att jag hade kanske huvudbryen på annat håll då, därför som jag inte... Det här var inte klart och jag hade inte tillträtt. Men det är klart att man gör. Det är klart att man gör det. Man slåss ju väldigt, det är ju väldigt kapitalkrävande det här med att syssla med den här verksamheten. Och varje bostad kostar ett par miljoner att producera totalt sett och sen så börjar det ackumuleras. Då är det ju inte bara de mindre bolagen som får problem. Då får ju även stora etablerade bolag problem om den takten avtar i försäljningen väldigt snabbt.

Så att det är klart och det gjorde väl också att man kom fram till att välja att ta det här ganska kraftiga hugget då. Att nej, vi måste se till att är det nu så att marknaden har förändrats på det här sättet, då får vi liksom bita i det sura äpplet och ta den konsekvensen. Vi måste se till att vi säljer det här som pågår så att vi inte sitter med det här på balansen sen.

Jag tänker att ett sådant beslut tar man inte lättvindigt ändå.

Nej, det påverkar ju ekonomin så klart. Så klart.

Och jag förstår liksom någonstans hur motiveringen låter. Att så här ja men antingen säljer vi det här för tjugo procent billigare eller säljer vi det inte alls antar jag är väl det man kommer till liksom.

Ja, det är klart att någonstans från ursprungliga priset ner till en krona så biter det ju.

Ja, och hur vet man hur mycket man ska sänka? Varför sänker ni tjugo och inte tio och inte femton och inte sjutton och en halv?

Nej, det är ju jättesvårt. Det går ju inte att svara på så klart egentligen. Förrän om man rent praktiskt skulle kunna testa det och ta en lägenhet och så sänker man en krona om dagen och så ser man det här priset. Liksom nu fanns det en kund, men hur vet man att det finns tillräckligt många kunder då som köper nästa? Så det var väl en kvalificerad bedömning då som gjordes. Och sen så tror jag att man valde att ändå runda av den åt rätt håll eller fel håll, beroende på hur man ser en prissänkning, så att det verkligen skulle få den effekten. För alternativet att vi skulle få det här kvar och upp i balansen, den risken ville man inte ta. Då var vi beredda att istället ta ett lägre resultat i projekten.

Vad har man för marginaler om man slår ut det med den breda penseln på en nyproduktion?

Ja, de senaste tio åren så har man väl haft allt ifrån tio till fyrtiofem procent i projekt på marknaden skulle jag vilja säga. Det har ju också att göra så klart med när man förvärvade den byggrätten som man gjorde. För att de stora bolagen och de bolagen som har funnits länge på marknaden, de kan ju ha mark som har legat ganska länge. Och då är det ju nästan fornhistoriska värden på marken och då blir ju så klart marginalerna också mycket högre.

Men i den goda marknaden som har varit de senaste fem, tio åren då med lite hack kanske, så har det ju varit bra marginaler i den här branschen. Det är ju det som också har gjort och lockat många nya aktörer att komma in i den här delen av värdekedjan.

Min andra fråga kring den här prissänkningen handlar om hur gör man bedömningen att vet ni vad? Det här kommer inte vända. Marknaden kommer inte vända de kommande sex månaderna eller tolv månaderna eller arton månaderna, utan det är nu det här måste göras. Hur gör du den bedömningen?

Nej men det där är ju kanske det svåraste vi har. Det är att bedöma att sätta ett rätt pris. Det har ju varit väldigt många år där det har gått åt andra hållet. Vi har satt ett pris och sen så har det varit ett och ett halvt år till inflyttningen och då har priset gått upp. Och det har ju gjort att den affärsmodellen som har präglat marknaden de senaste åren, det vill säga att exploatörerna går ut och säljer, kunderna köper en bostad, banken finansierar det genom att kunder har tecknat sig för den här, det har funkat bra för alla. Kunden har varit nöjd och haft två bostäder i marknaden som har ökat i värde. Så att affären när kunden gör sin flytt från den gamla bostaden till den nya bostaden är mycket bättre än vad man bedömde den på för ett och ett halvt år sedan tidigare då när man gjorde själva köpet.

Men framåt sett då så har vi en utmaning i att när inte det är givet att det finns den prisuppgången, hur får man kunder att teckna sig för en bostad med tillträde långt fram i tiden? Att köpa bostad på termin så att säga, det är ju ingenting som en enskild konsument kanske vare sig vill eller ska göra då, syssla med.

Hur får man någon och köpa en bostad på termin?

Jag tror ju såhär att i grund och botten så måste du ju ha ett bra läge för att du ska kunna få någon att vilja ta den positionen i dag. Det är ju inget svårt för en viss målgrupp att specialbeställa en bil som tar två år att bygga, men marknaden för de som kan beställa den typen utav bilar är ju ganska smal. De flesta av oss köper ju bil utav något fabrikat där fabriken och modellen redan finns, där man liksom går in och skriver på och sen så kör de i gång och tillverkar den. Så att det där är ju jätteknepigt.

Sen har vi ju fått en situation också där bankerna är tuffare att sätta enskilda konsumenter i den situationen att de ska ha två bostäder på marknaden. För att man är ju rädd att situationen istället för att den har förbättrats på de här ett och ett halvt åren ska försämras. Om priset har gått ner tio procent till, då kanske liksom inte affären håller för kunden. Därför vill ju de att man ska sälja först och köpa sen. Och det står ju stick i stäv med den affärsmodellen för nyproduktion har använt de senaste tio åren. Så där har vi en strukturell utmaning i affärsidén att sälja på ritning.

Vi har ju gjort så nu i två stycken projekt att vi har valt att starta dem själva med en fastighetsvärdering, en hyresrättsvärdering liksom i botten och sagt såhär: Att om inte det här funkar när det är klart, då kan det här rulla ut som en hyresrätt. Och sen har vi för avsikt att gå ut och försöka sälja det här närmare färdigställande för att få bort den här tidsparametern emellan produktionsstart och inflyttning.

Vad ser ni av den modellen hittills? Alltså vad tror ni, kan det vara en väg framåt så att säga?

Det är klart att det kan vara en väg framåt, men det krävs ju också då. Det funkar ju bara i vissa projekt där alternativkalkylen för hyresrätt eller annan typ är, ja, inte alltför dålig om man uttrycker sig lite snällt då. Men däremot för den typen utav byggrätter som har höga ingångsvärden så har man ju inte det riktigt alternativet för att fallhöjden ner är för hög.

Sen krävs en annan sak, det krävs ju rätt hög andel eget kapital för att göra det här. Och då får man ju se till att man inte sitter med gammalt. Det var jag inne på tidigare med osålda i balansen. Så att vi känner oss ju väldigt trygga i det. Jag tror att vi har det i fjorton eller femton lägenheter utav det som håller på att produceras då, som vi inte har sålt. Resten är sålda.

Så för att tala klarspråk, ni måste ha pengar och lägenheterna som eventuellt ska kunna bli hyresrätter får inte vara för dyra.

Nej, så är det ju. För att den där modellen ska fungera då. Ja, jag förstår.

Du var inne på att det liksom har skett en förändring för nyproduktionsmarknaden. När skulle du pinpointa att den skedde?

Ja, hösten sjutton var ju brytpunkten.

Vad hände då?

Ja, vi märkte ju att efterfrågan avtog, viljan att köpa och skriva nya avtal. Och därefter då så har ju också marknaden på ja hela marknaden inklusive successionsmarknaden gått ner. Jag tror att mäklarstatistiksiffror, om man tar Stockholms län eller Stockholms kommun, ligger på sju, åtta procent så att säga på en generell basis ner. Men nyproduktionen har ju tappat ännu mer. Det har ju också blivit en viss rädsla mot att köpa nyproduktion.

Vad beror det på tror du?

Ja, alltså en del är ju så klart att den här modellen med att man måste köpa tidigare, det liksom lirar inte med att man kan sälja först och köpa sen. Man vill inte ta den risken det innebär att vara i marknaden med två bostäder under den här perioden tills det nya blir klart, så ska man ligga kvar med den gamla.

Men jag tror också att det har att göra med att det har varit en ganska kraftig negativ mediebild av nyproduktionsmarknaden och bolagen. Och jag tror också att man är ute i en viss osäkerhet om vågar man köpa de här bostäderna.

Den här mediebilden du pratar om, tycker du att den är orättvis?

Nej, alltså det är svårt att säga att det finns en enhetlig mediebild. Därför att jag tycker att det vore ju intressant om man skulle samla på sig artiklar, hur många som skriver att det är negativt, hur många som skriver att det är positivt. Framför allt den senaste tiden tycker jag att man ena dagen kan läsa att mäklare spår att priserna ska fortsätta falla och så nästa skriver att nu har det vänt och så vidare. Så det är klart att det är svårt att få en enhetlig bild om man bara utifrån att man sitter och läser tidningarna ska förstå sig på marknaden. Så är det ju.

Det är klart att det har varit en väldigt kraftig ökning av nyproduktionen de senaste åren. Det har kommit in många nya aktörer, hjulen har snurrat fort. Det blir ett skifte då på marknaden att kunderna börjar bli mer försiktiga. Affärsmodellen på att sälja tidigt slutar att fungera i någon större omfattning. Det går ju fortfarande i vissa projekt. Men så att det är klart att det har haft en påverkan på marknaden också.

Men jag tror också att det är såhär att om den är orättvis eller inte, det kan man så klart diskutera. Däremot så tror jag att det finns rätt mycket psykologi i ett köp från en privatperson när man köper en ny bostad. Ska jag köpa nu? Ska jag vänta? Faller det? Och då är det så klart i en sådan osäker marknad, då är det åtminstone bättre att byta bostad i samma marknad. Antingen köper du nu på den här marknaden som är jättedålig nu eller om den är jättebra nu eller vad vi nu har för marknad. Men att då vill jag liksom göra den ena affären i en marknad och sen vara osäker på vad det är när jag ska göra den andra. Det tror jag håller tillbaka.

Att köpa på termin.

Ja.

Men om man pratar generellt kring bilden som har målats upp av nyproduktioner generellt, liksom såhär brett snarare än hela bostadsmarknaden. Att det har funnits och finns kanske fortfarande aktörer som har fått ganska mycket dålig PR helt enkelt. Alltså jag tänker att det måste ha påverkat även er som inte fått dålig PR.

Jo men det gör det ju. Hela nyproduktionen får ju en viss smäll utav det. Det har ju också ökningen och intresset för nyproduktion ledde ju också till att det kom in ganska stora inslag av spekulationsköp i nyproduktionsmarknaden som också så klart har påverkat. För då kan det ju vara såhär att man startar den första etappen på, vi säger femtio enheter. Och om det köps utav tjugofem personer som inte har för avsikt att bo där, så kommer ju de att gå ut och sälja dem ungefär samtidigt som när exploatören då ska gå ut och sälja den andra etappen när man tänker sig att det är slutsålt i den första. Fast egentligen var det ju bara tjugofem utav de där femtio som såldes till kunder som hade för avsikt att flytta in.

Så att då spelar man ju på att det kommer ett ganska stort utbud samtidigt ut på marknaden. Och adderar du på att det här sker i större stadsutvecklingsområden där det är många byggaktörer som bygger och man har stora inslag av spekulation, så kommer det ju väldigt stor volym på en liten marknad på en kort tid. Och det får ju en effekt. Och det är väldigt svårt att stoppa. För att hur ska man kunna veta? Nej, precis. Det är klart att en del återkommer ju och har gjort det här i rätt stor omfattning också. Men visst, det är klart att det är svårt.

Okej, men hösten sjutton, brytpunkt. Var skulle du säga att vi befinner oss nu? Du menar om vi har nått botten, om det vänder och så. Ja, den här stora frågan igen då.

Nej, men jag tror väl såhär att jag tror att vi kommer att ha, jag tror att det kommer att vara ganska tufft ett tag till. Jag tror att det inte liksom har lagt sig så, läkt alla sår kring att köpa nyproduktion. Men jag tror också att vi har fortfarande utmaningen kvar i den här affärsmodellen. Jag tror att det kommer att vara även när konjunkturen då börjar vända tillbaka så tror jag att vi kommer att behöva jobba med andra typer utav modellen att bara räkna med att man får trettio, fyrtio, femtio, sextio procent sålt innan man startar. Jag tror att vi kommer att behöva, likt det här som jag beskrev tidigare, jobba med andra typer av modeller också.

Finns det andra typer av modeller, andra förändringar man kan göra?

Ja, alltså det andra alternativet om man inte kan ha det som i de här fallen jag beskrev med att vi har hyresrätter i botten och så, så tror jag att då är det ju att exploatörerna själva får bygga med större egen risk då på att man får den prisnivån man har satt i kalkylen när det väl är färdigställt. Men då har ju också bankerna varit tuffare och sagt att vi, om vi ska vara med och låna ut pengar, så vill vi att ni har sålt x antal procent. Och då blir det lite moment tjugotvå för banken vill sedan inte låna ut till dem som de själva vill ska skriva avtalen för att låna ut till finansiering till projektet. Så då hamnar man i ett litet stopp i systemet eller vad jag ska säga.

Så det där är någonting som vi för ganska mycket diskussioner med banker om, hur man ska göra. För det kan ju i botten finnas en efterfrågan på det här projektet, men det krävs att huset är byggt för att man ska kunna sälja det. Och hur kommer man då dit? Och det är klart att vi har en god finansiell ställning, så vi skulle ju kunna köra ett projekt på det sättet. Men det är klart att det sänker ju möjligheten för oss att jobba i nån större skala eftersom det krävs mehr eget kapital, så kan vi bygga färre projekt.

Såhär, om vi ska gå till kärnan av det här så tror jag att många har en bild av att nyproduktion är ganska kortsiktig, oavsett vad man säger själv liksom. Och att det finns bolag som historiskt har slarvat på kvaliteten. Finns det något man kan göra för att vända den bilden liksom, och de facto vända den trenden?

Jag tycker det här vi var inne på tidigare också då om att kunskapen hos gemene man om vad bostadsrättsföreningen innebär och att det är ett kollektivt ägande där du äger en andel av en ekonomisk förening som är kopplat till att du får nyttja en viss yta eller en viss lägenhet då, det är ju så det egentligen är. Du köper ju inte de facto lägenheten. Och den formen är ju lite speciell, men jag tycker att kunderna blir mer och mer pålästa och man får ju även hjälp från vissa andra håll.

Bankerna har ju börjat titta mer också vilken belåning som finns i föreningarna när de gör bedömningen av kreditvärdighet eller hur mycket du får låna. Hur mycket vill du låna så att säga själv som person och hur stor andel tar du på dig av föreningens skuld, börjar man ju då titta på mer tillsammans sammanlagt. Och det har man ju inte gjort tidigare på det sättet, så det är ju väldigt stor skillnad på föreningar och föreningar. Och där är det klart att det finns ju initiativ på det på marknaden också om det här att trygga BRF och sådär. Att man ska se till att man sätter en schysst snittränta i den här kalkylen och inte utgår från att räntan alltid kommer att vara en komma två procent och att amorteringstakt finns. Att det finns liksom en sundhet i de siffrorna man lämnar efter sig och att man inte bara drar det då till, som du var inne på tidigare, slutar vid försäljningen, utan att man efterlämnar någonting som faktiskt ska fungera i jättemånga år framöver.

Vad kan ni göra för att bidra till sundheten då?

Nej men vi jobbar ju så klart med att vi ska ha stabila BRF:er. Vi har ju inte lockats till att vrida ner den här snitträntan för hårt i kalkylerna. För det innebär ju egentligen att om man vrider ner den bedömda räntan som föreningen kan betala. Om de har hundra tusen kronor att betala i räntor. Om du sätter tre procent, ja då kan de låna ett visst belopp. Om de hundra tusen sätter två procent, då kan man låna ännu mer och då kan man betala ännu mer för projektet till den som har utvecklat det och så vidare. Så det finns ju en kortsiktig dragningskraft om man vill tjäna maximalt med pengar att vrida ur BRF:erna. Och där gäller det att man håller emot.

Där är ju den här långsiktigheten jätteviktig, där man ser till att man sätter in en sund ränta, man sätter in sunda siffor på drift och andra kostnader så att föreningen får liksom sjösättas med goda förutsättningar. Sen är ju problemet då att när de boende flyttar in och tar över föreningen så styr ju de över det. Och då är det ju viktigt också att den föreningsstyrelsen som tar över fortsätter i samma anda. För att annars är det ju risk att de använder det här eventuella överskottet då som uppstår för att man faktiskt binder räntan till en komma två men har råd med tre i kalkylen till att sänka avgiften eller bjuda på jul i december. För då urholkar man ju. Så där jobbar vi med bankerna också att försöka hitta gemensamma lösningar med amorteringar så att man ser till att man kan amortera lite mer i de tiderna när räntan är låg då.

Vad är rimligt med snittränta nu?

Ja, de flesta är väl överens om att räntenivån kommer att vara ganska låg framöver. Men jag tror att om man pratar att lägga in en treprocent i en kalkyl sådär så tror jag man, då klarar man. Vill man så kan man ju även långtidsbinda ett föreningslån i tio år till under det. Så då har man ju ändå satt en bra nivå för lång tid framöver. Om man är osäker på räntan då så att. Men jag har ju haft exempel från även väldigt stora aktörer som har varit väldigt offensiva, där det till och med har varit under två i något fall och sådär. Så att...

Men okej, om jag ska tolka ditt svar. Okej, vi kanske eventuellt har nått botten, men det är inte så att vi kommer använda botten som en språngbräda för en snabb stigning.

Nej, jag tror inte att vi kommer att se en jätterekyl tillbaka i den lutningen på kurvan den närmaste tiden. Det tror jag. Jag brukar ju av intresse också följa med på lite budgivningar och sådär på nätet för att se vad som händer och så. Och man märker ju tycker jag ändå att det har varit stora skillnader under de här ett och ett halvt åren på objekt och geografi och lägen, där det slår hårdare då i vissa områden och i andra.

Tar man små lägenheter i innerstan så har ju de stått emot ganska bra. Det är rätt mycket budgivning fortfarande på dem och så. Så att nämen jag tror väl att det, ja förhoppningsvis då så planar det ut och sen så kan vi nog kanske någonstans börja lite smått. I grund och botten så växer ju Sverige och Stockholm och det behövs ju bostäder. Sen kan man alltid diskutera vilken typ av bostäder som behövs och för vilka det behövs. För att det är klart att om du har pengar så är det ingen bostadsbrist.

Nej.

Utan, och där får man ju problem tycker jag lite grann ibland i debatten att man jämställer då behovet utav bostäder med att man per automatik också då kan efterfråga det som är nyproduktion. För det är ju inte ett likhetstecken med det.

Alltså det du menar är att de personer som ska ta sina första steg in på bostadsmarknaden bör inte rimligtvis hamna i nyproduktion?

Ja, det kan de ju ha också. Men jag tänker mig såhär att om det står, jag vet inte hur många hundratusen det står i bostadskön nu och man räknar ut på olika sätt hur mycket bostäder som saknas och det behövs byggas sjuttiotusen om året och så vidare, så är det ju inte sjuttiotusen bostäder som kostar hundratusen kronor per kvadraten som vi kan bygga. För den, det djupet på den målgruppen finns ju inte. Utan vi behöver ju fler bostäder.

Men vi behöver ju också andra åtgärder så klart för att få ett snurr på beståndet. Vi behöver ju bättre nyttjande på befintligt bestånd för att att tro att nyproduktionen kommer att kunna bygga de billiga bostäderna, så funkar det ju inte i någon annan bransch och så tror jag inte det kommer att funka här heller. Utan då om det är en massa politiska åtgärder så klart.

Vem, okej, om inte nyproduktionen ska bygga billiga bostäder, vem ska bygga billiga bostäder? Då blir det väl för nyproduktion.

Ja, nej precis. Men om man får, så är det ju såhär. De billigaste bostäderna kommer väl aldrig att finnas i nyproduktionen. Men däremot så tror jag att nyproduktionen måste gå åt att det som byggs ändå är billigare än vad det har varit de senaste åren. Även om det relativt sett mot det som finns kommer att vara dyrare. Så är det ju. And där tror jag ju att nyproduktionen har ju en fördel i att där har man ju inte byggt huset ännu. Så att i teorin så kan man ju skapa en grym effektivitet och det är väl egentligen effektiviteten som är nyproduktionens nyckel till att kunna få en ändå en hyfsad månadskostnad. Att man egentligen bygger så effektivt så att kvadratmeterpriset kanske inte är jättebilligt, men kronorna per månad blir okej för att man kan vara så effektiv med det man gör.

Alla de här sakerna, gör det att ni tänker annornalunda kring nya projekt när ni letar efter dem?

Ja, det gör det väl. Vi har ju sagt, vi har ju en målsättning att försöka komma tillbaka till en lite större balans i det vi gör mellan det som är bostadsrätter och det som är hyresrätter. Vi har ju från tid till annan under de trettio åren som bolaget har funnits på marknaden då jobbat i olika hög grad med det här. Men vi känner väl också att de här senaste åren har gjort att vi och väldigt många har dragits till att bygga bostadsrätter där prisbilden har blivit relativt hög och att vi framöver skulle vilja vara lite mer bredbent i den frågan. Och jag tror också att man behöver ju hitta nyproduktionen då som finns till en rimlig peng, vad det nu är så klart.

Och liksom när det dyker upp en möjlighet på bordet för att bygga någonting, vad är det man tittar på? Vad är det man utvärderar?

Ja, i vårt fall så är det så att vi sitter ju också med byggkompetens in-house i företaget. Vi har ju både en byggorganisation som jobbar med platsbyggnation och sen har vi en trämodulfabrik i Småland som vi jobbar med. Så att vad vi gör, det är väl att vi försöker hitta den marken där vi känner että vi är konkurrenskraftiga att kunna producera någonting som blir en rimlig kostnad, där det finns en rimlig genomförbarhet. Så det är det första vi gör, att det här passar affären oss så att säga.

Och sen så tror jag också att framöver att det är bra om det inte bara blir i det här högintäktssegmentet, utan att man kan hitta även projekt där man kan få ihop en slutkostnad som gör att man inte behöver ha priser på åttio, nittio, hundra tusen kronor kvadraten. Där också alternativen kan vara fler om det inte funkar med den första modellen.

En sista fråga som jag har tänkt på, som kanske är en sån som dina kompisar frågar dig om olika räntelägen och dylikt. Vilket är nästa heta område i Stockholmsregionen?

Bra fråga. Jag tror lite grann att i takt med att Stockholm växer så tror jag också, och att det är svårt att få infrastruktur att hänga med i den takten som krävs, så tror jag att de intressanta områdena kommer att ligga där det är enkelt att med spårbunden trafik ta sig in till stan, även om det skulle betyda att det är någon mil längre ut. Det var inte definierat ett område, men jag tror att där kommer man att kunna skapa möjligheterna. Där tror jag att det också kommer att bli attraktivt att bo. För jag tror att folk kommer i ännu högre grad att tröttna på att sitta i bilköer och så när Stockholm växer och vi hinner inte med med de bitarna.

Där hör ni Farsta, Skarpnäck, Hagsätra, Hässelby kanske? Det är bara att sätta i gång att investera. Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna, ett samarbete mellan Ekonomipodden, Kapitalet och Tessin. Tessin är en investeringsplattform för fastighetsprojekt där du som privatperson kan gå in med investeringar och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som kanske inte skulle bli av annars. Varje vecka listas nya projekt på plattformen. Registrera dig på tessin.se för att ta del av projekten. Men kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk. Det var allt för den här veckan. Hej då!