Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Kära lyssnare, det finns en bok som väntar på att bli din helt gratis. Den heter Investera på höjden och rymmer runt åttio sidor med information om hur man lyckas med sina fastighetsinvesteringar. Dessutom en massa inspiration och intervjuer med duktiga investerare, som exempelvis Erik Selin. Gå in på tessin.se/kapitalet och registrera ett konto hos Tessin så kommer boken hem till dig helt utan kostnad. Trevlig läsning.

Det här är Fastighetsprofilerna, ett program där vi träffar folk i den svenska fastighetsbranschen. Programmet är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, en plattform där du som privatperson kan investera i fastighetsprojekt utan mellanhänder och bygga en egen fastighetsportfölj. Jag heter Jacob Bursell.

Och sen så är det mycket, men en stor del av mitt jobb, det är att ringa privata fastighetsägare som äger fastigheter runt om i landet då. Och de kan vara ganska lynniga och ska ha bra betalt. Så att det tar rätt lång tid innan man hittar... Man får ringa många samtal helt enkelt innan man hittar de här grejerna.

Jakob Petersson var bara tjugoåtta år gammal när han fick ett jobb som skulle gå ut på att ringa äldre herrar och förmå dem att sälja sina fastigheter. Arbetsgivaren var Coeli, ett kapitalförvaltningsföretag som grundats 1994 och som i dag förvaltar runt tjugo miljarder kronor. Jakob själv var bara en golfintresserad kille med bra läshuvud som tidigt kommit på att han ville jobba med fastigheter. Vägen dit hade gått via studier i Stockholm, jobb i London, innan han till slut hamnade på den svenska fastighetsmarknadens stora plantskola, entreprenören Urban Edenströms förvaltningsföretag Newsec. Sen ringde Coelis grundare Mikael Larsson och ville ha en lunch.

Minns du första fastighetsaffären?

Ja, det gör jag absolut. Det var när jag var på PWC en ganska kort period. Men då sålde vi en portfölj av vårdfastigheter. Alltså jag jobbade då som mäklare helt enkelt på PWC. Då sålde vi en portfölj av vårdfastigheter i Gävle bland annat. Det var någon skola, Engelska Skolan nere i Huddinge. Och det slutade med att Hemfosa köpte den där. Så den minns jag. Jag kunde inte så mycket om fastigheter då. Men den minns jag hyfsat bra tycker jag.

Minns man den första affären?

Mm, jag tror det. Ja, jag tror det. Jag hade fått för mig att man räknade mycket mer när man höll på med fastigheter än vad jag liksom fick erfara då. Jag trodde det var mycket mer finansiellt drivet, medan det i själva verket är ganska praktiskt. Och det handlar mycket om att gå in i avtal, se potentialen. Så och jag tyckte väl att det där var, jag förstod inte riktigt värdet av det i början. Och det är väl det jag minns mest från den där affären.

Du är från Trollhättan?

Mm, det stämmer, det stämmer.

Hur är Trollhättan som fastighetsmarknad?

Som fastighetsmarknad så är den väl helt okej skulle jag säga. Det är ju en medelstor svensk stad. Trollhättan har ju haft rätt mycket problem här, framför allt för åtta, nio år sedan där när Saab gick omkull, som nog var den största arbetsgivaren i staden. Och det märktes, jag är inte där jättemycket, men jag är där ett par gånger per år och det tyckte jag märktes under den tiden. Det var samtidigt som jag pluggade. Man märkte det på, det fanns inga bra restauranger. Det finns inte jättemånga bra restauranger nu heller, men det finns några stycken och hela centrumhandeln dog. Och man märkte helt enkelt att det var väldigt hög arbetslöshet överlag, jättehög bland ungdomar. Så man märkte att folk hade liksom inte råd att spendera pengar. Det tyckte jag man märkte.

Och sedan dess så liksom jag skulle gärna investera just i Trollhättan som ett exempel. Men man har ju haft, jag tror att en del som jag pratar med är lite tveksamma på grund av att man haft rätt mycket social problematik där. Stora problem med segregationen bland annat. Det var ju ett knivmord där för ett antal år sedan på en skola som heter Kronans skola i ett, vad ska man säga, invandrartätt område. Och jag tror mycket av det där har spillt över, vilket gör att många tycker att Trollhättan är en dålig stad och liksom håller sig borta därifrån. Men jag skulle säga det är som vilken annan medelstor svensk stad som helst. Att det behöver inte vara någon jätterisk tycker inte jag.

Det här fastighetsintresset har du haft med dig länge om jag förstår rätt. Hur tidigt?

Nej men jag tror faktiskt att för mij stod det nog klart ganska tidigt att det var, vad ska man säga, näringslivet som var vägen framåt för mig. Jag var liksom helt okej på sporter, men jag var absolut ingen stjärna eller långt ifrån. Slutade spela fotboll där fjorton, femton, spelade förvisso lite mer golf, men jag var liksom halvt medioker på allt det där. Men jag var desto bättre i skolan då. Så det var ganska tydligt för mig att jag skulle välja den vägen och utbilda mig vidare och sådär.

Och men i den vevan när man kanske i början på gymnasiet tror jag det var, så min pappa var jurist eller har varit jurist under många år och så berättade han om en kompis till honom. Eller jag fick höra det på, jag vet inte om det var hans klient eller om det var hans kompis, men han berättade i alla fall om någon han kände på ett eller annat sätt då som hade köpt en fastighet av Vänersborgs kommun den ena dagen för åtta miljoner och sålt den nästa dag för sexton.

Okej, tråkigt för invånarna.

Ja, precis. Nej men, sen tror jag faktiskt, jag är inte helt påläst. Jag tror faktiskt att tyvärr då för honom så återgick det där köpet på något sätt. På grund, jag tror faktiskt att det kan ha åkt upp i Europadomstolen. Sen så är det ju sjukt att det kan funka så att man gör en affär och sen så kan liksom myndigheterna ändra sig och så återgår köpet. Tyvärr tror jag var det som hände. Men när jag hörde det så kände jag att det där verkar ju spännande.

Men fanns det liksom mycket företagande och den typen av yrken i familjen också eller?

Delvis skulle jag säga. Inget, det är ingen entreprenörsfamilj på något sätt. Men liksom båda mina föräldrar har alltid jobbat hårt och även jag och min bror. Så att det var inte så att jag föddes in i en entreprenörsfamilj tyvärr. Men det var ändå tydligt att man skulle jobba hårt. Eller det var det som var förväntat på något sätt.

Osk så hade du tillräckligt bra betyg för att komma in på Handels?

Mm, precis. Det hade jag. Så jag hade hyfsat bra betyg då. Så jag kom in där. Och det var nog väldigt, väldigt tur för att mina andra val var juridik i Uppsala och Lund. Helt enkelt för att min farsa var jurist liksom. Och det är lätt att se upp till sin farsa när man växer upp. Vilket jag gjorde då. Men jag inser nu i efterhand att jag hatar att skriva så att det var tur att det inte blev juridik.

Hur fick du sen möjligheten att jobba på Coeli och förvalta den här fonden?

Det var väl egentligen, vad ska man säga, en slump. Jag var på Newsec ett antal år innan. Hade en ganska bra roll där. Och genom min roll på Newsec så fick jag träffa-- Delar av min roll var väl att vara affärsområdesansvarig för en affärsenhet och delar av rollen var mer utåtriktad att jag hade ett budgetansvar helt enkelt. Och ett säljansvar. Och i den här rollen så var jag med på mycket möten och jag var ute och pratade en hel del inför folk på sådana här fastighetsmarknadsdagar och grejer.

Och då där bara på något möte så stötte jag på Mikael Larsson då som är grundare av Coeli och kört Coeli i tjugofem år ungefär. Och sen så ringde han mig två veckor därefter och frågade om vi skulle äta lunch. Det var ganska kryptiskt under lång tid. Och sen något år senare tror jag, så kom han till kort. Och jag hann nog avfärda det där flera gånger under vår dialog då.

Men det man kan säga var att Coeli har ju kört private equity-fonder sedan 2006, ganska framgångsrikt. Men så ville man göra egentligen det motsvarande på fastighetssidan. Men med den stora skillnaden att våra private equity-fonder, de är ju fond-i-fondstrukturer, så vi investerar i underliggande riskkapitalbolag. Men så ville man då, eller Mikael ville skapa en direktinvesterad fastighetsfond. Och ja, han hade ju inget eget. Han äger väl i och för sig kanske lite fastigheter privat, men han hade väl inget jättenätverk i marknaden och då behövde han någon som kanske hade det då.

Var det här liksom ett drömjobb, någonting du hade velat göra?

Jo, men det får jag ändå säga. Under lång tid så hade väl någonstans det långsiktiga målet varit att få jobba på en fastighetsfond. Och nu fick jag möjlighet att både göra det och vara med och starta den från början och det kändes ju som en perfekt kombination då.

Men vad är det med fastighetsaffärer som är så otroligt kul?

Det jag tycker är kul är att det blir väldigt-- Jag har många av mina kompisar som jag pluggade med på Handels, de jobbar ju inom private equity i motsvarande strukturer fast att man köper bolag istället. Och det är säkert jättespännande det också. Men de hamnar ju på en mycket högre nivå än vad jag gör i våra affärer på Coeli. Där för dem handlar det nog mer om att sätta upp mål och liksom jobba med finansieringen och styra ledningen i bolaget att göra si eller så och tillsätta nyckelpersoner. Det är i alla fall min bild av det.

Medan jag i min roll får vara mycket närmare värdeskapandet och det är det jag tycker är roligt med fastigheter. För att i grund och botten så enda anledningen är väl om jag ska vara helt ärlig till att jag började med fastigheter från början, det var ju att jag ville äga mina egna fastigheter. Och på ett eller annat sätt. Och för att göra det så måste du komma nära affären, du måste komma nära värdeskapandet. Och det måste du göra när du håller på med fastigheter. Det går inte bara att köpa. Det kanske går, men det är svårare att bara köpa fastigheter, bygga volym som man kanske gör liksom multipelarbitrage i PE-industrin, bygga volym om man har till exempel ett sådant roll-up case.

Vill du förklara vad ett multipelarbitrage är?

Nej, men det menar, det är väl till exempel det som man har gjort på Svenska Bilprovningen. Man köper helt enkelt upp massa sådana här bilprovningsverksamheter från kanske mindre bolagsgrupper och privatidkare och så bygger man helt enkelt en koncern som har hundra sådana där istället för fem då. Och det gör helt enkelt, ett multipelarbitrage, det är väl egentligen en volympremie du får.

Den lilla verksamheten som man köper får samma värdering som det stora bolaget.

Ja, det skulle man kunna säga. Det är ju hyfsat, eller det går att göra i många branscher. Det går klart att det går att göra på fastigheter också. Men fastigheter är ingen riktigt sådan quick fix tycker jag, utan man måste ha respekt för att det tar tid att liksom skapa värde. Men det är också då det kan bli riktigt bra över tid. Och inte minst med tanke på att du kan jobba med ganska så mycket högre belåning än i de flesta andra branscher då.

2017 vandrade Jakob Pettersson in på Coeli för att börja jobba med den nya fastighetsfonden som vid det laget bara var en idé på pappret. Det första integrationen tillbringade han och kollegorna på Coeli med att dragga pengar från rika privatpersoner. Kunderna investerade mellan tvåhundrafemtiotusen kronor och tio miljoner kronor i taget tills de hade kommit upp i trehundra miljoner kronor. Sen när alla pengar var på plats hade Jakob ett enda enkelt uppdrag: att köpa fastigheter.

Hade du någon som hjälpte dig eller?

Nej, utan det var jag. Och varje gång vi köpte en fastighet så frågade Mikael då som är vår huvudägare, bra när vi köpte den här, vilken är nästa? Så att nej, det har jag kört här nu egentligen själv i två och ett halvt år. Nu innan sommaren fick vi in en kille som pluggar på Handels och han jobbar deltid hos oss. Och sen så anställde vi faktiskt en heltidsanalytiker här från, ja men det var någon vecka tillbaka sen bara, för att hjälpa mig helt enkelt.

Men invig mig då i det här arbetet. Hur mycket pengar hade du från början?

Ja men med belåning då. Man kan väl förenklat säga att vi tog in trehundra miljoner och sen så dubblar vi de där pengarna eftersom vi lånar femtio procent på varje objekt som vi köper. Så ungefär sexhundra miljoner.

Så du hade sexhundra miljoner kronor kan man säga tillgängligt. Och vad gjorde du sen?

Nej men det var helt enkelt gå ut i marknaden och hitta de här affärerna. Det vi har köpt i vår första fond där gjorde vi, vi gjorde två nya investeringar precis innan sommaren. Så vi har köpt nio av tio objekt i den fonden så att säga. Ofta tar det tre till sex månader att köpa en sådan här fastighet tyvärr. För att säljarna, de kan inte bestämma sig. Och även om vi köper egentligen av vad ska man säga, två kategorier. Vi köper av många av storbolagen. Vi har köpt fastigheter av Klövern, vi har köpt fastigheter av Kungsleden till exempel. Då köper vi fastigheter som är små och oprioriterade för dem helt enkelt. Det är en viss utmaning att köpa av sådana bolag för då kan till och med affären vara, för oss är det en stor affär, men för dem är det så dålig eller så liten så att den inte får särskilt stor prioritet.

Andra delen är att en stor del av mitt jobb, det är att ringa privata fastighetsägare som äger fastigheter runt om i landet då. Och de kan vara ganska lynniga och ska ha bra betalt. Så att det tar rätt lång tid innan man hittar. Man får ringa många samtal helt enkelt.

Men jag tänker mer på den här arbetsplatsen. Du har en chef som vill att du ska köpa nya hus och du har sexhundra miljoner kronor. Hade du någon strategi som du hittade på själv? Eller var den förankrad med Coeli och Mikael på förhand då eller?

Nej, det är klart att vi hade pratat om ungefär hur man ska göra. Det finns liksom tre vägar. Du kan köpa via mäklare, du kan köpa via stora börsbolagen, eller så köper du av de här privatpersonerna som äger fastigheter. Det är väl förenklat de tre sätten vi hittar fastigheter.

Men också var ska de ligga och vilken typ av fastigheter? Hade du en bild av det från början? Vad som var smartast?

Nja, vi hade väl någon form av bild, men sen kan jag säga att vi räknade på det mesta där i början. Men det var också så att när jag började där 2017, då var ju marknaden väldigt, väldigt het. Och det var svårare att göra affärerna än vad det är i dag. Och vi kanske inte riktigt hade bestämt oss för eller hittat vår nisch. Så då räknade vi på allt. Men det där har utkristalliserat sig över tiden och vi tycker att vi har hittat en nisch som ger en jättefin värdetillväxt eller potentiell värdetillväxt över tid. Men där samtidigt nedsidan är hyfsat begränsad.

Typiskt sett så köper vi industrifastigheter som ligger i tunnelbanenära lägen i liksom Storstockholm och där de här industriområdena över tid kommer att bli något annat. Ett bra exempel på ett sådant område som i och för sig tog lång tid och är väldigt, väldigt stort, det är Hammarby Sjöstad. Det var lågbebyggd industri där för tjugofem, trettio år sedan. Nu är det bostäder. Och i och med den här konverteringen från lågbebyggd industri till relativt högbebyggd bostäder, där finns det givetvis, om man kommer in på rätt ingångsvärden, en hel del värden att skapa då.

Men jag tänker, det här är två år sedan som du satte i gång. Då var du tjugoåtta år ungefär. Du hade säkert jobbat ett antal år och fått lite erfarenhet. Men jag menar, det är inte så att man får liksom erbjudande från höger och vänster från dag ett. Jag menar, hur hamnar du i det här flödet så att du får möjligheten att köpa de här fastigheterna som är intressanta att äga?

Ja du menar, nej, så är det väl i och för sig. Sen så kan man säga så här, jag hade byggt upp ett ganska stort nätverk när jag var främst på Newsec och de åren innan. Så att jag kände en hel del folk. Men sen så är det som du säger att, och så är det väl fortfarande, att jag tror inte att det är någon nästan som tänker på mig först när de ska sälja en fastighet. Så att det gäller att du får vara ute där och liksom bygga upp ett förtroende helt enkelt. Och visa dig trovärdig.

Och det där är lite svårt för ur ett perspektiv så vill du ju köpa så mycket som möjligt, så snabbt som möjligt. Men ur ett annat perspektiv så vill du heller inte vara ute, eller jag har inte velat det i alla fall, jag vill inte lägga bud och komma fram i en process och sen så visar det sig att jag har råkat köpa fem andra fastigheter och har inte råd med den sjätte. För då bränner jag mig ju mot det bolaget eller den säljaren då. Så det där handlar väl om att--

Och i början, det har jag ju märkt stor skillnad nu bara på två, två och ett halvt år, att när vi har gjort de här, vi är börsnoterade, så vi måste pressmeddela. Så när vi har gjort de här affärerna med de här större bolagen och de andra ser det, ja men från början så kanske de undrar, har de ens pengar? Kan de någonting? Och sådär. I och med att Coeli som bolag, teamet kan ju det här. Vi har liksom gedigen erfarenhet i teamet, men Coeli som bolag har aldrig köpt fastigheter innan. Men i takt med att du gör, nu har vi gjort tio affärer tror jag på två år, då får du ett förtroende i marknaden helt enkelt.

Skulle du säga att du får fler förfrågningar i dag än för ett år sedan eller två år sedan?

Jo, men det skulle jag säga. Och i och med att vi har pinpointat vår strategi mer så hoppas jag att, och det verkar som så också, att marknaden vet mer vad vi vill ha. Så jag får mer förfrågningar. Men jag ska säga att nittiofem procent av det vi kollar på och budar på, det hittar vi själva. Och där jobbar vi aktivt uppsökande.

Hur då?

Det finns verktyg för att göra det. Det finns ett verktyg som heter Datscha som kartlägger alla kommersiella fastigheter i Sverige. Så det är ett kartsökningsverktyg helt enkelt. Så kartlägger vi intressanta kommuner, intressanta industriområden där vi vill köpa fastigheter. Och sen så nästa steg, det är helt enkelt ta reda på vad heter bolaget som äger fastigheten och vem är privatpersonen bakom bolaget. Och sen ringer man.

Vad säger du då?

Jag säger väl att försöker, man försöker värma upp dem lite grann först. Många, ibland så får man ju sådana här, det är mycket äldre män som äger den här typen av fastigheter och de blir lite upprörda. De förstår, ibland fattar de inte ens hur man har hittat deras nummer för de är liksom inte riktigt up to date med tekniken. Så att man får försöka värma upp dem lite grann först i början och visa att man är seriös.

Vad säger du då då?

Nej, men jag går i och för sig ganska rakt på sak. Jag säger att jag ringer från Coeli fastigheter och att vi har lite pengar på banken och att vi håller på att allokera ut dem i fastighetsmarknaden helt enkelt. I bästa fall så har vi köpt någonting i Haninge till exempel. Då kanske vi redan äger någonting i Haninge. Då kan jag säga att vi har köpt den här fastigheten som han ofta har koll på och vi vill köpa mer. Kan du tänka dig att sälja? Det är inte så mycket svårare än så.

Och då får man ganska snabba besked. Ofta är det nej. Men då kan du ringa tre veckor senare och sen så har de ändrat sig.

Du ringer tillbaka?

Jag ringer igen då bara. Och så kommer de ihåg att man har ringt och sen så kanske man får till någon sådan lunch på Texas Longhorn Haninge. Och så får man börja där helt enkelt. Och så får man se var man kan mötas. Men det är mycket fotarbete. Och för det mesta så--problemet att köpa av de här privatpersonerna, det är att de räknar inte på samma sätt som vi gör riktigt. Utan de har fått för sig att den här fastigheten är värd femtio miljoner till exempel. Kanske den egentligen är värd fyrtio, men det går liksom inte att rubba. Och då blir det liksom ingen affär.

Men hur mycket handlar det här om att tycka om varandra eller att de får förtroende för dig? Och hur mycket handlar det om att få rätt belopp på bordet?

Säkert individberoende. Men jag tror i och för sig, nu håller vi på med, eller jag har lite dialoger igång och det går helt okej. Och någon av dem har sagt att nej men du har varit schysst hela tiden och verkar liksom rak och ärlig och liksom svarar upp. Står för vad du säger. Och då är det liksom lättare att komma fram. Och det är det jag försöker göra. Jag vill liksom uppfattas som seriös oavsett om jag köper av en privatperson eller av ett liksom större bolag. Men i slutändan handlar det ju så klart alltid om vad de får betalt. Men det känns som att man kan, genom att jobba lite, massera den lite grann så kanske man har lite bättre framgång.

Men är det så att personen kanske inte har en aning om att han eller hon vill sälja? Han har inte tänkt den tanken förrän du ringer och så sår du ett frö och att det börjar i den änden. Eller är de på väg ut och du har bara tur och liksom ringer vid rätt tillfälle?

Ja, jag tror att de är på väg ut och marknaden, i alla fall om man kollar på Stockholm, den är ju så pass penetrerad, höll jag på att säga, att många av dem här har fått samtal över åren. Och så har de tackat nej. Men sen så handlar det nog--så jag tror att de har haft det där i bakhuvudet hela tiden. Många är ju, vad ska man säga också, sextiofem, sjuttio. Så kanske, jag tror att, eller det bör ju vara så att det pågår ett stort generationsskifte av många äldre som äger fastigheter. Och då är det rätt naturligt att det är lättare att dela upp pengar till barnen än fastigheterna. Och då vill man sälja helt enkelt.

Men det har nog rätt mycket om timing att göra också. Man har bara tur och så råkar du vara den som ringer vid rätt tillfälle. Medan andra som man ringer, de märker man, de har aldrig, de har inte snackat med någon liksom. Så att det är nog lite både och. Det är rätt mycket slump, men det handlar väl som allt, jag har väl aldrig varit någon stjärna på försäljning, men i försäljning så verkar det, det är volym liksom. Ringer du fler samtal så säljer du mer. Det är ju samma sak här.

Sen kanske det är roligare att ringa och erbjuda pengar än att försöka sälja någonting.

Ja, jag tror det. Ja, jag tycker det är lättare. Det är det ju.

En typisk fastighet då som du köper. Vad kan det vara? Vad finns i den?

Nej, men det är ofta bilhandlare. Ofta köper vi sådana här områden som när de byggdes för kanske femtio år sedan, på femtio, sextio-talet. Då byggdes de som utpräglade industriområden. Men i dag så har de på något sätt migrerat mot handelsområden. Så ofta är det kanske inte, det kanske är någon plåtverkstad där fortfarande, men det är ofta bilhandel, det är ofta bilverkstad, det kan vara något gym, det kan vara möbelförsäljning, det kan vara delvis kontor. Så jag skulle säga att det är en blandning mellan lättare industri och kontor i de här fastigheterna som vi köper.

Och vad är din plan då? Tänker du liksom, ska du riva där och bygga någonting nytt eller ska du utveckla det som står där redan?

I regel så är planen att man gör något annat med fastigheten. Man river det som står där och man bygger någonting nytt. Men vi kommer in ganska tidigt, vi tar ett bet på att det blir så. Det behöver inte betyda att det blir så. Så en del av våra fastigheter i portföljen, de kommer säkert, det kommer kanske förbli förvaltningsfastigheter. Och då gäller det ju att man dels har sett en potential att du kan göra något annat med den. Om den potentialen inte realiseras, då måste du ha en annan potential i fastigheten.

Ofta är de här fastigheterna vi köper lite, det är lite vakanser i dem. Hyrorna är kanske tjugo procent under marknadshyran. Då kan du ändå skapa ett helt okej värde på liksom sex års sikt. Du höjer hyrorna, du fyller upp de här vakanserna, kanske kan göra något på kostnadssidan. Så att även om det inte blir att man river och bygger bostäder där, så blir det inte en fantastisk investering, men det blir en helt okej investering.

Men det har du så att säga, det är ett kriterium som du ställer upp från början att det bästa kanske är om du kan bygga något nytt där, men om du inte kan det så ska åtminstone du kunna höja hyrorna eller liksom göra något annat med fastigheterna. Det måste finnas någonstans, någon sorts sådan fallback-strategi att du kan göra någonting annat med den.

För att ofta kan man säga så här, vi försöker köpa så billigt som möjligt, men i regel köper vi inte jättebilligt, utan vi betalar liksom marknadspris. Och om du inte kan göra någonting annat med fastigheten, det är klart, du kanske har en värdetillväxt i linje med liksom inflationen och kanske lite mer under fem, sex år. Men det blir liksom lite för dåligt för vår strategi. Så du måste försöka göra någonting med det.

Är det du då som förhandlar hyror med befintliga hyresgäster eller har hjälp av något förvaltningsbolag?

Mm, vi har hjälp av förvaltningsbolag, men jag sätter väl, hjälper dem att sätta agendan och hyrorna. För jag tycker de är ofta lite för defensiva. De är ju själva ute i fastigheten och träffar hyresgästerna. Det är ju inte jag så mycket. Så att det är enklare för mig att vara lite aggressiv i en hyreshöjning för jag behöver inte bråka med hyresgästen. Men vi har någon som utför det där. Sen får vi väl se om vi väljer en annan strategi längre fram. När vi har byggt en viss volym, då kanske det blir mer rationellt för oss att vi gör det själva in-house. Att vi tar in någon helt enkelt som sitter och gör det bredvid oss andra i teamet.

Riktigt aggressiv.

Ja, precis.

Men det finns en intervju på hemsidan där man kan läsa att du i någon av era fastigheter lyckades höja hyresintäkterna med femtio procent. Vill jag minnas. Det låter så otroligt mycket. Jag tänker, är det vanligt att det finns den typen av potential i fastigheter? Att man ligger så pass under, långt under potentialen?

Nej, jag skulle inte säga att det är vanligt. I det här fallet så köpte vi en fastighet, eller det är egentligen ett markområde där ute i Huddinge som dels hade väldigt, väldigt låga hyror och hade stora vakanser. Och det är klart att om marknadshyrorna är, vad ska jag säga, femtio eller trettio procent av rådande marknadshyran och fastigheten är trettio procent vakant, då blir det ganska stora slag. Och nu har vi nästan dubblat hyresintäkterna på den fastigheten. Och vi har en hel del kvar att göra där. Så att nej, så mycket brukar man inte kunna göra i regel.

Men är du ute själv och tittar? Kör du ut och tittar på fastigheterna mycket och ser var potentialen finns och vad man kan göra?

Mm, absolut. Det är ju, vad ska man säga, det är ju därför jag gillar fastigheter för att det blir liksom en kombination mellan väldigt praktiskt. Jag har ju pluggat finans liksom, och det kanske är det jag kan på något sätt. Men det roliga är att du åker ut och kollar på fastigheten, träffar hyresgästerna och går runt där tillsammans med våran byggare. Så det gör jag förhållandevis mycket. Jag åker kanske inte ut på vinst och förlust och knackar dörr, men om vi har fått upp en dialog och det verkar som vi kan göra en affär, då vill man ju ut där och kolla så klart. Det är väldigt roligt.

Jag träffar Jakob ett par veckor in i augusti 2019. Efter en sommar då många i världen tycktes vara av åsikten att räntorna var på veg upp igen. Istället så rasar de till nya osedda nivåer. Och låt gå för att låga räntor är bra för någon som har köpt fastigheter. Men man undrar ändå om många av världens stater kan lova pengar i trettio år och få betalt för besväret. Om företag kan låna pengar och få betalt, blir man då inte, om man jobbar med fastigheter, lite orolig för ekonomins hälsotillstånd?

Ja, ur ett perspektiv så är det så klart att man blir orolig. Och jag tror väl också som många andra att vi är på väg in i en lågkonjunktur. Det tror jag. Och det är ju inte bra så klart. Å andra sidan har vi ju haft liksom tio år av högkonjunktur mer eller mindre. Så att det är väl, det kanske är på tiden ur det perspektivet.

Men sen vad gäller fastighetsmarknaden så är det positivt. För att vi kommer fortsätta vara i det här lågränteklimatet under liksom lång framtid. Och det är därför vi har sett väldigt, väldigt stora flöden av institutionella pengar in i fastighetsmarknaden de sista, vad ska man säga, sex, sju åren. För obligationsmarknaden är ju inte vad den var tidigare och du måste ta mer och mer risk. Du måste gå mer och mehr mot high yield segmentet på obligationsmarknaden för att få en liksom acceptabel avkastning. och då har ju fastigheter, private equity, infrastruktur, till exempel då setts, liksom reala tillgångar, setts som ett väldigt bra alternativ till börserna och räntemarknaden. Och det har ju i sin tur drivit fastighetsvärdena.

Så att ur det fastighetsmarknadsperspektivet så tycker jag att det är bra för att vi kommer fortsatt ha tillgång till liksom billig finansiering och en stor marginal mellan fastighetens direktavkastning och räntekostnaden på lånen, även framåt då. Sen så är det klart att i förlängningen om vi går in i en lågkonjunktur, då kommer ju företag börja gå i konkurs och man kommer att se liksom lägre hyror och större vakanser. Så det kommer givetvis, det är inte direkt så att fastighetsmarknaden är immun mot en lågkonjunktur. Men än så länge är vi inte riktigt där. Så det känns väl bra.

Samtidigt, men det finns ju olyckskorpar, och det gör det väl förvisso alltid, som är oroliga för mycket mer än en lågkonjunktur. Alltså när man ser att räntorna ser ut som de gör och att marknaden beter sig så konstigt som den gör. Och en del spekulerar i liksom någon fullständig finanskris och någon reset av det monetära systemet. De här jätteallvarliga sakerna. Tänker du på de här typerna av frågorna i och med att du är i en marknad som påverkas mycket av just räntor?

Inte jättemycket kan jag inte säga. För att vi jobbar med Janne Weidmark på Newsec. Han är ju näst största ägare i Stronghold-koncernen som har varit väldigt, väldigt framgångsrika. Det han brukar säga, han har ju ofantligt lång erfarenhet av fastighetsmarknaden. Och det enda han brukar säga, det är ju att det enda vi vet är ju att vi kan inte förutspå. Det är alltid något nytt som händer. Det är alltid något nytt fenomen som skapar nästa kris.

Så därför tycker jag att folk, och även fastighetsmarknaden, man har liksom ropat på varg här nu i många år och liksom varit rädd och underallokerat. Men det kanske är bättre att bara fortsätta investera och fortsätta försöka skapa värden. För det är också, om man kollar på börsen, det största misstaget du har kunnat göra över tid, det är ju att inte vara exponerad och vara rädd för en nedgång som aldrig kommer eller kommer senare. Så att nej, jag kan inte påstå att jag funderar så mycket på det där. Utan vi försöker hitta bra affärer och så försöker vi räkna på avsevärt mycket högre räntor än vad vi har i dagsläget. Och om vi fortfarande får ihop kalkylen, ja men då borde det vara ganska bra.

Sen så vill man ju inte ha det här lågräntescenariot som Japan har varit i i tjugofem, trettio år. Ja, det kanske är så att hela västvärlden är på väg in eller är inne i det. Och det är klart att det kanske inte är så positivt mot liksom BNP-tillväxten och ekonomin i stort. Och där kanske man inte vill hamna. Men det känns ju som att centralbankerna, de har ju satt sig i den situationen. Det är svårt. Jag är inte tillräckligt vad ska man säga, kunnig eller påläst för att bedöma det om jag ska vara ärlig. Utan jag försöker hitta... Det jag tycker att jag kan, det är att hitta de här fastighetsaffärerna. Och så länge de känns med givna förutsättningar. Jag funderar inte så mycket generellt på framtiden i liksom mitt liv. Jag tänker på vad är det för förutsättningar som gäller i dag och så får man spela efter dem helt enkelt.

Du nämnde att du hade någon idé eller dröm att göra egna fastighetsaffärer också. Och det har jag förstått att du gör det?

Ja, precis. Vi har ett eget fastighetsbolag här, jag och min brorsa och en bra kompis till mig som jag pluggade med på Handels. Så vi har ett eget bolag där vi äger fastigheter. Men där äger vi egentligen hyresrätter ute i landet. Så det är ganska skilt från vad ska man säga. På Coeli, där satsar vi på värdetillväxt. Där satsar vi på att vi investerar i marknaden där vi kan se stor värdetillväxt under några års sikt. I mitt egna bolag så gör vi egentligen tvärtom. Vi investerar, där kollar vi bara på kassaflöde. Många, det är ganska smått det vi investerar i, men kassaflödet är så pass starkt att det blir, man kan göra rätt bra affärer ändå.

Och de här personerna, det är många som du vet om man sitter, om man går på de här föreläsningarna här uppe i Stockholm och runt Stureplan och snurrar runt där. Då snackar de, och kollar man på trenden så har vi ju en avfolkning av landsbygden, så är det väl i och för sig. Och kollar man på städer som har mindre än tolvtusen invånare så är det negativ befolkningstillväxt. Så är det.

But om man lyssnar på de här personerna som står och håller de här föredragen, och jag har säkert sagt det för jättemånga gånger när jag var på Newsec också själv, så är det som att hela landsbygden och hela Sverige ska dö och alla kommer att bo i Stockholm, Göteborg, Malmö. Men ja, det kanske kommer hända, men jag tycker inte under våran livstid. Och många av de här personerna, de har inte varit där ute och träffat. Alltså, det finns många personer som aldrig kommer varken vilja eller kunna bo i Stockholm på grund av de sociala förutsättningarna eller oavsett vad det är. Och de bor där och de är happy med det. Sen kanske inte jag eller du hade velat bo där, men det behöver inte betyda att det är dåligt. Så det är på de marknaderna vi är på. Och det är nästan ingen annan där heller. Så att det kan ju vara så att...

Ja, det var lite kul. Jag träffade Anders Böös som är väldigt framgångsrik inom näringslivet. Efter förra sommaren hade jag läst den här boken på semestern, Det är jag som äger Carnegie. Och då stod det mycket om honom när de försökte, han och Patrik Enblad, försöka ta över Carnegie där. Och när jag var på Newsec så träffade jag Anders vid ett antal tillfällen. Så jag visste att jag kände inte honom, men han vet vem jag är. Och så ville jag ha en mentor helt enkelt. Nu hade inte han tid att vara min mentor. Det blev inte det. Men han hade tid att käka lunch med mig eller frukost med mig i alla fall. Så vi käkade frukost.

Och så beskrev jag det här. Vi skulle göra en investering och det var en rätt stor investering för oss då. Och så frågade jag honom, jag beskrev caset och jag frågade honom vad han tyckte. Och han sa så här att: "Ja, alltså, jag skulle aldrig göra den här investeringen själv, för jag behöver inte det. Jag kan köpa andra grejer med värdetillväxt och bättre grejer. Men jag tycker att du ska göra det. För att jag kan inte köpa fastigheter i Solna till exempel. Jag har inte tillräckligt med pengar för att göra det. Då får jag börja någonstans."

Det här programmet har gjorts i samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Tessin är en digital plattform där du varje vecka kan investera i nya fastighetsprojekt och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars inte hade blivit av. Registrera dig på tessin.se så får du ta del av flera nya projekt varje vecka. Men kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk