Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Kära lyssnare, det finns en bok som väntar på att bli din helt gratis. Den heter Investera på höjden och rymmer runt åttio sidor med information om hur man lyckas med sina fastighetsinvesteringar. Dessutom en massa inspiration och intervjuer med duktiga investerare som exempelvis Erik Selin. Gå in på tessin.se/kapitalet och registrera ett konto hos Tessin så kommer boken hem till dig helt utan kostnad. Trevlig läsning.

Det här är Fastighetsprofilerna, programmet där vi träffar de intressantaste personerna i fastighetssverige. Programmet är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, en investeringsplattform för fastighetsprojekt. Jag heter Gunnar Harrius.

Lösningen ligger ju inte för att göra det svårare. För vad händer med kreditrestriktioner? Det måste man ju förstå då. Ja, det gör det svårare för hushåll med låga inkomster och litet sparkapital. Vi andra höll jag på att säga, som har jobbat länge och hunnit spara lite och kanske bo ihop till pengar. Vi får det lättare för om priserna faller för att man inför kreditrestriktioner, då kan vi konsumera ännu mer bostäder för våra pengar.

Av de bostadspolitiska förändringar som gjorts de senaste åren är nog frågan om amorteringskrav det som var allra mest omdebatterat när det infördes. Men till skillnad från många andra reformer så har amorteringskraven fortsatt att diskuteras. Senast förra veckan gick Liberalerna ut med att det borde slopas och Riksbanken och Finansinspektionen har flitigt debatterat frågan de senaste åren.

En som verkligen inte har släppt frågan är Ted Lindqvist, vd för Evidens, ett företag som sysslar med marknadsanalys och strategifrågor för samhällsbyggnadsaktörer. På uppdrag av Veidekke skrev han en kritisk analys kallat Missförstånd, överdrifter och rena sakfel som tittar på Riksbankens och Finansinspektionens uttalanden kring de här frågorna. Och det är det vi ska prata om i dag. Det Ted Lindqvist tycker är missförstånd, överdrifter och rena sakfel.

Kan du liksom karakterisera den svenska kreditmarknaden på något sätt?

"Oj, det var en stor fråga. Jag vet det. Men man kan väl säga att man kan i alla fall karakterisera det som har hänt de senaste fem, tio åren i kölvattnet av finanskrisen kan man säga. Och då har vi haft en period där vi inte egentligen... Man kan backa tillbaka till 80-talet egentligen när vi började avreglera kreditmarknaden och så. Som ju var väldigt reglerad då på 70-80-talet med ganska krångliga låneregler som berodde på en statlig bostadspolitik med statliga lån och regelverk kring bostadssubventioner och sådär.

Och sen när de här statliga reglerna avvecklades och marknaden fick ett större inflytande ska man säga så, så var det i stort sett, lite förenklat då, upp till banken och låntagaren att resonera sig fram till vad som var acceptabelt för båda parter så att säga. Och det här gjorde ju då att det exempelvis växte fram en marknad där man kunde resonera med banken om en amorteringsfrihet, i alla fall under en period. Och det möjliggjorde ju exempelvis för väldigt många hushåll att köpa sina bostäder när man omvandlade delar av hyresrättsbeståndet till bostadsrätter. Det började ju tidigare, men fick väl sin kulmen under tidigt 2000-tal och runt 2010 ungefär.

Men sen i kölvattnet då av finanskrisen så infördes ju striktare regler för kreditgivning. Och det gäller ju generellt hela världen kan man säga, i alla fall hela västvärlden. Och för svenska bostadslåns del då så kan man väl säga att den här regleringsvågen eller vad vi ska kalla det för som vi haft de senaste åren, den inleddes ju 2010 med bolånetaket. Och bolånetaket hade ju den effekten då att de hushåll som tidigare behövde en väldigt hög belåningsgrad, framför allt kanske unga människor då, fick det lite svårare för att helt plötsligt behövdes det sparkapital som var större än tidigare. Men man kunde fortfarande i en dialog med banken resonera om övriga villkor så att säga, om amorteringstakt framför allt då.

Sen fick vi då en debatt om ungefär samtidigt som bolånetaket kom, om huruvida vi hade bostadsbubblor. Och Riksbanken blev väldigt aktiv i debatten, inte minst via Riksbankschefen då om att hushållens lån ökade för snabbt. Och man har sedan dess egentligen väldigt aktivt verkat för att försöka dämpa skuldutvecklingen då i hushållssektorn. Och rent formellt kan man säga så inleddes det där då några år... Ja först bolånetaket som jag sa och sen efter några år så gjorde man upp regler som innebar att alla banker skulle upprätta en så kallad obligatorisk amorteringsplan. Det vill säga, det var fortfarande inte så att banken talade om exakt eller staten talade om exakt hur mycket du skulle amortera. Men banken var tvungen att ha en sådan plan. Men det kunde fortfarande stå noll i den under några år så att säga för en mindre del av hushållen då.

And sen skärptes det här med det första amorteringskravet 2016, och sommaren 2016. Och sen kom då det ytterligare skärpta amorteringskravet inklusive en så kallad skuldkvotsbroms då 2018. Och vid sidan av det här så finns det någon slags övrig tillsyn kan man säga, där Finansinspektionen har en dialog med bankerna för att, där bankerna får förklara sig så att säga. Och vad gäller hur man tillämpar KALP-kalkyler, de här kvar att leva på-kalkylerna och sånt med vilka räntenivåer man kreditprövar hushåll för och sånt. Så där har också skett en skärpning då som ju bankerna i någon mening har gjort, men där man då har utövat tror jag en press från statens sida på bankerna."

Man kan ju förstå att man känner som till exempel Riksbankschef eller som politiker att nu kanske det är läge att göra någonting här. Samtidigt så tror jag ingen är blind för att bolånetak gör att det är svårare att komma in på marknaden. Vilken sida av det här står du på så att säga?

"Nej men jag tycker ju att jag kan ha förståelse för att man är orolig för om skulder. Det är klart ingen vill att hushållens bostadslån ska dra Sverige i fördärvet om vi får en lågkonjunktur. Så det är viktigt att man bevakar att så inte sker. Det tror jag, och det tror jag de flesta är överens om. Utan den stora frågan här har ju varit: Har vi i Sverige en sund och säker kreditgivning eller inte? Och i så fall behövs de här skärpta kraven. Och det tycker jag är mer en sakfråga och i grunden en empirisk fråga, inte en värderingsfråga. Det kan man liksom analysera och titta på."

Jag tänker att det finns viss värdering i det som är hur, alltså ordet sunt i en värderingsfråga. Bara det ordet. Hur skulle du definiera vad som är liksom sunt i det här fallet?

"Då skulle jag säga två saker. För det första skulle jag säga att först måste man titta på hur bostadsmarknaden ser ut. Det vill säga, har vi någon slags förhöjda risker? Det vill säga springer bostadspriserna i väg långt bortom vad som är rimligt i någon mening utifrån de bestämmande faktorerna for bostadspriser. Och där är då min uppfattning, och det kanske vi kan återkomma till, men där är min uppfattning att svenska bostadspriser är i linje med vad man brukar kalla for fundamenta. Det vill säga att det går att förklara den här prisutvecklingen vi haft genom att titta på hur inkomster utvecklas, hur räntor utvecklas och så vidare. Så då kan man lägga det åt sidan. Det var ju inte fallet i USA. Där hade man för höga bostadspriser som berodde på överdrivna förväntningar om framtiden kan man säga.

Den andra frågan då som handlar om, om vi har en sund kreditgivning. Ja, det handlar ju om att vi i Sverige bedömer låntagarens återbetalningsförmåga. Och då är det så att varje år, i princip sedan 2010 tror jag det är, så gör Finansinspektionen en ordentlig analys av nya bolånetagares återbetalningsförmåga. Alltså klarar de högre räntor, klarar de prisfall på bostäder, klarar de arbetslöshet, inkomstbortfall och så vidare. Och alla de här analyserna visar att nästan alla nya bolånetagare klarar betydligt sämre villkor eller störningar i ekonomin. Och det är till och med så att den här motståndskraften har ökat och andelen som skulle få problem i sin ekonomi vid höga, och då pratar vi om sju procents bolåneräntor och fyrtio procents prisfall och så vidare. Den är så liten att deras situation är allvarlig för dem naturligtvis, men den har ingen makrobetydelse. Det är för få hushåll helt enkelt som skulle hamna i sådana problem."

Vad pratar vi om då? Alltså för att det inte ska vara en makrobetydelse. Hur många rör det sig om? I procent?

"Då kan man ju säga såhär, om man tittar på för att det ska få en makrobetydelse, då måste det ju påverka stora grupper i samhället. Alltså att man ser att genomsnittstalen på något sätt påverkas. Men då ska man komma ihåg att de nya bolånetagarna, de är bara fyra, fem procent av alla bolånetagare i princip, nya bolånetagare som går in på. Men det är också de svagaste bolånetagarna för de är senast in på marknaden till högst priser och så vidare. Och av dem är det bara alltså någon enstaka procentenhet som får problem. Och då drunknar det i mängden av hushåll som liksom har mycket mer stabila villkor.

Så att jag tror att... Och här är också viktigt att påpeka att det förstår också Finansinspektionen och antar även Riksbanken. Det vill säga att de är egentligen inte rädda för det som hände i USA. Det vill säga att vi ska få en finansiell instabilitet, att bankerna går i konkurs ytterst eftersom svenska hushåll kommer att klara att betala på sina bostadslån även vid stressade förhållanden. Så det nya i den här diskussionen är egentligen då att Finansinspektionen anser att de har ett mandat och en uppgift att också värna någon slags konjunkturell stabilitet.

Det vill säga att de menar då när de införde det senaste amorteringskravet att nej, det här gör vi inte för att värna den finansiella stabiliteten, för vi tror att bolånetagarna klarar sina lån och vi vet att bankerna är hyggligt väl kapitaliserade. De går inte under. Utan det här gör vi för att mildra effekterna vid en kraftig kris. Och då argumenterar de ungefär såhär att högt skuldsatta hushåll riskerar att dra ner sin konsumtion väldigt kraftigt om vi får en kris eller högre räntor och så just för att kunna betala för sina bostadslån istället."

Och det är en sådan sak som du har en invändning mot?

"Ja, det har jag. Och kanske den största invändningen är ju att när Finansinspektionen skriver det här, anger det här motivet då i beslutsunderlaget till regeringen när man vill införa det skärpta amorteringskravet, så hänvisar man till forskning från andra länder, framför allt Danmark och Storbritannien och i viss mån USA då, om vad som hände efter finanskrisen. Och då påstår Finansinspektionen av högt skuldsatta hushåll drog ner sin konsumtion och förvärrade krisen då eftersom konsumtionen är viktig för BNP-tillväxten exempelvis."

Det låter jätterimligt.

"Ja, det låter rimligt. Men då måste man liksom, om man då tittar på vad de här forskningsrapporterna egentligen säger, så kan man säga att..."

Nu bläddrar du i en forskningsrapport.

"Ja, nu bläddrar jag i en sådan forskningsrapport. Så kan man säga att det mesta tyder på att de helt enkelt har feltolkat de här forskningsrapporterna. Därför att det de här forskningsrapporterna säger, det är inte att konsumtionsfallet berodde på att man hade högt skuldsatta hushåll, utan det berodde på att ganska många högt skuldsatta hushåll i de här länderna ägnade sig åt det man kan kalla för överkonsumtion före krisen. Det vill säga man använde bostaden som en bankomat och man konsumerade mer än disponibel inkomst. Och det är samma sak som att säga att man har liksom ett negativt sparande egentligen i nationalekonomisk mening.

För när man tittade på sån här mikrodata då hushåll för hushåll, då kunde man se att högt skuldsatta hushåll som inte ägnade sig åt sån här överkonsumtion, som inte hade negativt sparande före krisen, de drog inte ner sin konsumtion mer än andra hushåll. Och då blir ju den viktiga frågan för Sverige: Har vi många hushåll som ägnar sig åt överkonsumtion i dag? Då är nämligen risken för en förstärkt lågkonjunktur stor."

Har vi det då?

"Nej, alltså det finns ju ingenting som tyder på det. Därför att det här skulle man i så fall se. Tittar man på Danmark och Storbritannien exempelvis före krisen, då såg man av de här, den här konsumtionen var väldigt hög och det yttrade sig då i en, det man kallar för en negativ sparkvot. Man gjorde av med mer än sin disponibla inkomst. Men det som har varit aktuellt för Sverige de sista snart tio åren är ju att vi har en rekordhög sparkvot. Det vill säga, vi har ingen överkonsumtion av makroekonomisk betydelse i Sverige och därmed kommer högt skuldsatta hushåll rimligen inte heller behöva dra ner sin konsumtion på samma sätt som man då gjorde i de här länderna. Eller mer än andra hushåll."

Om vi tar ett steg tillbaka. Jag kan tänka liksom att en uppgift som man skulle kunna ha, som man skulle kunna tillskriva samhället till exempel, eller tillskriva lagstiftande politiker är att lagar inte nödvändigtvis ska vara till för majoriteten utan för de svagaste. Och nu kanske de bostadsägande unga, det kanske inte är såhär en utsatt grupp i den bemärkelsen, men liksom på kreditmarknaden är de en utsatt grupp liksom. Finns det inte en poäng i att ha lagar som skyddar dem specifikt?

"Jo, det kan man tycka. Och då måste man ju i så fall argumentera för att den kreditprövning som tidigare skedde, där man under en period kunde beviljas exempelvis amorteringsfrihet eller i vart fall amortera betydligt mindre än vad det här skärpta amorteringskravet innebär. Och då en kreditprövning som innebär att man stresstestas på sex, sju procents räntenivå när man i praktiken kan binda räntan i dag under lång tid till bara ett par procent. Att det då inte är tillräckligt för de här hushållen. Och det tycker jag nog att det är.

Därför att i förlängningen betyder ju det här med den här ganska dysfunktionella bostadsmarknaden som vi har inte minst på hyresmarknaden då, att ungdomar som inte kan få ett bostadslån för att köpa exempelvis en etta eller en liten bostad, de tvingas ju då istället ut på andrahandsmarknaden. Och då måste man ju ställa sig frågan: Finns det ett bättre konsumentskydd på andrahandsmarknaden? Där en etta i Stockholm kanske kostar tretton tusen i månaden medans motsvarande kostnad om du köper en liten bostadsrätt är kanske sex, sju tusen kronor i månaden. Så här måste man ju liksom balansera de här två bilderna mot varandra.

Ond då menar jag att om man stängs ute från den ägda bostadsmarknaden, om man vill köpa en bostad naturligtvis då då, och istället hänvisar till dyrt andrahandsboende, då får man en... Då är man, då blir man väldigt känslig för störningar, både för att det är ett osäkert boende, men också för att det är en väldigt hög boendeutgift varje månad. Det vill säga att det är väldigt svårt att spara, det är svårt att klara tillfälliga störningar i ekonomin och så vidare. Så att den där bedömningen måste man då göra.

Och vi kan också se att varken ungdomar eller andra i Sverige, om vi tittar historiskt med den kreditpolicy som bankerna har haft, har råkat i några större problem. Vi har ju i princip inga kreditförluster på bostadsmarknaden och hade nästan inga heller under nittiotalskrisen. Så att det verkar som banken har skött det här ganska väl."

Sen är ju historia inte alltid en garant för framtid.

"Så är det naturligtvis. Och det är ju också så att i den här kreditprövningen, om man jämför med USA exempelvis, där man tillmäter då pantens värde ett stort värde vid kreditbeslutet, så är ju Sverige så nästan uteslutande att man prövar på återbetalningsförmåga. Det vill säga, kan man inte göra troligt att man har inkomster eller en karriär framför sig som gör att man kan hantera det här lånet, så får man det helt enkelt inte. Och däri ligger liksom konsumentskyddet också för den enskilde. Då har vi mycket större problem med konsumentskyddet på konsumtionslånedelen än på bolånedelen. Det är där vi har problem med konsumentskydd i Sverige. Men om man ska summera det här så är du inte team vi borde införa ytterligare amorteringskrav. Du borde förmodligen inte infört de som vi har."

Nej, så jag tycker nog man kan säga så. Det har i vart fall inte funnits några direkt sakliga skäl for dem, utan de är införda på andra grunder. Exakt vilka är svårt att förstå, men...

Du har ändå gjort en ambition till att försöka förstå vilka grunder, skulle man kunna säga. Du har en tiopunktslista. Eller visst det är tio punkter?

"Det är tio punkter. Yes."

En har vi betat av. Det skulle vara att skuld skulle hota konsumtion. Punkt två handlar om att skulder kan inte öka snabbare än konsumtionen. Just det, än inkomsterna. Ja, förlåt, än inkomsterna, precis.

"Då menar jag såhär att det finns då i debatten framför allt ett nyckeltal kan man säga som de här myndigheterna hela tiden hänvisar till och det är den så kallade skuldkvoten. Och skuldkvoten är då de samlade skulderna dividerat med ett års samlade inkomster. Men jag tycker det är ett väldigt problematiskt mått. Därför att skuldkvotens nivå, om man börjar med att jämföra med andra länder, för ofta jämför man med andra länder, då säger man att man har en hög skuldkvot i Sverige. Men klart, den där skuldkvotens nivå, den beror ju inte minst på då hur stor andel av alla hushåll bor i en ägd bostad och har ett bostadslån. Och det skiljer ju sig åt mellan olika länder. Och det är klart att om hushållen via en stor ägarmarknad har huvudansvaret för bostadsfinansieringen, till skillnad mot ett land där de flesta bor i hyresbostäder exempelvis, då får man ju en högre skuldkvot. Så att det speglar kanske främst strukturen på bostadsmarknaden och så att säga den ekonomiska tillväxten i ett land än risker.

Det andra problemet tycker jag med det där måttet, det är ju att det är så att säga en stock och ett flöde som man blandar. Det vill säga man tittar på balansräkning, tittar på skulder och sen helt plötsligt tittar man på resultaträkning, tittar på ett års inkomster. En intressantare analys tycker jag ju är att titta på skulder i relation till tillgångar."

Om man tittar på det där?

"Ja, då kan man säga så att, och ett vanligt mått då är ju att titta på antingen soliditet eller belåningsgrad och så. Och då kan man säga att tittar vi på hushållens belåningsgrad, det vill säga hur mycket skuld man har i förhållande till marknadsvärde på sina bostäder, då har den inte ökat på decennier. Vi har ungefär samma belåningsgrad nu, till och med lite lägre än vad vi hade på sjuttio-, åttio- och nittiotalet."

Alldeles, några av de här punkterna grundar du på något sätt i liksom mediala uttalanden från Riksbanken och Finansinspektionen.

"Ja, just det. Precis vad man har sagt och vad man har skrivit kan man säga."

Alltså punkt tre, hushållens skuldsättning skenar. Är det en grej som hävdas?

"Ja, alltså det finns ett citat i den här rapporten då att Finansinspektionens generaldirektör sa att man kan likna utvecklingen ungefär vid en bil som kör etthundrafemtio kilometer i timmen på motorvägen."

Det är inte så mycket fortare än vad man får köra.

"Nej, fast det är klart olagligt om man säger så. Och på vissa motorvägar får man bara köra i nittio. Men visst. Och men då kommer man tillbaka till den här punkten vi pratade om tidigare. Alltså hur snabbt ska skulder öka i någon mening? Och det är klart att om man då börjar med att titta på den frågan så kan man väl säga att det är ju rimligare att utgå ifrån att skulder ska öka i takt med tillgångar än att skulder ska öka i takt med inkomster, som är på något sätt ett helt annat mått. Det vill säga när tillgångsvärden stiger så behöver ju skulderna, så behöver hushållen finansiera nya bostadsköp så att säga. Och då klart då stiger den aggregerade skulden. Däremot har ju inte belåningsgraden stigit.

Så att det man kan se över tid är ju redan sedan femtiotalet ungefär, så har den här skuldkvoten stigit lite snabbare än inkomsterna. Helt enkelt därför att tillgångsvärden har stigit lite snabbare än inkomsterna i takt med att vi har blivit rikare och att räntan har gått ner de sista decennierna och sånt där. Och om vi då jämför med andra länder i Europa, det finns någonting som heter European Mortgage Federation då som sammanställer statistik. Av deras statistik framgår att svenska bolåneskulder, de ökar inte särskilt mycket snabbare än i något annat europeiskt land. Om vi tittar själva på skuldbeloppens tillväxt."

Att bedöma risken i skuldsättningen, det är ju också alltid att göra någon form av räntekalkyl. Det har du ju varit inne på, liksom alltså att man stresstestar hushåll på sju procent och sådär. Vad är en rimlig ränta då? Alltså jag intervjuade, på exakt den här stolen satt en person som heter Han-Suck Song som är KTH-docent skulle jag gissa kanske. Han menar liksom att de räntorna vi har nu är historiskt sett ett normalläge och det vi hade under rekordåren är en historisk anomali. Och att liksom två procent, en procent är helt normalt. Räkna med det. Är du av samma åsikt?

"Ja, jag skulle nog säga det. Alltså tittar man på, det finns ju den här debatten då som jag tror har bidragit till oron för skulder och så. Så finns ju någon slags idé om att räntorna är snart fem, sju procent igen för att man har det här minnet då från 80-, 90-talet och så. Men tittar man noga på hur räntorna har utvecklats över tid så ser man ju trendmässigt fall i någon slags global räntenivå sedan 80-talet fram till nu som ju beror på globalisering och ändrade sparande och investeringsmönster och så i världen. Det finns ju forskning som pekar på det där. Och tror man på den där forskningen, då skulle man ju säga att ja, det är klart, vi kanske inte har minusräntor på centralbankerna. Det kanske inte är normalt, men vi kommer inte att få särskilt mycket högre räntor än det. Så jag håller med honom."

Alldeles, då är skuld inte lika farligt helt enkelt.

"Nej men alltså det, jag tror det är alltid viktigt och det tycker jag är viktigt för att förstå den här rapporten vi pratar om nu. Det är inte så att skulder aldrig kan vara förknippade med risker. Det är fortfarande viktigt att vi amorterar och har en rimlig kreditprövning. Det är fortfarande viktigt att fundera över återbetalningsförmåga och belåningsgrader och vad det nu kan vara för någonting. Men om man nu gör det, då kan inte jag se att vi har någon slags alarmerande situation i Sverige.

Däremot så innebär ju de här kreditrestriktionerna att vi nu bromsar bostadsbyggandet. Vi stänger ute grupper av hushåll från den ägda bostadsmarknaden. Vi hänvisar dem till otrygga alternativ på hyresmarknaden. Och det är ju inte så att hushållen bor billigare på hyresmarknaden. Det gör man om man kommer åt ett sådant här gammalt kontrakt med en hyra från, ja hus som är byggda liksom för länge sedan. Men för de flesta människor är det ju nyproduktionen som är alternativet för där är kötiden kortast om vi pratar om storstadsregionerna och det är inte billigare att bo i en sådan bostad.

Och där måste ju lånet tas av någon annan. Så det är ju inte heller en fråga om vi ska ha lån eller inte. Ska vi bygga bostäder om vi har en växande befolkning, då måste dessa finansieras antingen av hushållen eller av företagen som bygger hyresbostäder. Och det är klart, går vi tillbaka till 90-talskrisen så kan man säga i Sverige så är det ju mer, var det i alla fall då mer relevant att prata om skuldsättning i företagssektorn."

Okej, så historiskt sett då så kan det vara en större risk att ha skuldsättning i företagssektorn kontra att ha den i hushållen.

"Ja historiskt i Sverige har det ändå varit så att de kreditförluster som bankerna haft problem med, de har funnits i företagssektorn, inte i hushållssektorn, och särskilt under 90-talskrisen. Sen är det min bild att även företagen är väldigt ansvarsfulla och har rimliga belåningsgrader, hur man nu ska uttrycka det. Men även här har ju Finansinspektionen aviserat att man funderar på att skärpa vissa regler kopplat till att bankerna måste hålla lite meg eget kapital när man ska låna ut mer pengar till fastighetsbolag och så vidare."

Ja, om vi pratar om byggarnas affärsmodell då, som är det vi ville komma in på.

"Ja alltså då, vi driver ju tesen in i den här rapporten att om man är en hög företrädare för en statlig myndighet så är det en stor fördel kan man väl i alla fall säga om man är saklig, om man är nyanserad och om man har analyserat konsekvenserna av det man gör och säger. Ungefär så, det är det som den här rapporten andas kan man säga, den ingången i debatten. Och då har man ju uttalat då från Finansinspektionen exempelvis att byggarna måste ändra sin affärsmodell. Det vill säga man kan inte sälja bostäder på ritning och låta hushållen ta risken. Ungefär så kan man väl sammanfatta kritiken. Och det kan man kanske tycka.

Men då måste man ju samtidigt förstå att om man kräver att bostadsutvecklarna ska bygga färdigt bostäderna och sen sälja dem för att minska risken för hushållen... För risken för hushållen ligger ju i att du måste teckna dig för en bostad, kanske ett par år innan den blir klar. Och så vet du inte då när du ska tillträda din bostad vad du kanske får för din gamla bostad som du säljer för att finansiera den nya. Och du vet kanske inte heller om det blir ett rätt pris på den nya eftersom det har hunnit gå två år och priserna kan ändras och så. Men det betyder ju att om bostadsutvecklarna ska bygga så att säga på egen balansräkning och sälja först vid färdigställandet, då flyttar man ju då risken så att säga från hushållen och banker i någon mening till bostadsutvecklarna.

Och det kan man göra, men då måste man förstå att det är ju inte gratis. Det vill säga, då ökar ju byggarens kapitalkostnad. Och då kommer det ju vara så att det blir dyrare. Därför att priset på eget kapital som man då riskerar i byggsektorn är högre än på lånat kapital. Det är det ena. Det andra är att det är färre företag som är beredda att ta de riskerna. Så antagligen kommer vi att få då ett lite lägre byggande och färre aktörer som är beredda så att säga att ta de här riskerna. Och det här är ju mer en värderingsfråga om man tycker det är bra eller dåligt, det kan man diskutera. Men om man är en statlig företrädare så menar jag att innan man går ut och säger att det borde vara såhär, då måste man ju reda ut att då staten menar att det gör ingenting att bostadsbyggandet blir lägre exempelvis."

Men kan man inte å andra sidan tänka att det är kanske ett ganska bra läge att göra exakt det här i, eftersom kapital i prinsip är gratis just nu?

"Ja, fast vi ser ju också effekterna. Jag menar, tittar man nu på amorteringskravens effekter. Vi har precis gjort en analys som inte finns med i den här rapporten, men det ser vi kanske att uppemot hälften av den inbromsning i byggandet som vi har sett sen toppen 2017 då kan i princip förklaras med ändrade kreditrestriktioner. Och det påverkar både BNP direkt i form av minskade bostadsinvesteringar, minskad... Det kräver ett högre sparande av hushållen och så vidare som påverkar konsumtionen negativt och så.

Så att jag tycker kritiken här handlar egentligen inte om att man inte kan tycka så. Kritiken här handlar om att det får effekter och konsekvenser och att man kan kräva av en statlig myndighet att utreda dem först innan man uttalar någon form av inriktning för någon slags politik."

Bostadspriserna är för höga, det var vi inne på. Men liksom, om vi pratar liksom ur ett, vad är rimligt att göra? Det kanske är rimligt att göra en europeisk jämförelse. Hur ligger Sverige till liksom rent bostadsprismässigt? Alltså för att det är ju en evigt återkommande...

"Ja, det är en evigt återkommande fråga. Det är alltid svårt att göra den här typen av jämförelser, men det finns faktiskt en väldigt färsk sådan analys som inte heller är med i den här rapporten för den kom precis när rapporten skulle vara klar. Men den visar hur många årslöner måste man ha för att köpa en bostad. Och då är det i genomsnitt i Europa ungefär tio årslöner och Sverige hade drygt tio. Vi är ganska nära genomsnittet om vi tittar på Sverige som helhet.

Tittar man däremot på Stockholm så kan man säga att då är det lite svårt att jämföra med länder och såder, utan då får man jämföra med andra europeiska regioner med motsvarande storlek. Och kanske framför allt då mätt som BNP och BNP per capita så. Någon sorts ekonomisk storlek om man uttrycker sig så. Och då gjorde vi i den här rapporten bara en väldigt enkel analys och tittade på om man bara använder de här faktorerna, hur stor ekonomin är i en region och hur rik regionen är i någon mening genom att mäta BNP per capita i den där regionen. Då kan man säga att då har Stockholm precis de bostadspriserna som man borde ha givit de där två faktorerna. Och det verkar de flesta andra storstadsregioner i Europa också ha. Och då har vi exkluderat Paris och London för de liksom lever i en egen division."

Det är kanske inga förebilder heller.

"Nej. Men man kan ju å andra sidan argumentera, alltså är det eftersträvansvärt att ligga på det europeiska snittet utifrån hur, alltså liksom mäta liksom utifrån produktivitet i en region. Alltså det blir ju en viss typ av person som har råd att bo i en storstad. Och det är naturligtvis ett problem att vi har en bostadsmarknad som, som även utan kreditrestriktioner utestänger hushåll på grund av höga priser. Men det skulle jag säga, det är ett politiskt problem. Och då..."

Men det här är ju politik.

"Ja, det här är politik, men då är det ju så att slutsatsen man har dragit i andra länder och som jag tycker verkar vara rimligare. Därför att... Om man i förlängningen sett att bostadspriserna är för höga och vi ska påverka dem politiskt, ja men då får vi en prisreglering även på bostadsmarknaden. Det skulle vara väldigt olyckligt tror jag. Det har inte varit en framgångssaga på hyresmarknaden. Även om vi hade det fram till 1968 faktiskt, prisreglering även på bostadsrättsmarknaden. Men här har ju våra tillväxtregioner kunnat växa just för att dynamiken har kunnat växlas ut på bostadsmarknaden.

Men det man har gjort politiskt i andra länder, det är ju att man har ju då infört åtgärder for förstagångsköpare för att hjälpa dem..."

In på marknaden.

"Och sådana åtgärder har ju varit allt ifrån olika typer av bosparprogram. Då som man kanske har fått skatterabatter för att spara eller man har haft särskilda räntesubventioner eller man har haft startlån som man har exempelvis i Norge och i en del andra länder. Det vill säga där man i princip kan ta något som motsvarar nästan ett studielån med fördelaktiga villkor. Där staten garanterar det här men övriga kreditmarknaden får stå för bottenlånen så att säga. Och man har även flexibla bolånetak, exempelvis för förstagångsköpare i en del andra länder. Så Sverige framstår ju som helt unikt asketiskt på åtgärder för att hjälpa ungdomar in. Och det är också historiskt unikt. Alltså när mina föräldrar byggde ett hus 1963, då fick man statliga bostadslån upp till nittiofem procent och så vidare.

Så att jag skulle säga att lösningen ligger ju inte för att göra det svårare. För vad händer med kreditrestriktioner? Det måste man ju förstå då. Ja, det gör det svårare för hushåll med låga inkomster och litet sparkapital. Vi andra höll jag på att säga, som har jobbat länge och hunnit spara lite och kanske bo ihop till pengar. Vi får det lättare för om priserna faller för att man inför kreditrestriktioner. Då kan vi konsumera ännu mera bostäder för våra pengar. Så det är väldigt orättvist i förhållande till insiders och outsiders."

Alltså nu är de inte villkorade på sättet som de skulle kunna vara. Men alltså vi har ju ränteavdrag, vi har ingen fastighetsskatt. Alltså man skulle kunna argumentera för att det ändå är liksom incitament för att faktiskt belåna sig.

"Jo, men så kan man säga. Och det där är ju, då kan man ju fundera över... De här ränteavdragen infördes ju under perioden vi hade mycket högre räntor. Det var ett sätt att, så att säga, att mildra kassaflödeseffekterna liksom för stora grupper av hushåll. Men man ska komma ihåg att det är egentligen samma sak. Om vi börjar med ränteavdragen, för jag tycker det är stor skillnad på diskussionen om ränteavdrag och fastighetsskatt. Om vi pratar om ränteavdragen så är det ju så att med en beskattning av kapitalinkomster, och ett ränteavdrag för lån, då kan man säga att då har man neutraliserat om vi använder lånade pengar eller egna pengar för att köpa bostäder. Och det gör ju det att den som inte har ett eget kapital får i princip samma kostnad som den som har en massa miljoner och kan stoppa in i en bostadsaffär. Så att avvecklar man ränteavdragen utan att förändra beskattning av kapitalinkomster, då kommer man återigen så att säga gynna hushåll som har pengar ifrån dem som måste låna pengar. Sen kan man ju fundera över vad nivån ska vara och så vidare. Det är möjligt att man kan trappa ner det lite grann.

När det gäller fastighetsskatten så håller jag med. Den är ganska låg i dag i förhållande till..."

Eller blir en avgift.

"En avgift ja. Och tänker man sig bostäder som en kapitaltillgång, vilket inte alla riktigt vill göra. Men om man gör det, då kan man säga att då är bostäder ganska lågt beskattade och det finns skäl att höja fastighetsskatten. Det är också en bättre fördelningsprofil än att ändra ränteavdragen. Så att det här är två olika diskussioner som man kan ha. Men ingen av de här åtgärderna tror jag kommer att påverka förstagångsköpares möjligheter att köpa en bostad särskilt mycket. Därför att får, säg, höjer vi fastighetsskatten så får vi ju motsvarande högre boendeutgifter och sänker vi ränteavdragen så blir det svårare för hushåll som redan i dag har svårt så att säga."

Nej, men vad jag menar är att vi, i och med att vi har ränteavdrag nu, alltså såhär om jag gör en boendekalkyl, säg att jag skulle vara förstagångsköpare. Men inför det första boendet du köpte, så gör man ju liksom någon slags ja men såhär: "Det här kommer att kosta varje månad." Alltså utan ränteavdraget så skulle det ju se annorndda ut. Nu redan som det menar jag liksom.

"Men det är klart, då glömmer du så att säga att man måste tillämpa ränteavdraget på sju procents ränta i kreditprövningen. Så att skulle du ta bort det så kommer du skjuta ut ganska många fler hushåll från möjligheten att köpa."

Prisfall, ska vi prata om det? Det finns en föreställning om att prisfall bostäder skulle bero på ökat utbud. Men prisfallet är väl jättemarginalt, eller?

"Ja, det har inte blivit så hemskt stort, men det får ganska stora effekter. Därför att om man först börjar reda i vad det beror på, så kan man säga att det tror ju vi och skriver i den här rapporten. Jo, men det finns en effekt av ett ökat utbud. Det är rimligt att tro att om vi ökar nyproduktionen påtagligt så kommer det att dämpa priserna, så att säga, allt annat lika. Men det är också rimligt att tro, särskilt i Stockholm och Göteborg, där väldigt många hushåll då tidigare beviljades ett ganska stort lån i förhållande till sin disponibla inkomst. När man då inför det här tredje amorteringskravet och med skuldkvotsbroms och så vidare, så faller en del av efterfrågan bort från den gruppen som tidigare då fick stora lån, som inte får det längre. De kan inte köpa på de här nivåerna. Och det har också bidragit till prisfallet. Så att det bådar de här faktorerna som spelar roll for prisfallet.

Och det finns i debatten då i alla fall en del som anser att nej, men det handlar bara om ökat utbud. Och varför är det viktigt vad det beror på? Jo, därför att man säger ju såhär att prisfallet gör det enklare för förstagångsköpare att komma in på marknaden. Men det gör det ju inte om prisfallet till delar beror på ökade kreditrestriktioner. Då blir det ju faktiskt lättare för de som har pengar än de som inte har pengar att ta sig in. Det blir billigare för oss så att säga som har ett sparkapital. Så att det fungerar därför utestängande då. Och här tycker jag på något sätt att det har funnits tendentiösa tendenser i beskrivningen från myndigheternas sida om det är bra eller dåligt med ett prisfall.

När det gäller nyproduktionen sen, då får ju prisfall ganska stora effekter som vi var inne på tidigare. Om det då finns en osäkerhet i vad priserna är om ett eller två år. Och den där osäkerheten påverkas ju av vad man precis har upplevt så att säga. Då kommer nyproduktionen att bromsa kraftigare. Och det är det också vi har sett. Det är helt enkelt så att på kort sikt så blir nyproduktionen väldigt dyr i förhållande till successionen. Därför att det är svårare att omprisa nyproduktion på kort sikt. Successionen ändrar ju sitt pris varje månad och då faller nyproduktionen."

Men liksom om man då tänker, vad är det du ser framför dig då? Det här, den här utopin utan kreditrestriktioner eller med mindre kreditrestriktioner. Vad är det som skulle kunna hända liksom?

"Nej, men jag tror att man ska inte göra det här alltför dramatiskt. Men det man borde göra tycker jag ju, det är ju några saker. Det ena är ju att jag tycker man kan visa att det skärpta amorteringskravet infördes utan något sakligt skäl. Det borde man helt enkelt bara slopa. Det finns inget skäl för ungdomar att amortera tre procent på ett bostadslån plus de en till två procenten som amorteras av inflationen. Det blir en väldigt framtung boendeutgiftskalkyl när man har annat att betala i livet under de där första åren på marknaden. Och det gör ur ett makroperspektiv ingen skillnad ur någon slags riskbedömning, enligt min uppfattning. Det borde man slopa.

Det andra man borde göra är ju att fundera över hur hög ska den här stressräntan vara i KALP-kalkylerna. Och då är min uppfattning i vart fall att kan man binda en ränta på fem eller tio år till ett par, tre procent, då kanske man ska ha en stressränta som utgår ifrån det plus ett par, tre procentenheter. Och då kanske vi hamnar på stressräntor på fem procent eller som högst sex procent. Och det kan låta som lite skillnad, men det gör ganska mycket."

Nej, men det är ju jättestort självklart på hundratals miljoner.

"Ja. Så de sakerna tycker jag att man skulle kunna göra direkt. Sen tycker jag ju samtidigt då att även om man gör det så är det ju så att med en sån snabbt växande region som Stockholm exempelvis eller Göteborg, så får man höga bostadspriser på en fri marknad. Det är liksom ett faktum. Det har vi kunnat se i hela Europa. Och då tycker jag att svenska politiker, liksom andra politiker i Europa, måste fundera över hur ser vi till att fler kan komma in på den ägda bostadsmarknaden? Därför att det är på lång sikt det billigaste boendet. Om man inte bor i en subventionerad hyresbostad, då är det en annan. Men om vi pratar om så att säga marknadspriser. Och där tycker jag att Sverige har en läxa att göra. Jag skulle vilja se mer av funderingar från politikerna kring vad kan man göra för någonting. Om det ska sen vara bosparande eller olika formuånliga startlån eller vad det nu kan vara, det kan man diskutera. Men där saknas helt en politik i Sverige, till skillnad från nästan alla andra länder."

Var kan man ta liksom inspiration ifrån? Finns det något såhär, finns det ett föregångsland med en föregångs storstadsregion?

"Ja, alltså jag tror man får låna lite olika. Varje land har ju sina unika förutsättningar, men en utgångspunkt tycker jag för en debatt i Sverige är ju att vi är i mångt och mycket ett bostadsägarland. Så sjuttio procent av alla svenskar bor i ett småhus eller en bostadsrätt. Och andelen av beståndet är lite lägre, men eftersom det bor många människor i småhus så blir det sjuttio procent som bor i en ägd bostad. Då måste man ju på något sätt han en politik som fungerar i den strukturen.

Och då finns andra länder som har tänkt i de här banorna. Ja, det finns exempelvis i Norge då. Där har man både subventionerat bospar, man har startlån, man har till even en offentlig bank för de här startlånen då som ägs av kommuner och stat i Norge. Man kan titta på Storbritannien när det gäller vissa gruppers möjligheter. Man satsar mycket på det här att du ska kunna hyrköpa din bostad och sådana här saker till förmånliga villkor. Och man kan få olika typer av lån för att göra det, sådana här homebuy schemes på olika sätt. Man kan titta på Holland har också någon variant på startlån, liksom Frankrike. Man kan titta på Tyskland som har en extrem, ja en sparkultur som liksom har levt i decennier med någon slags Bausparkassen som är en särskild del av banksystemet kan man säga i Tyskland och så. Så att jag tror man får låna från lite olika ställen.

Och det som är viktigt tycker jag, det är ju, det pratas mycket om amorteringskultur och det har jag ingenting emot. Alltså har man hög belåning så måste man amortera på ett eller annat sätt i en rimlig takt, i en dialog med vad banken säger. Och det borde ju ställas i relation till hur mycket du sparar. Det vill säga, det viktiga är att hushållet sparar, har buffertar, kan hantera störningar i ekonomin. Inte att man nödvändigtvis sparar allt i sin bostad. Så skulle ju ingen annan portföljförvaltare tänka. Utan man vill ju spara pengar på ett sådant sätt så att jag får maximal avkastning på mitt sparande, men också att jag kan hantera risker och störningar framåt. Och ska vi amortera och spara allt vi har i bostäderna? Ja, det är ju inget likvid sparande. Det är ju ingen buffert jag kan plocka. För då måste jag flytta för att realisera.

Så att därför så tycker jag att amorteringskraven tvingar alltför många, särskilt unga hushåll, av spara i en enda tillgång, nämligen sin egen bostad, där man redan kanske har det största sparkapitalet. Varför inte istället ha en sparkultur där man tvingas med banken diskutera: 'Okej, om jag har de här mildare amorteringsvillkoren så ser jag till att jag lägger pengar även i en fond eller vad jag nu gör för någonting.' Så att man får en..."

En reglerad riskspridning.

"Ja, på något sätt. För det här kravet lika för alla, det blir ju inte rätt för någon."

Okej, om du skulle liksom ställa dig på motståndsbarrikaderna liksom. Och vad är det bästa argumentet för amorteringskrav?

"Nej men alltså i grund och botten är det naturligtvis sunt att man har belåningsgrader som gör att man klarar prisfall och störningar i ekonomin och så. Så att det här ska inte tolkas som att man inte ska amortera. Det ska man göra, men man ska amortera i en takt som passar det egna hushållet. Så att jag håller med om att människor ska amortera i den mån man har hög belåning.

Men det gjorde vi också. Vi kunde också se när man införde de här obligatoriska amorteringsplanerna då som banken var tvungen att upprätta med bolånetagaren innan det första obligatoriska kravet på amortering kom, att amorteringstakterna ökade ganska ordentligt. Så jag tycker att driva fram någon typ av amorterings- och sparkultur, det har de rätt i att det är bra att det finns. Men nu har man gått för långt och framför allt så slår det här för vissa grupper av hushåll, särskilt då de som ska in på marknaden för hårt. Och det får stora välfärdskostnader, det får fördelningseffekter och så vidare."

Okej, avslutningsvis då. Du får den underbara titeln bostadsminister/riksbankschef/chef för Finansinspektionen för en dag. Och får genomföra en grej helt enkelt, en reform.

"Oj. En reform får jag göra. Ja, då kommer jag inte ge mig på penningpolitiken. Den tror jag Riksbanken sköter bäst själv. Utan då kommer jag att sätta mig som bostads- och finansmarknadsminister och då kommer jag att ta bort det skärpta amorteringskravet. Det är det första jag kommer att göra. Jag kommer också på något sätt försöka förstå då som Finansinspektion hur man istället ska få så att säga en rimlig avvägning mellan det enskilda hushållets behov av krediter och amorteringar och annat sparande som inte fungerar som i dag, utan där man blir mer flexibel. Det skulle jag göra."

En tuff arbetsdag.

"Ja, det blir tjugofyra timmar."

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna, ett samarbete mellan Kapitalet och Tessin. Tessin är en digital investeringsplattform där du kan investera i fastigheter. Nya projekt kommer upp varje vecka på tessin.se.