Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, programmet där vi träffar företagsbyggare, ledare och förnyare i den svenska fastighetsbranschen. Programmet är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, en plattform där du kan investera i fastighetsprojekt utan mellanhänder och bygga en egen fastighetsportfölj. Jag heter Jacob Bushell.

Det går inte att sitta på sidan och titta på när alla andra springer om dig. Antingen så är du med i racet och betalar priset och skördar framgången och motgången. Eller också så sitter du på sidan och tittar på.

Niklas Granström är från Norrland. Det hörs om inte annat på dialekten. Han växte upp i en vanlig familj, gick i en vanlig skola men hittade ett ovanligt intresse. I dag är hans bolag LEJE Fastigheter värt en halv miljard kronor, vilket gör Niklas till en av de dolda stjärnorna i branschen. Men under nästan hela livet var det något helt annat som gällde. Han kallades för Norrlandsexpressen och var en av landets bästa motocrossförare.

"Jag har inte exakt koll på det, men jag tror det är tio eller elva frakturer." "Från olika olyckor från motocrossen?" "Ja, olika krascher i olika sammanhang. Men ja, allt är motocrossrelaterat i alla fall. Jag vill inte göra mig osams med motocrossidrotten i Sverige."

"Men hur kommer det sig att du började med motocross? Det är ändå en ganska bökig sport att utöva."

"Ja, det började egentligen som ung, tio, tolv år. Hade trashat min mammas cyklar, snowracers, skotrar. Ja men allt som man har och har tillgång till uppe i Norrland. Jag hade en kusin som tävlade i motocross som var relativt duktig, fortfarande ungdom. Testade hans och tyckte att det här var extremt kul. Jag blev snabbt helt besatt, men då åkte jag fortfarande moped och andra fordon. Och då var jag, jag tror jag var tolv år gammal då, vilket är ganska sent i förhållande till när man kanske borde börja. Så jag fick göra en snabb och intensiv start."

"Men är det här en sport som man fastnar för om man är, ja men i huvudsak... alltså måste det vara adrenalinberoende? Är det den typen av personer som fastnar för motocross?"

"Det skulle jag nog säga. Det är definitivt adrenalin och kickbehov och kanske en lite galenskap också. Men samtidigt, när du kommer upp på hög nivå och börjar utöva sporten på elitnivå, då kommer så många andra aspekter in. Alltså du måste väga in försiktighet, kalkylering, du har tävling varje helg, du har långa resor, du är på andra sidan jorden. Det går inte att göra sig illa varje helg. Då har man ingen elitkarriär utan man—"

"Det blir en kalkylerad risk där du väljer dina tillfällen. Men absolut en viss nivå av galenskap och adrenalin behöver man nog ha för att lyckas. Men var du oförsiktig som ung skulle du säga?"

"Nej, jag tycker nog inte det. Jag var absolut inte den lugnaste och jag var relativt orädd. Men jag var heller inte den som gick hem från andra idrotter. Jag sysslade med bandy och pingis och fotboll och jag gick inte hem med de största blåmärkena från de sporterna. Så att nej, relativt riskmedveten ändå."

"Du är ju född sjuttioåtta." "Ja." "Och åtminstone enligt Wikipedia så vinner du klubbmästerskapen i 80-kubiksklassen nittioett. Du är tretton år då, tolv, tretton." "Ja, och det hör nog ihop med att jag startade när jag var tolv år för jag hade en snabb och en väldigt intensiv karriär."

"Can du berätta hur ser en karriär i den här idrotten ut? Jag menar är man på den här nivån när du är tolv, tretton år, då är det pappa eller mamma som kör ut dig med motorcykeln på flaket någonstans, eller?"

"Ja, precis. Man är beroende av ens föräldrar eller närstående som är beredda att göra uppoffringen till hundra procent. Sen desto äldre du blir och du blir arton och får körkort, då klarar du dig mer på egen hand. Men initialt som ungdom, då är du helt i mamma och pappas händer oftast."

"Ond du meckar med motorcykeln själv eller?"

"Ja, man hade ju meckat med moppar i några år så den kunskapen kunde man föra vidare. Men där fick man ju också hjälp när man behövde. Och tolv, tretton år, det är ovanligt sent. De flesta börjar kanske redan vid fyra eller fem års ålder att köra. Så jag hade en ganska sen start."

"Och hur hanterar man ekonomin runt det här? För att det måste vara väldigt dyrt att ägna sig åt en sån här idrott på sikt åtminstone."

"Initialt så är det ändå hanterbara pengar. Men självklart desto duktigare du blir, desto dyrare blir också omständigheterna runt om dig. Men jag hade alltid en beskaffenhet att skaffa mig pengar. Självklart hjälpte mina föräldrar till, men också på egen hand. Jag plockade lingon, jag fiskade gädda. Jag hade drickaförsäljning i korridoren på gymnasiet. Man kunde köpa drickor och kakor av mig. Ja men jag var ganska affärsdriven under hela uppväxten eller väldigt affärsdriven som jag har fått det återberättat och det minns jag. Så ja men jag såg till att jag hade så mycket pengar som möjligt för att kunna utöva motocross och när inte mina pengar räckte så hjälpte föräldrarna."

"Sålde du in sponsorskap och sånt själv också eller?"

"Ja, vartefter jag blev äldre och så klart bättre började tävla utomlands på vintrarna. Jag var ändå uppvuxen i Kalix och förutsättningarna är inte exceptionella för att åka motocross. Det är snarare snöskotercross som är bättre där. Men från det jag började tävla utomlands vintertid så drev jag mitt motocrossåkande i bolagsform. Och det var så jag också lärde mig att driva bolag, lärde mig hantera sponsorer, kontakter, kontraktsskrivning, sponsorvård. Ja men allting som följer med. Och det är man så illa tvungen inom motocross att de bitarna behöver du ha koll på parallellt som du ska vara fysiskt exceptionellt bra tränad och du ska klara alla resor. Alltså helheten."

"Du noterade ju för mig att man kanske till och med har en fördel av att ha ägnat sig åt exempelvis motocross där man i stor utsträckning jobbar ensam när man sen ska kliva in i affärslivet."

"Ja, jag tror det. Jag tror att det inte är en slump att många gamla motocrossåkare blir duktiga entreprenörer efteråt, för de har varit tvungna under sitt idrottande att dels driva det i bolagsform men även ha hand om alla de kontakterna och kontrakten och så. Så jag skulle säga dat det är en exceptionellt bra skola."

"Kommer du från en företagarfamilj i någon utsträckning?"

"Nej, min mamma är lärare och min pappa jobbar på pappersbruket uppe i Kalix. Så att jag kommer från ett vanligt anställningsförhållande i föräldrarna."

"Var kom det här entreprenöriella ifrån då?"

"Jag tror att det var motocrossen som var tvungen att sätta mig i den sitsen. Skulle jag åka och skulle jag åka på den nivån som jag ville och hade ambitionen att göra, så var jag tvungen att hitta vägar att jobba och tjäna pengar på motocrossen också."

"Du har ju en lång lista med meriter. Är det något speciellt du är stolt över i just tävlingssammanhang?"

"Ja men jag är stolt att jag kom fyra i SM, även om det också var min största förlust att jag missade bronset precis på mållinjen. Att jag tog plats i VM-landslaget och fick åka ett antal VM-tävlingar och representera Sverige och även ute i EM. Men framför allt VM och ganska många framskjutna placeringar i SM. Jag blev aldrig nummer ett och det grämer mig lite grann än i dag, men det är så otroligt många pusselbitar som ska falla på plats om du ska bli nummer ett i en individuell idrott. För varje mottävlare är en enskild placering."

"Funderar du mycket på vad som gjorde att du inte kom dit?"

"Ja, då gjorde jag det en del. Men efteråt har jag haft så fullt upp med företagen så att jag har nog kunnat släppa det lite grann. Men ja, det är klart att det gäckade vad som var skillnaden mellan mig som var fyra i Sverige mot han som var ett eller två, absolut."

"Har ni kontakt i dag?"

"Ja, det har vi. Jag känner mina gamla landslagskollegor väl. Inte daglig kontakt, men vi ses ibland eller hörs i olika sammanhang. Men ja, vi är goda vänner."

"Vad är det som gör att du till slut bestämmer dig för att sluta med motorcykelåkandet?"

"Det är egentligen ett antal faktorer som föll på plats samtidigt. Det var framför allt så vart jag väldigt trött i kroppen. Jag hade mina mest intensiva år, exempelvis 2005 så tävlade jag i tjugoåtta länder och hade över trehundra resdygn det året. Jag hade inte packat upp min necessär på nästan tre år tror jag då. Det sammantaget med att kroppen blev trött. Jag hade ingen allvarlig skada som satte stopp för det, men ont i ryggen, man började få ont i magen, knän, ben. Allting sammantaget gjorde att resultaten gick nedåt istället för uppåt och då var det inte lika roligt. Plus att jag var extremt sugen på att starta och börja driva bolag. Jag tjuvstartade faktiskt lite grann mitt sista aktiva år. Jag kunde inte hålla mij, jag var så sugen."

Niclas hade alltid sett framför sig att han skulle ägna sig åt företagande efter idrottskarriären. Samma år som han lade stövlarna på hyllan, om man nu säger så, om man nu har stövlar i motocross, så slog han sig samman med sin svåger Dan som var aktiv i stålbranschen.

Niclas hade gjort sin sista tävling i oktober 2005. Dagen efter skickar de in handlingarna till Bolagsverket. Deras affärsidé skulle bli att tillverka och sälja stålprylar till byggbolagen. Räcken, trappor, husskelett och allt sådant som efterfrågades av tidens glödheta byggmarknad. Det gick som tåget tills finanskrisen kom.

"Det gick så långt så att det här gick väldigt fort. Det var bara nästan över en helg höll jag på att säga eller en vecka så väderskyddades byggena. Ja vi fick i stort sett lämna nästan varenda arbetsplats. Det var något stort bygge till staten eller en kommunal beställare som fortsatte. Men alla bostadsprojekt, köpcentrumprojekt, allting lades på is i främst Göteborg då. Så vi gick från tjugotvå till åtta anställda, lika fort som vi hade växt så fick vi gå ner igen."

"Hur var det?"

"Då var det tufft för det var inte alls vad vi hade planerat. Men med facit i hand så var det kanske det bästa som kunde hända. För det gick i raketfart och vi löste allting på uppstuds. Den här lågkonjunkturen gjorde att vi fick ta ett steg tillbaka. Vi fick sätta oss och tänka och fundera ut vad som är nästa steg och vad vi egentligen vill. Så att det kom någonting gott ur det."

"Och det som kommer ur det här, det är ju att ni byter affärsidé kan man säga. Och ni vänder er direkt mot byggherrarna."

"Helt korrekt. Det är egentligen så att jobba som underentreprenör till de stora byggherrarna... all ära, det är jättekul och inspirerande. Man får vara med och sätta många stora landmärken. Men vi märkte alltså att den administrativa bördan med mycket möten, långa möten, stjäla våran bästa personal, oss själva, våran bästa kompetens för att mynna ut i ett ganska litet jobb ibland gjorde att vi tyckte att vi borde kunna hoppa över de här leden. Vi borde kunna jobba direkt mot slutkund, men vi var inte stora nog, inte starka nog och inte kunniga nog för att bygga fler bostadshus och annat. Så att vi tänkte att stålhallar är våran grej. Lite enklare lego för vuxna, lite enklare byggnader, och där kan vi utveckla ett koncept som gör att vi kan hoppa över och jobba direkt mot slutkund."

"Men om man sammanfattar det, ni bestämmer er för att tillverka stålhallar? Det är korrekt. Vad är det för något?"

"Ja en stålhall är en stålstomme, ett skelett. Det är sandwichpaneler i stål med en isoleringskärna. Det är låglutande tak med högprofilerad TRP isolerad och ett ytskikt aluminiumfönster. Det är ståltrappor. Det är allt inom stål. Givetvis är personaldelar och så utrustade, gipsade och målade som vanlig kontorsstandard. Men konceptet och begreppet stålhallar är definierat så."

"Vad är en sandwichvägg?"

"Det är en prefabkonstruktion som används i dag i nästan alla konstruktioner i den här typen av byggnader, även köpcentrum, affärslokaler. Ett snabbt, energieffektivt och relativt billigt byggsystem. Man kan säga Lego för vuxna."

"And så hade ni någon profil på taket sa du?"

"Ja, en högprofil, en självbärande TRP-plåt som gör att den klarar stora spännvidder så du får lite pelare och lite fackverk i taken."

"TRP, vad är det?" "Tunnplåtskonstruktion, högprofilerad." "Okej. Så ni tänkte att ni ska bygga sådana här stålhallar? Och vad ska kunderna göra i dem?"

"All typ av affärsrelaterad verksamhet. Vi vänder oss bara till företag eller fastighetsbolag som i sin tur har en hyresgäst. Privatpersoner bor inte i den här typen av hallar, utan kommersiell verksamhet. Allt från butiker, lager, logistik, allt däromkring. Det vi också ville, som också blev framgången eller en av framgångarna i North Power Stålhallar då, är just att vi tog in allting in-house. Vi gjorde oss inte beroende av externa arkitekter, externa konstruktörer, utan vi anställde allt sådant in-house för att få full kontroll i projekten, snabba beslutsvägar, rita framför ögonen på kunder. Alltså kunna erbjuda en tredimensionell exklusiv produkt mitt framför ögonen på ett första möte om så krävdes."

"Men hur visste ni att det här var en bra idé? Alltså förstod ni att det fanns en efterfrågan på stålhallar?"

"Ja, alltså vi såg att det skedde en stor förändring i branschen. De närliggande industriområdena i närområden runt storstäderna, som ofta lever i gamla betonghus eller tegelhus med dåliga energivärden, mycket invändiga pelare, lågt i tak. De typerna av lokaler och företag fick flytta ut i närliggande ringområden och allting nytt som byggdes var egentligen stålhallar eller likvärdiga med den konstruktionen som vi ansåg oss kunna och kan utveckla bättre än vad som då fanns på marknaden i alla fall. Och det sammantaget med att det är priseffektivt, går snabbt att bygga och att vi kontrollerade allting in-house med arkitekter och konstruktörer och så, trodde vi skulle bli en framgångssaga. Men framför allt så skulle det också vara för oss hanterbart, för vi tyckte att flerbostadshus och höghus blir för svårt och för komplext."

"Men det låter ändå som en ganska kapitalintensiv verksamhet. Du behöver den här fabriken, du behöver mycket personal och maskiner. Hur hanterade ni det? Hade ni någon finansiär i ryggen, eller?"

"Nej, vi har faktiskt alltid levt på eget kapital. Efter avslutad idrott så sålde vi av våra tillgångar som bestod av lite hojar och bilar och annan utrustning. Och jag tror vi hade fem, sexhundratusen var som vi satte in i startkapital. Men vi har alltid tjänat pengar. Det har alltid gått bra. Vi har inte unnat oss någon extra lön eller några stora aktieutdelningar initialt. Och det sammantaget gjorde att det fanns startkapital för att investera i en ny, faktiskt egen verkstadsfabrik som vi byggde i Jordbro utanför Stockholm. Och ja nej, vi har kunnat leva på eget med viss bankfinansiering, men inte mer än så."

"Vilken typ av kunder var det i slutändan som köpte de här stålhallarna av er?"

"Det var ungefär femtio procent egenanvändare i form av dem som kanske satt i hyrda lokaler men ville investera sitt kapital i en egen fastighet eller hade annat intresse i det. Och resterande femtio procent var fastighetsbolag som byggde för uthyrning."

"Och bara för att få något perspektiv, hur stor investering kunde det röra sig om att köpa en sån här stålhall?"

"Alltså köper de bara hallen av oss så beror det så klart på storlek. Men en snittaffär låg på kanske mellan tre och fem miljoner för själva hallen. Köpte de en totalentreprenad så kanske snittaffären låg på tjugo till tjugo till trettio miljoner. Så vi gjorde inte så många affärer per år, men ganska stora affärer. Mycket bygger på förtroende och varumärke att vi levererar vad vi lovar."

"Är det en verksamhet med bra marginaler?"

"Relativt. Om du kan bygga det effektivt, ha kontroll på allt, framför allt ha en bra logistik, ställa höga krav på att det är rätt förutsättningar när du ska börja. Så finns det en bra marginal. Men det är också någonting som fort kan ätas upp av felaktigheter, dålig projektering, till och med dåligt väder. En vinter kan också påverka resultatet."

"Och hur går det för den här stålhallsverksamheten?"

"Det går bra. Vi drev den under åtta väldigt framgångsrika år och valde 2018 att kliva av och sålde en del för att sen 2019 sälja den slutliga delen. Det var en framgångssaga från start. Vi växte och vi sålde när vi omsatte tvåhundrasextio miljoner per år och hade drygt femtio anställda. Klättrade stadigt och gjorde bra marginal under hela resan. Men den långsiktiga tanken har egentligen ända sedan 2012 varit att bara äga och förvalta egna utvecklade fastigheter. Vi ville ta det här ytterligare ett steg från att vi, som jag sa innan, byggde som underentreprenör så ville vi börja bygga mot slutkund. Men nu ville vi faktiskt vara slutkunden själva i form av att äga den här typen av fastigheter."

"Ni säljer den här verksamheten i omgångar 2018 och 2019. Varför sålde ni?"

"Nej, av den anledningen att vi ville snabba på vår egen fastighetsutveckling. Och vi hade kommit till ett skede när bolaget blev så pass stort så att man kunde inte vara med och bestämma allt, och lite av entreprenörsresan började plana ut. Det var dags för någon större och duktigare än oss att ta över och med hjälp av oss kunna föra det vidare."

"Du saknar inte Stålhallar?"

"Nej, jag jobbar med det varje dag fortfarande i form av det egna beståndet och har lite styrelseposter kvar i gamla bolag och så. Så att jag känner mig ändå högst involverad. Men det är klart att det var en del av ens hjärta, lilla skötebarn som man lämnade. Jag har ju drivit upp fler bolag parallellt och just Stålhallar blev nog det mest emotionella av de försäljningarna vi har gjort."

"Vad är det mer för bolag du har ute?"

"Jag har haft ett North Power Takentreprenader också ihop med Dan, och där tog vi in en tredje part som drev det operationellt på plats. Och det kom sig egentligen av den anledningen att våra stålhallar behövde ett tätt tak. Taket behövde bli tätt fort, och takentreprenören behövde komma tillbaka vid olika tillfällen senare i projektet för att montera ventilationshuvar, avluftningar för avlopp och så vidare. Och det sammantaget gjorde jag att vi behövde en underentreprenör som alltid var tillgänglig on time, men vi kände oss inte nöjda med det vi hittade. Så vi valde att starta ett sådant bolag också som blev rätt så framgångsrikt och gjorde rotjobben på två-, trehundra villor medan de lade våra industritak. Och det lever gott i dag och såldes också under 2018 och 2019."

Många år innan Niklas och Dan sålde sitt stålhallsföretag, redan 2012, hade Niklas gått en MBA-utbildning på Handelshögskolan. Utbildningen var anpassad för idrottare som kanske inte alltid hade de värsta akademiska meriterna i bagaget. Niklas var en sådan. Hans examensarbete hette Tvåhundra 2020. Det var en affärsplan med målet att år 2020 äga fastigheter för tvåhundra miljoner kronor.

Nu gick det förvisso lite fortare än så. Men att bygga stålhallar och solenergilösningar var en del av affärsplanen, men slutmålet var alltid att bygga ett fastighetsbolag. Så i takt med att stålhallsföretaget tog form så investerades allt överskott i obebyggda tomter här och var. Och bit för bit började ett bestånd ta form. Idén var att bygga och hyra ut industrifastigheter.

"Hur kommer det sig att ni valde att satsa på industrifastigheter?"

"Ja men vi tyckte att det var en nisch, dels som vi kan för att vi kan bygga dem själva. Vi kan projektera dem själva, vi kan rita dem, vi kan göra dem från ett blankt papper. Vi förstår byggtekniken och sen ska vi inte sticka under stol med att det är god avkastning på den typen av fastigheter. Kanske sett till lite större risk, men avkastningen är betydligt bättre. Och med rätt hyresgäster, långa kontrakt, så skulle jag nog säga att i förhållande till den avkastning man kan få så anser jag risken vara väldigt låg."

"Har approachen varit att ni ska bygga när det finns ett påskrivet kontrakt eller bygger ni på spec också?"

"Vi har testat båda vägarna och vi har hittills alltid haft våran fastighet uthyrd innan vi har haft tätt skal eller gjutit plattan till och med. Men i den bästa av världar så har vi ett påskrivet kontrakt. Det kräver dock kanske tio till tolv månaders framförhållning, och bolag i vår storlek som har fastigheter som är mellan tusen och fem tusen kvadrat per styck har sällan tycker vi ett års framförhållning. Så vi märker att när vi har kommit en bit på vägen och kanske skalet börjar komma upp och så, så blir det lättare att hyra ut och så kanske man kan ha ett tillträde om fyra eller sex månader. Men båda har förekommit, och får vi välja så ser vi helst kontrakt innan vi startar."

"Vad har hänt då sedan försäljningen? Av byggbolagen tänker du?"

"Vi har kunnat speeda på lite grann. Vi fick löspengar som gör att vi kunde kanske bygga två projekt parallellt eller till och med tre ett tag. Ja, vi har kunnat snurra upp, vrida upp fjädern och accelerera lite fortare. Det har gjort att vi kan bygga utan byggkreditiv, att vi kan finansiera med eget kapital till byggnaden är inflyttad och klar. Sedan gå till banken och refinansiera en del av det."

"Och var någonstans vill ni att era fastigheter ska ligga?"

"Ja men vi tror ändå att ska vi leva över tid och äga för evigt, eller i alla fall över överskådlig tid, så tror vi att ligga geografiskt nära storstäder är bra. Så att just nu så är det Stockholm och Göteborg. Inte sagt att det kommer bestå för evigt, men det har varit vår filosofi hittills."

"Och typiskt sett, vilken fastighet är det ni letar efter?"

"Industrifastighet i nya eller etablerade industriområden. Kranskommunerna runt Stockholm: Huddinge, Haninge, Botkyrka, Kungsängen, Järfälla, Upplands Väsby, Sollentuna. Den typen av relativt citynära lägen, men inte trippel A-lägen. Västberga, Slakthusområdet, absolut jättebra, men vi tror att det är dels marker som inte kommer till salu, inte finns till salu, utan det är bara befintliga kassaflödesfastigheter som ibland säljs. Och det är inte vår affärsidé."

"And var hittar du de här markplättarna någonstans?"

"De kommer ut ibland på öppna marknaden för försäljning, ibland via kontakter eller tips. Det kan vara kommuner. Det är oftast ringar på vattnet från närliggande fastigheter vi äger där fastighetsägare hör av sig och vill sälja. Vi har inte haft någon uppsökande verksamhet ännu, men den kanske måste till framgent."

"Ja men du hittar bra i Stockholms förorter kan jag tänka mig."

"Industriområdena kan jag både in- och utantill. Vi har dels byggt i de flesta om inte i alla, så ja, och nu blir det ju en hel del research. Att man åker runt och tittar och söker."

"Vad har ni för målsättning med bolaget då?"

"Ja men vi har i dag ett fastighetsbestånd som är värt lite drygt en halv miljard och det vore väl fel att säga att vi inte sneglar på miljarden. Det känns på något sätt som en given måltavla. Den tvåhundra 2020 blev dubbelt så mycket. Så varför ska vi inte dubbla det igen?"

"Men tänker du att det här är någonting som du ska hålla på med för alltid? Eller är det en verksamhet som du tänker att du ska bygga upp och sen hitta på något annat?"

"Alltså, planen med bygg- och entreprenörsbolagen har nog alltid varit att sälja dem, men det har mer varit eftersom kapitalbehovet till fastigheterna finns. Och nu är vi vid målsättningen. Så nej, det finns inga ambitioner i dag om att sälja beståndet. Men man är inte sämre än att man kan ändra sig ibland. Så att inget är omöjligt. Men planen i dag och så som vi bygger, tänker, äger och förvaltar så är det att äga för i alla fall lång, lång tid framöver."

"Du nämnde också för mig att ni, vilket förstås är naturligt, tittar på olika sätt att få större utväxling ur era befintliga innehav, exempelvis med hjälp av solenergi."

"Ja, alltså vi är lite i det stadiet att de fastigheterna som är klara och byggda och inflyttade, de genererar bra kassaflöde, god avkastning. Men vi försöker... det är ändå ett bestånd som vi redan äger och har gjort den stora investeringen i. Så hur kan vi göra någonting bra med det beståndet? Då har vi testat under förra året med lite solcellsanläggningar på taket, för det är ändå den femte fasaden som vi äger men som inte genererar några intäkter. Så vi har byggt två ganska stora solcellsanläggningar."

"Hur funkar det?"

"Det funkar bra. Vi ligger på en avkastning likvärdig resterande del av fastigheten. Så att vi har fått bra utfall, och det är någonting som vi har tänkt försöka växla upp under 2020. Vi kan hjälpa hyresgäster med en grön profil och även vår egen profil med det också."

"Men säljer ni själva elen till nätet eller är det hyresgästen som—"

"Vi har provat olika modeller och det beror också på hur hyreskontraktet ser ut. Någon hyr inklusive el och då tillfaller det oss direkt. En del har kallhyra och har själva elabonnemang. Då har vi olika tilläggsavtal och olika lösningar. Vi har testat oss fram under året för att se dels vad vi får för effekter och sedan vad som är lagligt inom de ramar som finns. Och vi tycker oss ha hittat en väldigt bra affärsmodell som egentligen blir kostnadsneutral för hyresgästen, men det blir bra for miljön och det blir bra för oss. Vi får den avkastning vi önskar på investeringen."

"Skulle... är det här ett framtidsområde tror du för branschen? Just att bygga ut solceller på tak."

"Det tror jag. Jag tror definitivt att det är det. Dels i och med att det går att få ekonomi i det. Och som vi var inne på, den gröna profilen får du på köpet. Men också helheten med lite begränsad kapacitet på el i vissa områden; du får inte den storlek på anslutningarna som du önskar. Sen är det ju så, nackdelen som ska sägas med solceller är ju att de producerar som minst när de behövs som mest på vintern, och när det är mörkt och kallt ute. Men snart kommer det komma bra batterier eller ackumulering för energin och då kommer det bli bra på riktigt, riktigt, riktigt bra. Vi tittar på andra lösningar, hur vi kan utrusta våra hallar med nog mycket billaddare som så klart då laddas av solelen så att de laddar på rätt tid. Hur vi kan få en kostnadsmodell mot hyresgäster på det. Ja, vi försöker alltså utveckla det befintliga beståndet med de här små extra tilläggstjänsterna så att man kan vrida på kranen, kanske öka avkastningen ytterligare lite till. Eller åtminstone hjälpa företagen som ska bo i dem och tycka att vi är den bästa hyresvärden, och nya hyresgäster också."

"Många som lyckas sådär bra som ni har gjort uppfattar jag får ju kanske en impuls att investera i andra saker. Och man breddar, man liksom, vad säger man, man tunnar ut sig själv snarare än att fortsätta fokusera på samma sak."

"Det är riktigt och erbjudandena har varit många och lockelsen har varit stor också på att gå in i andra saker. Men min filosofi har alltid varit: Håll dig extremt smal men bli väldigt, väldigt duktig på det du sysslar med. Det har varit inom motocross, det har varit inom bygg, det har varit på tak. Ja, det har varit den röda tråden i alla bolag. Smal, nischad men väldigt duktig. Och jag har hellre hundra procent commitment i en sak än lite i många."

"Du har också fler tips faktiskt på hur man skulle kunna tänka om man ska bygga ett företag. Dels skriver du det här med att man måste plöja ner många timmar för att det inte finns någon egentlig omväg, så att säga genväg förbi det. En annan sak du tar upp det är det här med att du måste ha ett commitment mot din sambo, din familj, för att just det här med dåligt samvete tycker du har dödat många bra företag. Vad menar du med det?"

"Ja, nej men alltså jag gjorde tidigt upp med min sambo Veronica. Vi har varit tillsammans i tolv år nu och vi gjorde tidigt upp att jag får jobba hur mycket jag vill när jag vill. Hon förväntar sig inte att jag ska komma hem på veckorna på kvällarna eller kanske inte alltid behöver vara tillgänglig på telefon eller någonting sånt. Utan hon var med i företagsbyggandet som extern part, inte operationellt på något sätt i bolagen. Men hennes fulla stöd gjorde ju att jag kunde satsa hundra procent på bolagen. Och jag kunde stanna kvar till nio på kvällen om så krävdes utan att veta att jag behöver ha dåligt samvete eller att jag har någon hemma som sitter och väntar och egentligen tycker att jag borde vara hemma. Utan vi gjorde upp det och det fungerar jättebra. Så kanske vi kan ha mer kvalitetstid istället när vi träffas, även om det inte blir lika mycket timmar."

"Men det bygger ju på att ens partner då gör en stor uppoffring åt andra hållet."

"Definitivt. Det är en jätteuppoffring. Och sen de senaste fem eller sex åren när vi även har haft barn med i bilden och så, så blir det ju en ännu större uppoffring. Men vi har tyckt att i vårat förhållande och i vårat sätt att tänka så har det fungerat bra. Och det jag menar med det är att jag tror att det är en förutsättning för att du ska kunna driva och bygga upp ett bra bolag, att du har familjen med dig. Och om det krävs att du inte är närvarande alltid så får det vara uppoffringen."

"En annan sak du tar upp det är att det är viktigt att återinvestera all vinst i bolaget och inte unna sig någon lön, eller för mycket lön i alla fall. Hur snålt har ni levt?"

"Ja men ganska får man väl säga. Vi har alltid haft mat på bordet och definitivt kunnat unna oss en resa då och då också. Men första åren så var det samma commitment som vi hade gett till idrotten gav vi till bolagen. Och det betyder inga jätteextravaganza utgifter då. Utan varenda krona som tjänas återinvesteras i form av material, utrustning eller bilar. Ja men någonting som behövs för fortsatt tillväxt. Det är filosofin."

"Och sen slutligen skriver du också, och det här blev jag lite förvånad över, att man ska vara ambitiös och göra allting hundratio procent klart. Alltså en del har motsatt uppfattning, att det är hellre att någonting blir gjort än att det blir perfekt. Menar du att man ska göra saker perfekt?"

"Nej, men det jag menar lite grann i det är att just att slutföra projekten till hundratio procent, det är det som blir den sista stämpeln på den produkten du lämnar. Om du applicerar det på en stålhall; om du bygger en stålhall för tio miljoner kronor och så gör du inte det lilla sista extra, kanske inte städar ordentligt eller gör den sista plåten eller tröskeln eller justerar dörren eller vad det må vara. Sätter du inte den sista lilla detaljen så spelar det ingen roll hur bra resten av stålhallen är, för det är den saken som din kund kommer att komma ihåg eller ändå reta sig lite grann på att 'det var bra, men...'. Men gör man det lilla sista extra, då får man en nöjd kund, gratis marknadsföring, ringar på vattnet och framför allt så får du betalt för din slutfaktura på projektet."

"Och det är så ni har förhållit er till—"

"Det har varit genomgående i alla bolag och allt bolagsbyggande. Det återspeglar nog mig lite grann som person också att kunna... jag slutför projekten till och med lite överarbetar dem för att det ska bli det lilla, lilla extra som behövs för en nöjd kund eller en egen tillfredsställelse."

"Men du kan se det andra perspektivet, de som menar att det kanske är bättre att starta tre projekt istället för att göra klart det första. Alltså det finns ju den personen också. Det är mera kreatören."

"Ja, men då startar jag också tre projekt, men jag ser ändå till att göra det lilla sista som behövs, även om det kräver att man själv gör det eller får beordra ut hundra övertidstimmar. Men jag tar hellre kostnaden för det där lilla extra och får den där lilla extra nöjda kunden på köpet. Det har varit en, tror jag, en framgångsfaktor i bolagen."

"Vad kommer hända i LEJE 2020 då?"

"Vi har 22 000 kvadratmeter obebyggd industrmark. Så vi hoppas kunna bebygga den, eller merparten av den i alla fall. Vi sitter och ritar på bygglov på två projekt och söker hyresgäster för dem. Vi står i valet och kvalet om vi ska starta bygget utan hyresgäst på spekulation eller om vi ska invänta uthyrning. Vi kommer nog bli en mix kanske av båda. Vi hoppas kunna utrusta stora delar av vårt bestånd med solceller, förbättra vissa strukturer, men i det stora hela bygga på fastighetsbeståndet."

"Ni har ju byggt upp det här fastighetsbeståndet under en period som har varit ganska unik i ett ekonomiskt perspektiv med otroligt låga räntor. Hur ser du på det? Är du rädd att det har varit ett unikt tillfälle som nu är borta, eller kommer det att vara gynnsamt att vara i den här marknaden även fortsättningsvis?"

"Ja men återigen: bra fastigheter, långa kontrakt och bra hyresgäster. Jag känner ingen oro för det. Det har varit exceptionellt bra i många år, absolut. Men vi har goda marginaler när vi beräknar räntekostnader och så. Så att vi kommer tåla och överleva både en och två dippar. Men framför allt så har alltid filosofin varit: Det går inte att sitta på sidan och titta på när alla andra springer om dig. Antingen så är du med i racet och betalar priset och skördar framgången och motgången. Eller också så sitter du på sidan och tittar på. Jag har vänner som har sagt sedan 2001 att de ska köpa sin första bostadsrätt i Stockholm, men de har väntat på kraschen. Nu har de tappat 19 års uppgång. Så antingen är man med eller också så står man och tittar på."

Det här programmet har gjorts i samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Tessin är en plattform där du kan investera i fastighetsprojekt och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars inte hade blivit av. Registrera dig på tessin.se så får du ta del av flera nya projekt varje vecka. Men kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk. Tack för att du lyssnade.