Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, en podd där vi träffar entreprenörer, företagsledare och visionärer i och omkring den svenska fastighetsmarknaden. Programmet är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, en plattform där du kan investera direkt i fastighetsprojekt och bygga en egen fastighetsportfölj. Jag såg ett hål i marknaden här och det bygger också på en förändring i EU:s regelverk. Det drar man helt enkelt upp bankernas möjlighet till kreditgivning.

Bengt Lindblad är en ombytlig värmlänning och entreprenör i finansbranschen som i nästan tjugofem år har utvecklat snillrika sätt att investera pengar. I vintras lanserade han Fastighetsräntefonden som ger både institutioner och privatpersoner möjligheten att investera i fastighetskrediter via Tessin. Men allt började i nittiotalets energimarknad.

Jag började arbeta på en firma som hette Kvaerner Turbin och jobbade med vattenturbiner. Och jag studerade som ingenjör, och så vidare som civilingenjör på industriell ekonomi i Linköping och hamnade sedan på Graningeverken. Det är inte så långt ifrån att jobba mycket med vattenturbiner. Det var då i mitten, början på 90-talet och då var vi inne i en avreglering på elmarknaden. Och då hamnar man då på den som förvaltare trader på Graningeverken.

Så du gick från ingenjörslinjen till att du skulle sitta och köpa och sälja el då?

Ja, hos Graningeverken var det ju så. Jag var ju ansvarig att bygga upp deras tradingverksamhet, kan det ha varit nittiosex tror jag.

Och vad gjorde ni fram till innan?

Det var ju en helt ny verksamhet för de här stora elproducenterna. Och det var ju ett sätt att både använda den nya marknaden samt att lära sig. Det var ju helt nytt för dem. Så vi fick ju eftersom det inte fanns några seniora personer på firman att ta efter så fick vi bygga upp det där helt enkelt från grunden.

Men innan det här så hade det inte funnits någon finansiell handel i elkontrakt?

Nej, det hade inte. Ja, det hade väl funnits någon typ av handel mellan olika producenter. Man köpte och sålde kraft, men inte på en marknad. Så det var nytt var det. Och det var väl tillfälligheter att jag kom in där mycket på grund av att jag hade arbetat med vattenturbiner innan.

Var det kul?

Ja, jättespännande. Det var ju hur roligt som helst. Och det var helt nytt och vi fick bryta ny mark där. Så det var perfekt när man var relativt ung och hyfsat nyutexaminerad och får den chansen.

Men var det här en verksamhet som gick ut på att ni skulle använda företagskapital för att spekulera? Eller handlar det mer om att säkra priser i produktionen?

Det var både och. Man hade både slutkonsumenter och produktion. Och utöver det fick man ett riskmandat att hantera. Och det där är ju en definitionsfråga, vad är trading, vad är hedging egentligen? Men för man hade både produktion och konsumtion, men det är inte alltid de bitarna balanseras. Utan det kan ju vara så att du får mer kunder som vill på något sätt säkra sig en viss tid och så vidare. Det regnar mindre och då måste man hela tiden parera för det här. Och det var väl egentligen huvuduppgiften för företaget. Men därutöver hade vi ett riskmandat som var rätt så stort. Vi var en av de större traderna då i marknaden på ja nittiosex, nittiosju då.

Om du tradar i elkontrakt, vad är det som är viktigt för dig då? Vad tittar du på på dagarna?

Det är ju, vi tittade på fundamental analys. Å ena sidan har du konsumtionssidan då som varierar med å ena sidan ja dygnsvariationer, veckovariationer, säsongsvariationer, temperatur och de bitarna. Och tittar man på supply-sidan, alltså produktionssidan, eftersom vi hade vid den tiden kärnkraft på femtio procent och vatten ungefär på femtio så var ju vattenkraften helt avgörande för prisvariationerna. Och då är det ju hur mycket det regnar och hur mycket snö du har och så vidare. Och räkna på det helt enkelt.

Vad gjorde du sen då?

Då startade jag eget. Då startade jag ett företag som hette Alfa Kraft nittioåtta på hösten. Och vi tyckte väl att jag hade gjort den här trading så bra. Så vi ville starta en fond, förvaltning för kunder så att vanliga människor kunde investera och spekulera eller rättare sagt investera på den trading som vi gjorde. Så nittionio tror jag vi blev godkända. Vi blev godkända nittionio någon gång under året utav Finansinspektionen som ett värdepappersbolag. Och då började vi väl tror tvåtusen med att förvalta externa pengar för retailkunder och professionella kunder.

Pengar som alltså investeras i elmarknaden.

Genom oss då i elmarknaden så spekulerar vi för dem helt enkelt och skapar avkastning. Ungefär som man gör i vilken aktiefond som helst.

Och vad kunde man vänta sig för avkastning då i en sån här fond i jämförande med en aktiefond eller en hedgefond med aktieinriktning?

Det är ju, det är alltid svårt att förvänta sig saker. Men marknaden var rätt så ung och det fanns stora arbitrage att göra i systemet, vilket gjorde att under många herrans år där så hade vi otroligt fina avkastningar. Helt osannolika bra avkastningar under många år. Så vi fick in stora hedgefonder utomlands ifrån flera stora amerikanska kända hedgefondförvaltare som investerar i andra hedgefonder. Eftersom de sökte okorrelerade förvaltningar.

Hur mycket pengar förvaltade ni som bäst?

En miljard ungefär, lite över en miljard, en komma två tror jag.

Och hur lyckades ni få de här amerikanska hedgefondernas uppmärksamhet och pengar? Kan, det kan...

Resultat bara.

Förlåt?

Resultat bara. De hittade oss för vi hade sån enastående bra avkastning. Det behövs ingen annan marknadsföring. Ja, nej det, vi visste kanske inte själv att det är så svårt att finna investerare. Men vi hade gjort ett väldigt bra jobb helt enkelt där. Så telefonen ringde och så var det någon-

Ja de ringde upp oss och frågade om de fick investera helt enkelt. Så ville de självklart ha rabatter och sånt, men det gav vi aldrig de investerade ändå.

O vilken typ av affärer kunde ni göra? Bara som ett exempel av många.

Nej men du köpte nästa helår energi, tio megawatt helår till exempel. Och sen sålde det? Förhoppningsvis gick det upp då om vi hade köpt och så sålde vi det och trodde vi att det skulle gå ner så sålde vi tio megawatt helår och så köpte vi tillbaka det. Eller så spreadade vi kontrakt mot varandra. Vi sålde hösten och köpte våren och så vidare. Det fanns massa olika varianter att göra där. Och det är beroende på om vi trodde hur vi hade analyserat egentligen priset och vi trodde om att det skulle gå då.

Bengt Lindblad berättar att han först och främst ser sig som en entreprenör som genom åren bara anpassat sig i takt med att marknaden har förändrats. Under flera år var Alfakraft en av de största aktörerna på den nordiska elmarknaden. Men när finanskrisen kom och gick började många amerikanska fonder flytta hem kundernas pengar och så även Bengts investerare. Alfakraft bytte spår och lämnade energimarknaden bakom sig.

Och så har Bengt hållit på i snart tjugofem år. För ett par år sedan kom Bengt Lindblad i kontakt med Tessin, samma Tessin som driver den här podden och som kopplar samman fastighetsbolag och företagare i behov av kapital med investerare i behov av avkastning. Bengt, han såg samma möjlighet som han en gång hade sett i elmarknaden och startade Fastighetsräntefonden. En fond där han investerar kundernas pengar i utvalda projekt på Tessins plattform.

Jag såg att det fanns ett, vad ska man säga, ett hål i marknaden här. Och det bygger också på en förändring hos i EU:s regelverk. Och det regelverket stramade helt enkelt upp bankernas möjlighet till kreditgivning efter 2008 och innan det var på plats. Det tog en stund. Vad det utmynnade i det var att bankerna var helt enkelt tvungna att ha mer eget kapital på balansräkningen för att få låna ut pengar. Och ju högre risk du tog där och ju längre ut på riskskalan du går, ju mer kapitaltäckning måste bankerna ha.

And det har då bidragit till att banken gärna kanske inte i ett sånt här projekt lånar ut över mer än femtio procent. Medans den här fastighetsutvecklaren kanske behöver låna upp till sjuttiofen procent för att få ihop affären. Så där emellan finns det då ett gap som måste fyllas av någon typ av pengar. Och det fanns inte krediter riktigt där då.

Men samtidigt är ju förädlingsvärdet högt hos förädlaren. Värdetillväxten är hög när man gör det här. Så att, och kostnaden på pengar kanske inte är avgörande. Så att då blir ju fastighetsförädlaren villig att vi tar en hög ränta för att komma åt pengarna och kan ställa bra panter också här. Man kan alltså ställa fastighetspanter till oss och ändå generera eller leverera en bra ränta. Så det var det jag tyckte var spännande här. Att det öppnar upp sig en fantastiskt intressant marknad och det innebär att man kan få ett, jag skulle vilja kalla det ett riskarbitrage här. Man lånar ut pengar till hög ränta till bra säkerhet.

Men har jag förstått saker rätt då att Fastighetsräntefonden som du driver-

Ja

...investerar sparpengar i då säkerställda lån som förmedlas via Tessins plattform.

Det stämmer bra det.

Du investerar inte alla lån som kommer upp på plattformen, utan du väljer ut några stycken. Det här, det är en aktiv förvaltning?

Absolut. Det är ju så att vi följer ju ett regelverk som vi har bestämt då och som är också accepterat av inte bara oss, utan förvaringsinstitutet då som i vårat fall är SEB. Och så har vi KPMG som är oberoende värderare på fonden. Grant Thornton som är revisor då. Och vi står ju under tillsyn av Finansinspektionen på det här så att vi må-- En sak är att göra en investering hos en fastighetsutvecklare som en privatperson eller ett företag. Men en annan sak är att stå under tillsyn hos Finansinspektionen och bedriva en fond i Sverige under tillsyn. Det är ett annat regelverk. Det gör också att vi kan inte investera i alla de projekt som till syn erbjuder för att de kanske inte faller in under prospektreglerna helt enkelt.

De här lånen som man kan investera i, de, man brukar säga att de är säkerställda. Vad betyder det?

Ja det innebär ju om projektet utav någon anledning skulle gå bankrutt då. Så har vi rätt att ta delar av fastigheten helt enkelt. Så att även om det blir en konkurs på det här företaget så har vi fastigheten som tillgång kvar.

Och då är det ni som får byggrätten och det som står på tomten.

Jajamänsan. Då får vi försöka sälja den sen. Det kan ju vara tagare på det på samma pris så att säga där ändå.

Jag tänker som investerare, hur ska man se den här fonden då? Ska man ha några förväntningar på liksom avkastningsnivå och risknivå eller?

Ja vi, den räntan, vi lever ju den ränta som finns, som marknaden erbjuder då på den här typen av lån som vi ger. Och som sagt, vi vill ju ha fastighetspant och då vill vi ha så bra ränta som möjligt så vi kan få en bra pant så att säga. Och just nu så ligger den någonstans runt ja tio, elva, tio procent kanske, någonstans där. Och sen har vi då i vårat fall en del kostnader, förvaltningsavgifter och så har vi en del driftskostnader på fonden då som belastar kunden då. Och jag skulle tro att vi kan... Förväntan i prospektet om man säger så, det ligger på en sju procent ränta på den här fonden.

Det är bra.

Ja, det tycker jag. Med vad man får då, det är en väldigt diversifierad produkt. Det är ett flertal olika fastighetsutvecklingsprojekt med fastighetspant i botten.

Hur många lån har ni i portföljen nu då?

Just nu tror jag vi har tjugo stycken, men målsättningen är att vi ska ha en sjuttio stycken ungefär.

Så vad har investerarna sagt? Har ni sett något intresse från marknaden att investera i fonden?

Ja absolut, vi startade i, kom väl igång egentligen på riktigt här i oktober, november. Och marknaden fungerade väl väl fram till coronakrisen och där hade vi fått in ungefär sjuttio miljoner.

Och vad hände sen?

Nu har vi ändå fått, vi hade nettoinsättningar nu då, men mindre. Men det är ju förståeligt så klart. Så vi tror väl att det ser ut som det fortfarande finns ett bra intresse framöver.

Men du hur funkar det med likviditeten i sån här fonder? För att du kan ju inte bara

Lämnar tillbaka med lånen.

Utan jag menar om, är pengarna inlåsta en tid eller hur funkar det?

Ja vi, fonden erbjuder insättning på månadsbasis och uttag på kvartalsbasis. Men det är väl klart att skulle det vara väldigt många som vill ta ut samtidigt, då blir det ju trångt i dörren och då är det ju pro rata som gäller ut där. Och men samtidigt så tar vi inte, ger vi inte krediter som är längre än två år. Och vad säger man? Man får ju då lägga ut alla de här krediterna tidsmässigt. Vår avsikt är att ha lån som löper och löser jämnt fördelat över året.

Så att med andra ord, kanske snittkredit, om man tittar på snittboken så kanske vi har fjorton månader någonting. Då får man slå ut alla de krediterna som vi har och så löser ju ett antal krediter varje månad. Så har man då kvartalsbasis som vi har nu, då löser ju en hyfsat stor del av boken på vägen.

Just det.

Och så har vi insättningar på det då som skulle också kunna balansera det här. Så det tror vi att vi ska kunna hantera en hyfsat bra likviditet i det här.

Det skrivs nu en del om att fastighetsbranschen skulle kunna vara nästa offer i den här Covid-19 pandemin i takt med att detaljhandeln går dåligt och att besöksnäringen går dåligt också. Alltså vad, hur ser du på fastigheter i ett sånt här läge?

Först och främst är ju fastighet betydligt mer rörliga än börsen. Det har vi ju sett. Och börsen har ju både obligationsmarknaden i allmänhet, speciellt och noterade obligationer är ju... Priserna är ju drivna av likviditets-squeezar och sånt här en del just vid de mest stressade tillfällena. Det ser ju inte vi, det drabbar ju inte oss på det sättet alls, först och främst. Men det är väl klart att blir den här Covid eller Corona krisen långvarig så slår den ju på prisbilden på fastigheter också.

Men ja vi jobbar ju inte med den typen av analyser. Det är inte riktigt vår grej här, utan vår grej är att bygga en bra fond som investerar i de här caserna. Och än så länge har inte vi sett några problem med våra mindre fastighetsutvecklare. De jobbar på och det funkar bra. Och vi har rätt så bra krockkudde på de här projekten snarare.

Fastighetsräntefonden hittar man direkt via Alfakrafts hemsida, alfakraft.se eller exempelvis Nordnet. Tack så mycket för att du lyssnade på Fastighetsprofilerna, ett program som görs i samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin. En plattform där du alltså kan investera direkt i fastighetprojekt. Investeringarna består av säkerställda lån, vilket innebär att du samtidigt bidrar till att det byggs bostäder, industri och samhällsfastigheter över hela Sverige och i Finland. Gå in på Tessin.se, registrera dig så får du ta del av nya investeringsmöjligheter varje vecka. Men kom ihåg att alla investeringar är förenade med risk.