Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, en podd där vi träffar entreprenörer, företagsledare och visionärer i och omkring den svenska fastighetsmarknaden. Podden är ett samarbete mellan kapitalet och Tessin, en plattform där du kan investera direkt i fastighetsprojekt och bygga en egen fastighetsportfölj. Jag heter Jacob Bursell.

Det var rätt så svettigt. Vi drog i gång projektet utan att ha finansiering. Så vi tänkte att okej, nu börjar vi med det här. Vi måste bara chansa. Och vid något tillfälle så tror jag vi var nere på, ja vad är det, tretusen i likvida medel och då så släppte banken kreditivet och så då fick vi, ja då kunde vi bara köra.

Historien om Einar Janson är på god väg att bli en klassisk svensk entreprenörshistoria om en vanlig kille som börjar med tomma hands. Eller snarare en bil och en verktygslåda och en säljpitch som kanske var lite för bra för att vara sann. Men att sätta kakel ute i Stockholmsförorterna, det var inte den framtid som Einar Janson en gång hade sett framför sig. Ganska långt ifrån faktiskt.

Jag pluggade natur på naturvetenskapliga linjen på gymnasiet och tänkte bli läkare. Jag kom in på läkarlinjen och efter en termin så tyckte jag inte riktigt det var det jag ville hålla på med. Så jag tänkte att jag skulle ta ett avbrott och testa att plugga lite andra saker. Så jag började plugga historia bland annat och idéhistoria och gjorde det. Tog det väl rätt så lugnt och hade det rätt så skönt på universitetet och kände mig fram vad jag ville göra.

Jag var ute och reste väldigt länge också, arton månader, ja nästan runt jorden. Och när jag kom hem år 2000 så hade jag bestämt mig för att jag skulle fortsätta inom idéhistoria för att det var det jag var intresserad av och doktorera och gå universitetsvägen. Och det jag hade kvar att skriva från de här tidigare studierna var en D-uppsats och den skrev jag rätt så snabbt under en sommar.

Vad handlade den om?

Den handlade om debatten mellan Bohr och Einstein på 30-talet om kvantmekaniken och där einstein, einsteins bild av hur universum skulle fungera lagenligt och förutsägbart och i princip enligt en gammal Newtons idé om att om man hade alla parametrar, alla lagar, om man hade vetskap om allting så skulle man i princip kunna förutsäga universums öde till slutet. Men var Bohr, alltså Niels Bohr, danske fysiken och ett antal andra kommer fram till att tillvaron beter sig inte så i dess innersta beståndsdelar, utan på den nivån så finns en slumpmässighet. Och uppsatsen handlade om den debatten, vilket är en idéhistorisk debatt. Tror man att, tror man på att det finns en determinism, alltså en förutsägbarhet, eller kan vi egentligen inte säga någonting? Så den hade konsekvenser långt utanför fysik och matematik.

Vad var felet på läkarutbildningen då?

Jag gillade inte sjukhus egentligen och jag tror för att vara helt ärlig så var det nog att jag var duktig i skolan och jag var intresserad av naturvetenskap och då tyckte man att läkarlinjen var ju svårast att komma in på. Det var hög status och bra lön. Så det skulle jag bli. Och sen så i själva verket så tyckte jag inte det var så. Det passade inte meg.

Fanns det förväntningar hemifrån att du skulle följa en akademisk bana eller något sånt där?

Inte några pressande förväntningar alls, men mamma hade nog blivit glad om jag hade blivit läkare. Fast nu är hon rätt så glad med den väg jag tog också tror jag. Hon skulle kanske bli ännu gladare om jag var idéhistoriker, professor. Men kanske kan bli det när jag pensionerar mig.

Du betade av Einstein och Bohr.

Ja, precis.

Vad hände sen då?

Jag betade av Einstein och Bohr under en sommar och sen, eller jag skrev den här uppsatsen väldigt snabbt och sen skulle jag gå själva kursen som egentligen var den här D-uppsatskursen. Och då hade jag redan skrivit klart uppsatsen. Så att jag gick kursen, jag fick studiemedel, men det var väldigt mycket tid jag hade över i och med att jag redan hade skrivit själva uppsatsen.

Och då kom jag och en kompis på att vi ville tjäna lite extra pengar och han hade kaklat lite badrum för en kompis till honom och tyckte att det där kunde man ju tjäna jättebra pengar på. Så vi satte in en annons i DN. Det gjorde man nu. Det var, internet fanns, men det var i sin linda.

En radannons då?

En radannons i DN där vi skrev att vi var experter på badrum, vilket vi inte alls var. Han hade väl kaklat ett badrum. Jag var lite allmänt händig bara.

Måste man ta tillstånd för att göra sånt där?

Iag tror inte man behövde det då. Eller jag ska säga såhär, de kunder som anlitade oss fick nog i princip välja. Man får ju renovera sitt eget badrum hemma i sin villa. Däremot får man inte dra el själv och sådana här riktigt tillståndsprövade hantverkarspecialiteter.

Var det någon som svarade på den här annonsen då?

Ja väldigt många. Och det var innan Rot. Så att det var inte...

Vilket år är det här då?

Ganska dåliga tider då också?

Ja, vi slogs inte av det faktiskt. Vi, ja det var ju efter dotcom-kraschen, men vi märkte nog inte riktigt av det där. Utan ja, vi visste bara att det var Jag tror att det hade verkligen kommit i gång med att folk såg det här som att renovera hemma som någonting som verkligen var någonting som var värt att lägga mycket pengar på, speciellt badrum. Och hela marknaden var så underutvecklad.

Om en villaägare ville få en badrumsrenovering gjord... En badrumsrenovering är en rätt så avancerad sak att göra egentligen. Det involverar tätskikt, det involverar rörarbeten, det involverar el, det involverar plattsättning. Om man jämför med att till exempel måla om sitt hus, det är bara att skrapa bort gammal färg och måla på ny. Och vad folk behövde göra då, det var att i princip agera arbetsledare för olika hantverkarspecialiteter. Man fick ta in en rörfirma för sig och någon kakelsättare för sig och en elektriker för sig. Och jag tror det var väldigt svårt för en privatperson att hantera det. Eller det var svårt. Och ja, vad vi erbjöd då, det var ju att vi skulle göra allting.

Minns du första uppdraget?

Ja, det minns jag väldigt, väldigt tydligt. Det var i Bromma, en villa. Och vi... Eller jag ska säga första gången vi åkte ut och räknade på jobb eller första uppdraget som vi faktiskt gjorde. Första uppdragen vi gjorde så åkte vi iväg till K-Rauta, köpte två hantverkarbyxor och gick till en lerpöl och kletade ner dem lite så att vi inte... det var nästan pressveck på byskorna. Det skulle bli alldeles för pinsamt.

Så vi åkte ut och så stod vi med våra anteckningsblock och tog noteringar om vad det var folk ville göra. Vi var ambitiösa och vi ville ju verkligen göra någonting bra. Och vi aktade oss för att ljuga, så vi sa inte att vi hade några behörigheter som vi inte hade eller så, utan vi överdrev väl våra erfarenheter en del.

Och ja, vissa kunder tror jag vi gjorde bort oss hos, så att de märkte att ni kan ju inte riktigt det här och de var inte intresserade. Men vi fick rätt så många jobb och vi skrev offerterna. Och i och med att vi inte kunde söka på nätet så fick vi fråga andra hur gör man det här egentligen. Vi tog alla anteckningar och stod och hummade när vi inte visste någonting. Och så gick vi iväg till byggvaruhusen och frågade hur funkar det här egentligen. Och frågade någon rörmokare hur funkar det här. Och så, ja, så fick vi en bild av vad som skulle göras.

I det här innan den här badrumsrenoveringshaussen kommer då alla ska ha någon såhär specialkakel från Italien och vägghängda toaletter och det ska vara liksom lyx. Kan du beskriva hur de här badrummen såg ut som ni gjorde?

Det var nog där det började tror jag för att när vi började så var det... Jag kommer ihåg att sjösten var otroligt populärt då. Det var kanske inte riktigt det folk går på nu. Det var väl rustik stil, lite såhär man skulle ha det. Så att jag tror nog ändå det började där plötsligt och det var väl, det var väl därför det var så pass mycket pengar och så mycket efterfrågan också.

För att folk hade börjat se det här badrummet... Det var inte bara en plats där man gick på toaletten eller duscha snabbt, utan det var mer, ja, det här spa-inställningen till att det är ett spa och någon lyxig, lyxig liten avskild plats i hemmet.

Men ni är hur gamla då?

Ska vi se 2001 så är jag tjugosju.

Mm. Och hur var kvaliteten på det ni gjorde då?

Jag måste nog säga att den blev bra för att det var aldrig några garantifel i det vi gjorde själva. Och kunderna blev så pass nöjda så dat de rekommenderade oss vidare. Så att vi var noggranna och vi hade båda, ja, en grundläggande händighet. Hade liksom snickrat lite själva hobbymässigt sådär.

Och hur kunde affären se ut då ungefär?

Affären var... jag kommer ihåg att vi tog, jag kommer ihåg någon gång så tog jag fyrtiotusen kronor inklusive moms för ett badrum och så behövde jag ta in en elektriker för jag klarade inte elarbeten, ville jag inte ge mig på. Drog alla rör själv och gjorde allting själv och rätt så mycket material ingick. Och sen i slutändan så kom jag väl på att jag hade väl lagt ner hundra timmar och tjänat tvåtusen kronor kanske. Så att det fanns sådana. Men det fanns andra också. Men som helhet så var det ändå att vi tjänade rätt okej. Vi hade ju väldigt låga kostnader också.

Och det här gör ni den här terminen då du egentligen skulle skrivit din uppsats om Einstein och Bohr då?

Ja, fast den var redan skriven då.

Ja. Och vad hände sen?

Sen kom jag inte in på doktorandutbildningen som jag ville. Och då beslutade jag mig för att jag skulle, i och med att det hade ändå gått rätt så bra där... Vi hade bara tänkt köra det här ett halvår. Jag beslutade mig för att jag ska nog köra det här mer seriöst och köra på i ett år och tjäna lite pengar bara jag själv. Så jag startade en firma ensam och lade ner tid på att, baserat på den här erfarenheten vi hade, göra mallar för allting, hur avtalen skulle se ut.

Det skulle vara väldigt klart för de här konsumenterna vad man köpte. Att det här händer om vi inte är klara i tid, så blir det så. Då betalar vi ett vite. Du ska betala det här, vi ska betala det här ner till, ja strömbrytarnivå. Att man visste då att ja, den boende eller en kund, en konsument bryr sig inte om vilket tätskikt man har eller fix eller så. Men själva kaklet ska man inte ge sig in på att handla. Det får kunden göra till våra rabatter för att det blir bara krångligt att göra med. Och även strömbrytaren för att det är en visuell grej. Och så visste man då vilka saker är funktionssaker som vi ska stå för annars blir det problem och vilka är, ja kosmetiska saker som kunden ska köpa. Och så gjorde jag de här avtalsmallarna.

Iag tror det var då jag skapade en hemsida också. Iag gjorde en kalkylmodell där kunden själv kunde knappa in vilket antal kvadratmeter det var och vad som skulle göras, om man skulle dra om rör. Och så räknar den här kalkylatorn automatiskt ut ett pris på badrummet.

Det måste ha varit ganska modernt.

Ja, det var det. Sen såg man det där kopierat hos många. Ja, men det var, och det var... Iag tror också det var modernt och det var ovanligt att just ge fasta priser för de flesta var nog just det här problemet. De ringde upp en rörfirma och så fick de en budget. De ringde upp en plattsättarfirma och så fick de en budget. "Ia, jag tror att det här kommer att ta fyrtio timmar, men det kan ta sextio." Och vad jag gjorde var ju att jag visste att vart tionde jobb kommer jag gå med förlust med. Men på den här nivån så täcker man in de här oförutsedda grejerna. Och så var det alltid fasta priser.

Hur marknadsförde man sig på den tiden annars då? Det här är innan det finns tjänster som offerta och service finder och sånt där.

Vi, jag fortsätter faktiskt via DN att sätta in annonser. Iag minns inte exakt när jag slutade med det, men det var nog kanske två, tre första åren så var det nog ändå fortfarande det. Och sen parallellt så började internet, det som man fick via internet att öka. Gula sidorna hade vi också annonser. Det var en stor grej då kommer jag ihåg att man skulle ha en stor annons i gula sidorna och det kostade rätt så mycket. Skyltar var väl inte så tillåtna, utan man satte upp en skylt någonstans vid någon avtagsväg. "Ia, här pågår ett arbete" och så gjorde man lite reklam för sig själv också.

Vad hette företaget?

Einar Janson Bygg.

Var din brorsa med på tåget också?

Ja, han kom in tidigt. Och inte där i den absoluta första början, men kanske efter ett år, ett halvår efter jag började.

Mats.

Mats, precis.

And hur ser verksamheten ut då efter två, tre år av det här?

Två, tre år så hade vi ständigt löpande kanske tjugo, tjugofem olika badrumsrenoveringar, mest badrumsrenoveringar. Vi gjorde andra... försökte oss på andra saker också. Men badrum var alltid, man ville alltid ha det i botten för det var så en enkel affär som man gjorde rätt så mycket pengar på. Återigen, det här måla om en villa kan rätt så okvalificerad arbetskraft göra. Då fick man konkurrera med det, medans badrummen var rätt så avancerat. Ja, tjugo, tjugofem badrum pågående runtom i Stockholm. Ett litet nätverk av underentreprenörer på de här jobben som vi inte klarade.

Men alltid inställningen då att vi skulle vara totalentreprenör, även om kunden efterfrågade också att det skulle vara en rätt krånglig grej, kanske att dra om en gasledning, en sån där som krävde någon speciell behörighet. Då tog vi in en sådan under oss då. Och tanken var inte att man skulle tjäna pengar på den här gasledningen, utan just att erbjuda kunden en enkelhet bara. Ni behöver bara ha att göra med en.

Mm. Hur såg du på dig själv då vid den här tiden? Du var ändå det där plugghuvudet från gymnasiet som kommit in på läkarutbildningen och sedan skrivit en D-uppsats om filosofi.

Ja. Ja, helt ärligt så såg jag väl mig själv som, delvis som hantverkare och ja, kanske lite misslyckad. Iag började närma mig trettio och funderade väl lite på vad jag, okej, vad ska jag... ska jag återgå till universitetet eller ska jag fortsätta med det här? Och vad ska det bli då? Iag såg ju att det växte väldigt mycket och det gav bra pengar. Så att jag var lite i valet och kvalet vad jag skulle göra länge.

Men efter de här åren så fattade jag ett beslut att nej, jag vill... jag ser en utveckling, jag vill utveckla ytterligare ett steg. Iag kommer ihåg det definierade ögonblicket. Det var när jag förstod att om man gjorde stambyten i fastigheter så var det stora företag, som jag tyckte var stora företag, som fick nittiotusen tror jag per badrum för att göra det här.

Och då insåg jag med våra kostnader, och jag hade rätt så låga kostnader, att kan vi serieproducera tjugo, trettio badrum i samma byggnad så är det ju otroliga vinster relativt att åka runt och ha rätt så komplexa affärer med tjugo olika villa- och bostadsägare runtom i Stockholmsområdet.

Minns du första gången du försöker sälja in ett sådant projekt då?

Ja, det minns jag. Det var otroligt svårt just att övertyga. Man blev ju mött med en enorm skepsis. Och jag kan ju säga att första gången vi ens... det har ju inget med ombeställarna att göra. Första gången jag försökte handla ut rörmaterial hos en rörgrossist så fick jag betala kontant och fick inga rabatter för att vi inte sågs som en rörfirma då. Och ja vid något skede tio år senare så tror jag vi var en av de största köparna, i alla fall i Stockholmsområdet av det.

Men ni kontaktar bostadsrättsföreningen nu och försöker sälja in den här typen av tjänster då?

Ja, först förstod jag inte hur man fick de här projekten. Det var ett mysterium för mig. Vem är det som bestämmer? Vem är den beslutande parten? Sen förstod man då att ja det är konsulter ju som sitter på de här upphandlingarna. Och bostadsrättsföreningar kan ju inte något själva, utan det är konsulter som de tar in och som beslutar där. Så vi måste gå till de här konsulterna och förstå vad det är de efterfrågar. Och jag trodde då att man bara offererade, men sen så fick jag vetskap om att nej, det här går ju via ett förfrågningsunderlag. Det är ett antal kriterier som man ska uppfylla.

Och vi uppfyllde en del av de där kriterierna. Vi hade en viss kreditvärdighet. Vi hade skaffat oss en behörighet för tätskiktarbeten. Men det var en del andra grejer också som vi behövde.

Men nu är inte jag tekniskt bevandrad, men ett stambyte låter ju betydligt mer komplext än att renovera ett badrum va?

Ja, fast inte så mycket mer för att ofta så, jag skulle väl säga att till even det här absolut första projektet vi fick i Bromma så blev det att vi bytte stammen igenom en hel villa. Och man såg ändå hur det funkar. Iag tycker att i alla fall de delarna av bygget är rätt så... allting är rätt så logiskt när man faktiskt gräver sig in i det och börjar titta på det. Det är inte så svårt. Men logistiken kring det och hantera flera anställda, ja det är sant, det är en viss skillnad.

Men vad hände sen när ni började uppvakta de här konsulterna?

Vi började uppvakta konsulterna och så i princip så prisade vi ner oss så mycket så att, och vi skaffade oss de här behörigheterna som vi behövde. "Ia, men ni behöver det här, ni behöver att ni är auktoriserad rörinstallatör." Ia, då gick vi in i ett samarbete med en rörfirma då. De fick stå for behörigheten. "Iaha elektriker, vilka ska vara det?" Ia, det ska vara de här. Och vi skaffade oss kvalitetssystem, ISO-system etc. För att visa att vi hade en struktur. Och sen så gav vi så lågt pris att det blev väldigt intressant för dem, även om vi var oerfarna.

Och så fick ni ett uppdrag?

Ja, så fick vi ett uppdrag. Precis.

Var var det någonstans?

Det var på Järnvägsgatan i Sundbyberg. Ett stambyte som jag tror föreningen betalade två och en halv miljon för kanske tolv, tretton lägenheter.

Och vad gör ni i ett sådant projekt då?

Byter ut alla stammar och renoverar alla badrum, lyfter ut befintliga kök så att man når den här stammen, river alltså tillräckligt och återuppbygger. Så man byter avloppsstammar, kall- och varmvattenstammar genom hela huset och renoverar alla badrum. Iag tror även vi bytte ut elstigar som det kallas, alltså hela elsystemet upp till lägenheterna men inte i varje lägenhet.

Hade du nu då liksom tagit av dig dina snickarbyxor och var mer en arbetsledande figur eller? Hur såg det ut i arbetsjobbet?

Mestadels, men det var lite rörigt fortfarande sådär. Man fick hoppa in ibland fortfarande faktiskt. Iag tror jag drog åt min sista rörkoppling. Vad jag hört så sitter den än 2006 i en fastighet på Wittstocksgatan på Östermalm. Det var en kund som vi värdesatte, som bara behövde få den här utbytt någonting i någon källare strax innan jul. Då stack jag dit själv och så gjorde jag det.

Sen var det klart?

Ja, sen har jag aldrig tagit på dem igen, nej.

Ungefär samtidigt som Einar Janson drog åt sin sista mutter så gick hans företag in i en ny fas. De började göra stambyten i stor skala och 2009 passerade omsättningen etthundra miljoner kronor. Einar fick mer smak på stora projekt och, ja mindre smak för små projekt hemma hos privatpersoner och började renovera hela fastigheter. Han fick möjligheten att blåsa ut och fixa till ettusenfemhundra lägenheter åt förvaltningsbolaget Wallenstam i Rocksta och omsättningen svällde ännu mer.

Men för varje ny entreprenad och för varje uppdrag som man gjorde åt andra så växte också övertygelsen att familjeföretaget som man höll på att bygga en dag borde bygga åt sig själv. Att det mest värdeskapande på sikt, det är nog att äga fastigheterna själv och hyra ut dem. Det skulle bli nästa steg.

Vi ville egentligen att det där skiftet skulle skett tidigare, men vi hade inte kapitalet. Så att vi hade enorm omsättning, men det var rätt så lite vinst vi fick ut. Iag tror det år vi hade mest omsättning var det femhundra miljoner i omsättning och kanske fem till tio miljoner i vinst. Så att vår dröm var ju alltid att komma dit där Wallenstam var. Vi förstod ju att, eller när vi renoverar de här lägenheterna finns en anledning till att man renoverar dem på det här sättet. Att det finns en hyreshöjningspremie som är väldigt stor.

Och så vi fick börja med de projekt vi hade råd med. Köpa en liten gammal matbutik i någon bostadsrättsförening och bygga om till lägenheter, köpa en liten råvind och bygga om. Och det började vi med redan 2008. Och sen gjorde vi de här projekten parallellt. De här miniprojekten, egna projekt då. Men 2012 så fick vi vår första markanvisning från Täby kommun på ett projekt i Ullna. Och då...

Hur fick ni det då?

Vi spenderade tvåhundra tusen på att låta en arkitektfirma ta fram ett förslag och lämnade in ett anbud och gjorde väl ja ungefär som jag gjorde 2001 också. Kanske överdrev vårt kunnande lite.

Eh, men var det en anvisningstävling eller hade ni hittat marken själva?

Nej, det var en markanvisningstävling som kommunen utlyste.

And vad hade ni ritat för någonting då?

Vi hade ritat ett projekt. Det var sandellsandberg som ritade och vi ville göra någonting som... ja återigen, vi måste sticka ut på något sätt och vara lite speciella. Så vi bad dem rita någonting som verkligen skulle få kommunen att gilla det. De hade ett miljömässigt fokus och så vi ritade, Sandell ritade ett projekt med växthus på taken av radhus. Så det var ett projekt med dels radhus med felställda gavlar som skapar variation och höjdskillnader, och även förskjutningar i sidled och flerbostadshus. Så det var hundranio bostäder totalt.

Men ni hade renoverat badrum, ni hade bytt stammar, ni hade renoverat stora bestånd av lägenheter. Men det var ju i huvudsak projekt som utfördes inuti husen. Now skulle ni bygga grunden och ni skulle bygga fasaden och taket. Hur tänkte du att ni skulle lösa det?

Jag tänkte att vi var så pass entreprenöriella, vi hade så pass mycket skruv- och mutterkunnande och kunnande om att styra stora entreprenadprojekt att det inte borde vara några problem. Sen hade vi ju, ja vi hade ju snuddat vid att göra en nyproduktion. Så vi hade rest någon tvättstugebyggnad och något sånt där. Så att vi hade gjort lite utvändigt också. Men i princip så var det samma sak att ja, vi överdrev att vi hade gjort nyproduktion. Annars hade vi aldrig kommit in. Iag hade inte kommit in på Wallenstam heller om jag hade varit fullständigt sanningsenlig hur pass stora vi var och vad vi kunde.

Och när du ser tillbaka på det projektet, var det naivt att ge sig in i det där? Jag menar, var det svårare än ni trodde att det skulle bli?

Nej, jag tycker faktiskt inte det. Jag tycker att vi satte all kraft och allt kunnande bakom vad vi hade lärt oss och det blev klart inom tidsplan. Det gav väldigt, väldigt bra vinst och det blev precis som vi hade tänkt oss. Så att jag tror att grunden i det ligger i det här skruv- och mutterkunnandet, att vi hade det och vi hade en förståelse för riskerna i byggprojekt och möjligheterna.

Och hur kunde ni finansiera det här? För det är väl dyrt att bygga ett sånt här med hundranio bostäder som ska byggas och ni får inte betalt förrän det är klart tror jag.

Nej. Ja, det var en resa. Ja, det var inte löst när vi fick markanvisningen. Och vi skulle tillträda marken faktiskt ett år innan. Så att jag hade en lite obekväm konversation med en kvinna som jag kände på Täby kommun gällande det nere på MIPIM kommer jag ihåg 2013, att vi kanske måste skjuta upp det där tillträdet eller kanske måste tillträda på den versen.

Vi hade möten med obligationsutfärdare, en massa olika investerare som i princip innebar att ja, "låna oss pengar och så får vi ett jättestort delägarskap som vi inte är berättigade till egentligen". Vi bara försökte navigera det här och försökte få ut. Till slut så fick vi ändå en vanlig finansiering av vår husbank, Danske Bank, som jag är otroligt tacksam över.

Och så löste det sig?

Ja. Och kunderna flyttade in, ni fick betalt. Ja. Och så var det klart. Ja, precis. Det där ska jag säga, det var tillträde på marken. Sen hade vi själva finansieringen av produktionen också. Den var... det var rätt så svettigt. Vi drog igång projektet utan att ha finansiering. Så vi tänkte att okej, vi börjar med det här, vi måste bara chansa.

Och vid något tillfälle så tror jag vi var nere på, jag vet, tretusen i likvida medel och då så släppte banken kreditivet och så då fick vi, ja, då kunde vi bara köra.

Tretusen?

Ja, rätt så lite för när det är ett projekt för tvåhundra miljoner. Om det hade varit så att vi aldrig hade fått lån så hade vi fått... vi hade fått avbryta markentreprenören och sagt: "Vi tar ett vite, vi får skriva på ett skuldebrev till er, vi ber om ursäkt. Vi kan inte fortsätta nu." Vad jag alltid trodde på med det där projektet var att någon kommer att finansiera det här. För att jag satt med den här Excelkalkylen på det här projektet i, jag vet inte hur många gånger jag räknade om det. Och jag bara såg, det går inte att inte göra en gigantisk vinst på det. Någon måste kunna finansiera det. Så det var det vi hade. Men svettigt. Ja.

Men hur har du tacklat de här osäkerheterna? Går du och bekymrar dig och ligger sömnlös på natten eller är du mer sorglös än så?

Inte sorglös. Och om jag ligger vaken på nätterna så är det att jag känner att jag inte har gjort det jag skulle. Då kan jag bli stressad. Men om jag känner att jag har gjort allt, allt, allt som är möjligt och det finns inget kvar att krama ur, då sover jag rätt så gott.

Sen ska jag säga också så har jag, jag har som sagt min bror med. Sen har jag min svåger som har varit med väldigt länge. Han kom in strax efter min bror som också är delägare. Så vi har en väldig sammanhållning i familjen, ett väldigt stöd. Och han är väldigt duktig också.

Har du en familj och barn också som du har tagit hand om vid sidan om det här?

Nej, som tur var. Iag fick barn sent. Iag har en treåring och en fyraåring, så de var inte med under den här liksom mest arbetsintensiva delen.

Kanske glad för det då?

Ja, det hade nog... det hade inte varit en bra pappa.

Och så får ni mersmak då efter det här Täbyprojektet gissar jag?

Ja.

Vad hände då?

När vi är inne i Täbyprojektet, vi ser hur allting går, vi ser möjligheten och också den här, alltså det är en enorm frigörelse för oss att vi kan själva vara kreativa, vi kan styra projektet. Vi är inte styrda av en konsult, vi är inte styrda av en beställare längre eller något entreprenadkontrakt, utan allting vi gör, alla beslut vi tar, kan vi själva ta ansvar för och vi har en slutkund. Är de villiga att betala? Ja då tar vi det här beslutet.

Och så att det kändes fantastiskt, det känns otroligt kul och redan där så var... vi visste väl att ja funkar det här, då kommer vi lämna entreprenaderna. Men ja, när vi var inne i det här, allting funkade så var vi helt säkra på det. Vi ska bort från att göra entreprenader. Vi ska göra egen fastighetsutveckling själva. Det är det vi vill. Och svårigheterna var att få nästa stora projekt. Så jag började ja redan då, vilket kändes lite märkligt och man hade inte ens nästan vant sig vid det här, att gå ut och söka nästa projekt.

Och hur hittar man ett sådant nytt projekt då?

Skall säga att arkitekterna är till stor hjälp för de har ofta ingångar på kommunen och vet vilka nya projekt som diskuteras. Det är också rätt så öppet. Kommunerna måste ju lägga upp på sin hemsida. Vad är översiktsplanen? Vilka projekt ligger i pipen? Men vi hade hjälp av arkitekterna då. Framför allt en kille, Ola Göransson, som var på Sandell och sen gick han över till Arkitema. Vi har jobbat mycket med honom. Han är väldigt säljande och det var han och jag som gick till kommuner och förklarade att det här kan vi göra och fick till möten.

De lyssnade och sen som det var då så var det inte så populärt längre att ge direktanvisningar. Så det var tävlingar, men de här tidiga pitcherna hade nog sin betydelse också.

Och då är du plötsligt då en säljare som ska övertyga tjänstemän om att ni är rätt partner för de här projekten då?

Ja, precis.

Vad tyckte du om den rollen då?

Tyckte den var spännande. Och kanske inte var... jag förstod kanske inte riktigt först hur det funkade. Iag var van att övertyga fastighetsbolag eller bostadsrättsföreningar om att välja oss. Så jag kanske inte riktigt förstod kriterierna till en början. Men sen föll det ju på plats då att ja, tjänstemännen vill ha det här, politikerna vill ha det här. Man vill... det kanske inte är priset alltid som är en avgörande faktor, utan det är hur vi ska skapa den här platsen som politikerna har beslutat ska utvecklas här. Och vad kan vi tillföra? Hur, ja, hur lite krångliga är vi?

Men handlar det om att man måste använda många ord och värdeord och att det ska handla om värde? Ska det vara fluffigt på rätt sätt? Är det det som är nyckeln?

Jag tror snarare att de är väldigt konkreta egentligen och att man ser igenom de här orden som alla använder, utan det är rätt så konkret. Sådär okej, hur ska ni få till att flytta det här LSS-boendet och flytta in i det här huset? Och hur ska ni få till att det blir aktiverade bottenplan med roliga butiker, restauranger, sånt som gör att folk samlas på den här platsen kontra en mobiltelefonreparatör med en trasig ruta. Så jag tror i slutändan så är de... de är rätt så konkreta. Eller man kan vara rätt så konkret.

Men ert insteg i den här marknaden, det måste ju sammanfalla med den guldrusch som inträffar inom svensk bostadsutveckling fram emot liksom 2015-2016 när det blev väldigt hett.

Ja, som tur var så fick vi nästa projekt precis innan det. Iag tror vi skrev markanvisningsavtalet 2015 för ett projekt i Alby, på Albyberget i Botkyrka. Och fortfarande då så såg nog marknaden Alby som att där går gränsen liksom för vad... för där man kan motivera att ja, allting i Stockholm går ju att sälja. Så det skulle bli ett stort projekt. Det fanns en kommunal vilja att det ska bli bostadsrätter. Iag tror det var därför många drog sig ur.

Och tittar man på statistik på sålda bostadsrätter så låg en genomsnittlig... det fanns en del gamla i befintliga beståndet. Bostadsrätterna som såldes låg på tolv tusen per kvadrat. Och med de siffrorna så får man inte igenom ett bygge. Det är ju så, men vi trodde på det där och det ligger i tunnelbanenätet. Det måste gå att sälja dem där för ja i alla fall trettiotusen per kvadrat om man bygger dem så effektivt. Det kommer ju bli otroligt billiga lägenheter.

Men den risken tar ju ni.

Ja.

Och vad kostar det att bygga?

I slutändan så kostade allting inklusive allt, allt, allt, räntor, allting trettiosjutusen per kvadrat. Men då är det ett lån i föreningen också på sjuttontusen. Så att ja, vi gjorde vinst på det projektet. Iag tror vi sålde lägenheterna i snitt för trettiofem och så är det sjutton i lån i föreningarna. Så att vi fick ut femtiotvå och vi byggde för trettiosju och så gav vi utslaget för marken kanske fyra per kvadrat.

Mm. Så det är en ganska bra affär, eller?

Ja, det är det.

Och efter det här så var ni igång. Jag menar nu är ni en etablerad utvecklare som inte håller på med entreprenader.

Nej.

Och hur var det då?

Skönt. Såklart lite nervöst också. Man var van vid kassaflödet hela tiden. Men jag är inte ledsen för att ha lämnat entreprenadverksamheten. Det var absolut kul och utmanande. Men det var ändå att ja, man var ändå där nere i näringskedjan. Och absolut under högkonjunkturer, då kunde man bli rätt populär bland fastighetsbolagen. Och då var det kul ibland för då ville de verkligen ha en. Men det gick snabbt att vända också.

Men ni är ett familjeföretag nu och ni gör då liksom stora projekt, låter det som, Alby.

Ja.

Och kassaflödet i en sådan affär, det innebär att du väntar år på pengarna. Eller?

Ja, delvis, fast för bostadsrätterna fick vi ändå in pengarna relativt snart. Men ja, det är absolut en fördröjning i jämförelse med entreprenader. Absolut.

Men hur hanterar man det då?

Genom lån. Så att det är lån från banker och sen har vi ett lån via en förpackad obligation kan man säga. Så att det är det. Sen ska jag säga att en av fastigheterna, som består av tvåhundrafyrtio lägenheter i olika hus på Tingstorget, blev hyresrätter till slut. Så vi har kassaflöde från den.

Mm. Jag skulle säga det för att vid det laget så hade ni fortfarande inte blivit Wallenstam.

Nej, och det är väldigt långt kvar till dess fortfarande.

Men hur har det steget sett ut då? Hur gör ni det?

Vi... kommunens vilja var ju att allting skulle bli bostadsrätter. Och vi sålde otroligt bra som väntat 2016 till sommaren 2017. Också därför vi hade press på oss att dra i gång det här projektet. För jag kände ju på mig att det här kan inte vara den här galenskapen som var på bostadsrättsmarknaden då. Att man bara hörde folk som skrev sig på tio lägenheter och såg det som att det naturliga var att tjäna trehundratusen på varje sån här lägenhet man skrev sig på. Blev det dåligt så tjänade man hundratusen. Så det var bara uppenbart, det skulle gå ner.

Och vi ville bara få ut projektet så snabbt på marknaden så att vi fångade de här spekulationsköparna och allting, skapade en hausse och fick in köpare. Och det gjorde vi. Och jag tror vi sålde trehundrafemtio lägenheter mellan 2016 och sommaren 2017. Sen stagnerade det totalt, föll till normala nivåer. Man kanske sålde på det projektet trettiofem, fyrtio lägenheter per halvår någonting. Och en fördröjning också i att de måste vara relativt klara när man säljer dem, inte det här som var tidigare att man köper på ritning.

Ovisst vad det gjorde var att vi hade inte så många avhopp, så det var inte det. De här trehundrafemtio som köpte, de tillträdde och vi fick aldrig något prisfall direkt. Det var så billiga lägenheter. Plus att vi aldrig gick ut och kapade priserna för vi ville inte förstöra andrahandsmarknaden. Men det såldes så långsamt.

Och någonstans 2018, när den här sista bostadsrättsföreningen då... totalt är det sjuhundrafyrtio lägenheter. Den sista bostadsrättsföreningen började bli klar och vi bara hade sålt tjugonie lägenheter såg vi att jaha, vi ska få till ett torg med fungerande kommersiella lokaler, med restauranger. Vi ska betala tillbaka lån. Och kommer det fortsätta i det här tempot så kommer det här vara inflyttat om tre, fyra år.

Och då började vi kommunicera med kommunen och säga att är det verkligen... måste verkligen allting bli bostadsrätter? Vi har ändå byggt femhundra lägenheter som har blivit bostadsrätter, vilket är mycket mer än vi hade i markanvisningstävlingen. Och ja, de tyckte det var okej. Det var som helhet så var projektet väldigt lyckat. Och så då konverterade vi till hyresrätter.

Till hyresrätter?

Förlåt, till hyresrätter precis. Den konverteringen var relativt enkel. Vi byggde tvättstugor och vi ändrade en del och sen så gick vi till Stockholms stads bostadsförmedling och förmedlade allting. Det gick väldigt bra.

Och fort också gissar jag.

Ja, så vi hade en snittkötid på sex år för de här lägenheterna.

Och vad innebar det för huset att konverterar till hyresrätter? Var ni tvungna att ändra på någonting?

Inte mycket. Det var det här med tvättstugor, lite mer avancerade lösningar för passersystem och sånt där. Det var väl det i princip. Kanske att vi ändrade någonting... Ja, det är bostadsrättsstandard då, så att det kanske är lite överstandard i lägenheterna. Men i övrigt så var det inte så mycket.

Och hur sätter man hyror?

Vi tog in en kille som jobbade som fastighetschef på Stena Fastigheter tidigare och suttit i hyresnämnden, och han fick baserat på jämförelseobjekt sätta den högsta hyra som bedömdes som möjlig utifrån jämförande objekt.

För det är fortfarande inte fria hyror på nyproduktion?

Nej, det är det inte. Och nu hade ni plötsligt en ganska stor egen fastighet då.

Ja, precis.

Hur var det då?

Det kändes väldigt bra. Och det som kändes extremt bra var att värderingen på fastigheten gick upp väldigt, väldigt mycket på grund av att avkastningskraven för den här typen av lägenheter har gått ner. Och i slutändan nu, om man tar in denna värdering, så är det mer värt som hyresrätter än som bostadsrätter.

Så det blev en bättre affär än det hade blivit som bostadsrätter?

Ja, det blev det värdemässigt. Sen hade det väl kanske... det hade ju varit bra för oss att få in likviditeten från bostadsrätter. Vi hade kunnat betala av den obligationen till exempel. Men i värde, och om vi skulle sälja den, så är det absolut bättre.

Den här psykologin i bostadsrättsmarknaden, den verkar ju ha ställts på huvudet fullständigt. Alltså just beteendet att man säljer, man köper först och säljer sen, och sen så köper man grejen när det är klart och sådär.

Ja.

Hur ser det ut i dag?

Idag är det mer normalt skulle jag säga. Och framför allt så är det inte det här att man ser ett köp på ritning som en garanterad vinstlott, utan snarare att ja, om man köper något på ritning så är det för att man verkligen, verkligen vill ha den här lägenheten. Och man tror långsiktigt så kommer det vara en bra affär. Så jag tycker det är rätt så sunt egentligen. Sen kanske vad som inte är så sunt och så bra för de som behöver bostad, det är att det ska vara så svårt att lova. Det känns överdrivet.

Och det är fortfarande så va? Nu är amorteringskraven slopade, men...

Med vetskap om hur det faktiskt går till hos handläggaren när köpare ber om lån så är det en enorm skillnad mot 2016. Och det är så många som har sagt att ja, kanske finns en annan regel, men det är så mycket svårare. Man får bevisa så mycket mer om sin ekonomi och det är så mycket lättare att få nej på ett lån idag i jämförelse med då.

Vad gör ni idag då?

Vi jobbar med detaljplaner på nya projekt. Och det är det mesta vi gör faktiskt. Sen förvaltar vi det här beståndet som vi nu har på Albyberget. Vi håller på att bygga en padelhall i Eriksberg i Botkyrka.

Som ni ska förvalta själva eller?

Den är faktiskt ute till försäljning nu om det är någon som vill köpa den. Vi köpte en befintlig fastighet i Eriksberg för att det låg så bra till för det här Albybergsprojektet. Och den hade en byggrätt, och på den byggrätten så har vi sökt bygglov och fått för den här padelhallen.

Varför blev det padel?

Det är rätt så stor efterfrågan på det. Det passade byggnaden. Byggnaden kommer också innehålla industrilådor, alltså små hantverkarlådor för ja, sådana här som förmodligen jag skulle vilja hyra för nitton år sedan. Så att det inte är bara padel. Men vi tyckte att det funkade på platsen. Det finns en stor efterfrågan och även nu under Corona, om man är runt och spelar padel så är det fullt nästan överallt.

Spelar du själv?

Ja, inte på något sätt professionellt, men jag sticker iväg med kompisar ibland och kör.

Och vad vill ni bygga någonstans?

Vi vill bygga i lägen där det är möjligt enligt dagens lagstiftning att få ihop en hyresrättskalkyl. Det kan låta lite tråkigt men det hänger samman med markpriset. Om man till exempel köper mark idag i, vad ska vi säga, i Botkyrka till exempel, då ligger den på ett pris så att man kan välja att göra bostadsrätter. Men det kan också gå att göra hyresrätter. Det går ju inte om man köper mark i Sundbyberg eller Hagastaden till exempel. I så fall får det vara en tomträtt, något tomträttsavtal.

Men är det för att ni vill ha flexibiliteten själva?

Ja, men också inte hamna i den här fällan liksom som Oscar Properties till exempel sitter i nu. Att luften går ur den marknaden och plötsligt så är det omöjligt att finansiera projekten, omöjligt att betala för marken. Vi tror ju långsiktigt på att finns det en köpkraft att betala den här månadspengen i hyra och kalkylen går ihop då, då har man ett ekonomiskt säkert case för all framtid. Om ens kalkyl är beroende av att någon får ett lån på stora pengar och det är själva förutsättningen för affären, då tar man en stor risk tycker jag.

Och ni vill inte vara ett företag som tar den typen av risker?

Vi kan göra det på enstaka projekt. Jag skulle jättegärna vilja göra något enstaka projekt i Hagastaden. Det skulle vara fantastiskt. Vi är intresserade av arkitektur. Iag är fascinerad och tycker det är otroligt kul med stadsutveckling. Jag gillar staden som den riktigt täta, täta stadsmiljöer. Så att det skulle vara jättekul att göra, men inte att det ska utgöra någon stor del av omsättningen, utan det ska vara små delar i så fall av vår omsättning.

Hur ser ditt jobb ut idag då?

Mitt jobb består i att... till exempel, hur ser en typisk arbetsdag ut? Iag pratar lite med vår bank till exempel. Vi har börjat planera att börsintroducera oss om några år. Så då, ja till exempel har jag ett samtal med banken nu, ofta över Teams eller Skype. Sen nästa möte kan vara att vi ska presentera ett förslag för en kommun till exempel. Nynäshamns kommun fick vi en markanvisning nu för, har gått ut en pressrelease idag faktiskt. Och då hade jag till exempel ett möte med dem där vi presenterar förslaget och de ställer frågor om hur vi tror att vi ska arbeta med befintliga lokalinnehavare.

Man förstår att jaha, det finns ett litet problem kanske med att gå in i något område med ett centrum och det finns befintliga lokalinnehavare som man måste hantera. Och ja, så man tänker efter vad man svarar då. Ja, vi har ju faktiskt gjort just det, till exempel på Tingstorget. Det var många parter att hålla reda på.

Sen kan det vara personaldelar, att vi har beslutat nu för att kanske inte ha så många anställda hantverkare. Man hanterar det. Vi har några av våra arbetsledare som vill köpa ett entreprenadbolag som vi har då och ta över de anställda. Så att det är lite av varje.

Behöver du fortfarande låtsas för att få göra grejer du vill? Eller har du liksom lyckats nu så att du kan få dina projekt och realisera dina idéer på faktiska, meriter?

Ja, jag tror inte jag behöver låtsas med någonting längre. Nej, utan vi är där vi vill vara. Och alltså det känns skönt.

Du säger att ni vill börsnoteras. Blir det här tror du ditt livsprojekt? Och i sådana fall, vad vill ni att det ska bli för allting?

Vi vill att det ska bli ett företag som äger fastigheter och ett kassaflöde från dem. Det har vi nu, men vi vill ha mer. Det skulle skapa en sådan trygghet att vara säker på att kunna göra de andra projekten oavsett konjunkturer. Om man tror på de här grundläggande parametrarna då... Köpkraften, förmågan att betala en viss hyra varje månad finns hos en tillräckligt stor del av befolkningen. Då vet vi att det går ihop och då kan vi göra det. Så ett stort fastighetsbestånd, det är slutmålet.

Tack så mycket för att du lyssnade på Fastighetsprofilerna. Ett program som görs i samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin. En plattform där du alltså kan investera direkt i fastighetsprojekt. Investeringarna består av säkerställda lån, vilket innebär att du samtidigt bidrar till att det byggs bostäder, industri och samhällsfastigheter över hela Sverige men också i Finland. Gå in på Tessin.se och registrera dig så får du helt gratis ta del av nya investeringsmöjligheter varje vecka. Men kom ihåg att alla investeringar är förenade med risk. Hejdå!