Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, en podd där vi träffar entreprenörer, företagsledare och visionärer i och omkring den svenska fastighetsmarknaden. Podden är ett samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin. En plattform där du kan investera direkt i fastighetsprojekt och bygga en egen fastighetsportfölj.

Det var i fritt fall på trafiken och den kanske gick ner tjugo, trettio, nästan fyrtio procent. Och likaså, det lugnade ner sig kraftigt på antalet skickade intresseanmälningar. Det började återhämta sig i slutet på maj och började stabiliseras under sommaren och augusti. Och nu ser vi återigen att det börjar bromsas upp.

Alla gör vi ju olika resor i livet och det finns ju inte alltid en självklar röd tråd i det vi gör. Peter Bergström, han inledde yrkeslivet med att sälja smink i Östeuropa men hamnade med tiden i den svenska fastighetsmarknadens mitt. Han är i dag vd för Objektvision, marknadsplatsen där nära nog alla svenska fastighetsägare annonserar ut sina lediga lokaler. Och sitter man på sajten dit folk vänder sig för att hitta nya kontor, då har man också en ganska unik inblick i vad som händer i fastighetsmarknaden under en pandemi.

Ja egentligen började jag i retail. Jag drog ut i Östeuropa på Oriflame. Hade huvudkontor i Bryssel och i samband med att muren föll i Berlin så expanderade de kraftigt i Östeuropa. Och där på fem år så blev den divisionen lika stor som huvudverksamheten. Och jag var en trainee och var med och hjälpte till att etablera businessen på nya marknader i Tjeckien, Grekland. Och sen gjorde vi en omstart i Tyskland, så jag jobbade en tid i Berlin för att försöka ta oss in på den gamla östtyska marknaden. Väldigt trevligt och otroligt lärorikt när man var nyexxad från universitetet.

Vad var det som lockade med att sälja smink?

Jag fick träffa en av grundarna och han sa till mig såhär: "Om jag säger Pakistan, vad säger du då?" Jag sa: "Wow." Han sa: "Precis sådana vill jag ha." Jag vill vara med och sätta prägel på bolaget och de vill skapa deras värdering av kultur och därigenom ta in väldigt nyexade personer och sen få komma ut på marknaden och jobba med ett sådant fint svenskt företag, kraftig tillväxt. Vi var under en studieresa nere i Bryssel och besökte ett antal svenska företag och då fastnade jag för Oriflame och fick en kontakt och sen blev det en trainee.

Och hur var det?

Det var galet. Det, försäljningen gick i taket så att det var mest en logistikfråga. Hur fort kunde man få ut produkterna på marknaden? Därför att i Östeuropa så saknades det infrastruktur. Det fanns ingen detaljhandel och det fanns en stor hunger på att förtjäna pengar och få förbättra sin ekonomi. Så att entreprenörskapet matchade den här affärsmodellen med att det är en hemförsäljningsmodell. Så att ja, nej men det var bara ut med produkterna så fort som möjligt ut på marknaden och försöka dominera och ta marknaden och därigenom ha en väldigt stor marknadsandel för någonting som växte under många år.

Och vad lärde du dig av det här då?

Ja men alltså det är länge sedan. Men använda sunt förnuft. I det här fallet var det ju väldigt unikt när det saknades konkurrens. Så att det handlade väldigt mycket om att utbilda de lokala anställda i marknadsekonomi. Alltså det var inte självklart hur vi skulle jobba med prisstrategier, hur vi skulle jobba med kommunikation och hur vi skulle värva nya distributörer. Och det var en kulturkrock. Men så att där fick man liksom använda grundläggande kunskaper i marknadsekonomi i utbildningen hos de lokala som fanns på marknaden.

Du fortsatte inte sen på Oriflame va?

Nej, jag hade en flickvän och som sen blev min fru och vi fick tre barn och hon jobbade i Bryssel på EU-kommissionen och vi bestämde oss gemensamt att flytta hem till Stockholm. Jag hade tidigare intervjuat trettio vd:ar i reklambranschen som jag skrev en uppsats om och då fastnade jag för mediebyrå. På den tiden var de ledande som hette Media Marketing Gruppen. Jag kontaktade den vd:n och fick då jobbet som omvärldsanalytiker som var nytt och trendigt där, med ett stort löfte att få jobba med kommersiell tv-reklam. Och det var ganska nytt för det hade ju kommit i gång i början på nittiotalet och jag kom in där nittiosex.

Men precis i brytpunkten när jag sen skulle få börja jobba med tv så kom internet. Jag började pula lite med det och jag stod i ett vägskäl däremellan att starta ett nytt bolag och bli vd för en digital konsultverksamhet eller få göra min tv-karriär. Och jag är glad att jag valde det digitala spåret.

Och då var det på någonting som hette Sia va?

CIA var initialerna från grundaren och vårt bolag hette då CIA Interactive. Vi timade precis när dotcom-bubblan eller hela alltihopa växte där från 96 till 02. Det var en fantastisk tid. Vi skrev en bok. Vi tryckte den i 3000 ex. Det var noll giveaways kommer jag ihåg. Vi sålde den för 500 kronor styck. Alla kunder fick köpa den. Det var liksom vår företagspresentation. Den hette Internet i mediamixen och ja, vi la grunden och kartan för hur man skulle se på internet i sin kommunikation. Det var ju precis i sin linda.

Från att vara analytiker så blev man lite rockstjärnan uppe på scenen, fick vara ute och föreläsa mycket, pitcha där. Vi var liksom koncernens silver bullet i erbjudandet. Vi plockade Telia, Vattenfall, IBM, Volvo. Vi rekryterade mycket duktiga medarbetare och det var en kul tid. Och till skillnad från many andra så växte vi organiskt och hade en lönsamhet under hela resan.

Jag tänker att det är en ganska bra konjunktursignal om man kan sälja sin företagspresentation va?

Ja, ja men verkligen. Ja men det var kul och otroligt lärorikt.

Men vad gjorde ni i praktiken?

Ja men alltså vi var ju medierådgivare så att vi företrädde ju annonsörerna och byggde strategier för hur de skulle kommunicera på internet. En av mina första kunder var ju SEB när de skulle lansera sitt internetkontor den andra december 1996. Det var häftigt. Då var strategin ganska enkel. Äg svenska internetannonseringen i tre månader. Men vi fick patrull hos juristerna på SEB för att vi kunde köpa annonser ute på USA mot svenskar. Och det var över deras förstånd att det gick att annonsera utomlands men bara riktat mot svenskar. För det fanns en överenskommelse mellan banker att man inte får marknadsföra sig på varandras marknader. Men anyway, vi gjorde det och SEB lanserades och i övrigt så ägde SEB hela internet och jag tror att budgeten var kanske på tre, fyrahundratusen kronor.

Men om du tar oss tillbaka till den tiden, vad fanns det för ställen att annonsera på på nätet?

Jag menar, jag var med och diskuterade vad vi skulle kalla annonsformatet och det var ju banners då, det var ju top bannern. Jag tror att han hette Bo Edin som var med och satte grunden för Aftonbladet.se. Det fanns ju många sajter som inte hade annonseringen och vi hade annonsformat och pengar och sa att om det är okej så kan vi få lägga upp den här. Det var ju mycket såhär nära marknadsplats eller portaler. Posten hade något som hette Torget, Telia hade något som hette Passagen och så vidare. Sen som började ta form och ja, där var vi med våra kunder och såg. Och penetrationen på internet var ju väldigt låg, den kanske var på tio, femton, tjugo procent, men växte stadigt varje år.

Funkade bannerannonsering? Jag har sett på klickrates, alltså hur många klickar, det är ju promille i dag.

Jag kommer ihåg att då var det två procent. Alltså, allting som gick att klicka på är spännande. Så att jag tror att man fick väldigt mycket för sina investeringar i det tidiga skedet som annonsör då.

Sen så hamnade du i tv ändå va? Tänker du på att jag började jobba på produktionsbolag? Ja just det. Du var på Metronome och MTV. Just det. Ja, men det var kul. Jag har alltid haft en digital profil på mina arbetsuppgifter och i produktionsbranschen så skulle jag hjälpa till med att konceptutveckla tv-formaten och hitta intäkter på desktop och i mobilmiljö. Då höll vi på att jobba med Big Brother och hade fått i gång intäkter där och skulle vidareutveckla nya format.

Men jag fastnade ändå i de här ringprogrammen som gick på dagtid. Det var rena kassakor då för att man rundade lite Lotteriinspektionen och fick tillåtelse att hålla på med olika frågesporter kopplat till telefon och—

Jag minns det här ganska tydligt. Det är alltså en ung kille eller tjej som står ensam i en studio med nån form av liksom frågespel eller ordlek—

Just det eller dylikt.

Oso ringer folk in och ska man vinna tiotusen spänn.

Precis. Hur funkade det? Varför funkade det?

Därför att lotteri- och spelmarknaden är ju en miljardmarknad och den är ju monopolreglerad så den fick man inte verka på. Och då var det Postkodslotteriet med Vem vill bli miljonär som fick en rättslig prövning där de hade ett lotteri, men det avslutades med en kunskapsfråga. Och då var det att betraktas som ett kunskapsspel och därigenom så fanns det en öppning. Så vi avslutade då med en kunskapsfråga till den som ringde in, men det kanske var fyratusen som hade ringt in på frågan och varje samtal kostade tio kronor. Och på den tiden kanske vi snurrade en miljon per dygn i intäkter och vi sände kanske tvåhundra dagar per år i ett antal tv-kanaler.

Så det var otroligt lönsamt?

Ja, otroligt lönsamt. Så det var en revenue split mellan teleoperatör, tv-kanal och vi som produktionsbolag. Fantastiskt. Yes. Så det brädade ju tio idolproduktioner eller vad som helst på den tiden. Och otroligt enkelt att producera i sig jämfört med mycket annat.

Ja, så var det. Men vi kom inte så mycket längre. Jag tycker tv-branschen hade svårt och har fortfarande haft svårt och har fortfarande svårt att hitta interaktiva intäktsmodeller till sina format. Det är fortfarande reklamförsäljningen som är den starkaste intäktskällan.

Och vari ligger svårigheten tror du? Är den teknisk eller är den bara upplevelsemässig så att säga?

Ja, alltså jag tror att formatet är fortfarande starkast i sin form av att man konsumerar och tittar på det. Man interagerar inte med det och man har liksom inte hittat det i en fungerande modell riktigt tycker jag.

Sen då efter många år på diverse positioner inom media. Ska vi kalla det media som ett tema? Ja, det går bra. Så hamnar du i fastighetsbranschen. Yes. Och du blir vd för Objektvision. Yes. Som är ett bolag som har funnits då under alla de åren som du har hållit på med alla saker. Precis. Vad var det som lockade med det uppdraget?

Jag var ju sugen på att få lära mig nytt. Fastighetsbranschen jobbar ju med samhällsutveckling. Superspännande. Och jag har lärt mig så mycket och jag tycker det är så kul. Vi är en liten men viktig spelare, som ett kugghjul i det här ekosystemet. Och sen att jag kan få bidra med mitt utanförperspektiv, med mitt sätt att se på affärer, mitt sätt att se på digitala affärer, på kommunikation, med mitt ledarskap. Ja men det känns jättekul och jag är jätteglad att det blev så.

Och vad var Objektvision när du tog över här? Vad var liksom, hur såg det ut?

Ja alltså det var ett väletablerat företag med en väldigt stark position på marknaden och var på ett sätt ganska ohotad. Men det fanns också en frustration hos marknaden. Man kanske inte tyckte att Objektvision hade affärsutvecklats i den takt man hade önskat. Det fanns mer potential i plattformen. Man kanske hade kört på lite i gamla hjulspår i några år för länge. Så att jag kom ju in precis egentligen när kunden också började reagera på att det här känns som att det finns någonting mer vi kan göra på marknaden. Så att då fick vi ju konkurrens av våra största kunder som startade en egen marknadsplats.

Ska vi säga någonting för de lyssnare som inte har letat efter en lokal vad Objektvision är för någonting?

Ja, men gärna. Objektvision är ju Sveriges ledande marknadsplats för fyra kategorier. Det är kommersiella lokaler, det är mark, det är fastigheter till salu och det är företag till salu. Och totalt så finns det i dagsläget ungefär femtontusen annonser där merparten ligger på lokaler. Och totalt sett så är det i dag ungefär tvåtusen aktiva företag som annonserar där. Och vi ser till att driva in trafik till den här marknadsplatsen. Och det är ungefär då femtiotusen unika besökare i veckan som besöker den.

Och eftersom att leta lokal är en sällanköpssak, så är det få som känner till varumärket. Därför blir Google oerhört viktigt. Så att för oss är det väldigt viktigt att ligga högt rankade på Google och att köpa Google Ads. Och jag tror att Google skickar ungefär sjuttio procent av sin trafik, som är relaterat till lokalsökningen till Objektvision. Och vi är ju då en matchmaker mellan företag som letar lokal och de fastighetsägare som har eller mäklare som sitter på lokaler. Och vi ska ju förenkla den processen och göra den så snabb och smidig som möjligt med en maximal kundupplevelse i den resan. Och vår leverans till våra annonsörer och fastighetsägare, det är ju att skicka dem leads eller intresseanmälningar så att de kan skriva kontrakt. Och vi skickar ungefär tvåhundrafemtiotusen leads per år då. Det är vår leverans då. Och vårt uppdrag är att hela tiden förbättra, utveckla den plattformen för att göra en så smidig match mellan köpare och säljare.

Och ni tar betalt per lead då?

Nej, vi tar betalt per annons. Vi kanske skulle heller vilja ta betalt per leads för det finns nog ett oerhört stort värde i leadsen. Men som du sa, Objektvision har funnits i tjugo år och man har hållit fast vid den affärsmodellen. Och den tycker jag också är bra. Och ja, det är en bra balans på den tycker jag.

Alltså, det skulle kunna låta som ett ganska nytt företag, en marknadsplats på nätet. Masm sagt, idén är ju gammal och företaget etablerades 98, väl? Ja. Hur såg det ut? Vem har grundat det här och vad är historien bakom?

Det är Ingemar Nilsson. Han har jag träffat, han är pensionär i dag. Han är en riktig entreprenör. Alltså han utvecklade affärssystem på 80- och 90-talet och då hette det Capitex. Och jag tror att han vände sig då mot mäklare. Och redan 93 så såg han att han kunde göra en tilläggstjänst till dem om att bygga databaser med de befintliga objekt som de hade för bostadsmarknaden. Och sen så ställde han ut datorer på bankerna så att kunder på bankkontor skulle kunna söka det. Och så hade han kopplat ihop det där 93. Så det var liksom innan internet.

Så 94, då kom internet och då skapar han någonting som heter Bovision och det blir ju den dominerande marknadsplatsen. Och där i Bovision, som är riktat mot privatbostadsmarknaden, så finns det ett och annat kommersiellt objekt. Och sedan 98 så känner man att det där behöver bryta ut. Så då bildar man Objektvision som blir liksom ett ytterligare varumärke i den portföljen. Och ja, någonstans under resan så bestämmer sig kunderna, alltså mäklarna själva för att den här affären ska vi äga själva. Så att då startas Hemnet och konkurrerar då med Bovision. Och några år senare så köper den finska mediekoncernen Alma Bovision och får Objektvision på köpet. Men då tror jag att det är en kritisk massa av kunder som är delägare i Hemnet. Och Bovision går om intet skulle man kunna säga. Men däremot Objektvision fanns kvar och stod sig stark i sin nisch och har fungerat otroligt fint sedan dess och har förvaltat den positionen i tjugo år.

Och det kanske absolut enklaste sättet att beskriva det här för någon som inte känner till det är ju att det är ungefär som Hemnet för kommersiella fastigheter.

Ja, den liknelsen brukar jag använda. Det är ofta så att det finns en dominerande marknadsplats i varje segment. Det är Blocket för prylar, det är Hemnet för privata bostäder och det är Objektvision för kommersiella lokaler.

Och det för oss vidare in då på hur den här marknaden ser ut. För att Objektvision må vara ledande, men ni är inte ensamma. Det finns ju fler initiativ här. Absolut. Vad har hänt här under de senaste åren?

Jag tror precis som på Hemnet, så att ska man sälja en bostad eller ska man hyra ut en lokal, då annonserar man på Hemnet eller man annonserar på Objektvision. Så jag skulle tippa på att vi kanske har åttio, nittio procent av marknaden. Sen finns det alltid en marknad för olika nischsegment som kan växa upp. Det skulle kunna vara co-working, det skulle kunna vara mindre lagerlokaler som man har svårt att hitta en fungerande affärsmodell för. Ja, det finns lite olika små nischer. Vi har ju fått påhälsning av en marknadsplats som försökte ge sig på våran huvudposition och den är väldigt svår att utmana då köpare och säljare någonstans har hittat varandra på sin marknadsplats. Och även om man bygger en ny teknisk plattform så är det svårt att flytta trafiken eller annonsörerna samtidigt. För det är det man behöver göra för att annars så söker de sig tillbaka.

Jag tror Blocket har ju fått samma typ av uppvaktning från andra konkurrenter. Som inom bilbranschen var det ju någon aktör där som gick in ganska kraftigt då. Det viktigaste någonstans är att stänga affären, inte att bygga upp en ny marknadsplats. Så att, men däremot nischsegment tror jag på.

Är det yta.se du tänker på som—

Nej, nu tänker jag på ett Uppsalabolag som håller på någonting med små lager, har automatiserat processen. Det är digital signering så att man stänger hela affären och utnyttjar stora tomma lagerlokaler som man styckar upp och kan hyra ut till bilar eller båtar eller och så vidare.

Just det. Men var det yta.se som utmanade er huvudposition så att säga? Eller er—

Nej, de heter Newst. News, det tror jag var femton fastighetsbolag som gick tillsammans och byggde den. Den finns ju fortfarande och vi har stor respekt för den och det är positivt for vår affärsutveckling att vi har någon att sparras med. Men jag tror inte att de har tagit så mycket positionen på marknaden i form av trafik.

Om vi kan hålla oss till kanske kontor nu bara för enkelhetens skull. Så finns det på Objektvision ett stort utbud av kontor som förmedlas direkt från fastighetsägare, som kanske har renoverat någonting och nu står det tomt om man vill hyra ut det. Men det finns ju också ett inslag av kontrakt som överlåts av folk som har vuxit ur sina lokaler och vill flytta eller vars verksamhet går dåligt och behöver flytta av den anledningen. Hur stor skulle du säga att fördelningen är mellan de här två utbuden på Objektvision?

Det har inte vi exakta siffror på, utan det blir mer en bedömning och kanske någonstans skulle kunna vara åttio, tjugo. Så att åttio procent direktförmedlas och tjugo procent så är det en andrahandsmarknad. Och känslan är att andrahandsmarknaden växer. Vi ser att vi får väldigt mycket inkommande annonser på andrahandsuthyrningar och att det är också säkert påverkat av den här corona-utvecklingen där man behöver se över sin lokalsituation och sitt långa kontrakt.

Ondå är kunden, er kund är då en mäklare som hjälper till med den här kontraktsöverlåtelsen då?

Ja, det kan ju vara en mäklare som annonserar eller så kan det vara hyresgästen själv direkt. Men annars så skulle jag säga att det är en självklarhet för en fastighetsägare att om du har lediga kontor så lägger du ut dem på Objektvision på samma sätt som folk vill ha sin lägenhet på Hemnet.

Absolut, det skulle jag säga. Och det är än viktigare idag när marknaden blir försiktig att de har ju så klart many säljkanaler. Men när hela sökprocessen mer och mer blir digital och att man gör hela sin research som studier har påvisat på nätet. Finns du inte med i den urvalsprocessen, då försvinner du i den och då tappar du en affär. Så vi ser ju nu att det tar längre och längre tid för fastighetsägarna att hitta en ny hyresgäst. Så att finnas på nätet är helt centralt och då behöver man finnas på Objektvision för den största marknadsplatsen.

Jag kan tänka mig att det kommer att finnas en före och efter pandemin. Vi kommer att prata om alldeles strax vad som har hänt där. Men om vi försöker liksom hålla oss i normalläget, hur ser den processen ut när man söker ett nytt kontor och när du försöker hyra ut ett kontor? Hur lång tid tar det typiskt sett? Och vad gör man på vägen?

Ja, alltså det beror på var någonstans lokalen ligger. Det kan ju gå på en, två månader när det går väldigt fort i Stockholm, men i snitt på Objektvision så ligger annonserna i tolv månader. Så hälften ligger längre och hälften ligger kortare. Och jag tror att det är viktigt för fastighetsägarna att få ut rätt pris på hyran så att de ibland väljer hellre att ligga tomma med lokalen för att de också skriver så pass långa hyresavtal. Vilket kan göra att det kan vara ekonomiskt försvarbart att ligga på ganska långa ledtider innan man hittar nästa hyresgäst. Och att det också strategiskt är viktigt med vilken typ av hyresgäst, att det inte bara är en intäkt. Så det är min bild.

Och kostnaden för marknadsföringen är ju försvinnande. Det är den uteblivna hyresintäkten som är affären, men det är ju en kalkyl som fastighetsägaren gör. De vill ju försvara sin prisbild, vilket gör att de kanske inte vill gå ner i pris och hellre står tomma tills de har hittat en hyresgäst. Och så länge den här underliggande obalansen finns mellan utbud och efterfrågan, att det finns fortfarande väldigt stark efterfrågan, i synnerhet i de större städerna, så kan man försvara sin prisstrategi och få ligga tom ett tag då.

Ändå ganska bjärt kontrast mot bostadsmarknaden där du inte vill ha en annons ute för länge om man ska tolka hur folk ser på det här. För att då en lägenhet som inte säljs betraktas som någon form av—

Ja, det är intressant. Så olika.

Men bara för att ytterligare beskriva obalansen så jobbar ju inte lokalmarknaden med hyresuppgifter i sin kommunikation. Det är man nog väldigt ensam om. Jag har aldrig stött på en bransch där man är så hemlig med den uppgiften. Jag tror att det är ungefär tolv procent av annonserna på Objektvision som anger en hyresnivå och resten låter det få vara en del i förhandlingen. Och det är ju normalt en konkurrensfördel att vara tydlig med sitt erbjudande. Men det behöver man inte använda för att vinna sin affär i dagsläget. Jag tror dock att den trenden ökar nu, att det är fler och fler som behöver jobba med hyresuppgifter i sin kommunikation för att vinna en affär.

Men varför har det sett ut så? För det låter inte särskilt kundvänligt.

Nej, man har inte behövt det. Man har ju haft låg vakansgrad, en positiv hyresutveckling och, alltså när vi gör användarundersökningar så den största kritik vi får, det är ju att de saknar hyresuppgifter och prisuppgifter och att det tar alldeles för lång tid att få återkoppling när man har skickat en intresseanmälan till fastighetsägaren. Så det har verkligen varit säljarens marknad. Men det tror jag förändras ganska snabbt nu.

Den andra delen på den här marknaden då, det finns ju flera, men som jag reagerar på, det är ju de här fallen då man överlåter befintliga kontrakt. Och det finns då ett pris på kontraktet. Och det är också någonting som man inte riktigt är van vid i Sverige för att man kanske är så indoktrinerad av hur hyresmarknaden för bostäder ser ut där kontrakten inte säljs utan man i bästa fall kanske byter med varandra. Men i marknaden för kommersiella hyreskontrakt så kan man köpa och sälja dem hur som helst, eller?

Jag kan inte den juridiska delen, men det är ju min bild att ja, det är fullt tillåtet. Och det är ju marknadsmekanismen som sätter priset på det. Och när du har svårt att hitta lokal och läget är så centralt för din strategi och du vill bygga din företagskultur och tid är pengar, ja då blir det ett värde på andrahandskontraktet. Som bitvis kan vara ganska högt.

Nu blir vi lite kanske storstadsfokuserade här, men tittar man på Stockholm, där jag under en tid har tittat efter kontorslokal exempelvis, så kan ju priset på kontrakt röra sig om åtskilliga hundra tusen kronor med enkelhet.

Just det. Ja, eftersom det är lagligt och obalansen ligger i utbud och efterfrågan så är det så marknaden ser ut i dag. Och det är det vi behöver titta på hur man kan bygga bort eller hur man kan ställa om det befintliga beståndet, kanske mer att ställa om det befintliga beståndet då. Att det nu påskyndas av digitaliseringstransformationen och att folk börjar jobba hemifrån och hur kommer allt det här landa sen när vi kommer tillbaka? Med att hitta fler lösningar för fler personer, hur de kan utföra arbete. Om man tittar specifikt på Stockholm så finns det inte så mycket mer mark att bygga på, utan vi har ju de fastigheter vi har och hur kan vi ställa om dem på ett smartare sätt så att fler kan få jobb.

Alltså så du menar att det här är en direkt konsekvens av att det finns en obalans i utbud och efterfrågan och att istället för att det här så att säga diskonteras in i hyrorna så blir det bara ett pris på kontraktet istället.

Ja, alltså det är både och. Det är både en hyresutveckling och att det finns ett värde för dem som vill avyttra sitt kontrakt i förtid då.

Du, om man skulle beskriva då läget i den här marknaden och utvecklingen på hyror och på kontorsstorlek och på avtalslängd och dylikt innan den här pandemin bryter ut. Hur har det sett ut under de åren som du har jobbat med Objektvision fram till pandemin och hur såg det ut innan dess?

Alltså vi har ju begränsad insyn i hyreskontrakten. Vi är ju en marknadsplats, men vi har ju självklart dialog med våra kunder och därigenom så får man ju en bild av hur de uppfattar det. Så att det är mer min personliga bedömning än att vi har data på allting.

Men generellt så har det väl varit en positiv utveckling på hyresnivån, att den har ökat hela tiden för de flesta fastighetsbolag i Sverige och i synnerhet i storstäderna och i synnerhet i Stockholm. Sen har det varit en generell trend att man har minskat på antal kvadratmeter per anställd. Det har ju pågått i tio år. Man kanske historiskt satt på tjugo kvadratmeter, kanske ibland ännu mer per anställd, där man i dag är nere på femton kvadratmeter om man tittar på co-workingaktörerna. Och sen är det ju avtalslängden som generellt har legat ganska länge på hyresavtal uppåt tio år. Många tecknar på fem år. Det finns ju i efterfrågan en önskan om flexibilitet på avtalslängd också. Så att jag tror att det kommer att driva på nu när utbudet ökar och efterfrågan lugnar ner sig lite. Då tror jag att vi kommer att få se mera flexibla hyresavtal med kortare avtalstider, där co-workingaktörerna nu kan ha en eller tre månaders uppsägningstider.

Och sen vakansgraden kommer ju överlag att öka. Det har jag sett rapporter på internationellt efter Covid-19, även när den har lagt sig. Den har ju legat ohälsosamt lågt i framför allt i Stockholm, men till viss del även Göteborg och Malmö.

Om vi tittar nu på vad som händer när pandemin bryter ut och ekonomin stannar. Vad är det som händer på er sajt då?

Det var ju fritt fall på trafiken och den kanske gick ner tjugo, trettio, nästan fyrtio procent. Och likaså, det lugnade ner sig kraftigt på antalet skickade intresseanmälningar. Det började återhämta sig i slutet på maj och började stabiliseras under sommaren och augusti. Så såg det ut och nu så ser vi återigen att det börjar bromsas upp.

Men kul är att efter en kraftig dipp så har vi ändå tio procent fler sökningar nu i oktober som precis avslutades jämfört med januari. Och då kan man fråga sig varvis är det fler som letar lokal på Objektvision? Det är återigen bara en spekulation, men kanske är det så att det är inte lika many nu som bara förnyar sitt befintliga hyresavtal som man kanske gjorde tidigare, utan man kanske ser sig om och börjar titta på alternativ. Vissa fortsätter förlänga, men jag tror fler kommer in till Objektvision för att titta på alternativen. Kan vi skala ner eller någonting, eller skala upp för den delen om det är så.

Och vilken beteendeförändring eller vilka beteendeförändringar har ni sett där under året då hos dem som både söker efter lokaler och också som bjuder ut lokaler?

Ja alltså de som bjuder ut lokaler, där ser vi bara att det var tio, tolv procent fler annonser i dag än vid årsskiftet. Och det är ungefär samma flöde av annonser som kommer in. Alltså, det är ju långa cykler på hyresavtal som löper ut och de blir då lediga till en ny hyresgäst. Anledningen till att vi har fler annonser är istället att de gamla annonserna släcks inte för att de inte har hittat en ny hyresgäst. Så att det blir längre ledtid för att hitta en hyresgäst. Det är det som bygger upp stocken av antal annonser.

Om vi tittar på efterfrågan så sa jag att ja, den är uppe nästan tio procent sedan årsskiftet med en kraftig dipp under våren. Och det kanske är för att fler av hyresgästerna börjar se över när deras hyresavtal har gått ut, att de kanske vill hitta en annan lösning. Och det vi har sett i storlek då på det man söker är att vi har en kraftig ökning på de mindre lokalerna som det är fler som söker på, och det är en ganska kraftig minskning på de större lokalerna. Så det stödjer ju tesen att företag jobbar agilt. Det jobbas hemifrån, det är en stor kostnad. Kan vi hitta en lösning med färre kvadratmeter per anställd? Ja, vi letar alltså mindre lokaler. Det ser vi i vår data redan nu. Men det tror jag inte fastighetsägaren har sett än kanske när de tecknar hyresavtal. Så där tror jag att vår data kan spegla lite vad som komma skall då.

But hur tydlig skulle du säga att den trenden är?

Ja, det är tjugofem procent. Det är ganska kraftig uppgång på mindre lokaler i antalet sökningar och nästan motsvarande minskning då på större lokaler. Och då har vi kategoriserat det större som trehundra kvadratmeter eller större då på kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Men kan det här vara konjunkturellt att man vill bara sänka sina kontorskostnader för att man är osäker om framtiden? Eller tror du att det är en återspegling av att folk vill ha mindre kontorsyta för att folk ska sitta hemma och jobba?

Jag tror att det är flera faktorer. Dels det du säger att man kommer jobba mer agilt och man kommer jobba mer flexibelt hemifrån och så vidare. Och det andra är ju att man behöver ju möta den här hyresutveckling som har varit historiskt, att det är ju en ökad kostnad för företaget. Och kan man minska då på antalet kvadratmeter per anställd och ändå sitta centralt och attrahera den bästa talangen och antingen sänka kostnaden eller i vart fall inte höja den, så är det en naturlig utveckling på situationen.

Men vad säger din magkänsla då om det här eventuella skiftet? Kommer folk verkligen sitta hemma och jobba i framtiden?

Alltså sen torsdag förra veckan så bestämde vi på Stockholmskontoret utav vi ska jobba hemifrån. Det är så tråkigt tycker jag själv. Det var ju härligt på våren på sitt sätt att man fick en ökad flexibilitet. Vi var entusiastiska med att ta möten på Teams och vi lyckades hitta en bra modell och hålla i gång dialog och fortsätta vara kreativa och jobba på. Men det där att få mötas och få komma in till arbetsplatsen, det är superviktigt och det tror jag de flesta vill. Så att både för de anställda och för företaget, för att bygga kultur, kommer det att fortsätta självklart.

Så att jag tror att nu har pendeln slagit tillbaka åt andra hållet. Nu vill de anställda snarare verkligen komma tillbaka till sin arbetsplats. Så att det här är lite frustrerande nu med den här nya riktlinjen som har begränsat det. Men däremot så kanske vi inte går tillbaka fullt ut så som det såg ut innan. Och jag tror att det mycket handlar om en tillitsfråga i ledningsgrupper och att man har processer där man känner att det fungerar. Och nu har ju det här trycktestats och vad jag har läst och hört och pratat med företag så har det ju fungerat väldigt bra på many verksamheter. Så jag tror att det finns en större tillit från ledningsgrupper i företag att det går å jobba flexibelt och agilt, men att det kommer bli en mix.

Men finns det inte också en risk att det här blir överilade beslut? Jag tycker det finns så mycket som talar för att det inte ska vara såhär i framtiden. Bara en sådan sak som att Sverige har väl flest singelhushåll i världen. Och ska då alla människor sitta hemma ensamma i sina små lägenheter och jobba? Det kommer att bli en våg av depressioner eller någonting. Någonting kommer ju bli dåligt med det.

Just det.

Och sen ergonomifrågan. Ska du ha en kontorsstol och en arbetsstation hemma i en etta eller tvåa? Alltså det finns many praktiska saker här också som jag tycker talar mot att vi ska sitta hemma och jobba på sikt.

Nej, men det är ju precis så. Jag håller med och jag tror att det blir en pendel som slår tillbaka, att man vill tillbaka till sin arbetsplats. Och det kommer inte bli ett förhastat beslut eftersom allting är inlåst i långa hyresavtal. Så jag menar hela hyresavtalskundstocken kanske har en löptid på tio år. Så även om det är many som vill fatta drastiska beslut nu så går inte det. Och jag tror att när vi har tagit oss igenom det här och balanserat det, sen kommer man kunna fatta ett bättre beslut och det kommer ligga i linje med att hyresavtalet ändå löper ut om tre, fyra år eller någonting. Så att det finns en inlåsningseffekt som gör att det finns en tröghet också om marknaden vill göra en förändring.

Samtidigt så sa du att ni ser ett ökat utbud på andrahandsmarknaden.

Ja, men där är ju också kanske korta avtalstider där en befintlig hyresgäst hyr ut delar av sitt kontor till en andrahandsuthyrning. Och den kanske inte har samma löptid då. Den kanske är på sex eller tolv månader och den kan man ta tillbaka om man känner att man behöver göra det. Men sen får man ju titta på hur man ska sitta på arbetsplatsen och vad är det man ska uträtta där. Många pratar ju om att det ska bli mer fokus på möten eller kreativitet, att det inte är det här åtta till fem som det kanske ibland har varit tidigare, att allt arbete ska utföras på kontoret. Det får vi se.

Vi såg ju fram till alldeles nyligen en otrolig tillväxt av sådana här co-working-platser eller kontor och aktörer inom den nischen. Kontorshotell som det var förr i tiden kanske. Vad har hänt med dem här under det här året? Och hur tror du att den trenden kommer fortsätta efter det här? Eller är det snarare så att det var en liten bubbla?

Jag tror inte att det är en bubbla. Jag tror att de fick det kortsiktigt tufft med kassaflöde och likviditet. För jag tror att det stannade nog upp ganska kraftigt med att få in nya kunder och framför allt för alla nya som har nyetablerat sig. Eftersom det har startats ganska mycket och kommit i gång nu flera aktörer. Men på lång sikt så tror jag att de är helt rätt ute. Och vad är potentialen? Jag vet inte vad penetrationen ligger på av marknaden, men det kanske är tre, fyra procent om man tittar på Stockholm som har co-working-erbjudande. Men det ligger i tiden med flexibilitet, både vad det gäller storlek, avtalstid och att företagen vill outsourca mer och mehr av service. Att det ställs mer krav på arbetsgivaren till sina anställda och att det är en talangjakt. Att man behöver ha ett centralt läge many gånger som är attraktivt och ett bra erbjudande för att attrahera den bästa talangen. Så att den trenden kommer att fortsätta.

Och sen finns det väl hybrider mellan traditionellt kontor och co-working. Men jag tror att det kanske är mycket läropengar fortfarande för fastighetsbolagen, vilken roll ska de ta? Är det operatörer som ska gå in och verka i det där och ta den marknaden? Eller ska fastighetsägarna själva äga den affären? Det är ju viktigt för dem att ha en relation med sina kunder och det är ju kritiskt. Då kanske man tappar det om man släpper. Så det är many frågor, men jag tror att potentialen kanske är trettio procent av marknaden som kommer ställa om på sikt till något mer flexibelt som liknar det vi ser på co-working.

Så mycket?

Ja, det här är ju en spekulation. Men det kommer att ta väldigt lång tid. Allting tar ju längre tid än vad man vill att det ska göra. Men jag tror potentialen finns absolut där. Det ser ju vi i vad folk söker. Man söker ju små lokaler i större utsträckning. Och vi ser på marknaden att kunderna efterfrågar mer flexibilitet. Så att fastighetsägarna behöver lyssna mer på vad marknaden vill ha och det finns nog mycket att hämta i det.

Om du slutligen får sia lite om framtiden då och vi kan prata om vakansgrader och priser. Hur tror du det kommer att se ut?

Det är svårt att uttala sig om vakansgraden. Jag tror bara att den kommer öka och den kommer vara högre i many år framöver. Det tror jag. Sen tror jag att i de stora städerna så kommer det fortfarande finnas ett enormt efterfrågetryck så att man kommer klara av att hantera utvecklingen. Men de centrala städerna och orterna kommer fortsätta vara ännu viktigare. Men jag tror att generellt så kommer vakansgraden att öka.

Jag tror att hyresnivåerna som alltid har ökat kommer öka mindre. Jag tror inte att de kommer sjunka, men jag tror inte de kanske har samma branta utveckling som de haft historiskt, som en konsekvens av en högre vakansgrad och lite lugnare ekonomi.

Och vilka fastighetsbolag kommer att klara av det här bra och dåligt? Är det centrala lägen som—

Ja, läge är väl alltid läge. Läge, läge är ju liksom honnörsordet när det gäller investeringar i fastigheter. Men sen det andra är ju så klart att du är väldigt lyhörd mot marknaden och är duktig på att lyssna på kunden. Och där tror jag fastighetsbolagen har mycket att lära. En del är jätteduktiga på det och en del har mycket att lära sig. Så att det är inte bara läget. Jag tror också att lyssna på kunden och att pröva sig fram. Jag tror att man har mycket kunskap investerat i sin kommande konceptutveckling om man redan har gett sig in i co-working till exempel och kan lära sig av det. Och lyssnar man in vad kunden vill ha så tror jag att man kan bli rätt positionerad med rätt fastighetsbestånd.

Tack så mycket för att du lyssnade på Fastighetsprofilerna. Ett program som alltså görs i samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin. En plattform där du kan investera direkt i fastighetsprojekt. Investeringarna består av säkerställda lån, vilket innebär att du bidrar till att det byggs bostäder, industri och samhällsfastigheter över hela Sverige och i Finland, samtidigt som du kan få en god avkastning på ditt kapital. Gå in på tessin.se, registrera dig så får du ta del av nya investeringsmöjligheter varje vecka.