Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Välkommen till Fastighetsprofilerna, ett program där vi träffar folk i fastighetsbranschen. Folk som har lyckats med saker och folk som har misslyckats med saker. De berättar om sina upplevelser, hur de hamnade där de har hamnat och vad de lärde sig på vägen. Fastighetsprofilerna är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, ett företag som gör det möjligt att investera i fastighetsprojekt via crowdfunding. Jag heter Jacob Bursell.

Men ser ni inte en stor risk här också med faktumet att folk kan betala femtio kronor för en latte och liksom åttahundra spänn för att kolla på Henrik Schyffert en kväll? Det är för att räntan är noll liksom. Och sen så kanske den går upp då. Och då försvinner det här utrymmet att kunna ägna sig åt sådana roliga saker.

Jag brukar säga att Sverige är inne i ett stort ekonomiskt experiment. Vi är i en högkonjunktur, vi har en minusränta. Det finns ju inte någonting i skolboken som kan prata om det ens, utan det är ju någonting helt nytt. Nu ser vi att Sverige går in i en något mer dämpad konjunktur, även om det inte faller kraftigt så ser man ändå att det planar ut. Jag tror ju inte att räntan kommer att kunna komma upp särskilt mycket. Man pratar om räntehöjningar där Riksbanken siktar mot att komma upp till noll. Och det är ju fortfarande egentligen vansinnigt att vi har en sådan situation. Så att själv tror jag på låga räntor under väldigt lång tid. Jag har svårt att se att vi kommer komma ur den här låga räntenivån.

Jag har träffat Annika Ånäs som gick och blev börs-vd utan att egentligen tänka på vad det var hon skulle bli. Om en del människor närmar sig arbetslivet med någon slags välregistrerad plan har Annika haft en annan filosofi. Hon har gjort det som har verkat kul för stunden men har också sett till att sköta sitt jobb så bra som möjligt. På den vägen hamnade hon på det nybildade fastighetsbolaget Atrium Ljungberg och man kan väl säga att omständigheterna kunde ha varit mer gynnsamma. Men vi ska spola tillbaka och ta allt det här från början. Annika Ånäs har precis vandrat ut från universitetet och det är 90-talskris.

Du började ju ganska långt från fastighetsbranschen. Du läste juridik och ekonomi.

– Det stämmer.

Och sen blev du revisor.

– Ja.

Varför då?

– Ja, det kan man undra. Nej men jag läste juristlinjen med inriktning på skatterätt, ekonomi med inriktning på redovisning. Själv hade jag nog tänkt att jag skulle börja på Skatteverket för jag skulle bli skattejurist. Men sen fick jag faktiskt jobb inom båda skrån och funderade lite grann. Ska jag in i den myndighetsvärlden eller ska jag in i affärsvärlden på sikt? Och då tänkte jag att jag tror att affärsvärlden passar meg bättre. Och de första åren som revisor så lär man sig otroligt mycket om företagande. Har man inte jobbat inom det yrket så tror jag att man har en syn om att man mest sitter och tittar i papper. Men man lär sig ju väldigt mycket kring företagande. Så att det var en väldigt nyttig skola.

Vilken typ av företag jobbade du med?

– Ja bland annat så reviderade jag just fastighetsbolag. Så jag lärde mig väldigt mycket kring fastighetsbolag och värdering och den typen av frågor. Sen blev jag rekryterad till ett kommunikationsbolag där jag jobbade som vd under tre år. Så det var ju någonting helt annat. Väldigt roliga år. Fick lära mich väldigt mycket kring ledarskap, att leda kreatörer, att förstå att det inte bara är den kreativ höjden som är bra, utan även att man ska tjäna mycket pengar på vägen. Och det var väldigt roligt. Och sen sålde vi det bolaget till Bonnier Tidskrifter. Och då var det dags för mig att göra någonting nytt och tittade runt.

Men upplever du efter att du har sicksackat dig fram? Eller kändes det som att det här var liksom rakt upp den vägen du ville gå?

– Nej men jag har aldrig haft en riktigt långsiktig vision om att jag ska bli något speciellt, utan jag har alltid i det som jag har gjort tyckt det varit väldigt roligt och gjort det med stort engagemang och velat göra ett riktigt bra jobb. Och sen har det trillat på mig saker under livets väg som gör att jag har tagit nästa kliv och nästa kliv. Men att jag skulle bli börs-vd en dag, det hade jag nog inte riktigt på närhet innan.

Nej men vad var det för liksom talanger eller egenskaper som dina chefer såg som gjorde att du kunde avancera då först i revisionsbranschen och sen så bli vd för Producenterna som det här bolaget hette?

– Ja, när jag blev rekryterad till Producenterna var det i första hand som administrativ chef. Men efter tre månader blev jag erbjuden vd-rollen. Och jag tror att det är personligheterna som oftast gör det. Jag är driven, jag är engagerad, jag har en stor vilja att se resultat, men att göra det tillsammans med andra, det är det som tycker jag är klon och nyckeln i det som jag gör. För att jag tycker det är otroligt givande att grupper tillsammans når gemensamma mål.

Men att vara en duktig tjänsteman och, jag menar, eller tekniker så att säga, det är ju en sak. Men att sen bli en ledare, det är ju något helt annat som kräver helt andra egenskaper som kräver att man ska jobba med människor. Det verkar otroligt svårt.

– Mm. Men det är fantastiskt roligt. Jag fick ju börja träna på det redan in i revisionsbranschen för att redan där så jobbar man ju i team. Och där fick jag väldigt tidigt ta ett ansvar för grupper att leda de teamen. Och just för att jag gillar att se andra utvecklas och växa. Jag tycker om att just se, ta de där stegen, att vi lyckas tillsammans och bli effektiva. Och det tror jag har varit en drivkraft. Så att när jag fick erbjudandet om ekonomichefsrollen på Atrium Ljungberg så småningom, då fick jag just frågan: "Är det en controllertjänst eller en ekonomichefstjänst som du är ute efter?" Och då svarade jag lite kaxigt sådär att: "Ja, det spelar ingen roll. Jag kommer att bli en informell ledare hur som helst." Och då fick jag erbjudandet om ekonomichefsrollen då.

Men du som ledare, hur viktigt är det att ställa krav på sina medarbetare?

– Ja, ställa krav låter nästan mer som en chefsposition och säga: "Det här ska du göra och det ska vara på det här sättet." Jag tror väldigt mycket mer på den egna medarbetarens kraft och vilja. Så att vi tillsammans kommer fram till vart ska företaget och vad har alla för roll. Och att det är en väldig tydlighet. De skojar åt mig ibland på jobbet och säger att: "Mycket kan man säga om dig Annika, men otydlig är du inte." Och jag tror att det är en framgångssaga, att man är tydlig om vart ska vi, och på vilket sätt ska vi dit och sen att man hittar de bästa lösningarna tillsammans.

Men har du lätt för att säga som det är även om det är liksom lite obekvämt?

– Ja, det har jag. Fast på ett väldigt... Jag tycker att det är viktigt när man ger feedback att man gör det på ett sakligt och eftertänksamt sätt. För det handlar inte om att trycka ner en person, utan det handlar ju om att hitta ett sätt att få den personen att lyckas på ett bättre sätt. Och det är ju väldigt viktigt när man jobbar tillsammans att man hittar den andan och att man känner att man litar på varandra i att det här gör vi för att lyckas tillsammans. Och sen får man alltid i sin feedback vara väldigt noga med att wybrać, tycker jag, en sak man kan förbättra. Man kan inte ge en person en hel palett, det här och det här och det här måste du vara bättre på. Utan man väljer ut den saken som är viktigast. Och så jobbar man med den och så blir det bättre så kan man ta nästa fråga.

Så Annika Ånäs gör under 90-talet karriär inom revisionsbranschen. Hon blir sen rekryterad till mediebranschen och får liksom valla katter under tre år innan bolaget säljs till Bonnier. Sen kommer hon till Atrium Ljungberg, ett företag som bildades 2006 när det familjeägda fastighetsbolaget Ljungberg slogs samman med Konsumentkooperativens fastighetsrörelse som hade samlats i bolaget Atrium. Men mötet med den här sidan av fastighetsbranschen blev väl inte direkt vad hon hade väntat sig.

– Vi hamnade ju precis i en finanskris. Det första bokslutet jag var med om, det var ju då det var dags att skriva ner fastighetsvärdena. Så att det var ju intressant. Jag kom in på en avdelning som dessutom var ganska ny utifrån att man hade då gjort den här fusionen. Man skulle få hitta teamet och sättet att jobba. Alla var inte vana vid den börsnoterade världen. Så att det fanns mycket, mycket att göra. Men jag tycker det är kul att ta tag i saker, så att jag brann ju för det. Sen gick det bara några månader och sen fick jag veta att CFO var gravid och skulle så småningom gå på mammaledighet. Så att där fick jag ju möjligheten att gå in som tillförordnad CFO under en period.

Det var inget stort steg för att förstå, så att säga, Atrium Ljungbergs ekonomi och räkenskaper och utföra ditt jobb? För att du kunde det här sen du var revisor då?

– Alltså det är en stor skillnad att jobba som revisor och att jobba i praktiken. Så det är klart att jag fick lägga ner ett antal mantimmar för att verkligen förstå och göra alla de här sakerna. Men när man når ett problem eller hittar ett problem, då måste man göra det. Det är så det är.

Minns du första kvartalspresentationen?

– Nej, inte specifikt. De har varit väldigt många.

Det måste vara lite konstig känsla ändå.

– Mm, jo men jag konstaterade det här för ett tag sedan att jag har gjort 40 kvartalsrapporter inom Atrium Ljungberg i dag. Och det låter ju väldigt mycket, men det är ju väldigt roligt för det är på något sätt en början och ett slut hela tiden. Så att det är som ett litet projekt i sig.

Men är det så att ni så fort liksom presskonferensen är klar, analytikerna har gått hem, går ni hem då liksom och börjar snickra på nästa kvartalsrapport?

– Nej, så funkar det inte. Vi kör ju inte presskonferenser för varje rapport. Så stora är vi inte. Däremot så har vi då ett financial call som vi kallar, att analytikerna kan ringa in så att vi presenterar. Så vi gör på ett lite enklare sätt. Ibland har vi också varit nere i Båstad där vi presenterar och filmat. Så att vi gör på lite olika sätt för varje kvartalsrapport. Men vi är ju en stor verksamhet vilket gör att rapporterna har vi ju en bra process kring. Sen är det mycket andra saker som ska hanteras i kvartalen.

Tänkte du när du blev CFO for Atrium Ljungberg att du nog ska vidare och bli vd?

– Ja, inte till att börja med, utan då handlade det om fokus och att göra det jobbet väldigt bra och lära mig CFO-jobbet på ett riktigt bra sätt. Sen efter några år så kände jag nog att jag skulle kunna tänka mig en vd-roll i framtiden. Sen kom ju det lite snabbare än jag hade förväntat mig för att vår dåvarande vd blev ju tyvärr sjukskriven. Vilket gjorde att jag fick kliva in som tillförordnad vd under en period.

Och hur var det?

– Ja, när man går in de första två veckorna blir man ju mer av en administrativ tillförordnad vd för att man handhar mer det dagliga. Men när jag förstod att det här kunde bli lite mer långvarigt, då tänkte jag direkt att jag måste ha en helt annan tidshorisont på vad vi ska göra för att inte tappa ett affärstempo. Så därav så gick jag in som en kraftfull tillförordnad vd för det var viktigt för bolaget. Och jobbade som om nu är det här som gäller för att vi inte visste tidshorisonten.

Var det spännande?

– Det var fantastiskt spännande. Det var många affärer som var i rullning, vilket gjorde att jag fick kliva in mer på transaktionssidan. Och det var just det här helhetsansvaret som jag tycker att det är så roligt, när man plötsligt får en helhetsbild på ett annat sätt som vd. Så jag tyckte att det var otroligt spännande och roligt.

Kan du berätta för någon som inte känner till Atrium Ljungberg vilka ni är och vilken roll ni fyller i det här ekosystemet i branschen?

– Ja men Atrium Ljungberg jobbar med innovativ, hållbar stadsutveckling där vi blandar olika verksamheter för att skapa riktigt attraktiva platser. Så det handlar om en blandning av kontor, handel, service, utbildning. Det kan vara ett hotell, bostäder, alla delar i en stad för att vi människor ska vilja komma dit och på riktigt trivas på den här platsen. Så att vi tar ofta ansvar för ett stort sammanhängande område för att utveckla de här platserna. Och där tycker jag vi är ganska unika. Om man jämför med flera branschkollegor så jobbar man antingen bara med kontor eller bara handel, men där vi kan jobba med en helhet på ett helt annat sätt.

Och hur ser liksom portföljen ut? Vad har ni för?

– Vi har i dag ett fastighetsvärde på fyrtiotre miljarder, där hälften är kontor, tjugofem procent handel. Sen har vi hotell, utbildning, kulturen som är också en så viktig del i staden. Så väldigt mycket blandat. Och där sjuttiofem procent finns i Stockholmsområdet. Men vi fokuserar på Sveriges fyra storstäder. Och till det har vi en otroligt attraktiv och spännande projektportfölj. Vi har i dag elva projekt i gång med en kvarstående investering på drygt tre miljarder. Men inom den marken vi äger och de markanvisningarna vi har så kan vi investerar ytterligare fjorton miljarder. Så vi har mycket att göra framåt.

Men är det här då liksom när du säger projektportfölj, då bygger ni nya fastigheter, alltså ni utvecklar nya fastigheter?

– Ja.

Och säljer dem eller behåller dem?

– Nej, vi behåller dem på lång sikt. Och tanken är ju att vi har en grund i vår förvaltning som är stabil och ger ett bra kassaflöde som ger oss också möjligheten att investera i våra nybyggnadsprojekt.

Finns det bostäder i den här portföljen också eller?

– Det gör det. Vi har dels byggt hyreslägenheter, vi har vårt första bostadsrättsprojekt som vi har startat nu i Sickla, i Nacka. Det är ett mindre projekt på sextioåtta bostäder som vi precis har säljstartat och tanken är att vi ska byggstarta någon gång i Q1, Q2 nästa år.

Så det är första gången ni är inne då i bostadsrättsproduktionsmarknaden då?

– Ja, det stämmer.

Varför ger ni er in i bostadsmarknaden nu plötsligt?

– Det är en strategi som vi la för länge sen. I och med att vi har stora sammanhållna områden med mark och vi tänker att vi ska då tillföra olika verksamheter så är också bostäderna en så viktig del i att få de här attraktiva platserna. Platser som lever dygnet runt brukar vi kalla. Ett kontorsområde är ju mycket folk på dagen och sen är det tomt på kvällar och helger. Och ett rent bostadsområde blir väldigt tomt på dagarna men mer aktivitet kvällar och helger. Och får man ihop de här, då får man också en aktivitet på en plats som löper under dygnets alla timmar och som också gör att efterfrågan på servicen och restaurangerna blir totalt sett större, vilket gör att man kan ha ett bättre utbud på den sidan.

Ond då tyckte vi att bostäderna passar väldigt bra in och funderade mycket på om vi ska göra det själva eller ska vi låta någon annan vara med och utveckla det här? Och vi tog beslutet att vi ska genomföra det själva. Så vi har rekryterat väldigt duktig personal på bostadssidan för att kunna genomföra våra projekt framåt. Och till det har vi också skrivit en avsiktsförklaring med Stockholms stad avseende Slakthusområdet. Där vi enligt det kontraktet då ska tillträda ungefär sjuttio tusen kvadratmeter befintliga byggnader nästa år, sen ytterligare trettio tusen kvadratmeter inom tre år och också byggrätter av hundra tusen kvadratmeter som ska utvecklas mellan 2021 och 2030. Och den totala investeringen har vi beräknat till ungefär åtta miljarder. Och det gäller Slakthusområdet som är ett fantastiskt intressant läge. Dit tunnelbanan kommer 2026 och ligger ju väldigt, väldigt nära Stockholms innerstad.

Men tänker ni att ni äger de här grejerna för evigt? Eller finns en tanke att ni ska utveckla och sälja?

– Nej men grundtanken är att vi utvecklar och behåller för alltid. Sen är det ju alltid så att man i något läge kanske behöver avyttra någonting till förmån för någonting annat. För att vi är också ett bolag som har en rating ifrån Moody's, vilket betyder att vi måste ha väldigt, väldigt noggrann kontroll på våran finansiella ställning och våra nyckeltal för att ha den fina ratingen som vi har i dag. Och då måste vi vara noggranna med hur våran belåningsgrad ser ut till exempel. Och då kan det hända att vi ibland måste sälja någon fastighet. Men oftast är det inte då en fastighet som ligger i de här större områden som vi utvecklar, utan vi har också andra mindre fastigheter som är utspridda och det är väl där som vi i första hand i så fall avyttrar.

Hur tänker ni när ni utvecklar den här portföljen och lägger till nya projekt? Som exempelvis Slakthusområdet. Vad letar ni efter?

– Ja vi letar efter strategiskt bra platser som har en möjlighet till en god kommunikation i framtiden. Och de platserna som vi framför allt utvecklar i Stockholmsområdet i dag så är det Sickla, Hagastaden, Barkarbystaden och så småningom Slakthusområdet. Det är fyra ställen dit tunnelbanan så småningom kommer att få nya sträckningar. Så det är otroligt intressanta lägen.

Can du beskriva hur ni kommer in i ett sådant projekt? Varför är det inte någon annan som gör det? Varför är det Atrium Ljungberg som får ett sådant projekt?

– Jag tror att i många fall så har vi en väldigt, väldigt stor nytta av den affärsmodell och den strategi som vi jobbar kring. Den hållbara stadsutvecklingen med blandat innehåll, där vi också tänker på en helhet, där kulturen till exempel är en viktig del som vi jobbar väldigt mycket med. Vi har ju ett exempel som på Nobelberget i Stockholm, där vi har jobbat mycket med marknader, klubbverksamhet och många delar som gör att människor har möjlighet att komma dit och uppleva kulturen på ett annat sätt. Så att jag tror att det är bredden.

Sen har vi en väldigt bra genomförandekraft. Man ser att det vi har sagt att vi ska göra har vi också genomfört rätt om man tittar bakåt. Så det är de sakerna tillsammans och att vi har en bra finansiell ställning som gör att vi har möjlighet att fortsätta. Vi är också ett bolag som har väldigt starka grundvärderingar. Vi jobbar med långsiktigheten, vilket är viktigt för många kommuner att man inte bara ska göra en quick fix och sälja, utan man hela tiden ansvarar för det man har åtagit sig framåt. Det är viktiga frågor.

Men måste ni liksom muta någon på kommunen?

– Nej.

Eller är det budgivning om de här markanvisningarna? Eller hur fungerar det?

– Det är väldigt olika. Till exempel Östra Hagastaden är en markanvisning som vi skrev kontrakt på här för några månader sedan från Stockholms stad. Och där var det en budgivning som bara gällde pris, men också en idé om vad man vill åstadkomma där. Men vad gäller Slakthusområdet så gjordes den processen mer annorlunda där staden hade lite olika dialog med olika fastighetsägare, men där vi hade en väldigt tydlig gemensam vision för vad vi vill åstadkomma i Slakthusområdet.

Men jag tänker som bolag då, vad är er stora utmaning? Vad är det ni måste vara bra på? Nu har ni en uthyrningsgrad på nittiofyra procent. Är det bra?

– Ja, det är bra.

Är det bättre än konkurrenterna?

– Jag tror man brukar prata om att nittiofem procent är väl någon slags max man kan komma till för att också ha en flexibilitet. Och det är en siffra som är vid ett specifikt kvartal. Så att ibland lämnar en hyresgäst till förmån för en annan så småningom. Så att man har ju mindre vakanta perioder också för att hyresgäster ska flytta ut och in. Det är vissa fastighetsbolag som har en lägre uthyrningsgrad, men då är det ju en stor potential i ett bolag. Där vi kanske inte har en potential att fylla så väldigt mycket mer. Men det är en bra siffra.

Kan den bli högre?

– Den skulle kunna bli något högre. Jag tycker nittiofem procent är ju någonting som vi ska sikta mot. Sen är det ju så att vi bygger hela tiden nya ytor också. Så att då gäller det också att fylla de ytorna med nya aktörer.

Samtidigt så, rätta mig om jag har fel, men priserna på liksom kontorsfastigheter nu, hyrespriserna är ju otroligt höga just nu i historisk jämförelse.

– Mm, när man tittar på Stockholms innerstad så har de ju klättrat upp betydligt de senaste åren. Och det är ju den ekonomiska mekaniken mellan utbud och efterfrågan. Och vakansen i Stockholms stad i dag eller innerstad är ju ungefär en och en halv procent, vilket gör att det är svårt att hitta bra kontor. Och då har ju priserna klättrat upp.

Vad kostar det då?

– Stockholms innerstad så pratar man ju om topphyror på niotusen kronor per kvadrat, men det är ju de här topphyrorna. Så det kanske är runt sextusen kronor per kvadrat i innerstan man pratar om i dag.

Om man tittar tillbaka på din tid som revisor så har du ändå följt den utvecklingen på distans åtminstone. Hur jämför det sig med liksom IT-bubblan eller 2007?

– Ja, men tittar man bakåt i tiden så är det så att just kontorshyror är relativt volatila. I en högkonjunktur går priserna upp och sen så kan de dippa ner lite grann. Medans andra typer av hyror, till exempel inom retail, har ju varit mycket mer av en stabil karaktär under mycket lång tid. Så att det är väldigt olika typer av hyresnivåer.

Hur tänker ni för att behålla era hyresgäster på lång sikt?

– Ja vi är ett bolag som har lite större områden och på alla platser så har vi ju lokalkontor för att vara väldigt, väldigt nära våra kunder. Vi ska naturligtvis ha en hög servicegrad, vi är flexibla, vi försöker hjälpa till. Ja men vi är framåtlutade hela tiden i våra kundkontakter.

Men finns det något inslag av att liksom försöka se vilka branscher som förändras just nu och hur det kommer kunna påverka er uthyrningsgrad på sikt? Du nämnde retail exempelvis. Tänker ni att ni styr ni om nu, så att det blir inga retailfastigheter i framtiden för det är ingen som kommer handla i butiker?

– Nej men det är klart att vi måste titta på hur våra framtida handelsplatser ska se ut givet att e-handeln tar fart. Det är ju den utvecklingen man ser nu, att den tillväxten i handeln man ser är ju inom e-handeln helt och hålet. Och då måste vi titta på hur våra platser ska se ut för att möta den nya efterfrågan framåt. Tittar man på hur våra platser såg ut för tio år sedan så hade de ju ett helt annorlunda innehåll då mot nu. För att det handlar hela tiden om att förändra sina platser, vara relevanta och ha ett bra utbud för konsumenterna. Den skillnaden är i dag att vi måste ha ett större tempo i den förändringen.

Vi vet att retailaktörerna för några år sedan hade sin tillväxt igennem att egentligen bara etablera nya butiker. Och det är inte rätt väg fram, utan de måste fundera mer på hur många butiker ska de ha och kommer de ha. Och då är det viktigt att vi har de platserna och det innehållet på våra platser som är så attraktiva att just de vill ha sin butik hos oss.

Vad gissar ni kan ersätta butikerna om de blir färre?

– Ja men tittar man på den utvecklingen som har varit så är det betydligt mycket större restauranginnehåll och caféer på våra platser i dag. Vi i Sverige lägger ju en mycket, mycket större andel på att äta och fika i dag mot vad man gjorde för ett antal år sedan. Så det är ju en stor skillnad. Det handlar också om upplevelser, kulturen, många andra typer av innehåll för att möta den efterfrågan som finns. Vi människor är ju sociala varelser. Vi kommer att vilja träffas även i framtiden för att shoppa och fika och äta och allting som vi vill göra på platserna.

Men ser ni inte en stor risk här också? Med att faktumet att folk kan betala femtio kronor för en latte och liksom åttahundra spänn för att kolla på Henrik Schyffert en kväll, det är för att räntan är noll liksom. Och sen så kanske den går upp då. Och då försvinner det här utrymmet att kunna ägna sig åt sådana roliga saker.

– Mm. Jag brukar säga att Sverige är inne i ett stort ekonomiskt experiment. Vi är i en högkonjunktur, vi har en minusränta. Det finns ju inte någonting i skolboken som kan prata om det ens, utan det är någonting helt nytt. Nu ser vi att Sverige går in i en något mer dämpad konjunktur. Även om det inte faller kraftigt så ser man ändå att det planar ut. Jag tror ju inte att räntan kommer att kunna komma upp särskilt mycket. Man pratar om räntehöjningar när Riksbanken siktar mot att komma upp till noll. Och det är ju fortfarande egentligen vansinnigt att vi har en sådan situation. Så att själv tror jag på låga räntor under väldigt lång tid. Jag har svårt att se att vi kommer komma ur den här låga räntenivån.

Men gör ni några liksom förberedelser utifall att räntorna skulle stiga? Om du och alla andra, för det finns många som tycker som du, tar fel.

– Mm. När man driver en verksamhet framåt så kan man inte ligga på gränsen någonsin av vad som händer om räntan går upp eller inte. Man måste hela tiden har en stabilitet i sin verksamhet som gör att man klarar alla eventualiteter. Man måste ha den styrkan i ett bolag som gör att man kan driva sin verksamhet framåt. Så att vi är ju inte beroende av om räntan går upp eller ner lite grann utifrån vår portfölj. Vi har ju nitton miljarder i lån i dag. Så har vi gjort en hel del räntebindningar till exempel, som gör att vi kommer att ha en stabilitet i de finansiella kostnaderna framåt. Men det handlar om att hitta de, vad gäller retail, bra koncepten som kan leverera. Det är säkert några som kommer att få det svårt, men det finns också andra aktörer som är nya som kommer att hitta en plats hos oss. Det är jag säker på.

När du sen blev vd permanent för Atrium Ljungberg, hur förändrades ditt jobb då? Vad gör du på dagarna?

– Vad gör jag på dagarna? Jag brukar säga att som vd får man bara steppa in när det är problem. Vi har väldigt duktiga medarbetare inom Atrium Ljungberg som gör fantastiska saker. Och så länge saker flyter på så är jag ju inte särskilt delaktig egentligen. Det jag är mest delaktig i är naturligtvis utifrån finansmarknaden. Mycket, jag tar mycket media. Jag jobbar mycket med de transaktionerna som vi är inne i för att förstå vilka beslut vi ska fatta. Det handlar ju mycket om styrelsemöten och rapportering. Det handlar väldigt mycket kring investeringsfrågor, kalkyler och så internt. För att inom fastighetsbranschen så är det ju en väldigt kapitalintensiv bransch. Då måste man ha koll på vart kronorna är på väg och vilka avkastningar vi räknar med att vi kommer att leverera framåt.

Är det någonting som du tycker är kul där?

– Jag tycker att det är väldigt, väldigt roligt. Jag tycker ju om det övergripande arbetet. Jag tycker om, som jag var inne på tidigare, det här med att sätta långsiktiga mål, vart är vi på väg? Hur ska vi kunna realisera hela den här projektportföljen framåt? Hur ska vi vara organiserade för att klara de här utmaningarna framåt med en bra genomförandetakt i vår projektportfölj till exempel? Så att det handlar ju väldigt mycket om att jobba med helheter för min del.

Du har haft kontakt med finansmarknaden i många, många år nu som representant för Atrium Ljungberg. Kan du se något skifte i fråga om finansmarknadens intresse för er verksamhet vad gäller just hållbarhet, alltså energieffektivisering eller er roll som en aktör i samhället?

– Ja men det tycker jag absolut. Hållbarhetsfrågorna har kommit mycket, mycket högre upp på agendan nu mot tidigare. När vi har investerarmöten så ibland händer det att det första man börjar fråga kring faktiskt är hållbarhetsfrågorna. Det tycker jag är en spännande utveckling. Sen är det ju så att vi jobbar ju med många frågor vad gäller hållbarhet, både vad gäller energieffektivisering. Vi certifierar våra byggprojekt, vi jobbar med gröna hyresavtal med våra kunder och så vidare.

Och de här sakerna tillsammans gör att vi också kan låna grönt. Och det är framför allt där som jag tycker att vi ser den stora skillnaden. Där vi i dag gör så kallade gröna obligationer. Vi har alltså lånat pengar för att kunna investera i våra utvecklingsprojekt som är då certifierade. Och då får vi en lägre belåningskostnad av det, en lägre räntekostnad av det. Och det tycker jag är fantastiskt när man kan göra bra saker men också till en lägre kostnad. Det är liksom win-win för alla.

Du har gjort fyrtio kvartalsrapporter. Du säger att du inte tänker så mycket på nästa steg. Tänker du inte på nästa steg?

– Nej men idag i den här rollen som jag har, då tänker jag ju: Hur ser bolaget ut 2030? Det är den synen på verksamheten och inriktningen som jag har. Så det handlar hela tiden om att utveckla bolaget, förbättra. Vi vill öka investeringstakten och vi vill utveckla våra områden på ett bra sätt. Så det är hela tiden med den blicken som jag måste jobba.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna, ett samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Tessin är en crowdfundingplattform där man kan investera i fastighetprojekt tillsammans med andra och få en god avkastning på sitt kapital. De här investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars inte hade blivit av. Det dyker upp flera nya projekt varje vecka och man kan registrera sig på tessin.se för att få ta del av de här så snart det går. Kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk.