Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, ett program som görs i samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin. En plattform där du kan investera i fastighetsprojekt utan mellanhänder och bygga en egen fastighetsportfölj. Jag heter Jacob Bursell.

Vi är väldigt mycket ingenjörer i det här landet och duktiga på att jobba med förvaltningen och skruva på kostnadskranen. Men normalt sett är intäktspotentialen i fastighetsbolag större än möjligheten att med kostnadskontroll påverka kostnaderna neråt. För det kan också skapa missnöjda kunder, utan det är bättre att ha en balans och jobba på intäktssidan också och se till att man har nöjda kunder och hela tiden får lägre och lägre vakanser, högre och högre hyror. Det är min absoluta erfarenhet och övertygelse att det är mer potential där.

När Christian Hermelin blev vd för fastighetsbolaget Fabege i januari 2007 var bolaget värt drygt arton miljarder kronor. När han slutade tolv år senare hade börsvärdet fördubblats. Det var förstås en gynnsam tid att leda ett bolag i just fastighetsbranschen, men Fabege förvandlades också under Christians tid till Sveriges kanske ledande stadsutvecklare. Jag säger kanske här för många har ju säkert anspråk på den lite subjektiva titeln.

Fabeges stora projekt under Christians tid var Arenastaden i Solna, norr om Stockholm, som blev hemvist för både Swedbank och SEB-banken, liksom Mall of Scandinavia och Friends Arena. Det var inte första gången som Christian Hermelin var med och skapade nya stadsdelar ur tomma intet och kanske inte sista gången heller. Inte om han får bestämma i alla fall.

Men i den här intervjun hur som helst så berättar Christian hur det kan gå till när ett fastighetsbolag ser ut en öde plätt någonstans utanför stan, målar upp en stor och skinande dröm om en ny stadsdel och säljer den drömmen till marknaden långt innan första spaden sätts i marken.

Förutom att jag då har bistått Fabege lite så har jag ju framför allt hunnit med familjen. Jag har ju på ett sätt som jag inte tidigare har varit, jag har varit närvarande. Även om man var hemma ibland så hade man så mycket tankar i huvudet och hade så mycket att göra så att man var inte riktigt fysiskt närvarande. Man, eller mentalt närvarande ska jag säga. Så det har väl gett mig ett fantastiskt tillfälle att så att säga knyta an till familjen och hjälpa dem. Speciellt nu när det var corona, när de har varit hemma allihop då i och med att det har varit studier på distans till stor del för deras del. Och sen har jag hunnit med mig själv lite mer också och mina hobbies.

Vad har du för hobbies?

Jag gillar att träna rätt mycket olika grejer. Sen gillar jag också att jaga. Jag gillar motorsport. Och bara vara ute i trädgården kan jag gilla också. Det är en bra terapi att jobba.

But hur är det att ställa om då från att ha jobbat oerhört intensivt under många, många år i ett så stort företag till att inte jobba alls? Eller åtminstone förkovra dig i andra saker. Har det varit svårt att varva ner eller?

Det har varit lättare och mer positivt än vad jag trodde. Och det är väl också corona som har hjälpt till på flera sätt. Jag är väl inte avundsjuk på de som har att hantera coronafrågor om jag säger så. Jag tror det var, jag hade tur som lämnade innan det kom, om jag får uttrycka mig så. För jag gillar att jobba mer med möjligheter och fånga möjligheter än att reaktivt hantera en kris som det säkert är mycket frågan om nu.

Plus som jag sa att familjen har ju varit hemma och kompisarna till stor del också varit hemma. Så det har ju varit goda eller bättre möjligheter att träna på dagtid med familj och kompisar än normalt. Umgås med familjen också än normalt. Det har varit en stor fördel tycker jag med corona. Omställningen har varit lättare. Jag har inte klättrat på väggarna för att hitta sysselsättning, utan i och med att familjen har varit hemma i så stor utsträckning så har det väl underlättat.

Det är nästan så att jag skulle säga att man uppskattar det många pratar om, den här lyxen att ha tid, att kunna fånga dagen med alla möjligheter som dyker upp. Att man har flexibiliteten och inte en massa måsten som det alltid var tidigare. Och det är jag ju inte bortskämd med, att kunna vara flexibel.

Men hur såg dina dagar ut om du går tillbaka två år då när du fortfarande jobbade på Fabege?

Ja, jag jobbade inte så mycket mer än fyrtio timmar på kontoret, men man var ju aldrig ledig. Jag var ofta hemma och åt middag med familjen, men efter middagen så satte man sig och först gick igenom mejlkorgen, för den hade man inte ens hunnit titta på under dagtid oftast för dagarna är fulla av möten och telefonsamtal. Och efter det så började man ju förbereda morgondagen också, kanske strategiska frågor och fundera på hur blir vi bättre.

Så oftast så satt jag på kvällarna fram till ett på nätterna ungefär och jobbade och gick och la mig med huvudet fullt av idéer och saker som snurrade. Och det har jag ju märkt i efterhand att det är ju inte riktigt optimalt för att man ska ha en bra sömn och känna sig utvilad och prestera på topp.

Tycker du att du sover bättre nu eller?

Absolut. I har börjat gå och lägga mig två timmar tidigare. Jag har skaffat mig ett tekniskt hjälpmedel som ser hur jag sover och hur bra jag sover. Och har ju fått ett kvitto på att jag är ingen kvällsmänniska som jag alltid har trott, utan även jag mår ju bäst av att gå och lägga mig i tid och absolut inte efter elva. Och istället vakna kanske innan väckaren och vakna utvilad. För det gjorde jag aldrig tidigare. Och då presterar jag mycket bättre totalt sett över dygnet också.

Men det här som du beskrev, att du inte upplevt att du har kunnat vara närvarande när du varit hemma. Vad är det du har gått omkring och tänkt på då när du kommit hem från jobbet och fått i dig middag?

Jag är ju den typen av person som älskar att analysera och fundera och gräva ner mig i mina projekt och mina uppgifter. Och då går jag med huvudet på högvarv och funderar hur jag ska lyckas med det. Analyserar, analyserar, analyserar till jag har ett svar. Och funderar och bollar med människor och funderar vidare. Och det är väl en form av engagemang också. Jag tycker det är jätteroligt att jobba i fastighetsbranschen, inte minst med stadsutveckling och göra affärer. Och då funderar man ju på hur kan man göra ännu bättre affärer och fånga ännu fler möjligheter på bästa sätt. Det är väl lite av en hobby som jag har så att säga, eller ett intresse. Och när man då får den möjligheten då går ju hjärnan igång på högvarv.

Men var fritiden också, kvällar och helger, tidpunkter där du också fick mycket idéer?

Ja, alltså huvudet snurrar ju med de här frågorna även på helgerna. Men när man tränar eller man går ut i trädgården och jobbar, då fokuserar man på någonting annat. Så det är nödvändigt nästan för att hjärnan ska få vila ibland. Att man har några sådana där andhämtningspunkter som träning mycket har varit för mij. Det har jag alltid försökt prioritera. Men även om man inte avsätter arbetstid på helgerna så går man ju och funderar på hur kan jag skapa ännu bättre förutsättningar för företaget jag är anställd i. Absolut.

Jag tänker nu högt att när du är anställd och har ett jobb och det här ekorrhjulet snurrar på, då kan det vara svårt att ens ha tid eller utrymme att reflektera över att man borde leva på ett annat sätt. Eller hur? Jag menar, hur mycket har du tidigare gått och ifrågasatt hur du har arbetat innan du fick möjligheten att faktiskt testa det här så att säga ofrivilligt?

Nej, jag har väl lurat mij själv och trott att jag är kvällsmänniska och att jag klarar av att sitta uppe sent på kvällarna. Och att jag blir inte stressad och jag klarar av det. Men jag har inte prövat alternativet. Jag är väl som många en tävlingsmänniska och en tävlingsmänniska som vill vara bäst och vara duktig. Då är det enkelt att man gräver där man står. Hur blir jag duktigare? Jo, men det är genom att leverera ännu bättre resultat. För det är det som förväntas av mig. Det är min uppgift att skapa en verksamhet som genererar så bra utveckling och avkastning till så låg risk som möjligt. Och då har jag gjort mitt så bra jag kan.

Så det är väl utifrån den här tävlingsinstinkten man har som man också rättfärdigar beteendet att jobba så mycket man bara kan och liksom känna att det är rätt.

Och den här delen av ditt tidigare jobb som har gått ut på att blidka aktiemarknaden och leverera bra rapporter. Är det skönt att slippa det tycker du?

Själva jobbet, det operativa saknar jag lite. Det är det jag försöker hitta tillbaka i nu i min egen verksamhet, att jobba med projektutveckling. För det tycker jag är oerhört stimulerande och som jag gärna låter min hjärna upptas av. Däremot rapporter som du nämnde, det intresserar mig inte att göra utan jag tyckte på slutet att det var rätt jobbigt att behöva fokusera och sätt ihop en rapport och en presentation och åka runt på roadshows och presentera det och prata om någonting man redan har gjort. Det var inte så produktivt, det var ju historia. Och har man gjort det över femtio gånger som jag gjorde och haft hundratals styrelsemöten och tretton årsstämmor, ja men då är det inte lika kul längre. Och jag kan väl säga att det var ingenting jag såg fram emot till slut.

Däremot den operativa biten såg jag fram emot att jobba och tyckte var jätteroligt, men den hann jag inte jobba så mycket med på grund av att jag var vd också. Innan jag vart vd så var jag ju ansvarig för våra transaktioner och vår projektverksamhet. Det var faktiskt ett roligare jobb än att vara vd tyckte jag.

Varför då?

Därför att jag fick jobba med frågor som inspirerade mig hela tiden fullt ut. Det var jätteroligt att vara vd också och ha rapporter en period. Men inte i längden. För det är copy-paste i så stor utsträckning. Du har gjort det förut. Det är liksom inte så utvecklande som att hålla på med stadsutveckling som hela tiden är en ständig förnyelse. Och så mycket viktigare för människor. Och det är inte dåtid och historia som en rapport är. Rapporten är inte det intressanta i sig att jobba med. Det är ju resultatet som du skapar som är det intressanta.

Du, vi ska prata om stadsutveckling tänkte jag. Men först så kan det vara trevligt att ge lyssnarna en lite bättre bild av din bakgrund. Och visst är det så att du är uppvuxen på en bondgård i Sörmland?

Jajamän.

Hur var det? Kan du beskriva hur det såg ut?

Ja, men det var fantastiskt. Det var någonting jag inte skulle byta mot någonting annat, utan det var ju väldigt fritt och lärorikt. Och sen hade jag förmån att ha fyra syskon också, för det var långt till närmsta granne. Men vi hade mycket skoj tillsammans och hjälpte varann. Och man fick ju höra lite det här småföretagarsnacket mycket vid frukostbordet eller i hemmet. Och lärde sig säkert en hel del. Man fick hänga med eller hjälpa till vid ung ålder och fick pröva på mycket. Så man byggde ett självförtroende och lärde sig att man kan rätt mycket om man bara försöker.

Och det är väl det här att som vd är man inte bäst på någonting. Det finns alltid experter som är mycket bättre. Man behöver förstå lite om allt möjligt. Och det var väl lite det man fick med sig hemifrån också. Att man är inte bäst, men man klarar av väldigt mycket själv. Och jag tror det är en väldigt bra företagarskola, det här med att växa upp på ett jordbruk och i ett familjeföretag. Att du skolas på ett bra sätt att kunna vara vd. För jag har många andra brister. Men just det där att man fick med sig att man kan om man vågar. Självförtroendet. Det fick man med sig.

Vad hade ni för verksamhet då?

Det var en mjölkgård. Så vi hade mjölkkor med mycket vallväxter då. Hälften skog, lite spannmålsproduktion också. Men sen var min far ganska funderiell, så han hade en hel del verksamheter vid sidan av också. Bland annat inom skogsindustrin då som han kanske gillade ännu mer än jordbruk.

Finns gården kvar idag och så att säga mjölkverksamheten eller?

Det är ingen mjölkgård idag, men gården finns kvar och det är, jag har ju två storebröder och det är vår mellanbrors vän som driver jordbruket idag. Just det. Och storebror Gustav då, som förstörde ryggen när vi höll på med motorsport som först var tänkt att ta över gården, han har köpt granngården sen många år tillbaka. Så de drivs ihop då där. Min bror försöker, storebror Gustav, också då försöker bidra på bästa sätt med.

Christian och hans bröder pluggade i Katrineholm och tydligen var det så på den tiden att alla med ambitioner blev ingenjörer för att sedan göra karriär på stadens bolag Scania och SKF. Christian var inget undantag, utbildade sig till gymnasieingenjör och flyttade sedan till Bastuträsk där hans bror Gustav drev en möbelindustri. Han hade kommit över en alldeles för stor fabrik och var fullt upptagen med att hitta nya hyresgäster till den överbyggda lokalytan.

Och på den vindlande vägen så upptäckte både Gustav och hans yngre bror Christian att det var roligare och kanske också mer lönsamt att utveckla fastigheter än att snickra på möbler. Den gamla fabriken i Bastuträsk förvandlades snart till en företagspark, inspiration hämtad från USA. Och sen var bollen i rullning.

Det gick bra. Han fyllde upp större delen av fabriken med det. Och sen lyckades han också attrahera ett par företag som inte var etablerade på orten. Bland annat en torvförpackningstillverkare som etablerades i fabriken. Och slutsatsen vart ju att det var både lönsamt och roligt att jobba med det. Och den här produktionen vi hade sysslat med var faktiskt rätt jobbig vad det gäller personella frågor. Det var mycket av tiden som upptogs av att hantera personalfrågor.

Och fastighetsbranschen hade inte så mycket, var inte så personalberoende. Det var mer kapitalintensivt och mer upp till dig själv och dina idéer och ditt goda arbete. Så vi bestämde oss för att det här med fastigheter, det är någonting vi ska utveckla vidare. Så Gustav köpte ett par fastigheter till i lite bättre lägen i Västerbotten, i Boliden och Skellefteå. Industrifastigheter då, som han utvecklade.

Och jag bestämde mig för att jag skulle skaffa en universitetsutbildning med inriktning lite mer mot fastigheter då. Så jag satte igång att plugga och Gustav satte igång att bygga en fastighetsverksamhet. Och så sa vi att 1990 då när jag skulle vara klar med skolan, då skulle Gustav sälja av allting han hade uppe i Norrland, inklusive möbelproduktion och allt annat han hade satt igång. Och så skulle vi flytta till Stockholm och starta fastighetsbolag tillsammans. Så det var en lång historia om den resan.

Men ni verkar väldigt olika du och din bror. Jag menar, varför hade du tålamodet att gå tillbaka och sätta dig i skolbänken och läsa om fastigheter? Ville inte du också bara kasta dig in i det här och köpa fastigheter och börja jobba med det direkt så att säga?

Jo, Gustav då, han hade fått pröva att plugga. Så han hade gått på Handels i två år samtidigt som han drev en massa verksamheter. Han drev sin möbelindustri samtidigt som han pluggade på Handels. Och han insåg efter två år att nej, det här med verksamheten, det är roligare och ger mig mer än att plugga på Handels. Så han gjorde ett medvetet val att hoppa av. Han fick frikort att komma tillbaka när han ville av rektorn.

Men jag var väl lite annorlunda och Gustav insåg också att han gärna hade velat haft utbildningen. För han var lite avundsjuk på sina kompisar som var välutbildade och vältaliga ibland. Men han tyckte det var för roligt att vara entreprenöriell. Och han är mycket mer entreprenöriell än vad jag är. Så det var nog också för att vi var lite olika som vi insåg att det där med plugga, det passar mig. Men det kanske inte passade Gustav. Han hade ju visat att han kunde klara sig väldigt bra ändå. Det hade inte jag.

Och vad hände sen då när du var klar med utbildningen? Sålde han sina fastigheter och startade ni ett bolag tillsammans?

Ja, han sålde allt han hade 1990 och åkte utomlands. Medan jag då pluggade, jag gick vanliga ekonomlinjen, men mycket av utbildningen gick ju att inrikta. Alla egna arbeten, uppsatser och så vidare inriktade jag på fastighetsbranschen. Och på somrarna såg jag till att få bra sommarjobb också så att jag skulle lära mig någonting om branschen och få in foten i branschen.

Så första sommaren så fick jag jobb på Anders Nisses, ett litet bolag som hade börjat att utveckla Alviks strand, som var också ett litet nytt fenomen i Sverige. Det var en lite, kan man säga, ett kontorsområde, en företagspark. Och då frågade de anställda där: "Vilken är den allra mest attraktiva och mest dynamiska arbetsgivaren i fastighetsbranschen? Om ni fick välja, vart skulle ni vilja jobba?" Och då var det flera som sa Arkona.

Så nästa sommar så hade jag gett mig tusan på att jag skulle jobba på Arkona och så vart det. Och de höll just på att starta upp ett liknande område som Alviks strand, som man just höll på att döpa till Nacka strand, som hette Augustendal då när jag började jobba för dem. Och redan första sommaren när jag var där så tog man första spadtaget -88 i Nacka strand. Och jag tyckte det var jätteintressant och bra människor som jobbade där. Så jag hade turen att få jobba där även nästa sommar, -89. Och fick senare också erbjudande om att börja jobba där när jag var färdig -90.

Och det är jag väldigt lycklig för att jag just sprang på det projektet. För det har varit en väldigt bra förebild och skola för mig i allt jag har gjort senare. Det här med att utveckla områden, industriområden, där man blandar gammalt och nytt, blandar boende och arbetande. Man pratar om service för att attrahera och skapa en miljö som ger mervärden och är attraktiv. Man jobbar väldigt mycket med att skapa ett varumärke och utveckla varumärket. Man jobbade lika mycket med intäktssidan som kostnadssidan och det är någonting som vår bransch inte jobbar med generellt sett.

Vi är väldigt mycket ingenjörer i det här landet och duktiga på att jobba med förvaltningen och skruva på kostnadskranen. Men normalt sett är intäktspotentialen i fastighetsbolag större än möjligheten att med kostnadskontroll påverka kostnaderna neråt. För det kan också skapa missnöjda kunder, utan det är bättre att ha en balans och jobba på intäktssidan också och se till att man har nöjda kunder och hela tiden får lägre och lägre vakanser, högre, högre hyror. Det är min absoluta erfarenhet och övertygelse att det är mer potential där och den fångas i väldigt lite utsträckning. Och där var Nacka strand långt före sin tid och det var en otroligt nyttig skola för mig att få vara där.

Kan vi säga någonting om Nacka strand? Många lyssnare bor ju säkert i andra delar av Sverige, men Nacka strand ligger då vid vattnet i Nacka mot Saltsjön till och man passerar ofta med Waxholmsbåten och ser den här Gud fader på himmelsbågen. Det är en del av varumärkesbyggandet att sätta området på kartan, den där statyn. Hur såg det här området ut innan ni började där ute?

Det var en charmig men väldigt nersliten industri, en fabrik med sågtandstak och sedan lite kompletterande byggnader i tegel av senare årtal runt omkring och en del bostäder också. Men väldigt mycket obebyggt. Ingen visste ju var det här området låg och man hade då ambitionen att locka dit de finaste företagen i Stockholm. Och då insåg man att här kanske vi ska byta namn på området. Och då kom man fram till att det ligger i Nacka och det ligger vid Saltsjön och då vart det Nacka strand.

Och första året när man då inte sände lokaler utan man bara försökte sätta det här området på kartan, då sa man också Nacka strand mittemot Blockhusudden på Djurgården. För det visste de flesta var Blockhusudden låg på Djurgården. Så det handlar mycket om att sätta området på kartan. Och den parallellen kan jag dra i nästan alla områden vi har varit inblandade i, som jag jobbar med senare. Järla sjö hette inte heller Järla sjö från början och ingen visste var det låg. Eller Arenastaden hette ju inte heller Arenastaden, utan det hette Dalvägens industriområde. Och inte ens Solnaborna visste var det låg.

Det gäller att sätta områdena på kartan och sedan fylla det med någonting positivt som ger positiva associationer.

Känns ju lite som ett av Fabeges signum väl, att bygga områden. Stämmer det?

Ja, det kan man säga. Och sen går det väl i cykler. Man kan säga från början när jag tog över som vd, då var nog fokuset på Fabege att göra affärer. Vi var mest transaktionsintensiva. We hade en rätt hyfsad projektverksamhet, men det var inte fokus, utan det var nog framför allt transaktionsintensivt då. Sen fick jag möjligheten att utveckla bolaget under rätt många år och då vart vi mer och mer projektorienterade och jobbade utifrån det jag förstod och kunde bidra med. Och det var mycket att utveckla industriområden, platser som förtjänade ett bättre öde eller som hade potentialen att bli nånting bra.

Så det var nog mer att det var någonting jag förstod och kunde bidra med, som lyckades rätt bra också. Vi gick ifrån att vara en i mängden av projektutvecklare i Stockholm där Skanska var den stora dominanten och det fanns många som var större än oss, till att bli den stora dominanten. Och också en väldigt lönsam verksamhet. Så det var väl inte helt fel steg.

Skulle vi kunna gå igenom ett sånt här projekt steg för steg? För det vore intressant att höra hur man angriper den här frågan från start. Du ska se ut ett område och du ska förvärva marken och du ska ha en plan för hur det här ska utvecklas på kort och lång sikt. Och du ska också realisera värdet någonstans längre fram. Eller hur?

Absolut. Och man kan ju göra det på många olika sätt. Det sättet jag oftast jobbar på är mycket som jag lärde mig i Nacka strand. Och jag lärde mig också vad som inte var rätt. Det visade sig efterhand att till exempel att det var ett läge där man var för beroende av bil då. Så det är väl någonting man har lärt sig också, att fundera än mer över vad kunde jag ha gjort bättre? Inte bara vad som vart rätt, utan vad kan jag lära mig till nästa gång?

Och om man tänker på vad det är som är viktigt när man ska skapa en attraktiv plats, så är det ju att det är jättebra med spår givetvis, som vi saknade i Nacka strand och även till stor del i Järla sjö. Och att man fanns på norra sidan om man skulle jobba med kontor, för där vill alla företag etablera sig. Att man vänder sig till ett område där det blåser lite medvind. Och att man kan erbjuda moderna lokaler.

Men just spår och moderna lokaler är jätteviktigt för att du ska vinna kunderna, men vi brukar säga att det är hygienfaktorer. Det är någonting du måste ha. Det som avgör är oftast platsen. För du konkurrerar nästan alltid med flera stycken som kan erbjuda moderna kontor i spårbundna lägen. Och det är då kunden kommer att välja mellan, eller det som avgör slaget. Då skulle jag säga att det är oftast platsen och dess kvaliteter och dess varumärke och image. Så det är därför det är väldigt viktigt att försöka skapa attraktiva platser om man vill också skapa en framgångsrik fastighetsrörelse.

Men platsen har ju ingen image från början. Som du nämner så har det i ditt fall varit platser i Stockholm som ingen människa har känt till. Så någonstans måste du också tänka på hur det ska paketeras i sig och vad det ska heta och hur det ska säljas.

Om vi tar, för jag tycker det är ett bra exempel, det är så enkelt att förstå i och med att alla har varit där nästan: Arenastaden. Och att det är så nära i tiden också, så kan man ju säga att där fanns det ju spår. Det fanns till och med moderna kontor. Ändå så flydde kunderna från området när det hette Dalvägens industriområde. Och det var för att det var ingen attraktiv plats. Det var ingen blandad bebyggelse, det var inga bostäder i området. Det fanns inget serviceutbud, det fanns ingen trivsel och trygghet. Folk var rädda när man gick där i området. Och det var det som var det viktiga att skapa om man ville skapa en attraktiv plats av det.

Och vi hade via olika affärer blivit väldigt stor ägare i området. Vi hade ju slagit ihop Wihlborgs och Fabege bland annat. Båda hade lite fastigheter i området. Och vi var tvungna att göra någonting med området. Och för att göra det här så vet vi också att om det ska bli riktigt bra så är det att ha ett stort samlat bestånd, en stor volym att slå ut dina satsningar på att skapa en attraktiv plats. Det är väldigt viktigt.

Vi började, istället för att vara defensiva då, att förvärva mark i det här området och det var ju relativt billigt. Du behövde inte betala för marken, utan du betalade bara för byggnaderna som stod i området och vad de avkastade. Att det sen var stora parkeringar där som i framtiden skulle kunna planläggas, det behövde man inte betala någonting för. För det var inte att tänka på att bygga något nytt i stadsdelen. Så det var råvaran då. Marken var väldigt billig.

Och när vi väl hade ett stort område så var det också att skaffa sig en hög ambition. Vi måste skaffa en vision. Alltid så hög ambition som du bara kan drömma om och tänka dig, som ligger i linje med kundernas drömmar. Så vi satte ambitionen med Arenastaden som ett exempel då, att det skulle bli norra Europas attraktivaste stadsdel att arbeta i.

Och för att det ska bli attraktivt att arbeta i en stadsdel så ska det inte bara finnas kontor, utan det måste också finnas både service och bostäder, blandade funktioner. Och då började vi fundera på hur ska det se ut i den här mixen. Och sen började vi också jobba med att skapa varumärket och varumärkesutvecklingen kring området. Så det är några få beståndsbitar eller delar som är viktiga för att man ska lyckas skapa de här stadsdelarna och stadsutvecklingen och att det ska kunna gå snabbt. Men du måste ha ett stort område, du måste ha en hög ambition och förstå att skapa det som ligger i linje med kundernas drömmar.

Vad är det för kompetens som går in i projektet? Har ni med varumärkesbyråer då exempelvis, som tittar på paketering och hur man ska prata om det här?

Det är bättre att ha kompetens in-house. Att bygga ett varumärke kring en plats är någonting annat oftast än kring ett företag eller en produkt. Så det är bra att bygga upp sin egen kompetens. För det finns relativt få som har jobbat historiskt med platsutveckling och varumärkesutveckling kring det. Och i och med att den är strategiskt viktig så har vi alltid strävat efter att ha en hög grad av kompetens in-house.

Men sen när det kommer till grafisk produktion och så vidare, material, då ska man självklart ta hjälp av de som är duktiga på det. Men att förstå grunden, vad är det som skapar attraktivitet? Det är någonting du behöver ha kunskap om själv och göra undersökningar om själv och lära dig hela tiden, inte minst genom att prata med kunderna. Vad är deras drömmar? Vad vill de? Vad behöver de? För det är din agenda att se till att de är nöjda och trivs. Och framför allt deras personal då. Och då ifrågasätta varför har vi det inte? För det finns så mycket sanningar i en konservativ bransch att det går inte, och så brukar man inte göra. Men om det är viktigt för kunderna, varför ska vi inte göra det? Då finns det ju en betalningsvilja.

Sen antar jag att kommunen är väl med på ett hörn här också. När kommer de med i bilden? Och måste man förankra den här idén och visionen innan man börjar förvärva fastigheter? Eller är det snarare bättre att göra åt andra hållet?

Ja, det är ju hönan och ägget lite. Du har ju hela tiden en dialog med kommunen och det gäller ju att veta att de är med på planläggning innan man köper en fastighet. Men man lär sig efter ett tag när man jobbar ihop med en kommun. Vad vill de? Vad kan de hjälpa oss med, så att vi jobbar hand i hand. Och kommuner som inte bejakar en så att säga aktiv samhällsutveckling, då kanske man inte ska vara i de kommunerna.

Jag har inte jobbat i så många kommuner, men de kommuner jag jobbat i, där har jag märkt att har man inte kommunens stöd, då funkar det inte, utan det är avgörande att man jobbar ihop mot samma mål. Vilket vi har gjort på ett fantastiskt sätt i Solna. Vi känner att vi har hjälpt dem att bidra till att man i kommunen har den lägsta ungdomsarbetslösheten i hela Sverige. Som ett exempel, genom både arenan och Mall of Scandinavia som sysselsätter mycket ungdomar.

Och vi har också hjälpt kommuninvånarna med ett bättre serviceutbud genom att vi har bidragit till Mall of Scandinavia där. Vi har också bidragit till bättre infrastruktur i kommunen som kommer alla kommuninvånare till gagn och så vidare. Och det är inte för inte som kommunen blir vald till Sveriges näringslivsvänligaste kommun tror jag tio år på raken eller om det är elva år. Utan det är för att de är väldigt lyhörda och hjälper till i både näringslivsutveckling och samhällsutveckling. Så för oss som ville vara aktiva så passade Solna väldigt bra. Och vi behövde ju ha också en kommun som sparrade oss och stöttade och hjälpte oss. Så det är viktigt med kommunen, självklart.

Det där är ju svårt att förstå som utomstående tycker jag. För att det man ser ofta är ju de formella besluten som kommunen fattar som en del av förvaltningsarbetet med detaljplaner och exploateringsbeslut och sånt. Men jag antar att det finns en dialog som sker också bakom de kulisserna för att veta om ni ens pratar om rimliga idéer.

Ja, nu fungerar alla kommuner lite olika. Om vi tar Solna som ett exempel: de är väldigt tillgängliga. De har ju frukostmöten till exempel var och varannan månad där både ledande tjänstemän och politiker deltar. Så det är väldigt lätt av få träffa dem och få prata med dem. Och de är väldigt tydliga med vad de vill oftast. Och har ju teman på de här frukostträffarna där de berättar vad de vill inom olika områden. Då är det lätt att haka på och säga om man har en idé att det där kan vi kanske hjälpa till med. Eller fråga dem vad tror ni om det här? Vi funderar på att skapa någonting nytt inom servicen och så vidare. Är det någonting ni känner är rätt och kan stötta? För vi behöver er hjälp med planläggning och så vidare. De har ju också varit föredömliga i Solna på att ge snabba besked. Det är inte alltid de besked man vill höra, men snabba besked är alltid önskvärt. Så det är någonting de har varit duktiga med där.

Hur viktigt är det att få med stora arbetsgivare exempelvis på tåget tidigt i processen? Att hitta ett företag som Swedbank eller någon annan som är beredd att flytta ett kontor till en sådan här ny plats. Är det liksom livsviktigt för att du ska kunna bygga en sådan här stadsdel att de är med tidigt? Eller hur har ni jobbat där?

Det kan man säga. Du måste över tröskeln. Du är inte så trovärdig när du säger att här ska vi skapa norra Europas attraktivaste stadsdel. Sen kanske du ritar upp bilder på hur det ska se ut och det kan se väldigt attraktivt ut, men det är fortfarande bara på pappret. Så det är först när du börjar leda i bevis att du får dit en kund eller flera stycken som du skapar en trovärdighet och du börjar bli självverkligande. Och det är ju inte första kunden du tjänar pengar på heller.

Du måste vara uthållig och stå fast vid din vision och ha tålamod. För har du en bra idé och vision, så har du ju stor förutsättning att lyckas om du bara är uthållig och lyckas övertyga din omvärld. Men den första kunden är oerhört viktig. Det är den som är grunden för nästa kund. Så vi kan säga att Vattenfall var väldigt framsynta och modiga och gjorde en väldigt bra affär när de flyttade till Arenastaden. De behövde inte betala så hög hyra då för de var första kunden.

Men hur ser den försäljningsprocessen ut? Har ni då folk som är ute och träffar olika företag och testar den här idén? Och så säger ni: "Kolla, det här kommer bli världens häftigaste arbetsplats. Kan inte ni flytta hela ert kontor hit?" Men det var en så otroligt svår införsäljning.

Jo, och det är det. Och den första kunden är allra svårast. Men man kan säga att så stora flyttar som Vattenfall eller Swedbank och så vidare, det är sådana som inte går under radarn, utan det känner hela marknaden till och de går ut brett också och ber att få in förslag. Men då gäller det ju att ta fram ett förslag som man tror är precis utefter deras behov och som slår konkurrenternas.

Men när du kommer med ett icke-etablerat område – okej, du har spår, du har nya hus, men platsen är helt okänd – då är det ju svårt att attrahera. Och vi kan väl säga att den konsultfirma som Vattenfall hade anlitat, de valde inte ut oss till final. Och det var en envis uthyrare hos mig som inte gav sig och fortsatte att bearbeta Vattenfall, men gick då inte på konsultfirman utan gick direkt på Vattenfall. Och lyckades få in foten och få den person som var ansvarig för etableringen att faktiskt se att det här var ju klockrent utefter deras förfrågan. De måste bara våga. Och det vågade den personen till slut.

Och sen är det då som i allt annat, att när första kunden, den stora kunden är inne, då blir nummer två enklare. Eller?

Oh ja. Och dessutom hade vi till andra kunden också Mall of Scandinavia som inte var på plats, men vi visste att det skulle komma. Så då vart det mycket lättare.

Du har ju sagt någon gång att du gillar snabba kalkyler. Att inte förlora sig för mycket i en ekonomisk analys utan jobba översiktligt för att snabbt komma till ett rimligt resultat. Lite nyfiken på hur man räknar på ett sådant där stadsutvecklingsprojekt. För det lånar som om det skulle kunna vara ganska komplext då.

Ja, bryter man ner det så är det ju jättekomplext. Men man kan ju aggregera ihop det för att försöka få en känsla. Och lite det här jag pratade om tidigare, det här att ofta finns det mer potential på intäktssidan än kostnadssidan. Men i och med att de flesta i vår bransch har som uppgift att jobba på kostnadssidan och väldigt få på intäktssidan och inte tror att de kan påverka intäkterna heller, så blir det oftast väldigt stort fokus på kostnadssidan.

Och då brukar jag genom att göra en övergripande fastighetsanalys titta på: okej, så här ser fastigheten eller området ut idag. Hur kan det se ut om fem eller tio år? Vad har vi för potential? Och då behöver man inte gå in i detaljer utan man kan se: okej, hur mycket kan vi påverka kostnaderna? Och hur mycket kan vi påverka intäkterna? Och så har man en diskussion kring det. Om vi då säger att vi skapar det kunderna drömmer om och vill ha så att vi kan höja lite mer, hur mycket mer tjänar vi på det kontra vad vi kan spara på kostnadssidan?

Det är mer för att få en förståelse bland alla som ska vara med och sedan göra jobbet, som jag tycker att man ska göra de här enkla övergripande analyserna som du ska kunna ha på en whiteboard. Med bara en rad på intäkter och ett par tal på kostnadssidan och någon investeringspost och avkastningskalkyl då. Men det är oerhört viktigt att man gör det enkelt och pedagogiskt så att folk förstår.

Men är det inte så också att det är mycket lättare av räkna på kostnader än på potentiella intäkter? Och jag menar, det är när du börjar räkna på intäkterna som du skruvar upp dina risker också. Är det inte så?

Nej, jag skulle inte säga att du behöver skruva upp riskerna, utan om du skapar någonting som är attraktivare, även om du kanske inte kan höja hyran så mycket om det inte går riktigt så bra som man tänkt sig, så har du i varje fall fler kunder säkert att välja på eller de befintliga kunderna är mer benägna att stanna kvar än annars. Så jag ska säga att du också sänker risken genom att jobba med intäktssidan och skapa så attraktiva produkter som möjligt.

För det lönsammaste som finns i vår bransch är ju att behålla kunder. Och i Stockholm i synnerhet så är det ju rätt hög omsättningshastighet på kunderna, de flyttar mer än på andra orter. Och att då, som vi ofta är dåliga på, återbruka och blåsa rent lokalerna och in med ny teknik och nya ytskikt vart tionde år, det är inget bra för kalkylen. Utan kan man då hitta bättre lösningar och få kvar kunderna ytterligare en kontraktsperiod, då är det väldigt välgörande.

Och det har jag väl lärt mig, att bygga relationer med både medarbetare eller kommun eller kunder inte minst, det är mycket viktigare än att ha mål för allting eller policies och regler. Relationer är oerhört, oerhört viktiga för att man ska skapa en hållbar verksamhet som optimerar resultaten.

Jag läste någonstans att du hade någon idé när du slutade på Fabege här 2019 att du ville jobba med din bror igen.

Så är det absolut. Ibland brukar vi fråga oss, både han och jag – ingen av oss har ett operativt jobb idag – men vi undrar hur ska vi hinna med det när vi har så mycket annat att göra? Dagarna rullar på rätt bra ändå. Och man sysselsätter sig med sina projekt och sina hobbys och hjälper andra i rätt stor utsträckning.

Men absolut, vi håller på att titta på en del projekt och projektmöjligheter som vi tycker skulle vara stimulerande att jobba med. Och hittar vi något sådant, ja men då kör vi igång. Och gör vi det inte ska vi inte köra igång någonting bara för att sysselsätta oss med någonting, utan vi vill göra någonting som ska vara en utmaning, ha en potential och där vi har kul. Det är därför vi vill jobba. Och vi har börjat titta mer och mer intensivt på det.

Men är det fortfarande stadsutveckling som du vill hålla på med?

Absolut. Vi tittar bara på projekt där det inte finns planer idag, utan som behöver planläggas eller områden som behöver planläggas på nytt, som behöver utvecklas. Det är det vi tycker är roligt och det är därför vi satsar på de inriktningar vi har gjort.

Min analys från början när vi skulle börja jobba tillsammans 1990 – eller 92 var det – det var ju att vi borde satsa på bostadsfastigheter på Östermalm, bostadshyreshus i innerstan. För det såg jag väldigt stor potential i min analys. Och Gustav sa att det är säkert så, men det är ju inget roligt. Det är inget roligt att jobba med förvaltning av bostadsfastigheter där du i princip bara kan vara duktig genom att spara på kostnadskranarna och du inte har en stark relation med kunderna och utvecklar någonting ihop med dem. Och det höll jag med honom om.

Så det är det som har format oss. Vi vill jobba med utveckling av fastigheter och blandade fastigheter, men vi har en bas i det kommersiella. Men för att få en bra kommersiell bas behöver du också ha bostäder.

Skulle du säga att spelreglerna i stadsutveckling är desamma som när du var med och utvecklade Nacka strand och Järla sjö och senare då Arenastaden? Eller finns det nya faktorer som går in i ett sådant här projekt?

Under Nacka strands glansdagar så var ju inte spårbundet eller kollektivtrafik avgörande, utan det var bilvägen. Och det var ju det som sedan gjorde att Nacka strand inte kunde klara av konkurrensen. Nacka strand ska vi komma ihåg, det var ju det goda exemplet under slutet av 80-talet, början av 90-talet. Det var ju det attraktivaste området utanför tullarna, precis som Arenastaden var. Men det funkade ju inte när det var i en återvändsgränd med dålig kollektivtrafik. Så det är bara ett exempel och sådant förändras ju hela tiden.

Det fanns tider när vi kunde bygga hus ute på järven och attrahera kunder. Det går inte längre. Man must skapa en attraktiv plats. Så du måste ha både spårbundet och moderna kontor i attraktiva platser. Men det är hela tiden en utveckling och corona har väl, kommer vi säkert se, att det kommer påskynda en utveckling vi har sett tidigare: att kontoret blir mer och mer en mötesplats. Det är ju inget nytt, men det kommer påskyndas av det.

Det måste också bli mer tillgängligt. Det måste inte bara vara tillgängligt med bil eller med spår. Det måste också vara tillgängligt med cykel. Det måste kanske också ligga närmare där folk bor. Jag tror att vi kommer att se en utveckling att vi kommer att ha företag som har satellitkontor där ens medarbetare kan sitta och jobba i olika delar av de större städerna, lite som coworking-kontor. Sen har de en lite mindre egen bas som samlingsplats någonstans där man har sina egna lokaler. Men jag tror man kommer att anamma coworking-principerna också, att det blir lite både och.

Sen måste vi också ta lärdom av corona och bygga mer motståndskraftiga stadsdelar som klarar av kriser av olika slag. Det är inte bara pandemier som kan drabba oss, utan det är mycket problem med inte minst cybersäkerhet som kan drabba oss som vi måste ta på allvar. Vi måste bygga mycket mer flexibelt också för att tillmötesgå kunderna. Det finns ingen kund som är beredd i framtiden att låsa in sig i jättelånga avtal, stora avtal. Utan vi måste lyssna på kunderna och skapa mer flexibilitet för dem och anpassa oss. Och det är jag övertygad om att det finns en betalningsvilja för också.

Har du något drömprojekt som du skulle hoppa på direkt om det dök upp?

Absolut. Men det är inget jag säger. Nej, men det finns ju många platser med stor potential som man gärna skulle vilja hjälpa befintliga fastighetsägare eller kommuner med att utveckla. Men det är inte alltid den dörren är öppen, utan det kräver att de vill ha hjälp också.

Du får fortsätta knacka där.

Absolut. Jag är envis i alla fall, så någonstans ska väl dörren öppna sig.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna, ett program som alltså görs av Tessin i samarbete med Ekonomipodden Kapitalet och produktionsbolaget Monopol Media. Via Tessin kan du investera direkt i säkerställda lån till fastighetsbolag och byggare i Sverige och Finland och på den vägen bygga en egen fastighetsportfölj med god avkastning. Gå in på tessin.se och läs mer och ett tips: abonnera på nyhetsbrevet så får du en massa inspiration om fastighetsinvesteringar och notis varje gång det finns nya projekt att investera i. Tack så mycket för att du lyssnade. Vi är tillbaka om två veckor. Hej då!