Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Fastighetsprofilerna är ett program där vi träffar folk i fastighetsbranschen. Vi får höra om högtflygande visioner, om entreprenörskap, framgångar, motgångar och vad alla lärt sig av det här på vägen. Programmet är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, företaget som gör det möjligt att investera i fastighetsprojekt via crowdfunding. Jag heter Jacob Bursell.

Men hur stort problem hade du?

Ganska stort. Jag hamnade då liksom i en perfekt storm av balansräkning som var lite uppblåst och så ett ganska starkt negativt kassaflöde. Och det är en jättedålig kombination. För då blöder du varje dag så du vaknar upp lite liksom fattigare varenda dag som går. Och så har du vissa tillgångar som du tror är värda kanske hundra, bara för att sätta ett tal, och så är de värda femtio eller tjugofem.

När finanskrisen briserade var Fredrik Holmström full av självförtroende. Han hade tagit VM-silver i thaiboxning, producerat en biografsuccé, byggt upp ett fastighetsbolag, köpt en husfabrik med hundra anställda och hade byggprojekt över hela världen. Sen förändrades förutsättningarna nästan över en natt och han fick lära sig en läxa för livet. Fredriks räddning ur finanskrisen blev ett nytt företag, fastighetsutvecklaren Magnolia, som runt tio år senare värderas till över en komma fem miljarder kronor på börsen.

Om man nu tänker sig motsatsen till hur ungefär alla svenskar arbetar så kommer man nog ganska nära den plats där jag träffar Fredrik i december 2018. I en enorm våning, ett stenkast från Stureplan, i ett hus som man dessutom äger själv, har han inrett ett kontor med saker som han tycker om och sen fyllt kontoret med människor som han tycker om. Det känns nästan som att komma hem till någon på något slags bjudning, även om det kanske är lite flådigare än genomsnittshushållet.

Men allt det här är ganska långt ifrån där han befann sig i slutet av åttiotalet. Han växte upp i Täby med en ensamstående mamma och hade inte en tanke på att någonsin ägna sig åt företagande.

Nej, absolut inte. Däremot har jag alltid varit väldigt driven och försöker bli duktig på det jag gör. Jag tror jag alltid har haft en ganska stark ansvarskänsla och just att jag växte upp med min mamma själv så tar man ganska tidigt ett stort ansvar. Däremot så var jag inte speciellt intresserad av pengar överhuvudtaget förrän jag liksom blev i vuxen ålder. Utan min stora dröm som liten handlade mer om att få resa och se världen faktiskt.

Men minns du vad gjorde du på den tiden liksom innan de här idéerna om att driva eget och framför allt då i fastighetsbranschen föddes?

Ja, jag tror jag var precis som alla andra unga på den tiden. Trivdes, försökte umgås med mina kompisar så mycket som möjligt. Jag var alltid väldigt sportintresserad. Jag liksom höll mig i bra form. Och desto äldre jag blev, desto mer nyfiken blev jag nog på att komma bort just från Täby. Även om jag trivdes väldigt bra där så var jag väldigt nyfiken på vad som fanns i Stockholm närmast och utanför, sen Sverige, utanför Sverige.

Och ganska tidigt, alltså dagen efter jag tog studenten så drog jag. Jag tog min bil och så körde jag bara rakt ner i Europa så långt jag kom och då hamnade jag nere vid Medelhavet. Det tyckte jag var långt på den tiden. Så tog jag jobb där och jobbade där några månader. Jobbade på en restaurang hela den sommaren. Och det var mitt första, så att säga, stora break att få liksom lämna Sverige.

Vad minns du, vad var det för minnen från den tiden?

Att det var tufft. Jag pratade inte så bra italienska. Och han som jag jobbade hos var väldigt trevlig sådär när jag träffade honom första gången. Men första dagen jag stod och jobbade så stod jag i köket och visste inte riktigt vad jag skulle göra. Och då sa han: "What are you doing? What are you doing?" Jag sa: "I don't know." "Do something", sa han bara. Jag tror han var trött på att se mig där. Men jag jobbade några månader för honom och lärde mig ganska mycket på det. Och kom också att älska hela södra delen av Europa på det. Så det var väldigt fint.

Men du fastnade ju sen kan man säga där nere för att du pluggade i Monaco.

Ja, men jag valde det sen. Som sagt, jag kunde inte så mycket om världen. Det kändes hemma för mig för jag hade varit lite grann i den delen av världen förut. Och det fanns ett universitet. Jag bestämde mig för att vidareutbilda mig. Och då kändes det, även om inte jag hade varit specifikt i Monaco speciellt mycket, som nära de områden jag känner mig trygg.

Men du läste ju ekonomi. Men du var inte intresserad av pengar säger du?

Nej, jag var faktiskt inte det. Men jag tänkte att om jag ändå ska plugga så vill jag plugga någonting som var brett. Och just ekonomiutbildningen, eller jag pluggade med inriktning på finans faktiskt, den kändes som en bra bred utbildning som man kunde göra många saker med. Oavsett vilket yrke jag skulle välja sen så kände jag att jag kunde ha nytta utav det. Och det är jag väldigt tacksam för idag.

Men alltså det låter ju som en dröm. Du är typ hur många? Tjugotvå år gammal, bor i Monaco liksom.

Det var en dröm. Jag älskar den perioden. Men måna som hamnade i Monaco hamnade där på grund av pengar. Så var det liksom inte riktigt för mig. Så att man kunde inte göra alla de sakerna som kanske folk gör där idag, även på den tiden. Utan jag levde ett vanligt studentliv. Men det är klart att det var väldigt inspirerande att se allt det vackra runt omkring.

Vad folk glömmer bort med Monaco är att många kommer dit och tittar på alla fina bilar och båtar, och det kan man bli lite bländad av. Nej, men de har väldigt vacker natur och jag har alltid varit väldigt intresserad av att komma ut i naturen. Så det är fantastiska berg som ligger bakom där, och jag cyklade varenda helg. Och havet är jättefint där nere som jag njöt av. Jag badade till exempel hela året runt där nere och liksom hade jättemycket med det.

Sen finns det ett stort intresse också har jag förstått, det med thaiboxning. Men varför fastnar du för det?

Det vet jag faktiskt inte. Det är en jättebra fråga, som jag tror att när jag växte upp i Täby så höll folk inte på med fighting. Där spelade man tennis och vissa spelade golf och många spelade fotboll. Jag var inte så intresserad av det. Däremot så började jag ganska tidigt åka in till stan och träna boxning. Jag skämdes lite grann för det i och med att ingen annan gjorde det. Så jag ville inte berätta det för någon.

Jag tror att jag hade gått sex eller sju matcher när jag ens berättade för min mamma eller mina kompisar. För att då började man ju få lite blåtiror och sådär. Så att det blev bara ett intresse som jag råkade vara ganska bra på, och då får man positiv feedback och så känns det kul att fortsätta. Och sen var jag på en resa till Thailand när jag var nitton och då upptäckte jag thaiboxning. Beslutade mig ganska snabbt för att flytta dit för att försöka bli så bra jag bara kunde på det.

Vad är tjusningen med thaiboxning?

För mig så är det någonting väldigt starkt. Det är i sin mest nakna form, så du kommer ju inte mer så mycket närmare fighting än så. Idag finns det MMA som är ett steg till, men det var inte så stort på den tiden. Det var i sin liksom tidigaste linda. Så för mig tror jag att tjusningen var att du kliver in i ringen så har du ingen som kan hjälpa dig. Du kan göra all preparation innan. Men när du väl står där så blir det väldigt liksom nära sanningen. Och ganska spännande. Du lämnar liksom allting bakom dig för att möta någonting du inte känner till.

Är inte det väldigt läskigt?

Jo, det är det som är hela tjusningen med det också. Det är läskigt, och en del tror jag av tjusningen för en ung person är liksom att överkomma den rädslan och ta sig an den utmaningen.

Men hade du lika gärna kunnat fastna för typ MMA då om du hade varit i den åldern idag?

Ja, men det tror jag. Jag tror att det hade varit det som hade legat närmast till hands. För mig var en viss kampsportstil egentligen inte så viktig. Det är ju själva fightingen som är det viktiga. Och sen så ja, det är ju ungefär som med tennis. Han är jätteduktig på serve, men han är inte så bra på forehand. Det är inte det som är viktigt, utan det är hur du vinner spelet. Och att vinna spelet i fighting, det är att vinna matchen. Och sen vilka tekniker du använder, det är egentligen helt underordnat det.

Men är det någon viss personlighetstyp tror du som gillar det där? Söker man liksom adrenalin då? Eller är det... jag vet inte. Förstår du vad jag menar? Eller är det typ aggressioner som ska ut?

Jag tror att det är ett bra sätt att kanalisera energi överhuvudtaget. Och sen om det är bra eller dålig energi som ska ut, det tror jag är upp till olika personer. Jag kände själv aldrig att jag var en jätteaggressiv person. Och jag kände själv aldrig heller att jag var en person som behövde få ut mycket dåliga saker. Däremot så kände jag att det var väldigt bra.

Många unga människor har ju en stark energi och de har tankar, funderingar och det är väldigt fostrande. Så hamnar du väl i den livsstilen, då blir du snäll på något sätt. Du blir ganska trött och du tvingas att inte tänka för mycket utan bara underordna dig de rutiner du ska göra. Så ur det perspektivet tror jag det är jättebra. Sen tror jag att absolut, många som söker det söker väl någon form av adrenalinkick. Men jag tror att alla är rädda när du väl ska in i ringen för första gången. Så det handlar egentligen bara om hur du bemöter den rädslan. Och det gör vissa människor bättre och vissa människor klarar det mycket sämre.

Men du tog det här rätt långt. Jag menar, du var ett VM-silver va?

Jag höll på och fightades i ett antal år, tävlade i landslaget, tävlade runt om i Europa ganska mycket. Och mitt sista mästerskap som jag gick år 2000, då tog jag faktiskt ett VM-silver. Jag gick hela vägen till final då i Bangkok. Så det är jag jättestolt över. Jag kunde faktiskt aldrig gå finalen. Det är ganska hårda turneringar. Man får rätt mycket stryk i varje match, och desto längre du kommer, desto mer sliten blir du. Men jag är fortfarande jättestolt över den bedriften.

Men det var en, du förlorade på walkover då? Kan man säga. Funderar du mycket på vad som hade hänt om du hade fått gå den sista matchen?

Ja, det är klart att jag hade någonstans önskat että jag hade kunnat göra det. Men jag tror inte jag är en sådan person som tänker så mycket bakåt. Jag tänker mycket framåt istället. Det handlar mycket mer liksom om att följa mina nya drömmar än att älta gamla saker. Däremot så är jag väldigt stolt över min thaiboxningskarriär. Jag vann ganska många matcher och tycker jag skötte det ganska bra. Så att jag är happy med det.

Du gjorde en film om det här också?

När jag pluggade i Monaco så blev jag faktiskt inkallad till en riktig långfilm som Jean-Claude Van Damme skulle göra. Och det fanns inte så många kampsporter på den tiden. Så jag skolkade faktiskt från skolan i två, tre dagar och så var jag med i en Jean-Claude Van Damme-film, och då var jag kanske såhär tjugotre år gammal. Och det där glömmer jag inte. Jag var så himla starstruck av hela den grejen.

Så då ville jag någonstans göra en egen film efter det, men hade såklart inte så mycket att komma med för att jag inte hade den kompetensen. Men jag tänkte att jag kan ändå göra en film om den livsstilen som var borta i Thailand. Jag hade ändå bott där någonstans i två år. Så jag drog ihop ett litet team och så gjorde vi någon slags dramadokumentär som hette "Ett ögonblick av evighet" som handlade om en västerländsk fighter då som försökte tjäna sig ett uppehälle i ringarna i Thailand.

Nedan du då har kommit en bit i dina studier där nere, du har läst finans, hade du då någon tanke om vad du skulle hålla på med?

Jag tror jag var ganska naiv fortfarande när jag var såhär tjugo, tjugotvå, tjugotre år gammal. Däremot så hade jag liksom ingen uttalad strategi om någonting annat än att jag ville bli bäst i världen på just fighting. Det var viktigt för mij där och då. Däremot, när jag kanske blev tjugofem, tjugosex och min pappa hade ju några fastigheter och han blev sjuk. Jag ska inte säga tvingades, men jag valde att liksom hjälpa honom för att han hade svårt att klara sin vardag. Och då blev det att jag tog hand om de fastigheterna som han ägde privat. Det var liksom inte ens ett fastighetsbestånd, utan det var några enskilda fastigheter.

Vid det tillfället är det såklart att det man spenderar sin tid med vill man på något sätt göra på ett bra sätt. Och när han gick bort några år senare, då valde jag att bilda ett fastighetsbolag utav de fastigheterna och försöka utveckla det.

Vad var det för fastigheter?

Det var några bostadsfastigheter här i Stockholm som jag faktiskt fortfarande äger.

När du började hjälpa honom, vad gjorde du då?

Ren förvaltning. Alltså de här tråkiga grejerna som kanske inte så många vill göra. Kratta gårdar, du vet, prata med hyresgäster som vill byta en tvättmaskin men man kanske inte vill betala för det där och då och så. Så att det är ju inte superspännande, men jag är väldigt tacksam att jag har gjort det. Jag vet precis hur det är att äga en fastighet och vad som krävs.

Många glömmer ju bort det idag när allting handlar om stora fina kalkyler och man pratar om stora miljardbelopp och så. Men i slutet av dagen så visst, det är ju fyrkantiga fastigheter vi oftast köper, men värdet av fastigheterna består ju av människorna som bor där. Så den typen av personliga relationer och att förstå sina hyresgäster är jätteviktigt för att förstå vad man i slutet av dagen äger. Så jag tycker ändå det är nyttigt idag att ha gått den långa vägen.

Men när din pappa sen går bort och du är i trettioårsåldern och så står du där med ett antal fastigheter. Vad tänker du då?

Jag tänkte att det var en bra start i livet. Och jag hade inte så mycket pengar på den tiden, men däremot kunde jag gå till banken och låna lite pengar. Vilket jag gjorde. Och då tänkte jag att bästa sättet måste väl vara att köpa lite fler fastigheter. Och alla som har hållit på med fastigheter de sista tjugo åren har det mestadels gått väldigt bra för. Men vart tionde år så verkar det som det kommer någon form av kris och det gäller liksom att ha lite hö på loftet, som Erik Pålsson alltid brukade säga till meg. Men om man bara bygger upp någon form av soliditet och ser till att man alltid har ett starkt kassaflöde, då brukar man klara de där konjunktursvängarna ganska bra.

Men hur visste du det här? Som trettioåring så kan man inte allt som finns att veta.

Jag trodde egentligen att jag kunde väldigt lite. Däremot så förstod jag att man måste liksom hålla i kostnader. Och jag var ganska försiktig med vilda finansieringar. Jag gick ganska långsamt fram. Köpte en fastighet, förvaltade den, köpte en till, försökte ta hand om den. Men vid något tillfälle så går ju det för långsamt. Och jag tänkte att jag kan speeda på processen om jag börjar utveckla lite själv, jag börjar bygga lite. Men då lägger du på en helt annan risknivå också. Du har möjlighet att tjäna mer pengar, men du tar också mycket mer risk för att du har hela produktionsrisken och marknadsrisken.

Så jag började göra det där i liten skala först. Och sen vid något tillfälle tänkte jag att jag ska växla upp det. Då köpte jag en helt egen husfabrik uppe i Borlänge faktiskt. Och då började både mina stora problem, för då lägger du på hundra personer i personal och du lägger på en helt annan typ av börda på dig själv. Men också tvingar man sig själv att utvecklas. Och vissa klarar det och vissa klarar det mindre bra. Så jag hade tur att liksom kunna ta mig igenom den som för mig blev en ganska svår period. Och dessutom direkt innan finanskrisen som man liksom lägger på sig mycket både skuld och ansvar.

Men vad var liksom idén du hade då med det här fastighetsbolaget?

Idén var egentligen att göra samma sak som jag senare kommer att göra med Magnolia som jag startade några år senare. Det var att bygga ett rikstäckande bolag som med trygga fastigheter eller trygga kassaflöden i grunden skapade attraktiva utvecklingsvinster runt om i Sverige. Jag misslyckades med det där och då för att det var några saker som jag underskattade. Det var några saker som jag inte förstod mig på. Men efter finanskrisen, då tog jag ett nytt grepp om det där. Då tvingades jag att ta ett nytt grepp på det där. Och då byggde vi Magnolia istället. Men på de rätta principerna som jag inte förstod första gången jag gjorde.

Vad var det du inte förstod?

En sak jag inte förstod var att om du ska bygga ett större bolag så måste du ha väldigt duktiga människor med dig. Jag tror att jag kom från en kultur där jag var van att göra allting själv. Och så försökte man avlöna folk så billigt som möjligt så att man inte skulle få kostnader och bygga på det. Men du kan aldrig bygga ett större bolag om du inte får in några högkvalitativa personer som kan avlasta dig snabbt. Alltså bolaget måste alltid bli bättre än individen. Och det kan aldrig bli bättre än individen om du inte har bra individer.

Hur såg din verksamhet ut då innan finanskrisen?

Då gjorde jag, jag hade ju inga barn på den tiden heller, så jag var ju ganska villig. Jag åkte runt hela jorden och gjorde utvecklingsprojekt. Jag hade Thailand, Brasilien, Frankrike, jag var i Bulgarien. Jag var liksom nästan överallt. Jag var i Norge och gjorde stora projekt, jag gjorde här i Sverige stora projekt. Så jag tyckte väl att det gick ganska bra för mig. Jag trodde någonstans att jag höll på att göra det. Och sen tog jag mer och mer lån och hittade mer och mehr samarbeten. Och sen så kom ju finanskrisen och då stod ju allt stilla.

Det finns faktiskt en sak som Fredrik Holmström inte berättade om äventyret i filmbranschen. Han sa det först efter intervjun, vilket nästan är lite konstigt när man tänker på innebörden. Efter den här dramadokumentären om thaiboxning fick han blodad tand och trodde för en stund på en framtid som producent inom filmindustrin. Utan någon som helst kunskap om politiken i filmbranschen köpte han rättigheterna till Lilla Jönssonligan. Han hittade finansiärer helt själv och producerade sedan filmen Lilla Jönssonligan på kollo som blev en av 2006 års största filmer. Han gjorde sedan en uppföljare på filmen och tog sedan sikte på den plats i världen dit man måste vända sig om man ska göra ett stort namn inom film. Med skådisar från Andreas Wilson, Alexander Skarsgård och Fares Fares producerade Fredrik Holmström Hollywoodfilmen Kill Your Darlings som dessvärre floppade. Och med det tyckte Fredrik att äventyret i filmindustrin var slut, åtminstone för den gången. Han åkte hem och fortsatte bygga vidare på pappas fastighetsbestånd. Han blev fartblind och fann sig sedan mitt i finanskrisen.

Vad hände då?

Det som händer är att du måste ha egen likviditet. Att alla de antaganden som du har jobbat med innan, för att när du jobbar med utvecklingsprojekt så är det ändå antaganden tills det är en färdig produkt, de gäller inte. Så att gamla löften om finansiering som är baserade på vissa antaganden kommer inte gälla. För de antaganden som du har gett finansieringskällan, de kommer inte hålla.

Sakta eller ganska snabbt. Alltså uppgångar går ju ofta ganska långsamt. Det är knappt man ser dem. Tittar du tillbaka sju år så noterar du att det har varit en stor uppgång. Nedgångar går ju väldigt snabbt. Det är liksom "hard and severe" brukar man säga. Och så är det. Så har du inte tillräckligt med kapital på kontot eller likviditet, då har du ett ganska stort problem.

Men hur stort problem hade du?

Ganska stort. Jag hamnade då i en perfekt storm av balansräkning som var lite uppblåst och så ett ganska starkt negativt kassaflöde. Och det är en jättedålig kombination. För då blöder du varje dag så du vaknar upp lite liksom fattigare varenda dag som går. Och så har du vissa tillgångar som du tror är värda kanske hundra, bara för att sätta ett tal, och så är de värda femtio eller tjugofem. Och speciellt då utvecklingsfastigheter eller om man säger byggrätter, eller allting som inte är färdigt genererar kassaflöden. De är ju per definition då ganska mycket värda i goda tider och väldigt lite värda eller nästan ingenting i dåliga tider.

Medan de riktiga kassaflödeskåkar, sånt som man kan förvalta, som tickar på även om du liksom åker på semester, de är alltid mindre värda i dåliga tider också, men det går inte ner så mycket. För du har någonting, där är antaganden redan satta kan man säga. Så att det var ganska jobbigt för mig och det tvingade mig att starta Magnolia.

Så när jag då startade Magnolia, som vi kanske är mest kända för idag och som idag är noterat på huvudlistan, då var det egentligen bara tänkt som ett markbolag som skulle förse den här husgruppen då med produktion för att stoppa blodflödet.

Så det var en defensiv åtgärd från början?

Det var en defensiv åtgärd från början. Jag ville bara, på den tiden så blödde jag över en miljon i månaden och det var liksom jättemycket pengar för mig. Så jag behövde bara få ett stopp för det där. Och då tyckte jag att jag hade ju ett ganska bra nätverk. Jag hade ganska bra relation med bankerna fortfarande, och jag fick ett ganska starkt projektinflöde men som jag inte riktigt klarade att ta hand om själv. Och då beslöt jag mig ganska snabbt för att ta in partners som kunde hjälpa till att finansiera det här.

Och så fattade jag också att jag måste hitta en duktig person som kan driva det här tillsammans med mig. Och då hittade jag en person som heter Andreas Rutili som jag hade haft ett samarbete med innan. Tyvärr inget framgångsrikt samarbete, men jag tyckte han som person var väldigt bra. Och är det någonting jag lärt mig över tiden så är det att hitta bra personer med rätt höjd, så behöver inte de kunna allt från första början. Och Andreas och jag hittade ett väldigt fint samarbete där han stöttade mig hundra procent och jag stöttade honom hundra procent. Och det var egentligen grunden till Magnolia.

Men alltså det låter ju liksom kontraintuitivt att där sitter du och förlorar en miljon kronor i månaden, och du har projekt över hela världen som inte alls går som du har tänkt dig, och du bestämmer dig för att starta ett nytt bolag och liksom ta på dig nya byggrätter. Men varför då?

Du kan aldrig bromsa dig ur en lågkonjunktur. Det måste du göra innan. Du kan bara gasa ur en lågkonjunktur.

Men hur visste du det?

Det visste jag inte. Men det kände jag i hela min kropp att det är för sent att börja skala ner kostnader. Det är liksom "death by a thousand cuts". Det går bara långsamt, alltså du kommer fortfarande dö, det tar bara lite längre tid. Du måste gasa dig ur. Och sen är det så återigen, det är billigt. I dåliga tider så är just byggrätter billigt. Och har man hållit på med det där ett tag, så för mig har det aldrig varit en begränsning. Jag har alltid haft den tanken att hittar du bara en bra affär, då kommer du alltid hitta kapitalet. Och det tror jag på fortfarande. Så jag var mer såhär: okej, nu är det billigt, nu är det bra. Då gasar vi ändå. Och så bygger vi upp någonting som vi kommer ha nytta av om tre, fyra, fämt, sex, sju år.

Men det gäller att hålla huvudet kallt också, att kunna se det.

Ja, så kan det vara. Men återigen, du kan inte bromsa i det läget, du måste gasa. Och nu låter det mycket större, du ska veta att vi byggde liksom tre lägenheter första året, vilket jag var ganska nöjd med där. Vi tjänade två komma en miljoner på det projektet. Det tyckte vi var mycket pengar just då, 2009. Så det var liksom inte att vi drog igång världens röra dag ett. Men det kändes som det var bättre än ingenting.

Berätta om det projektet.

Det var just ett sånt projekt som vi ville att den här husgruppen skulle bygga. Ett Sandellhus faktiskt. Tre lägenheter ute på Lidingö och det var liksom en från vår personal som köpte ena lägenheten. Det var Thomas syrra som köpte den andra och den tredje lyckades vi sälja på marknaden. Och så fick husgruppen produktion. Så de kanske liksom tjänade någon miljon på det där. Och så tjänade vi två miljoner och alla var jättenöjda och glada. Så att ibland tänker jag på det projektet. Ligger på Holmiavägen. Man ska aldrig tycka att saker är för litet, utan det är mycket viktigt att man hittar en struktur och bra människor att jobba med i partnerskap. Sen behöver det inte vara stort från början.

Men de här byggrätterna som du hade samlat på dig då fram till krisen och under krisen, som du liksom samlade i Magnolia, vad var det för byggrätter?

Man kan säga att det var väl innan. Vi hade inte jättemycket byggnader. Det var mer projekt jag var inne i. Och det är ju per definition då byggrätter. Men de var ganska spridda och det var ju olika partnerskap och det var med olika personer. Det var liksom ingen riktig styrning om man säger så. Och det är också en lärdom: ska man driva någonting där man har en egen tanke om var man hamnar någonstans, då måste man ha kontroll över det. Det var också någonting jag lärde mig. Då satt jag i olika strukturer som jag inte kanske alltid hade kontroll över. Och då är det svårt att få alla att dra åt samma håll för att folk har olika investeringsperspektiv, de har olika risktänkande och vill oftast olika saker. Och det är när saker går väldigt bra eller när saker går väldigt dåligt som man får reda på vad folk verkligen tycker och tänker.

Nuförtiden så bygger Magnolia både bostadsrätter och hyresfastigheter. Fanns den tanken från början vad ni skulle göra? Eller har det bara blivit så?

Nej, återigen, det var en ren tillfällighet. Vi började med att vi ville bygga bostadsrätter. Bostadsrätter har alltid varit den mest lönsamma upplåtelseformen att bygga. Och det är fortfarande det när stjärnorna står rätt. Så när allting är som det ska, då är det ett bra sätt att tjäna pengar. Det kan man se på fina bolag som JM, bland annat hur de har liksom byggt upp ett jättefint bolag över tid. De är väldigt lönsamma.

Men när stjärnorna inte står rätt, då är ju ett utvecklingsbolag egentligen en ganska stor belastning. För då har du egentligen en stor tomtbank som inte genererar kassaflöde. Då har du kostnader i organisationen, så du har det jag pratade om innan, ett negativt kassaflöde. Och sen så blir det då stopp på finansiering eller på marknad eller någonting annat. Och då sitter du bara med byggrätter som inte genererar någonting. Och så har du en kostnad i organisationen och kanske lån också. Och då är det bra att kunna bygga olika upplåtelseformer så att man inte bara är beroende.

Nu har det varit väldigt mycket tal om hur hela bostadsrättsmarknaden påverkar alla. Det påverkar dig och mig, allihopa och alla vi känner. Och nu har den varit skakig sedan nästan ett och ett halvt år tillbaka. Och då är det lite stopp innan folk vet var det ska ta vägen. Om folk tror att det ska bli mycket mer värt, då passar folk på att köpa idag. Då har du likviditet på marknaden. Om folk tror att det ska vara mindre värt, alltså det är väldigt psykologiskt också, då väntar folk. Om de tror att de kan köpa billigare imorgon än idag, då väntar de hellre en dag. Och då är det svårt att få ett projekt.

Så när vi byggde Magnolia så insåg vi tidigt att okej, bostadsrätter är jättebra, det vill vi alltid göra. Men kan man komma in på hyresrätter? Där har du en mycket jämnare efterfrågan. Det är en stor fördel med det vi gör idag. Men egentligen var det en ren tillfällighet. Vi tog på oss ett projekt som vi ville göra, som vi inte hade råd att göra. Och då var vi tvungna att hitta ett sätt för att finansiera det fast vi inte hade pengarna själva. Och då hittade vi den här "forward funding"-modellen som vi kanske varit lite kända för sen, där vi jobbade då med andra människors pengar, i det här fallet institutioners pengar, och säljer en produkt till dem idag som är färdig först om två år och bygger det med deras egna pengar. Så det var ett smart sätt för oss som en liten aktör att kunna växa i storlek på projekt utan att ha det egna kapitalet.

Men det är lustigt för att man kan läsa om dig och att du beskrivs som risk-avers.

Ja, jag tycker att jag är det.

Men du var inte det innan finanskrisen då?

Nej, någon gång måste man ju lära sig. Men det var liksom den stora lärdomen, att det var för nära ögat och nu måste du liksom sitta på händerna lite?

Ja, men lite så. Har du varit med en eller två sådana gånger där antaganden inte gäller längre, då blir man mer försiktig med sina antaganden. Och det är ju så. Återigen, när saker går väldigt bra eller väldigt dåligt, då får man reda på vad folk egentligen har för agenda. Och det handlar inte om att folk vill dig illa. Det handlar bara om att folk har samma problem själva. Och nu vet jag att du har familj och jag har familj. Då börjar alla tänka på sina egna familjer. Det viktigaste av allt är ändå att vi ska kunna bo kvar i vårt hus, och då går det före.

Vad hände sen då med Magnolia? När ni hade byggt det här första huset på Lidingö, vad gjorde ni då?

Då insåg vi att oftast så är begränsningen för att kunna växa det egna kapitalet. Och alla har, oavsett hur stort bolag du än har, en begränsning i eget kapital. Och vi hade verkligen en begränsning i eget kapital. Vi startade bara med tjugo miljoner, vilket känns lite surrealistiskt idag med tanke på att vi har blivit ett ganska stort bolag. Men då insåg vi att okej, det egna kapitalet är jätteviktigt. Det måste man alltid ha, men vi kan ju faktiskt med andra människors pengar växa på ett helt annat sätt om vi liksom hittar den strukturen.

Så vi var ju väldigt snabba, och det var fortfarande billigt med byggrätter. Det fanns väldigt få aktörer på den tiden, alltså såhär 2011, 2012, som tog stora makro-bet på stora byggrättsportföljer. Så vi växte väldigt snabbt under då 2013, 2014, 2015, 2016 kan man säga. Och hittade då framgångsrika strukturer med partners som vi försöker skapa långsiktiga samarbeten med, på ett sätt att kunna göra en väldigt bra affär för dem och samtidigt ta vår andel utav det.

Så idag har vi vuxit, kan man säga speciellt sista två, tre åren, till mer av en samhällsutvecklare där absolut, vi vill göra hyresrätter. Det är fortfarande basen i vår portfölj. Bostadsrätter ska man alltid ha som en spice. Men har man för mycket så tycker jag att vi har för hög risk. Vårdfastigheter är jättehett idag. Långa kontrakt, det är många som vill köpa den typen av tillgångsslag, och även hotell. Så för mig handlar det om att hitta en bra balans där vi inte blir för beroende av något tillgångsslag, utan kan växla över lite grann beroende på hur efterfrågan ser ut. Och det tycker jag att vi kommit en bra bit på vägen med att göra.

Vad händer med Magnolia idag då? Du kan inte läsa Dagens Industri en dag utan att du läser att priserna har halverats eller vad det nu är. Vad gör ni?

Det är intressant att du säger det. Jag var inne på det innan, att det är lite psykologi i marknaden. Det har ju varit en nedgång i marknaden, vilket jag tycker är sunt om vi pratar bostadsrättsmarknaden nu. Det berör inte oss jättemycket istället, faktiskt, i och med att det är mindre än tio procent av vår produktion. Men det är klart att vi som noterat bolag åker med i den sektorn.

Jag är jättedålig på att förstå vilka läkemedelsbolag som jobbar med vad; man tänker bara att det är ett läkemedelsbolag och då åker det ner där. Och nu tänker man att Magnolia är ett utvecklingsbolag och då åker vi ner med marknaden. Men det berör inte oss jättemycket. Däremot så gör det att byggrätterna blir billigare, och produktionspriset går ju ner i och med att det inte är lika mycket produktion. Så det gynnar ju oss väldigt mycket. Och i och med att vi har hyresrätten som vår största produkt så tycker jag att underliggande, det som påverkar vår verksamhet, allt annat lika har varit väldigt positivt för oss. Men det är ju skillnad på aktiekursen och hur saker går, det kan ju inte vi påverka. Men vi kan ju påverka hur vi driver bolaget från dag till dag och det tycker jag vi har gjort, och det har gynnat oss faktiskt.

Men tänker du ofta tillbaka på finanskrisen, hur illa till det satt då, och verkligen försöker vinnlägga dig om att inte sitta där igen om liksom tre år om det händer igen?

Ja, men så är det. Och sen är det där en avvägning av hur mycket man vill gasa och hur mycket man vill så att säga sitta still i båten. Och vi försöker liksom hitta en balans. Det här är ett bra läge för oss att växa. Och vi är en av de aktörer som växer mest just nu. Och jag vill att när man tittar tillbaka på den här perioden, då vill jag att vi är det bolag som har vuxit mest. Och med det sagt så är vi aggressiva idag. Men vi försöker göra rätt saker och på rätt sätt.

Så vi växer inte genom att bara hej vilt gå in och ta, utan vi försöker koppla det till strukturaffärer där vi har samarbeten. Om du är aktieanalytiker och ska följa vårt bolag kommer de aldrig tycka om joint venture-bolag femtio-femtio, för att de har svårt att få visibilitet i vad som verkligen händer. Men ur ett operativt perspektiv så är det bästa som kan hända oss att hitta starka partnerskap där vi kan tillföra hela kompetensbiten, detaljplanearbetet, produktionen och den färdiga produkten, och de oftast kan tillföra kapital.

Och tittar du på en konkurrent — det är inte så mycket en konkurrent, men vi är ju liksom i samma segment som JM då. De är ett jättefint bolag. De är etta i Norden inom sitt segment kan man säga, speciellt i Sverige. De har ju en ganska stor kassa. Jag vet inte hur stor de har, men jag skulle gissa på en och en halv, två miljarder. De har inte vår modell. Det innebär att de aldrig kan växa, även med den stora kassan kan de aldrig växa som vi gör. För att vi hittar ju strukturer där vi kan hitta win-win med de som behöver avkastning på sitt kapital, men som egentligen har obegränsat med kapital.

Vem är det rent konkret? Sitter ni och köper nya byggrätter nu då för fullt för att det är lägre pris?

Det kan jag lova att vi gör. Och framför allt så tycker vi om att ta stora bets. Alltså inte gå in och späcka på femtio, hundra byggrätter, utan kanske tusen, två tusen. Då pratar vi ganska mycket pengar. Då ska det upp flera hundra miljoner på bordet och det är inte så många som kan göra det.

Men finns den typen av projekt i marknaden då?

De finns alltid i marknaden. Och nu är de mer prisvärda.

Och det blir hyresrätter?

Den mest defensiva formen är hyresrätter. Sen tycker jag om att blanda. Om du pratar om ett stort område som kanske femtonhundra, tvåtusen byggrätter, då blir det säkert ganska mycket hyresrätter. Det blir lite bostadsrätter, det kanske blir ett hotell och det kanske blir ett eller två vårdboenden. Så jag tror på den mixen.

Historiskt sett så har de som varit dominanta på marknaden gått in och tittat kanske på markanvisning och sagt: "Ja, men vi vill ha det här hörnet mot vattnet, de där femtio vill vi ha, dem tar vi." Det blir liksom bostadsrätter. Idag är det svårt att få den typen av markanvisning. Det finns en fördel om man tar allt. Det är inte så många som vill göra det, och de som vill kanske inte kan göra det. Så vi tar oftast ett helt område. Och så ser vi det på tio års sikt och jobbar mer ur ett samhällsutvecklingsperspektiv. Och har du det kopplat så att du hela tiden kan koppla betalningar mot att du har ett kassaflöde som kommer in på något sätt, då tycker inte jag att man tar så mycket risk.

Det här programmet har gjorts i samarbete med ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Tessin är en crowdfundingplattform där du kan investera i fastighetsprojekt tillsammans med andra och få en god avkastning på ditt kapital. Investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars inte hade blivit av. Registrera dig på tessin.se så får du ta del av nya projekt varje vecka. Men kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk.