Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Fastighetsprofilerna, en podd där vi träffar visionärer, företagare och investerare i och omkring den svenska fastighetsbranschen. Podden ges ut av Tessin och jag heter Jacob Bursell.

För mig, när jag funderar kring det, så har jag funderat mycket mer kring vilket behov har vi människor om vi försöker bortse från den här pandemin, för den kommer inte pågå för alltid. Det gör ingenting, inte heller en pandemi. Vad ligger bortanför det och vilket behov har vi människor när det gäller vår bostad, vårt behov av att handla saker, konsumera saker, vårt behov av att ha en arbetsplats, att träffas, att umgås? Och då är jag helt övertygad om att kontoret spelar en otroligt viktig roll i byggandet utav företag, varumärken, men också byggandet utav karriärer och oss människor.

Max Barclay är troligtvis ett av fastighetsmarknadens mer bekanta ansikten. Han har varit i branschen sedan nittiotalet då han lite av en slump började med förvaltning av konkursfastigheter. En ganska populär uppgift på den tiden. Ganska snart så sprang han ihop med en annan fastighetsprofil, Urban Edenström, som var i full fart med att bygga upp förvaltningsbolaget Newsec. De krokade arm och nu, över tjugo år senare, är de fortfarande kompanjoner.

Max Barclay har jobbat på i stort sett alla tänkbara positioner i Stronghold-sfären. Idag är han Nordenchef för Newsecs rådgivningsverksamhet, men också delägare i Stronghold. Vi kommer att prata om Max bakgrund, om ett antal fastighetskriser och inte minst om det märkliga pandemiåret och den svenska fastighetsbranschens hälsotillstånd.

Jag är född i Stockholm men uppvuxen i Göteborg.

Inne i stan eller?

Nej, en bit öster om, i något som heter Tollered, Lerum, Nääs.

Vad är det för ställe?

Ja, en liten före detta bryggort som hade ett spinneri en gång i tiden. Ja, ett litet ställe öster om Göteborg.

Är du uppvuxen i ett hus då eller?

Ja, vi köpte radhus och sen så när jag började i skolan så flyttade vi till Tollered när jag var sju år. Och då flyttade vi till ett renoveringsobjekt får man nog kalla det, som jag bodde i i femton år.

Första kontakten med förädlingsmarknaden.

Ja, exakt. Så får man säga.

Och vad gjorde dina föräldrar?

Pappa jobbade i fastighetsbranschen och mamma jobbade på bank men omskolade sig sen relativt sent till att bli lärare och jobbade som lärare under lång tid.

Inom vilka ämnen?

Nej, det var i första till tredje klass. Så att hon var småskollärare.

Just det. Var det mycket fastighetssnack hemma eller?

Ja, men en del. En del fastighetssnack var det nog, men kanske inte sådär jättemycket. Inte som jag kommer ihåg. Jag kommer mer ihåg att pappa jobbade på kontor och mamma jobbade på skola. Mm.

När man ser ditt namn Max Barclay så trodde jag första gången att du var britt eller något. Var kommer namnet ifrån?

Det kommer från min styvfar som har skotskt påbrå.

Jaså? Mm. Var någonstans i Skottland?

En bit norr om Inverness. Just det. Mitt ute i landsbygden.

Finns det släktfoton med kiltar och grejer?

Släktfoton, mer tavlor faktiskt. Det är inte så mycket foton. Kiltar, inte så jättemycket faktiskt. Släkten flyttade till Sverige för länge sen. Mm, mm. Men namnet hänger kvar. Ja.

Hur såg dina intressen ut som liten då?

Väldigt mycket idrott från tidig ålder. Jag höll på med allt som går att hålla på med som har med bollar att göra. Pingis, fotboll, innebandy, basket, volleyboll och så vidare.

Blev det några framgångar eller?

Ja, alltså vi har kommit tvåa i Gothia Cup. Det är inte så dåligt.

Det är väldigt bra. Mm.

Gothia Cup var inte så stort då, men det brukar jag inte berätta. Jag tror att vi var fyra eller fem lag i våran åldersgrupp. Så att Gothia Cup idag är någonting helt annat. Ja, det låter bra då. Men det behöver man inte berätta för alla. Fast just nu gjorde jag ju det precis.

Vad spelade du för position?

Jag spelade mittfält, mittmittfält. Mm.

Gick du i skolan sen då, in i Göteborg eller hur funkade det?

Nej, jag gick i skolan i Tollereds småskola och sen så gick jag i något som heter Floda som ligger i närheten, där jag gick på högstadiet. Och sen så precis när jag skulle börja gymnasiet så öppnade man ett nytt gymnasium i Lerum. Så att jag gick på gymnasiet där som andra årskull. Okej. Nybyggd fin skola.

And vad för inriktning då?

Ekonomi.

Ekonomi? Mm.

Vad tänkte du från den här tiden att du skulle göra med ditt liv?

Nej men jag insåg ganska tidigt att jag inte skulle jobba på kontor, för det tyckte jag verkade tråkigt. Och sen så när jag skulle välja till gymnasiet så kunde man antingen välja teknik, vilket väldigt många i min familj har gjort, ekonomi eller natur. Och då blev det ganska enkelt att välja ekonomi. De två andra var inget alternativ för mig. Men jag hade aldrig någon tanke om varför.

Men det fanns ju ändå en risk då, om man väljer ekonomi, att man hamnar på just ett kontor.

Ja, en uppenbar risk skulle jag vilja säga. Ja. Men jag tänkte inte riktigt så. Jag tänkte att jag inte vill göra de två andra.

Och det här var på universitetet sen eller?

Nej, jag läste inte på universitetet efteråt. Det här var på gymnasiet. Sen så efter det så började jag jobba och läste på IHM parallellt. Och sen så senare i livet så läste jag en vända på Henley utanför London.

Man kan ju klara sig utan att gå-

Absolut.

But det här första jobbet då, vad var det för något?

Ja, om vi hoppar över sommarjobb och såna här saker. Så det första jobbet var att jag jobbade med redovisning helt enkelt på ett förvaltningsbolag.

Fastighetsförvaltning?

Fastighetsförvaltning.

Så du hamnade tidigt in i den svängen då?

Ja, märkligt nog. Sen var det lite speciella tider därför att fastighetskrisen slog ju i slutet av åttiotalet, början av nittiotalet. Så att då dök det upp en chans där jag fick börja jobba med förvaltning ganska hands-on. I och med att det blev mycket konkurser och mycket problem i fastighetsbranschen, och på den tiden så fanns det inget system att hantera fastigheter som gick i konkurs.

Så att då var det lite människor i min närhet som startade upp en så kallad interimsförvaltning, korttidsförvaltning, där tanken var att man skulle förvalta kåkarna från det att de gick i konkurs eller hamnade i god mans händer till det att de fann sin slutliga hemvist hos någon kreditgivare eller fastighetsägare. Så att där fick jag vara med. Jag fick en chans att starta upp eget, startade egen verksamhet och började förvalta fastigheter runt om i hela Sverige.

Och vilken typ av förvaltning var det här då?

Ja men det var allt mellan himmel och jord. Vi fick ofta fastigheterna levererade i en plastpåse med lite papper i och en adress på någon ort någonstans. Och så fick vi börja med att försöka hitta den där fastigheten och sedan skapa någon form av struktur och logik kring fastigheten.

Har du något minne från någon av de här fastigheterna?

Ja, massvis av minnen. Som sagt var så tyckte jag att fastigheter inte var så himla intressant, men det var ju då jag förstod att fastigheter är väldigt intressant för att det är sådan spännvidd och påverkar liksom hela vårt samhälle och inkluderar hela vårt samhälle, oavsett om det är som boende eller som kontors- eller produktionsverksamhet eller ja, vad man nu gör. Så att ja, det finns många minnen. Potatisskaleriet i Karlskoga var ett. Jag vet inte om det finns kvar.

Vad var det för någonting när du kom dit?

It var en thailändsk kvinna som hade hyrt en källarlokal och skalade potatis till Karlskoga kommun, till alla skolor för hand själv. Det var en intressant verksamhet.

Men hoppas hon hör det här. Men hon klarade sig, men inte fastighetsägaren då eller?

Nej, precis. Hon var en jättebra hyresgäst. Men jag kommer ihåg att potatisarna levererades med lastbil igenom de gamla koxluckorna ner till hennes källare. Och sen så hade hon ett band där nere där de tvättades, och sen så skalade hon dem för hand. Otroligt. Det är ganska många potatisar varje dag kan jag säga. Hon var snabb på att skala potatis.

Och vad gjorde ni med den fastigheten?

Oj, det vet jag inte riktigt om jag kommer ihåg faktiskt. Men vad det handlade om var ju att få ordning på fastigheten, att se till att räkningarna betalades, att hyrorna kom in och liksom göra en bedömning kring vad man kunde göra med den här fastigheten. Bankerna ville ju inte vara den långsiktiga ägaren, och därför skapade man ju de här bankbolagen senare, som sen blev Kungsleden och Castellum och några stycken andra. Mm, just det.

Men vi var i ett mellanläge där. Så vi drev den här verksamheten om jag minns rätt i en fyra, fem år tills de här strukturerna blev uppsatta. Då fanns det egentligen inte behovet av våra tjänster längre.

Vad lärde du dig av den här tiden då?

Ja, jag lärde mig otroligt mycket. Dels så fick man ju hantera bostadshyresgäster, bostadsförvaltning, som ju handlar om av att hantera liksom människors hem. Väldigt speciellt. Jobbade med stora och små hyresgäster. Potatisskaleriet var väl kanske en utav de mindre. Men det var ju också stora kommersiella hyresgäster och deras behov, och skillnaden mellan de behov man har. Vi drev ju köpcenter, vi drev produktionslokaler, kontorsfastigheter, allt mellan himmel och jord. Mm.

Så att jag brukar säga att det var en period jag fick lära mig otroligt mycket på väldigt kort tid. Det var dessutom ett spektra över hela Sverige. Så jag tror att vi hade lite fastigheter i Ystad och vi hade någonting ganska långt upp också. Haparanda eller sånt där tror jag.

Men det här var din egen verksamhet då?

Ja, vi var ett antal personer som hade egna bolag, och sen så drev vi det här på konsultbasis åt goda män och konkursförvaltare. Mm.

Och hur länge höll du på med det där?

Ja men fyra, fem år, någonting sånt där. Ja. 94, 95, någonting sånt där, så fanns det inte något större behov av de här tjänsterna. Då hade vi outsourcat den kamerala förvaltningen till ett bolag som hette Westpartner i Göteborg, som bland annat ägdes utav min styvfar. Det bolaget ville bygga upp en konsultsida, och jag anslöt för att vara med och bygga upp en uthyrningssida. Så blev rekryterad dit kan man säga. Mm.

Och det där gjorde vi tillsammans ett gäng under några år och insåg ganska snart att vi inte enbart kunde bedriva verksamhet från Göteborg, utan att vi också var tvungna att sätta upp kontor i Stockholm och Malmö eftersom det var kundernas krav och önskemål. Så att då fördes det en diskussion med de som ägde det bolaget vid den tidpunkten. Och vi var väl egentligen överens, management och ägare, om att verksamheten skulle expandera.

Men ägarna ville inte som ägare vara med på den resan. Så att de bad oss att hitta nya ägare till bolaget, vilket vi gjorde. Och det blev Newsec. Just det. 97, 98.

Men då har du jobbat med förvaltning ett par år och plötsligt så jobbar du då med uthyrning.

Mm, jag började med förvaltning och har inte jobbat med det sedan dess, utan mer med konsultsidan då.

Men var det ett stort steg tycker du att gå åt det hållet?

Nej, men jag tycker att det för mig var en otroligt bra skola att ha jobbat med förvaltning. Jag brukar säga det när folk frågar om man ska ge något karriärråd, så brukar jag säga att man ska jobba med förvaltning någon gång under sin karriär. För man lär sig otroligt mycket om hur fastigheter fungerar i praktiken och vad som får fastigheter att ticka, vad som driver kostnader och vad som driver intäkter och vad som kan bli problem och inte och sådär.

Det är mycket teknik. Jag är inte tekniker som sagt var, men det finns ju andra aspekter på det också. Så att jag tycker att det var en väldigt, väldigt bra skola att lära sig hands-on fastighetsförvaltning under mina första år. Just det. Sen tycker jag att det här med människor är väldigt kul, utveckla organisation, bygga organisation. Det var ju där jag hade mitt intresse. Så att därför så föll sig konsultsidan väldigt naturligt.

Du hamnar då i Stockholm ganska snart.

Ja, när vi sålde till Newsec så kan man ju säga att jag vet inte om det var självvalt eller om det bara blev så, men det var ganska givet att Stockholm var centralorten för att liksom fortsätta bygga karriären. Så att jag pendlade under en period men flyttade ganska snabbt upp till Stockholm.

Nu är du fast i fastighetsbranschen då?

Ja, det blev ju så.

Och det fanns inga eftertänksamheter om det eller?

Nej, men alltså min tveksamhet fanns ju kring att jobba på kontor. Jag tyckte att det verkade tråkigt att gå in på ett kontor och sitta på samma ställe hela dagarna och sitta i telefon och sitta i mötesrum.

Fanns den känslan kvar när du kom till Stockholm?

Nej, det tycker jag inte. Då hade den försvunnit. Därför att när jag sedan började jobba med fastigheter så inser man att man jobbar med alla branscher, alla typer utav delar i samhället, stora geografiska områden med väldigt mycket blandade frågor. Så att jag insåg vilken enormt dynamisk bransch fastighetsbranschen är. Stora värden, mycket finansiella frågor, men också väldigt mycket samhälls- och mänskliga frågeställningar. Så att jag tyckte att den dynamiken var otroligt spännande. Så det var ju det som lockade. Och då var det här med kontor inte så himla viktigt. Jag förstod vad det var man gjorde på de där mötena och vad det var man pratade om i telefon. Det förstod jag kanske inte riktigt innan.

Så Max Barclay, som aldrig skulle bli kontorsarbetare, blev möjligen sinnebilden av just en kontorsarbetare. Han började jobba på Newsec som då ett ganska nystartat företag och sen följde det ena uppdraget efter det andra i Urban Edenströms växande bolagsfamilj. Max säger jag att han är ganska rastlös som person, men varje gång som han har känt sig färdig med någonting så har han blivit omplacerad och fått ett nytt uppdrag, en ny utmaning.

Han säger att han genom åren har jobbat med i princip allt förutom just förvaltning. Han har stängt ner verksamheter, han har köpt bolag i andra länder, han har startat fastighetsfonder och sen varit med och byggt teknikbolaget Datscha. Totalt har det blivit lite drygt tjugo år i Newsec och Stronghold-koncernen, vilket på dagens arbetsmarknad knappast kan vara särskilt vanligt.

Hur många cykler i branschen skulle du säga att du har upplevt? Mm.

Det beror ju på hur man ser det. Tre, fyra stycken kanske.

Räknar du nittiotalet då?

Ja, kanske. Jag var väldigt ung då. Men absolut, jag kom ju ut och var väldigt entusiastisk. Fick vara med och köpa lite fastigheter tidigt nittiotal, precis innan det small. Sen helt plötsligt skulle det inte köpas mer fastigheter och sen helt plötsligt så var det kris och panik. Jag känner mig inte riktigt som en del av det, men jag fick ju se konsekvenserna utav det. Och jag fick bland annat lära mig att hantera konsekvenserna utav det. Lärde mig otroligt mycket på det. Så att det hade varit spännande att vara med några år innan också, men det var jag inte. Utan jag fick väl snarare uppleva smällen och effekterna efter den.

Vad skulle du säga var nästa varv i branschen efter nittiotalskrisen som du upplevde?

Ja, men för mig var det en period med återhämtning och där branschen försökte konsolidera sig och komma på fötter igen efter en väldigt svår finansiell situation. Och den var jag ju högst delaktig i, den perioden. Och sen så kom det ju en dotcom-kris lite senare som också slog hårt mot branschen. Mm.

Som föregicks av en tid med oerhört höga hyror va? För den tiden i alla fall.

Ja, det får man nog säga. Absolut. Hyrorna gick ju, ja absolut, nej men så var det. Det var brist på kontor. Mm.

Och nya it-bolag som skulle in.

Nya it-bolag och ny ekonomi som det kallades. Mm, så var det. Det var en het bransch, het marknad.

Vad minns du från den tiden?

Ja, bland annat att jag gjorde en del tokiga investeringar för att jag inte tänkte mig för. Mm.

Privat då?

Privat. Men nej men jag lärde mig att fundera en gång extra när alla går åt samma håll. För det gjorde jag också i vissa fall. Men och det där var ju en period där ingen ifrågasatte utan alla, jag upplevde att väldigt många gick åt samma håll. Och det är ju en period som är känd för att det är mycket bolag som dyker upp som inte har fungerande intäktsmodeller och intäkter men som ändå värderas högt på annat sätt, och som hyrde sina kontorsfastigheter med pengar de fått in från marknaden då. Så var det. Och det drev kontorshyrorna rejält.

Det är lätt i efterhand att tycka att det var ohållbart, men jag antar att man tänkte annorlunda när det väl begav sig. Men människan är ganska simpel på det sättet. Det är lätt å dras med i det här.

Jo, och samtidigt så kan man ju lära sig någonting utav det. Därför att jag tycker inte att det handlar bara om liksom den typen utav situationer, utan det är också den typen av situationer som vi är i nu. Där saker och ting kanske inte ser så jättebra ut ur vissa aspekter med en pandemi som vi aldrig verkar bli av med. Men om man befinner sig i situationer utav stark förändring så är det väldigt svårt att se bortom dem. Man drar gärna ut utvecklingen liksom linjärt. Och så fungerar inte riktigt världen, utan det händer saker som gör att det där bryts. Och så tittar man tillbaka och så tänker man: "Hur kunde vi missa det där? Hur kunde vi inte se att det där inte var hållbart?" Eller att så illa är det inte. För det är ju motsatsen till det där.

Men och det är det jag menar lite grann med det här att man så att säga inte ifrågasätter utan att alla liksom går åt samma håll. För det är klart att någonstans i ett företagande så måste det finnas en fungerande intäkts-kostnadsmodell som liksom bygger värden över tid. Det kostar att bygga bolag och bygga verksamheter. Någonstans runt hörnet så måste det finnas liksom en fungerande affärsmodell, annars så håller det inte långsiktigt.

Samtidigt så kan jag tänka mig också att det är svårt att ställa sig helt utanför det där.

Absolut. Nej men så är det ju. Vi är flockdjur. Vi vill tillhöra flocken. Det är svårt att ifrågasätta det som alla andra tycker är självklart. Men jag tror att det är viktigt både som ledare och som företagsledare att faktiskt ha tid och ha utrymme och ha bandbredd att ifrågasätta både sig själv och andra. Mm.

Hur påverkades ditt jobb då? Vad hände när det där vände ner sen 2000 och framåt?

Nej men vi hade ju jättespännande under en period i en väldigt het marknad så klart. Och sen så blev det ju annorlunda. Och det är klart att stora vakanser under kort tid är problematiskt med liksom intäktsflödena i fastigheter och påverkade ju liksom både fastighetsvärden och vakanser och hyror och så vidare. Så att det var ju en problematisk situation som kom som följd utav det där.

Upplever du att det fanns då en diskussion som man kanske har idag, att nu efter det här så blir det annorlunda och man kommer jobba på nya sätt och det kommer inte bli... Ja, du vet vad jag menar va?

Ja, man hoppas ju alltid att man lär sie någonting utav de erfarenheter man samlar på sig. Men samtidigt så är det också så att man glömmer ganska fort. Mm. Jag behöver ju tänka till när du ställer de här frågorna för att komma ihåg hur det verkligen var. Man är ju väldigt mycket här och nu. Så att det ligger väl i det mänskliga beteendet någonstans att liksom blicka framåt, inte sådär jättemycket bakåt. Mm.

Och nästa varv, är det då finanskrisen?

Ja, då är vi uppe i tre eller fyra. Mm. Absolut. Sen hade vi en finanskris. Och jag tycker att en annan slutsats som man kan dra utav de här, det är också att fastighetsbranschen påverkas ju väldigt olika utav olika typer utav problem. Och de finansiella problemen är väl kanske de som ställer till mest bekymmer för branschen.

Det är mycket pengar. Man har stort behov utav finansiering för att kunna bygga fastigheter, köpa fastigheter och underhålla fastigheter och utveckla fastigheter. Mm. Och det kapitalbehovet gör att man är väldigt känslig för finansiella kriser just. Mm. Och det var kanske en av de sakerna som vi funderade mest på under början utav pandemin, om det här leder till en finansiell kris eller inte. Just det.

Därför att andra typer utav kriser i samhället leder till vakanser och problem på efterfråganssidan och så vidare. De är ofta ganska övergående i fastighetsbranschen. Det brukar lösa sig. Fastigheter står ju på ett ställe för att någon har tänkt till från början. Och urbaniseringstrenden är ju väldigt stark och vi söker oss till ställen där det finns byggnader och andra människor. Mm.

Men skulle du säga, var finanskrisen annorlunda då än IT-kraschen just för att den hade liksom sitt ursprung i just kreditmarknaden?

Ja, den stökade till det betydligt mehr tycker jag i fastighetsbranschen.

På vilket sätt?

Nej men alltså fastighetsföretagande är ju per definition en väldigt långsiktig affär. Det är ett ansvar att äga en fastighet och ta hand om en fastighet och utveckla en fastighet utifrån liksom de förutsättningarna som gäller här och nu. Och även om man gjorde det rätt så kunde man hamna fel i den finansiella krisen därför att man helt plötsligt fick väldigt mycket högre räntekostnader eller inte kunde klara av de åtaganden man hade gentemot banken eller liknande. Så att även om man gjorde mycket rätt ur ett fastighetsutvecklingsperspektiv eller fastighetsförvaltningsperspektiv, så kunde det bli fel ändå. Mm.

Jag tar upp de här grejerna, de här cyklerna, för att jag tänker att vi kan fundera lite på var på kartan vi befinner oss.

Jag förstår det. Jag tänker på följdfrågan redan nu.

Nej men jag var inne i city idag faktiskt. Man är inte där så ofta längre, inte när man jobbar så som vi gör. Men det är väldigt mycket tomma butikslokaler reagerar jag på. Ser det likadant ut på kontorsmarknaden just nu, eller?

Alltså vakanserna har ökat något men inte sådär dramatiskt. Mer på retailsidan än vad det har gjort på kontorssidan. Men det är klart att pandemin har ju inneburit en störning i liksom intäktsflödena på fastighetssidan för att en del branscher och en del företag har det lite bekymmersamt just nu. Sen finns det en annan sak som kanske påverkas av pandemin givetvis, men som egentligen är en annan trend. Och det är ju att vi människor handlar på ett lite annat sätt idag än vad vi gjorde för fem eller tio år sedan, och att vårt beteende håller på att förändras. Och det påverkar ju handelsfastigheterna absolut.

Det här har ju pågått i ganska precis ett år när vi gör den här intervjun. Hur skulle du beskriva det här året som har gått då?

Ja, jag stod vecka nio tjugotjugo ute på Arlanda med skidor och pjäxor i handen och skulle checka in och åka ner till Italien och åka skidor. Så var det en vänlig kille i incheckningsdisken på SAS som sa att du ska inte åka ner till Italien just nu. Och det hade jag läst om, om covid, men hade inte riktigt tagit till mig och kunde överhuvudtaget inte överblicka vart det skulle ta vägen. Så att jag hade redan bestämt mig för att åka trots att det var någonting som var lite bekymmersamt.

Men då spärrade han ögonen i mig och sa: "Jag har precis pratat med platschefen nere på flygplatsen i Milano och du ska inte åka dit." Och det kände jag att det där skulle han inte säga om han inte menade det. Så att jag tog mina pjäxor och mina skidor och åkte tillbaka till Stockholm. Och kunde så klart inte ana vart det skulle ta vägen.

Ganska speciell upplevelse.

Ja, verkligen. Jag hade en son som satt på flyget på väg till Stockholm som skulle flyga med mig ner, och en dotter i handen. Så att vi fick en långhelg i Stockholm istället. Det var trevligt det också.

Nej, men alltså, det har ju varit ett väldigt konstigt år på många sätt skulle jag vilja säga. Ett väldigt utmanande år på många sätt. Som jag var inne på tidigare så ur ett affärsmässigt perspektiv så funderade vi mycket på hur det här kommer att påverka våra kunder, oss som bolag, branschen generellt. Vi kände nog ändå relativt tidigt att vi inte trodde att det skulle utlösa en finansiell kris, utan att man hade läget under kontroll på den finansiella marknaden. Utan att det här snarare är en kris för mänskligheten och för humanitära skäl. Men också att det skulle slå väldigt hårt mot vissa branscher, så klart, hotell och besöksnäring utav olika slag.

Så att fastighetsanalysen gjorde vi relativt snabbt tycker jag. Sen finns det ju andra aspekter på det, och det är ju hur det är att leda människor och bygga bolag i tider med en pandemi. Har ju varit rätt speciellt också. Mycket nya frågeställningar som man har fått ta ställning till och fundera på hur man ska agera i. Så det har varit ett väldigt konstigt år, ett märkligt år, oförutsägbart år som vi summerar väldigt positivt. Märkligt nog. Det trodde vi inte i april, maj. Då var vi betydligt mer oroliga. Mm.

Ganska tidigt under det här året så började man ju spekulera vilt om hur kontorsmarknaden skulle påverkas. Och många bolag var ute tidigt och sa att de inte skulle jobba på kontoret mer förrän sommaren tjugoett. Och jag minns att jag tyckte att många av de här uttalandena och till och med besluten verkade ganska drastiska, utifrån hur lite man egentligen visste om framtiden då. Men hur betedde sig kunderna? Vad gjorde kunderna?

Nej, men som jag var inne på tidigare så i situationer med stark förändring och hastig förändring så är det väldigt svårt att ifrågasätta och tänka annorlunda. Om alla säger att man ska gå höger och alla går höger så är det väldigt svårt att räcka upp handen och säga att vänta lite nu, vi kanske ska gå vänster. Samtidigt så tycker jag det är ett ansvar både som företagsledare och branschföreträdare att faktiskt liksom ifrågasätta det som alla är så himla överens om.

Så att jag håller med. Jag tycker också att de där uttalandena är populistiska och jag tycker dessutom att de är fel. För mig, när jag funderar kring det så har jag funderat mycket mer kring vilket behov har vi människor. Om vi försöker bortse från den här pandemin, för den kommer inte pågå för alltid. Det gör ingenting, inte heller en pandemi. Vad ligger bortanför det och vilket behov har vi människor när det gäller vår bostad, vårt behov av att handla saker, konsumera saker, vårt behov av att ha en arbetsplats, att träffas, att umgås?

Och då är jag helt övertygad om att kontoret spelar en otroligt viktig roll i byggandet utav företag, varumärken, men också byggandet utav karriärer och oss människor. Tar man det kontorslösa företaget för en tjugotreåring, tjugofemåring som börjar sin karriär så måste det vara en mardröm. Hur bygger man ett nätverk? Hur bygger man ett track record? Hur bygger man en karriär via digitala medier? Jag tror att det är väldigt mycket svårare och jag tror inte att det passar alla. Så därför tror jag att kontoret har en jätteviktig roll framöver. Och då blir liksom uttalanden om att kontoret är dött eller obsolet eller att vi inte behöver det längre, för mig blir det fel. Jag tror att det finns ett jättestort behov.

And jag tror också att i en sådan här situation så blir det väldigt mycket fokus på det mänskliga behovet här och nu. När man får lite distans till saker och ting så sätter man frågor ur andra intressenters perspektiv också. Och det har pratats väldigt lite om vad företagen behöver. Det har pratats om vad vi gör för att minska smittspridning och andra frågor som är jätteviktiga just nu. Men det är också viktigt att vi kan bygga företag och att vi bygger lönsamma och framgångsrika företag. Och för att göra det så behöver man bygga starka kulturer. Och det gör man inte via digitala hjälpmedel tror jag.

Men om du tittar då på året som gick. Vi hade en första våg och så var det lugnt under sommaren. Så var det en till våg. Så var det lite lugnare ett tag och så kom det en tredje våg. Upplever du att efterfrågan och vakansgrader och hyror har förändrats i takt med de här vågorna? Jag är nyfiken på att förstå hur marknaden har agerat om det går att sammanfatta det på något sätt under den här tiden.

Ja, om jag ska ge mig på ett försök kring det där så tycker jag ju att man initialt fann väldigt mycket frågor, väldigt mycket obesvarade frågor. Vad är det här för någonting? Hur länge kommer det att vara här? Hur påverkar det oss? Och hur kan vi hantera det? Väldigt mycket frågor och väldigt lite svar under den inledande fasen.

Sen upplevde jag att garden åkte ner lite grann inför sommar och semester, och även jag kände att nu ser vi nog början på slutet på den här perioden. Så min upplevelse är ju att marknaden slappnade av lite grann. Och sen så kom man tillbaka augusti, september och kände att nu kommer det att plana ut. För så ser ofta processer ut. De har en början, de har en peak och sen så planar de ut och sen så händer det någonting annat.

Och då kom väl den andra vågen. Och det tror jag tog en hel del med lite överraskning. Man har nog inte sett den utvecklingen framför sig. Och då är åtminstone min upplevelse att man börjar liksom inse att det här kommer att vara kvar under en längre period och att vi måste tänka mehr långsiktigt, och börja planera för en liksom längre tidshorisont med den här typen utav problematik.

Och därför så tycker jag att den tredje vågen har, jag ska inte säga att vi förutsåg den, men jag tycker att marknaden ändå har diskonterat att det skulle kunna bli så. Och det skulle väl kanske kunna bli en fjärde och en femte våg också. Så att vi har hittat sätt att hantera de här vågorna och liksom de här restriktionerna som det innebär och så vidare. Så att jag tycker också att man liksom har hittat sätt att sköta den dagliga driften, att kommunicera med varandra, att liksom få affären att trots allt fortsätta någorlunda normalt.

Men hur ser vakansgraden ut just nu då, våren 2021? Och hur ligger hyrorna? Nu tänker jag framför allt på Stockholm.

Ja, men det man får komma ihåg är att vi haft en lång period med minskade vakanser ner till nivåer som aldrig historiskt har varit lägre. Så vi hade ju i princip ingen vakans alls i Stockholms CBD på kontorssidan om vi går tillbaka ett och ett halvt år. Och på retailsidan eller handelsfastigheter så såg det ungefär likadant ut.

Nu har vi sett att det blir en del vakanser, men det är inga skyhöga nivåer, utan vi pratar ju fyra, fem procent. Vilket man historiskt har sagt är en normal vakans i en väldigt bra marknad. Och det är klart att procentuellt så är det ju en ökning och vi börjar se att det liksom finns en del vakanser. Det är ju ingenting som är alarmerande för branschen skulle jag vilja säga.

Och samtidigt så kan man ju säga att med vakans så minskar ju också trycket på hyrorna uppåt. För hyrorna har ju också gått uppåt under den här perioden som jag pratade om innan. Så att det finns en del vakans, men jag tycker inte att det är alarmerande. Definitivt inte på kontorssidan. På retailsidan så är det lite andra frågor. Där är det ju mycket diskussion kring liksom våra förändrade handelsmönster och e-handeln och hur det liksom påverkar långsiktigt och hur vi kommer att handla framöver. Mm.

Men alltså det finns ju, måste jag ändå säga, rätt många butiker i otroligt fina lägen som är helt tomma. Jag såg exempelvis Starbucks där nere vid Stureplan, tomt. På Norrlandsgatan har du en jättelokal som är tom. Och jag tycker varje, inte varje kvarter, men på varje sån här större gata så ser du ju stora lokaler som är tomma. Det ser ovant ut tycker jag. Jag tycker nästan det ser lite spöklikt ut faktiskt.

Ja, för att inte trampa någon på tårna så tänker jag inte kommentera någon specifik vakans. Men om vi pratar om det lite grann generellt så kan man ju säga såhär att det som händer är ju att det som är riktigt bra fortsätter att vara riktigt bra. Det som är lite mer utmanande, det är där man ser problemen först. Så att dels har du en del ombyggnadsvakans i Stockholms city på handelsidan som man egentligen inte ska se som en konsekvens utav pandemin eller någonting annat, utan just kopplat till att man håller på att bygga om en del kvarter i Stockholms centrum just nu.

Men sen är det klart att jag skulle säga att de riktigt bra handelslägena i Stockholm fortsätter att vara uthyrda och det finns tryck efter att ha lokaler där. Men man behöver inte gå sådär jättemånga meter bort ifrån dem för att man ska se att det finns en del vakanser. Och där tror jag liksom igen, ser tillbaka till liksom våra förändrade behov. Vi vill handla, vi vill handla tillsammans. Och vi, man bygger kluster i form utav köpcenter eller mindre handelsanläggningar eller cityhandel där vi liksom trivs att handla.

Men vi vill inte gå femtio meter ifrån de där stråken för då tycker vi att vi har kommit lite för långt bort. Där har ju handeln fungerat historiskt och där tror jag att det kommer att vara mycket svårare. Där behöver vi hitta andra typer utav lösningar. Och där tror jag att man behöver titta på mer utställningsrelaterad verksamhet. Man behöver titta på social service. Jag tror också olika typer utav kontor kan sitta i bottenvåningen istället för att man sitter uppe i huset och så vidare. Så att jag tror att det är en omdaning som vi är mitt upp i, där framför allt ytorna i bostadskvarter kommer att se annorlunda ut än vad de har gjort historiskt.

Hur då menar du?

Jag tror inte att man kan bedriva handel på det sättet som vi har gjort de senaste decennierna, utan jag tror att man kommer att ha annan typ av verksamhet i bottenvåningen på bostadsfastigheter i bostadskvarteren. Mindre coworking-ytor, kontor, mäklarkontor, utställningsytor utav olika slag, närservice utav olika slag. Det tror jag, och det är une förändring mot vad det har varit, framför allt i Stockholms city då.

Om vi kommer tillbaka till kontorsmarknaden. Upplever du att kunderna letar efter någonting nytt idag, något annat jämfört med vad de letar efter före det här?

Ja, alltså vi tycker inte att det har direkt med pandemin att göra, utan vi tycker att pandemin har förstärkt och snabbat på den trenden. Men vi försöker beskriva det som att kontoret går ifrån att ha varit en arbetsplats till att bli mer en mötesplats. Och det kanske inte är det traditionella skrivbordet och arbetsplatsen, fasta arbetsplatsen som man har enbart, utan att man använder kontoret på väldigt many olika sätt. Små möten, större möten, kortare möten, längre möten. Sitta ner och fundera tid, sitta ner själv i tysthet och läsa in fakta, sitta vid en dator och utföra sina arbetsuppgifter på en mer traditionell arbetsplats. Allting i en kombination som sker mellan hemmet, en annan publik miljö och kontoret parallellt och samtidigt.

Men tror du att det här innebär någon faktisk skillnad i hur fastigheterna och kontoren måste se ut? Eller är det mer en fråga om paketering från fastighetsbolagens sida, liksom ur deras perspektiv?

Nej men jag tror absolut att det kommer att kräva att man är i nära dialog mellan den som nyttjar fastigheterna och den som äger dem, hittar liksom lösningar som passar det enskilda företaget. Det finns liksom inte en lösning som passar alla, utan man behöver anpassa det här utifrån vilken verksamhet man har. Är man liksom ett lokalt bolag eller ett nationellt bolag eller internationellt bolag? Har man mycket människor som reser in eller är alla stationära och så vidare. Och kombinationen utav det här gör att man liksom landar i olika typer utav kontorslösningar.

Och då är det väl så att det är inte riktigt så kontoret är tänkt när man byggde det en gång på sextiotalet eller på åttiotalet eller på 2000-talet, beroende på när man liksom byggde eller byggde om den här fastigheten. Så att det kontoret som träffar behovet bäst idag ser lite annorlunda ut än vad det gjorde för tio, tjugo, trettio eller fyrtio år sedan.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna. Programmet ges ut av Tessin, en plattform där du kan investera direkt i fastighetsprojekt och bygga en egen fastighetsportfölj med god avkastning. Investeringarna består av säkerställda lån till företag som bygger bostäder, logistik och samhällsfastigheter i hela Sverige. Gå in på Tessin.se och registrera dig så får du en notis så snart det finns nya projekt att investeri i. Tack så mycket för att du lyssnade. Hej då!