Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Hej, det här är Jacob Bursell som ni brukar höra här i Fastighetsprofilerna. Det är såhär, jag kommer att ta ett steg tillbaka ett tag och istället är jag jätteglad för att min kollega Erik Wahlin kommer göra intervjuerna här i Fastighetsprofilerna. Erik är en jättenyfiken och kunnig ekonomijournalist med en väldigt gedigen erfarenhet, senast som chefredaktör för Sveriges tveklöst mest tunga affärstidning, Affärsvärlden. Jag vill säga stort tack till alla er som har lyssnat på mina intervjuer de senaste åren. Vi kommer säkert höras och synas igen. Men här kommer Erik Wahlin med ett nytt avsnitt av Fastighetsprofilerna. Ha det fint.

Det här är Fastighetsprofilerna, en podd där vi träffar investerare, entreprenörer och visionärer i den svenska fastighetsbranschen. Programmet ges ut i samarbete med Tessin och görs av oss på Ekonomipodden Kapitalet.

Samtidigt ser vi att bostadsmarknaden under pandemin och om vi säger andrahandsmarknaden, priserna har ju exploderat och att det också borde innebära ett nyväckt intresse för nyproduktion. För att det överhuvudtaget ska finnas en fastighetsbransch måste det så klart då och då byggas nya hus. Vi blir allt fler svenskar, vi flyttar, vi jobbar på nya sätt, städerna växer och ekonomin förändras. Och ska det byggas, ja då behövs det byggföretag. Det behövs också tydliga regelverk och en fungerande marknad som är beredd att investera i nya kåkar.

Men att bygga, det är dyrt, det är långsamt och det är riskabelt. Inte minst för att byggkonjunkturen ofta hinner svänga både ner och upp och ner från investeringsbeslut till att fastigheten faktiskt är klar för sina första hyresgäster. Ja, då behövs det personer som nationalekonomen Johan Deremar. Han är prognosansvarig på branschorganisationen Byggföretagen och i den rollen har han synts i svensk media mer än två tusen gånger. Men vägen dit, den var långt ifrån rak. Så vi tar det från början och förflyttar oss till Uppland år 1978.

Du är, sa du uppvuxen i Uppsala?

Är född i Uppsala. Född i Uppsala. Mitt första levnadsår är Uppsala. Inte så att jag har så jättestora minnen av det, men flyttade till Knivsta sjuttionio faktiskt. Knivsta ligger, för de som inte vet det, väldigt nära Uppsala.

Ja, två mil söder om. Mellan Arlanda och Uppsala ligger Knivsta. En sån typisk pendlort har det alltid varit.

Vad gjorde dina föräldrar?

Min pappa var snickare kan man säga och morsan var undersköterska och blev sedermera sjuksköterska. Hon utbildade sig samtidigt som jag började gymnasiet. Så i slutet av arbetslivet eller vad man ska säga så var hon sjuksköterska.

Inte en traditionell nationalekonomisk bakgrund?

Nej, verkligen inte. Det är väl min morbrors ena barn som har pluggat vidare, men annars är väl jag nästan den enda i släkten som har gått vidare och läst vidare på högre studier. Det är väl en klassisk arbetarbarnsbakgrund. Och ja, det är inte så vanligt kanske. Eller det är ovanligare att kanske gå vidare till högre studier.

Men Knivsta är ett samhälle där många, om man säger, tjänstemannabarn växer upp, och det är ganska i och med närheten till Uppsala. Man gick ju gymnasiet i Uppsala. Så det är ganska naturligt ändå från min generation att gå vidare till högre studier, det var inget konstigt för alla vänner skulle göra det. Så det var så det blev naturligt på det viset.

Man kan säga att du hade tur att gå på en skola där det var naturligt för många föräldrar att barnen läste vidare och så hängde du på där så att säga.

Ja, precis. Och sen har ju alltid mina föräldrar stöttat att man ska läsa vidare. Sen kanske inte, sen har man fått klara sig mycket själv. Man har inte kunnat få hjälp på samma sätt i själva studierna, man har fått klara studierna mycket på egen hand så att säga.

Hade du läshuvud i skolan?

Ja, det är väl typ den enda talangen jag haft. Kanske jag är lite läshuvud. Jag har inte ärvt min fars hantverksskicklighet, jag har snarare tummen mitt i handen. Det är väl snarare min lillebror som ärvde de hantverksmässiga kunskaperna. Och jag har väl ärvt min mor som har mer läshuvud då så att säga. Hon har nog bättre läshuvud så. Så jag har ärvt en del, det tror jag.

Vi ska återkomma tycker jag till hur du hamnade på Byggföretagen. Men jag måste ändå fråga. Du säger att din pappa var snickare och nu är du analytiker på Byggföretagen. Finns det en koppling där skulle du säga?

Ja, det gör det väl. Även om jag har tummen mitt i hand och är väldigt ohändig så har jag alltid haft ett intresse. Man följer ändå med. Man fick ju hjälpa farsan ibland på ett sommarjobb och göra såna här enklare springärenden eller hjälp att lägga om tak eller måla hus och göra såna lite enklare hantverksmässiga saker. Så jag har alltid då haft ett intresse eller fått upp ögonen framför allt för fastigheter och lite för bygg. Men ofta mer specifikt för fastigheter mer än just själva byggbranschen i stort om man så ska säga. Men i och med att man är uppvuxen med det så har man på något vis påverkats av det, omedvetet kanske.

Var din pappa, var det just kommersiella fastigheter och hyresfastigheter som han jobbade med? Eller var det även privatbostäder och så?

Ja, det var ju mest... Han har ju haft en liten sån här brokig snickarkarriär. Han började sin bana på SJ och sen så gick han ett tag till Folksam och sen har han varit på ett bygge som hette, det gick i konkurs sen, men Rikuma Bygg och gjort nyproduktion av småhus. Så det har mest varit mot hushållsbranschen. Och sen när han startade eget så har han inriktat sig mot byggnadsvård. Och sen var han mycket för att renovera upp gamla befintliga hus, ofta kulturminnesmärkta hus då.

Ja, men det är intressant. Varför jag frågar det är därför att det låter som att det finns, du har kommit med ändå ett äkta byggintresse från början. Och när man pratar med och lyssnar på de som blivit intervjuade här i Fastighetsprofilerna ska man säga att en sak många av de här ägarna, alltså de som äger bolagen och så har gemensamt, det är att de är inte bara finansiellt intresserade, utan de är ju verkligen genuint intresserade av fastigheter och liksom tycker att en trevlig lördag är att gå runt och känna på takstommar och du vet.

Ja, jag förstår. Riktigt så hardcore är inte jag, men jag kan absolut uppskatta att se en vacker fasad när man går förbi, eller se ett vackert hantverk. Det är fantastiskt att se sånt tycker jag. Det är kul att liksom gå runt och kolla på. Men jag är inte mega hardcore, det ska jag absolut inte säga.

När du läste nationalekonomi, började du specialisera dich på någon speciell del då?

Jag läste Nationalekonomi B där uppe i Luleå. Och där läste man på den tiden, hette det då, fem poäng mikro, fem poäng makro i en termin och sen var det tio poäng annat. Men det var då jag fick upp ögonen att jag tyckte makroekonomi var roligare.

Då när jag bytte ner till, skulle byta till Uppsala, då fick jag reda på att där läste man hela makroavsnittet på B-nivån och all mikro på C-nivån. Och jag ville inte gå miste om, jag har ju bara läst halva B-makron, så då valde jag faktiskt att läsa om, eller jag flyttade ner och började läsa B-nivån i Uppsala då för att kunna läsa makro. Och sen inriktade jag mig mot makroekonomi.

Men sen i Uppsala hade de också då på D-nivån fastighetsekonomi, men som en sån här specialkurs. Och så valde jag den då också. Började inrikta mig lite grann mot fastighetsekonomisidan så att säga.

Och bara för de som mot förmodan lyssnar på den här podden och inte vet vad makro- och mikroekonomi är. Det är nog inte många, men om det skulle vara så, ska man förklara kort skillnaden?

Kort: mikro, det är hur företagen gör sina investeringsbeslut. Makroekonomi, det är hur länder tar sina investeringsbeslut. Kanske lite såhär kortfattat, jättekortfattat enkelt.

Och fastighetsekonomi skulle man väl kunna säga innehåller lite av både och.

Ja, det gör det. Det som jag tyckte var roligt med fastighetsekonomi, det är ändå på något vis ganska konkret jämfört med makro och vanlig mikro som egentligen är ganska flummigt. Det är lite svårt och det blir väldigt teoretiskt. Men fastighetsekonomi är ändå, du har ju ändå en fastighet, du har liksom värme, VA. Alltså du har ju på något vis någon form av verklig fysisk sak du kan ta på som ska liksom lånas, det ska investeras, den ska driftas. Det blir lite enklare att koppla teorierna till verkligheten på ett bättre sätt tycker jag än vanlig ren mikro och makro.

Och man kan ju argumentera för att det finns väl väldigt få ställen där inte mikro och makro möts, men få är väl därmed så tydligt som i fastigheter. Riksbankens senaste reporäntebeslut möter värmeväxlare i källaren liksom.

Ja, precis. Så jag tyckte det var väldigt kul. Det var synd bara egentligen att det bara var en fempoängskurs, man hade gärna läst mer. Men nästan allting var så mycket forskningsförberedande på D-nivån då, det var väl det jag kom fram till. Jag kände absolut inte att jag ville forska vidare. När jag var klar med universitetet så kände jag att jag var klar med studierna. Så kan man säga.

Blev du, fick du blodad tand för fastighetsekonomi då?

Nej, vid den tiden var det ju så att den idealiska arbetsgivaren var Riksbanken eller finansen, det ska man säga. Det var väl liksom det man drömde om då, eller någon av storbankerna, att sitta som någon form av nationalekonom. Sen kom verkligheten och då var det mer såhär: Jag är glad att jag har fått jobb. Alltså ett första jobb som på något vis kan kopplas till min utbildning.

Verkligheten då när jag kom ut där runt 2005 var inte en jätteenkel arbetsmarknad. Det är väl säkert aldrig för nyexade, men just då var det inte jättebra tryck på arbetsmarknaden. Och sen är det ju många som inte vet vad ska man med en nationalekonom till. Och det är väl många än i dag, inklusive mig själv.

Det här var ju då ett par år efter 2001- och 2002-kraschen.

Exakt.

Och vi hade den här så kallade superkonjunkturen som kom några år senare. Det hade inte kommit i gång riktigt än.

Nej, precis.

Men du hamnade, vi pratar ju om de här streberjobben för nationalekonomer, att man vill in då på Riksbanken eller Finansdepartementet som är de klassiska karriärvägarna vidare. Du hamnade ändå på ett ganska representabelt ställe får man ju ändå säga, som jag skulle nog säga är ett ställe där ganska många nationalekonomer skulle vilja börja på, nämligen Statistiska centralbyrån.

Ja, jag vet inte. Det var ju alltid de som... Man hade ju sådär alumnidagar på Uppsala Universitet, till exempel, när företagen, när man var i slutskedet av sin utbildning, så kunde man liksom få träffa företag. Eller man skrev in sitt CV inför de här dagarna. Så skickade man in sitt CV till den här organisationen, och sen så kunde företag och organisationer boka upp de de tyckte var intressanta, såhär kommande talanger.

Men Statistiska centralbyrån fick alltid, det var alla de som hade satt dem längst ner. Det var ingen som valde dem, utan de fick liksom såhär: "Är det någon som vill ha oss?" ungefär. På den tiden var det också så att det var ju ingen myndighet som betalade direkt några löner att prata om så att säga. Så det var kanske mer statistiker som hade den drömmen. Men som nationalekonom då, eller i alla fall då de i Uppsala, sågs det ju inte då som någon drömarbetsgivare. Det kan man väl kanske inte säga, om jag ska vara ärlig liksom.

Ja, men det är bra, det tycker jag att du ska vara. Men det låter ändå hyfsat respektabelt.

Ja, det är respektabelt. Och det var ju också såhär efteråt en fantastisk, det blev som en praktikplats. Det var på så vis ett bra ställe och börja på. Du fick väldigt mycket praktisk utbildning. När man kom ut från universitetet så insåg man att man egentligen inte hade någon kunskap i form av de här verktygen på den tiden, alltså som Excel eller programmeringsverktyg eller you name it. Man var väldigt duktig teoretiskt och hur man skulle kritiskt granska kanske en text eller skriva. Men det här rent praktiska verktyget för att göra det dagliga, datahanteringen, det var man ju inte lika bra på. Och där fick man ju gå på alla möjliga kurser och man fick snabbt, ganska fort också, bara efter någon månad, ett ganska stort förtroende.

Efter ett tag fick jag åka ner till Kosovo och även Montenegro för Sidas räkning via SCB för att lära dem att försöka bygga upp deras statistik så att säga. Man fick göra den typen av konsultuppdrag och då var man ju bara runt tjugosex, tjugosju år och hade bara jobbat ett år. Så det tror jag är den ganska stora skillnaden kanske mot andra arbeten, att man då fort fick stort förtroende att göra saker och fick mycket utbildning betald på köpet så att säga.

Sen efter ett par år så hoppade du över till Tyréns Temaplan heter det på den tiden då, eller Temaplan?

Ja, det hette först till och med Temaplan och så blev det precis Tyréns Temaplan i skiftet där när jag började. Som numera bröts ut som en del i Evidensgruppen, vissa av dem.

Hur hamnade du där?

Efter ett tag på Statistiska centralbyrån så var det framför allt löneutvecklingen som var som den var. Vi pratar, för att vara konkret, när jag började på Statistiska centralbyrån 2005, då var ingångslönen arton tusen tvåhundra. Och egentligen skulle man komma in i någon form av trappa som gjorde att man fick femhundra kronor varje halvår i lönejustering. Alla nya utbildade som kom in på SCB skulle hamna i en tvåårig kompetenstrappa där löneutvecklingen var styrd under två år.

Jag kom in på en projektanställning på sex månader via ett Riksbanks-projekt. Jag skulle ta fram hur man skulle kvalitetsjustera mobiltelefoner, för det började ske så snabbt att de byttes ut i så snabb takt och hur vi skulle hantera det i prisindex. Och när det liksom började falla ur så lyckades jag till slut omvandla det till en fastanställning. Men då ville jag förhandla om att kliva ur den här trappan och komma in på tjugo tusen tvåhundra för att komma upp på högsta steget och inte vänta ett och ett halvt år.

Det var de på väg att ge mig, men då kom facket in i bilden och hindrade det för att det var ju orättvist, det var osolidariskt typ. Och efter det, det var ju mitt första såhär möte egentligen med facken och det var inte så bra i min värld att de hindrade något. Jag kunde inte se att min lön påverkade någon annans på det viset.

Men i alla fall, jag blev kvar ett tag. Hade den löneutvecklingen man hade. Men när jag började känna att sitta och stansa in – för mitt jobb var ju i princip mycket att liksom ladda in månadsvis data på skruvar och muttrar eller vad det nu var, alla olika prisuppgifter som finns inom producentprisindex – började det bli lite tradigt. Och så såg jag en annons i tidningen eller om det var på nätet om en fastighetsanalytiker, en nationalekonomtjänst på Tyréns. Man skulle göra prisprognoser på fastigheter och göra analyser på samhällsekonomin och ja, allt. Det lät som en riktig drömtjänst helt enkelt.

Sökte du dig medvetet till fastighetsbranschen? För det här blir ju då ditt första jobb i fastighetsbranschen. Ditt första och andra jobb dock, för sen har du varit ganska länge på Byggföretagen. Men var det ett medvetet val att du ville in i fastighetsbranschen?

Nej, det kan jag ärligt säga att det var det inte. Det var en positiv del att det var i fastighetsbranschen, men jag hade ju personligen ingen koll på vilka Tyréns Temaplan var, det var en konsult. Utan där såg jag mer min chans att komma in och kunna utvecklas i min roll som nationalekonom, alltså mer kopplat till min utbildningsbakgrund snarare än den lilla statistiska del som jag också har, men framför allt då det nationalekonomiska att kunna få göra regressionsanalyser. Och sen var det ju bara positivt också att det var i fastighetsbranschen för då kunde man ändå förstå att det var lite mer konkret så att säga.

Dels fanns det inte så många sådana där typer av tjänster som dök upp, utan det var verkligen såhär. Hade det varit någon annan bransch liknande hade jag säkert också sökt. För jag var verkligen klar med SCB och jag ville liksom gå vidare och bli mer analytiker än datainsamlare om man så säger.

Tyréns, de är bara för de som inte vet vad det är, det är ett konsultföretag inom samhällsbyggnad och det är stiftelseägt. Så det är lite annorlunda. Men du, sen då hoppade du vidare efter något år?

Ja, efter ett och ett halvt, ja nästan två då. Jag började där hösten 2007 på Tyréns Temaplan och det var superkul, det var fantastiskt. Vi satt då på Peter Myndes Backe i det huset och de hade ju en fantastisk takterrass. Det var en ny värld att komma från en statlig myndighet till fastighetskonsultbranschen. Jag var precis tjugonio år, ja, strax under trettio. Och det blev en nystart igen, en nytändning så att säga. Så det var bra på alla sätt och vis.

Sen var det ju så att grundarna av Temaplan hade slutat och det blev ganska snabbt att man skulle börja bli sin egen, en säljande konsult. Som junior, trots att man hade noll bakgrund, skulle man börja sitta och ringa runt, kalla samtal till kommuner, till stora fastighetsbolag och försöka sälja in – som de kallade på den tiden – FUP, fastighetsutvecklingsprojekt. Man skulle göra FUP:ar eller nöjd boendeindex-undersökningar, nöjd boendeundersökningar eller NKI:er, nöjd kundundersökningsdelar. Sånt skulle man försöka med, dels att man gjorde dem och gjorde analyserna av dem, men sen skulle man också börja sälja in dem. Och det är ju något som oftast seniorare konsulter lyckas med.

Sen på det kom ju också finanskrisen 2009 när det blev helt dött. Och som konsult att sitta och rulla tummarna på lådan utan att kunna debitera – debiteringsgrad – alltså du får ont i magen. Jag har aldrig varit någon säljare, säljande person. Jag tyckte det var jättejobbigt med de här fredagsuppföljningarna när man skulle redovisa veckans säljmöten och sådär. Det var pest tyckte jag.

Ringa i klockan.

Ja, det var verkligen inte jag. Det kändes som dammsugarförsäljare deluxe liksom. Jag har all respekt för alla säljare, jag tycker de är värda jättemycket. Jag har själv provat på det, det är verkligen inte för mig.

I och med finanskrisen också så blev det helt dött att sälja in. Även för de få seniora personer som var kvar. Dels började flera av de andra seniora som hade varit med tidigare gå till WSP och till andra. Så kvar var snart bara vi, ett gäng ganska juniora som hade bara jobbat något år eller två och hade inget kontaktnät. Konsultbranschen bygger ju på ett kontaktnät och det är så de köper över varandra egentligen. Är du en senior fastighetskonsult så hoppar man, de hoppade ju mellan firmorna ganska friskt förut, och man köper över deras kontaktnät oftast.

Då blev det såhär: Nej men det här blir ohållbart. För sen när man ska sätta sin löneförhandling och du har liksom ingen debiteringsgrad... Även om man säger att det här kommer gå bra, i praktiken när du kommer och sätter dig mot chefen och ska löneförhandla och du inte kan visa någon debiteringsgrad, då är det ändå rökt i konsultbranschen på så vis. Då får du inte heller någon egentligen löneutveckling.

Du hade lite otur här får man också säga, därför att den krisen var väl inte så blodig om jag inte minns fel för fastighetsbranschen och inte heller för samhällsbyggnadsbolagen och sådär. Utan det var kanske mer att om man var då ett derivat av det här och skulle sälja när alla drog i, man sparade på de rörliga kostnaderna. Då var du en rörlig kostnad helt enkelt.

Precis, och framför allt i Stockholm påverkades det lite mer. Men det var ju, sett i backspegeln, ganska kortsiktigt. Men under de månaderna när man satt där och inte kunde göra så mycket... Det började ju också bli så att man underprissätter uppdrag. Du försöker sälja in väldigt stora uppdrag till för låg kostnad, så att sen när du ska börja göra det och debitera på det så börjar det bli såhär: "Nej, men nu kan du inte sätta upp mer kostnader på det för då blir det olönsamt i projektet."

Så att i princip fick man ju sitta... Vissa veckor kunde man jobba dygnet runt i en vecka, sen hade man tre veckor man inte hade någonting att göra. Det var inte mitt sätt att jobba liksom, helst. Så att jag började titta efter annat, höll utkik och så dök en annons upp på nätet.

Jag prenumererade på sådana här jobbannonser och då var det då Sveriges Byggindustrier som sökte en nationalekonom. Man skulle analysera byggmarknaden och göra prognoser och allting. Och i och med att man hade börjat jobbat med prognoser – mycket var ju för själva Stockholms bostadsmarknad eller regionala prognoser, men man var inne i samhällsbyggaranalysen – så tyckte jag det här lät som det naturliga nästa steget att verkligen få jobba som en ren nationalekonom. Inget sälj. Alltså bara vara den här bakgrundspersonen som får sitta där bakom och göra sina analyser och andra får göra framträdanden. Det lät, det var verkligen drömtjänsten just då, för då hade man också börjat inse att finansen eller Riksbanken kanske inte är lika mycket drömställen som man hade föreställt sig när man pluggade så att säga.

Då när den dök upp 2009 så lät det som en verklig drömtjänst, så jag skickade in en ansökan och kom på intervju och på den vägen är det. Så jag har inte fått något jobb på grund av några kontakter, utan det är rena jobbansökningen.

Du, en grej jag inte riktigt får ihop här, det är att du säger att du tyckte det var skönt och sitta liksom i bakgrunden i mörkret och liksom jobba i fred. Ändå så går det ganska fort här, så ser du, är väldigt citerad i media och man skickar gärna fram dig. Och jag menar, det betyder inte att man kanske är en linslus för det, men man måste ju känna sig hyfsat bekväm med att svara på mediernas frågor. Som jag sa här i början, om man söker på dig i mediearkiven så har du två tusen träffar på dig. Och det är ganska snabbt här i början som du ofta frekventerar medierna och framför allt då branschpressen va. Hur kombinerar du de här två viljorna och rollerna?

Alltså nu berättade jag hur jag såg annonsen i mitt eget huvud och vad jag liksom såg framför mig. Och sen när man kom på intervju så var det ju liksom inte uttryckligen att man skulle vara någon framträdande person. Men det ändrades rätt fort. Och jag är inte den som backar, om arbetsgivaren vill att man ska göra något så försöker man ju göra det så bra som möjligt.

Och på den tiden i början också, då fick man en väldigt stor mediaträning ska jag säga. Det hyrdes in en mediekonsult där man fick gå på mediaträning. Så det satsades då också på att man skulle försöka bli bekväm och bra på det. Och det ska jag säga, det var ju stimulerande, det var ju kul. Så när man väl upptäckte... Det var inget som jag trodde att jag skulle liksom såhär. Jag har inte någonstans förhävt mig och försökt trycka mig fram att synas så, utan jag har gjort det om man har blivit ombedd. Man fick också stöttning och hjälp och utbildning i det. Och då var det ju kul för det krävs också alltid mer förberedelse än vad man kanske först tror. Som tittare så ser man kanske inte allt förberedelsearbete bakom även bara för de korta inslagen. Och då fick man upp ögonen lite för hur det där funkar, det tyckte jag också var lite intressant. En ny utmaning också att kunna utveckla sig i jobbet.

Hur var byggkonjunkturen där hösten 2009 när du kommer in på då arbetsgivar- och branschsamarbetsorganisationen Byggindustrierna?

Då var det ju verkligen nattsvart. I den prognosen jag skulle vara med och göra då först, det var ju hösten, alltså oktober 2009, då var det verkligen inga muntra miner. Men som tur var hade man ju, man var ju så himla ny och färsk i hela det där arbetet så man hade inte riktigt förstått på något vis allvaret. Man märkte när man jobbade på Tyréns att det hade börjat gå ner, men man hade liksom inte fått samma känsla av paniken. Det var liksom mer på makronivå. Eller i alla fall för byggsidan, för bostadsbyggande totalt gick i botten.

Och det hade ju också att göra med att man hade förändrat skattereglerna. Det blev en massa så kallade Odell-plattor där 2006. Man fick subventioner om jag hade gjutit fast bottenplattan. Och det hade... Alltså det var ju både en finanskris men även också en strukturell kris samtidigt. Och det hade inte jag egentligen grepp på förrän man liksom kom och var på plats och insåg att det också var en viss strukturkris på gång så att säga.

Förklara det, för det där har jag faktiskt dålig koll på också. Alltså på vilket sätt blev det en strukturkris 2009?

Jag såg att det var en liten strukturell kris i den meningen att man hade förändrat skattereglerna för när alliansregeringen tillträdde så avskaffade man de sista subventionerna man kunde få för hyresrättsbygget. Man fick det om man hade gjutit en bottenplatta och det fick den effekten att det gjöts runt elvatusen bottenplattor i november 2006. Så det är i månadsstatistiken en verklig spik i november 2006. Och sen sjönk ju då byggandet ganska kraftigt under 2007.

Men vi analytiker har ju liksom smetat ut det här under några år. Och så började, men 2008 då så började ju finanskrisen komma krypande och slog till med full kraft 2009. Men då hade man redan innan behövt anpassa sig för de nya reglerna. Det blir ju nästan alltid när man tillför subventioner eller drar bort, så blir det nästan alltid två år av anpassning. Under den tiden byggindustrin höll på att anpassa sig för de nya reglerna så kom ju också finanskrisen. Och det blev liksom en ytterligare chock så att säga.

Så det blev en väldigt kraftig påverkan, framför allt för bostadsbyggandet. Men sen var ju den fortfarande inte till närmelsevis lika illa som det var på nittiotalskrisen, men det påverkade ju framför allt på bostadssidan det här när man då också tog bort subventionen.

Hur var stämningen på Byggindustrierna, Sveriges Byggindustrier vid den tiden när du kom in då?

Mitt minne då var att det ändå var en ganska uppsluppen stämning så. Det var ju också mitt i, det kom en avtalsrörelse ganska fort där 2010 och den blev en bra avtalsrörelse. Man tecknade, tyckte man, ett ganska bra avtal. Och hur det än är så är det i den världen avtalen, såhär kollektivavtalen, som är det stora. Konjunkturen kanske företagen bryr sig lite mer om, men som organisation sett så är det avtalen som sätter stämningen. Det är det man kan påverka. Det är då också organisationen går ihop och verkligen jobbar gemensamt mot ett gemensamt stort mål så att säga, det blir en helt annan stämning i hela organisationen kan man säga när det är en sån här stor avtalsrörelse.

Och 2010 blev det en ganska bra avtalsrörelse. Det har jag för mig att det inte ens blev några strejker eller ingenting sånt där, och det var glada miner när avtal 2010 tecknades. Så det var snarare det som avgjorde än den här finanskrisen. Och jag kom ju också in i slutet, alltså finanskrisen var ju på väg uppåt igen, det var på väg att vända så att säga.

Att du sökte dig till, vad ska man säga för dem som inte riktigt vet, så är ju då Sveriges Byggindustrier, Byggföretagen som det heter i dag. Det är en arbetsgivarorganisation och en branschorganisation för att sammanfatta. Men det betyder att man är en del av svenskt näringsliv och då som du precis har berättat förhandlar om kollektivavtalen med facken som motpart. Var det ett medvetet val från din sida?

Nu ska jag vara ärlig och erkänna att när jag sökte så visste jag inte ens vad Sveriges Byggindustrier var. Jag hade aldrig hört talas om det. Nu kommer säkert vår kommunikationschef bli arg, men så var det, jag ska vara ärlig. Jag hade ingen aning och det är svårt. Jag skulle säga att alla arbetsgivarorganisationer har ett kommunikativt underläge och mycket mindre igenkänning hos allmänheten jämfört med facken eller arbetstagarnas organisationer. Jag skulle vilja säga att det kanske är IF Metall som är det mest välkända på facksidan. Men på arbetsgivarsidan kanske då Teknikföretagen, men inte ens de kanske har ett så välkänt namn i allmänhetens medvetande. Det kanske snarare är Almega som är den arbetsgivarorganisation som på något vis är lite mer känd av allmänheten. Men annars tror jag generellt att folk har dålig koll på arbetsgivarorganisationer, det tror jag. Och jag var inkluderad på den tiden. Man vet vad SAF är, men det var några år sedan sist.

Men det här, du kom ju rakt in i den första krisen får man säga. Eller du kom in rakt in i en kris som då var på väg att ebba ut. Anade du då att det låg så få år tills man skulle kunna dyka på någonting liknande igen? Och då tänker jag på den kris vi är i nu.

Nej, absolut inte så. Men däremot ur egen synvinkel så blev ju EU:s skuldkris som dök upp där runt 2011 återigen en ganska stor kris, eller...

Fortsättningen.

Fortsättning. Det blev på något vis att vi kände att vi aldrig riktigt kom ur finanskrisen ordentligt i byggbranschen eller framför allt i bostadsbyggardelen då. Och skuldkrisen återigen kastade ner bostadsbyggandet till väldigt låga nivåer. Under den tiden också införde man bolånetaket som verkligen påverkade småhusbyggandet. Det var nere på runt bara femtusen byggstarter där runt 2011 har jag för mig. Så då blev det återigen en skuldkris och en liten strukturkris för delar av branschen, och framför allt då för småhusbyggarbranschen. Så det var som att man levde under flera år med lite krisnivåer helt enkelt.

Vad ligger ett normalt antal byggstarter på ungefär?

Det beror på hur långt man drar ut tidsserien. För småhusbyggandet var ju uppe i nästan tjugotusen per år när vi tittar bak på sjuttiotalet. Men man kan väl i alla fall säga i modern tid att det ska ligga i alla fall över tiotusen, någonting sånt där.

Så en halvering.

En halvering liksom.

Det är ju en ganska volatil bransch, byggbranschen.

Ja, det stämmer, det är det verkligen. Det är bostadsbyggandet som är väldigt volatilt. Men jag tycker mig se de senaste åren att byggbranschen har blivit lite bättre på framför allt personalsidan. Och det är väl där man har kommit in med mer flexibla delar. Storföretagen har dragit ner på sina egna anställda. För ett tag var det verkligen att man behövde anställa, sen säga upp och anställa, säga upp. Nu försöker man på ett bättre sätt hålla anställningsnivån konstant eller lite svagt ökande istället for att hela tiden behöva säga upp på grund av den volatilitet som har varit så att säga.

Men det har också mycket med att göra att stora delar av byggbranschen styrs av politiska beslut. Politikers ryckighet... Vi som organisation pratar alltid om långsiktighet och det är av en anledning också. Vi vill inte se den här ryckigheten, men det blir ju att branschen reagerar på politiska beslut, positiva som negativa. Men totalt sett blir det lite väl mycket. Man vill gärna gå in och peta. Det är på något vis oftast om man tänker på kommunen, det blir väldigt konkret. Det är många som gillar att klippa band, man kan visa upp något, det blir väldigt fysiskt konkret att göra. Men den här klåfingrigheten skapar också en ryckighet som inte är helt optimal.

Om man sorterar bort de småhusen, alltså det som privatpersoner drar i gång bygget av själv, och bara tittar på där du har då ofta då större företag som är byggherrar. Är det lika volatilt på den sidan också?

Jag skulle säga den kommersiella fastighetsdelen eller det som rör just fastigheter och där marknaden får råda, den följer konjunkturer på ett bättre sätt. Nu har ju också konjunkturen senare varit väldigt lite volatil. Men generellt så tar ju den marknaden där marknaden får råda, och framför allt på om vi säger kontors-, affärs-, den kommersiella delen, där skapas det inte på samma sätt ryckighet. Man gör kanske längre analyser och behovsanalyser som gör att startar man ett kontorsprojekt så har man liksom lite mer på fötterna. Man har en viss, alltid en viss vakansgrad, det sker liksom naturliga transaktioner och där får företagen själva ta besluten i samklang med sina kunder. Alltså utbud och efterfrågan får styra produktionen och då blir det inte lika ryckigt.

Visst, vi såg ju kanske i Stockholm, det blev ju en extrem kontorsboom där runt IT- och millennieskiftet, och rent ytmässigt har väl inte motsvarande kontorsyta eller produktionsnivåer kommit tillbaka efter det. Så då var det ju liksom en liten miniboom för kommersiella lokaler i Stockholm. Men generellt så följer ju liksom den delen med den övergripande konjunkturen på ett annat sätt än som bostäder följer också. Där blir det ju liksom sådana stora hopp, det kan ju vara liksom trettio procent ner, trettio procent upp liksom mellan två år nästan. Det blir sådana extrema slag.

Och det har ju ofta ibland att göra med förändrade förutsättningar för byggande eller för att låna eller för att få pengar, till exempel subventioner. Sådana förändringar gör ju sådana snabba beslut för då blir det helt plötsligt: "Ja, här har vi ett projekt med tvåhundra lägenheter, antingen påbörjas de eller så påbörjas de inte" och då är tvåhundra direkt bort. Då är det flera som säger: "Nej, men nu avvaktar vi och drar i nödbromsen och sätter inte spaden i jorden." Då blir det väldigt många projekt och antal lägenheter som försvinner på en gång så att säga, då blir det ju sådana stora fall. Det är skillnad, ett kontorsprojekt som försvinner gör inte samma sak, det är kanske fortfarande nio andra som fortsätter. Bostadsprojekt är oftast många enheter i ett projekt så att säga.

Och sen tänker jag att, nu får du gärna rätta mig, men att det kanske är lite längre planläggningstider för att bygga ett stort kontorshus i ett centralt läge i en stad. Alltså har man väl fått det där tillståndet att bygga det här tjugovåningshuset i centrala Göteborg, då ska det mycket till för att man backar. Speciellt eftersom det tar ett tag att få upp huset. Man vet att konjunkturen antagligen ser ganska annorlunda ut när man är färdig med det.

Ja, och oftast så börjar de ju kanske sälja in för att försöka hitta lokalhyresgäster under byggnationen. Bostadshus, framför allt bostadsrätter, i alla fall innan de här förändrade reglerna, var ju så att du skulle först ha en kanske sextioprocentig förhandsbokningsgrad innan du ville sätta spaden i jorden för att du skulle kunna säkerställa bankerna.

Då spelade ju psykologin så stor roll att börjar man ana att konjunkturen blir lite sämre eller bostadspriserna inte utvecklas så som hushållen hoppas, så blir det såhär: "Nej, varför ska jag förboka mig för något projekt som är klart om två år? Nej, det väntar jag med." Och då får man inte upp bokningsgraden, och då kan man inte gå till banken och finansiera, så blir det ganska snabbt svårt att starta produktioner i lågkonjunktur. Även fast konjunkturen kan vara väldigt bra två år senare när det de facto är inflyttningsklart.

Oftast nu för tiden, de utvecklare som har möjlighet att bygga ändå, de har ju nästan aldrig haft något problem att sälja när väl projektet är klart. Men man måste ju kunna ha den kapitalstrukturen som möjliggör att du kan stå med ganska tomma lägenheter under en lång tid. Och det är inte alla som har den starka kapitalbasen för att kunna göra så liksom.

Hur har, alltså såhär, fastighetsägarna har ju haft goda tider får man ju säga de senaste tio åren med extremt låga räntor, vilket har gjort att tillgångspriserna har varit mycket gynnsamma för de som redan i varje fall sitter på tillgångar eller lånar mycket. Är det likadant på byggsidan? Vi har ju pratat om att den är volatil, men har den gynnats av de extremt låga räntorna?

Nja, marginalerna har ju inte förbättrats. Man brukar prata om byggmarginalen och den har ju inte... Fortfarande har ju företagen väldigt svårt att öka den marginalen, utan det är väl snarare att det har lett till att andra kostnader har ökat. När räntorna har varit låga och priserna har stigit, och även nyproduktionspriserna har stigit, så har det ju inneburit att marken har stigit och materialet har stigit. Så själva slutmarginalen har fortfarande inte blivit såhär jättemycket bättre.

Sen finns det vissa bolag som är bättre än andra när det kommer till just bostadsutveckling. Och det finns väl en anledning till att vissa byggbolag har knoppat av sin bostadsutvecklingsverksamhet. Även om den är högmarginalverksamheten så är det ju ändå ganska många bolag som har knoppat av dem i egna bolag. För det är också en väldigt volatil del, medans de här stora anläggningsdelarna är mer stabila kassaflöden. Okej, vi ska bygga förbifarten här i femton år, då får du ett stabilt högt kassaflöde som finansierar mycket. Visst, slutmarginalen kanske inte är så hög men den kan finansiera en verksamhet under många år och tre procent på några miljarder är fortfarande mycket pengar så att säga.

Det var inte många dagar sedan du presenterade din senaste byggkonjunkturrapport.

Nej, precis. Och där är vi ju ganska positiva, det kan vi säga. Och då framför allt för bostadsbyggandet som vi ändå ser. Det ökade ju, vi ska komma ihåg att det faktiskt ökade under pandemin. Det var ju absolut inget vi såg framför oss i våras, det ska jag i ärlighetens namn säga. Den här pandemin har ju verkligen varit annorlunda mot andra konjunkturnedgångar. Det följer inte alls samma mönster i och med att vissa inhemska delar går bra, men andra inhemska delar som caféer och restauranger är ju i praktiken nedstängda. Så det är ju en jättemärklig ekonomisk situation man befinner sig i.

Vad är det som ligger till grund för att du ändå ser optimistiskt framöver?

Ja men det är ju som vi pekar på, de här tre stora sprutorna: finanspolitik, penningpolitik... Alltså det är en extremt expansiv finanspolitik i hela världen, även i Sverige. Samma sak med penningpolitiken. Och vi räknar ändå med, trots vaccinationstrulet och så, att vaccinationerna kommer i gång. Att de flesta vuxna medborgare i Sverige blir erbjudna ett vaccin, i alla fall under kvartal tre och på det viset ger en ökad boost.

Samtidigt ser vi att bostadsmarknaden under pandemin och andrahandsmarknaden, priserna har ju exploderat. Och att det också borde innebära ett nyväckt intresse för nyproduktion. För det är skillnad på andrahandsmarknaden på bostäder som redan finns kontra det du i dag måste krita på och inte blir klart förrän om ett år eller två. Men det här gör ju psykologiskt att fler kommer vilja ha nytt, och framför allt kanske de som man kan rita och göra lite större lägenheter. Där ser vi ju en ökad efterfrågan på större hus eller lägenheter. Och nyproduktionen har ju ändå möjlighet att kunna rita för att erbjuda då större delar. Så att ja, företagen sitter ju inte på händerna när de ser en efterfrågan.

Sammantaget tror du att man kommer växa med ungefär sju procent i år och nästa? Är det rätt uppfattat?

Ja, ungefär.

Det är ganska mycket.

Ja, jo. Samtidigt kan bedömningen i år till och med vara lite i underkant för det kan bli ett rejält upp. Vi ser ju att bostadsmarknaden kan vara en väldigt ryckig del. Den har ju nästan från toppen 2017 till botten 2019 halverats också, så vi har en hel del resa att hämta igen också.

Om du tittar tio år in i framtiden, hur tror du att byggbranschen ser ut då?

Oj, jag brukar inse att man alltid är så dålig när man tittar bakåt. Vad trodde man då? Kan det bli dyrare? Nej, det kan det inte bli, och så blir det alltid det. Men i stort tror jag ju att byggbranschens digitaliseringsresa kommer fortsätta. Det kommer nog vara fler robotar som gör saker, alltså en kakelrobot åker in och kaklar. Och det kommer vara ytterligare mer industrialiserat.

Trähusbyggandet har ju också möjliggjort en hel del annan form av industrialisering. Industrialiseringsprocessen tror jag har kommit mycket längre, och vissa såna här verktyg har underlättat tunga jobb. Men jag ser inte någon sån här revolutionerande förändring heller. För om man stod 2010 och jämför i dag 2020, är det jättestaura förändringar som har skett under det decenniet? Nej, det är det inte. Och byggbranschen är ju en sådan, i och med att processerna är som de är och det tar tid att bygga. Om tio år så är förhoppningsvis förbifarten klar och kanske Norra Djurgårdsstaden färdigbyggd, ungefär, nästan. Ur ett byggbranschperspektiv är inte tio år något jättestort. Vi kanske har börjat bygga en höghastighetsbana, vem vet? Vi får se.

Men det finns ju strukturella förändringar som det talas om. Till exempel det här att vi då efter pandemin kanske inte kommer gå tillbaka till kontoren på samma vis som vi har gjort tidigare och att det skulle kunna påverka efterfrågan på kontor, vilket i sin tur så klart påverkar byggandet. Och även då hur man bygger bostadshus. Om man skulle kunna tänka sig större kontorsytor även i bostadshus så man kan samarbeta och så. Är det någonting du tror påverkar byggandet? Om man säger det såhär på en makronivå, om man tar ett riktigt helikopterperspektiv.

Nej, inte så. Byggbranschen kommer alltid bygga det som är efterfrågat. Sen hur innerväggarna ska sitta – om jag är lite raljant här, det är inte meningen – men hur innerväggarna ska sitta eller hur... Det är inget problem, det gör de efter vad kunden eller efterfrågan önskar. Det kanske snarare blir så att alla kontor inte förs upp i Stockholm, Göteborg, Malmö, utan det kanske kommer upp lite mer kontor i regionala städer, som Uppsala, Västerås, Borås, Lund. Man ser en möjlighet att ha lite hubbar där folk bor. Alla bor ju inte i städer, många pendlar ju in, men man kanske har möjlighet att de som jobbar inom tjänstenära sektorer kan åka till sitt lokala kontor och jobba lite istället för att behöva åka in till huvudkontoret så att säga.

Det är ju sånt som kan förändra, men det kommer inte förändra byggbranschen per se, men däremot kanske det förändrar fastighetsbolagens affärskoncept, alltså vad de kan erbjuda. Och de kommer inte sitta på händerna. De kommer att komma på nya koncept och hur man ska kanske göra om vissa fastigheter eller något sånt där, och då kommer byggföretagen vara dem behjälplig att göra det. Men jag tror inte pandemin på det sättet förändrar själva konstruktionsdelen som sådan. Sen så kanske det förändrar en viss typ av vad som kommer efterfrågas.

Och bostäder, där går ju trender. Ett tag var det ju, för länge sen, då skulle det vara rumsindelat, sen var det öppen planlösning, sen lite rumsindelat. Och redan tidigare hade man börjat prata om det här flexibla, öppet och slutet för den nya familjen där man kanske ibland var fem och ibland var två. Att bostäder för den nya familjen kräver lite samma sak som nu, att man kanske behöver kunna stänga om sig för kontor, men samtidigt kunna öppna upp om man vill ha mer sociala ytor när man kan ha det. Så att den här pandemieffekten kanske bara är en förlängning av det som skedde med nya familjekonstellationer som krävde mer flexibla bostadslösningar så att säga.

Samtidigt har vi också det här med de hyressubventionerna. Man ska inte frångå att de likriktar produktionen mot ganska små lägenheter när marknaden efterfrågar stora. Du får som störst subvention om du bygger en etta på trettiofem kvadrat och sen trappas det ner upp till en trea på sjuttio, sen får du ingen subvention för större än så. Vi är ju emot sådana här subventioner, men det är ju som det är just nu och det skapar en ryckighet. Men vi ser ju olyckligt på att inom ett par år kommer det nog att komma ut väldigt många små lägenheter när efterfrågan är på stora lägenheter så att säga.

Alla vill ha treor.

Ja, precis. Eller alla vill ha fyror eller femmor, och det är mest ettor och tvåor som hyreslägenheter som kommer ut så att säga.

Får jag fråga hur mycket får man i subvention för en trettiofem kvadrat etta?

Ungefär alltså. Man får runt trettio procent, trettiofem procent av produktionskosten tror jag. Om hyran skulle vara sex så kan den bli fyra. Ja, det är en väsentlig del i alla fall. Jag tror att du får subvention upp till att du inte får överstiga total kostnad tjugofyra eller tjugofemtusen och du kan få ner den till under tjugotusen med subventionen. Så det är en del, det är mycket pengar.

I måste avsluta med att fråga den givna frågan: Hur bor du själv?

I oktober flyttade vi till ett bostadsrättsradhus i ett nybyggt område i Täby kommun då.

Du har lämnat Uppsala?

Lämnat Uppsala. Flyttade in till Solna Bergshamra 2017, så jag bodde i Uppsala fram till 2017 faktiskt. Och sen efter Solna då så blev det ett radhus i Täby. Två barn, så det blev det här kombi och hus och två barn.

Ett ganska modernt boende får man väl säga. Ett radhus, bostadsrätt.

Ja, jag brukar säga att anledningen till att det är bostadsrätt är väl för att fler skulle ha råd att köpa, för det skulle kosta en miljon mer om det hade varit en äganderätt.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna, en podd från Tessin. Hos Tessin kan du investera direkt i säkerställda lån till byggprojekt och få en god avkastning på ditt kapital. Gå in på tessin.se och registrera dig till nyhetsbrevet så får du en uppdatering varje gång det finns ett nytt projekt att investera i. Jag heter Erik Wahlin. Stort tack för att du lyssnade. Vi hörs.