Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Du lyssnar på Fastighetsprofilerna, en podd där vi träffar investerare, entreprenörer och visionärer i den svenska fastighetsbranschen. Programmet ges ut av Tessin i samarbete med oss på Ekonomipodden Kapitalet. Och jag som intervjuar heter Erik Wahlin.

Vårt första projekt köpte vi ju utan att vi egentligen hade en krona. Så vi hade liksom tre månader på oss att hitta, tror jag det var tolv miljoner som vi köpte vårt första projekt för. Så det var ju lite magont kan man ju säga. Det här avsnittet är inspelat på fastighetsmässan i Kista nyligen, där vi träffar en rad spännande fastighetsprofiler och intervjuar dem i Tessins studio som specialbyggts på plats på mässan enbart för detta syfte. Gästerna är både sådana som aldrig varit med i podden och gamla favoriter som gör comeback.

Ellen Sederholm var med första gången i avsnitt åtta, då tillsammans med Jessica Schwieler, som hon startade Lenka Properties tillsammans med. I det avsnittet så berättade Ellen Sederholm och Jessica Schwieler om sina karriärer på en av världens största advokatbyråer som de lämnade för att utveckla och sälja vindsvåningar. Men Lenka har de senaste åren nischat in sig allt tydligare på att bygga om industrifastigheter till bostadsrättsföreningar, där framför allt företag köper in sig. Det kan vara hantverkarfirmor, bilverkstäder, rörmokare. Ja, ni förstår. Det ska vi höra lite mer om i det här avsnittet, men först backar vi tillbaka till år 1984.

Jag är född i Stockholm. Född i Stockholm, men sen flyttade vi faktiskt till Paris när jag var liten, när jag var fyra. Och så bodde vi där i fem år. Så jag-

Hur liten var du då?

Gick i skola. Ja fyra var jag ju då när vi flyttade dit. Och sen nio när vi flyttade hem. Så jag gick ju mina första skolår i fransk skola.

Var ditt första språk franska? Jag förstår ju att du pratade lite innan, men var det så att du liksom när du utvecklade språket att det var franska?

Nej, men jag pratade ju svenska och-

Ni pratade svenska hemma.

Vi pratade ju svenska hemma och sådär. Men jag och min syster pratade ju liksom franska med varandra när man hade kompisar hemma och sådär. Så ja, så det är kanske någonting som ändå såhär har präglat en lite grann. Att man har gått i skola där. Det är ju väldigt annorlunda från svensk skola.

Och orsaken till att ni flyttade, det var för att din pappa jobbade på ett stort företag som hette Otis.

Ja, det stämmer. Det var, de hade sitt huvudkontor i Europa och då hade han jobbat på kontoret i Stockholm i några år. Så då, sen flyttade vi dit.

Hur var det att komma hem igen då? Nio år gammal.

Ja men det var ju, man var ju lite annorlundar. Alltså i Frankrike så alla små barn har ju typ lackskor och kråskrage i skolan på vardagarna. Och i Sverige så har man ju tights och tuffa tröjor. Så man var ju lite töntig sådär när man kom hem. Men man fick shape up sig.

Din väg till fastighetsbranschen har ju inte varit precis rak. Den har väl varit på många sätt motsatsen till rak. Och du är jurist i botten.

Precis, jag är jurist. Pluggade på Stockholms universitet. Började jobba på en advokatbyrå som då hette Linds DLA. Nu heter den DLA Piper. Började jobba där i receptionen och sen bara fortsatte jag liksom jobba där. Jag tror aldrig jag var på någon riktig intervju eller någonting, utan jag bara började jobba där och sen-

Alltså du jobbade i receptionen medan du läste juridik?

Precis. Ja, och sen började jag jobba som sommarnotarie som det då kallas. Och sen började jag jobba som biträdande jurist och blev advokat.

När fick du din advokattitel?

Nej men jag sa ju det att jag är så dålig på årtal. Jag kommer inte ihåg. Nej men jag kommer faktiskt inte-

Om jag säger såhär, hur länge sen var det du förlorade din advokattitel?

Det är typ sex år sedan som vi började eller startade Lenka. Så det var i samband med det.

Hur var det att jobba på en stor global advokatbyrå?

Det var jättekul. Alltså det passade mij superbra. Jättemånga sköna kollegor och man hade väldigt kul på jobbet. Även om det var mycket hårt jobb och mycket långa timmar och sådär. Men jag trivdes jättebra och man lärde sig enormt mycket.

Men du trivdes jättebra. Ja. Du gick raskt framåt i karriären och de gillar uppenbarligen dig eftersom de plockar in dig direkt. Varför fortsatte du inte på det här spåret? Du skulle ju, du var väl på väg på ett spår på att bli partner förr eller senare ska jag gissa.

Jo men så hade det väl kanske säkert blivit förr eller senare. Men nej men jag har alltid velat starta något eget och skapa någonting. Så att det var ändå någonting som låg och grodde i många år. Så började jag köpa och sälja lite lägenheter vid sidan av jobbet och renovera och sådär. Och det gjorde Jessica också, mycket mer än jag. Och sen var det nån-

Visste ni om det att båda två höll på med det? Alltså Jessica jobbade ju också på samma byrå.

Ja men det var nog, jag blev nog lite inspirerad av henne. Alltså jag började nog lite grann för att jag tyckte att hon var duktig liksom på det. Och det verkade kul. Och sen satt vi och tror jag käka lunch eller tog en kaffe i matsalen på jobbet någon dag och började liksom spåna vidare om vi kanske skulle köpa någonting, nån större lägenhet och renovera tillsammans för det är kul att göra någonting ihop och sådär. Och sen ledde det det ena till det andra så tänkte vi att det är lika bra att köra fullt ut.

Din specialisering, det var fastighetstransaktioner. Så man kan säga att du var redan när du själv började göra transaktioner specialist på det?

Ja eller ja, det var ju där jag var med och hjälpte till att göra affärerna. Och såg mycket transaktioner och vilka objekt som såldes och vilka som medverkade på den planen så att säga.

Men var det också en inspirationskälla? Att du såg de här riktiga affärerna inom citationstecken. Alltså för då är det ju stora affärer, då är det ju stora fastigheter som-

Jo men jag kunde nog tänka såhär: Men jag vill också. Hur svårt kan det vara? Ja, typ.

Minns du den första lägenheten du köpte och sålde?

Ja, absolut. Det minns jag.

Och vad var det för nånting?

Det var en liten tvåa på Varvsgatan i Hornstull som jag köpte tillsammans med min mamma var det då. Så vi gjorde det projektet ihop, hon och jag. Så det var jättekul.

Hur såg caset ut då?

Nej men det var ju bara ett rått bo liksom som bara var att spränga i princip. Och men det blev jättefint. Och-

Men idén var verkligen den enklast tänkbara. Alltså att köpa en lägenhet som är i väldigt dåligt skick, renovera upp den och sen sälja den för mer än vad det har kostat att renovera den.

Ja, alltså det var inte svårare än så.

Och hur gick affären?

Jo men det gick ju ganska bra.

Kan vi prata hårda pengar till och med?

Icke kommer faktiskt inte ihåg. Alltså det var, jag vet inte. Alltså kanske några hundra tusen. Alltså ja inte jättemycket, men det var väl helt okej ändå. Så.

Tillräckligt mycket för att du skulle få blodad tand?

Ja.

Hur var det om du även tog hänsyn till de arbetstimmar du la ner i projektet? Om man jämför med vad du kanske debiterade som advokat.

Ja, men då kanske det inte var så jättebra affär egentligen. Men jag var ju där jättetidigt liksom på morgonen. Jag kunde åka dit klockan fem på morgonen och liksom stå och slipa något golv. Ja, gud vad vi höll på. Men-

Alltså ni gjorde det själva?

Mycket gjorde vi själva. Ja.

Var kom den kunskapen ifrån?

Ingenstans ifrån. Vi kunde nog inte jättemycket, men alltså det är inte så svårt om man vill och om man frågar och googlar och sådär.

Hade du den fördel av att vara advokat och kunna fastighetstransaktioner? Att du hade en trygghet i att du känner till the red tape i hela den här typen av verksamhet?

Ja, absolut, det tror jag. Särskilt nu när vi börjar, om man pratar mer specifikt om Lenka då nu när vi börjar faktiskt göra en del större transaktioner, större affärer och går åt det hållet. Så är ju ändå det processer och avtal som jag känner mig bekväm med. Som jag, alltså annars kanske man skulle bli nervös och inte veta vad man gör och varför man gör på ett visst sätt. Men det känner vi oss liksom trygga med.

Om vi går tillbaks där, hur många lägenheter vände du själv, du och din mamma, du tillsammans med Jessica innan det här blev er huvudverksamhet, innan vi kommer in på själva Lenka?

Men det var inte så många, tre stycken kanske nåt sånt. Ja. Men Jessica gjorde ju desto fler gjorde hon.

Vad var det som fick er att ta steget att lämna DLA och gå in i en helt annan bransch? Och potentiellt då faktiskt lämna en lukrativ och ganska trygg karriär.

Alltså jag tror att det var mycket spänningen också. Att det kändes, det var någonting nytt. Vi hade båda två jobbat på byrå i många år. Vi kunde det, vi visste vad vi gjorde, vi visste vad som förväntades och det var inte så, alltså missförstå mig rätt, men svårt. Alltså det var lite samma sak varje dag. Och här var det ju någonting helt nytt och chans att skapa någonting helt eget från början, från grunden. Så det, och sen peppade vi ju, det var ju vi två, vi peppade varandra. Sen var det många liksom runt omkring oss som så klart tyckte att vi hade en bra idé och att vi skulle köra, så att.

Sa ni upp er samtidigt?

Ja, det gjorde vi faktiskt. Vi gick hand i hand till chefen och sa upp oss. Men vi sa inte upp oss liksom dag ett sådär, utan vi hade bestämt oss för att när vi har köpt två projekt och har fått bygglov på ett av dem, då säger vi upp oss och satsar fullt ut. Så att det var ju en liten process innan dess.

Er ursprungliga affärsidé som ni delvis har övergett nu, eller till stor del övergett nu, det var ju att bygga vindsvåningar. Var kom den idén ifrån?

Den idén kom av att Jessica hade precis avslutat ett vindsprojekt på Söder som hon hade gjort själv, som hade gått hur bra som helst. Och då tänkte vi att det här verkar ju toppen. Och eftersom att hon redan hade gjort det projektet så kan ju hon allting om vindar.

Självklart.

Självklart. Riktigt så är det ju inte, men eller var ju inte alls. Men det var liksom därför. Och sen kom vi i kontakt med en mäklare som mäklade den här typen av objekt. Och så fick vi göra hur många pitchar som helst för olika BRFer som sålde ut sina vindar. Och till slut så fick vi börja köpa.

Och hur ser affärsmodellen ut då? När en BRF säljer en råvind? Är det en ren transaktion där ni köper råvinden och sen så får ni intäkterna? Eller är det en vinstdelning? Eller hur jobbar man med det?

När man köper, man köper råvinden för en viss peng och sen skriver man ett entreprenadavtal att man ska inreda den på ett fackmannamässigt sätt egentligen. Det är väl det som-

Inom en viss tid. Men sen då, alltså när ni då är klara och säljer den, då går hela summan tillbaks till er.

Ja. Bostadsrättsföreningen har i regel inte en andel av intäkterna. Nej, de har ju redan fått jättemycket betalt.

Hur mycket konkurrens var det om råvindsprojekten?

Det var extrem konkurrens i början faktiskt. Det var väldigt svårt att komma in där. Men vi hade ju liksom bestämt oss för att nu ska vi göra det. Så att det var bara att kämpa på helt enkelt.

Jag tänker med den första lägenheten du beskrev, då gick du och din mamma och slipade golven själva tidiga morgnar och sådär. Det är ju svårare med en råvind för där krävs det ju en helt annan utrustning. Ofta kranar och byggställningar. Hur jobbar ni med underleverantörer?

Nej men då vi hade en byggare som vi hade gjort flera andra projekt med. Så att han- Vi tog i princip allting på totalentreprenad. Så det funkade bra liksom.

När Jessica och Ellen letade efter råvindar att köpa och bygga om mötte de ofta skepsis av de säljande bostadsrättsföreningarna. Å ena sidan, två unga tjejer utan någon direkt erfarenhet av att bygga om råvindar. Ja, det gjorde det till en utmaning för duon att bli tagen på allvar. Men Jessica och Ellen mötte också en annan form av skepsis från en del. Oj, här kommer två advokater och vill göra affärer. Försöker de lura oss? Till sist så fick de ett förlösande råd av Ellens pappa. Pengar luktar inte. Kort sagt, betala mer än alla andra. Och det fungerade. Men så var det där med finansieringen om man ska betala mer än alla andra.

Vårt första projekt köpte vi ju utan att vi egentligen hade en krona. Så vi hade liksom tre månader på oss att hitta, tror jag var tolv miljoner som vi köpte vårt första projekt för. Så det var ju lite magont kan man ju säga. Men då via en kontakt så hittade vi en partner som, där vi kunde låna ett större belopp. Så det ordnade sig till slut. Så vi har ju, alla projekt har vi egentligen gjort med olika typer av specialkrediter och nu senast då med Tessin.

Ni har ändrat affärsmodell va? Varför det?

Nej men det blev, alltså att jobba med vindar. Dels så bygger man ju då mitt inne i stan. Man bygger upp i luften, man bygger i gamla hus där man inte kan vara helt säker på hur saker och ting-

Faktiskt ser ut.

Plus att det är folk som bor i de här husen och lever sina liv där. Och så finns det också alltid en styrelse som är sammansatt av olika personer som tycker att de har tid att hålla på med och sitta i brf-styrelser. Det är jättesvårt att driva sådana projekt. Alltså till slut så sitter man och är psykolog snarare än utvecklar affärerna. Så jag tror vi tröttnade lite på det.

Och svåra att skala också kan jag tänka.

Ja, det också. Så vi tröttnade helt enkelt på det. Att vi inte, vi kunde inte fokusera på affärerna till slut, utan det handlade mer om vad bosidan och den föreningen tyckte eller hade ätit till lunch typ.

Och i dag är ni fokuserade på industrilokaler istället?

Ja.

Det är ett ganska stort steg, eller?

Det är ett jättestort steg, absolut. Bara liksom visuellt och geografiskt så är det ju två helt olika saker och även liksom byggnadsmässigt så är det ju otroligt mycket enklare projekt. Det var en kille som vi har jobbat med i många år som har hjälpt oss med vissa arbeten på våra projekt och han hade precis köpt en industritomt i det här området i Upplands Väsby, där vi köpte vårt första. Det var han som sa: "Men jag tycker ni ska köpa det här och jag hjälper er att bygga." Och då kändes det väldigt tryggt.

Hur såg affärsmodellen ut då som ni skissade på när ni då gav er in i en helt annan modell?

Ja men vi gör ju BRF:er. Så man bildar en BRF, gör en ekonomisk plan och sen upplåter man de här lokalerna.

Det här är ju en helt annan målgrupp än vad du hade för en vinstdrivande lägenhet i Stockholms innerstad.

Det är een helt annan målgrupp. Och, men man använder ju sig av duktiga mäklare i båda fallen. Det är inte så att man själv måste liksom känna sina kunder från början, utan man anlitar ju en mäklare som förhoppningsvis hjälper en att hitta rätt kund. Det har vi lyckats med.

Tar ni in mäklaren redan från början?

Ja, det gör vi oftast. Väldigt tidigt för att stämma av om de tror att det kan bli en attraktiv produkt i slutändan. Så det vill man ju gärna göra innan man ens börjar titta på om man vill köpa egentligen. Vi har två projekt nu som vi har faktiskt finansierat med Tessin båda två. Det är en industritomt i Upplands-Bro och en i Rosersberg. Och där ska vi göra egentligen lite copy paste på det vi gjorde i Upplands Väsby. Vi bildar en BRF och så bygger vi en industrifastighet som är indelad i x antal såna här fack med portar och som vi sen säljer eller upplåter till olika små till medelstora bolag. Det är allt från hantverkare, installationsbolag, bilverkstad, rena lager. Alltså det är verkligen allt möjligt. Verksamheter som man inte trodde fanns. Så det är jättekul.

Alla de projekten du har beskrivit i den nya affärsmodellen, de ligger på vägen ut mot Arlanda. Är det en idé med det? Att du befinner dig utmed en viktig kommunikationsled i Stockholmsområdet?

Ja alltså, vi har även tittat på projekt söder om stan, men framför allt nära nån motorväg är liksom ett krav att det måste ligga vid. Och sen har vi fått mycket mer förfrågningar på lokaler norr om stan än söder om stan. Så det har liksom blivit så egentligen. Men vi tittar även, alltså vi tittar runt omkring hela Stockholm egentligen.

Hur har pandemin påverkat er?

På det stora hela skulle jag säga att det inte har påverkat oss alls speciellt mycket. Men när vi precis hade köpt och skulle säljstarta det här första industriprojektet som vi hade köpt. Det var kanske dagen efter Stefan Löfven stod och sa att nu stänger vi ner hela Sverige. Så att då fick man ganska ont i magen skulle jag vilja säga. Eftersom att det var ett helt nytt typ av projekt, något vi inte hade gjort tidigare. Vi hade liksom ingen aning om hur det skulle gå. Så att då var det en del sömnlösa nätter faktiskt när man låg och funderade på om man skulle hoppa av eller om man skulle göra något annat eller ändra på någonting eller så.

Men då bestämde vi oss för att vi har alltid lyckats med att såhär, men har man bara lite is i magen så brukar det liksom lösa sig. Alltså det är better att hålla fast vid det man har sagt från början och den planen man har trott på än att börja i ren panik ändra på en massa saker och göra sånt som man egentligen inte hade tänkt från början. Alltså det är klart att man måste anpassa sig utifrån förutsättningarna. Men vi bestämde oss i alla fall då att nej men vi fortsätter ha is i magen och kör på och ser vad som händer. Och till slut så lättade det liksom. Och så sålde vi slut alla lokaler rätt snabbt när det började närma sig inflytt.

En av effekterna av pandemin är ju pandemikrisbekämpningen där vi har sett kraftigt höjda fastighetspriser, både på den privata och den kommersiella sidan. Och även att det har blivit, det har visserligen varit billigt att låna länge, men det har ju blivit ytterligare ett likviditetsinflöde från centralbankerna. Hur påverkar det er?

Alltså det vi ser det är att det finns ju väldigt mycket pengar där ute som söker nya hem. Så att vi känner ju inte att det egentligen är ett problem att låna pengar till projekt. Bara man har ett bra projekt att komma med så finns ju pengarna där.

Har konkurrensen om bra objekt ökat? Alltså till exempel industrilokaler.

Ja, det har det i allra högsta grad. Sen vet jag att det är också många fler kommuner som jobbar med att ta fram detaljplaner för just den här typen av verksamhet. Eller kanske inte just det här, men logistik är ju ett väldigt hett område. Så att det är många kommuner som jobbar väldigt aktivt med att ta fram detaljplaner för just logistikfastigheter, logistikmark. Så att även om det kanske är lite svårt att hitta projekten nu så tror jag att det kommer liksom komma ut mer på marknaden.

Vad ska vi säga? Är nettoeffekten positiv eller negativ för er av just på de här aspekterna? Alltså höjda tillgångspriser och väldigt lätt att få tag på kapital.

Jag skulle säga att det är positivt faktiskt. Det känns för oss just nu som att det är ganska lätt att göra affärer. Sen är det svåra att det som en följd av pandemin är extremt långa leveranstider på material. Det är väldigt höjda priser också på både på byggtjänster och på allt material. Så att det är ju där den stora utmaningen skulle jag säga ligger i vår verksamhet just nu. Att kunna hålla ner priserna på en nivå som är rimlig.

Du har lyssnat på Fastighetsprofilerna, en podd från Tessin där vi intervjuade Ellen Sederholm, en av de två grundarna till Lenka Properties. På plats på Fastighetsmässan i Kista. Hos Tessin kan du investera direkt i säkerställda lån till byggprojekt och få en bra avkastning. Gå in på Tessin.se och registrera dig till nyhetsbrevet så får du en uppdatering varje gång det finns ett nytt projekt att investera i. Jag heter Erik Wahlin. Stort tack för att du lyssnade.