Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Välkommen till Investera på höjden som är Fastighetsprofilerna fast i en ny skepnad. I den här podden kommer vi fortsätta att träffa både kända och okända personer från fastighetsbranschens alla hörn och verkligen försöka gå på djupet på vad som är viktigt för dig som fastighetsinvesterare.

Idag har jag träffat Jakob Karlsson, grundare och vd för K-Fastigheter. Och för dig som inte kan få nog av Jakob så rekommenderar jag att ni lyssnar på vår tidigare intervju med honom i avsnitt trettio. Där tar han bland annat upp en motorcykelolycka som vi berör något i det här avsnittet som förändrade hans liv från grunden.

Men i den här intervjun kommer vi grotta ner oss i de tidiga åren när Jakob började bygga sitt bolag. Han ger oss också sina bästa tips om hur man skapar en bra bankrelation, hur man hanterar hundrafyrtiotre felbeställda diskmaskiner och varför han alltid är glad. Jakob Karlsson, välkommen hit.

Tack snälla.

Hur mår du?

Mår fantastiskt, som alltid.

Alltid?

Jag mår nästan alltid fantastiskt.

Hur kommer det sig?

Jag tror det handlar om inställning och att jag har ett spännande jobb.

Har du tagit Skåneflyg hit i dag?

Faktiskt inte. Nej. Jag var lite halvt otrogen och åkte med SAS.

Nämen.

Nej men för jag läste att mitt under pandemin så gick du och några andra entreprenörer nere i Skåne ihop och bildade ett flygbolag som hette Skåneflyg.

Ja, det stämmer. Vi är ett antal lokala entreprenörer som kände att flyget är en så pass viktig infrastrukturdel för att vi ska vara en attraktiv region. Så det var mer investering med hjärta än med hjärna.

Just det. Men du flög inte med dem i dag alltså?

Nej, jag slog följe med Per Svensson på Croisette som också skulle upp så kunde vi ta ett möte på flyget.

Ja, det var ju smart. Det har sin bas i Kristianstad och har ett flygplan eller?

Precis. Två avgångar om dagen upp och två avgångar om dagen ner.

Just det. Och det har varit i gång ända sedan pandemin eller var det?

Nej, vi drog i gång här under början mars.

Okej, så det är precis nytt.

Ja precis, men vi når ändå break-even så det är över förväntan. Så att jag sitter här och ler lite.

Det känns inte som det vanligaste i flygbranschen kanske att man får en sådan verksamhet.

Nej men precis. Sen så är vi ju helt överlyckliga över att nå break even. Så det var ändå en konkurrensfördel med de andra som opererar motsvarande sträckor eller i alla fall Skåne, Stockholm som i alla fall har ett vinstdrivande syfte.

Men ni är ensamma i Kristianstad med den flyglinjen eller?

Ja, stämmer.

Okej. Men framför allt är det en investering för att ni ska enklare kunna ta er till Stockholm till exempel. Och det finns en långsiktig plan kring det här flygbolaget eller?

Framför allt så är det för att regionen tappar sin attraktionskraft och sin konkurrenskraft om vi inte har en fungerande flyglinje. Och sen sekundärt så är det ju att min vardag och de andra entreprenörers vardag fungerar betydligt enklare om vi kan ta oss smidigt upp och ner.

Just det. Men ni vill också tjäna pengar hoppas jag i slutändan. Annars kanske det inte blir så långsiktigt.

Ja, men hade det varit det primära syftet så hade det inte varit ett flygbolag vi investerar i utan vi får tjäna pengar på annat håll.

Jakob, i dag så tänkte jag att vi skulle prata om hur man bygger ett fastighetsbolag utan några större medel. Och det jag tycker är lite fascinerande när man tittar på de entreprenörer som är stora i dag, Ilija, du, Erik Selin, så kommer ju inte de kanske med så djupa fickor in i branschen när man har börjat. Och det här är ju väldigt inspirerande och jag tror att det kan inspirera många av våra lyssnare att faktiskt kunna nå den volymen som du har nått hittills och Ilija, Erik Selin, att nå till en sådan nivå på fastighetsbolaget. Så att jag skulle börja med att backa tillbaka kanske de första åren som entreprenör. Och jag har lyssnat på mycket poddar och intervjuer och sådair med dig tidigare. Men om man kommer tillbaka ungefär tio år efter att du hade börjat med att flippa lite lägenheter, byggt villor. Eller hur?

Ja, det stämmer. Jag började med att renovera lägenheter och flippa. Sen blev det två villor och sen blev det då marklägenheter som jag behöll.

Just det. Och då fick du med dig Erik Selin på kroken.

Stämmer, och jag fick med mig Erik innan jag ens hade ett bolag. Jag hade bara en idé. Så från det att jag sålde den sista villan till det att jag köpte de här åtta marklägenheterna, så under den perioden träffade jag Erik. Sen hann jag själv köpa de här lägenheterna innan jag fick svaret av Erik.

Just det, men de här marklägenheterna, det var, det byggde du? Eller de fanns redan?

De första åtta köpte jag.

Okej, så det var befintligt som någon radhuslänga eller något sånt där?

Ja precis, befintliga lägenheter byggda 91 som vi gav sex miljoner för.

Okej. Det krävdes en miljon i kontantinsats.

Just det. Och det var den miljonen egentligen som blev basen sen kanske till de här. Du har pratat om tidigare att det var en miljon från dig och en miljon från Erik Selin. Och det är den insatsen som var då fram till noteringen.

Ja, men det stämmer. Alltså att mina flippade lägenheter och villor hade gett en miljon, så det var vad jag hade. Och sen band jag ju det som kontantinsats på de här åtta radhusen. Och sen när Erik kom in så satte han i en miljon som då var vårt fria egna kapital, det vill säga kassa.

And de här lägenheterna äger ni fortfarande?

Ja, kvarteret Loka tretton.

Har ni köpt mer i samma område?

Nej, men i närområdet.

Och kan inte du ta oss igenom lite resan därefter? För jag menar, du hade skrapat ihop den här miljonen, köpt det här med bankfinansiering misstänker jag, och då ytterligare en miljon från Erik. Och då hade du ändå låst upp en hel del eget kapital eller equity i de fastigheterna. Hur gjorde du sen för att komma vidare?

Nej men det man kan säga att ju mindre kapital du har, ju hårdare måste du arbeta. Så att den miljonen vi hade valde vi att köpa en bit mark för. Och så sa banken vi fick låna sjuttio procent utav produktionskostnaden. Och det var ju min uppgift att faktiskt arbeta lite själv så vi fick ner produktionskostnaderna och på så sätt kunde låna en större andel av marknadsvärdet.

Och då byggde ni ytterligare marklägenheter eller vad var det för nånting?

Ja då byggde vi marklägenheter.

Okej. Och där jag själv hamrar, spikar, målar.

Just det. Så ni behövde bara finansieringen i princip till markförvärvet då?

Precis.

Ond då kunde ni få ganska stor skala för att du sedan arbetade mycket i projektet, eller?

Ja, och sen kunde vi få en något högre belåning eftersom att Erik gick i borgen. Just det. Jag hade gått personlig borgen för alla åtaganden i bolaget gentemot Erik. Och sen gick Erik i sin tur i borgen gentemot banken. Så att mitt absolut, ja mitt absoluta tips för att komma i gång, det är ju att alliera sig med nån som har gjort en resa man själv vill göra. Just det. En del är kapitalet, men den andra delen är ju att ha ett mentorskap.

Nej men för det är det jag tycker är intressant här också för att här handlar det inte om nåt stort kapital. För annars kan man tänka sig att jag kommer med idén här och så tar vi in femtio miljoner och så stoppar jag in en miljon. Här var det ju relativt litet kapital tidigt, men ändå så har ni lyckats växla upp det här på sikt. Har ni jobbat med annan lånefinansiering också via Erik? Eller har du liksom, hur har ni byggt det här?

Nej men vi har använt traditionsenlig bank, alltså retail bank. Så det är storbankerna i Sverige som har ställt upp. Men där hela vår affärsmodell bygger på att vi bygger för sjuttio procent av marknadsvärde och så får vi låna sextiofem. Och tänk dig själv, bygger du en villa i dag så är ungefär femtio procent material och femtio procent är arbetskostnad. Så att är man ny så är det ju arbetstimmarna man kan putta in själv och på så sätt få ner anskaffningskostnaden.

Och hur mycket kunde du göra själv i ett sånt här projekt?

Initialt så kunde jag ju ingenting om bygg, men hantlangare var jag initialt och så hyrde jag in snickare. Och sen hade det gått om lån ett par veckor så såg jag hur de gjorde. Så provade jag lite själv. Sen när jag körde fast så hyrde jag in en snickare för en dag. Och så likadant med EL, VVS och så vidare.

Och sen när det här var klart, då gick ni till banken och så fick man en värdering och så kunde man få en slutfinansiering misstänker jag som var lite billigare och frigöra mer kapital, eller?

Ja men precis. Och hade man riktig tur då så var ju slutvärderingen något högre än förhandsvärderingen.

Och det är egentligen så man, om man ska tänka liksom stegen efter, då är det egentligen så man jobbat, frigör kapital där, ta det till nästa projekt, göra om samma sak. Hur gjorde du liksom för att balansera? Jag menar du, när man kom upp till en viss skala så kanske du inte kunde jobba så mycket själv, utan du var tvungen att ta in externt. Det måste kommit en brytpunkt när det började bli lite tufft att vara engagerad själv.

Ja, och ju större projekten blev, ju svårare var det att göra skillnad med sina egna arbetstimmar. Men man kan säga att absolut svårast var första lägenheten. Sen blev det något enklare och något enklare. Därför allt eftersom att vi började få upp ett hyresbestånd så fick vi ju kassaflöde från hyresintäkterna som vi då kunde återinvestera också. Och sen hade vi då marknaden med oss.

Men många gånger när jag har varit med i poddar har man lagt fokus på från starten att stoppa in den här miljonen. Det man glömmer bort var att det tog fem år att skapa ihop den första. Och nu har vi drivit K-Fastigheter i elva år. Så att första miljonen tog ju förhållandevis lång tid i jämförelse med vad vi har kommit med K-Fastigheter från starten till i dag.

Och var det någonting dessutom kring, alltså behövde du de lärdomarna från, lite ledande fråga, men just kring villaproduktionen och lägenheterna. Var det ovärderlig kunskap som du sedan behövde vid starten av K-Fastigheter?

Ja, men det muste jag säga att det har varit eftersom att det som har skapat vår framgång, det är ju att vi tänker lite annorlunda och nytt och implementerar traditionella byggmetoder på ett ganska innovativt sätt. Och jag tror inte att vi hade gjort det om jag hade gått den vanliga skolan och varit byggnadsingenjör eller något liknande, utan det var nog att jag kom helt utifrån. Jag kommer från finansvärlden där allting var Excel-ark. Och när jag applicerar Excel-ark på byggindustrin så såg jag att det var ganska enkelt att göra annorluand och nytt.

Så att jag började mäta materialåtgång per producerad kvadratmeter boyta och så vidare och insåg ganska snabbt att två stycken bostäder med lika mycket uthyrningsbar area behöver inte ha samma materialåtgång att bygga. Och där började jag laborera.

Du nämnde tidigare att ni hade med er en traditionell storbank tidigt. Hur bygger man upp en sån relation?

Nej, men det är ju, om man säger i väldigt tidiga skede så började vi involvera banken. Därför att tror inte banken på din idé så har du ingen förutsättning att förverkliga den. Hela fastighetsindustrin eller fastighetsbranschen bygger på att du någonstans får en hävstång genom att belåna dina fastighetsprojekt. Så att det handlar om pedagogik och det är klart att banken har gezegd nej till oss också. Men när man tänker tillbaks på det med lite distans så är det kanske bra för oss.

Det är så många som förväntar sig att banken ska vara med om man tycker att det är stora stygga banken. Men bankens uppgift är att inte ta risk. Därför tar banken risk och förlorar massa pengar. Då får jag som skötsam kund betala högre räntor för att täcka för deras kapitalförluster. Så att de gångerna banken säger nej så kan man faktiskt tänka till lite och vara lite tacksam för att de hindrar dig att hamna i skiten.

Ja, det är väl också en återkommande problematik just. Alltså banker har ju svårt att prissätta risk. Eller du kan ju prissätta risk upp till en viss nivå, men därefter så blir det nästan ingen risk som man kan ta. Du kan inte gå upp i ränta och banken är nöjd med det och så går du upp till tio procent, utan de måste ju säga nej istället för att höja räntan på grund av regelverket. Så det ser ut. Och det har så klart öppnat upp för andra typer av långivare på sistone. Men då om vi bara tittar på de här första både lägenheterna som du gjorde, då hade du med banken privat misstänker jag. Var det samma bank du gick till sen när du kom med de här? Eller var det Erik som kom in med en annan bankkontakt? Tror det här är typiskt första steg som kan vara ganska tufft för en nyetablerad person i branschen.

Nej, men initialt så arbetar jag med de lokala sparbankerna. Och det faktum är att de arbetar vi med fortfarande. De kan oftast orten om det är lite mindre orter, bäst av alla. Men precis som nu så arbetar jag med egentligen alla banker. Alla fick frågan och den som kunde erbjuda bäst villkor eller där motparten, det vill säga min kontaktperson, var mest förstående, fick affären.

Och det gällde även vid de absolut första projekten?

Ja, alltså även de första lägenheterna. Så har det alltid varit som så att den långsiktigheten vi har i K-Fastigheter, den har jag alltid haft privat också. För mig var det viktigt att jag hade en kontaktperson på banken som trodde på mig och trodde på min idé. Och tillika att vi fungerade. Därför ska man arbeta så hårt och uppoffra så mycket som man gör, så gäller det att man omger sig med personer som man faktiskt får ut någonting av. Och så att om två banker gav motsvarande villkor så var det alltid den personen som var min kontaktperson som jag gillade bäst som fick affären.

Just för att ni också vill jobba i nästa projekt och kunna fortsätta.

Ja, och det var inte alltid som så att den banken som gav lägst ränta fick affären. Därför jag förstod ganska snabbt att banken måste tjäna pengar. Så jag ville ju att var gång jag klampade in igenom dörren så skulle de ju sitta och räkna pengar. Så att så länge kalkylen klarar en högre ränta så accepterar jag den. Därför jag visste att nästa gång jag kommer så ser banken att fasen här kan vi tjäna ännu mer pengar. Och tjänar de pengar, tjänar jag pengar. Pressar man banken för hårt då har de inga incitament att arbeta med dig. Även bankerna har ekonomiska incitament.

Ja, det är smart att tänka så. Och sen kan man egentligen den dagen man verkligen behöver pressa banken. Har du då varit lite frikostig tidigare så kanske de kan se mellan fingrarna och hjälpa dig när du behöver det.

Om man skalar upp då tills i dag hur ni jobbar med banker. Jag kommer ihåg att jag läste en bok av Stordalen. Han skrev där i någon passage att han såg alltid till att ha likvida medel. För skulle det skaka till på marknaden så kunde han direkt komma bankerna och bli lite oroliga för saker och ting. Då såg han till att amortera på det man tyckte var skakigast eller där man såg en viss risk. Så att han hade alltid en buffert för att i skakiga tider kunna visa banken att det är inga problem, jag har läget under kontroll, jag har buffert, här får ni en amortering. Hur jobbar ni?

Nej men det är klokt och det är ju som så att soliditet, för låg soliditet har aldrig dödat ett bolag. Det är bara låg likviditet som har dödat ett bolag. Och jag har alltid haft en strategi att det finaste huset ska vara lägst belånat. Därför skulle det bli mörka tider så kan du alltid belåna ett hus på Storgatan eller Stortorget. Någonting. Du kan låna så mycket, men du kan alltid låna något på det. Men det är klokt att alltid ha lite likviditet. Det är så många entreprenörer som bara tittar på möjligheter. Hur ska man vinstmaximera? Men ska man vara långsiktig så krävs det ju faktiskt att lägga först fokus på riskminimering. Och förlorar du inte pengar så tjänar du på automatik pengar och du behöver inte ha sista kronan.

Och har ni gjort så i dag att ni har vissa fastigheter som är lägre belånade just av den anledningen?

Ja, om man säger vi har vissa fastigheter som är lägre belånade. Sen kanske inte just av den anledningen, utan i dag så har vi ju mer krut i ladorna. Men visst är det som så att vi har några utav våra finare fastigheter och lågt belånade.

Ganska tidigt och du nämnde ju att det första ni gjorde var att köpa marklägenheter och sen så kom ni på att producera det egna. Ni har ju alltid jobbat både med befintligt och upprustning och sen även nyproduktion. Hur har, hur började du balansera det där? Och gled du över mer på nyproduktion eller har ni hållit någon balans?

Fokus har alltid varit nyproduktion utav den enkla anledningen att kan vi producera någonting för sjuttio procent, då finns det inget ekonomiskt incitament att köpa någonting för marknadsvärdet, det vill säga hundra procent. Så att vår totalekonomi har alltid varit bättre på att producera eget. Men sen så har ju det varit en lönsam modell som har gjort att vi har blivit så lönsamma så att vi faktiskt har kunnat köpa befintligt utan att kannibalisera på vår nyproduktion. Och om det ena inte utesluter det andra, ja men då kan det vara vettigt att göra både och.

För jag läste också att det låg runt sjuttio procent eller sextioåtta, sextionio procent om man tittar i K-Fastigheter sedan senaste åren på produktionsvärdet. Jag antar att ni jobbar kanske med presumtionshyror. När det är nyproducerat, man kan sätta lite högre under första femton åren va?

Stämmer.

När man pratar om det långsiktiga marknadsvärdet, är det en uthållig hyresnivå? Eller hur tänker ni där kring hyres, för det är den största trygga kommentaren man oftast får att just nu så är folk villiga att betala femtonhundra, artonhundra, vad det nu kan vara för någonting oberoende på städer. Men att om femton år eller om tio år, när det börjar bli lite slitet, kan du ta ut samma hyresnivå?

Om man säger där vi befinner oss i dag så använder vi inte presumtionshyror utan vi kör individuell hyressättning som sagt. Men för oss är det viktigt att inte ta ut sista kronan. Därför tar vi ut sista kronan så märker vi att omsättningen i beståndet blir betydligt högre och den omsättningen, det slitaget kostar pengar. Så givet den marknadsundersökning vi gör på respektive ort där vi bygger, så sätter vi en hyra som är resonabel.

Dels är det viktigt för oss utifrån ett etiskt perspektiv att personer med vanliga plånböcker ska ha råd att bo där och att sen givetvis ska vi tillgodose vår aktieägares intresse, det vill säga maximera avkastning. Men den här sista hundralappen i hyra ger inte bättre avkastning på sista raden. Sen så är det viktigt för oss att bibehålla attraktionskraften. Det vill säga att när någon flyttar ut så besiktigar vi lägenheten. Är det då nyproducerad eller tidigare nyproducerad lägenhet så försöker vi de allra flesta fall måla om den och se till att standarden var motsvarande mot när den var ny.

Om man tittar på själva förvaltningen av nyproducerat versus befintligt. Och nu säger ni visserligen att ni alltid rustar upp då till, vad kallar ni för K-Fastigheter 2.0?

K-fast 2.0. Det är när vi har gamla bestånd som vi rustar upp avseende teknisk standard och interiört, motsvarande nytt.

Hur förvaltning, skiljer det någonting att förvalta? Jag antar att färre saker går sönder när det är nyproducerat eller är det inte så? Är det så att fler saker går sönder för att det är nytt och barnsjukdomar? Eller hur, vad är skillnaden i själva förvaltningsdelen?

I den gamla delen så kan vi ju ha köpt olika hus som är byggda i olika årtal. Och då blir det att varje fel är unikt. Så man får först felsöka och sen får man då göra en plan på vad det är som ska åtgärdas. I vår nyproduktion så använder vi ju samma komponenter om och om igen. Det vill säga, och så mäter vi alla felanmälningar. Så märker vi att, ja, här är en specifik produkt, kranen i köket. Den får vi väldigt ofta felanmäld. Då kann vi arbeta bort den i kommande produktioner.

Så genom att mäta likartade produkter så kan vi då produktutveckla, göra om, göra bättre. Är det ett allvarligt fel så kan vi till och med gå tillbaka i gamla produktioner och byta ut it innan det har hunnit bli ett problem. Så att det blir en enklare och mer rationell förvaltning i nyproduktion. Eftersom att vi då bygger nytt och har digitala modeller och projekthandlingar på allt, så ringer någon och felanmäler. Så kan vi bara gå in i ritningen, se vad är det för produkt, vad är det för komponent, ha med oss rätt artikelnummer ut till kund. Men är det ett gammalt hus så vet man inte om, ja, det är inte alltid att det är samma kran i alla lägenheter.

Och hur ser fördelningen ut mellan nytt och befintligt?

Idag så har vi två tredjedelar utav vårt bestånd är nytt och en tredjedel gammalt. Men sett till antal lägenheter, sett till värde, så är det ju ytterligare till fördel för nyproduktion. Och ser vi framgent så i dagsläget har vi nittonhundra lägenheter pågående produktion så att andelen gammalt kommer bli mindre och mindre. Samtidigt när vi bygger nytt så kan vi då digitalisera styrenheter med mera. Så att vi kan, all vår nyproduktion är digital uppkopplad så vi kan i realtid se vad är det för temperatur inne hos våra hyresgäster, vad är det för luftfuktighet, hur pass mycket värme ger fjärrvärmeväxlaren ut och så vidare. Så att vi kan ju förvalta på ett effektivare sätt från distans i nyproduktionen, något som blir avsevärt mycket svårare i det galam beståndet, även om vi håller på att digitalisera upp det beståndet också.

Det förstår jag. Och jag läste någonstans också att i början, vad jag förstod, så anlitade ni underentreprenörer i princip för all produktion. Eller ni beställde, det kanske också var prefab, hus som ni beställde tidigt. För där har jag förstott nu att, och du ska komma in lite mer på det sen, att det verkar som att ni går mer och mer och mer mot just prefab och har in-house och jobbar mer på produktionsprocessen. Men vad var det som var problematiskt eller svårt i början när ni bara beställde från externa parter?

En extern part har ju ett ekonomiskt incitament att göra så stor vinst som möjligt, vilket gjorde att våra externa leverantörer kunde ibland tulla på kvalitet för att tillgodose sig en större marginal. Det kunde vara att de slarvade med något för att bli mer tidseffektiva, alternativt att de köpte in en komponent som höll okej, men inte det bästa på marknaden. Men genom att du äger processen själv, så kan vi i varje led fatta de besluten som är längst eller är mest optimala för den långsiktiga ekonomin. Och då är det ofta mycket bättre att välja en kanske något dyrare men lite mer kvalitativ produkt.

Jag kan tänka mig att det måste ha varit svårt i början. Nu var det ju ganska hände och byggde mycket själv och sådär, men det måste ha varit väldigt svårt att kravställa också tidigt för att man kanske inte har koll på alla delar av ett hus, vad man ska ha för någonting. Och det förstår jag nu, nu har ni en organisation och kan ha stenkoll. Men där i början kan det inte varit helt enkelt.

Jättesvårt. Det var, om man säger, det är ju läropengar man har fått ta många smällar, men genom att lära sig att inte göra om samma misstag så kan vi bli successivt bättre. Och det är någonting jag har tagit med mig från idrottsvärlden. Att analysera prestationer, både bra och dåliga, och se till att sämre prestationer inte sker en gång till.

Och vad gick det på för nitar? Har du något exempel på?

Ja, men det kan vara allt från när du handlar upp en entreprenad, att ur ett liksom legalt perspektiv, där fanns hålrum i avtalet som entreprenörer som var mer erfarna nyttjade. Så jag vet första projektet så fick jag en stor ÄTA, men då fick jag ringa upp entreprenören och sa att: "Jag är helt nystartad så att du kan skicka ÄTAN, men jag kan ändå inte betala för den." Och då struntade de att skicka den för de förstod att de ändå inte skulle få betalt. Det är ett kort vi inte kan dra längre, men vi har också blivit mer erfarna.

De kanske tänkte på samma sätt som du, att om de skippar den där sista kronan så kanske hade en långsiktigare relation och kunde jobba tillsammans framöver.

Så blir det faktum att vi arbetar med dem fortfarande. Jag förstår. Så att äter är någonting vi aldrig arbetar med om det inte är en tilläggsbeställning. Så de entreprenörerna som gör jobb åt oss kanske kan äta och få betalt för den. Men då har de också diskvalificerat sig själv att arbeta med oss vidare. Nu kanske det blev lite väl tekniskt här, men en ÄTA, det står egentligen för ändringar, tillägg och avgående arbeten. Och det är sånt som tillkommer i en byggprocess. Det är alltså sånt som man inte har kommit överens om från början, men som då blir extrakostnader på slutet. Nu kan jag fortsätta.

Vad finns det andra nitar ni har gått på? Alltså har ni köpt i fel läge? Har det något bygge som har havererat och ni har fått byta ut i någon annan? Det finns mycket som kan hända när man bygger någonting.

Jag har gjort jättemånga misstag. 2013 så byggde jag hundrafyrtiotre studentlägenheter och tänkte att jag skulle åka ner till Polen och göra en upphandlingsvinst på vitvaror. Så jag handlar vitvaror i Polen till då hundrafyrtiotre lägenheter. Och det var diskmaskiner och det var spisar och ugnar. Problemet var att i Sverige så hade vi en standardhöjd i kök på nittio centimeter. I Polen hade de åttiofem centimeter. Så att alla vitvaror var fem centimeter för korta eller för låga.

Med han du köpa dem?

Han köpte dem, de blev levererade också. Så jag fick ha en plåtslagare till att bygga klackar. Så vi fick bygga om vitvarorna undertill.

Så det löste sig?

Det löste sig.

Blev det billigare? Eller vad?

Jag vet inte om det blev billigare, men jag var en erfarenhet rikare och jag hade etablerat en kontakt nere i Polen och vissa utav de leverantörerna i Polen handlar vi fortfarande med.

Och lägesmässigt när ni ska bygga någonting eller köpa någonting, har det gått snett där? Något överskattat något område? För det tror jag också är många som funderar. Man pratar ju alltid om det klassiska läge, läge, läge, men vad är det egentligen? Och det är inte så lätt att förstå. Och det är mikroläge. Och det här området har dåligt rykte, så där vill ingen bo, men ett precis likadant hus, lite längre bort vill alla bo i. Har ni gjort felbedömningar där som man kan lära sig av?

Ja, men det är klart man har gjort det, men där är vi, där är vi väldigt, väldigt försiktiga just för att läget är svårt å ändra på även om du kan ändra folks uppfattning på läge. Däremot har vi kommit in i städer där de lokala aktörerna tycker att ett område är väldigt, väldigt dåligt därför de har lite förutfattade meningar. Där vi har kommit in med nya ögon och ser potentialen istället för alla problem. Och där vi har byggt på områden där andra lokala aktörer har avstått. Och sen har vi fått en fantastisk framgång och efterfrågan på området just för att vi vågade.

Och är det för att ni kommer in med nyproducerat i ett område som traditionellt sett inte har haft det? Eller vad var anledningen till det?

Nej, men det finns områden som kanske inte är så attraktiva. Då måste man ju fundera på vad är det för produkt som skulle kunna fungera här. Och med rätt produkt på rätt plats så får du en attraktivitet. Sen just marknadsanalysen på det vi bygger baseras på mycket. Så vi bygger bara på A- eller B-läge. Så tittar vi på vår portfölj i dag så, det var ju Newsec som gör våra oberoende värderingar. Och vi har per i dag ingen fastighet som inte är på A- eller B-läge.

Och i dag finns ni ju i Sverige och i Danmark. Ni vågar ta steget över till Danmark. Jag tycker att det är ett gällande råd från de flesta att Danmark, nej, håll dig borta. Du kommer bli blåst.

Men nu sitter jag i Stockholm. Från mitt hem i Skåne så har jag längre, rent geografiskt, upp hit än vad jag har ner till Köpenhamn, där vi är verksamma då. Danskarna har en annan affärskultur än vad vi är vana i Sverige. Det är många som har bränt sig, men många utav dem är svenska bolag som kommer till Danmark och förväntar sig att de ska kunna agera som om de vore i Sverige, vilket från min sida nästan är lite naivt. Utan tar man steget över sundet så får man ju göra sin hemläxa och lära sig den affärskulturen.

Och vad är skillnaden då? Är det något man som skåning har bättre koll på?

Nej, men liksom just gamla byggmästare i Sverige, där var ett handslag, ett handslag. I Danmark så kan man väl säga att när avtalet är signat, då börjar förhandlingen. Sen så är vi ju ganska förskonade. Vi har ju danska motparter när vi köper byggrätter. Sen bygger vi husen med vår egen personal. Så vi bygger ju det med svenska entreprenörer, med svensk personal, fast i Danmark.

Så att liksom vår kontaktyta med Danmark är egentligen bara precis vid förvärvsskedet utav byggrätten och DD-processen avseende en byggrätt är oftast betydligt enklare än om du ska köpa en befintlig fastighet. Och sen ska man vara ärlig, många utav de svenska bolag som har bränt sig, det är ju entreprenörer, alltså byggbolag, som bygger åt en dansk. Och så brukar de få problem att de inte får sista fakturan betald eller de sista tio procenten. Men den typen av risk exponerar vi oss inte emot.

Och ni hyr ut själva, så ni har egen förvaltning och allt sånt i, även i Danmark?

Nej, vi tar hjälp utav en dansk organisation där som hjälper oss.

Och hur får man, hur får man till en effektivitet i förvaltning? Jag vet att du nämnde i någon annan intervju att man behöver tre, fyrahundra lägenheter per stad eller region för att få en effektiv förvaltning. Går det att få det med en extern förvaltare också?

Ja men just om du är lite utspridd eller om du inte själv har ett samlat bestånd, så behöver du hitta en förvaltare som har ett samlat bestånd. Sen kanske inte det är hundra procent våra fastigheter. Men har du ett samlat bestånd så kan då en externförvaltare rentav ha bättre effektivitet än om du hade haft det in-house.

Okej, och vad är den stora skillnaden där? Att de har andra i närheten och kan slänga in det i sin tur när de åker och avhjälper andra fel och sånt där eller?

Ja, men sen rent krasst blir mindre sårbar också. Har vi tre, fyrahundra lägenheter, då kan man ha en fastighetsskötare, en förvaltare. Det räcker att någon blir påkörd av bussen och bryter benet. Sen är man sårbar. Har du någon som förvaltar femtusen lägenheter i samma stad eller i samma kommun? Då får de en effektivitet och de är så många på samma roll. Så att skulle någon vara hemma och vara sjuk så är det någon annan som kan hoppa in.

Och just våra hyresgäster är ju vår viktigaste intressent. De får ju aldrig bli lidande för att vi inte kan leverera personal när det behövs. Utan vi har en policy. Går någonting sönder så ska det åtgärdas inom tjugofyra timmar. Gräsmattan ska klippas två gånger om veckan på de tiderna som hyresgästen har fått återberättat. Och då är det jätteviktigt att man kommer upp i den lite större volymen.

Men i Sverige har ni egen förvaltning och egen organisation primärt? Eller är det också externa förvaltare lite utspritt?

Ja, i Sverige finns vi i tjugofyra kommuner och i de kommunerna där vi har vår största bestånd så kör vi allting in-house. I de kommunerna där vi inte ännu kommit upp i kritisk massa så köper vi in förvaltningen.

Om man går tillbaka ursprungsidén då som du kom med till Erik Selin och sa att vi ska köra marklägenheter för det blir väldigt effektivt i förvaltningen och inte så mycket gräsmattor. Man bygger dem precis bredvid kommunal väg så man slipper snöröjning, loftgångar så att man inte har något trapphus att värma upp. Gäller det fortfarande eller är det en delstrategi fortfarande? Eller har ni hittat en annan väg?

Ja men det är en del utav vår strategi. Vi har ju tre koncepthus som vi bygger om och om igen. Där marklägenheten och loftgångshuset fortfarande är en utav de här tre koncepthusen. Står för tjugofem procent utav vår nyproduktion. Där och då, dels var det en produkt som riktar sig mot ett segment hyresgäster som traditionsenligt inte bor i hyresgäster. Det var ju de som bodde ute i villakvarteren.

Sen var detta slutet 2010, början 2011, precis vid Lehmankraschen. Småhustillverkarna gick på knäna och det gjorde ju att byggrätter, alltså villatomter i utkanten av stan, var det ju ingen som ville köpa. Så det var också marknaden och tajmingen som gjorde att produkten var bra. Då kunde vi köpa billig mark i utkanten av stan. Alla de andra bostadsutvecklarna ville köpa in på Stortorget eller mitt i city. Och då fick vi attraktiva hyresgäster, en attraktiv produkt, men i utkanten av stan där marken var prisvärd.

Tänker att det ligger annars rätt mycket i tiden, i alla fall låg om man backar tillbaka något halvår, ett år efter covid och hela den, där det just blev i alla fall tillfälligt ett väldigt stort tryck på att man ska kanske ut från stan, ut i villakvarteren. Jag kan tänka mig att det finns många då som det är lättare, man behöver inte pendla lika mycket, så det blir inte lika kritiskt, men man vill hyra nånting som ligger lite mer avskilt och naturnära och sådair. Har ni sett nån sån effekt?

Ja, efterfrågan på våra marklägenheter, just de som vi byggde med den här strategin, har ju aldrig varit högre och är det fortfarande. Och samtidigt så märker vi att de som ställer sig i kö där, det is inte de som traditionsenligt bor i hyresrätt, utan de har oftast sålt sin villa i samma område, utflugna barn och så vill de ha nåt lite mindre. Alternativt så är det de som kanske är klara med högskolan, har snarare studieskulder än kontantinsats, men vill ha ett substitut till den ägda villan. Första barnet är på väg. Ja, då är det helt fenomenalt med en marklägenhet.

Om man går över lite mehr på Jakob-personen personligen. Jag läste en intervju alldeles nyligen här i Affärsvärlden med Greg Dingizian, Victoria Park och mycket annat. Och han berättade där att han i 30-årsåldern fick en mental härdsmälta när han insåg att han inte blev så lycklig av någon Ferrari och en pool i källaren och sin Mercedes och så vidare. Och hans lösning blev meditation. Och sen höll han även på med kristaller nu tror jag i någon butik. Men just meditationen har blivit en stor del för att just hantera stress och ångest och sådana här saker, vilket jag misstänker att det kan vara väldigt mycket även i stress i alla fall i ditt liv. Hur, du är 36 i dag. Hur hanterar du stressen?

Nej men man får se det från två perspektiv. Givetvis så lägger jag ner enormt mycket arbetstimmar på K-Fastigheter. Jag skulle säga en 80 timmar i veckan. Men samtidigt så är det ju min hobby. Folk som spelar golf, du har aldrig hört någon gå i väggen för att de spelar för mycket golf. Och för mig är det samma sak. Arbeta med fastigheter, sitta här i den här intervjun och prata om min hobby. Det är ju det bästa jag vet. Så att jag ser det inte som stress. Jag har mycket att göra, men jag älskar att ha mycket att göra. Så att dels är det att jag sa innan att jag alltid var lycklig och positiv och så är det. Så att jag tycker det är en ynnest att få göra sin hobby varje dag. Det är som de här idrottarna som får spela fotboll och får betalt för det.

Sen så steg två är ju att jag kommer ju från idrottsvärlden, så jag tränar ju två gånger om dagen fortfarande. Och när jag får gå upp tidigt på morgonen innan andra har vaknat och ta min morgonrunda, det är min meditation. D9å får jag rensa skallen, jag får min egen tid och sen är jag fylld med energi när dagen kommer.

Springer du fortfarande en mil per dag? Har jag läst någonstans.

Ja men det stämmer, jag springer varje dag. Sen om det blir en mil, åtta kilometer till en mil blir det. Och hade jag inte gjort det eller inte hållit mig i topptrim, då hade jag säkert varit mer stresstålig än vad jag är i dag. Men rätt kost och rätt mängd träning. Jag tränar inte för att vara bra, utan jag tränar för att må bra.

Och motivationsmässigt också. Jag menar, det måste ju... Man kan ju vara väldigt glad, men det måste ju komma stunden när saker är lite jobbigare, lite tuffare och då måste man kanske anstränga sig själv för att få i gång motivationen. Vad gör du då? Är det saker som inspirerar dig? Tar du en kort break från det?

Nej men självklart så stöter även vi på motgångar. Men då brukar jag tänka tillbaks till när jag bröt ryggen, som där och då var den största tragedin som hade hänt mig. Men som tack vare den olyckan så sitter jag här och rattar K-Fastigheter som kapten där. Så dels får jag tänka tillbaks att något dåligt kan bli något bra och sen tar jag den här joggingrundan eller sätter mig i bilen, kör en runda bara utan radio, bara får liksom lyssna på mina egna tankar så brukar man kunna reda ut saker och ting. Och sen får man lära sig att ibland vaknar man mitt på natten och så tycker man att något är ett världsligt problem. Och så vet man med sig att när man vaknar på morgonen så är problemet inte så stort. Så ja, man får peppa sig själv helt enkelt.

Noteringen som ni gjorde 2019 va?

Ja.

Det är ju en dröm för väldigt många att få göra det där och ringa klockan och bli ett noterat bolag. Sen finns det mycket annat, fördelar för bolaget och tillgång till kapitalmarknaden. Men hur är det att leva med en börskurs och en prissättning varje dag? När man går från en börskurs på, tror den var på sjutton miljarder och nu på nio, men ni började på två. Alltså, hur hanterar man det när det är så sån, framför allt i den här marknaden som är väldigt slagig och volatil och mycket osäkerhet?

Nej men som vi var inne på, jag började ju med noll kronor eller en miljon. Så att så länge det är över det så ligger jag ju på plus. Så länge det går bra för oss på fundamental basis så oroar jag mig inte så mycket för aktiekursen. Ibland kommer vi värderas för högt, ibland för lågt. Det vi vet med säkerhet är att det är ytterst få dagar vi kommer att ha rätt värdering. Det handlar ju mer om psykologi än någonting annat. Och har man då den långsiktigheten vi har så får man se det som när det är rea. Man får passa på att köpa när det är billigt.

Hur mycket skulle du säga är uttänkt? I efterhand när man tittar på en bolagshistoria eller en entreprenörshistoria så är det oftast, låter det oftast väldigt uttänkt och strategiskt och planerat. Hur skulle du säga är, det här är ungefär den tanken jag hade från början? Och hur stor del har man mer sprungit på längs med vägen och justerat? Och sen i efterhand låter det som att man har connectat dotsen i efterhand och det låter väldigt smart.

För egen del är det nittiofem procent sånt som har skett på vägen. Liksom hundra procent är att från att gå från tanke till start och sen får man lära sig på vägen. Och så kommer om på grejer och så provar man grejer. Vissa funkar, vissa funkar inte. Och de som funkar tar man vid vid dem och förstärker dem. Så kan det bli jäkligt bra. Men för egen del så är det inte mycket som var uttänkt från början.

Innan vi kommer in lite mer på K-Fastigheter i dag så nämnde du i en annan intervju att du hade läst Rich Dad Poor Dad. I den här fasen när du inte riktigt visste vad du skulle göra efter olyckan, skulle du säga att om man tittar på Robert Kiyosakis Cashflow Quadrant, skulle du säga att du är en investor eller en business owner idag?

Jag skulle säga att jag är en investor. Det är så jag identifierar mig själv i alla fall. Sen arbetar jag väldigt, väldigt operativt med K-Fastigheter. Det är ju ett bolag i dag med en fungerande affärsmodell som skulle kunna fungera utan mig också. Och för att återkoppla till den boken så är det fortfarande den absolut bästa boken jag någonsin läst. Jag tror inte jag har suttit här i dag om jag inte läst den i ett tidigt skede.

Vi är många som har läst den boken och den är ju otroligt trivial i sin konstruktion, men också genialisk i just att definiera. Och kanske förflyttningen från anställd, self-employed business owner och investor va. Och hela den här förskjutningen man jobbat. Har du haft det i bakhuvudet hela tiden när du har byggt upp organisationen? För jag menar från början var det ju kanske self-employed de första projekten. Så har du tagit steg hela tiden.

Ja men så som jag såg det, det var ju så att när jag råkade ut för skadan och låg där i sjukhussängen, så läste jag den här boken. Och eftersom jag älskar å arbeta operativt. Men jag tänkte att jag kan alltid arbeta operativt, bygga upp en fastighet. Men när man väl står klar så genererar den kassaflöde och med tanken att man när som helst skulle kunna sluta. Sen kan jag inte sluta därför jag blev beroende utav att bygga fler och fler och fler fastigheter. Tanken har alltid varit hämtat från Robert Kiyosakis modeller.

Senast vi träffades i den här podden så var i december 2019. Det var precis innan covidutbrottet och nu har du varit vd i drygt två och ett halvt år. Då var ni ungefär sjuttio anställda och precis innan intervjun här så sa du att ni var ungefär åttahundra anställda.

Stämmer.

Det måste vara en enorm skillnad i ledarskap eller chefskap att leda en organisation med åttahundra jämfört med sjuttio.

Ja och nej. Alltså jag ser inte mig själv som en chef, utan jag ser mig själv som en investor, en affärsman som har blivit med en organisation för att kunna hantera de tillgångarna vi har. Och en del i vår strategi att äga hela ekosystemet var ju att även kontrollera tillverkning utav prefab-element, både i trä och framför allt då i betong. Och när vi då förvärvade prefab så fick vi med oss en organisation på 650 medansvariga och de tillsammans med den tidigare K-fastorganisationen utgör ju nu då hela det här ekosystemet. Men nej, det är familjemedlemmar och jag försöker vara så autentisk jag kan. Jag är inte utbildad ledare utan transparent, ärlig och sen så har fantastiska medarbetare lärt sig att täcka upp för mina brister.

Vad är skillnaden skulle du säga med en sån här stor organisation och en lite mindre?

Alltså jag märker inte jättestor skillnad om jag ska vara ärlig. Det är klart att man får fundera på hur man ska kunna se de enskilda individerna. Var vi tio stycken på kontoret så kunde jag personligen uppmärksamma de individer som gjorde ett bra jobb, gjorde ett dåligt jobb. För mig är det jätteviktigt att alla känner sig bekräftade och behövda. Så vi får hitta strukturer för att kunna identifiera de som visar framfötterna. Men tillsammans med mina närmsta medansvariga i ledningsgruppen så arbetar vi med det för att få den här familjekänslan.

Och där tror jag att många bolag nu under pandemin haft det lite svårt. När många har sin personal hemma så är det ju inte så lätt å identifiera vad de faktiskt gör, hur de mår eller ja, hur deras arbetssituation ser ut.

Och hur gjorde ni under hela jobbade man hemma?

Nej, vi kan ta hem. Var du i riskgruppen så arbetade du hemifrån. Vi tvingade ingen att gå till kontoret, men alla som ville fick gå till kontoret och det gjorde absolut majoriteten. Sen fick vi med våra lokaler arbeta om dem så att alla hade egna kontorsrum man kunde stänga om sig. Man hade plasthandskar och munskydd på sina ställen och sen så delade vi upp toaletterna så att man inte var speciellt många på samma. Och så självtester var dag innan man kom till jobbet.

En av få måste jag säga ändå. De flesta var ju, hade ju personalen nästan hundra procent hemma.

Ja, jag vet, det var lite kontroversiellt så som vi agerade, men jag tror inte på att du ska kunna tillgodose aktieägarvärde genom att sitta hemma. Effektivitet alla dagar. Men kreativitet att bygga en kultur som du själv nämnde, så gick vi från sjuttio till åttahundra personer. Hur ska jag kunna få så många människor att känna sig inkluderade och sedda om de ska sitta hemma? Och för mig var det jätteviktigt att om vi på tjänstemän på kontoret skulle sitta hemma och sen begära att våra medansvariga som arbetar på fabriker skulle vara på plats och arbeta så måste vi leva som vi lär. Så skulle vår fabriksarbetare gå till fabriken, så ska vi som sitta på kontoret gå till kontoret.

Samtidigt är det många andra som organisationer, stora, små som har infört det här på lång sikt. Jag tror man har sett en ganska stor återgång till kontoren överlag, men det verkar finnas en viss flexibilitet fortfarande. Och vissa erbjuder ju hundra procent hemarbete om man vill. Vi har sett stora amerikanska bolag som har gjort det. Men du tror inte på den modellen?

Jag tror inte på den modellen, utan jag tror tvärtom att det på sikt kommer att göra att man tappar bra medarbetare. Om du bara sitter hemma, inte får träffa kollegor, inte ingår i ett större sammanhang, då blir det mycket lättare att byta arbetsgivare. Då är din arbetsgivare bara ett lönebesked, ingenting annat. Min uppfattning, ingen sanning, utan det är så som vi lever och verkar.

Du nämnde ju det här förvärvet av Prefab.

Stämmer.

Och som jag uppfattar det så har ni ju gått mer mot just egen produktion. Mycket, ni gjorde det förvärvet av Prefab som i dag heter K-Fast Prefab va?

K-Prefab.

K-Prefab, förlåt. Är det inte stor skillnad mellan att vara ett fastighetsbolag och så att säga ett förvaltningsbolag med egen produktion till delvis, eller ni gör ju främst då till ert eget bestånd, men ni även levererar ut till andra kunder. Hur bibehåller man liksom fastighetsbolaget i det här och inte hamnar för mycket på produktionssidan?

Men redan från start så började vi bygga vår egna hus. Så vi blev ju redan år två med eget byggbolag och egen projektutveckling. Och sen hade vi då två egna trähusfabriker. Så det blev väldigt, väldigt naturligt att många gånger ur ett medialt perspektiv så ser man K-Fastigheter som ett fastighetsbolag. Men jag skulle säga att vi är ett byggbolag, en projektutvecklare, en prefab-leverantör och ett fastighetsbolag. Och det är kanske därav vi har en lite annorlunda värdering på börsen.

Majoriteten utav vår lönsamhet kommer i dag från projektutveckling, byggnation och prefab och minoriteten från fastighetsförvaltningen. Så vi är ju ett ekosystem som muste dansa i takt. Och att prefab säljer externt de volymerna krävs för att vi ska kunna få ner produktionskostnaderna, både gentemot kund men även då internt.

Gäller det även andra, jag tror att du sa att ni hade åtta cementfabriker eller betongfabriker, eller produktionsanläggningar. Gäller det även andra delar som ni integrerat ni säljer externt också?

Nej, det är bara prefab-element vi säljer externt. Så i dag har vi åtta betong prefab-fabriker och två trähusfabriker.

I fastighetsbeståndet då, hur ser det ut med vakansgrader och avkastning, yield? Alltså ni pratar ju ofta om själva produktionskostnaden till det långsiktiga marknadsvärdet, men om man tittar på den faktiska yielden, var ligger man ungefär?

Per i dag så har vi då en, du börjar med uthyrningsgrad, så har vi en ekonomisk uthyrningsgrad per utgången Q1 på nittiosju komma fyra procent. Och där majoriteten utav den lilla vakansen vi har är kopplat till utvecklingsfastigheter. Det vill säga, vi har köpt någon kommersiell lättindustri. Det håller på att driva detaljplan. Så att det är ju en vakans vi vet vi kommer att arbeta bort. Tittar vi på vår nyproduktion så har vi genomsnitt en yield on cost på fem komma sjuttiofem procent. Och sen har vi en värderingsyield i portföljen på ungefär tre komma åtta i snitt.

Det är klart, det är väldigt svårt att jämför befintligt så att säga. Men om jag skulle köpa i samma på de orter där ni verkar, vad betalar man då yieldmässigt om jag skulle gå och köpa en nyrenoverad fastighet som ligger bredvid era?

Ja, jättesvårt att säga eftersom att, som jag sa, vi finns i tjugofyra svenska kommuner. Men om man säger att vi har en genomsnittlig värderingsyield på tre komma åtta och vi har en genomsnittlig yield on cost på fem komma sjuttiofem. Så man kan säga att vi har ju nästan två procents yield gap. Det vill säga att i snitt så ligger vi två procent högre i yield on cost än det underliggande avkastningskravet i marknadsvärderingen.

Och nu står vi i dag inför en väldigt stor ränteoro eller ränteosäkerhet skulle man säga. Tittar man på vissa tror att vi kommer att höja räntorna väldigt kraftigt. Vi har fått se een första höjning på noll tjugofem. Hur ser du på marknaden? Jag menar, det är så många fastighetsbolag som köper i attraktiva orter. Så kanske vi har yieldar på två, tre procent i vissa fall, ännu lägre i Stockholm, Göteborg, Malmö och sånt där. Och det slår ju rätt snabbt om man kommer upp på, så att säga, låt säga att det skulle upp på två och en halv procent, vilket för mig är ganska osannolikt på kort tid. Och jag menar, det kommer ju troligtvis se en prisjustering om man är, om man förvärvar. Hur ser du på det här?

Nej, men om jag säger, jag tror jag talar för alla noterade fastighetsbolag. Att räntan skulle gå upp har vi ju tagit höjd för och prisat in sedan länge. Det var inte en nyhet för någon av oss. Och i det korta perspektivet ser vi många fastighetsbolag som kommer att få lägre snitträntor. Därför i stort sett alla noterade bolag räntesäkrar sig igenom räntederivat, det vi kallar swappar. När Stibor har varit negativ så får du betala för dina swappar. Och när då Stibor passerar nollan och kommer upp i positivt territorium så får du betalt. Så nu i det korta perspektivet så kommer ett antal fastighetsbolag högst troligt få ner sin snittränta.

Sen långsiktigt givetvis så kommer räntorna gå upp och det tror jag samtliga räknar med. Men det som är intressant är ju realräntan. Där vi befinner oss, du nämnde två och en halv procent. Har vi två och en halv procents ränta och vi har en inflation på fem procent, så har du fortfarande en positiv realränta på två och en halv procent. Så att det farliga är om räntan stiger och inflationen skulle gå mot noll. Men i ett klimat där du har hög inflation så skulle jag ju säga att en normaliserad lite högre ränta är mer sunt. Sen så har det ju varit dopat för oss fastighetsbolag under en längre tid och det är bara tacka och ta emot så länge det varar. Men jag tror inte att vi är något utav oss noterade bolag som tror att vi ska kunna leva under de förutsättningarna för alltid.

Kommersiella hyresavtal, de kan man ju indexjustera i förhållande till inflationen. Det är inte riktigt samma sak för alla bostäder. Det är ju lite problematiskt, eller vad man ska säga. Det är ju den svenska modellen, men att du får ju inte riktigt justera för ökade räntekostnader. Så att på något sätt blir marginalerna, det äter ju högre ränta desto mer äter det ju på marginalerna.

Ja, men det stämmer. Vi kommer ju inte, jag har ingen förhoppning om att vi ska kunna indexera lika mycket som inflationen på våra bostadskontrakt. Inte initialt, men över tid så ska det kanske bli så. Men även på den kommersiella sidan. Så säg att du kan indexera med fem procent. Det kommer givetvis slå på vakansgraderna på de kommersiella fastigheterna. Så en sak är att du har en legal rätt att indexera med inflationen, men alla de kommersiella hyresgästerna som får dels högre hyra, högre räntor och verkar under, kanske inom kort, en ganska bistert ekonomiskt klimat.

Utifrån ett personligt perspektiv så tror jag att de kommer att se att fastighetsbolagen kommer ha lika svårt att hantera den situationen som vi bostadsbolag. Och som jag sa, för K-Fastigheters del, vi har ju i snitt då nästan sex procent yield on cost. Och sen så då en skuldsättningsgrad på drygt femtiotvå, femtiotre procent. Så att jag känner mig inte alls otrygg.

Hur tror du det kommer att slå på om man bortser från de noterade stora bolagen och tittar på de lite mer mindre som har... Det har ju varit väldigt höga priser och det har varit en väldigt aggressiv prisutveckling där man har sett priserna egentligen dubblas på vissa orter som har varit lite mer populära. Exempel Eskilstuna till exempel, där man har sett yieldar på, vissa har köpt på sex, sju procents yield och sen så 2013 och 2017 och nu ligger de på tre, tre och en halv. Och är man ett noterat fastighetsbolag så kanske man har just jobbat med räntesäkring, billigare kapital. Men jobbar man traditionellt med bank som direkt slår över så fort du, och så kanske du har rörlig ränta och så går räntan upp och då blir marginalerna väldigt, väldigt små. Hur tror du det kommer gå för de mindre fastighetsbolagen?

Nej, det som kan ske både med mindre och något större bolag, det är ju om, som du säger, inte helt otroligt att marknadsvärdena går ner. Då kommer skuldsättningsgraden per automatik gå upp och då kan det finnas bolag som bryter mot vissa kovenanter. Men jag skulle vilja påstå att sedan fastighetskrisen på nittiotalet så har ju storbankerna som lånat ut pengar varit väldigt, väldigt restriktiva med sin kreditgivning och tittat more på kassaflöde än på marknadsvärde. Så jag känner mig ganska trygg med att de kommersiella fastighetsbolagen, stora som små, som har vanlig bankskuld, klarar av kassaflödena.

Jag är mer orolig för konsumentsidan där bankerna arbetar med en kalkyl, det vill säga kvar att leva på. Och så baseras den på nuvarande inkomst, nuvarande familjesituation. Och sen finns det då familjer där man har fått påökning, man kanske har förlorat en anställning, man kanske har gått igenom en separation och där kassaflödet inte lever på, kvar på den nivån som när man fick sitt lån ur banken. Så jag är faktiskt mer oroad över hur konsumenterna i storstadsregioner där priserna är höga, skuldsättningen förhållandevis hög, kommer att klara av högre räntor än vad jag är för fastighetsbolagen.

Då är det framför allt precis bostadslån egentligen som du menar.

Precis.

Och sen har vi ytterligare en effekt i storstäderna i alla fall. Det har ju byggts väldigt mycket bostadsrätter eller bostäder i bostadsrättsform. Och där har du i alla fall på nyproducerat oftast en ganska hög skuldsättning i själva föreningen. Beroende på hur ofta en lekmannastyrelse, men beroende på hur duktiga de har varit på att binda lånen och sånt där, så kan det ju också få en dubbel effekt.

Visst är det så. Och samtidigt då skulle vi gå mot en lågkonjunktur så minskar efterfrågan på den köpta bostaden. Och det kommer då tendera att bostadspriserna går ner. Och då är det många som sitter i situationer där de inte kan sälja heller. För annars skulle man alltid kunna sälja om de bara får igen sina pengar för att komma ur den här skuldsättningen. Men har då marknadsvärdet gått ner på den privata bostaden och de är högt belånade så står de också risken av mer lån än värde.

Jag menar, de kommersiella fastighetsbolagen i dag har ju lägre skuldsättningsgrad i procent än den generella konsumenten som bor i en köpt bostad, i alla fall i de yngre åldrarna.

Och vad ska man göra för att undvika, undvika det här?

Nej men antingen så får man räntesäkra. Alternativt så har man rörlig ränta, men så lägger man undan motsvarande en högre ränta varje månad så att man får en liten buffert.

Är inte det lite sent nu då? Beroende på hur ränteutvecklingen ser ut då så klart.

Ja, det är nog väldigt individuellt, men det är klart bättre att börja nu än att strunta i det bara för att man är sent på det.

Man pratar ju oftast eller väldigt ofta i Sverige om att vi har bostadsbrist. Åttiofem procent av kommunerna rapporterar bostadsbrist. Jag tror man har Boverket alltid pratat om att man behöver ha en produktionstakt på sextiofemtusen bostäder per år fram till 2027 tror jag det är. Samtidigt bör man ju se lite, det bör hända saker på marknaden. Jag läste häromdagen om i Växjö till exempel, bostadsområdet Galaxen. Det var inflyttningsklart 2020 och 2021 och där hälften ungefär är oinflyttat. Just då troligtvis för att hyrorna är för höga. Det finns lite för många i just det området där man har byggt och det där man kanske egentliga bostadsbristen i mångt och mycket har varit.

Efterfrågan har varit egentligen på bostäder som har en lite lägre hyra, där man har en reglerad hyra, inte presumtionshyror som nu ni inte jobbade med. Men och det är ju många som pratar om att det här kommer hända i framför allt större städer, utkants, där man har blåst på med en enorm produktion och ganska höga hyror. Och kanske de första lite utanför Stockholm har jag hört om indikationer och det här var väldigt tydligt i just Växjö. Vad tror du om utvecklingen där?

Nej, men jag tror det finns många marknader som aningen mättade. Och vi roade oss med att lägga ihop, vi gick in på respektive kommun i Sveriges hemsida och tog ut deras egna befolkningsprognos de närmsta tio åren. Och aggregerar du dem så skulle Sveriges befolkning dubbleras på tio år. Så att man kan utav allt annat att döma se att kommunerna är lite för självgoda eller hoppas lite för mycket på sin egen kommun. Därför det är nog ingen som tror att Sveriges befolkning ska dubbleras på tio år. Utan därav ännu viktigare marknadsundersökningen.

Och sen det är många städer och kommuner där vi har bostadsbrist. Men det man inte får glömma är att many utav de som står utanför bostadsmarknaden kommer inte komma in på bostadsmarknaden för att du bygger nytt. En nyproducerad hyresrätt med presumtionshyra, hyra med investeringsstöd eller ej är fortfarande för dyr för dem. Utan det man kan hoppas på då är lite flyttkedjor. Men det finns ju de som kanske inte har en inkomst och det är inte många fastighetsbolag som tar in individer eller hyresgäster som har nollinkomst. Att vi producerar mer hjälper inte bostadsbristen i sig mer än på vissa orter.

Och sen är det klart att Växjö bland annat, jag vet Örebro, Uppsala. Där finns områden där man då har massproducerat och där jag oftast ser problemet, det är där fastighetsutvecklare har maximerat det statliga investeringsstödet. Man har byggt massa smålägenheter för att få ut så mycket som möjligt i det statliga investeringsstödet. Men det är inte smålägenheter som efterfrågas. Tittar du nu under pandemin så har det varit jättetydligt att de som köper sina bostäder efterfrågar lite större bostäder. Medan många bostadsutvecklare på hyresrätten då har byggt massa enrummare och enrummare det blir inget annat än vandrarhem.

Och du har varit ganska kritisk till just investeringsstödet. Är det framför allt det du har varit kritisk till eller också var man bygger?

Nej, men jag tycker investeringsstödet är, för det första så är jag inte för bidragspolitik. Om man skulle göra om investeringsstödet så skulle man ge det direkt till den enskilde individen. Därför så som det har fungerat historiskt så är det en nyproduktionsprojekt där man fått ett investeringsstöd mot att man då sänker hyran. Men det gör ju att individer blir tvingade att bo i just det huset. Hade man gett, och allt annat lika, så blir det projektutvecklaren och byggbolaget som får skaffa sig de här medlen.

Skulle man i stället ge motsvarande medel direkt till individen, ökat bostadsbidrag et cetera, så skulle de kunna välja mycket bredare bland beståndet lägenheter. Då behöver man inte bygga nyproduktion. Det kan man flytta in i något gammalt in i centrum och då kan vi få en bättre spridning. Men som så många gånger tidigare så blir det subventioner som gör att det blir grupperingar.

Men har det inte lett till fler bostäder i alla fall? Om än kanske felproducerat i vissa fall.

Jo. Det har lett till fler bostäder. Som du själv nämnde, så finns det då städer med en massa vakanser. Så att man har lagt pengar på bostäder som inte efterfrågas och där ingen kan bo. Så att man har ju inte, alltså stödet har inte tjänat sitt syfte. Det är fortfarande bostadsbrist och folk som står utanför bostadsmarknaden. Och samtidigt så vittnar vi nu om områden eller marknader där det står tomma lägenheter. Och då har ju verkligen inte stödet tjänat sitt syfte.

Du har även pratat om i andra intervjuer om att det pågår en abnorm greenwashing. Det var ett väldigt starkt förstärkningsord. Men om man pratar generellt om greenwashing i fastighetsbranschen, vad är du mest kritisk till där?

Jag säger inte att det är fastighetsbolagen i sig som kör en abnorm greenwashing, utan systemet premierar greenwashing. Vissa utav de här certifieringssystemen ser inte helheten. Man tittar på enskilda komponenter och ser om de är gröna eller inte gröna. Men sen om du gör av med dubbelt så mycket eller likadant om du river ett befintligt hus för att bygga ett nytt hus, så räknar du bara carbon footprint på det nya. Du godräknar inte dig det gamla. Och då är det väldigt lätt för många bolag att framstå som enormt gröna. Därför nyproduktionen är grön.

Samtidigt så hade det utifrån alla perspektiv varit ur ett klimatperspektiv mycket bättre resursutnyttjande att renovera och lyfta standarden på det som redan stod där. Så jag tycker att vi har ett abnormt systemfel och det gör ju då att man kanske inte riktigt, liksom jämförelsetalen blir fel. Och EU-taxonomin och det kommer ju ganska tuffa krav på just nyproduktion nu framöver. Det gäller just redovisning av varenda komponent eller varenda del i produktionen. Hur många kommer klara det? Jag tror att man har inget annat val än att klara det. Så att jag är helt övertygade.

Jag tycker krav är bra. Därför det gör ju också att kravställningen löper vidare i leverantörsledena. Så att man måste börja någonstans. Men det jag reagerar på att alla blir världsmästare över en natt och det är inte rimligt. Sen tror jag att alla har ambitioner om att bli väldigt, väldigt bra. Men man måste också ha förståelse för att man bör, måste börja någonstans. Vi är gröna men kan bli mycket, mycket mer gröna. Men som sagt, ur ett evighetsperspektiv, så precis som alla andra, vi kan bli lönsamma också. Vi höjer ribban för varje år som går och försöker tänka själv.

Ja, vi kan redovisa något som är fantastiskt grönt. Men om det då krävs att vi ska riva hus som kanske ur ett klimatperspektiv varit bättre att behålla, ja då kanske även vi, liksom ur ett etiskt perspektiv ska överväga det. Det är när man verkligen överväger det och faktiskt restaurerar istället för att bygga nytt, då anser jag att man är grön.

Har inte det också varit drivet? Det känns som att omställningen har också drivits av finansieringsmarknaden för att man har fått nya ESG-krav och pengarna kommer från olika håll och sen har man satt upp att det måste vara en green bond och då har fastighetsbolag agerat för att de måste fylla green bonden med någonting. Jag vet inte om ni har arbetat just med green bonds, men har det delvis? Kan det vara en orsak?

Det kan absolut vara en orsak. Vi har ju ingen obligationsfinansiering, men alla våra banker ställer ju krav på oss att vara gröna. Jag tycker det är bra med krav. Det jag kan reagera på, det är mer på kapitalmarknaden där det finns bolag som inte är gröna, där aktieägare eller större institutionella aktieägare lämnar de bolagen. Därför man vill inte äga skitiga bolag. Men då börjar jag fundera på att om de seriösa ägarna lämnar de skitiga bolagen, vem ska då ställa krav på den här omställningen från skitig till grön? Utan ett riktigt grönt ansvarstagande, det är väl att som aktiv ägare faktiskt ställa krav på bolaget och vara en aktiv del i denna transformationsprocess från brunt till grönt.

Så du tänker att stora pensionsbolagen ska in i oljebolagen och styra om snarare än att säga att vi kommer aldrig investera i olja eller vapen eller vad det nu kan vara för nåt.

Nej, men ur ett större perspektiv. Bolaget i sig som nu är brunt eller oetiskt eller vad det kan vara, blir inte mindre oetiskt eller mindre brunt för att pensionsstiftelsen säljer sina aktier. Det enda man gör är att man kanske trycker ner priset och så är det någon shady som kommer in och köper som absolut inte har någon etisk eller grön agenda. Utan det är först när du är en stor aktiv ägare som du vågar ställa krav och kan ställa krav. Jag menar ju aktieägarna är de enda som kan ställa den typen utav krav. Utan då är det bättre att man har en strategi att våra innehav ska bli gröna eller hundra procent etiska under en tioårsperiod. Ju förr desto bättre. Men att bara lämna bolaget gör inte att bolaget i sig blir mer grönt eller mer etiskt.

Har ni fått några sådana påstötningar från era ägare?

Ja, jag skulle säga att alla våra ägare på topp tio har ju ett incitament och ett krav på oss att vi ska vara gröna och vi vill ju inget annat. Vi arbetar jätteaktivt med vår klimatstrategi och etiska affärsstrategi. Så att vi gör allt vad vi kan.

Men det är väl i slutändan också ett bet på att det kommer bli lönsamt i längden, inte som ett krav.

Ja, men sen så har du, jag menar, vi har en investeringsstrategi som är, eller en investeringshorisont som är evighet. Så det ligger ju i vårt eget intresse att det finns en morgondag.

Du sa i en intervju att du var en sucker för citat eller one liners, saker som inspirerar och jag förstod även att du hade någon tatuering. Gammal synd kanske, men det var i alla fall ett citat va?

Ja, men jag har en gammal synd där ja.

Vad var det som stod på den?

"Quitters never win, winners never quit."

Och är det något du inspireras av fortfarande?

Ja, men det är det. Jag hade kanske inte behövt tatuera det, men citatet i sig tror jag på. Långsiktigheten. Ger du aldrig upp så kommer du förr eller senare lyckas. Sen har jag ett armband som kanske var mer smakligt än att tatuera.

Kan man byta ut det om det behövs.

Ja men precis. Och där står det: "Don't be most people. Most people don't achieve your dreams." Och det är så många som lever någon annans liv. Så att det har jag på mig för att påminna mig att gå min egen väg.

Lite Steve Jobs-aktigt nästan va?

Ja men nästan på.

Är det något du tänker på ofta?

Jag gillar citat. För mig som dyslektiker att läsa böcker, visst Robert Kiyosakis var förhållandevis lättläst så den kunde jag ta mig igenom. Men för mig så liksom ser man de här citaten varje dag, typ armbandet då, så kan jag påminna mig till varför. Man måste ha ett väldigt tydligt varför. Och jag vill på riktigt förändra en konservativ bransch. Det Elon Musk gjorde med Tesla för bilindustrin. Liksom en person kan verkligen förändra världen. Och det inspirerar mig att kunna göra detsamma med bygg- och fastighetssverige till att börja med.

Så ditt kontor ser ut som en amerikansk motivationskonsults?

Vi sitter på de sämsta lokalerna själv. Alla de bästa hyr vi ut till de som är beredda att betala.

Så du har det på armband istället, det är bra.

Precis.

Om jag som fastighetsinvesterare är väl målet då om vi har läst Rich Dad, Poor Dad. Men om man ser sig som entreprenör precis i startgroparna, köpt sin första fastighet eller på väg att köpa sin första fastighet eller bygga någonting. Vad är dina absolut bästa tips?

Ge inte upp. Om man säger, det är så många som vill bli rika snabbt, men att vara fastighetsinvesterare är ett maraton. Du måste orka vara uthärdig, uthållig. Därför det tar längre tid än vad du tror. Så är du inte beredd att lägga ner tiden och åren, så är det bättre att lägga av nu. Men är du beredd, då är det bara att köra på och sen så gör det ingenting om det tar lite längre tid.

Men nu har ju fastigheter varit väldigt hett i många år. Man har sett det skapas miljardär efter miljardär och man ser vilka har blivit rika senaste åren så har det varit tech och Spotify-grundare och sen har det varit fastigheter. Det lockar nog till sig väldigt många som vill bli rika snabbt.

Ja men jag tror att bli rik är det drivkraften, så kommer det vara svårt att lyckas. Då når du en viss nivå, men pengar har en avtagande marginalnytta. Godisbit nummer tio är inte lika god som den första godisbiten i skålen. Så är drivkraften att bli rik, då kommer du till en viss nivå. Men hittar du någonting att göra som du verkligen älskar, då kan du gå hur långt som helst.

Läste någon gång, eller hörde på någon intervju med en amerikansk otroligt förmögen hedgefondförvaltare. Han sa det att de första tio miljonerna, det var den absolut stora framgången och det var då man var som gladast. Och därefter så var det helt andra saker som motiverar.

Nej, men jag tror det är rätt. Om man säger, jag har fortfarande förhållandevis låg lön. Jag tror inte det är bra att känna se rik någonsin. Därför då tappar du drivkraft och så blir du lite fat and happy. Du måste känna dig fattig, då presterar du som bäst. Och likadant, när du inte har några pengar då gör du de bästa affärerna. Är du lite för rik så blir du lite lat och så tror du att allt du rör på blir guld. Det är det farligaste som finns. Du måste känna dig fattig.

Men om du tittar på ditt aktieinnehav då, det är inte riktiga pengar. Men kan det inte vara så att du känner dig lite rik ibland?

Nej, men jag kan inte betala räkningar med dem. Jag kommer ändå inte sälja dem. Så när jag inte har något monetärt förhållande med aktierna så bryr jag mig inte så mycket. De kan vara värt noll och de kan vara värt jättemycket, men det förändrar inte min vardag.

Du har sagt att du inte kommer sälja.

Det stämmer.

Någonsin.

Nej.

Nu har vi pratat lite om böcker. Har du några andra tips på inspirationskällor? Kanske kan vara podcast som du har lyssnat på. Har du några tips till våra lyssnare?

Nej, men det finns fastighetsprofiler. Det säger inte, men bara i dag så finns det så mycket på YouTube. Det finns så många poddar. Men att inte glömma bort de här gamla böckerna med Napoleon Hill och liknande. Att man läser de här gamla investerarböckerna. Men sen måste man också förstå att det är en ny... Jag tror att du måste få med digitaliseringen. Så att den fastighetsinvesteraren som kan hitta en ny USP i form utav att digitalisera och skapa mervärden för våra hyresgäster. Där tror jag att du kan skapa mervärden.

Så att även om du ska bygga på de här mättade marknaderna så gäller det bara att vakansen inte uppstår hos dig. Man måste hitta USP:n. Så jag gillar ju den här konkurrensen som nu uppstår när vi har mättade marknader. Tidigare han alla fastighetsägare varit lite fat and happy, men jag menar i alla andra branscher så råder det blodig konkurrens och det gynnar alltid konsumenten och kunden. Så konkurrens är bra, men hitta någonting som gör dig unikt och som gör att hyresgästerna upplever att de får mer för pengarna. Och då kan man använda teknik.

Och hur mycket går det att göra egentligen med just teknik för att få till det? Så att säga, den här USP:n. Är det öppna dörren med digitala nycklar? Eller vad tror du är liksom 3.0 som gör att man faktiskt kan skapa något som är så pass unikt?

Nej, men bara en sån här grej som smart homes, där du kan styra all elektronik i ditt hus digitalt. Det tror jag är ett krav i framtiden. Så att vi fastighetsägare, det handlar mycket om totalekonomi. Just de här elbilspooler, cykelpooler, så att du kan sälja in en helhet, en livsstil. Flyttar man in till K-Fastigheter, ja men då ska du kunna låna vår poolbil, du ska kunna ha poolcykel. Så att allt som kräver hemmet till ingår i hyran, snarare än att du har en leverantör av bil, en leverantör av bostad och så vidare. Utan det är nog en helhet framgent om jag får spåna lite.

Och avslutningsvis, har du några drömmar kvar? Du nämnde Elon Musk och det är ju en väldigt stor omställning med Tesla, SpaceX, enorm omställning av industrier. Nu har vi Jakob i Sverige, Skåne, lite Danmark. Vad är den stora drömmen?

Jag vill skapa en affärsmodell där K-Fastigheter kan bli störst i världen. Och för att det ska kunna införlivas så måste vi industrialisera byggprocessen i betydligt högre grad utan att för den delen tumma på kvaliteten. Utan oss två emellan. Skulle vi sitta här i Stockholm och bila ner till Italien. Jag hade ju valt en serieproducerad bil. Jag hade inte gått till hemmafixaren som har skruvat ihop någonting själv för att jag tror inte den hade hållit. Det är så många som tror att industrialiserade bostäder får sämre kvalitet eller blir mindre attraktiva.

Och så får vi gå tillbaka. Men Ferrari, Porsche, serietillverkas. Kan bilindustrin kan vi. Du bygger en Volvo XC90 på tvåhundrasjuttio arbetstimmar. Du kan inte bygga en bostad på motsvarande arbetstid. Utan vår bransch är ju så underutvecklad så att det finns fortfarande mycket lågt hängande frukt. Så jag är helt övertygad om att man kan digitalisera hela produktionsprocessen i betydligt större grad.

Och sen vill du bygga de här och producera dem i hela världen?

Absolut. Initialt Europa.

Jakob, stort tack för att du kom hit i dag.

Tack för att jag fick vara med.

Tack!