Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat dat det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Idag ska vi prata om bostadsmarknaden, ett ämne som berör då ungefär två av tre svenskar äger sitt boende. Och med ungefär femtusen miljarder i lån så är det också det som påverkar vår privatekonomi mest.

Med mig för att prata om detta är Peter Benson. Han är prisad journalist som avverkat allt ifrån Dagens Industri, SVT och har även varit med och grundat Placera. Nu är han chefredaktör för den enda tidningen jag prenumererar på Affärsvärlden. Välkommen till Investera på höjden, Peter Benson. Tack så jättemycket, Jonas.

Och tack för den fina introduktionen. Stämde allt? Ja, ingenting som jag kan dementera i varje fall, men, men, men det var fint sagt. Jag har under sommaren läst alla dina krönikor om bostadsmarknaden, räntor, inflation. Och jag läste även det du skrev i, redan i november förra året. Och då borde jag egentligen slängt mig på luren och, och bundit alla mina bolån, men det gjorde jag inte.

Du skrev såhär: Här och nu anser vi att räntan är på tok för låg oavsett vart inflationen tar vägen. Som investerare och företagare måste man ta höjd för högre ränta på lång sikt och för säkerhets skull bör man även gardera sig mot högre inflation och ränta även på lite kortare sikt. Inflationen vet vi inget om, men oron är här för att stanna.

Hur tänker Peter Benson i dag? Nej men det är väl en av de här formuleringarna som man kanske kan se tillbaka på och känna att det där var väl inte helt fel. Och ja, men nu är vi ju här och, och Ja, inflationen är ju liksom, har ju gått från någonting som har legat och småbubblat och som vissa liksom olika såhär makro och börs och finansnördar har pratat om lite grann i kanske tio års tid till att det är någonting på, nu är det på allas läppar. Vi märker det dagligen, vi märker det i våra liv och, och, och så är det. Ja men det är ju, det är rafflande spännande skulle jag säga, vad som händer nu. Hann du binda bolånen? Nej, jag har alltid kört rörligt. Så att då, då det är lite av filosofi och lite för att jag har en sådan bank. Så att jag har inte det alternativet.

Jag kollade min ränta precis just nu i Swedbankappen. 2,43 var det. Och min fru jobbar ju på bank och fick precis ett sådant här personallånerbjudande. Jag tror att det nästan skulle skilja sjuttiotusen på ett år på bolånet om vi skulle byta till det. Det är ju enorma skillnader. Ja, och det blir enorma skillnader när man står inför en, en funder-- man funderar på hur man ska ändra sitt boende, alltså flytta helt enkelt. Alla kalkyler blir ju helt annorlunda om man dessutom ska, ska väga in lite, lite säkerhetsmarginaler i det där. Och då pratar jag inte om bankens säkerhetsmarginal, för den har ju i several års tid varit liksom absurt stor tycker många då. Man, banken har räknat på sex eller sju procents ränta som ju fortfarande känns orealistiskt, men det kanske inte blir det.

Men, men, men man som hushåll måste ju räkna med... Det har gått upp för allt fler människor att räntan är mer rörlig än vad många trott kan man säga. Jag tror också att jag sprang på en kompis på stan förra veckan och, och båda var, hade fått den här chocken att räntan hade gått upp.

Och det var just för att man har ju, de är bundna tre år. Det rörliga lånet är bundet på tre månader, vilket gjorde att det har nog inte gått upp för många. Man han varit på semester, man har inte riktigt märkt, men man ser, man ser nästa räntedragning så blir det, det är först då tror jag det polletten trillar ner.

Ja, jag tror också det. Jag tror att, jag tror att det finns strutsmentalitet, det finns okunskap, det finns att man har någon buffert. Det finns många saker som gör att, liksom det dröjer, det finns en fördröjning innan det liksom sjunker in. Och, och, och om vi pratar bostadspriser då som på nåt sätt det, det är liksom det kanske det här samtalet kommer koka ner till.

Så drö-- kan det dröja ännu längre tid liksom innan, innan beteendet sjunker in hos köpare och säljare och, och liksom går hela vägen liksom. Man tittar på de analyser som finns där ute. Nordeas, SEB släppte en ganska nyligen. Nordea förutspår att bostadspriserna kommer falla djupare än vad man tidigare trott.

Det här var väl, förra analysen var väl i somras. Räknat från toppen i mars så väntar man sig ett fall på ungefär femton procent fram till nästa sommar. Och den tidigare prognosen var då att det skulle falla runt tio procent. Vad tror du? Jag skrev en analys eller en krönika i april och då drev jag lite med storbanken och Riksbanken och andra sådana här.

För då höll de på att prata om att det skulle falla sju, åtta procent i den storleksordningen. Alltså under tio procent pratade de om bostadsprisfall från toppen och att det skulle gå ganska sakta. Och då hade jag ett räkneexempel som jag fortfarande står för väldigt mycket då, då man lätt kom upp i mer än trettio procents fall.

Och det är inte... Ett räkneexempel är inte samma sak som en prognos, men det visar åtminstone på liksom vilken magnitud av förändringar som en, en högre ränta ger upphov till så att säga. Så att, då, då var väl taken där i april att, att det kommer att bli mycket, mycket mer än vad de här förståsigpåarna då sa.

Ovanpå det, när man tittar på bostadsrätter i Stockholms innerstad eller Stockholm, centrala Stockholm, så tror jag redan nu att nedgången är typ tretton, fjorton procent från toppen. Och var är vi då om vi drar tillbaka tiden? Vi har ju haft ganska kraftiga uppgångar. Ja då är vi ju, då har vi i princip ätit upp tjugo, tjugoett års uppgång.

Så än så länge är det ganska modesta nedgångar. Ja men om du, om du, om du köpte en bostad 2019 eller 2020 och sen så bara gick och släckte lyset och sov, så är du ju fortfarande på plus eller åtminstone inte på minus. Så det här är ju ingenting än så länge. Det är bara en väldigt brant uppgång 2021 som vi har tagit bort liksom.

Men, så att, så att Det finns ju jättemycket fallhöjd kvar. Sen finns det alltid ganska mycket saker som också bromsar fall och statistik i sådana här sammanhang. Utan att jag vet exakt hur det räknas ut, så känns det som att statistiken blir ofta lite mesigare siffror i slutändan än hur det känns och verkar i stunden.

Det är ju det här från att folks prisförväntningar och... Jag tror mentalt tror jag att det kan kännas som att nedgången kanske är tjugo procent för många eller trettio procent för många redan nu. Men då kanske man jämför med en uppskruvad prisförväntan och man mäter mot något slags extremvärde hur det var på toppen och inte mot ett genomsnitt.

Att genomsnitt blir alltid lite mesigare än den här anekdotiska mätpunkterna som också är intressant och kul, men som kanske just är lite mer extremvärden. Det här var lite babbligt, men vad jag försöker komma till är väl att att det blir lite akademiskt att snacka om priserna ska ner liksom tio, femton eller tjugo procent, utan det blir mer ungefärliga storleksordningen och takten spelar viss roll också ska jag säga.

Jag håller med dig helt om den anekdotiskt för att tittar man i mitt område, Fattig-Bromma som man brukar kalla det i Norra Ängby. Även där sålde ju Carola sitt hus här under sommaren. En av få affärer som faktiskt gjordes under sommaren. Och sen var det väldigt kul att det var just Carolas hus. Det gick ut för Fjorton och ett halvt tror jag sitter ganska högt och såldes väl för tolv.

Men det jag vill komma med det är att när man pratar i området sen så är det det objektet man jämför med. Alltså nu har ju priserna gått ner och så tar man den, den prisskillnaden mellan fjorton och ett halvt och tolv gången. Det är det alla nu tycker att sina hus i området har gått ner. Och det är anekdotiskt, men det säger också ganska mycket om, som, den lokala marknaden.

Och det är een ganska väsentlig nedgång ändå. Ja, folk, folk snackar ju mer om extremfallen och det kan vara extremfall toppnoteringar och sen så kommer det vara skräckhistorier om folk som inte får det sålt och behöver sänka priset ytterligare och hej och hå och sådär. Och den, den diffen, den kan nog bli trettio procent ganska snabbt.

Men, men snittpriserna kommer vara någonting annat. Och sen så hä-- sen så, sen så finns det alltid, såhär, dynamiska effekter som bromsar fall. Och, och i att dels folk väntar med att sälja och sen i att det händer saker i omvärlden och, och en sådan sak är ju till exempel att det kanske kommer politiska stöd till exempel, att man kanske drar in amorteringskravet som jag har varit inne på att man borde göra och som sossarna har öppnat upp för, eller andra saker som, liksom, som, som mildrar det hela.

Men det, det kan finnas dynamiska effekter att gå åt andra hållet också för all del. Men de ser vi ju inte riktigt ännu i varje fall. Men tror du att man ska slopa amorteringskravet helt eller dra ner amorteringskravet? Nej men jag skrev en krönika där jag föreslog att man skulle slopa eller frysa det.

Det kan man kalla lite vad som helst, men, men att det finns amorteringskravet. Dels kan jag tycka på liksom rent såhär ideologiska skäl att det är ganska idiotiskt att staten ska bestämma i detalj hur folk ska lägga upp sin hushållsekonomi. Eh, men med det sagt så kan man säga att det fanns ju så att säga lite-- vissa sakskäl som ändå talade för amorteringskravet när det infördes.

Det vill säga folk har höga lån, folk tar mycket lån, och hög skuldbörda är någon slags problem. Och då var vi i en låginflationsekonomi, och med låga räntor och sådära. Och amorteringskravet får man säga då fyllde någon slags funktion i att bygga in en, en ytterligare liksom buffert i systemet.

Men nu med en höginflationsekonomi, åtminstone med inflation i systemet, dels så har ju problemet med låga räntor håller ju på att försvinna kan vi säga av sig självt. Och sen så finns det en automatisk stor amortering. Så fot du har inflation i systemet så amorteras ju lånen automatiskt via inflationen.

Så att om inflationen är fem procent, då försvinner ju fem procent av skulden varje år. Så att det finns liksom inte något direkt behov av att ha nominell amortering ovanpå det på samma sätt. Tvärtom är det ju så att om du, om du som hushåll klarar löpande räntebetalningar i en höginflationsekonomi, då är du skulle jag säga home safe.

Klarar du ett år, två år, tre år, fyra år, då har du amorterat ner det här ganska ordentligt via inflationen. Det bygger på att du behåller jobbet och sådana här saker, men det gör du ju alltid så att säga. Så argumentet för amortering, nominell amortering minskar i en hög inflationsekonomi.

Och tar man bort amorteringskravet så menar jag också då, då skapar du jätte... Då frigör du ju resurser som kan gå till de här högre räntorna som behövs. Som, som samhälle så behöver vi ju högre räntor. Det vi... Nu höjs ju inte räntan för skojs skull, utan den höjs för att vi behöver ha högre räntor för att, för att hantera inflationen.

Och Riksbanken, de tror du det eller ej, så är det ju människor som sitter där. Och de, de har ett inflationsmål som de tänker mycket på, men de tänker också på att det vore, det är ju tråkigt om människor går i konkurs och, och får gå från hus och hem så att säga.

Men om det frigörs resurser från, från folks hushållsbudgetar så kan riksbanksfullmäktige vara lite tuffare med räntan. Men är amorteringskravet, nu har jag inte stenkoll på det, men, men är inte det också en, en reglering eller en, en, i och med att vi har statlig insättningsgaranti. Man, bankerna har en, en, att staten backar egentligen alla, alla svenskars sparkonton.

Och med det så kommer ett ansvar och då är inte amorteringskravet ett sätt att, så att säga, även för att skydda bankerna i banksystemet. Ja, men, men, men jag tycker att det känns lite fånigt för att om man inte tror att bankerna klarar att lo-- att göra kreditbedömningar och låna ut pengar, då ska de ju inte hålla på med banking överhuvudtaget.

Samtidigt så är det ju många banker som har gått omkull när det inte varit reglerat. Så regleringen har ju kommit till ändå på, på senare tid just av den anledningen. Ja, det kan man ju säga, men man kan också säga att så många har inte gått omkull och de som har fått statsstöd har ju tvingats betala tillbaks det med ränta.

Och, och staten gick ju plus fastighetskrisen 1990, 92, och den har gått plus i de insatser man behövde göra runt finanskrisen 2008. Så att liksom netto har ju... Det är klart att bankverksamhet bygger på statlig Statlig kontroll och statlig riskdelning så att säga. Men det betalar bankerna för också.

Och jag är inte emot att bankerna ska få betala ännu mer, men, men, men jag tycker att det är fjantigt med den här detaljregleringen. Att man ska gå in och säga precis hur mycket enskilda hushåll ska... Det, det borde vara någonting som är upp, upp till hushållet och banken att komma fram till. Sen har ju staten via Finansinspektionen och annat har ju, har ju de jättemycket möjligheter att ha jättemycket kontrollåtgärder på bankerna ändå.

Och det har man ju. Och, och man har ju helt andra kapitalkrav idag än vad man hade tidigare till exempel. Men, men jag menar kontrollerat bankväsen har vi haft i hundra år. Amorteringskravet är ju bara liksom vad då? Jag har ingen aning. Är det tio år kanske max? Nej, sju, åtta kanske. Så att, jag ser inte att det är världens största katastrof med amorteringskrav, men det här är ett bra tillfälle att ta bort det.

För att det här är ett tillfälle vi skulle behöva skapa lite mer motståndskraft hos hushållen för att klara de högre räntor som vi som samhälle förmodligen behöver för att hantera inflationen liksom. Det blir ett... Jag har en, har en kompis som nyligen gjorde, värderade om sin, sitt hus efter lite ombyggnation och har tjafsat med banken och blev av då med, med det här amorteringskravet.

Nu kom det ner en procent tror jag i amorteringskrav. Och sen ringde han banken här förra veckan och sa: "Men vad fan, ni har ju inte, ni har ju inte, ni har ju inte gjort det här. Det är samma, det är samma- Samma amortering. Det är lika mycket pengar som dras. Nej, var bara att räntan hade gått upp exakt en procent.

Så det var enda skillnaden egentligen. Man kollar bara på totalbeloppet. Så att. Det är klart, där har du ju en direkt utjämnande effekt. Så att amorteringskravet räcker ju en bit på vägen. Men, men nu pratar vi om med bankernas marginal så har ju många kommit upp en procent, en tjugo bara på, på den här.

Och nu förväntar vi oss en höjning i kanske i september om det blir 0,75. Nej men det, det är ju väsentlig. Nej, jag, jag, jag det är inte så att amorteringskravet är världens största grej och att det kommer vara som natt eller dag eller sådär. Men, men det, det för ganska många hushåll så är det ganska mycket pengar.

Säg att du har två procents amortering, så ja det är ju två procent ränta då. Det är egentligen tre procents ränta eftersom du på räntan har avdragsrätten, trettio procent. Stämmer. Så, så det, så det, det skapar ganska mycket mer. Och, och sen är det också så i och med att amorteringskravet, enligt den här klassiska nya modellen som vi har att vi trycker till de unga och låter de gamla gå fria.

Så att folk med äldre lån har ju inget, har ju inte... De, de omfattas ju inte av det här så att säga. Det gäller bara för nyare lån som har tagits. Exakt. Så att du, det blir ju ett kirurgiskt, stöd till sådana som kanske då har just de högsta lånen. Medans du, vilket ju också tycker jag är en liten poäng.

Och så kostar det inte heller statskassan något, vilket kan ju vara, borde vara lite, lite attraktivt också. Ja vi får se vad som händer. Det är ju många mörka moln. Så att det, det är nog inte osannolik att man i politiken tar chansen också att vinna poäng. Nu är det inte som kommer att göra något innan valet troligtvis men.

Ja men de, nu Max Elger, finansmarknadsministern la ju fram ett förslag. Eller han har ju instruerat Finansinspektionen att kolla på om man skulle ta bort det. Och sen om man pausar eller ta bort eller vad man gör, det kan man ju liksom, I don't know. Om man går tillbaka lite, du nämnde just kring att lånet och det är ju lite svårt kan jag tycka att förstå, men med en högre inflation så urholkas ju då lånet.

Men samtidigt så blir ju det, det blir ju, det är ju positivt för lånet blir mindre. Men samtidigt så har du också fallande bostadspriser. Så att det liksom ökade räntekostnaden. Allting gör ju också samtidigt att högre inflation, högre ränta för att stävja, priserna går ner. Även om lånet då teoretiskt sett minskar med amorteringen.

Och det vill ju, så att säga, då har vi också då en... Om nu inte vi får löneinflation, vilket alla också förutspår, kommer, alltså om det blir löneinflation och alla vill ha löneökningar i samma, i samma takt som, som inflationen, då blir det ju också en reallönesänkning. Just det. Så det blir ju ännu tuffare att, alltså även med den höga inflationen och sen att sen...

Så att även om du amorterar, på lån, alltså att man tänker att vi skippar amorteringen helt. Så för att det kommer ändå urholkas. Det, det går ändå ner med motsvarande inflationen. Så då behöver du inte amortera egentligen då. Men det är fortfarande reallönesänkning troligtvis. Så att du får mindre och mindre pengar.

Plus att du har högre, högre räntor då. Ja, men det troliga är väl, det skulle bli jättespännande. Jag menar, vad händer med valrörelse? Inte valrörelse, vad hette den? Den heter lönerörelsen heter den. Det ska bli superspännande. Jag har verkligen ingen aning, men en rimlig gissning är ju att det blir tuffa diskussioner.

Du har inflation i ryggen som kanske är sju, åtta procent. Och då kanske väldigt få kommer att få mer än det så klart. Så väldigt få kommer att få i bästa fall noll i reallöne förändring. Men då, då har du ändå fått sju, åtta procent mer, alltså i nominella kronor. Och det är ju kronor som du kan serva ett lån med till exempel eller vad som helst.

Med, men, men det intressanta skulle vara liksom, vad ska man tänka sig? Folk kommer ju inte få noll i löneökningen. De kommer ju få mer än två procent. De kommer förmodligen få mer än tre procent. De kommer inte få sju, åtta procent, men säg att de får fyra, fem procent. Då är det ändå en tydlig reallönesänkning med ett par, tre procent.

Samtidigt som du ligger långt över infla-- över Riksbankens inflationsmål på två procent. Och vad betyder det? Jag har inte svaret, men liksom fyra, fem procents löneökningar då kan det inte vara såhär att kusten är klar vad det gäller inflationsförväntningar i systemet, utan då har du ändå fyra, fem procent som liksom går vidare här och, och, och ger stöd för en massa andra prishöjningar och så.

Så att, så att det blir väldigt intressant.

Samtidigt så har du ju energiökningar. Alltså vi har elpriser. Vi som har sånt här timpris börjar nästan bli beroendeframkallande. Titta på när man ska tvätta och vad drar bäst. Ska man tvätta, tvätta först på när det är väldigt höga priser för att sen torktumla på natten? Eller ska man tvätta på natten och torktumla på morgonen?

Det är en, en svår ekvation och en svår nöt att knäcka. Ska man tvätta både på natten och sen gå upp mitt i natten och flytta över eller? Ja, det slutar väl med det om några månader när det här fortsätter. Precis. Nej, men sen har du ju flera faktorer också som, som, som urholkar. Så att, så att, lånen är en sak, men om man tittar på bostadspriserna så är det ju betydligt, då är det betydligt mindre att röra med.

Dels den allmänna inflationen, det är klart energiprisen är ju en del av inflationen också, men det är een otrolig skillnad i just elpriser just nu. Och det är väl ingen som ser en ljusning än så länge i alla fall. Nej, jag är, om jag byter spår lite grann eller tar vidare på det du säger, jag är förvånad över att prisutvecklingen är så jämn fortfarande mellan bostadsrätter och villor.

Med de här energipriserna skulle man kunna tänka sig att det var tuffare för villorna helt enkelt. Och lite lindrigare för bostadsrätter. Men, men alla siffror jag har sett så är det väldigt tajt och om något så har villorna klarat sig bättre. Eller åtminstone inte sämre.

Det är kanske en, en effekt efter covid att väldigt många ville flytta till hus. Och det suget finns fortfarande kvar och det har varit ganska litet utbud. Inte nu längre, för nu bör det ju komma betydligt större utbud. Men också, jag menar uppvärmningen än så länge. Fjärrvärmepriserna har inte rört sig så mycket.

Många har bergvärme. Så att vi pratar ändå om att den stora kostnadsposten är ändå uppvärmning. Det är klart, en pump, den drivs ju oftast med, eller den drivs ju med el. Så det får du betala för och det ökar ju. Men det är inte hela uppvärmningen. Så att om du sitter på direktverkande el eller något sånt där, då har du, då hade du ju, det hade varit osälgbart tror jag.

Så det är också att, och där har väl också diskuterats att fjärrvärmen är på väg upp lite, kommer att justeras. Men det har, när jag har tittat i alla fall har det legat väldigt, väldigt stabilt. Ja, men fjärrvärme, det har man eller det har man inte så att säga. Jag menar det, det, det tar väl många, många år och, och, och om det nätet skulle expanderas liksom.

Så klart, så är det. Men jag tänker att om man bara prisskillnaden att, att, att det kanske inte har, det har ju hänt mycket på elräkningen, men andel av den totala hushållsbudgeten så är ju uppvärmningen den stora delen. Ja, just det, just det. Ja men så är det. Om det skulle rent driva på det. Ja. Nej, men såhär, det är ju många saker som gnager på, på hushållens köpkraft framöver.

Så är det ju absolut. Och, och elpriser och matpriser och, och räntekostnader och en massa saker. Ska man vara lite mer positiv till bostadspriser så känns det ändå som att det är ju, det är ju en, en del av vår konsumtion som vi värderar väldigt högt. Och det är väl inte osannolikt att tänka sig att man, att man, kommer lä-- kommer acceptera att lägga en större andel av disponibel inkomst på boendet framöver.

Det kanske inte är någonting man är glad för, men man accepterar det. Och, och gör man det så, så kommer de antal kronor som vi är beredda att lägga på vårt boende, då kan ju de öka ganska mycket ändå så att säga. Sen dräneras de då av energipriser och annat och räntekostnader och så. Men, men att, jag tänker på det som att man har en inkomst, man vill lägga en viss antal procent på sitt boende.

Dova man en påse pengar som ska gå till det. Från det så drar vi liksom kostnader för, för, för, för, för att driva värme och el och allt det här. Och sen har vi kvar någonting som då kan gå som kapitalkostnad eller, och, och så kan man fördela ut det då på På, på räntor och, och så. Och det är det som i slutändan så att säga avgör bostadspriserna.

Och, och det är ingen normal människa som gör den här beräkningen som jag försöker beskriva här på ett krångligt sätt. Men, men jag tror det är så som prisbildningen i slutändan så att säga någonstans ändå fungerar så att säga. Och över tid så kommer ju ändå det nominella beloppet som vi lägger på vårt boende, den kommer att öka med inflationen och den kanske också ökar lite strukturellt av att vi lägger en större andel av vår inkomst på boendet.

Men sen är också bostadspriser är också styrt väldigt mycket... Alltså det är een marknad så den styrs också mycket av psykologi. Du nämnde till exempel SEB i sin prognos att de här krisrubrikerna du see överallt, energipriser, allting sånt gör att du får en, en, en bild av att din bostad är inte lika mycket värd.

Jag förstår att jag inte kan få lika mycket betalt och sen så går du ner i, i prisförväntan när du sen ska sälja. Och då har det på något sätt börjat etablera en lägre nivå. Så det är också psykologin kring det. Nu tror jag att man kommer att få höra för ett anekdotiskt igen, men jag har ju hört om många nu, nu i augusti att bostadsmarknaden har kommit tillbaka.

Jag tror det var en liten ökning i Stockholm till exempel. Vad då i priser eller volymer? I pris, priser att det har ökat lite grann eller kommit i gång. Och det är nog för att vi haft kanske en liten lättning eller lättnad. Man, man börjar vänja sig vid det här klimatet och sen har det börjat göras transaktioner igen.

Mm. Ja, men det är ju, det är jätteintressant för jag, jag, efter covid så är det så många saker som har börjat hända här. Det och som, som, som, som, som går åt delvis olika håll men delvis åt samma håll. Men som kan, som kan ha stor betydelse för bostadspriser. Och en, en grej är det här med distansarbete.

Du kan bo i Mariefred eller du kan bo i Älmhult eller du kan bo någon annanstans och, och ändå serva ett stort företag eller liksom jobba för ett stort företag eller vad det nu kan vara som, som finns någon helt annanstans. Det borde ju på sikt kunna få ganska stor påverkan på, på relativpriserna mellan en trevlig villa i Mariefred eller en trevlig villa i Bromma eller vad som helst liksom.

Och en annan faktor är ju av, av distansarbetet är ju att vi allt annat lika vill ha det större för att vi tillbringar fler timmar där och, och, och så. Så att, så att-- Och de där, de där två datapunkterna, de borde vara väldigt positiva för trevliga bostäder utanför, utanför liksom de traditionella så att säga pendlingsområdena.

Och det leder till liksom en omflyttning och en omprioritering som, som, som, som gör att man skulle kunna uttrycka det som att det relevanta bostadsbeståndet i kanske minskar på vissa sätt om man ser på det som att vissa områden som tidigare var helt okej nu har blivit liksom försämrade för någon liksom tänkt demografi av en barnfamilj till exempel.

Om du förstår vad jag menar. Och vad händer med de flyttar då och hittar andra och då stärker attraktiviteten i andra- Ja, exakt. Alltså det, det, det- delar av landet. Ja, andra delar av landet, andra delar av en viss stad, andra kvarter. Det, det, blir liksom-- Det blir viktigare att vara på rätt sida rälsen om vi kallar det för det.

Att, att, att, i någon liksom tänkt tidigare tillvaro så var skillnaderna mellan bra och dåliga områden och bra och dåliga skolor, så var de skillnaderna mindre. Men nu blir skillnaderna större och man kan också kanske hävda att konsekvenserna av de skillnaderna blir också större. Och då, då ökar insatserna för normala vanliga barnfamiljer att liksom att inte vara på fel ställe.

Och då blir det viktigare att, att få plats på de här ställena som man bedömer som bättre. Och det här är inga exakta gränser. Det här är een väldigt schablonmässig bild, men, men allt annat lika så borde det öka efterfrågan på vad vi kallar då för bra bostadsorter liksom. Det blir lite segregation, bostadssegregation.

Absolut. Som driver på då. Ja, exakt, exakt. Så att, så att, så att... Och det här går delvis då stick i stäv med den här tidigare spaningen som är att man kan bo lite var som helst och jobba. Så att, och det här kommer finnas under lång tid.

Och på vissa ställen kan få en ganska stor effekt. Det kan också vara, ja men det kan ju både vara mikrolägen, men det kan också vara rena orter. Alltså att vissa orter sticker ut. Du vill bo där, men du vill inte bo där för de har haft mycket problem med kriminalitet och, och... Ja, men jag tror det är ganska mycket mikrolägen.

Liksom är det promenadavstånd till ett bra dagis? Är det liksom är det väldigt nära någonting, något stökigt område? Och, och det där måste man ha väldigt koll... Det där går inte att säga generellt att det är dåligt med Jönköping och bra med Eskilstuna eller tvärtom. Utan det kommer att vara mycket mer små, små områden så att säga.

Om vi tittar på John Skogman, en vän till dig, Börspodden. Han skrev ju en krönika. Skrev katastrofläge på bostadsmarknaden, så passa på att köpa. Och han menar ju då att, att bos-- Prisfall på bostadsmarknaden alltid börjar på fritidshussidan. Det har han een poäng i. Det är oftast det sekundära boendet som du så klart drar ner på.

Om det är utomlands eller om det är Åre eller fjällstugan och fritidshuset i skärgården. Och han menade då att, att vi har inte sett någonting sånt ännu. Det finns inga fyndlägen. Samtidigt så intervjuade jag Per Taube förut och han, han sa ju jag att först i början av en kris så händer ingenting, då står allting stilla.

Och då är frågan: Är vi inte inne i den fasen? Eller har varit i den fasen väldigt mycket. Det har skett... Det är inte så många som har sålt varken sina fritidshus eller sina villor eller sina bostadsrätter, bara de som har varit tvungna. Så det är väldigt låga volymer. Och de som har sålt är de som kanske har fått bra betalt.

Alltså det har funnits een köpare, een tydlig köpare. Kanske inte funnits lika många, men man har gjort een affär på den nivån för att det har funnits een, man haft ett attraktivt objekt. Och det här driver någon syntes att, att det är, det är köpläge på bostadsmarknaden just nu. Ja, alltså, jag läste hans krönika så klart.

Och kommenterade den, jag tycker att den här mätpunkten att vi ännu inte har sett några, några, några fyndlägen på fritidshus talar lite emot Johns slutsats att, att det skulle vara något slags köpläge. Jag vet inte riktigt hur han landade i det. Det finns ju alltid ett värde att vara liksom contrarian.

Att när folk säger att usch, vad svart det är, så ska man säga att det är inte bara svart, det finns ljuspunkter också. Men, det är såhär, man ska alltid vara ödmjuk med det här med när stora centralbanker och politiker och de kan möjligen bromsa och vända det här tåget snabbare än man tror.

But annars så känner jag såhr, vi har fortfarande inte kommit till skedet där man hör anekdoter om saker som går för väldigt billigt eller att det har rasat mycket. Det finns ju fortfarande inga sådana anekdoter som jag har hört och det syns ju inte någon statistik heller. Men är inte det bara een effekt av just att när det gäller boende så är det sällan du måste sälja?

Alltså det är de som hamnar i kläm att du har köpt något annat och så måste du. Det är väl först då du börja se att det händer saker. Men det är väl, det är väl när den stora massan börja acceptera den nya prisnivån, det är väl först då man ser den generella prissänkningen. Annars är det bara enskilda objekt som, som kommer.

Ja, nej men så kan det vara. Men, då, det känns lite tidigt att ropa köpläge. Det är väl ungefär det jag tycker. Sen så ska man vänta, och sen så kan man diskutera, ska man vänta x procent eller, eller x antal kvartal på det här köpläget? Det vet jag inte. Sen så tycker jag också att det är lite akademiskt för att de allra flesta människor, de tvingas ju fatta sina bostadsbeslut av helt andra skäl än vad som är finansiellt rätt.

Utan, utan du, du, man har ju ett liv att leva så att säga. Det är fler barn eller skilsmässor eller någonting som händer. Någon dör och behö-- deras bo ska sälja. Man köper

Om man drar tillbaka till hösten 2017 så såg vi ju een inte liknande kris, men vi såg een sättning i framför allt nyproduktion för att det var någonting som hände och det blev väldigt oro på hela bostadsmarknaden och det blev i princip stopp. Och det såg vi även i utlåningen på Tessin. Vi såg att projekt som hamna i, hamna, snabbt hamna i problem för att man, det var också svårt att få lånelöften för att man var osäker på...

Det var också osäkerhet att ifall du skulle få din bostad såld eftersom den frös till. Så vi har ju sett det här förut, men det är oft-- det är ett ganska vanligt argument tycker jag. När man säger jo, men det där har ju hänt så många gånger förut. Det är panik, men man skulle köpt 2017. Det är sant. Man skulle ju verkligen ha köpt 2017.

Om man tittar på var prisnivån ligger nu. Och då måste man ju se samma sak nu egentligen att, att visst, framåt. Och det går ju aldrig förutse framåt. Men frågan är vad det är som skulle göra att vi kan komma högre upp. Alltså det vill säga, det är köpläge. Då kan man ju säga att Ja är det bara konsumtion så kanske du ligger kvar på den här nivån just för att- Men konsumtion som bostads- Alltså bostaden är een konsumtion.

Det, det spelar ingen roll. Man, man behöver bara köpa någonting och det ryms, så länge det ryms inom det plånboken klarar, ja då håller sig priserna på den nivån. Just det. Men det är svårt att se vad som skulle göra att priserna kommer öka härifrån och att det skulle vara köpläge av den anledningen. Ja, jag har lite svårt att se det också.

Såhär om vi pratar liksom markanta förändringar. Det är lätt att säga såhär: Ja, men de skulle köpt 2017. Ja, men visst. Men vad hände sen? Jo, det som hände var att räntan gick ner ytterligare liksom. Och man hade een period då man tänkte att räntan skulle vara låg för evigt liksom. Kommer vi om två år vara tillbaka på, på nollränta från centralbankerna och att den, att vi tror att det kommer att vara det nya svarta forever?

Det verkar inte så sannolikt tycker jag. Men om man också tittar på vi, jag tror också det här är een tes från Börspodden. Stor inspiration. Vi har ju-- Frågan är om du har een nyproduktion där priserna gått upp. Nu hade vi een toppnotering i somras på tror jag femtioprocentiga kostnadsökningar på, på insatsvaror inom vissa kategorier.

Det är een enorm skillnad i produktionskostnad. Och så att dels har du det, alltså det kommer minska, minska utbudet. Men, men om, om nyproduktionspriset då ska så att säga teoretiskt öka, om man ska kunna få ihop den här kalkylen, då bör det kunna leda till att andrahandsmarknaden av befintliga objekt...

Alltså det är svårt att se att om de ökar, kommer då andrahandsmarknaden, de befintliga objekten att kunna droppa trettio procent? Borde inte finnas een utjämnande effekt däremellan? Borde det inte vara så att nyproduktionen är ganska mycket pristagare? Att de, de får sätta de priser som marknaden tål. Och om det är, är- Du menar att de tar förlusten?

Ja, de får ta, de får ta förlusten. Alltså nyproduktionen blir ändå ett, ett... Priserna nyproduktion blir derivat av, av hela marknaden och där är andrahandsproduktionen eller andrahandsbeståndet är den, den stora andelen liksom. Men du, ni på Tessin har ju koll på det. Vad, vad är känslan med nyproduktion? Är det liksom Kommer det dra i gång mycket, lite?

Vilka typer? Jag tror att det som-- Tror man kommer att se liknande och, och det har ju varit ett, ett samma sak som hände 2017 tror jag vi kommer att se. Det som händer att du börja finansiera annorlunda. Du behöver inte sälja lika mycket på- Nej ...på ritning. Och då behöver man lite mer flexibilitet i finansieringen- Ja ...vilket gjorde dat vi då fick fler affärer.

Och det kan nog se samma scenario nu och det har vi väl sett delvis. Men, men att när bankerna då ställer krav på att sälja sjuttiofem, åttio procent- Ja ...annars får du inte byggkreditivet. Och det blir ju betydligt tuffare. Just det. Det är väldigt, väldigt svårt i dagsläget. I och med att det finns den här osäkerheten.

Var kommer jag få, kommer jag få den såld? Och tidigare så har det varit, där det finns ju flera aktörer som då började titta på, rätt, kan vi betala mellanskillnaden om inte det blir såld? Det tror jag ingen vågar göra i dagsläget- Nej ...för det är så pass, så pass dramatiska förändringar. Och då måste du istället finansiera på ett annorlunda sätt.

Så då måste du bygga klart det och så får du sälja det som du säljer ett andrahandsobjekt. Så jag tror att det vill göra att kanske totalproduktionen bör minska. Ja. Mm, och du kommer bygga, du kommer dra projekten längre och du delar upp dem i kanske färre etapper. Så att du bygger klart ett, säljer- Just det ...till den nivån.

Har du sålt det där och lyckas så sätter du i gång det andra. Så jag tror att det är den effekten. Men och det beror nog på finansieringskälla. Bankerna är, alltså jag hörde också anekdotiskt när jag pratade med een mäklare i förra veckan. Han sa att vissa nyproduktionsprojekt, så där börjar man titta på att bilda om det till hyresprojekt.

Inte för att, inte för att det fanns ett intresse, men just för att bankerna var väldigt, väldigt svåra för- Bostadsköpare ...köparna. Ja, för bostadsköparna. Att de hade svårt att, att det var till och med att de avrådde i vissa fall. Ja, just det. Och då vill de ju ha kanske mindre föreningar och så. Just det.

Så det är det, där har du ju problemet. Nej, för det finns ju ändå någon slags För att återknyta till det jag pratade om tidigare där med, med jag kallar det för white flight lite grann. Det är ett uttryck från USA och vi har inte riktigt samma kategorier här då. Men, men, men den här omflyttningen, om man vill vara i bra områden och inte vara i dåliga områden.

Beaktar man det och även den allmänna bara demografiska befolkningsökningen så finns det ju een bostadsbrist som den försvinner ju inte för att räntorna går upp liksom. Så det finns ett behov att bygga mer helt enkelt. Men vad tror du? Är det, vilka kommer drabbas värst av de här ränteökningarna? Är det högbelånade mindre föreningar?

Eller är det de här högbelånade villaägarna i, i storstäderna? Jag, jag vet inte, både och antar jag. Eller liksom, det är väl såhär, jag, jag har aldrig hört talas om bostadsrätter där, där belåningen är liksom så groteskt hög att, että föreningens existens i nåt realistiskt scenario skulle vara i fara liksom.

Ja, men det var ju nån, nu kommer jag inte ihåg var jag läste det, men att man tittar på att vissa föreningar kanske måste göra avgiftsökningar på trettio procent för att kunna täcka. Det kommer ju kunna hända. Det kommer kunna hända. Och då kan det ju vara så att den som har köpte, den som köpte den här bostadsrätten köpte den tio...

Säg, säg att man köpte den tjugo procent för dyrt och sen så går avgiften upp trettio procent och, och sen så blir man, och sen så blir det lite dålig, dålig, dåligt surr runt den här föreningen. Då kanske du kan göra fyrtio procent i förlust på de där. Sen är frågan hur duktiga föreningar har varit på att binda lånen också.

Jag menar har du, har du varit, har du bundit det på lång tid och, och varit aktiv? Men jag vet inte, men, men jag spekulerar att det finns nog mindre föreningar där man inte haft professionella- Ja, ja absolut Eller där man har lekmansstyrelser. Och då kommer, kan det också komma een refinansieringssituation- Ja Där bankerna är ganska restriktiva- Ja Och har svårt att göra nånting på rimliga nivåer när du är een liten förening.

Ja men jag, jag tror såhär småföreningar kommer ju, kommer ju vissa, och det har inte bara att göra med storleken på den, utan, vissa föreningar med, med höga lån kommer ju kunna hamna i kläm så det bara sjunger om det. Men, men det kommer inte, det kommer inte vara som i början av nittiotalet då bostadsrättsföreningar faktiskt gick i konkurs.

För att banken gjorde bedömningen att, att, att det här är inte värt nånting. Och då var det ju, det kunde vara situationer där själva bostadsrätten kunde byta ägare för några tusenlappar liksom. För att den behöv, för att avgiften var så stor att, att, det sågs inte som nån förmån att äga det här helt enkelt.

För att du, du var tvungen att betala så hög avgift liksom. Och, och det har jag svårt att se ska ske nu. Men... Och varför har du svårt att se det? Nej men jag vet inte. Jag, jag uppfattar som att det är väldigt sällsynt med belåningar över säg femtontusen per kvadrat. Eller säg över tjugotusen per kvadrat då.

Över tjugotusen mer sällsynt. Men har även, jag menar det var ju- Det kanske finns. Det var ju redan när Oscar Properties var på sin höjd så gjorde de ju-- Hade de ju föreningar som hade belåning upp mot tjugofem, tjugosju, trettiotusen. Ja okej, okej. Men låt oss säga tretti-- Även på trettiotusen så ska ju bostadsmarknaden på een obelånad bas ska ju ner enormt mycket för att värdena ska vara under trettiotusen menar jag.

Eller hur? För att den som har trettiotusen i lån, det var ju förmodligen inte ute i Knäckebro Hult, utan det var ju förmodligen någon, något, något bra närförort någonstans till någon stor stad liksom. Där de här sen såldes för kanske säg. Jättehögt i ett historiskt perspektiv och framför allt inte om man, om man har een inflationsbrasa som man ska kräva liksom.

Så var står bostadspriserna i om ett år? Från nu. Från nu? Ja, alltså, absolut. Om de, om det är mindre än, alltså, minst tio procent lägre skulle jag säga. Och om du fiskar ett exakt tal? Femton. Då har vi redan haft-- Får prisa in den här- Ja, jag kanske, jag kanske får-- Jag kanske modererar lite. Om vi, om vi tar från toppen istället så skulle jag tro att det är tjugo, tjugofem procent ner.

Ganska nära om det potentiella scenariot på trettio procent som du skrev om i krönikan. Ja, precis. Jag skulle nog ändå tänka mig det. Men, men det är som sagt återigen, det, det, man ska vara försiktig. Jag kanske reviderar till tjugo då. Ska vi säga så? Vi kan säga så. Se-sen kommer det komma-- Med tiden sen kommer det komma een annan faktor som är att du kan ha dålig boprisutveckling i reala termer, men att den ändå stiger i några procent sådär.

Men att om du har inflation på fem procent och, och bostadspriserna går upp med een procent, då har du ju inte den här problematiken med att bankerna blir oroliga och hej och hå. Men, men det är ändå lite halvsurt att vara bostadsägare liksom. In, i de här turbulenta tiderna, vad investerar du i, i det här läget?

Bostäder. Nej, men skämt åsido så har jag faktiskt då återigen av helt privata skäl, precis sålt hus och köpt lägenhet. Och, och det är ju så att säga een bra affär plus een dålig affär och nettot är väl ungefär noll. Men det är återigen, man gör ju det här av helt andra skäl. Att, att, i mitt fall så är...

Barn flyttar hemifrån och, och, och efter sjutton år är det dags för een förändring liksom. Men, men jag, jag, jag har inte gjort så mycket på sistone alls. Jag, jag, jag har lite vänta och se-läge faktiskt. Ligger likvid och se om du- Jag har ganska mycket likvid. Jag, jag, jag har försökt köpa lite aktier, men jag tycker det är ganska svårt.

Jag tycker inte att det är jättebilligt. Vad säger du om fastighetsbolagen? Är de billiga? Ja, nu tycker jag att det är lite frestande faktiskt. I våras hade jag lite Hufvudstaden ett tag som, som någon slags... Det var een liten i den här min egen och privata pussel. Så var det een liten hedge under een period och den höll sig väldigt bra.

Jag tycker fortfarande det är ganska intressant. Men de här Fabege, SBB, Castellum, Fastpartner, det är ju jätterabatter nu. Men samtidigt, vad det säger det är ju att priserna ska ner. Om inte börsen har helt fel. Ja, precis. Refinansierings-- Det blir kanske också een refinansieringsfråga för SBB till exempel kring, kring kommer-- Vad blir finansieringskostnaden när du ska refinansiera obligationer och sånt som ligger där?

Nej, jag, jag, jag har inte netto... De där Hufvudstaden sålde jag sen och jag har netto sålt lite annat och sådära. Och, och de flesta av oss som privatinvesterare är ju ganska tunga i fastighetsmarknaden via ägt boende. Så då kanske man inte liksom bör dessutom ladda upp med, belånad depå för att köpa SBB ovanpå det liksom.

Men det har ju, jag äger ju een del hyresfastigheter och köper kontinuerligt mer. Och det, jag, jag kan ändå säga att, att man har sett een ganska stor förändring nu senaste månaderna bara i, i det vi pratade om tidigare kring bostadsmarknaden och förhandlingsviljan hos säljarna. Där tycker jag att jag har sett een ganska stor skillnad för att man var väldigt fast vid sin värdering.

Det här är ju på mindre objekt. Men det blir spännande att se hur det här slår sen på värderingarna i de stora fastighetsbolagen. Som du säger, har SBB värderat sina fastigheter rätt när nu de här räntor, räntorna, och vad händer då? Men hur, vad kommer hända med bostadshyrorna skulle du säga i den typen av bestä, i den stora delen av beståndet som är då styrt av förhandlingar mellan allmännyttan och hyresgästföreningen?

Hur, hur, hur kommer de ligga långt under inflationstakten eller i takt med inflationen? Eller hur brukar det funka? Eller vad tror, hur tror du det kommer att funka? Alltså egentligen så utgår man ju från bruksvärdessystemet. Så att du får ju, nu kom, det där går inte att säga rakt av. Nej, olika Ja, precis så är det.

Men man prisar också in, det finns een viss möjlighet, eller det prisas oftast in kostnadsökningar. Just det. Men egentligen om man tittar strikt, vad jag förstått i alla fall på bruksvärdessystemet, så, så får du inte ta hänsyn till, till egentligen kostnader, utan det, det är andra faktorer. Det är bruks, alltså vad, vad, och jämförelse, i jämförelse med andra objekt, närliggande objekt.

Och i een förhandling så förhandlar du ju också, alltså om du, om du själv är med och förhandlar, om du är med i fastighetsägarna och så förhandlar du med hyresgästföreningen, då är det också enskilda objekt, alltså specifikt ett hus om du har fyra lägenheter där. Så är det det som avses i förhållande till det annat.

Så det är väldigt, väldigt specifikt. Men sen är det ju många som har direktförhandling, det vill säga att man, man förhandlar direkt mot hyresgästerna. Och då har du ju- Än hyresgästföretaget. Ja, oftast så, så följer man ju- Men det är nya fastigheter, nya bestånd där du, där du är utanför bruksvärdessystemet?

Nej, det är bruksvärdessystemet. Det är bara att du inte har förhandlingsordning. Har du förhandlingsordning så, så innebär det att du har, alltså då, då ska du förhandla hyrorna. Och det kan du välja egentligen. Det kan du registrera om, om du vill ha direktförhandling eller förhandlingsordning. Och har du förhandlingsordning, då ska du förhandla med hyresgästföreningen.

Sen kan du använda dig av fastighetsägarna som förhandlar åt dig. Men det man gör oftast är att, liksom om vill man göra enkelt för sig så följer man det allmänna, allmännyttans lokala och sen så höjer du i linje med det. Men, men om, om säg att inflationen för 2022 blir säg vi sju, åtta procent och sen så blir det någonting för de kommande två åren.

Så att du på tre års sikt så kanske du har femton procents inflation aggregerat. Vad tror du? Hur mycket kommer man kunna ha höjt hyran då? Om man har höjt dem med tio procent eller med, med sju eller? Nu såg du ju i de många förhandlingar som var nu så såg du ju betydligt högre än året innan. Och då runt två procent, två och en halv procent.

Nu tycker jag det snackas om, och det vet vi inte först det här, förhandlingen startar ju i oktober tror jag. Och då, nu pratar ju folk om att ja, men du kanske får een femprocentig ökning. Samtidigt har du een självreglerande aspekt här. Att äger du, äger du een fastighet i centrala Stockholm där een hyres, hyres, där du har hyresrätter, ja men det kan du höja i princip hur, hur högt som helst för det kommer finnas een tagare på det.

Det är ju reglerade hyror, men det gör inte. Men någonstans så kommer du få att i een, een, een mindre ort, sämre arbetsmarknad, ja men var är taket på vad du kan höja? Det finns ju, och det är lite samma sak som Sven-Olof Johansson sa i, när jag pratade med honom i podden om, om även kommersiella avtal som är indexjusterade.

Någonstans finns det een gräns. Så att även om du justerar, har indexjusterade avtalen, så finns det een gräns för vad man kan betala. För de trycks du från många hål samtidigt och- Ja då finns det marknadskrafter som, som- Som kommer att göra att du får höja fem procent. Men vill du höja fem procent eller sju procent eller vad det nu skulle kunna vara?

Men stora delar av, av, av, av hyresbostadsbeståndet måste ju ändå vara sånt att, att det gans-- Alltså att om, om, om, att det finns utrymme för hyreshöjningar helt enkelt. Om, om man har stöd för det enligt de här förhandlingsordningarna. Jag skulle gissa på att många, inte alla, men många kommer kunna ha hyreshöjningar på fyra, fem procent.

Så att då om du skulle aggregerat på, vad sa du, tre år så, eller två, tre år så, så ja, nånstans, nånstans där. Man nästan hinner ikapp inflationen då tänker jag. Ja, till viss del. Men, men- Inte fullt ut. Nej, i och med att du har också hyresgäster som kommer att vara, de har ju redan gått ut och, och flaggat.

Lägg inte över det här på hyresgästerna. Just det. Ja, spännande. Det där blir, det där är ju een intressant fråga om verkligen. How mycket? För det, det är ju det som fastighetsbranschen har sagt nu i alla år fram till det här att de har ju viftat bort det här med inflationsom att: "Nej men det är inga som helst problem för att då kommer vi kunna höja hyrorna".

Och det kan man ju, kanske. Men frågan är hur mycket och framför allt så är det ju så att den högre hyran Är ju det bara een del. Den andra delen är ju att direktavkastningskravet kanske ska höjas också. Det blir automatiskt så. Ja, och det blir ju liksom- För det blir ju viss konjunktion om, om hyreshöjningen ökar.

För att väldigt mycket kring vad jag upplever kring direktavkastningskraven eller yieldarna handlar ju mycket om, om finansieringskostnader. Det är därför de har pressats ner för finansieringskostnaderna har varit så pass, så pass låga. Och det är klart har du två procents liksom ökning på bankräntan.

Och nu har vi obligationsmarknaden. Förut har obligationsmarknaden varit så att även om bankerna krupit upp lite så har obligationsmarknaden legat otroligt lågt. De stora har tillgång till den och då har man pressat generella yieldarna ner. Men vad tror du om yieldarna då? Om, om säg att, säg att finansieringsräntan går upp två procentenheter.

Vad kommer hända med yieldarna? Och det här är ett par år ut då liksom? Nej, men jag tror att det, om man säger någon form av snitt, alltså det har nästan blivit ett snitt i, i hyfsade orter så ligger väl yielderna på så att säga fyra, tre och en halv, fyra procent. För bo-bostäder? För bostäder, hyres-hyresrätter.

Lite sämre orter, kanske fem. Det är där förväntansbilden har legat. Nu är det väl, nu är det väl egentligen sex procent på de som låg på fem och fem procent på de som på fyra skulle jag säga. Så een procentenhet upp då? Ja, det är een, een till två till och med. En till två? Wow. Spännande. Men det är också lite beroende på.

Du har vissa orter som är otroligt attraktiva, alltså med väldigt stark arbetsmarknad. Och där tror jag inte du ser det. För det är, det är så pass stabilt att du har de som har låga finansieringskostnader av annan anledning. Alltså du har, du köper som- Och där har du een latent möjlighet att höja hyran på något sätt.

Det är åtminstone inte det som är den begränsande faktorn. Nej, i alla fall inte- Inte betalningsförmågan. Möjligtvis förhandlingsförmåga. Ja just det, men inte betalningsförmågan och betalnings- så att säga. Ja, just det. Spännande. Okej, så du tror, du, och tror att hyres- eller bostadsmarknaden, bostadsfastighetsmarknaden avviker där från, från kontor eller lagerlogistik eller någon annan sån här stor kategori?

De har ju... De brukar vara lite mer snabbrörliga. Alltså det händer ju saker snabbare på, på marknaden. Man har ju, ja jag tror att det är motsvarande om inte mer på, på. Men det, det bygger ju på att det här fortsätter. Så att säga de här mörka molnen fortsätter. Vi inte ser een lättnad nu med inflationen utan det kommer lösa sig nästa år.

För det tar ju också ta. Ja men det du säger här är ju ingenting som vi ser i Q2-rapporterna från fastighetsbolagen. Där finns det ju inga yieldhöjningar på een procentenhet. Nej, det kommer ju ta tid. Alltså det, det är ju, jag menar värderingen går ju fortfarande att motivera. Så är det ju. Alltså det går ju fortfarande att, att hitta värderare som tycker för att det har skett få transaktioner.

Men om du kommer fram lite och du gör det här så, så tror jag absolut du kommer se sån förändring. Men då är frågan, det säljs också mycket mellan varandra. Större, större bostads eller större fastighetsbolag som har, har bostäder har ju än så länge så har ju, finns det, så är det många som sitter på ganska stora kassor och har hyfsade finansieringskostnader än så länge.

Du kommer att fortsätta see transaktioner på de stora bolagen mellan varandra på liknande nivåer. Alltså du kommer inte see någon större, större skillnad. Då är det osannolikt att det här över tid skulle hålla sig på den här nivån. Förutom då kanske de här allra hetaste orterna där du har, som är väldigt starka tror jag.

Ja, spännande. Intressant. Peter Benson, tack för att du kom hit och pratade om bostadsmarknaden och nu lite allmänt fastighetsmarknad. Tack Jonas. Jättekul att prata med dig och det är också ett kul ämne. Och vi får väl se om du kommer tillbaka om ett år och så ska vi kolla hur det gick för bostadspriserna.

Om det var tjugo procent sa du va? Vi säger så. Tack så mycket. Det blir spännande. Tack.