Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

När jag tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman I dagens avsnitt tar vi oss an de noterade fastighetsbolagen med hjälp av Sveriges kändaste day traders. De är radarparet som varje vecka de senaste nio åren lyckas göra stor underhållning av börsen och varken jag eller de har missat en vecka av börspodden sedan starten.

Välkommen till Investera på höjden, börsgiganterna John Skogman och Johan Isaksson. Ja men tack så hemskt mycket. Jätteroligt att få vara här i ert fina kontor. Fantastiskt intro. Tack så mycket. Hur mår ni? Ja, sådär hyfsat. Sådär kan man säga. Börsen är ju trist så att det är svårt att vara på supertopp.

Ja, men lite såhär, man är ju lite more negativ än vanligt och känner sig lite mer nedtryckt i skorna än man gjorde bara för ett år sedan eller halvår sedan. Men det är lite så livet är som trader med. Är inte du optimisten, John? Jo, man försöker ju vara det, men det har inte varit så lyckosamt eller lönsamt att vara optimist.

Så att det är klart att det börjar ju tära på en med. Jag pratade med dig Johan förra, på telefon förra veckan, då var du negativ. Men det kanske är mer din natur än, än du pratar om att det var- Ja, nej men det- ... Överleva i baissen. Ja, jag tycker att det är ett mindset som inte behöver vara fel just nu. Får vi se hur illa det blir, men jag tycker ju att det känns som att det finns ganska många olika negativa faktorer som just nu påverkar börsen där ute och som inte ser ut att försvinna heller på kort sikt.

Jag tänkte om Johan skulle skriva en bok senare så brukar det alltid stå att jag var den här glada killen på utsidan, men på insidan visste ingen hur jag mådde. Det kommer inte att stå i Johans bok att han var den glada killen på utsidan. John, du skrev en krönika i Affärsvärlden för några veckor sedan där du sa att det war köpläge på bostadsmarknaden.

Är det ditt bidrag till att upprätthålla värdet på Borgmästarvillan som är omtalad i podden? Eller är det fortfarande, ser du fortfarande samma lucka? Nej, men tror att på lite längre sikt kan det nog vara otroligt lönsamt att försöka hitta ett bra objekt som man vill köpa. Jag tycker att det ändå hänt en del sedan krönikan där för bara några veckor.

Man ser hur många fritidsfastigheter på Värmdö och så har tappat rejält i pris. Och kan man liksom snappa upp en kul lägenhet i Åre eller fritidshus så tror jag inte att det behöver vara en jättedålig affär nu om man kan komma in med lite rabatt. Det, det är ju ofta i de här svaga perioderna som man gör de bästa affärerna Så att ja, på lite längre sikt är jag ju väldigt positiv.

Och jag tycker också att det här, när marknaden som den är nu är otroligt rädd för högre räntor, allt är bara nattsvart framöver. Att det brukar ju faktiskt inte bli så illa som man tror. Och tycker man kan se även på liksom råvarupriser, olja och så vidare, att det går ner. Jag är rätt säker på att vi kommer att få se minskad inflation framöver och jag tror inte på skenande räntor i en lågkonjunktur.

Men var det inte det sen också att det inte fanns så många köplägen på just fritidshusmarknaden som var signalen att det var köpläge på, på så att säga den vanliga bostadsmarknaden? Ja, nej men än har det ju inte varit någon jättekollaps. Det är klart att det har gått ner en del på bostadsmarknaden, men jag tycker man ändå ser att lägenheterna ligger ju en bra bit över hundra tusen kvadraten och det är ju inte någon fullständig nittiotalspanik här.

men det är klart, kan man göra en bra affär ska man göra det. Och vi diskuterade även den här krönikan med Peter Benson i förra avsnittet. han förutspådde en ungefär tjugoprocentig nedgång härifrån på bostadspriserna om ett år. Vad säger ni? Ja, tycker jag låter ganska rimligt. Ja, det är helt omöjligt att veta vart det tar vägen.

Jag tror John är ju lite för tidigt ute i sin spaning. Det är väl det som är problemet. Ja, så kan det vara. du och jag, Jonas, pratade ju här förra veckan när vi pratade i telefon inför den här intervjun om, huspriserna i Spanien, där det fortfarande inte märks någon som helst avmattning när man tittar på, på lägenheter och hus nere i de här mer populära områdena där många svenskar köper.

Och det borde ju rimligtvis vara en marknad som påverkas ganska tidigt i det här. Av någon konstlad anledning så verkar det inte ha hänt så mycket där. jag tror samma sak egentligen i de här lite i alla fall bättre, liksom skidområdena uppe i Åre och sådär. Jag tror inte att det går att göra några större fynd just nu, utan, det måste nog, jag tror att det ska ner en bit till innan man kan börja se riktigt bra möjligheter.

Ett problem som vi har och kanske ännu mer Johan är ju att man tittar så mycket på börsen så att man blir väldigt styrd av den. Man tror att hela världen styrs av börsen när det kanske är fem, tio procent av jordens befolkning som ens har pengar investerade på börsen. Och då tror man direkt att börsen tappar tio, tjugo procent att världen är på väg att gå under medan de flesta människorna har knappt märkt det.

Och vi i Sverige är ju ännu mer påverkade än alla andra på grund av att alla har så mycket pengar i fonder. Alla, väldigt många äger sitt boende och så vidare. Så att ibland tror jag att man ska försöka frikoppla sig lite från börsen än att man tror att det är helt kört bara för den går ner. Och det är kanske det man ser i Spanien att det inte heller, folk med pengar, det spelar ingen roll om Atlas Copco har gått ner tjugo procent.

Nej, så är det. Men, men på något sätt så är fritidshus ändå någonting som man lägger, det är lite grädden på moset. Det är klart att stigande räntor och, och om man lägger på liksom fruktansvärt höga elpriser, energipriser, det kommer att påverka, det måste göra det. Vore väldigt märkligt om det inte skulle göra det.

Så att, ja, jag tror att det kommer bli värre innan det blir bättre i alla fall. Ja, men det brukar väl säga det. Jag tyckte det var någon förvaltare som sa det att under inflationstider så brukar inte börserna och fastigheter gå så jättedåligt. Men det är just när det börjar som man får ge tillbaka en hel del.

Men sen brukar det justera sig, folk får lönehöjningar, priserna höjs och så vidare. Jag tycker när man själv var liten så ens föräldrar pratade alltid om hur bra det var med inflationen som åt upp lånet. Och just nu är det ju jättetråkigt att folk har köpt sina bostäder och aktier till nollränta och sen går räntan upp.

Och det är klart det kommer att se en prisjustering. Men på lite längre sikt så är det ju inte dåligt att ha tillgångar i aktier och fastigheter när det är inflation, utan det är snarare jättebra att ha skulder och äga tillgångar och sen blir pengarna mindre värda. Men just nu är det, kan det vara ett eller två år, kortare eller längre av en tuff period.

Och då tror jag, så att säga, egentligen på ränteläget att, att du kommer att få se. Vi ser ökade räntor nu och sen så kommer det på sikt se fallande räntor. Eller vad? Det är en väldigt stor fråga men, men kopplat till, till bostadsmarknaden. Ja det är väl sån omöjlig grej att svara på. Det är väl det som är problemet lite grann.

Men man kan ju konstatern ändå att det som har drivit fastighetsmarknaden både på börsen och liksom för privatpersoner är ju att vi haft flera decennier av egentligen nedåtgående räntor. Det är ju det enda som egentligen spelar någon roll, tycker jag. Så att det, det trendskiftet vi har sista året, det, jag tror inte att man ska ta det med en klackspark och bara tycka att ja ja, men nu, nu inflationen var hög ett tag och sen så kommer det gå ner igen till som det var innan.

Utan, ja, det är i alla fall värt att tänka mer än en gång på, på hur det här kommer spela ut. Och det är ju som sagt ingen som vet, ingen såg ju att vi skulle bli nollränta och, och ingen pratade om det här för ett och ett halvt, ett år sedan heller. Så att det är bara att konstatera att det där med inflation och räntor är oerhört svårt.

Olite positivt känner jag ändå att det, att det, och det vore bra om Riksbankerna världen över kan trycka upp räntan här under en period. För då går det faktiskt att sänka den och sen hjälpa konsumenten och företagen. medan när räntan är på noll är vad det är svårt att göra mer. Så jag tror de gärna försöker trycka upp räntan i ganska snabb hastighet här och att det är faktiskt är något bra.

Mer eller mindre alla fastighetsaktier på Stockholmsbörsen har rasat under 2022. SBB ligger minus sjuttioåtta procent. K-fastigheter minus sjuttioen procent, K2A minus sextioåtta procent. Är någon av er köpsugen nu? Ja men jag tycker ändå att det börjar bli lite intressant. Vi såg ju i USA gjordes det ju en jätteaffär med det här bolaget som hette Store, en REIT som blev utköpt av ett riskkapitalbolag.

Och jag tror nog vi kan få se lite, sådana lägen i Sverige med. Många av de här bolagen du nämnde var ju bostadsutvecklare som har ju haft en enorm period. Men det var väl lite Oscar Properties, proppen som fick allt att gå ur där under en period. Men fastighetsbolagen med bra fastigheter tror jag man kan börja leta ingångslägen på som har ju fått betala ett oerhört högt pris för höjda räntor och ändå lite av den här boomen som har drivits på av Ilija och så vidare.

Men vad är det som motiverar den här nedgången tycker ni? Ja, det är väl främst räntan och att priserna var så höga. Ja, jag tror de flesta är överens om att det var en ganska rejäl överhettning och kanske övervärdering på börsen under förra året i många fastighetsaktier. Det hade gått upp för mycket helt enkelt.

Och det är klart att när vi får ett sånt här snabbt skifte också att räntorna börjar stiga. Om man ser liksom vad som händer på obligationsmarknaden med helt andra förutsättningar för fastighetsbolagen, då blir ju kalkylerna, de vänds ju upp och ner egentligen. Och på något sätt så om man ska köpa fastigheter eller inte nu på börsen handlar ju om, om, som man var inne på väldigt mycket, vad man tror om inflation och ränta.

Och det blir någon slags timing fråga om man tror hur lång tid tar det på något sätt innan, innan det stannar upp det här och eventuellt vi får kanske sänkningar sen igen av Riksbanken och andra centralbanker. Så att det där det blir någon slags gissning för jag tror att många som, som vi pratade om när vi hade Johan Edberg, en fastighetsanalytiker i podden här i somras, att, att om man skulle, refinansiera många fastighetsbolagsskulder idag med de räntorna som skulle gå, få igenom idag så är det ju många som i princip inte klarar av det.

Och det är klart att det är ju lite, lite jobbig sits, så klart. Ja, och sen får man lägga till att många av fastighetsbolagen har ju svajiga ägare bakom sig eller man vet inte riktigt hur deras finansiella läge är med Rutger, med Ilija och så vidare. Så att det, det gör ju att det adderar ytterligare osäkerhet.

Och man, det är väl de aktörerna man kan se har fallit hårdast. Och om man läser Dagens Industri så vet man att det är en hel följetong med Ilijas bakomliggande företag där, hur de är belånade, hur de värderar sina tillgångar. Och hur mycket pengar han har är det ju ingen som vet riktigt heller. Dessutom som man, det är ju så att Ilija har nog rätt många fiender där ute också. Sossemaffian gillar han inte, andra gillar han inte heller. Och jag tror nog att det här är en person som skulle kunna hamna i lite problem på grund av alla fiender han har skapat.

Ja, det är möjligt att vi måste ha någon typ av, cash för någon av de här gubbarna också innan det på något sätt. Och jag tog med den här, nu är det en podd så man kan inte se, men jag tog med den här Lars Gullstedts bok, När banken tog för sig. Ett härligt namn. Det är någon slags fastighetsbaissklassiker kan man säga. Handlar ju om, om 90-talskrisen och hur då Lars Gullstedt, som var en av de stora spelarna då, förlorar allt till bankerna kan man säga.

Nu behöver det ju inte bli så den här gången, men, det går ändå att tänka sig att, en del spelare i den här sektorn kan kanske sitta lite more illa till än vad man tror. Så har vi ju hela den här korsägandeproblematiken. Man vet inte riktigt vem som äger vad och, och vem som är insyltad i vem på något sätt.

Det gör det lite kletigt och svåröverblickbart, och kan ju också liksom späda på en kris om det börjar bli riktigt allvar. Erik Penser hade väl också någon liknande titel på sin bok Hur banken roffar åt sig. Jag kommer inte ihåg vad den hette, men han blev ju också av med allt under just 90-talskrisen.

Så att det, det är inte de enda finansgrubbarna som råkar illa ut, varken den första eller sista. Alltså det är mycket möjligt att vi får se någon av profilerna i dagsläget gå i konken så att det brakar om det. Och det är det man är lite orolig for, hur det kan slå på bankerna. Det har ju varit ryktet på stan nu ska väl säga snarare att Ilija har ju börjat få ordning på skeppet.

Så att, alltså han har gjort väldigt mycket rätt. Han har börjat återfå förtroendet. Jag tror det är väldigt mycket kring SBB också i någon form av skadeglädje kring att han hade en enorm tillväxt. Jag menar, SBB kom ju till börsen genom honom tyvärr tror jag det var 2017. Så att det är ju en, det har ju gått otroligt fort och man har köpt väldigt, väldigt mycket och fått mycket uppmärksamhet och gjort honom till miljardär på väldigt kort tid.

Och det finns ju någon svensk skadeglädje tror jag också att man nästan vill att han ska, ska misslyckas. Men ryktet på stan, i alla fall vad jag hör nu, är ju att det är Rutger som snarare sitter i en tuffare sits än vad Ilija gör just på grund av att det är mycket mer kommersiellt. Han äger mycket i Solna till exempel.

Och börjar du se nedgång på, på allmän konjunkturnedgång så blir det ju tuffare med hyresgäster. Och sitter du på-- Det är klart, det är lättare att äga hyresfastigheter och, och samhällsfastigheter med långa kommunala kontrakt än att, än att, än att äga kommersiella kåkar. Förutom kanske de starkaste i de starkaste områdena.

Mm. Lite tvivlar jag på ryktena på stan där. Om man tittar på Ilijas aktiekurs i SBB så går ju den ner hela tiden och tar nya all time lows varje dag. Så att inte helt säker på de ryktena. Och sen brukar det vara såhär tycker jag att det är ju ofta inte värdena på fastigheterna som spelar så stor roll, utan ofta är det kassaflödena.

Att det, det gäller att ha, eller man kan råka ut och ha för otur under en kort period. Man kan inte betala och då slår bankerna till och roffar åt sig av tillgångar som egentligen är mycket mer värda. Men man kan inte möta upp kraven med kassaflödet just då. Jag tyckte vi såg det på Mats O. Sundkvist här.

Hade Carnegie och gänget inte tagit hans panter, liksom två veckors, hade de tagit dem två veckor senare så hade han nog aldrig hamnat där han hamnade. Utan kanske varit en av Sveriges rikaste personer och istället blev han utfattig. Så att nej, det gäller att ha tur med tajmingen också. Och lite kan jag känna att Rutger har en fördel där mot Ilija just det du nämnde.

Att skadeglädjen mot honom är ju mycket, mycket mindre än den är mot Ilija. Ja, så är det nog. Samtidigt nu så om man tittar på tidigare kriser så där bankerna har varit stora långivare, det är de ju så klart i till de stora fastijhetsbolagen också. Men du har ju framför allt obligationsmarknaden som har finansierat.

Och det är ju det svåraste eller det svåra här är väl just refinansieringsrisken. Att allting behöver refinansieras. Nu är det ju många som ligger på, jag tror att snitt, snittet låg på 2,7 år någing på, på de obligationerna som, som de större fastighetsbolagen har. Så att så länge det beror på när de behöver refinansieras.

Och jag läste någonstans att tror JP Morgan, det var ju väldigt tur egentligen att man hade väldigt få förfall på obligationer under det här året. I och med att det hade varit otroligt tufft. Och man såg ju, det är några få exempel bara som har gjorts. SBB gjorde ju någon på var det sex, sju%. Och sen några andra exempel som, som runt fem procent.

Och jag tror att Sven-Olof var ju här i podden i somras. Han pratar ju om att ja men nu är det ju en, en tre procent som gäller. Och i princip så har ju de flesta fastighetsbolagen också arbetat med icke säkerställda obligationer. Och det är ju helt dött vad jag förstår på, på marknaden just nu. Så att det är en lite annan sits på just vem det är som sitter på- Ja men så är det ju.

Här skiftet har ju gått hyfsat snabbt ändå. Obligationsmarknaden var väl inte alls särskilt stor för bara tio år sedan när det gällde fastighetsfinansiering liksom. Och nu har den växt enormt mycket. Och det är klart att hur det kommer att påverka i, i lite mer, ett mer svajigt läge blir också intressant.

Och man vet ju inte riktigt hur. För jag kan tänka mig att då det är ju ett sånt här läge där likviditeten kanske inte finns där när den väl behövs på något sätt. Och då blir man ju ganska lätt att skada så att säga om man måste lösa någonting som, som blir svårt att, att få likviditet till så att säga.

Och lite undrar om man inte lurar sig med att titta på de här lite längre löptiderna. För tittar du på, typ vilken bank som helst så är det ju betydligt högre räntor framöver. Så att man skjuter bara problemet framför sig. Visst, det är kanske lite så här kaospremie man får betala just nu, men fastighetsbolagen har ju absolut ingen härlig sits om två, tre år när andra lån kommer löpa ut.

Utan alla långräntor tyder ju på att räntorna kommer vara ännu högre då. Så att nej, det är något att vara orolig för också. Även om bolagen älskar att prata om att de har, lång bindningstid på sina lån eller förfall till obligationerna. Ja, för det är också så att når du kommer med och, och ska refinansiera hos banken och då kanske du har, så att säga, har gjort ett par obligationer.

Att du, alltså det blir tufft med kassaflödet att ens täcka. Alltså har du köpt på direktavkastning två, tre procent som många, i alla fall de som äger bostäder har gjort. Och så har du räntor på upp mot fem, sju procent. Det är svårt att få ihop kassaflödet då med amorteringar och sådär. Ja, och sen en jättetuff höst och vinter nu med elpriserna som de förmodligen inte kommer kunna kompensera för alla som äger hyresfastigheter.

Det kan ju fort gröpa ur det. Sen har ju många fastighetsbolag ganska rejäla direktavkastningar till aktieägarna nu. Ilija betalar ju ut, flera hundra miljoner i månaden kan man säga med både hans D-aktie och den vanliga stamaktien som betalar ut om det är elva öre per månad. Så att där har ju hela tiden ett kassaflöde som han måste mätta aktieägarna med.

Och ja, det är ju gamla nyheter, men just att han gör det pratas det mycket om för att kunna betala räntan själv på sin egen obligation. Så att det är så många oklarheter här. Och just att vad gäller SBB har ju krängt av så mycket fastigheter och gjort mycket rätt, säger ju marknaden. Men han blir verkligen inte belönad av aktiemarknaden.

Så att det, nej, det är fortfarande så enormt mycket osäkerhet. Nej, han blir inte alls belönad. Det var ju, fick väl nya riktkurser här i förra veckan om det var från Goldman Sachs någonting. Så att nu är det ju nere på runt fjorton kronor var den i fredags i alla fall. Men det är ju också, du sa innan att det är väldigt svårt att veta hur mycket pengar Ilija har, men han är ju hyfsat transparent i alla fall med sitt, sitt ägarbolag Ilija Batljan Invest som har en noterad obligation.

Men det är klart, och där framgår ju alla villkor i alla fall för, för de obligationerna. Men sen finns det väl lite andra bolag i koncernen där som, som man har sämre insyn i. Ja, men det finns ju ingenting som är så livrätt som aktiemarknaden. Att när den får för sig något så kan den ju verkligen panikera.

Och det är möjligt att den har gjort, att det är enorm uppsida i- SBB. Varje kris är det ju några branscher som blir väldigt hårt drabbade. Och just nu är det fastighetsbranschen. Så att ja, det är möjligt att det är en av årtiondets bästa trades man kan göra nu. Det vet man inte förrän efteråt. Så är det.

Samtidigt har vi ju konjunkturen har ju fortfarande inte riktigt liksom kommit ner på allvar. Det är ju liksom inga tecken på ökade vakanser egentligen. Allt tuffar ju fortfarande på. Så att det är mer, vi har inte ens gått in i det här riktigt tuffa. Det tycker jag talar emot för att det ska vara läge just nu.

Vi får se också, det är mycket snack nu om att, ja men, ja högre räntor, det är dåligt, men många kommer att kunna kompensera för det säger man via då högre hyror. Och det får vi väl se lite grann. Jag är inte alls säker på att alla hyresgäster eller i alla fall many hyresgäster kommer att kunna ta så värst mycket högre hyror.

Speciellt inte om man kombinerar det med lågkonjunktur och liksom mångdubblade elpriser och så vidare och så vidare. Så att det, ja, det där tror jag också marknaden ser och är lite rädd för. Men lite tror att jag och Johan ser olika lågkonjunkturer framför oss. Ibland får jag känslan av du säger ju liksom att depressionen 1929 var liksom soft jämfört med vad vi kommer att se nu.

Vi har ju ändå haft några perioder sedan 2008 av att det har svalnat av Greklandskrisen, olika kriser, som vi har tagit oss, tagit oss ur. så att ja, det beror ju på vilken nivå av depression vi ser framför oss. Och ja, då får man ju navigera utefter vad man tror där. Men John skulle säga att det är köpläge i enskild aktier då, till exempel SBB.

Tittar man på fastighetsindex så är vi ju nere i princip på, beror på lite vilken man använder sig av, men vi är inte ens nere på 2019 nivåer. Och tittar man utgångsläget på hur det såg ut 2019 så såg ju världen ganska trevlig ut i slutet på 2019. Det var inte så mycket mörka moln. Räntorna, då såg man ju framför sig att räntorna skulle fortsätta ligga på väldigt, väldigt låga nivåer.

Och det är ju så klart på index, alltså fastighetsbolagsindex. Är det verkligen köpläge om man ser det ur det perspektivet? Nej, men vad de brukar säga i USA att man ska average in sig, dollar averaging. Det är klart att man inte ska köpa allt nu, men det kan definitivt vara en period att börja köpa.

Faller det tio till procent så köper man lite till, för att alla fastigheter kommer inte försvinna, men man får välja lite vilka bolag man tar rygg på. Jag tror ändå att någon slags ganska vanlig syn när det gäller inflation och räntan som ändå det här på något sätt handlar om är ju att nu höjs den och kommer att höjas en del till.

Det kommer att skapa en ganska rejäl lågkonjunktur. Vi kommer och ekonomin kommer att gå ner ganska mycket och sen kommer centralbankerna att börja sänka igen. Det finns, och det är mycket möjligt att det blir så, men det finns ju också ganska bra argument för att vi kanske kommer att få en period av lite högre, liksom på något sätt strukturell inflation, som, som bygger dels på, på något slags deglobaliseringstänk, som driver upp priser och att kanske det här ESG miljön, liksom skiftet också är någonting som kommer att driva på inflation i det korta perspektivet.

ja att det finns drivkrafter som, som för första gången på länge verkar åt andra hållet. Och det skulle då tala för, för att vi kanske får leva med lite hög inflation under en längre period. Det tror jag ändå inte är riktigt inprisat, trots den här nedgången. Nej, men det är där jag tycker att vi tänker olika, för jag tänker att lite högre inflation inte behöver vara jättedåligt för, fastighetsbolagen när den är konstant.

Så att det ska man inte, jag tänker att man inte ska vara för orolig för det, för då är det lätt att man missar alla köplägen. För köplägena kommer ju till när alla är oroliga. Ja, men det håller jag med om, men jag tror att det, det är väl där vi kanske är oense då. Den här, det här steget från noll till, ja, två, tre procent i, eller fyra kanske.

Ja, det är väl frågan om, om man har, har man tagit redan den smällen eller inte? Nu, Jonas, du sa vi är tillbaka på 2019 års nivå. då såg det ju inte ut såhär och då var det fortfarande nollränta och så vidare. Ja, man kan vända och vrida på det där, men, men jag tror att det finns mer nedsida. Ja, det får man ju säga i fastighetssektorn, där finns det ju riktiga enorma nedsidor när det väl händer något.

De fastighetsbolagen kan ju gå till noll medan det händer ju oftast inte med rörelsedrivande bolag där finansieringen inte är det som avgör. För ett vanligt bolag kan du göra någon typ av turnaround på, men har du för mycket skulder och ett fastighetsbolag så är det ju god natt. Man kan se det från två håll också.

Jag när jag pratade med Sven-Olof Johansson så var han övertygad om att de här ränt-- eller de här indexjusterade avtalen som alla pratar om att vi kommer kunna höja, höja hyrorna. Det lägger vi på, på hyrestagaren. Så var han övertygad om att man kommer inte kunna höja i den takten som inflationen faktiskt är.

Samtidigt så läste jag en, en analys tror jag i fredags i DI där man hävdade motsatsen. De sa att nej men de flesta fastighetsbolagen har fortfarande recht låga finansieringskostnader. De börjar komma upp lite på vissa delar. Och då har du egentligen bara, då så då vinner du ju på att du kan höja. Jag tror att tittar man på inflationstakten som man mäter oftast är ju i oktober.

Och då har du ju alltså i vissa fall så förutspår man att man kan höja hyran tolv procent på de här kommersiella avtalen. Och det är klart mot en kommun, stat, då det funkar nog, men det är nog inte helt självklart att kommersiella bolag accepterar en höjning på tolv procent på ett hyresavtal, även om det är indexjusterat.

För då kanske du också börja titta på att ja men då kommer vi såklart säga upp det här vid nästa omförhandling eller beror på hur man ligger till i hyresområden. Ja men så är det. Jag är inte så säker på det där du sa om, om, om att titta på, på lånestrukturen att ja men det visst, det är bara en liten del kanske som påverkas nu av högre lån och så ligger resten bundet med länger löptid.

Jag är inte så säker på att börsen ser det så. Jag tror börsen mycket mer ser lånemassan i stort och vad det skulle kunna bli så att säga. Även om man kanske har en period på ett par år där man har lite tillfällig rabatt så tror jag börsen ser ju igenom det. Ja, jag håller helt med Johan där. Det känns lite level one-analys faktiskt att köra det att man ett år kan höja räntan med tolv procent.

Men, liksom räntorna har ju gått från noll till eller från kanske en till tre, fyra, fem procent. Det är ju flera hundra procent i höjning av räntekostnaden. Så att det kommer bli svårt att kompensera för det på kort sikt. Det man kanske kan, om man ska vara lite positiv på något sätt då är väl ändå att fastighetsbolagen i snitt har väl en hyfsat låg skuldsättning då, belåningsgrad.

Vet inte vad den ligger på runt femtio procent kanske? Fyrtiosex procent tror jag. Vid halvårsskiftet. I och för sig då på tillgångsvärden som antagligen är för höga. Men det är i alla fall en liten kudde. Det var positivt. Tack Johan, kul att du kunde dela med dig av något. Väntar den första smällen.

Första veckorna. När vi träffades 2015 Johan så var du orolig för preffarna. Det var länge sedan. Och det du var orolig för var egentligen vad händer nu om, om räntan går upp. nu är vi här. ska vi säga att säkerheten för preffarna, det vill säga bolagen och, och stamaktierna, där har ju fastighetsbolagen gått ner nu i snitt fyrtio procent om man tittar på, på något snitt.

Men titt-- jämför man preffarna och stamaktierna så ser man ju att kolla några exempel. Sagax är ju ner trettio, trettiofem procent ungefär på stammen. D-aktien är ner sjutton procent, NP3 fyrtiofem procent ner ungefär på stammen, preffen ner arton. Ja SBB, där har vi ju sagt redan runt åttio procent ner, men D-aktien ner fyrtio procent.

varför straffas inte preffarna mer i det här läget? Först får vi säga att det var ju ett förfärligt råd att vara orolig 2015 för preffarna. De har ju, hade en väldigt bra period. Kanske kände så då. Nej men de har haft en väldigt, väldigt bra period fram till vad ska vi säga årsskiftet eller så. Så att då har man ju fått både värdestegring och en hög avkastning från dem.

Men, men får jag pricka in bara att det, man får ändå lägga det i någon slags, sättat det i någon slags relation till att ta den här risken i, i stamaktien istället. Och då antar jag att stamaktien i alla de här fallen varit mycket bättre investering. Som preffägare så får man ju bara, alltså jag tycker lite det sämsta av två världar.

Men visst, det var dåligt att vara rädd för dem. Ja, men nu är det ju inte bra. Jag kollar på Sagax sen 2000 kan det vart, 17 kanske, så har ju den, är den på under nu. Var, den var kanske kring 28 och nu är den kring 27 här. De har i och för sig fått två kronor under alla de här åren, som har, ja, det har varit en helt okej investering ändå faktiskt.

Även om börsen har väl nästan gått bättre om då. Så att egentligen har det nog varit en ganska dålig investering. Ja, så det var rätt, det var bra då. Så det var rätt spaning därifrån. Men Johan har väl varit negativ sen- Ja, absolut. Det kan jag inte tacka för. Och det kanske var halv... Nej, men jag menar bara att det, det blir någon, det är någon typ av instrument där man ger bort uppsidan till stor del, men uppenbarligen ändå får ta del av hyfsad nedsida.

Och jag har också svårt för den här typen av instrument som är någon slags, det är någon typ av finansiell ingenjörskonst, preffar och nu på slutet har det varit de här hybridobligationerna där man försöker på något sätt tricksa för att, ja, kunna låna mer till bättre villkor. Alltså, dölja liksom lån som, som får det att se ut som eget kapital egentligen.

Och det- Har jag bara svårt för, så. Man vet ju när David Mindus bara äger nästan stamaktier och inga preferens- eller D-aktier, då vet man ju vad kanske man ska fokusera på själv. medan mycket av de här, pensionsfonder och annat köp, får köpa de här D-aktierna för att ha en stabil, avkastning, stiftelser och så vidare.

Men det är ju som Johan sa, det är ju ingenjörskonst av finansmän och då brukar man bli lurad på ett eller annat sätt, även om det under perioder varit en väldigt bra investering med. Ja, absolut. Ja, de måste ju kla-klara kassaflödena så klart. Alltså, jag vet inte exakt vad, vad D-aktien i SBB yieldar nu, men den är säkert på plus tio procent va?

Ja, det kan vara. Och så klart, så länge de klarar kassaflöde så är det en fantastisk om man ser som ett ränteinstrument, så är det ju. Men om hela bygget skakar och du har andra kreditgivare som, som rycker i, i bolaget så- Man ligger ganska långt ner i kön så att säga. Väldigt långt ner i kön. Och man får någon typ av nominell förlust på aktien med som man tittar på eftersom man aldrig blir liksom utlöst som en obligation där, utan du kan ju förlora flera års avkastningar på aktiekursnedgång.

Som vi nu har sett när räntorna har gått upp så han ju preffarna gått ner. Sagax, det var väl under en period kanske på trettiofem kronor och nu är det nere i tjugosju. Så att det är flera år man har förlorat om man har tajmat, räntemarknaden fel. Tror ni att det här är döden for preffar/D-aktier? Ja, det tror jag för att jag kommer ihåg att jobba på Remium så, sa ju en rutinerad analytiker där att preferensaktier är egentligen ingenting nytt, utan det fanns även tidigare, men det var just den här höga inflationen som, tog död på det.

Och det är lite möjligt att det, det läget vi ser nu med. Apropå död, räntefonder såg ju ett enormt utflöde under pandemin och hade väl kanske precis kommit tillbaka nu och fått lite inflöden igen. Nu har man inflation och ökade räntor. Finns det något existensberättigande för de här räntefonderna?

Ja, men det är väl nu räntefonderna är något att ha när man faktiskt kan få ränta på dem. Lite tristare för långräntefonder som förmodligen har gått ner ordentligt. Men på lite länger sikt så är det ju skönt att kunna investeri pengar i räntor och faktiskt få betalt för det jämfört som det var tidigare, att det har varit nästan negativa räntor.

Man har förlorat pengar inklusive fondavgiften. Så att jag tror räntefonder kan ha ett uppsving framöver. Samtidigt som man, jag själv har ju med bolagspengar har ju till exempel satt in en stor del på SBAB nu. Du får tre trettiofem tror jag i ränta om du binder på, på två år. Att hitta räntefonder i det här läget som ska kunna placera pengarna, det känns som det blir en tuff tid i alla fall för här framöver för räntefonder.

Ja, men det är gött att spararen äntligen kan få lite pengar på sparkontona. Det ligger flera hundratals miljarder på sparkontona där bankerna ger noll. Så att det är inte mer än rätt att bankerna får börja betala ut lite ränta till folk som har pengar på kontot. Ja, nej men det är väl klart att det, det i alla fall bra att man kan få lite.

Man blir, även om man inte blir kompenserad för inflationen så, så det är klart en, en lite mindre förlust än att kanske förlora jättemycket pengar på börsen. Många som tycker att det är attraktivt. Jag vet inte det, men, men det ja ränta, det känns aldrig jättehett att, att liksom prata om räntefonder.

Oavsett nästan. Om vi kommer tillbaka lite till fastighetsbolagen då. Vi har ju, alltså IFRS har ju varit fastighetsbolagens bästa vän under uppgångstider. Hur tror ni det här kommer slå på fastighetsbolagen nu och deras redovisning? Jag menar nånstans så kommer vi att se en justering i värderingar, troligtvis.

Jag roade mig lite med att titta på direktavkastningskraven där runt finanskrisen 2008, 2009. Då låg genomsnittliga direktavkastningskravet i Europa på runt sex procent. Och tittar man på de svenska fastighetsbolagen så har jag inte nån, nån färsk siffra, men 2018 så låg direktavkastningen på ungefär tre procent i, i snitt.

Nu är vi inte i exakt samma läge som finanskrisen, men vi är ett liknande läge med någon form av perfekt storm där vi, liksom det skjuts från, från många håll. Bör vi inte se en justering på direktavkastningskraven som i sin tur kommer slå på värderingarna och som sen kommer leda till stora nedskrivningsbehov för fastighetsbolagen?

Ja, absolut. Det känns ju som att, att det måste hända. Men av någon anledning så verkar det vara väldigt trögrörlig materia och det tar ganska lång tid innan, innan liksom det, det syns i värderingarna. Jag vet inte vad det beror på att de här värderingsinstituten måste ha une viss historik eller liksom en viss...

Jag, jag vet inte riktigt. Det kan nog du svara bättre på Jonas. Men, men det verkar ju vara väldigt trögrörligt att såhär långt i år så tror jag inte har hänt så mycket va med, med värderingarna. Inte jättemycket i alla fall. Men du tänker att IFRS-grejen gör att man upp-och nedskrivningar på fastighetsevärderarna.

Eftersom det ska marknadsvärderas. Men jag tror ändå att börsen är ganska smart på att se igenom det där. Att du har ju inte fått när fastighetsbolagen har tjänat P2, 3, 4. Du har ju inte fått de enorma uppvärderingarna på aktierna för att börsen vill mer se den rörelsevinsten där mer än man är intresserad av uppskrivningar.

Och sen har ju säkert fastighetsbolagen själva kunnat utnyttja det här genom att belåna sig hårdare och vara aggressiva med förvärv. Men jag tror ändå börsen har just den grejen sett igenom en hel del. Ja men det är klart att, att det kommer ta tid för en stor del i en värdering så har du ofta en stor del är ju transaktioner som har skett i närtid eller liknande transaktioner.

Och där har du fortfarande en ganska kort tidsperiod där transaktion, transaktionerna inte hunnit ske på några lägre nivåer. Just för att på köparsidan så har ju finansieringskostnader går upp så man kanske är försiktig med att köpa mer. Samtidigt så har du säljarna som det är möjligt att de inte behöver sälja i och med att de också ligger på en lång, en mer långfristig finansiering.

Så att de kanske inte, de vill avvakta tills man får en, ja ett bättre pris helt enkelt. Och då sker det väldigt få transaktioner, ungefär som på bostadsmarknaden. Som jag tror i alla fall att det kommer ta ett halvår innan bostadsmarknaden möts. Att köpare och säljare träffar varandra och samma sak på den kommersiella biten.

Så att, och det är först då när du får ett underlag av transaktioner som det kommer slå igenom. Men då, det är ju rätt spännande att tänka att om, om yielden då som låg, låg i snitt på tre procent i dag och runt finanskrisen så låg snittet i Europa visserligen på sex procent. Om man då räknar med tanke på att de skulle dubbla yielden eller direktavkastningskravet och värdera om alla fastigheter från tre procent till sex procent.

Det blir en snabb halvering. Då är det inte femtio procent i belåning längre, utan hundra procent. Och lite det är jag orolig för om man ser i Ilija-fallet att han har ju sålt en hel del för tiotals miljarder fastigheter till bokfört värde säger han. Och jag är lite rädd att han har, precis som man själv gjort på börsen, att man säljer det man kan sälja.

Att han har sålt de absolut bästa fastigheterna som han kan få bokfört värde för medan han sitter på en hel del surdegar. Och det tror jag gäller väldigt många fastighetsbolag för att det, det är ungefär så det brukar vara för ja alla på finansmarknaderna. Ja men där tror jag du har rätt för att det är klart att du, jag menar det finns ju i den storleken så finns det inte så många tagare.

Och det måste ju vara riktigt attraktiva bra grejer som antingen då är stand alone tillräckligt intressant, alltså tillräckligt stort bestånd för att det ska vara intressant att köpa, eller att det är någon som tycker att det är kompletterande. Så att du kan ju alltid tänka dig att ta, köpa någonting lite dyrare än wat kanske marknadsvärdet är just nu i och med att det kompletteras och du får en effektivare förvaltning.

Så att köper du en trehundra lägenheter i anslutning till, till ett bestånd du redan har så kan du få une effektivare förvaltning och komma ner i förvaltningskostnad. Då kanske du kan ta ett, ett högre pris. Ja, det är lite som skog i Norrland. Att har du grann delen så köper du gärna den bredvid för att då är det lättare att sköta och då är du beredd att betala lite mer.

så att så kan det verkligen vara. Och sen en sak som jag tycker är positiv som vi inte har pratat om här är ju valutafallet i kronan. Det är ju en ganska globaliserad marknad med många enorma spelare världen över. Att svenska fastigheter har ju kanske blivit lite extra billigare mer än vad vi själva kan se i och med att kronan är så extremt svag och att amerikanska fastighetsbolag kan se det som att de vill köpa på sig en del här för att de kommer in till ett relativt bra pris med både valutafall och aktiekursfall eller fall på bostäderna eller kommersiella fastigheterna.

Så du tror att det kommer, det är på väg in internationella aktörer? De har ju varit rätt aktiva. Kanske snarare av anledningen att det har varit en stabil marknad och reglerade hyror till exempel. Mycket liksom samhällsfastigheter som har sålts ut och det har lockat till sig mycket aktörer. Tror du det kommer att få större inflöde nu?

Ja men om jag jobbade på en internationell fond, fastighetsfond, så hade jag ändå tittat på hur valutorna rör sig. Och har ett land då tappat tjugo, trettio procent mot den valuta man handlar i så skulle det kunna vara intressant att plocka upp lite fastigheter där. Och det, just det här förvärvet vi såg i USA på Store, de här riskkapitalbolagen tittar ju mycket på fastigheter och då vill de ju ha rejäla bestånd.

Så att jag tror verkligen att vi kan få se en liten uppköpsvåg tyvärr från utländska aktörer. Ja, jag tänkte bara gå tillbaks till, till det du började med Jonas om, om avkastningskraven och sådär. Och tittar man på substansvärdena och värderingarna på börsen nu så har ju börsen också prisat in ganska rejäla värdetappen då.

Jag tror jag läste någon artikel i DI här i veckan om att det var substansrabatten i snitt låg väl på drygt trettio procent och det finns ju ändå ganska många bolag som handlas till, till halva substansen. så att man kan ju säga att, att börsen i alla fall- Har prisat in en nedvärdering på femtio procent.

Det är väl, det är väl ganska stor skillnad mellan de olika bolagen kan jag tänka mig. Så är det. Jag tänkte vi skulle gå in på lite lyssnarfrågor och det är inte vilken lyssnare som helst, utan det är Peter Bengtsson som också varit gäst i podden. Ajdå. Jag drömde om honom i helgen faktiskt, konstigt nog.

Berätta mer. Nej, jag vill inte. Det är för sjukt. Eller det var inte så sjukt, men lite småsjukt var det. Ge oss en hint i alla fall. Jag fick mycket skäll där, inte värre än så. Jag får se om det här blir indirekt skäll då. Han skriver såhär, SEB släppte makrorapport i fredags som visar att snitthushållet har levnadsomkostnader som ökar med trettioåtta procent jämfört med början av 2022.

Vad kommer att stryka på foten? Räcker det med resor och lyxkonsumtion? Eller vad tror ni? Nej, det räcker ju så klart inte tror jag. jag tror ganska mycket kommer att stryka på foten om jag ska vara ärlig. Ja, det är ganska självklart att har folk mindre pengar så kommer de att spendera mindre pengar.

Och jag tror om jag ska vara negativ så har vi inte i närheten fått säga att det börjar märkas än. Jag försökte boka en lunchbokning i fredags och det finns ju inget ställe det ens går att få bord på fortfarande. Så att det är ju ingen panik hos den svenska konsumenten än. Men och mycket pengar har väl gått ifrån att köpa nya trallar och liknande till upplevelser tycker jag att man kan märka.

Men det är klart att folk kommer att få mindre pengar framöver och elpriserna och höjda bo, lån, bolånen har nog inte slagit in ännu. Dels för att folk har haft så otroligt låga räntor så att det inte varit någonting att bry sig om. Men sen kommer vi att få se flera höjningar i rad nu som kommer kicka in och det tror jag faktiskt kan märkas rätt rejält.

Och sen även lite hamstring inför elprisräkningarna som folk, det pratas om hela tiden. Så att nej det självklart, det vore ju liksom dumt att svara på något annat sätt att saker kommer att få stryka på foten. Boräntor, vad har ni? Har ni rörligt? Ja. Ja, Sverige. Nu är ju en räntehöjning imorgon va? Tror jag på, på gång från det vi spelar in det.

Och det är väl ryktas om, vad tror ni? Noll sjuttiofem, en procent? Vi hoppas på en procent i förra. Hoppas på en och en halv eller något sånt där. De verkligen... Det skulle överraska. Ja, Ingves har väl något patetiskt jobb får man säga. Han agerar efter ECB och Fed och alltid lite för sent, alltid lite åt fel håll ett tag.

Så att vad han gör spelar egentligen ingen roll, förutom kanske noll tjugofem hit och dit, utan han får ju följa resten av världen. Och hittills har han ju lyckats att förinta vår svenska krona. Det enda man vet med centralbanken är att de alltid är för sena in i en sån här räntehöjningscykel och liksom också för, för sena ut på något sätt.

Att man har för hög ränta för länge. Det brukar, det blir alltid så eftersom man tittar på laggande indikatorer. så blir det så per automatik på något sätt när centralbanker ska trixa och fixa med räntan. Det är bara att tänka på när Ingves höjde räntan rakt in i finanskrisen 2008. Att, ja, he's one of a kind.

Så att förlita sig på honom ska man inte göra. Utan, ja det gäller att ha lite pengar så man kan, liksom sköta hans snedsteg. Och vad tror ni nu då när vi byter Riksbankschef? Erik Thedéen är väl ingen favorit på börsboden. Nej, jag har förstått det. Han har sökt jobb på Finansinspektionen.

Möjligtvis att han är bättre lämpad som Riksbankschef, men vem vet? Vad ska han göra som John säger? De, det är ju inte så att man kan köra sitt eget race riktigt som Riksbankschef. Bara gå helt crazy och liksom köra sin egen ränta. Nej, det är bara, han får väl göra som Ingves och bara ta rygg på de stora.

Nästa fråga från Peter: Hur ska bostadskalkylen gå ihop om räntan är gånger två? Det har vi svarat på lite men- Jag känner liksom redan irriterad på Benson för- Det kanske blir nästa avsnitt. Han har liksom, han är lite elitig snubbe. Han har liksom ingen respekt för folket. Jag tror inte att de är helt dumma i huvudet och har förköpt sig.

Tittar du på, du nämnde SBAB tidigare, lite längre sikt så ser du att räntan kommer stiga. Folk på orten eller inte orten, men alltså landsbygden eller mindre städer, nej men i land på landsbygden i mindre städer är inte så fruktansvärt belånade som man vill tro som finansman i Stockholm. Och som finansman i Stockholm har ju folk ändå recht hyfsat mycket pengar så att de kommer inte bli helt nedgjorda om räntan går upp.

Jag anar lite låg respekt för svenska folket när jag hör den där typen av kommentar. För att jag tror det finns utrymme för att faktiskt kunna parera räntehöjningen. Tror på ett bra avsnitt mellan Benson och Skogman. Får det bli nästa gång. Vilka objekt kommer klara sig bäst versus sämst i den här marknaden?

Men har ni inte läst min krönika? Jag börjar också repa upp mig lite på här. Tror du har kommenterat den också. Ja, nej men grejen är ju att det är ju fastighets-, fritidsfastigheter och sommarstugor och lägenheter som kommer klara sig sämst. Så att det är där man kan kika. Jag tycker man alltid påminns om alla som har köpt de här enorma flotta ställena i skärgården.

Att det var deras pappa eller farfar som köpte under 90-talskrisen. så att det är klart, där kan du göra de största fynden med för att det är det folk panikerar ut också. Men Johan, som han inte påpekar och nämna en enda dag, är ju att hans lägenhet i Marbella nu, det stod ju i tidningen senast i helgen att det är fullständig högkonjunktur.

Ja, det går rakt upp där. Så att jag tror inte... Men det är ju något mer strukturellt skifte. Ja, men det är också enorm häng att vi i Sverige på fastighetspriser. Att hela tiden, alltså det har ju varit så tråkiga middagar under lång period. Alla bara pratar om vad grannen fick. Det måste vara det enda landet i världen där det enda vi pratar om är räntor och fastighetspriser.

Så att jag tror inte man ska vara jätte, jätteorolig. Men det är klart, det kommer att gå att göra fynd lite här och var. Nästa fråga är riktat till Johan och Spanien. Hur kan Johan tro att södra Spanien är en långsiktig investering? Det är alldeles för varmt och kommer att bli öken slash vattenkris över tid.

Börjar känna igen personen du också får här. Det här är bara mitt sätt att elda upp. Ja, och det, okej, det här är då Benson. Det är Benson. Var det une fråga eller? Mm. Hur kan du tro att Spanien är une långsiktig investering? Alltså jag ser ju inte det boendet där nere i Spanien som une investering, utan det är mer som-- Jag har investerat i min egen livskvalitet.

Jag räknar inte med att få någon avkastning, vilket jag i och för sig verkar ha fått eftersom priserna har gått rakt upp. Men det är alldeles för varmt säger Benson. Ja, men då tror jag att du är påläst för det är ju ett speciellt mikroklimat där nere i Marbella-regionen med det finns liksom bergen som, som liksom ringar in det här området.

Och sen har man Atlanten nära och strömmar och såhär som gör att det är lite svalare på sommaren och lite varmare på vinterhalvåret, vilket gör att det... Många säger det bästa klimatet i Europa. Förstå för dem. Ja, jag håller med Benson här, det är ju Nordafrika och jag vet att Johan är bara där för att få hänga med sina andra Bromma-kompisar.

Så att äntligen blev jag lite glad på Benson. Allt handlar inte om pengar heller. Jag var där i förra veckan och jag kan bekräfta att det var une sällan skådad hauskänsla överallt. Så att väldigt få köplägen. Är det inte ofattbart mycket svenskar med? Att kanske femton, tjugo procent av alla bilar är till och med svenskreggade och det viktigaste språket att kunna i Marbella är svenska.

Ungefär så ja. Kan man dricka lite Kopparbergs öl med i, eller John Scotts puben heter det där vi, där du bor. Ja, jag bor inte där, men, men den finns där i hamnen. Det är tryggt att det finns i närheten. Ja. Tänkte vi skulle avsluta med lite andra frågor. John, du började gilla krypto sent omsider. Hur känns det nu mitt i kryptovintern?

Nej, men det är ju som- Är det bara une fråga, är det också från Benson eller? Det är inte från Benson. Det är inte från honom, okej. Skylla ifrån sig där. Men det är väl Johan som har påverkat mig att det skulle vara något kul. Och jag tänkte i dag faktiskt på att visst, det var ju konstigt att börja gilla det då, men Bitcoin är ju tjugiotusen dollar, kanske arton nu.

Så att den har inte fullständigt packat ihop som något typ av pyramidspel. så att den är värd hundratals miljarder det här. Så att jag är ändå fascinerad över att det håller sig så bra och har ju une jätteliten investering här, men ändå lite intresserad att se vart det tar vägen. Så att helt tycker jag inte man ska ha gett upp det.

Vem har blivit fattigast på krypto? Är det du eller Johan? Ja, Johan har väl sålt det mesta på toppen, så han har blivit rik. Jag är väl mest kanske femtio procent back på mina alltså, att där är det Johan som leder får man säga. Ja, inga kommentarer tror jag. Till ditt försvar John så skrev du faktiskt: "Så länge räntan är noll så är det väldigt bra för krypto.

Skulle räntan börja ticka upp kan det vara potentiell kryptodödare." Tack för att du tog upp det också. Lite avslutande då. Ska man, ska man verkligen äga fastighetsbolag om man är så pass exponerad mot fastighetsmarknaden med sitt eget boende om man nu äger? ja man brukar säga dat man aldrig ska äga pengar i sitt egna bolag om man jobbar på det för att dels har du jobbet där och skulle du få kicken så är det förmodligen för att ditt företag går dåligt och då har det fallit, din aktie fallit i pris med.

Men fastigheter är ju, har ju varit otroligt bra investering på lång sikt. Så att definitivt ha lite utspritt ägande så är det betydligt bättre än att man själv börja engagera sig och köpa enskilda fastigheter och försöker vara någon typ av hyresvärd. Det är ju fantastiskt med aktier hur man kan få äga une liten, liten del av ett stort bolag utan att ens behöva lyfta det minsta finger för det.

Ja, jag har ju precis köpt hyresfastigheter här ett gäng och fortsätter köpa. Så att jag vet precis hur det är. Äg fastighetsbolag på börsen, det är bättre. Nej men jag vet ju att hyresgästen skulle bli ganska besviken om de fick något problem. Och sen dyker jag upp där för att försöka lösa, stoppa avloppet eller skruva upp någon gardin eller något.

Så att nej, ja, köp fastighetsbolag. Har ni provat på att köpa någonting själva någon gång? Förutom boende då?

Nej, jag har ju inte gjort det. Förutom att jag har varit med och investerat i une såhär tidslinjefastighet i Jehovas Vittnen-huset som jag har gått förbi hela min barndom i Umeå blev till salu av att Jehovas skulle sälja det och någon lokal gäng köpte det för att konvertera det till någon annan typ av fastighet.

Ond det kände jag som une otroligt kul grej att lite som Johan sa, allt handlar inte om pengar heller, utan det kändes väldigt kul att få äga några tegelstenar av det där. Men det blev ju une väldigt bra affär. Fick förtidsutbetalt och ja kände att jag varit med och jagat bort Jehovas med. Ska man vara lite cred för.

Vad blev det av den där Jehovas fastigheten? Ja men jag tror att det var kanske svårare att hyra ut den än man trodde för att det rikets sal är inte lätt du konverterar till någon typ av showroom för Mercedes i une liksom yttre del av Umeå. Så att än har det inte blivit någon gigantisk förändring. Om man tittar generellt då på, på marknaden, vad tror ni om det finns köplägen och inte enskilda bolag, men, men vilka segment är mest intressanta?

Är det bostäder? Är det kommersiellt? Är det kontor? Är det logistik? Ser ni nån, nånting sånt som? Jag tycker mest man ska, som med alla andra investeringar, foka på ledningen för att de kan ju förändra bolagets inriktning med rätt personer där det går. Ibland är det kommersiella fastigheter, ibland är det hyresfastigheter.

Det beror på vad de köper. Du får ta rygg på dem. Har du tagit rygg på David Mindus så har du tjänat ofattbart mycket pengar. Och har du tagit rygg på nån mindre hungrig person så har du kanske istället förlorat pengar. Så att ledningen i såna här är ju, de är ju väldigt mycket av kapitalallokerare och då gäller det mer än någonsin att man ryggar rätt person.

Ja, jag håller med John där helt till hundra procent. Känns kanske liksom ännu viktigare än i många andra branscher att, att köpa in sig i, i rätt personer så att säga. Så att jag skulle också fokusera mycket mer på det än att försöka göra une egen analys över vad är nästa stora liksom trend på fastighetsmarknaden.

Ska det vara liksom lager eller ja, vad det nu kan vara. Ja, och Ilija, när han var med i vår podd dissade han ju Lundberg mycket för att de här toppfastigheterna i innerstan. Då var han ju på uppgång, nu är han ju på nedgång. Det svänger fort i den här sektorn. Och då gäller det att man vågar lita på den personen man har backat sina pengar med.

Vad är det David Mindus som, som är ert stalltips eller? Ja, det får man nog säga ändå att han seglar upp som den som har gjort det bäst över längst tid. Alltså nu, nu många kanske skulle säga Selin, men hans gloria har ju hamnat lite på snedden då får man säga sista åren. Det har varit lite, ändå problem med de här insiderskandalerna och, och olika typer av härvor.

Och någonting- Som man inte gillar. Det man älskar med David Mindus är ju att han har allt ägande i Sagax i princip. Det är där han jobbar, lägger hundra procent av sin tid. Erik Selin har ju varit i mycket olika bolag, har stor del av sin portfölj utanför Balder. Jag känner att om du bettar på Erik, på, om du bettar på David Mindus så får du une kille som är extremt dedikerad.

Och sen har ju han sålt väldigt mycket aktier på toppen här. Så att han har ju une sån här fingertoppskänsla, som man verkligen är imponerad av. Och, får väl se hur länge han fortsätter att vara vd på, Sagax eftersom han bor i Barcelona nu, och, steker runt där. Men den resan han har gjort med Sagax från ett litet, litet fastighetsbolag som till och med Remium noterade har jag för mig.

Att nu vara ett av de absolut största inom helt rätt sektor, vara tidig med att binda, räntorna på väldigt långa perioder. Ja, det är som att han har gjort allting rätt faktiskt. Även var han väl först ut med, preferens- och D-aktier. Hela tiden ligger han steget, före. Plus att han är noll procent media-kåt med, utan det är nästan omöjligt att få se han ställa upp i någon intervju.

Det är svårt för dig förstår jag. Ja, med många andra av de här fastighetspamparna. Sven-Olof Johansson, man ser honom varje dag. Jag träffade han på Sturehof faktiskt. Det var väldigt, jag tror han trodde han kände igen mig. Eller så var det tvärtom. Ilija är ju med överallt, Selin, Rutger. Men David Mindus verkar noll procent sugen på, uppmärksamhet.

Jag ska göra mitt bästa för att få honom till podden. Johan Isaksson, John Skogman, stort tack för att ni kom till Investera på höjden. Tack så hemskt mycket. Kul. Tack, tack. Det var kul. Tack!