Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. I dagens avsnitt tar vi oss an något som påverkar väldigt många här i samhället. Bostadsköpare som vill köpa nyproducerat, byggnation av hyresrätter och inte minst allt annat som behöver byggas i samhället.

Skenande byggpriser som tillsammans med ökade räntor kan bli en giftig cocktail för hela Sverige, menar många. Och för att lära mig mer om detta har jag bjudit in Sveriges absolut vassaste analytiker inom fastigheter, Tor Borg. Och jag lärde känna Tor när han var chefsekonom på SBAB. Han är ett populärt inslag som expert både i media och på konferenser och har tidigare varit chefsanalytiker på fastighetsrådgivaren JLL.

Idag arbetar han som analyschef på Byggfakta och Citymarkanalys och sitter också i styrelsen i Sparbanken Syd. Tor Borg, välkommen till Investera på höjden. Tack så mycket. Kul att vara här. Med den här turbulensen som är på marknaden i dag vill alla prata fastighetsmarknad med dig? Många vill ju prata fastighetsmarknad och...

Med det som ligger just nu på allas hjärnor, det är ju det här med elpriserna och hur det kommer att slå framöver och så. Är du expert på elpriser också? Tyvärr inte. Jag önskar att jag vore det. Jag önskar, jag önskar att jag liksom förstod det här, liksom hur marknaden fungerar. Och kanske i sin tur, men det påverkar ju fastighetsbranschen väldigt mycket- Ja, absolut.

Med tanke på, ja, uppvärmning, tillförsel av el i, i, ja kontor. Allt egentligen behöver ju el. Ja. Och det står ju oftast fastighetsägarna for, i alla fall i kommersiella avtal. Mm, mm. Men det får bli ett annat avsnitt. Ja. Vad är den vanligaste frågan du får annars? Är det bostadspriserna? Ja, vart kommer bostadspriserna och ta vägen?

Fortfarande får jag ofta frågan: "Ska jag binda mina bolån?" Och vad svarar du då? Om du själv känner att du har svårt att sova på natten, så bind dina bolån för tusan. Har du bundit dina bolån? Ja, faktiskt har jag gjort det för... Jag har nästan alltid haft rörliga bolån. Men, men av någon anledning fick jag för mig i fjol att nu är de bundna räntorna så låga.

De låg på en procent. Att de kan inte bli lägre och det lägsta som den rörliga kan bli är noll. Så det finns inte så mycket att förlora på, på att binda räntorna. Så, så jag har faktiskt mest bundit. Och när gjorde du det här? I fjol. Det är då man skulle ha gjort det. Ja. Såhär i efterhand. Ja, och det är nog första gången i mitt liv som jag har lyckats med någon tajming.

Hur är det att vara annars en, en publik analytiker? Följer man ofta upp sina egna prognoser själv eller är det andra som gör åt en? Jag tror att man själv följer upp dem mer än vad andra gör. Åtminstone media tenderar ju liksom att glömma vad som, vad någon sa för ett år sen. Och varför är det? För jag menar, hela samhället är uppbyggt av analytiker, tyckare och det är ju väldigt sällan tycker jag i alla fall, man följer upp.

Det är några enstaka fall. Varför är det så? Det har väl med medialogiken att göra att det är inte särskilt intressant för en läsare att titta på den sortens frågeställningar. Vem hade rätt för två år sen och sådär. I branschen görs det ju den sortens uppföljningar och sammanställningar, men det är inte mycket som liksom lämnar branschen egentligen där.

Prognosmakarbranschen alltså. Brukar du ha rätt? Egentligen när man är prognosmakare, det rä-, det räcker ju att du har mer rätt än fel för att det ska vara någon poäng med att göra prognoser. Har, har du rätt i femtioen procent av fallen så räcker ju, räcker ju det. Och ja, jag vet inte. Det, det man kanske har mer rätt än fel, men ofta har man ju fel ja, det är ju svårt.

Det är enormt svårt att, att sätta en prognos för framtiden. Jag menar, det var ju inte länge sedan vi hade, alltså Riksbanken i sina prognoser tittade på låga räntor. Och det, vi pratar ju bara ett halvår sedan egentligen. Ja, nej visst och bara så sent som om vi pratar om när pandemin, när pandemin började i mars 2020.

Då var ju jag ganska övertygad om att nu, nu bör ju bostadspriserna börja gå ner på det här. Nu, nu måste ju människor bli jätteförsiktiga med, med att ta på sig större utgifter. Och det blev precis tvärtom. Var det inte så i början? Precis den första månaden- Det var ett litet fall första månaden. Kanske andra också, men sen vände det ju uppåt något makalöst ja.

Det var väl kanske också en konsekvens av att man såg att ekonomin faktiskt höll i sig. Framför allt i Sverige, Sverige så såg vi ju rätt tidigt att maskineriet var i gång. Man lyckades ställa om hyfsat. Det var vissa branscher som var utsatta. Ja, det, det blev liksom ingen effekt i hushållens plånböcker.

Det var väl, det var väl det som liksom låg bakom det. Men börsen vobblade ju till ordentligt liksom och det brukar se likadant ut på bostadsmarknaden som, som på börsen. Men ja, både börsen och bostadsmarknaden vände ju ganska snabbt faktiskt. Nu står vi, det börjar bli höst i Sverige, 2022. En av mina medgrundare till Tessin, Erik, han säger alltid att krisen kommer i oktober.

Är det den stora krisen? Kommer den i oktober? Alla stora kriser har väl kommit på hösten va. Från, alltså från långt tillbaka. Antingen i september eller oktober. Det är liksom finanskrisen 2008, det är börskrasch 1987, det är ju devalveringarna i Sverige i början på 90-talet. Allt, allt tenderar att komma på, på hösten.

Och det är väl också så tror jag om man tittar på börsutvecklingen så är september månad signifikant sämre än andra månader på, på året. Jag kan ha fel, men jag tror det är så faktiskt. Men vad skulle förklaringen vara till just hösten? Är det för att det blir kallt och murrigt och man börjar bli negativ?

Eller är det för att du har någon annan effekt av att det är då maskineriet är i gång, alla är på plats. Varför händer det inte mitt i juni till exempel? Jag tror just finansmarknader och sånt här så tror jag det händer saker när alla kommer tillbaka från ledigheter. Det är ju så att januari är en väldigt bra månad.

Då kommer man tillbaka liksom med nya friska pengar, nya friska tag. Kanske att man kommer tillbaka från semestern på hösten och känner sig lite mer nedåt. Man vill ju nästan tro att, att det är mer komplicerat än så. Man vill nästan inte acceptera att det ska vara så banalt en sådan förklaring. Men det kan, jag håller nog med att det kan nog vara så.

Ja i och med att det är så pass tydliga skillnader som någonting ligger det bakom. Det behöver inte nödvändigtvis vara liksom marknadspsykologi. Det kan ju vara så att det tenderar att hända mer politiskt också på hösten. I, du nämnde ju här att i coronapandemin så pratar man om att det händer inte så mycket för konsument, alltså det händer inte så mycket i plånboken för konsumenterna.

Nu ser vi ju väldigt stor skillnad i, i konsumenternas plånbok, både vad gäller räntorna som är på väg upp och även energipriserna, elpriserna som är på väg upp. Är det här, så att säga, kommer det här fortsätta? Eller hu-hur är din bedömning vad gäller hushållens ekonomi här hösten, kanske under nästa år?

Jag tror inte vi har sett det värsta än här. Elpriser är ju svårt att, att sia om, men, men rimligtvis så kommer elen att kosta mycket under de närmaste månaderna i alla fall. Och räntorna kommer med största sannolikhet att fortsätta gå upp. Och vi har liksom spinoff effekter i form av att livsmedelspriserna går upp också.

Och det också gräver ju hål i plånböckerna för det är saker som det visst, man kan köpa lite billigare mat, men, men det är svårt att, det är svårt att byta ut liksom livsmedelskassen mot, mot, mot nåt annat. Just det här att det, det liksom är inflation i de här nödvändiga varorna gör det ju mer, gör att det biter mer hos hushållen.

Så jag tror det kommer att svida ett bra tag framöver. Jag märkte, jag har ju elbil så jag laddar ju ofta bilen på natten när det är som lägst. Men jag märkte i natt var det ju 250 öre. Jag har ju timprisavtal. Och det är första gången jag har sett så pass dyra priser även under natten. Vilket- Ja, det där är ju väldigt volatilt och svårförståeligt tycker jag.

Alltså för det är lätt å förstå att det är en topp på kvällen och på morgonen. Det kan man ofta se på den här kurvan. Tibber, väldigt rolig app om man vill kunna följa. Involverar hela familjen nu med att, att titta Tibberpriserna. Men tidigare har det alltid varit så att det droppar markant mitt på natten.

Men som sagt, nu så var det nästan på sådana prisnivåer som man har sett morgnar och kvällar. Så det är väldigt intressant att se. Det är min anekdotiska- Kan det vara så att alla redan har ställt in tvättmaskinerna på att gå i gång klockan två på natten? Ja, det blir nästa effekt i så fall. Om alla börjar anpassa sig så kommer man, alla ska göra det som lägst, så kommer man få ökade priser.

Å andra sidan kanske det blir lite bättre en utjämningseffekt då. Men då kan man inte komma undan och få, så att säga, om de som varit smarta tidigare har inte kunnat få det här absolut lägsta priset, utan då kommer du få kanske en utjämning över hela, hela dygnet. Man tittar på bo, byggpriser och även liksom produktion av, av fastigheter eller bostäder, samhällsfastigheter, allting.

Så under ett seminarium i Almedalen i somras, arrangerat av Sveriges allmännytta, så sa man ungefär såhär: Risk för bottenfrysning av bostadsbyggandet. Och då var det Fredrik Törnqvist, vd för Stångåstaden, tog upp ett exempel. Och då lyfte han, då har han ett bostadsprojekt på fyrtio nya lägenheter. Där ett jämförbart produktionspris tidigare legat på ungefär fyrtiotusen kronor per kvadrat.

Men ni fick in anbud på ungefär 75000 per kvadrat. I praktiken, sa han då, skulle det innebära att vi, eller att de behöver ta ut en hyra på ungefär tjugotusen kronor för en nyproducerad trea. Och det går inte. Och det finns ingen som är beredd att betala såna hyror, vilket gör att de då tvingas dra i, i nödbromsen helt.

Det var i Linköping, det var lokalt. Är det såhär det ser ut i dag? Jag tror det, det kommer mer och mer signaler om att man, man, man skjuter upp projekten, man gör om projekten och, och så. Så att, ja, det, det ligger nog i tiden. Samtidigt är det svårt att liksom fånga exakt hur många är det som gör såhär och hur stort är det.

Men, men signalerna finns där i alla fall. Byggfakta gör ju stora kartläggningar av alla byggprojekt och, och det vi har sett sista, sista månaderna, det är ju just, just det här liksom att man, man skjuter på det. Man, man gör om projekten, man kanske skalar ner dem, ändrar tidplaner och såhär. Men exakt hur utbrett det är, det, det är svårare att, att greppa.

Jag menar sjuttiofemtusen per kvadrat, det var ju inte så länge sen det var de bostadspriserna i Stockholms innerstad. Visserligen för en bostadsrätt, men jämför, jämför man det rakt av så, så är det ju rätt intressant att se vilken, alltså på någonting som är nyproducerat till någonting som är i Stockholms absolut mest attraktiva områden.

Ja, mm, mm. Vad är det egentligen som gör att priserna är så höga? Ja, vi pratade lite här innan och jag sa att det är svårt att alltså alla har nästan accepterat nu att priserna går upp, byggpriserna går upp, insatsvarorna går upp. Man märker i bygghandeln att priserna går upp. Men vad är det egentligen som orsakar de här priserna?

Är det coronan? Är det Ryssland, alltså invasionen av Ukraina? Vad är det egentligen som, som påverkar? Byggpriserna. Som alltid är det väl en kombination av olika faktorer. Om man, om man tar sin start i coronan så att det som hände då, det var ju att det blev distributionsproblem. Så de, de byggmaterial som vi importerar och såhär, det blev svårare och få dem till Sverige och dyrare också.

Ovanpå det så ökade ju, de här hobbybyggarnas efterfrågan. Helt plötsligt satt alla hemma under pandemin och då kom man på att vi kan builda trall och vi, vi kan måla om. Och det blev en otrolig efterfrågan på liksom, ja alla, alla sorters byggmaterial, från privatsidan. Så du hade liksom där, och där hade du ju både, både liksom utbudseffekten och efterfrågeeffekten.

Och sen nu har ju liksom den här pandemin lagt sig. Och även till viss del så börjar väl också den här liksom hobbybyggarnas efterfrågan lägga sig nu också. Men då kommer ju det här, då är det nya liksom internationella störningar som kommer in i form av att Ryssland, Rysslands krig med Ukraina, som då leder till liksom att det blir brist på vissa, vissa råvaror, vissa insatsvaror och, och du får distributionsproblem igen som driver på priserna.

Och någonstans så finns det ju en risk att man hamnar i spiraler här ju. Att, att det börjar kanske på råvaruidan men sprider sig till insatsvaror och sprider sig vidare. Och det vi inte har sett i Sverige än, det är ju att, det är ju på arbetsmarknadssidan, att lönerna har ju faktiskt inte börjat dra i väg.

Tidigare i Sverige så har det nästan alltid varit, när vi pratat inflation, så det som har fått i gång inflationen har ju oftast varit, lönesidan på arbetsmarknaden. Men det han ju inte hänt än och det beror på liksom att man han haft avtal som har löpt i det här. Det blir ju intressant att se vad händer med löneavtalen nästa år när de, när de ska slutas.

Men du tänker att när, om vi får en löneinflation då, eller så att säga ökad liv... Det är också det är många som pratar om den här förstärkande effekten av, av en, en, du har inflation och sen så vill man ha kompensation för inflationen. Då ökar du lönerna, då får du ytterligare en påspädning. Sen så är du in i en, en väldigt farlig loop.

Men du menar att det här också spär på löneinflationen är en risk för att även spär på byggpriserna i sin tur? Ja, precis. Det, det kan det vara. Och det har ju varit ganska återhållsam löneutveckling om man tittar i byggbranschen. Trots att det faktiskt, har varit brist på ganska mycket byggjobbare runt omkring.

Både, både liksom högutbildade och mindre utbildade. Är det samma situation i hela Europa? Jag menar för att jag tror att det var två år sedan någonting så läste jag en rapport om, om just byggpriserna. Då tror jag man pratade om att Sverige låg femtiosju procent över EU-snitt vad gäller byggkostnader.

Är det samma situation nu? För jag antar att man har byggt ut också inom Europa, att flödena har byggts ut på ett helt annat sätt vad gäller insatsvaror och sånt där. Såvitt jag vet så är det ju ungefär samma trender runtom. Sen kan det vara lite, lite mer och mindre, men, men, men trenderna är lika. Och det är väl fortfarande så att vi har höga byggkostnader jämfört med, med andra länder.

Men det, men den sortens jämförelser är ganska svåra att göra för att kostnaderna för det mesta i Sverige är högre än i andra länder. Vi har också högre snittlöner än de flesta andra länder. Så länge man inte jämför med Norge. Men, så att, så att det, det är ju inte, det är ju inget konstigt att Sverige har högst byggkostnad i Europa om vi också har högst kostnad för mat eller högst kostnad för bussbiljetter eller vad det nu handlar om.

Hur är det i Norge nu med byggpriserna? Jag har ingen jättekoll på Norge, men, men min, min gissning är att det ser likadant ut som i Sverige. De är ju lite mindre drabbade av el, elpriserna och energipriser och såhär. Däremot ju. Men, och vad beror det på att de har tillgång till? De har mycket mer energi.

Är det vattenkraft eller vad är det? Ja, de har ju allt ja. Vattenkraft plus att de ju då nu säljer de ju gas för, för hur mycket pengar som helst. Precis när Ryssland nu- Ja ...stryper. Just nu kan vi säga har ju Ryssland återigen strypt gastillförseln. Ja. Och gaspriserna är upp. Här fick vi nyhet på morgonen.

Ja. Det går så snabbt där, men, men det hade gått upp trettio procent va, priserna?

När jag var på Beijer i helgen så noterade jag att det var en stor skillnad mellan så att säga olika virkeslag. Jag förstått att du är ingen expert på enskilda komponenter. Men där var det ju då att planhyvlat trä som alltid är billigare var dyrare än tryckimpregnerat trä. Jaha, intressant. Och där kan man ju undra, vad kan det bero på?

Är det ett lokalt undantag? Så kan det ju vara. Men, men vad är det som gör att det svänger så pass mycket? Är det Ryssland som levererar mycket trä eller vissa? För det här måste ju vara, måste vara, om man ska göra en analys av det, måste vara otroligt svårt att få grepp om var prisförändringarna ligger någonstans.

Ja, nej men det. Och, och det finns liksom, det finns internationell påverkan och det kan finnas nationell påverkan och det kan vara lokalt och det kan vara olika säljare som konkurrerar med varandra. Kedjorna konkurrerar med varandra och kan ibland kan det bli lite priskrig och såhär. Så det är nog väldigt svårt att liksom reda ut exakt var det här kommer ifrån.

Man kan ha fått in ett jätteparti av någonting som man har svårt att bli av med och då måste man sälja det billigare. Så kan det vara så klart. Du släppte ju rapport sjuttonde augusti. Ja. Och där så noterade jag att den, den största minskningen var framför allt, det var bostäder. Ja. Om jag har rätt. Är det bostäder framför allt som står for det nu och du ser kommer att stå for nedgången framöver också?

Bostäder står for, när vi pratar byggstarter så står ju bostäderna for den, från början för liksom sextio procent av allt byggande är ju bostäder. Så när bo-, när bostäder börjar gå ner så slår det igenom i totalen till stort. Men det är mest bostäder där, där man börja se att det går ner. Sen ska man säga att det går ju ner från ganska höga nivåer.

Vi har haft ett ganska högt bostadsbyggande i ett, i ett antal år nu skulle jag vilja säga. Men, men det är på väg nedåt. Och som vi pratade om innan, det kanske går snabbare än vad som ligger i korten också på grund av det här att, nu kommer det att man skjuter på, man skjuter på byggstarter och man gör om byggstarter och man förlänger tider och flyttar på saker och såhär.

Så att, det är mycket bostäder som, som står for nedgången. Du skrev också att samhällsfastigheter driver på va? Ja. Är det... Finns det någon fördröjning i just samhällsfastigheter eller är det för att du har andra beställare just inom fastig-, eller samhälls? Det häng, alltså bostadsbyggande och samhällsfastigheter hänger ju delvis ihop liksom.

Där man bygger bostäder behöver man ju oftast bygga skola, dagis, idrottshallar och så vidare. Men det, men själva cykeln skulle jag säga för samhällsfastigheter är lite längre. Så det som kanske, man börjar bygga, samhällsfastigheter i dag, det kanske är på ställen där man byggde bostäder för två år sedan eller började bygga bostäder för två år sedan.

Så det finns nog liksom en eftersläpning där. Vad är det mest offentliga aktörer som är beställare? Ja, det skulle jag säga. Att det, sen kan det vara samverkansprojekt och såhär. Men, ja, det är nästan alltid offentliga beställare.

Vilket också gör att det kan ta lite tid

Skanska gick ut Carola Joelsson, regionchef för Skanska Nya Hem och säger att det här oroliga världsläget skapar ju risk för höjda prisen, pris, höjda priser och i slutändan så kan det bli så pass dyrt att man inte ens får ihop kalkylen på slutändan. Och det här gäller nog både för bostadsrätter, för köparna och för hyresrätter.

Kommer vi få totalstopp i, i produktionen? Det, det jag har svårt, svårt att se det. Och jag tror också man måste sätta de här stigande byggpriserna eller byggmaterialpriserna. Tror man måste sätta det i någon sorts historisk relation också. Om, om vi backar, backar fem år och tittar på vad har hänt med slutpriserna på bostäder och vad har hänt med byggkostnaderna.

Så är det nog inte så stor skillnad i hur mycket de har ökat. Men skillnaden är ju att du hade bostadspriser som ökar väldigt mycket 2019, 2020, 2021. Och nu har de väl stått still och går nedåt medans byggpriserna stod ganska still liksom 2019, 2020 började väl gå upp liksom och, och nu går det upp ordentligt.

Så jag tror om man sätter det i ett lite längre perspektiv så är det inte sådair liksom att byggpriserna har skenat i förhållande till bostadspriserna. Och där, där handlar det väl om liksom vilka marginaler man tycker man behöver och hur mycket risk, man är beredd att ta som bygg, byggherre.

Har marginalen varit för stora? Det är inte jag rätt man att uttala mig om, men, man har väl uppenbarligen inte förlorat nånting på att bygga bostäder i alla fall de sista åren. Tror du att det kommer att bli nån konsekvens? Jag menar, vissa menar ju att, liksom de, de, att det här kommer inte synas förrän kanske 2023.

För det finns ett visst lagg i allting. Det är produktion nu som redan är förutbestämt. Man har kanske om det är bostadsrätter så har du redan tagare som har sålt sina bostäder och redan skrivit på och har finansiering från, från banken. Jo, men hela b-byggprocessen är ju lite som att köra en atlantångare, liksom att det tar, det tar tid innan, innan det svänger.

Tar mycket längre tid där än på andra marknader ju. Så visst är det så att det finns en massa projekt där man han kommit så långt, i processerna så att, du förlorar mer pengar på att avbryta dem än på att fullborda, fullborda dem. Så det, och det gör ju just att effekterna blir ju lite utdragna, och kan säkert liksom ligga kvar även 2023.

Om vi ser nu en, en, en ökning på då kanske framför allt då inte på hyresrätter utan på bostadsrätter eller, villor, radhus och så vidare. Om vi nu ser att, att priserna går upp på, byggpriserna går upp, vilket gör att priserna bör gå upp även på nyproducerat, skulle man inte kunna tänka sig att även att priserna på det befintliga beståndet i så fall ökar.

För nu pratar man om att bostadspriserna ska gå ner, men eftersom du har en, det blir en otrolig diff i att de nyproducerade blir så pass mycket dyrare, så bör ju efterfrågan på befintligt öka. Vad säger du om det? Nej, jag tror det är precis tvärtom. Det nyproducerade är ju en så liten del av det befintliga beståndet.

Vi kanske ökar bostadsbeståndet med en halv procent eller en procent om året. Samtidigt har du då nittionio, nittionio och en halv procent, som redan finns. Och priset på nya bostäder kommer ju att avspeglas av vad priset på gamla bostäder är. För det är ju också så om, om du tittar på alternativen för den som ska köpa en bostadsrätt eller ska köpa, ett hus så har du ju- De två valmöjligheterna, köpet som redan finns eller köpet som kommer att byggas.

Och det är ju mycket säkrare att köpa ett som redan finns. För det, där kan du faktiskt gå och se och veta vad du får och liksom titta på väggar och så vidare. Men det som inte är byggt, då köper du något som du bara har en ritning på. Och det, och det kan ju vara, det finns ju en, en, en charm i det och, och liksom en poäng med att du, du får, du kan själv bestämma exakt allt hur allting ska, ska se ut.

But det finns ju mycket högre risker i det. Så att, så att, nej det, det befintliga beståndet påverkar nyproduktionen mer än vad nyproduktionen påverkar beståndet. Tror du att energi, jag menar köper du någonting nyproducerat så har det ju oftast väldigt bra energivärden. Det bör ju rimligtvis bli en viktigare parameter.

Det är nog något som kommer att vara en, en konkurrensfördel om man säger så. Men, men det som, det som framför allt händer där, det är ju att äldre hus med just direktverkande el och sånt här, det kommer att bli svårt att sälja. Å andra sidan då så kan du ju faktiskt köpa ett, kanske få det här huset lite billigare och investera i toppmodern energihantering.

Istället för att köpa ett hus som kanske har tio år gamla värmepumpar eller någonting sånt här. Nu går vi ju, nu är det ju val här ganska snart. Vad är första reaktionen bland politiker när det kommer sådana här kriser eller pratas om, nu pratar vi om elkrisen. Det första reaktionen är att de ska lösa den med någonting temporärt.

Tror vi kommer se, nu har vi nyligen fått förslag från alla håll i princip, både opposition och, och regeringen nu om, om elprisstöd. Det är, ja, det är ganska, det är enorma paket som man har presenterat. Sen får vi se om det blir så. Kommer man se liknande saker på byggmarknaden? Kommer staten gå in och beställa?

Jag tror att det har pratats om, i alla fall Socialdemokraterna har pratat om att man ska bygga ett, ett nytt statligt fastighetsbolag. Om vi nu ser vikan, alltså att det, att det börja hända saker, att priserna blir, går upp så mycket, det blir stopp. Vad gör man i ett sådant läge? Alltså det, det som hände nu, det var ju att investeringsstödet för, för hyresrätter togs ju bort av visserligen av oppositionen, men det togs ju bort vid, vid årsskiftet.

Så att det som ligger närmast till hands, det är ju att man återinför det här investeringsstödet då. Men det beror ju på hur den politiska majoriteten ser ut efter valet. Annars så tror jag nog inte att man, man, man är sådair förtjust i just att gå in och pilla i marknader. Så länge inte hushållen tydligt drabbas, som man ju gör på, när det gäller elmarknaden.

Tycker du att investeringsstöd var ett bra sätt? Jag är tudelad till det där. Jag kan tycka att det finns en poäng med att ha investeringsstöd. Man har det i väldigt många andra länder. Men med det sagt så tycker jag att om det allmänna ska gå in och stödja byggande, producent, alltså ge pengar till producenter istället för att ge pengar till konsumenterna, då ska man se till att de pengarna i slutändan sipprar ner till de som behöver det.

Så jag tycker det är fel att ge investeringsstöd till bostäder som vem som helst får hyra. Jag, jag är mer inne på att jo men man kan ge stöd, men då ska man se till att de lägenheter som byggs med stöd också går till de hushåll som har svårast att ta sig in på bostadsmarknaden. Så det blir nästan ett bostadsbidrag snarare i, i slutändan då?

Ja, i slutändan blir det väl någon, någon form av social housing egentligen, vilket ingen vill ha. Så där, där faller ju, faller ju den, den idén på något vis ju. Jag intervjuade Jakob Karlsson på K-fastigheter. Han var inne lite på samma linje att det ska, att, att just investeringsstödet då liksom ska vara mer på hyresgästen just för att inte få den här snedfördelningen då.

Ja. En teori som jag har hört är att det finns vissa kommuner nu, jag menar med större social osäkerhet, problemområden i inte bara i storstäderna utan även små och medelstora städer. Så finns det många kommuner nu som aktivt då säger att vi vill inte bygga mer bostäder, även om det finns en bostadsbrist, för att man vill-- Det finns en risk att man hamnar i större sociala problem.

Större tillförsel av bostäder när det finns brist så kan det också få fler problem i kommunen. Är det något du har sett? Nej, jag kan inte säga att jag har sett det eller peka på det. Men, men rent logiskt så låter det ju rimligt att om du som kommun skulle få för dig och bygg-bygga bostäder för --folk med väldigt låga inkomster, då skulle du ju få folk med väldigt låga inkomster som flyttade till kommunen.

Och då skulle du få väldigt lågt skatteunderlag. Så, så att ja, det finns ju en logik i det faktiskt. Det är ju, vi har ju sett, det är lite från andra hållet, men vi har ju sett det i vissa kommuner i Värmland och såna här avfolkningsorter där man har rivit mycket hyreshus som det har funnits ett underlag för.

Men det har varit alltför många med problem, alltså social dumpning som har kommit dit. Då har man fått alltför stora sociala problem i den kommunen eller i den orten att man inte kunnat hantera det. Och inte heller då fått stödet från staten för att kunna hantera det. Då har man ställt sig valt att riva.

Och det där går igen på väldigt många punkter tycker jag. Att, att staten, dels så styr staten lite för lite. Staten borde nog peka lite mer med hela handen när det gäller byggande och var det ska byggas och var det inte ska byggas. Men också att staten också borde ta lite mer ansvar for den här sociala delen av vad man nu kallar bostadspolitiken eller vad man nu kallar det.

Men det, och det är ju nåt som diskuteras ganska mycket just nu, just den sociala bostadspolitiken. Och vad är man-- Är det då social housing som man har sett i andra länder? Eller finns det liknande exempel på vad du tror skulle kunna bli? Nja, nej, social housing... Ja, det kommer aldrig att kallas social housing i alla fall.

Vad det, vad det än blir så kommer det aldrig att heta det för det är just den, det epitetet är så stigmatiserat så. Jag ska inte säga att jag är någon expert på heller, men man vet ju till exempel i Storbritannien så pratar man ju om social housing. Men där är det oftast ett, i de flesta bostadsområden så har du ett hus och säger där är det social housing.

Så man placerat det, tvångsplacerat det nästan bara för att du ska få istället för att ha stora. Men, men jag tror nog att det skulle kunna komma lite mer inslag av, av det här framöver. Men också att man faktiskt mer använder de verktygen man har hos kommunerna. Vissa kommuner är väldigt flitiga med att använda.

Det finns, man kan lämna garantier, hyresgarantier som kommun. Och du kan liksom, kommunen kan träda in som mellanhand för de som har svårt att få ett reguljärt hyreskontrakt. Och det är väldigt olika från kommun till kommun hur aktiva man är. Och där kan ju faktiskt staten kliva in och trycka på kommunerna lite.

För det här har ju hamnat på, så att säga, tidigare har det ju mmm varit en ren kommunal fråga va? Alltså kommunala bostadsbolag som har, har en tvingande spel. Om vi får spå lite. Ja. Och det här kommer jag givetvis följa upp. Absolut. Och vi kanske kan väl börja med den här frågan som alla frågar då.

Bostadsprisen. Ja. Vad säger vi om ett år? Åh, du vill att jag ska säga en siffra? Självklart. Och jag får inte göra några förbehåll heller. Om räntorna går såhär, om kriget tar slut, om den eller den vinner valet. Det är din långsiktiga siffra. Priserna har ju redan nu på några månader fallit en tio procent ungefär.

Åtminstone i Stockholm har det gått ner tio procent. Sen är det kanske lite mindre ute i landet. Ja, det är ju, det är ju inte, det är ju inte orimligt med tio procent till. Men jag har någonstans en bild av att de här räntehöjningarna, vi kommer att få se några räntehöjningarna nu. Men jag är inte så säker på att man går vidare nästa år med räntehöjningar.

Får vi se liksom att räntorna planar ut där så tror jag också priserna på bostadsmarknaden kan, kan börja plana ut. Om det nu inte blir ännu mer elprischocker och sånt här. Men det tror jag inte heller. Så, så tio procent till ner, men möjligen att det kanske börjar, att det planar ut i alla fall innan ett år har gått.

Och vad tror du om räntehöjningarna? Blir det höjning noll sjuttiofem nu i, i september? Jag tror man kommer att, vad kallar man det, frontladda. Det är väl ett anglocism så det skvätter om det. Men att man kommer att vilja lägga mycket nu för att liksom försäkra sig om att visa liksom handlingskraft. Men att man sen, sen kan liksom slå av på det.

Du nämnde i förbifarten att en faktor skulle kunna vara vem som vinner valet. Vad kan skillnaden bli i din prognos nu om vi ser en borgerlig versus en socialdemokratisk ledning? Egentligen ingen skillnad sådair liksom på val, på valnatten. Det, det är väl mer att med en, med en borgerlig regering så får du nog en mer dragning mot det här marknadstänkandet.

Medan om du får liksom en, en andra sidan, en fortsatt socialdemokratisk regering med stöd av de andra partierna, så kommer det att bli mer av ja traditionella lösningar och investeringsstöd och sådana här saker.

Jag tror inte vi kommer att få en fastighetsskatt oavsett vem som vinner valet. Är det för impopulärt? Det är för impopulärt. Även om jag som nationalekonom, det vet man alla nationalekonomer tycker fastighetsskatten är den bästa skatten som finns. Och vi som är fastighetsbranschen tycker absolut inte att vi ska ha meer skatter.

Nej. Byggpriserna då, ett år? Oj, den är nästan knivigare. Då, då bortser vi från löner och arbetskraftskostnader för det tycker jag är det svårast att, att, liksom bedöma. Det finns ju redan nu tecken på att råvarupriser och andra sådana här insatsvarupriser, att det börja gå nedåt faktiskt, vissa.

Så jag tror det kommer inte att fortsätta öka i den här takten. Möjligen faktiskt att vi kan få se liksom att, ja, det stabiliseras eller kanske till och med liksom en tillbakagång på vissa, på vissa, på vissa ställen. Men, men det är ju, det är ju då med liksom förbehållet att, det här pågående kriget, att det liksom inte eskalerar eller får större effekter och såhär.

Men blir det inte självreglerande också att om vi har en, ska vi säga, det har lett till att man har pausat projekten så får det nästan en, om inte totalstopp, så får det ett väldigt markant, en markant nedgång i bostadsproduktion och då bör ju också efterfrågan minska och då bör ju också priserna påverkas.

Jo, delvis. Men sen har du, du har liksom en rätt mycket problematik som ligger framför oss också i form av den här cementfabriken i Slite som tillståndet där går väl ut vid årsskiftet faktiskt. Om inget sker. Och där finns det inga prognoser? Nej, såvitt, såvitt jag vet så är det fortfarande någonting man diskuterar och sådair.

Det finns liksom ingen, ingen lösning. Det var bara en förlängning, en tillfällig förlängning. Ja, som jag förstått det så var det det. Det är klart, det var en jättefråga för ett och ett halv år sedan eller ett år sedan. Att det var den stora. Ja. Ja, det är en spännande komponent i det här också som inte så många tänker på just nu.

Nej, nej. Om man ska, du är ju ändå bred. Du jobbar också med kontorsanalys. Ja. Det är också en, en, en fråga i sig kring återgång till arbete, beläggningsgrader och sånt där. Men om man bara generellt säger att om, om du skulle investera en påse pengar här, en miljon inom fastighetssegmentet, var tror du är störst potential eller köplägen om man får välja segment?

Är det bostäder, är det kontor, är det samhällsfastigheter? Var kan du se de största? Hur länge får jag ha pengarna stående? Ja, det är ju en fråga i nästa fråga. Ja. Och då antar jag att du vill avvakta lite. Nej, men jag menar hur, hur lång är min investeringshorisont? Ett år. Ett år, vilket ju är helt omöjligt i fastighetsbranschen.

På ett års sikt, ja då skulle jag vilja vara så defensiv, som möjligt egentligen liksom. Då skulle jag köpa, kontor i Stockholms innerstad eller någonting. Där det finns, ja så liten risk för prisfall som möjligt. För du tror på prisfall? Ja, jag vet inte om jag tror på prisfall, men, men jag har ju väldigt svårt att se potentialen för uppgångar när vi har, när vi har den ränteuppgången som vi har, när vi har en kommande lågkonjunktur, där vi har kanske kostnader som också är på väg uppåt.

Alltså van-vanliga driftskostnader och såhär. Som möjligtvis att man kan hitta något av en säker hamn i kontor i Stockholms innerstad. För du har ju indexerade hyror. Så det handlar ju bara om att se till så att hyresgästerna sitter kvar. Och klarar hyreshöjningarna. Ja, precis.

För där finns väl en gräns också. Ja, absolut gör det det. Det, det finns ju en risk att man s-- man flyttar då ju. Samtidigt har man ju sett en otrolig press på många fastighetsbolag på börsen av just de här faktorerna. Bör det inte vara köpläge utan att du ska vara nån, ge aktieråd? Nej, men alltså börskurserna har ju gått ned, men fastighetsvärdena har ju inte rört sig sådair väldigt mycket än så länge egentligen.

Ochar när tror du man ser den effekten? Ja, det är lite, det där är lite också den här Atlantaångan igen. Att det, det, det tar väl lite tid innan. Och det, det är liksom marknaden är inte sådair jätte, det är inte sådair ofta det säljs större fastigheter i liksom större städer. Så det kommer nog ta lite tid.

Och oftast blir det ju så också att när värdena han gått ner, då görs det ännu färre transaktioner, affärer. Men, men jag tror det kommer. Det, det kommer komma liksom. Om, om räntorna ligger kvar på de här höga nivåerna och lågkonjunktur med lite svagare efterfrågan på, på, på lokaler överhuvudtaget och sådair.

Så kommer det, kommer liksom värdena att gå ner. Sen behöver det inte vara så dramatiskt liksom. Vi kommer ju också ifrån en period där det har varit en fantastisk utveckling av fastighetsvärden liksom. Om man tittar på direktavkastningen, hur stor del, inte exakt, men hur mycket ska direktavkastningarna upp när vi har sett de här räntehöjningarna?

Ja, det är en väldigt bra fråga som jag, som jag inte ska ge mig på att siffersätta faktiskt. Men det, men jag tror det ska upp lite grann. Tor Borg, stort tack för att du kom till Investera på höjden. Tack så mycket. Ja. Tack.