Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

I det här programmet träffar vi personer som verkar i den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsprofilerna är ett samarbete mellan ekonomipodden Kapitalet och Tessin, företaget som gör det möjligt att investera i fastighetsprojekt via crowdfunding. Jag heter Jacob Bursell. Vi jobbade både åt Goldman Sachs och Morgan Stanley och de är ju som hund och katt. Och då ville Morgan Stanley att vi skulle prioritera dem bara. Och då fick jag av deras Europachef ett commitment och sa att du får femtio miljoner euro, alltså ungefär femhundra miljoner, om du, som en credit line. Det är bara att du gör affärer när ni stoppar in era pengar så kommer vår automatiskt. Urban Edenström är en tjänsteman och entreprenör i fastighetsbranschen som runt millennieskiftet var på väg att göra sin största affär någonsin. Vägen dit hade varit ganska spikrak. Han hade vuxit upp i Blekinge, flyttat till Stockholm och KTH och lite av en slump intresserat sig för fastigheter. Han fick jobb och började längst ner i hackordningen som analytiker. Men karriären tog fart och förde honom till Investorfamiljen där han fick uppleva finanskrisen från bästa möjliga åskådarplats. Nu, ett par år senare, hade han lyckats övertala investmentbanken Morgan Stanley att ge honom femhundra miljoner kronor för gemensamma investeringar i fastigheter. Det var en blåkopia på riskkapitalbolagen med idén att köpa och utveckla bestånd för andras pengar och sen sälja med god vinst. Urban hade sett ut ett område i Göteborg och gjort upp med säljaren. Allt var riggat och klart. Men när Urban ringde Morgan Stanley för att få sina pengar, så hade bankirerna ångrat sig. Plötsligt hade han bara några veckor på sig att skrapa ihop pengarna. Och då gjorde jag den första affären och då fick jag bara till svar av Morgan Stanley att we will never ever even consider to invest in a rent regulated real estate market in a socialistic country. Minns du när du läste eller hörde det här? Ja, ja visst. Jag hade ett telefonsamtal för jag ringde upp och frågade varför. Och då fick jag det här svaret. Och då hade vi ungefär trettio dagar på oss att springa runt bland friends and family och olika lösningar för att få fram de här pengarna som behövdes för den här affären. Vi hade ju lån i finansiering också, så det var ju inte bruttobeloppet som skulle fram som equity, utan vi hittade lite egna pengar och lite friends and family. Och sen fick vi ett vinstdelningslån som var jävligt dyrt av GE. Men vad sa du till den här bankiren då? Nej, men sen jag hade inte så mycket att säga efter det. Eftersom när vi insåg att vi klarade oss utan dem så var det ju bara positivt. Så det var inte mycket mer att säga. När de sen kom tillbaks, då hade vi inget intresse att fortsätta. Men var du inte förbannad? Jag tror inte jag hade tid att vara det, utan jag tror som en entreprenör så gillar man alltid läget. Och sen går man åt ett annat håll. Man håller inte på och tjafsar om gamla försyndelser. Det har du inte tid med, utan då jag hade bråttom att hitta pengarna på annat håll och det lyckades vi med. Vad hade du köpt för någonting? Vi hade köpt ett stort bostadsområde i Göteborg. Biskopsgården tror jag det hette. Men det var sådana femtiotalshus. Jättebra affär blev det sedan också. Kanske den bästa affären vi har gjort. Så vi ägde den i en tre, fyra år. Så sålde vi det till ett norskt försäkringsbolag. Gjorde en del renoveringar och förbättringar. Så att vi fick blodad tand och sen började vi resa vår egna fonder utan då amerikanska investmentbanker. Och nu har vi precis rest vår tionde fond som vi har tagit in. Elva miljarder i equity ungefär. Vad var lärdomen från den händelsen? Nej men jag tror att man ska gilla läget. Jag menar det finns alltid en möjlighet i en motgång. Och jag har jobbat som entreprenör hela mitt liv. Man hamnar i diket nu och då, då gäller det snabbt att backa upp och ändra riktning. Det är samma sak med affärsidéer. Som Tessin här till exempel. Inte exakt den affärsidén i dag som man hade när man började. Det gäller att vara snabb att korrigera och inse att det är svårt att i förväg och tänka ut exakt vad kunden vill ha. Väldigt lyhörd, lyssna på kunden och så korrigera lite grann. Om man läser de få intervjuer som du har gjort i media så kan man förstå att du är från Ronneby, Blekinge. Ja. Och pappa är lärare, mamma är hemmafru. Ja. Och av någon anledning så blir du intresserad av orientering. Ja, jag var intresserad av all sport. Det var det enda du kunde göra i Ronneby. Jag lyssnade just på vad hette han, den nya stjärnan i NHL. Han kom också från en liten håla. Elias Pettersson. Ja just det. Han sa ju det att, ja men de fick frågan varför han blivit så bra. Ja, det var obegränsat med istid där han bodde. Så han hade nog åkt mer skridskor än alla andra. Nej men alltså det är ju fördelen att komma från en liten ort va. Jag höll på jättemycket med all typ av idrott. Det är inte så mycket annat du kan göra. Och höll på ja med det mesta idrottsväg. Och sen så var jag bäst, lyckades bäst i orientering. Och då fick jag för mig att gå på K och tyckte kartframställning var roligt. Så då började jag på KTH, vilket jag inte alls tyckte när jag började på KTH. Sen började jag bli intresserad av ekonomi. Så det är rena tillfälligheter. Fast så tror jag det för många. Jag frågar ganska många i den åldern: Vad har du tänkt jobba med? Det är ju ingen som vet. Så att ja, det ena gav det andra. 1977 är Urban Edenström färdigingenjör och får jobb på det amerikanska fastighetsbolaget CBRE och därefter på Huvudstaden. Hans jobb är bland annat att analysera fastighetsbestånd och affärer. Fastighetsmarknaden när du började, vad, kan du beskriva den? Den var väldigt annorlunda. Den var ju för det första, jag kom ju ut -77 redan från KTH. Då var det ju reglerad, hyressättningen var ju reglerad. Så började man släppa den på kontorshyrorna mitt i stan var ju hundra spänn kvadraten eller något sånt där. Och i och med att man gick från en reglerad marknad till en fri marknad så blev det ju en enorm utveckling. Och det var, jag tror nästan jag var den första akademiker, alltså fastighetsekonomen som började jobba i ett privat bolag. Alla mina andra kompisar hamnade på Lantmäteriet och kommunen. Men vad gjorde man som analytiker då på den tiden? Men man, man försökte, alltså det, det har skett en enorm professionalisering av hela den här biten. Men man, man gjorde enkla kalkyler över hur, olika typer av investeringar. Satte ni med papper och penna och rita på- Nej, vi hade faktiskt den här lilla räknesnurran var uppför Texas Instruments räknesnurra med fler än fyra räknesätt fanns. Men jag kan ju se den enorma professionalisering som har blivit. Och precis när jag gick ut KTH, då började vi läsa företagsekonomi lite grann på slutet. Och sen har ju bara de här bitarna utvecklats. Vi har väl i dag, ja vad kan vi ha, några hundra i alla fall som kommer från KTH och läser de här utbildningarna i dag. Det är en helt annan, ja, det är en väldigt fin utbildning som de har i dag. Men vilka var aktörerna i marknaden på den tiden? Och hur såg man på fastighet som tillgångsslag? Det var ju fruktansvärt konservativ bransch. Det var liksom faktiskt rätt chockerande för mig när jag var med på några möten. Vad för något? Ja jag var med på några sådana här årsmöten i, om det var Stockholms fastighetsägarförening. Det kändes, det här hör inte jag hemma. Det var så kons-ärkekonservativt. Alltså, så går det inte att beskriva. Men var det hur man betedde sig, hur man pratade, hur man såg på affärerna eller? Jag tror på den tiden att rätt många kom från militären som hamnade i fastighetsbranschen. Eh, men det är ju länge sedan nu också va. Men jag vet att jag studsade på kommentarer i olika sammanhang. Jag undrar om det fanns en enda kvinna i fastighetsbranschen. Då hade hon nog ärvt sitt hus. Det var en väldigt, väldigt konservativ bransch. Där inte jag kände att jag hörde hemma egentligen. Men sen, idag känns det som en superprofessionell och internationell bransch. Du hade även problematiken med engelskan som man hade i början i och med att man aldrig fick praktisera den. Och så plötsligt kommer då Morgan Stanley, Goldman Sachs hit till Sverige. Och jag kände min engelska var ju för bedrövlig då. Sen fem, sex år senare sitter man ju på paneldebatt i USA och tänker inte på att man pratar engelska. Så liksom, det har, det har skett liksom, det har blivit en internationalisering och en professionalisering av branschen. Och idag, det fanns inga utländ... Det hade ju valutareguleringar och grejer, så att det fanns inga internationella aktörer här heller. Men var det en stor kulturkrock att träffa de här bankirerna från London? Eller New York? Nej, inte dem så mycket tycker jag. Jag, jag har nog nästan känt att jag passar på ett sätt. Jag trivs i USA. Jag känner jag har lätt att jobba med amerikaner. De är mycket mer sådär. Det är därför nästan bara vi har amerikanska investerare också. De bryr sig inte om så mycket pengar vi tjänar. De är mer måna om hur mycket de tjänar. Om det går bra för oss så gläds de med det. Medans jag tycker det känns lite institutionerna här är mer, ja, de tycker våra fee har varit för höga genom åren och investerar inte med oss. Så de fokuserar lite mer på att- Jag tycker det är en större missunnsamhet här medans våra amerikanska vänner gläds med oss om det går bra för både dem och oss. Men det måste vara en kultursak. Ja, det tror jag Är det ett stort problem? Nej, vi har inget problem med det eftersom vi inte har det bara i stort sett. Vi har i princip inga nordiska investerare. Och jag menar, det har gått så bra i våra fonder. Våra fonder har ju varit, alla har varit topp tjugofem procent liksom avkastningsmässigt. Så vi har ju inga problem med att resa pengar. Utan de som har varit med oss är alltid med. Så vi har inget behov av nordiskt kapital. Men jag har varit förvånad ibland vissa nordiska aktörer som har gått in i rent nystartade fonder utan track record, hellre det med låg avgift. Och det har inte alltid gått så bra. Så att jag tror det är en kulturfråga. Efter några år på olika företag får Urban Edenström ett tips av en granne om ett jobb som utlysts inom Investor familjen. Det är ett jobb som vd för det nybildade företaget Fastighetsränting. Affärsidén bakom det lite udda namnet var en hybrid mellan finansiering och fastighetsförvaltning. Dåtidens storbolag ägde sina egna huvudkontor, men värdet på de här fastigheterna återspeglade sällan i aktiepriset. Fastighetsränting skulle erbjuda leasing av fastigheter och låna upp pengar på penningmarknaden med korta löptider. Själva vitsen var att kunderna skulle kunna frigöra en massa kapital genom att sälja sina fastigheter. Och Urbans jobb, det var att hitta kunder som ville leasa sina fastigheter istället för att äga dem. Det var ett säljjobb och efter några år hade portföljen svällt från hundra miljoner till över tjugo miljarder. Men sen kom nittiotalskrisen. Jag kommer ihåg det samtalet jag fick från, jag hade en vice vd som var tio år äldre än mig och väldigt erfaren från finansmarknaden. Så ringde han mig med andan i halsen och sa: "Urban, Urban Nyckeln har stängt in betalningen." Och då sa jag: "Vad rör det oss?" "Men förstår du inte vad som kommer hända?" Sa han då. "Nej, det gör jag inte", sa jag. "Kan du förklara det för mig?" Ja, så gick det fort. Så att, men som sagt, vi kom ur det där med en efterkalkyl på tolv procents avkastning på pengarna. Avtalen höll ju. Alltså våra kunder var ju alltid tvungna att betala vår upplåningskostnad plus två procent eller en och en halv eller vad det var. Men vi gjorde ju inga nya affärer och sen gick ju räntorna ner och sådär. Så att ja Och det var då jag bestämde, nu vill jag göra något eget, nu, nu är det dags för mig att starta. Och då startade jag ju då det som heter Stronghold i dag. Och det här är då nittiofyra. Men du är ändå ganska ung när du söker jobbet hos Investor och det är massor med tunga aktörer i bakgrunden. Det var ganska stora skor att fylla eller? Jag hade lite trick på den tiden. Jag har aldrig berättat det för dem tror jag, men jag hade ju då sju tunga styrelseledamöter. De hade dessutom en väldigt tung suppleant. Så jag skrev en lista med de här personerna och så ringde jag först han ettan på listan och frågade sedan tvåan, trean. Så hela vägen ner till tretton, fjorton så började jag om. Så de märkte ju inte egentligen att det var ju dem som körde det här bolaget. För dem, för dem. Så jag fick ju ohygglig hjälp av alla i styrelsen utan att de riktigt märkte det. För det kunde ju ta ett kvartal innan jag kom tillbaks till han som var först på listan. Så jag hade en otrolig hjälp av dem. Och det var så du fattade beslut då? Ja, alltså, jag tycker ändå efter ett tag, verksamheten var inte så komplex. Utan jämfört med det vi gör i dag så var den ganska lätt. Jag är väl tävlingsinriktad och ger aldrig upp och sådär. Jag tror det passade för det jobbet. De sökte ingen rocket science-kille för jobbet, utan de behövde någon som liksom kunde, hade mycket energi och det hade jag. Du var ju ändå ingenjör. Jodå, men alltså det var, det var ju att sälja och kränga de här, den här affärsidén. Vad lärde du dig om försäljning då? Ja men jag tror försäljning ligger, jag gillar det. Varför då? Jag tycker det är kul. Jag tycker det är, det är bland det roligaste jag vet. Det är likadant när du säljer fonder eller du säljer nya affärsidéer. Jag har ju startat ganska många olika bolag. Så handlar det ju väldigt mycket om att övertyga folk om din idé. Men på vilket sätt sålde du då? Nej men jag träffade ju då, var det OTC-bolag hette det på den tiden och neråt så var det ju vd man gjorde affären med. Då åkte man ut till dem. Man liksom sålde in idén på olika sätt. Fick komma dit, förklarade hur det skulle se ut om de gjorde affären. Var det de största bolagen var det då CFO i regel som man gjorde affär med. Kan du ge tips på hur man lyckas med ett sånt här säljmöte då? Nej men du måste ju liksom förvi, alltså jag tror all försäljning handlar om att du måste liksom sätta dig in i kundens situation och förklara det här händer för dig om du gör den här affären. Många som, som lyssnar på det här säkerligen och många som är aktiva i fastighetsbranschen i dag har ju inte upplevt ehm, den här nittiotalskrisen i mogen ålder. Vad, vad har du fått med dig från de åren då? Ja, jag kanske är överdrivet försiktig. Jag vet inte Jag tror alla vi som var med då kände att, ja men jag tror vi faktiskt, jag var inte så jättegammal, men jag tror man kände att man hade, man skulle gå i pension innan det här vände. Man sa att det fanns absolut inget ljus i någon tunnel. Och då ska man också betänka att det här eländet för Sverige skedde ju samtidigt som det gick ganska bra för resten av världen. Sådana här internationella bolag, de klarade sig ganska bra igenom det här. Det var ju de domestiska och banker och sånt som hade problem. Skulle det där hända igen? Nu när världen är så så att säga samkorrelerad så tror jag smällen kan bli mycket. Så det går inte att jämföra. För då hjälptes vi igenom att den globala konjunkturen gick bra. Men om du konkretiserar den upplevelsen, säg att du är säljare. Vad möter man för verklighet om du är säljare och 90-talskrisen inträffar? Slutar folk svara eller? Ja men det är ingen som gör någonting. Och det var ju många du kände som gick i konkurs. Som, eller många kämpade ju för att undvika konkursen. En del gick i konkurs. Folk tog livet av sig. Stora fina företag som alla hade respekt till försvann ju. Svenska Kredit bedömdes väl som det säkraste man kunde tänka sig. Det fanns stora banker. SE-banken var väl inte så himla långt ifrån. Jag vet inte om maxikursen vände på sex spänn eller vad den vände på. Den var väldigt, väldigt lågt ett tag i alla fall. Så att ja det blir ju ett helt annat klimat. Jag menar du alla backar ju hemma, alla är defensiva, ingen vill göra någonting. Så att det är ingen rolig tid. Finanskrisen innebar slutet för många finans- och fastighetsbolag och däribland Fastighetsränting som avvecklades. Urban ansvarade för nedmonteringen och fick sedan möjligheten att köpa ut det som fanns kvar för att fortsätta i egen regi som egenföretagare. Dock inte med leasing av fastigheter utan med fastighetsförvaltning. Att investera i fastigheter var i princip en dålig idé vid den här tiden, men Urban hade kommit på något annat som skulle kunna fungera. Han skulle kopiera det amerikanska företaget Jones Lang LaSalle och helt enkelt hjälpa fastighetsägare att ta hand om det mest jordliga som ägandet av fastigheter innebar. Det kallades för fastighetsförvaltning. Urban visste inte så mycket om förvaltning av fastigheter, men han antog att det inte kunde vara så svårt. Han kunde ta hjälp av ett trettiotal personer som fanns kvar i bolaget i resterna efter Fastighetsränting och det nya företaget fick heta Newsec. Det, det var väldigt ovanligt då. Det var väl ingen som av de stora proffsen som använde sig av externförvaltning. Men vilken typ av tjänster erbjuder ni då? Ja idag så erbjuder vi ju- Ja men då? Ja hyresavisering, hyresförhandling, uthyrning, hålla reda på kostnaden, drift och så vidare. I princip allting. Men de som anlitade oss då, det var ju framför allt de icke-professionella aktörerna. Att, att få vårt största store uppdrag med en professionell aktör som jag minns det i vart fall, det var SEB när de outsourcar hela sin verksamhet. Och, och sen lyckades vi övertyga då Alecta och Folksam och fler. Och i dag är det ju snarare regeln undantag. Tittar man i dag på oss på förvaltningen så är vi ju så hyggligt mycket större än vad till exempel de svenska börsbolagen är. Vi förvaltar ju, jag tror det är trettioen miljoner kvadratmeter. Alltså vi har ungefär sextusen fastigheter, hundrafemtiosex shoppingcenter. Så det är klart, vi får ju helt andra kostnadsfördelar i, i den, i det sammanhanget. Så jag tror att den trenden, den kommer att öka. Att man kommer att lägga ut en mycket stor del av förvaltningen. Säg att man är sextio man så kanske man behåller tre, fyra, fem som köper hus, säljer hus och som håller koll på portföljen och är bra kravställare mot, mot Mot oss. Men på den tiden, det måste ha varit en väldigt personalkrävande och sån här manuell tjänst som ni erbjöd. Ja manuell vet jag inte, för det är klart att du har datorsystem för att klara bokföring och sådana här saker. Men det är likadant där i utveckling. Och nu kommer hela digitaliseringen. Där är det ju svårt tror jag för de vanliga börsbolagen att hänga med, utan där krävs det nästan vår storlek för att göra de här. Vi håller på med ett nytt IT-system, bara det är hundrafemtio miljoner. Så att det är, alla möjliga. Ta bara en sådan enkel grej som jag fick lära mig här för lite sedan att vi har hand om tiotusen nycklar i Sverige bara. Sen är vi ju, Danmark är vår största marknad. Vi är ungefär lika stora i alla nordiska länder. Tiotusen nycklar. Du förstår ju själv om man kan göra det mer effektivt, hur mycket pengar du kan spara. Du har alla, vi jobbar med tre olika parkeringsprojekt med appar. Det här med liksom, tänk dig en bom eller folk lägger lappar, hela den utvecklingen. Och då jobbar vi med tre olika för att välja vilken vi ska satsa på. Så att där är ju, det sker jättemycket satsningar på alla de här digitala lösningarna hos oss just nu. Tessin var en av alla dem. Med åren så blir finansieringsklimatet lite bättre och utländska investerare börjar på nytt spana på den svenska marknaden. Och här uppstår också idén att kopiera ett annat framgångsrikt koncept. Riskkapitalbolag som EQT hade redan visat att det gick att göra bra affärer genom att ge förvaltningsorganisationen samma incitament som investerarna. Så Urban Edenström startar ett företag som får heta Niam med idén att sätta upp fastighetsfonder för utländska investerare. Urban blir förvisso lurad av Morgan Stanley, men borstar av sig och siktar på att hitta andra investerare. Det skulle bli början på en av den svenska fastighetsmarknadens stora framgångssagor. Men att hitta pengar till fastighetsfonder i början av 2000-talet var svårare än Urban Edenström hade hoppats. I akt på kapital till sin första stora internationella fond behövde han göra hundrasextiotvå säljmöten över hela världen. Jag kunde ha ett möte i USA och så var jag i Mellanöstern. Jag fick ju ta mötena när det passade dem. Men hur orkar man det? Ja, det var nog på gränsen. Jag menar jag är, jag tror, jag har fått frågan om du visste om hur mycket du skulle resa från början, skulle du då göra om det? Det tror jag skulle göra eftersom då vet jag att jag lyckats. Men jag tror att jag flög för en och en halv miljon i alla fall eller något sånt där någon sa. Och då åkte jag ändå business, vi åkte jag visserligen. Men eh, ja det var, jag bodde ju på flygplan. Men du, du beskriver ju dig själv som väldigt tävlingsinriktad men fast ändå inte liksom. Nu struntar vi det här. Nej, aldrig. Hade du tagit hundra möten till? Ja, det hade jag gjort. Nej men jag hade, jag liksom jag ger inte upp i något läge. Men däremot så kan man tänka sig att styrelsen hade fått nog. Det var ju nära några gånger. De var inte glada på mig alltså. Och det förstår jag i deras situation för de var inte med i mötena. De gillade ju alla sa ja, vi gillar det här, vi vill tycker det är spännande och sådär, men inte just nu liksom. Och så att, när den första då som vi fick igenom, det var då världens största pensionskassa CalPERS i Kaliforniens blue color och de är baserade i Sacramento. När de sa ja, då fick vi en, en miljard av dem direkt. Och sen kommer alla andra. Jag var faktiskt i Mellersta Östern då på en resa och då sa de: Nu är det investeringskommitté, du måste komma hit. Så jag fick kasta mig på ett plan och flyga dit. Och sen satt jag där på investeringskommittémötet. Och ja, jag visste inte riktigt hur det skulle gå till, men när punkt fyra kom som var vår punkt och sa bara ordförande, ja det här var en investering på nittiofem miljoner dollar eller vad fan. Det behöver väl inte dra i investeringskommittén. Nej, och så pang. Då hade jag ju åkt dit. Så att de kände sig CEO lite generad. Så han sa: Ja men vi har faktiskt GP:n här. Kan du inte resa dig upp? Och då sa de: Kan du le? Så reste jag mig upp och log och så satte jag mig igen. Det var min insats efter att ha rest i trettiotre timmar tror jag. Två dygn på jobbet. Ja. Nej, alltså det, det är mycket man kan skratta åt i efterhand. Men jag tror inget entreprenörskap är enkelt. Det kommer motgångar hela tiden. Är du inte tävlingsinriktad och liksom inställd på det, då når du inte ända fram. Det tror jag. Jag tror att det är den viktigaste egenskapen för en entreprenör att du liksom inte ger upp utan att du kör vidare liksom. Och nu har ni tio fonder totalt? Tionde fonden reste vi nu i Niam. Nu är vi ungefär två tusen anställda, har fyrtiofyra kontor. Vi har öppnat i London precis. Alltså, nu tar jag hela koncernen. Det är Newsec som har öppnat i London. Datcha är redan där. Är det fortf-- Alltså, var investerar ni i huvudsak nuförtiden? Alltså Niam, för det första så är det ju kinesiska murar mellan alla de här bolagen egentligen. Och Niam har den sista tiden investerat väldigt mycket i Danmark och Finland, Polen. Väldigt lite i Sverige, inget i Norge. Men det är norra, norra Europa. Ja. Men du, kan du berätta hur har liksom det här finansieringsklimatet förändrats nu under senare år? Jag tänker liksom med hela du vet QE och räntor och allt verkar vara upp och ner. Vad, vad, vad händer när du träffar investerare? Det gör inte jag längre. Nu har vi ett team på fyra, två amerikanska tjejer och två svenska som gör det. Så jag träffar dem egentligen bara på våra årsmöten och olika rapporter. Vad får du för information från dem? Nej, alltså, det har ju varit väldigt, väldigt lätt för oss att resa den här fonden. Vi reste, vi reste nu och Det är ju en väldig aptit överhuvudtaget. Även om jag träffade amerikanare i går så kan man säga att lite har den lite avtaget tror jag, men marginellt. Så det är en väldigt stor aptit för private equity och real estate private equity. Vad tänker du kring det här då? Ja men alltså vi som har vet länge vet ju att konjunkturer går upp och konjunkturer går ner. Alltså det jag är mest rädd för, som någon gång kommer ju en riktig global sättning. Och vad som orsakar det, det kan du läsa i Dagens Industri eller Affärsvärlden varje dag om olika teorier om. Men dels har du ju liksom den här, dels har du handelskrig, protektionism, du har Kina, du har Ryssland, du har, du har mängder med olika frågor som kan gå snett. Och du har den enorma migrationen från Afrika och så vidare och som skapar osämja i EU. Du har Brexit. Det är ju hur mycket som helst som gör att man tycker det ringer ganska mycket varningsklocka. Någonting Kan då sätta i gång den här globala sättningen. Och det är ju ingenting som the black swans, om du, om du frågar Deutsche Bank eller vem du nu rådfågar, så är det ju ingenting som de kan förutspå så att säga. Men det är klart att vi som var med på 90-talet är ju orolig för nästa sättning, typ 90-tal, där hela världen sätter sig samtidigt. Och du får olika beteenden baserat på det. Men det är ju sånt där som du knappast kan lägga in i en investeringskalkyl för då kan du inte göra någonting. Men jag upplever att det är en väldigt god aptit från investerarna just nu. Och tittar du på de här stora drakarna som vår AP-fonder och så vidare. Det är klart att de måste hela tiden ha sitt kapital investerat på något sätt med riskspridning självklart. Och kan inte ta höjd för den här typen av smällar som, jag menar de kan, de kan skydda sig delvis om det, men du kan liksom inte sätta dig vid sidan av banan med kapitalet och säga att nu, nu tar vi bort alla pengar från aktiemarknaden. Men du som har upplevt 90-talskrisen, du kanske inte ens lagd åt hållet att du bekymrar dig över den här typen av diffusa risker. Nej men jag tror att entreprenörer är alltid bekymrade. Du är alltid orolig för olika saker. Den dagen du slutar oroa dig, då tror jag du ska lägga av. Så jag är väl alltid orolig för olika saker och tänker på olika saker som kan hända. I en pain vi är som ordförande i en massa bolag. Har du tänkt på det? Och vad händer om det händer? Så det är ju ordförandes roll eller styrelsens roll. Att så att säga, den bästa dynamiken är ju om du har en väldigt driftig dynamisk vd och sen är styrelsen lite mer återhållande, eftertänksam. Det omvända funkar ju inte. Att du liksom styrelsen driver vd framför sig. Det, det funkar inte. Mitt under resan med Newsec och Niam blir Urban Edenström kanske inte helt medvetet en pionjär i digitaliseringen av fastighetsbranschen med företaget Datscha. Affärsidén som dök upp var att samla in, paketera och sälja data om fastigheter som tidigare hade legat begravda i olika analoga arkiv och register. Men det skulle ändå dröja många år efter det innan Urban började förstå att även något så till synes konkret som fastigheter skulle kunna påverkas av digitaliseringen. Och hela den här insikten fick han av en slump. Alltså vi, eh det började med att jag blev meddragen kan jag säga på South by Southwest om du vet vad det är i Austin. Ett helt gäng kompisar, bland annat Annie Lööf var med på den här resan, vettja och Maria Ranke och något. Du ska följa med på det här. Jag visste inte vad det var, men jag tänkte om de säger det så är det nog något kul. Så åkte jag dit och jag blev helt, alltså jag blev helt tagen av det som hände där. Och det är ju en, ska vi säga, ett ställe dit alla världens ledande teknikföretag kommer och du kan gå på tusentals seminarier och lyssna på de som verkligen kan frågorna. Så jag kände direkt shit, hit måste jag få mina medarbetare. Så jag bokar direkt elva hotellrum till nästa år när jag åkte hem. Och så gick jag till alla bolag och alla länder och sa att nu vill jag att ni plockar ut en kille eller en tjej som är tillräckligt ung för att förstå digitaliseringen, men tillräckligt gammal för att förstå vår strategi och vår affär. Så åkte jag med det gänget året efter och de var ju jätteambitiösa, delade upp seminarierna mellan sig så hade vi uppföljning varje kväll. Och sen så kom alla de här hem och då sa jag: "Nu vill jag ha en rekommendation från er. Ni kommer direkt upp i styrelsen och talar om vad vi ska göra när det gäller digitaliseringen." Och så prövade vi lite olika lösningar. Men sen sprang jag faktiskt på några gamla bekanta Ola Alvarsson bland annat, som jag känner sedan jättelänge, som sålde in det här med Epicenter på mig och ett invänd. Och då kunde jag inte riktigt heller, jag kände i magen att det här är nog rätt grej, men jag kunde liksom inte fullt ut förstå vad som skulle ske. Så jag, men det tyckte mina yngre medarbetare att det här trodde de också mycket på. Så vi satsade då på Stronghold Innovation Lab på Epicenter. Och då hade vi liksom inte riktigt tycker jag klart för oss varför gjorde vi det riktigt, men det kändes rätt att göra det. Men sen förstod man ju ganska snabbt och sen märkte man att det här funkar jättebra för oss. Och idag är jag ju överlycklig att vi har hållit på så länge med labbet och har kommit så långt i den utvecklingen. Och så bestämde vi då att vi ska äga liksom Nordic PropTech. Det är liksom alla som håller på med Nordic PropTech, de ska komma till oss. Så vi satsar ju jättemycket pengar. Vi har avsatt hundratals miljoner för olika satsningar. Vi gick precis in, jag får inte säga vad det är för bolag vi gick in i, men vad vi gör är att vi erbjuder alla sådana här start ups-bolag att komma till oss i labbet och pitcha direkt mot alla våra kunder. Och det är ju hela fastighetsmarknaden i Norden. Så lyckas de, väljer vi deras lösning, så kan det ju bli standardsystem för, ja huvuddelen av fastighetsägarna i Norden. Och väljer vi deras system så, så vill vi också i regel gå in då med equity i bolaget. Så vi säkerställer att de har pengarna och att de utvecklas i den riktning som vi har kommit överens om. Så det är liksom kan man säga ett annat synsätt än när vi gick in i Tessin. Då, då bara tittade vi med venture capital och olika saker som vi trodde på. Så valde vi att satsa på Tessin. Och då bjöd vi sedan in, vad heter de, NFT va, som då jag råkade känna. Så att jag tyckte det var skönt att ha med ytterligare någon investerare i det första vi gjorde. Sen i dag så känner vi väl att vi lika gärna kan vara själva i de där investeringarna och ihop med entreprenörerna då. Och det är ju jätteviktigt att entreprenörerna är, har ett stort ägande i de här bolagen för det är ändå de som är motorn och utvecklar det. Men vi kan erbjuda liksom hela kundstrukturen med alla fastighetsägare. Om du tänker på att den parkeringsapp vi väljer, den blir ju liksom standard för hundrafemtio stora fastighetsägare i Norden. Så att där är vi lite som Apple kan man säga. Plötsligt fick jag Apple Music, varken jag bad om det eller inte va. Men vi har ju lite den situationen i, i Norden. Ingen kan erbjuda liksom den paletten av kunder som vi har. Du är på, på South by Southwest. Vad är det för liksom upplevelse du får som gör att ni tar den här riktningen? Nej men det är väl liksom en skräckblandad förtjusning för jag inser att det här är ett jättehot mot min business och det är en jättemöjlighet. Och gör jag ingenting, då går det jävligt illa. Så då inser jag liksom att som tur väl är PropTech tjugo år efter Fintech skulle jag tro eller någonting sånt. Nu bara brakar det ju pengar in i, framför allt då på västkusten i USA och viss del i London. Vi har ju gått in även i bolag på den sidan Atlanten. Så vi var, vi hade turen att vi var tidigt ute och sen startade vi ju Datscha tjugo år tidigare utan att vi fattade att det var ett PropTech-bolag. Så att fördelen är ju då att vi var ganska många. Jag har ändå varit vd eller ordförande i Datscha i tjugo år och så. Jag förstår den digitala världen hyfsat väl för att inte vara tekniknörd. Alltså jag förstår vad kunden vill ha. Kanske inte hur man pillar ihop lösningen, men alltså det här, det här behöver kunden, det här behöver inte kunden. Så jag tyckte vi var väldigt väl positionerade och sen är vi så väldigt, väldigt stora då på förvaltning och rådgivning. Vi är också det största rådgivningsbolaget i Norden. Vi är den största private equity investeraren. Vi hade Datscha där vi redan liksom såhär, vi hade ju liksom allting. Det, och du kan ju i efterhand säga att det var ett strategiskt tänk vi startade för tjugo år sedan, men det var ju tur att vi liksom råkade ha den där buketten. Och då skulle, tänkte jag att ja, då är ju PropTech det, det ska vi ta helt enkelt. Och då började jag satsa ohyggliga pengar på, på det här. Och Tessin var väl den näst första investeringen förresten, vi gjorde den innan. Workaround, jag tror det Workaround var tidigare. Och sen gör vi det nu på ett väldigt strukturerat sätt. Så i dag är det väl ungefär trettio projekt som rullar på. Tre av det, tre parkeringslösningar, hanterar nycklar, alla möjliga saker som måste ske digitalt i framtiden. Och sen är det ju vår idé att, att använda det här på, på våra kunder. Och jag vet att många av våra kunder som sitter själva med det här tycker det är jätteskönt att de då har en partner som, som kan det digitala. Våren 2019 så utsågs Urban Edenström av konsultfirman EY till årets entreprenör för sina insatser i fastighetsbranschen. Men han är också engagerad i företagarfrågor i generell mening som ordförande för Stockholms Handelskammare. Vi avslutar den här intervjun med några frågor om hans engagemang i utbyggnaden av Stockholm, om infrastruktur och om bostäder på bredden och höjden. Ja, jag, tunnelbanan är ju på något sätt livsnäven och jag menar all kollektivtrafik är helt avgörande för Stockholm. Eh, vi har en bostadsbrist, jag tror det är sexhundratusen registrerade i bostadsköerna i Stockholm. Och för att bygga ner bostäder så måste man ha infrastruktur. Det är liksom, om man pratar om hönan och ägget så kommer infrastrukturen först. Men den här liksom frågan om att Att Stockholm växer, det har man talat om så länge jag kan minnas. Varför är det först nu som man bygger ut underbanan ordentligt? Jag tror att det alltid har varit en konflikt mellan, man har använt infrastruktur som regionalpolitik. Och eh, därför har vi ju sett att Stockholm har inte fått i närheten av sin andel av infrastrukturpengarna. Det är mycket statliga pengar i, i det här. Och sen har det varit politiska låsningar. Redan på Hjalmar Mehrs tid, femtiotalet, så började man prata om att bygga färdigt ringleden. Man är inte klar än. Man har den östra delen kvar. Så att eh, nu har man ju gjort en satsning och jag tycker det var ett jättelovvärt initiativ nu från chefen för Region Stockholm här att man försöker tidigarelägga vissa investeringar. Så att det är, men Stockholm lider brist på mycket. Man lider brist på infrastruktur, man lider brist på bostäder. Och eh, det har vi på Handelskammaren räknat ut kostar den här regionen otroligt mycket pengar. Och om man då betänker att den här regionen står för femtio procent av alla statliga skatter, alltså är en tillväxtmotor för hela Stockholm. Så är det viktigt att det går bra för Stockholm. Så det här måste, det är akut som vi hoppas nu att den nya politiken tar hand om och löser till stor del. Men, men hur hänger underinvesteringar i, i tunnelbana exempelvis ihop med bostadsbristen? Ja, för att kunna bygga nya bostäder så måste ju folk kunna ta sig dit och då behövs det infrastruktur. Så det, först bygger du infrastrukturen och sen kan du bygga dina bostäder. Man får intryck av att utbyggnaden av tunnelbanan i viss mån sker i dialog med fastighetsbranschen för att man ska kunna få till eh, stadsbyggnad i anslutning till nya stationer. Är det så det funkar? Jag tror att staten har försökt få finansiering. Man har ju ställt krav på kommunerna runt Stockholm om att man ska bygga en viss mängd bostäder mot att man får tunnelbana. Men från Handelskammarens sida har vi hela tiden drivit på i de här frågorna. Vi drev på de här tio stationerna som byggs nu och nu har vi lagt fram ett nytt förslag på tjugotvå ytterligare stationer och också tvärförbindelse i tunnelbanan. Vi kom också med ett helt nytt förslag för några år sedan att man skulle bygga fyrspår till Uppsala. Så man bygger ihop Uppsala i Stockholm. Tillväxten i Uppsala förväntas ju nästan vara högre än den i Stockholm. Det är tjugotusen som pendlar varje dag mellan Stockholm och Uppsala. Och genom fyrspår så kan man bygga ett antal, kan vi kalla det små städer eller förtätningar runt om nya stationer som kan bli på vägen. Vi har räknat ut att det kan skapa ungefär hundratusen nya lägenheter Handelskammaren representerar ju näringslivet i Stockholm och i förlängningen invånarna. En del kanske skulle hävda något annat. Men, men vad får ni för respons hos exempelvis landstinget när ni kommer och påpekar sånt där? Jag tycker vi har jättebra dialog och man kan väl säga att det alltid har varit en väldigt bra dialog mellan Handelskammaren och de så att säga tillväxtvänliga partierna i Stockholm. Det inkluderar även Socialdemokraterna självklart. Som, som jag tror att det är en ganska... Jag upplever huvud taget i så att säga kommun-och landstingspolitiken så är man ohyggligt samspelt över blockgränserna. Det är ju på rikspolitiken som, som man inte är det. Men varför har det varit så svårt att komma överens om de här frågorna under alla år? Var i sitter låsningen? Alla vet att det behövs bostäder, det behövs infrastruktur, men ingenting har hänt. Ja, man har byggt Botniabanor, man har byggt alla möjliga saker som, som jag menar, det finns ju även KTH har räknat på samhällsnyttan av den här snabbjärnvägen som ska gå. Det är ju inte, det är färre som kommer att åka på den än som kommer att åka till Uppsala varje dag. Jag tror att bara busslinje fyra har nästan hundra tusen passagerare varje dag. Till skillnad från den här snabbjärnvägen som kommer att ha tio, femton tusen eller vad det nu är. Så att det, jag tror att det är väldigt mycket regionalpolitik. Och sen är det väldigt mycket symbolhandlingar känns det som i politiken. Men nu, nu, nu kommer det ju ett paket här och jag tycker framför allt nya region Stockholm har agerat kraftfullt. Hoppas mycket på det. Men det här är ett jätteproblem för Stockholm. Stockholm lider av det och det är bara att titta på hur det ser ut för ungdomar. Och ska vi säga, och det finns också studier som visar i USA i dag att de här framgångsrikaste städerna som vi pratar om i Silicon Valley och så vidare har nu problem ordentligt. Därför den som ska klippa håret eller servicesektorn har inte längre råd att bo kvar i de här regionerna. Så det är en ödesfråga för Stockholm att vi får till bättre kollektivtrafik och mycket bättre bostäder. Eller fler bostäder och också bostäder som alla har råd att bo i. Kan inte du som före detta Blekingebo dock se liksom intressekonflikten att det behövs infrastruktur som når ut även liksom i landsändarna? Ja, det är helt självklart att det behövs det. Absolut. Nej, men det, det är väl det som har lett till att vi inte har fått vår beskärda andel i Stockholm. Absolut. Men är den beskärd då? Nej, vi, Stockholm får aldrig sin del av infrastrukturen. Hur duktiga tycker du att vi har varit att, att gripa möjligheten att bygga bostäder utanför staden och skapa pendlingsmöjligheter? Det är en väldigt svår fråga, men, men om jag ger ett exempel. Så Norra Djurgårdsstan hade jag gärna sett att man hade byggt mycket, mycket högre. Det finns ju också mycket studier som visar att bygger man tätt så bygger man miljövänligt. Och det är enda sättet att alla stockholmare får tillgång till centrala Stockholm, de som vill ha det. Så att, självklart så tror jag vi är ganska få som vill bygga höghus bland de gamla husen i Stenstad. Men när man har en sådan enorm möjlighet som man har i Norra Djurgårdsstan med vatten, du har kollektivtrafik, man kan cykla in till stan. Så tycker man ska utnyttja det, bygga mycket, mycket mer på höjden för att många fler ska få bostäder. Också blandad bebyggelse så man både har bostäder och hyreslägenheter. Men även i den dimensionen, alltså på höjden, så verkar ju vi i Sverige eller Stockholm ha otroligt svårt att hitta en linje som folk kan acceptera. Ja. Varför är det så? Ja, det, det, det är ju historiskt kanske absolut för att vi tycker inte höga hus är snygga. Det håller ju på att ändra sig. Vi bygger en hel del höga hus nu. Så att, men jag hoppas, och de som sitter nu i Stadshuset har ju lagt fram ett förslag på att öka exploateringen i Norra Djurgårdsstan. Det är jättelovvärt. Jag vill bara mer av det och man skulle haft det tidigare. Utan när vi har sådana här unika möjligheter att bygga nära stan, där folk kan cykla, folk kan gå, det finns redan tunnelbana. Då ska vi utnyttja det mycket mer och bygga mycket högre. Men vad har ni för bild i Handelskammaren av vad Stockholm kommer att bli för någonting? Men nu har stan typ en miljon invånare. Rätt eller fel? Ja, vi så att säga i sådana här fastighetsammasang eller brukar man prata om metropolitan arean, alltså den arean som man har kollektivtrafik och folk pendlar. Och då menar vi att Stockholm är två komma två miljoner invånare. Vi har ju en vision. Vi håller på att jobba med Handelskammarens nya vision 2035. Och där ser vi framför oss att Stockholm och Uppsala växer ihop och att det bildas nya exploateringar på vägen mellan och att staden fortsätter växa. Jag menar, Stockholm har varit Europas snabbast växande huvudstad nu ganska länge, tillsammans med, eller EU snabbaste ska jag säga. Oslo växer bra också. Och det tror vi kommer fortsätta. Om inte den här bristen på bostäder liksom sätter stopp. Idag ska man ju ha klart för sig att urbaniseringen fortsätter inte i Sverige på det sättet att man flyttar till Stockholm, utan de som kommer till Stockholm, det är bebisar och invandring. Men folk för resten av landet flyttar. Det är inte nettoinflyttning i Stockholm idag som alla tror. Och det är inte så konstigt, det finns inga bostäder. Och med dagens priser så kommer inte så många kunna komma hit heller? Nej, alltså om du jämför Köpenhamn till exempel, där vi är väldigt stora fastighetsägare i Danmark. Vi har en fastighet för uppåt femton miljarder i ett bolag som heter Niam. I Köpenhamn så kostar en jättefin bostadsrätt i centrala Köpenhamn lika mycket som marken kostar i Norra Djurgårdsstaden. Så i Stockholm får du bara marken. Och det är oftast stan som säljer den. Och det blir ju en helt annan kostnad här för en. Säg att du är ung, har gått ut en skola och vill ha ett jobb någonstans i Norden. Det finns inget skäl att välja Stockholm om du tittar på boendekostnaden. Men vad har vi gjort för fel här som har lett till den här situationen? Ja du, jag tycker ju att även att människor har rätt till en bostad är ett riksintresse. Lika väl som maskrosor och skalbaggar och allt vad det är uppe i ett riksintresse. Man måste kunna liksom ställa dem mot varandra. Och det har man inte gjort historiskt, utan det... Och alla byggnationer överklagas och blir försenade. Och ibland som Nobelmuseet så backar man hela processen trots att folk har lagt ner hundra miljoner och hållit på i sex, sju år. Jag tycker politiken måste vara mycket tydligare och tuffa bestämmelser för något som man genomdriva det också. Och så måste vi ändra överklagandesystemet. Eh, jag menar vi fick precis nu ett projekt som av en liten formsak överklagades, gick hela vägen upp till över miljödomstolen. Så nu går det tas om igen. Alla vet, eller väl alla tror väl att vi kommer ju att få bygga det här, men man lyckas bara försena projekten. Men är vi för mesiga i Sverige tycker du? Det är ju redan på gång ändrad lagstiftning i de här frågorna nu. Man inser att det kostar alldeles mycket om alla i alla lägen får överklaga allting. Och, och vi, vi måste ställa det mot att folk faktiskt måste få en bostad. Samtidigt kan jag, om jag tar på mig medborgarhatten, kan jag ju tycka ibland att det som byggs i stor utsträckning, vilket förstås är en smaksak, är fult. Eh, och, och det kanske är ett skäl till att folk överklagar för att det som man tar fram inte ser bra ut. Nej, och tycke och smak är, jag menar, om vi tar Nobelmuseet som ett exempel så gjorde man ju så att man bjöd in till en internationell arkitekttävling. Vi hade en jury med proffs, proffstyckare och du hade alla världens ledande arkitektbyråer tävlade och någon vann. Sen är det ju alltid så att en del tycker det är fult, en del tycker det är snyggt. Men vi måste få fart på byggandet Det här programmet har gjorts i samarbete mellan Ekonomipodden Kapitalet och Tessin. Tessin är en crowdfunding-plattform där du kan investera i fastighetsprojekt tillsammans med andra och få en god avkastning på ditt kapital. De här investeringarna utgörs av säkerställda lån till fastighetsbolag och möjliggör fastighetsprojekt som annars inte hade blivit av. Registrera dig på tessin.se så får du ta del av flera nya projekt varje vecka. Men kom ihåg att alla investeringar sker på egen risk.