Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. Idag ska vi prata med någon så unikt som en affärsjournalist som inte bara studerat hur andra gör, utan också själv provar på livet som fastighetsentreprenör. Och han han har landat i en slutsats som inte många andra har gjort just nu.

Och det är att det värsta faktiskt är bakom oss och att fastighetsmarknaden redan har vänt. Idag arbetar han framför allt med fastighetsbolaget Kvalitetsbostäder som han har grundat, men han har provat på det mesta inom branschen. Just nu jobbar han främst med förvaltning, men han har också provat på livet som bostadsutvecklare med flera projekt bakom sig runtom i landet.

Han har en bakgrund som bland annat chefredaktör för tidningen Aktiespararna och han har arbetat flera år som journalist på bland annat Affärsvärlden. Och just nu är han faktiskt aktuell med boken Bli bostadsmiljonär: Råd och tips för din bostadskarriär. En ganska kul tajming för en sådan här bok måste jag säga.

Välkommen till Investera på höjden, Gösta Carlberg. Tack för det. Du har ju i många år varit aktiv inom Aktiespararna och både varit en uppskattad chefredaktör för tidningen Aktiespararen, men även analytiker va? Just det, Affärsvärlden bland annat. Och efteråt kunde man även läsa dina tips på Svenska Dagbladet, SvD.

Just det. But ungefär för två veckor sedan så gick du emot strömmen skulle jag vilja säga och skrev en krönika i realtid som jag hörde innan också här att blev en av de mest lästa på deras sajt. Fastighetsmarknaden har redan vänt. Om vi börjar med börsen då, var kan vi hitta bra affärer i dag bland de noterade fastighetsbolagen?

Jag tycker fastighetsbolagen, de speglar ju väldigt mycket marknaden fast i betydligt snabbare tempo än vad kanske den så att säga reala marknaden egentligen ser ut. Så att om vi tänker nu att börsen sprang före förra året och väldigt snabbt då egentligen justerade ner priserna, så har ju inte den, om man får säga så, riktiga marknaden ute på gatan.

Alltså fastigheterna som man köper och säljer på riktigt har ju inte kommit ner i pris lika snabbt som börsen var snabb med att prissätta dem på de niveauerna. Utan nu blir det väl snarare så att den reala marknaden om man får kalla den så, den riktiga marknaden ute på gatan, där riktiga tegelstenar säljs och köps, kommer att successivt anpassa sig lite efter det börsen redan har förstått.

Så skulle jag vilja säga egentligen. Med det sagt då så kommer egentligen priserna gradvis att sjunka till de nivåer som marknaden egentligen redan anser att de ska vara prissatta på. Det låter kryptiskt kanske, men vad jag menar med det är att finansiella tillgångar som fastigheter ändå är betraktas om, de måste ju prissättas efter en rimlig avkastning.

Och när nu räntorna har gått upp på nivåer som skiljer sig ganska dramatiskt efter vad som har hänt de senaste ett och ett halvt året kanske. Då, då har du en, en korrigering som måste in där och den kommer successivt. Tittar man på börsbolagen så han ju de egentligen inte alls gjort några större nedskrivningar av sina bestånd.

Men likväl så är det ju så att de värdena som man påstår att man har i balansräkningarna, de finns inte riktigt där fullt ut, utan nu kommer man successivt att i en kombination av läkning av högre hyror då och en viss mån av nedskrivning få ihop detta så småningom. Vi är sponsrade av Tessin och på Tessin kan du som privatinvesterare eller om du är en professionell spelare låna ut kapital direkt till fastighetsbolag.

Och i dagens klimat så får man riktigt bra betalt. Flera lån som kommer ut nu på plattformen ligger på mellan tio till tolv procent, oftast med riktigt fina säkerheter, fastighetspant och så vidare. Så läget är fantastiskt bra om man vill göra bra låneaffärer i fastighetsbranschen. Så gå in på tessin.se.

Tack Tessin! Vi är också sponsrade av Voltiva. Och Voltiva är ett proptech-bolag som är helt specialiserat på drift av komplexa laddsystem för fastighetsnära elbilsladdning. Det betyder egentligen att Voltiva kan leverera en helt komplett laddlösning med allt från projektering, all hårdvara som krävs, installation, drift och support, till betallösningar för slutanvändaren men också för den som äger själva laddsystemet.

Tack, Voltiva!

Men du menar att fastighetsbolagen, de noterade, där har redan korrigeringen skett. Alltså börsen har varit lite framåtblickande och redan gjort korrigeringen. Så att därifrån så, så har man redan räknat in de här nedjusteringar i fastihetsvärdet som kommer ske under- Ja, jag skulle vilja påstå att- Kommande åren kanske.

Ja, så skulle jag vilja påstå att det ser ut. Så att börsen egentligen, där har vi ett mer korrekt värde än vad vi kanske har ute på den riktiga marknaden i dag. Utan nu är det faktiskt så att nu, nu är börsen skulle jag vilja påstå mer korrekt prisat när det gäller fastighetssidan än vad man är om jag som fastighetsinvesterare ska ut och köpa ett hus.

Därför säljarna i dag är för kräsna. De, de vill ha för mycket betalt egentligen. Och vad tror du kommer att bli för justeringar där då? Nej men, nånstans kan jag väl tycka, som jag skriver lite i den här krönikan då på Realtid, että när det var som allra sökigast i höstas, då, inte minst när jag pratade med transaktionschefer och mäklare och sådär.

Då var det lite panikstämning nästan för då var det för svårt att blicka framåt. Vart är vi på väg egentligen? Vilket ledde till att, alltså man hörde ju skräckhistorier om premiumfastigheter som inte fick några bud och mindre transaktioner eller mindre antal transaktioner som gick på alltså nivå tjugo, tjugofem procent lägre var det väl.

Precis det man hade förväntat sig då från, från all time high. Jag skulle vilja påstå kanske att en, en riktig korrigering kanske ligger någonstans upp till femton procent. Och det är väl dit då vi är på väg så småningom på ett eller annat sätt. Börsen har ju redan förstått detta och prisat det, men nu insett att ja okej, det kanske inte blir värre än så heller.

Och så har kurserna vänt upp och stabiliserats utefter det. Så som det ser ut nu. Så att nu är det som sagt transaktionsmarknaden ska komma ikapp lite grann det börsen redan har fattat, så skulle jag vilja uttrycka det. Samtidigt har du ju på många av de stora fastighetsbolagen en ganska stor finansiseringsrisk eller framför allt en refinansieringsrisk när obligationsförfall och sånt kommer.

Är inte det en, en större faktor att ta hänsyn till än en nedvärdering av fastigheter om man då ser på noterade bolagen? Jo, du har helt rätt i att vissa bolag har ju för höga finansiella risker. Och det är ju det som är så konstigt kan jag tycka att de här stora rutinerade spelarna som sitter i så fantastiskt fina positioner någonstans har tagit den typen av risker.

Jag måste säga att jag är lite förvånad. Som liten spelare som man själv är någonstans så har man ju inte kanske tillgång till alla verktygen som de har. Men jag tycker att man generellt har förvånande nog faktiskt ryckt med ganska rejält och tagit förvånande mycket risk faktiskt. Vi har också sett en ganska stor försiktighet numera.

Sven-Olof Johansson och Fastpartner, de ställde in eller drog ner sin utdelning på både på preffen och på stammen. Castellum gjorde en jättenyemission eller gick ut med en jättenyemission. Också ställt in utdelningen va. Så att det är ju ändå en, alltså en stor försiktighet och avvaktan i branschen.

Vilket bolag tycker du, du som har bakgrund som aktieanalytiker, var är det man ska titta? Vart finns det bäst läge? Alltså mycket av de här åtgärderna som du nämner görs ju lite under galgen som jag uppfattar det. Man, man hade kanske inte eller man hade ju inte gjort det här om man inte hade varit nödgad till det.

En nyemission är ingenting du vill göra på definition. Balder har ju också varit ute och gjort nyemission till exempel. Så att det, det är ju en, alltså det är en finansieringsproblematik vi pratar om egentligen. Det är ingen kris för fastighetssektorn i så måtto att det helt plötsligt är olönsamt att jobba med fastigheter, för det är det inte, utan det handlar helt enkelt bara om att man har haft lite för hög belåning och för högre räntekostnader.

Ovandpå detta då tagit finansieringsformer i form av obligation och annat som man tvingas betala tillbaka och som man inte så småningom vet vad de kommer att kosta. Och det är egentligen det man, man möter nu. Så att jag kan väl tycka titta på bolag egentligen som kanske inte har samma behov av finansiering.

Alltså nu tänker jag på att man riskerar att späda ut aktier, alltså nyemissioner och liknande. Tar du Castellum till exempel så är väl de jättebra när de har gjort sin resa. Det är inget fel på det bolaget. De har bara tagit lite för hög finansiell risk. Är det inte Akelius som bara vill komma in billigt?

Akelius är en smart affärsman och har gjort mycket rätt historiskt. Det är inget snack om det. Det är klart att herrn har sin agenda. Det ska man väl inte sticka under stol med. Men det hindrar inte dig som placerare att ta rygg på Akelius och göra samma affär som han gör. Alla håller inte med om de här kanske ljusa framtidsutsikterna.

Nu är det ju en lite mer balanserad bild kanske än att fastighetsmarknaden har vänt. För att du pratar ju också om en trög rörlighet. Att det faktiskt kommer komma justeringar på själva fastighetsmarknaden då. Men Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman skrev i sin, skrev i sin analys för två veckor sedan ungefär att, bostadspriserna har fallit med ungefär fjorton procent sen toppen och prognosen är tjugo procent ytterligare för bostäder och femton procent för kommersiella fastigheter jämfört med då också toppen i, i fjol.

Är det en bild du håller med om eller är det för mycket eller för lite? Nej, jag delar den bilden. Det första jag sa för ett år sedan då: ”Shit, fastighetsmarknaden,” och då tänker jag på privatsidan, ”den kan falla upp till trettio procent” var faktiskt min. Så att jag har ju varit med egentligen mest kanske än vad bankekonomer.

Nej, de är ju lite mer försiktiga tycker jag oftast. Man följer lite mer strömmen faktiskt, på något vis. Som, som litaren så kan man ju tycka lite vad man vill. Men nej, jag tycker inte det. Det är inga konstiga siffror som du talar om här egentligen. Utan privatmarknaden, den är ju mer transparent. Så att där ser du ju mycket enklare egentligen åt vilket håll marknaden är på väg.

Det är inte lika lätt skulle jag vilja påstå att göra det på den kommersiella sidan. Därför att där har du större alltså det är svårare att ha insyn i hur affärerna görs, vad det är som faktiskt värderas. Det är bolagsaffärer, det är mycket sekretess och sådair. Alltså att det, det du har inte, du ser inte lika snabbt åt vilket håll det är på väg.

Du kan ju ha en känsla som spelare för det som i marknaden naturligtvis. Visst är det så. Men tar du privatsidan så är det mycket lättare att se om det är upp eller ner. Så att jag skulle vilja påstå att privatmarknaden har ju åtminstone som det ser på pappret sprungit före den kommersiella. Men den kommersiella är ju egentligen lika snabb som privatsidan på att korrigeras prismässigt när det väl smäller så att säga.

Eller när det väl gäller ska jag säga. Åh i alla fall. Så att sönderdelikt är det väl så att de siffrorna som nämns här, ja jag är inte tvungen om det blir några procent till på det. Därför att räntorna kommer att vara länge. Alltså höga antagligen under en längre tid än vad vi tror. Det tror jag åtminstone själv.

Av det enkla skälet att jag tror centralbankerna nästan sett en nära i det. Dels för att de är rädda för att inflationen snart ska komma tillbaka, men också för att jag tror att vi har en riksbanksdirektion med Erik Thedéen i spetsen som faktiskt har en lite annan inriktning och lite annan syn på hur man ska jobba med räntesidan.

Så att och det ska man inte underskatta faktiskt tror jag. Så vad är skillnaden där då med Ingves? Nej men jag tror Ingves, han har varit mer mekanisk i sitt sätt att tänka kring räntan. Det vill säga att jaha nu har den här uppgiften, nu ska jag tänka såhär och nu agerar jag efter det. Och så han gjort det väldigt kraftfullt oavsett om det har varit på upp- eller nedsidan.

Thedéen tror jag rent ideologiskt på något vis ändå ser en helt annan fördel att ligga på högre räntenivå. Han tänker mer ur ett bredare perspektiv tror jag än Ingves gjorde om man får gissa nu va. Så att jag tror man ska ha respekt för att räntorna kommer att vara, de är där de är. Jag tror de kommer att vara ungefär där de är nu på ett eller annat sätt plus minus under överskådlig tid.

Med det sagt så är det ju så att tar vi den kommersiella sidan så får du ju ganska fina tycker jag ändå hyreshöjningar här nu. Vi pratar ändå 4,5-5% nere i Malmö. Ja, det är klart att tittar jag på vad kostnadssidan är, mycket riktigt som fastighetsägarna säger i Stockholm. Alltså vi skulle behöva ha kanske 25-30% upp här och nu för att kompensera fullt ut för våra ökade finansieringskostnader.

Så är det. Men det är ändå ett antal år vi pratar om som väntar det här till sig. Dalla, då, det är egentligen på bostadssidan, inte hyres-hyressidan. Precis, nu pratar jag bostäder för det är de som han mest känsla egentligen för räntehöjningarna. Tar vi kommersiella fastigheter i benämningen då, alltså kontor och handel och liknande.

Där har du ju KPI-justerade kontrakt som regel och där får du ju dubbla hyreshöjningarna och med det till de kommande åren. Tack vare då att de på ett intressant sätt är exponerade mot inflationen egentligen. Kommer man klara det då? Kommer, klarar hyrestagarna den här typen av indexjusteringar?

Eller kommer det, kommer det att bli omförhandlingar? Jag tror att handel har det tuffare, men kontor så är väl min känsla. Jag märker ju på de få kontorshus som jag själv äger att det verkar inte vara några som helst problem att svälja hyreshöjningarna faktiskt. Och problemet om man ska tänka då som Riksbankschef, det är ju att det känns som att alla passar på att höja lite.

Jag menar, jag har ett anekdotiskt exempel själv. Jag skulle förvara vattenskotern. Det ja det var fyrtio procent i prishöjning på varvsförvaring på vattenskotern. Det gick från fem till sjutusen kronor. Ja, varför då? Ja, för att vi kan ungefär var svaret. Ja, och så tror jag det är med ganska många aktörer.

Man höjer för att man kan höja därför att det finns en acceptans i samhället för att priserna faktiskt är på väg upp. Men än så länge så verkar i alla fall som att ekonomin står emot. Vi har en viss motståndskraft. Vi har ju fortfarande inte sett några, nån större arbetslöshet. Företagen går ganska bra.

Det är hyfsat fina rapporter inom många sektorer. Hur länge håller det i sig? Ser du några, några reella risker i för svensk ekonomi? Nej, jag kan väl hålla med om att man blir nästan lite förvånad över hur stark motståndskraften än så länge är faktiskt. Precis som du säger så känns det ju som att alla ändå har haft förvånansvärt lätt än så länge faktiskt att svälja det här.

Men det är väl som vanligt, det är de svagaste grupperna som drabbas först. Det är inte personerna som går ut på restaurang kanske i första hand som får problem att betala räkningar, utan det är ju folk med väldigt, väldigt små marginaler. Och de kanske fångas upp i högre utsträckning av trygghetssystem och annat som gör att de förhoppningsvis får sina hyror och annat betalda ändå på ett eller annat sätt.

Och de märks kanske inte det i statistiken på samma sätt. Så att det är klart att folk får det sämre, men i första hand är det folk som redan inte har det speciellt bra och de märks inte i statistiken. Det är egentligen det. Så marginalerna är större på fortfarande de grupperna som fortfarande konsumerar.

Som du anekdotiskt kanske pratar om restaurangbesök, om man går ut och det är fortfarande fullsmockat. Det går knappt att få en lunchbokning i Stockholms innerstad. För att de har en fortfarande en större marginal. Men någon gång så, beroende på hur det utvecklas också, så bör det ju drabba även andra.

Andra grupper? Absolut, det håller jag med om. Men det sker ju först när arbetsmarknaden blir riktigt dålig och där verkar vi ju inte vara än. Så att med det sagt så, ja, räntan har gått upp väldigt mycket och det kommer att svida på många håll. Men ja, vi har inte sett som sagt vare sig i Europa eller i USA att det har börjat svida särskilt mycket än.

Vi har ju, alltså man kan se vi, jag tror det var en nyhet här i morse även att skuldsaneringarna har, alltså ansökning om skuldsanering har ökat bland annat. Man har sett en ökad, ökat antal konkurser under både hösten och i början på året. Så det, någonting har ju hänt i alla fall i ekonomin om även om det kanske inte sprider sig så brett än.

Nej, men återigen, sannolikt de som söker om skuldsanering, det är folk som inte hade ett speciellt, speciellt bra sannolik för ett eller två år sedan heller. Så det är ju folk som så att säga lever på marginalen eller väldigt nära den som i första hand drabbas. Och det, jag, jag tror inte att det märks riktigt i siffrorna, åtminstone inte nu.

Därför att de förhoppningsvis fångas upp då utav det diverse trygghetssystem istället då. Du är både en uppskattad skribent och kommentator som vi har nämnt, nämnt i aktiekretsar, men också en stor fastighetsägare och fastighetsutvecklare eller medelstor om vi säger, om vi jämför med börsbolagen i alla fall.

Vi jobbade ihop redan 2015. Tessin var i precis, hade kommit i gång och jobbade med finansiering till ett av dina bolag, Boform, där vi också slog ett tidigt crowdfunding-rekord med tio miljoner kronor på sexton timmar tror jag det var. Men hur ser portföljen ut i dag? Idag driver du framför allt kvalitetsbostäder.

Du skriver på hemsidan att det är en hybrid mellan ett traditionellt förvaltningsbolag och fastighetsutvecklare med fokus på boende. Ja, och det- Vad betyder det? Ja, det betyder att vi jobbar med vanlig förvaltning i bemärkelsen att vi äger framför allt bostäder. Vi har lite kontor men framför allt bostäder.

Men det vi gör, det är att vi gör det här lite kanske jobbiga arbetet som de större bostadsbolagen inte orkar med. Det vill säga vi jobbar väldigt mycket mer proaktivt med, hur vi hyressätter, hur vi renoverar, aktivt tar dialoger med hyresgäster för att göra standardförbättringar.

Ibland så kan det bli bostadsrätter, ibland så blir det företagsbostäder, ibland så finns det andra lösningar som gör att en annan tagare när vi säljer en fastighet kanske är bättre ägare då därför att vi någonstans har gjort det jobbet som vi är duktiga på. Och den typen utav arbete, den, den, det kräver väldigt mycket resurser.

Det, det är väldigt mycket dricka kaffe. Vilket gör att de större bolagen, de mäktar inte med det när de har tusentals lägenheter som de jobbar med. Du, du, du kan liksom inte kräva det av personalen att de ska lägga ner den energin som, som vi gör. Så att vi är ju ett litet bolag. Vi, vi är ju bara tiotal anställda på, om man får kalla det, overhead då och sen kanske tjugo, trettiotal byggare då beroende på behov för tillfället.

And vad är det ni köper? Det ni, det ni har köpt eller ni köper det egentligen i syfte att utveckla på något sätt då? Att hitta någon, någon form av potential? Ja, det, det är sällan så. Oder det har aldrig hänt att vi köper en, en bostadsfastighet och så får den bara vara där. Och så har man räknat på avkastningen att den ska stå och gå som den är.

Utan det är inte så vi jobbar. Utan vi, vi försöker ju så att säga göra det bästa prestige utav huset. Och det gör vi väldigt aktivt också. Det, det är det som finansierar vår tillväxt egentligen och har gjort sedan dag ett. Så att det, det är ett bolag som har vuxit- Ja egentligen från, från helt från egen kraft.

Det, det är inget jättebra på något vis, utan det, det men det, det är ändå ett tillväxtfinansierat bolag som har lyckats växa för egen maskin utan externa pengar tack vare att man har jobbat kontinuerligt med utveckling. Hur många lägenheter har ni då? Jag vet inte exakt faktiskt, för nu, nu, nu håller vi på.

Men såhär, vi, vi startades från noll och i dag har vi ett fastighetsvärde på ungefär en halv miljard. Och det, det är så klart inget stort bolag i det perspektivet, men givet att vi har inte, så att säga, skjutit till några pengar överhuvudtaget. Det är någon halv miljon var i insats faktiskt som, som jag och min medgrundare Jacob Thomas och Thomas, stoppade in.

Så tycker vi att vi har gjort det ganska bra faktiskt. Låter fantastiskt bra. Men, men vad, hur började om man bara drar tillbaka till första fastighetsaffären inom Kvalitetsbostäder? Vad, vad var det för något? Ja, men det var faktiskt ett litet kvarter i Uppsala som vi fick billigt. Och det var en ganska intressant affär.

Vi tittade på ett hus i Köping och så tittade vi på, ett hus då på Svartbäcksgatan i Uppsala. Det är en gågata där uppe då. Och när vi kom hem då så säger min fru numera: ”Jaha, hur gick det då?” ”Ja, jo, vi hittade ett fint, ett hus som var jättefint i Köping. Det var tilläggsisolerat och allt, våning och en och så vidare.

Ja, och så hittade vi ett hus i Uppsala som hade alla möjliga problem. Och så radade vi upp en hel... ”Ja, så ni köpte det i Köping?” ”Nej, vi köpte det i Uppsala.” Varpå hon tog sig för pannan naturligtvis. Så att, och det jobbet som vi gjorde där egentligen, det var att vi förberedde den fastigheten för en ny tagare.

Vi, vi fick folk då att, som kanske inte ens skulle bo i det här, att flytta. Vi, vi gjorde hyresjusteringar. Vi, vi, gjorde alltså en anpassning egentligen så att en, en annan aktör kunde ta över det huset och det blev egentligen grundplåten kan man säga. Sålde ni det då eller? Ja, vi sålde det. Vi, vi fick dubbla pengarna för det huset fjorton månader senare.

Så att det, det var ingen stor affär. Vi, vi köpte det för femton miljoner och sålde den för prick trettio miljoner fjorton månader senare. Och det, det var det som blev så att säga grundplåten för bolaget att växa vidare. Så att vi, vi har ju finansierat all tillväxt med egna transaktioner egentligen.

Och där är väl, om man bara jämför Köping då och Uppsala. Uppsala är ju en-- Det här är ju också ett centralt läge. Absolut och det var det vi köpte på egentligen. Att shit vad marken måste ju vara värd de här pengarna tyckte vi. Kan-- Jag antar att ni inte hade fått samma intresse eller värdeutveckling i Köping?

Nej, det är ju det vi inte hade fått. Utan vi hade ju fått den här typiska procenten avkastning. Då vi kanske hade fått tio. Mitt mål brukar vara på hyresfastigheter att vi ska tjäna tio procent på kapital, någonstans. Som en kombination då av värdeutveckling, hyror och, och kanske då, ja, så att säga värdeökning från åtgärder som vi gör då.

Det kanske- Går det att hitta den här typen av affärer i dag? För att jag menar det har ju varit en otrolig guldrush i fastighetsbranschen och var och varannan person har ju varit fastighetsutvecklare eller fastighetsägare de senaste åren känns det som. Går det att hitta den här typen av objekt fortfarande?

Ja, men jag påstår att det går att göra det. Ja, jag, jag har ett exempel som kostade trettiofem miljoner alldeles nyligen. Där, där du, jag skulle säga på tre, fyra års sikt hade kunnat, göra en vinst kanske på femton, tjugo miljoner på det huset. Det skulle jag absolut påstå. Det gäller bara att hitta rätt affär och vara kreativ för att se någonting som de andra inte ser.

För jag skulle påstå att det vanligaste problemet är att folk inte ser potentialen i husen. Den som absolut inte ser potentialen i husen, det är ju banken. De ser ju aldrig någon potential i någonting. Utan de räknar ju allting som en hyresfastighet efter sämsta tänkbara förmåga egentligen va. Och det är ju så du får tänka när du finansierar också att det, det är det här du får pengar till.

Men som utvecklare eller som fastighetsägare så är ju ditt jobb faktiskt att se till att dra fulla potentialen på det här huset. Och det är det vi jobbar så himla hårt med. Och det är det man inte orkar som större fastighetsägare när du får för många hus för att det är så otroligt personalintensivt att jobba på det viset.

Så att vi är ju om man tittar på antalet hus vi har så är vi ju nästan lika många anställda som vi har hus i stort sett. Men, men det gör ju också että vi kan jobba extremt hårt med de husen som vi- Ni hittar marginalerna i, i husen istället för att ha skala och sen ha en liten marginal. Ja, exakt. Ja, och det är en ständig fråga som jag själv funderar över.

Ska vi vara dubbelt så stora? Skulle vi notera oss istället och ta in pengar? Ja, en halva av mig hade tyckt att det hade kanske varit smart för att man får ändå skala någonstans på overhead och, och kostnadsfördelning och sådair va. Men då kommer direkt det där med styrningen någonstans in. Så att skulle-- Jag, jag skulle kunna tänka mig kanske bli dubbelt så stor någonstans, men absolut inte större oss så.

Sen tror jag, nu kanske jag är lite kontrollfreak här, men, men jag tror att ska man jobba så intensivt som vi gör med saker och ting, då måste man ha väldigt bra kontroll. Är du stor, då tappar du kontroll, då får du också sänka tempot. Det lät ju som en fantastisk affär, det du nämnde, den här affären i Uppsala.

Vilken är den sämsta affär du har gjort? Ja, alltså jag på fastighetssidan har vi egentligen bara gjort en minusaffär under alla åren vi har kört. Och det, det var en affär som vi sålde där vi tappade fem miljoner för att vi ville ha likviditet egentligen. Så det var ett aktivt val. Ni var tvungna att sälja?

Tvungna? Det, såhär, någonstans är det ju såhär att oavsett om du har fastighet eller om du har en aktieportfölj, har man som jag då jobbat mycket på aktiesidan. Jag är gammal aktiemäklare från början. Satt under krisen då 2000, 2001 och två år jobbade jag. Och så var en av de här, ja du vet Framtidsfabrik, Icon Medielab, Ericsson gick från tvåhundratrettio kronor, vände på tvånittisex, nyemission på treåttio.

Då har man respekt för att det svänger, stundom. Och då måste du också tänka portföljteori i ett sådant sammanhang. Alltså, du har en verksamhetsrisk och du har en finansiell risk. Och i det här sammanhanget när vi gjorde den här försäljningen, då var det egentligen en, ett finansiellt beslut att nej, men det här är en fastighet som vi känner att vi skulle kunna kanske göra allting vettigt av, men av finansiella skäl så vill vi ha en lägre risk och då säljer vi ändå det här huset för att vi tyckte att det var rimligt.

För vi tjänar ännu mer pengar på de andra husen istället va. Lite som om du har en aktieportfölj och så säger vi att börsen går ner och så blir du, du får, du får för hög belåning så att säga. Då är det ändå rimligt att sälja aktier som du tycker om därför att du vill inte hamna i situationen där du blir överbelånad.

Så att det var egentligen ett finansiellt beslut snarare än ett verksamhetsbeslut. Och det är det här jag tycker, här som då de så att säga stora aktörerna, tänker på många namnkunniga i branschen då. Jag själv är väldigt förvånad över att man har tagit så oerhört hög finansiell risk, slängt ut obligationer till höger och vänster.

När man har så fin verksamhet i grunden. Det, det, det förvånar mig måste jag faktiskt säga att man har tagit den typen utav risk för de behöver ju inte göra det. Det är skillnad en liten spelare som, vi då som har kommit från ingenstans någonstans. Vi, vi måste ju i ett så att säga startskede eller tidigare skede ta ett viss mått av finansiell risk för att faktiskt kunna, ja, helt enkelt få tillväxt i vår verksamhet.

Men när man är uppe på den nivån, då, då har jag faktiskt svårt att kunna försvara. Du har hållit på med fastigheter i tio, femton år? Ja, sedan 2010 och att vara köpte jag de första husen då. Eller det var då jag köpte, Kvalitetsbostäder, det var namnet egentligen. Och vad är, vad har du lärt dig sedan, sedan starten?

Hur mycket som helst. Vad är skillnaden så att säga? Vad, från att du kom in till nu tretton år senare, vis av erfarenhet, vad, vad har du med dig? Ja, men jag skulle först bara säga att det man har med sig, det är ju kunskapen om hus egentligen. Att man har blivit så mycket duktigare på den tekniska sidan.

Man förstår radon, kresol, ventilation, byggtekniska bitar på ett helt annat sätt. Och det, det är så klart en styrka att ha med sig det när du ska göra affärer. För att fastigheter handlar ju om väldigt mycket kunskap om hus, men också kunskap om människor. Det, det tror jag man missar någonstans att ska du göra bra affärer på fastighetssidan, du måste förstå att du jobbar med människor, du jobbar med hyresgäster och du jobbar med bostäder och du jobbar med hyrestagare om du jobbar på kontorssidan och där måste du vara service-minded på ett annat vis.

Det, det, det tror jag många missar. Man, man ser fastigheter som nån form av aktieplacering nästan någonstans och sen ska det rulla av sig självt och sen så har man vilken attityd som helst mot hyresgäster. Och det, det, det, det är svårt i längden att ha den inställningen. Är det snarare än var man befinner sig i konjunkturcykeln?

För det tenderar ju vad man har sett tidigare att oftast nära en krasch eller en kris så börjar fastigheter oftast betraktas lite mer som finansiella tillgångar än, än realtillgångar. Alltså att man använder dem snarare som en finansiell placering. Och det har vi visto många gånger, både inför 90-talskrisen.

Vi såg den delvis tycker jag i dotcom-kraschen lite grann och sen så då i finanskrisen 2007-2008. Och det har man väl också sett lite grann nu på sistone. Ja, jo men så är det säkert. Samtidigt som man kan ifrågasätta det lite grann. För att jag tror ju någonstans että du har inte så himla många alternativ.

Att köpa guld blir du inte rik på. Men däremot om du äger aktier och du äger fastigheter, ja men då har du inflationen som din bästa kompis någonstans. För att jag menar när vi sitter här om fem år så är vi och utvärderar. Ja men då undrar vi ju säkert allihop för varför köpte vi inte så mycket guld och bara behöll det?

Och det vanliga svaret som jag brukar säga då, det är att jag tycker, och det skriver jag också i min bok som jag gav ut förra året, ”Bli bostadsmiljonär” var ihop med Joanna Törngren Redebrant, att inflationen, det är din bästa vän. Och du måste inse att så är det. Hur tråkigt eller hur mycket du inte tycker att det borde vara så, så är det på det viset.

Så att- För att lånet urholkas om man använder finansiering. Ja, naturligtvis. Du får en bra avkastning på, på din placering tack vare detta. Och, och därför tycker jag att grundinställningen är att så länge du har råd att äga det du har köpt, det vill säga råd att betala räntorna på dina lån. För det var ju där någonstans folk kunde få problem på 90-talet i Sverige.

Inte minst på privatsidan då. För att man inte klarade av sina lån. Så länge du har råd med det så kommer det långsiktigt sannolikt att vara en bra affär att äga sitt boende eller att äga hyreshus då om man vill exponera sig mot det. Och det är väl där vi är lite grann att de som ham-har hamnat i problem hittills, det är de som kanske har köpt lite för dyrt på lite för låga yieldar, alltså direkt avkastningskrav.

Man får inte ihop kalkylen lite i och med att man haft, man kanske inte har kunnat binda räntor. Det har ju jag också när jag började köpa fastigheter för ett och ett halvt år sedan ungefär. Man, man kommer du in med i-ingen bakgrund eller en historik i bolaget så kan du heller inte binda räntorna.

Även om man då hade, hade velat så var man tvungen att hänvisa till, till rörliga räntor i och med att du inte har den historiken bakåt i bolaget. Och där någonstans så kan det väl, har man inte tillräckligt stor marginal och kommit in lite för dyrt, ja men då kan man ju få ett negativt kassaflöde på, på en affär.

Så, så är det ju absolut. Samtidigt då som du ändå har väldigt goda möjligheter som fastighetsägare att jobba upp hyror, inte bara genom allmänna förhandlingar utan också inom standardförbättringarna. Så du kan ju ändå göra väldigt mycket som fastighetsägare. Inte minst så är det ju. Men också, det beror ju på som sagt vilka yield vi pratar om.

Jag gillar ju att vara i residensstäder i södra Sverige som kvalitetsbostäder till exempel. Vi är ett sydostbolag i dag. Vi finns i Karlskrona, Kalmar och Växjö. Och det har du ju andra yield än vad du har i Stockholm. Jag, jag vet när jag började se affärer för två år sedan då i Stockholm på under procenten i yield då, då fick man ju, då reser sig lite nackhår tyckte jag från andra håll.

Man tyckte liksom att nej men det finns ju liksom ingen resa uppåt längre nu. Nu har vi tagit all potential. Så att det, det är en, Stockholm är en fantastisk indikator på många sätt. Och du nämnde det innan, jag tänkte vi skulle komma in lite på det, men du har ju skrivit den här boken ”Bli bostadsmiljonär: Råd och tips för din bostadskarriär” tillsammans med Joanna Törngren Redebrant, som du sa.

Det är en ganska intressant tajming. Jag har tagit att ni släppte boken där i mitten på mars, precis egentligen några veckor efter invasionen i Ukraina. Och det är klart jag kan tänka mig att tajmingen, dels så klart blir intresseväckande för att komma ut med den då. Då pratar ju alla om att nu, nu är krisen här, nu rasar bostadspriserna.

Hur ska man då kunna bli fastighets-eller bostadsmiljonär? Men det är alltid två sidor av myntet. För att om du någon gång ska gå in i marknaden, då är det väl nu när priserna går ner tio, femton, tjugo procent om man ska vara krass. Så att det, det är ju, alltså det förändrar ju inte caset att du är en vinnare om du äger ditt boende.

Jag brukar faktiskt säga det till mina hyresgäster. Snälla, vad du än gör nu, är du pensionär eller student, fine, det är klart att du ska bo i hyresrätt. Och ingenting är dåligt med hyresrätten, absolut inte. Jag tycker det är jättesynd att hyresrätten inte har en ännu mer framskjuten position i Sverige.

Nu är jag partsinlagd här för jag tycker että det borde vara rimligare med en friare hyressättning för att jag tror att det gynnar hyresrätten. Men man, man är långsiktigt förlorare på att bo i hyresrätt i Sverige. Jag tycker så synd om när man ser, ja men vanligt folk som har bott tjugo, tjugofem, trettio år i en hyresrätt.

Vilka otroligt, alltså relativa förlorare de är mot kompisarna som har råkat köpa en villa för två miljoner som i dag är värd fem miljoner kanske. Det, ja, ja, nej, man ska äga sitt boende. Tittar vi på finanskrisen egentligen 2007-8 i USA, så var ju faktiskt det väldigt mycket från politiskt håll där.

Den vetskapen som gjorde att man underlättade för folk som kanske inte skulle ha råd egentligen att köpa sitt boende att faktiskt kunna göra det. Så att inom politiken finns ju den här kunskapen, inte minst utomlands om hur viktigt det är att äga sitt boende. Jag, jag, jag tycker ändå att det är för många i Sverige som, som ändå inte tar till sig det.

Du har till och med sagt että det är en fattig, fattigdomsfälla att bo i hyresrätt. Ja, det, det är det absolut. Och jag tycker att det är synd att det ska vara så. Och därför vill jag trycka på att jag tycker att så många som möjligt ska äga sitt boende. Vi har ju nämnt, vi har ju berört räntorna här och ränteutvecklingen, både vad gäller bostadssidan och på fastighetssidan.

Vad tror du om styrräntan här framöver? Ja, det är ju gissning som allting annat naturligtvis. Ja, nej men sannolikt så jag menar man måste skilja på det som är kommunikation från Riksbankens sida. De kan ju tyvärr inte säga: ”Nu har vi höjt klart.” För då skulle de vara så explicita i sin kommunikation, då skulle ju också marknaden anpassa sig efter det.

Och då skulle det någonstans tyvärr då förgöra lite själva meningen med att man faktiskt höjer räntan. Alltså att de måste ju vara ganska tuffa i sin retorik i allt annat lika, vilket de också med rätta är. Alltså att hurvida det blir ytterligare någon höjning eller två på tjugofem punkter framöver ganska osäkert skulle jag säga.

Det är möjligt att vi kanske har någon tur kvar, men så jättemycket mer allt annat lika. Det tror jag inte att man vill göra av den enkla skälet att man kanske vill ändå se lite hur alla de här höjningarna nu på väldigt kort tid. Vi får ju komma ihåg att det var väl i februari förra året som Ingves sa att räntan skulle ligga still till, vad var det?

Tjugo, tjugofyra, fem, sex, någonting. Så att det, det har ju gått väldigt, väldigt fort va. Så att jag tror att det finns ett egenintresse för Riksbanken i att faktiskt vänta lite att se hur det här blir till tänker jag. Det är ju få från branschen eller fast-- fastighetsbranschen som vågar uttala sig tvärsäkert, men vi har alltid Sven-Olof Johansson för han uttalar sig alltid precis vad han tycker i stunden.

Men han pratar ju om att han tror på en sänkning av, av styrräntan i slutet av tredje kvartalet och, och den sänks till en och en halv procent i, till en och en halv procent under första kvartalet tjugo tjugofyra. Mm. Och jag, jag ska bara säga att jag har otroligt stor respekt för Sven-Olof Johansson.

Jag tycker han är en av de absolut bästa investerarna vi har i Sverige. Och jag tycker oftast att han har väldigt, väldigt rätt i det han säger. Men jag blev faktiskt lite förvånad när han började ha den typen utav åsikter. Och det är väl för att jag inte själv håller med honom. Jag tror inte att det kommer att gå så fort.

Jag tror faktiskt inte det. Utan jag, jag har en känsla av att räntorna kommer att vara seglivade på ett helt annat sätt än, än vad man faktiskt förutsätter, i ett sådant resonemang. Det, alltså, skulle han få rätt, då betyder ju det att vi har väldigt, väldigt dåliga månader framför oss rent ekonomiskt och det tror jag inte vi har.

Jag tror inte att mängden på också om vi går ut och äter på restaurang och tillbaka till det tidigare resonemanget, kommer att minska så dramatiskt de kommande tre till sex månaderna att man får Riksbankens råd faktiskt kan motivera en massa sänkningar redan Q tre, Q fyra. Att det biter, att det, du tror inte att det biter så pass hårt på inflationen- Nej, nej och, och ekonomin så att- Nej, men även om det skulle bita på inflationen så tror inte jag på någon jättebott om vi börjar sänka heller faktiskt.

Jag, återigen, jag tror att det finns en helt annan inställning från Riksbanken den här gången att faktiskt hålla lite på, den typen utav åtgärder faktiskt. Att det rent ideologiskt, på något sätt ändå är bättre att försöka ligga lite högre räntemässigt. Och det, det, det tror jag man ska ha respekt för faktiskt.

Så att nej, jag håller inte med Sven-Olof den här gången, även om jag tycker att han är en av de bästa investerarna vi har. Om man tittar på dig personligen då, vad har du för drömmar här framöver? Vad vill du att Kvalitetsbostäder ska bli? Är det något annat du går och suger på som du skulle vilja satsa på?

Jag tycker det viktigaste här i livet, det är väl just att ta vara på livet. Så att vårt motto som vi pratar väldigt mycket om i vårt bolag, det är att vi, vi ska inte jobba för mycket. Och vi har väldigt stor frihet bland vår personal till exempel. Så att det, det, de har sina egna arbetstider i stort sett.

Och vi tänker mer leveransansvar för att folk ska få ihop familj och liv och för att det funkar för oss rent organisatoriskt. Vad är det som driver dig då? Ja, om du hade frågat mig för 20 år sedan så hade jag sagt att det är kul att göra affärer och tjäna massa pengar kanske i första hand. Det låter ju kanske cyniskt och tråkigt, men, men jag skulle säga att det är kul att göra affärer, men jag kan inte säga att jag känner att det är jättekul att jaga de där kronorna på samma sätt.

För det har man gjort nu i ganska många år. Utan nu, nu finns det kanske lite mjukare värden som är viktigare. Jag har ju tre barn till exempel och familj och sådär. Så att det, det, och sen är man ju plötsligt medelålders. Det var man ju inte när man var 20. Nu är jag 43 här i nästa månad. Så att det är väl klart att det påverkar också kanske.

Tycker att det varierar lite. Man ser ju antingen man kan gå lite åt två olika håll. Det finns de som aldrig slutar jaga den där, den sista kronan, mest på grund av att de tycker att det är så otroligt kul. Och så finns det de som går mer åt andra hållet, että man kanske prioriterar andra saker och blir mer motiverad för att man inte haft det tidigare.

Men du är mer åt, åt- Ja men vi är lite estetiska tror jag i vår familj. Vi gillar att spela piano, gitarr och sjunga och, och lite sådär. Och den ådran, den ska man liksom också ge sitt tror jag för att få ett välbefinnande någonstans. Samtidigt som jag också tycker att det är otroligt kul att göra affärer.

Inget snack om det. Du kommer inte gå i pension? Nej, det är inte min tanke. Det, då tror jag att man, alltså all forskning visar väl ganska tydligt att vill du leva länge, då ska du också jobba länge. Är du i köpartagen nu? Tittar du på att köpa mer fastigheter och i så fall vad? Jag skulle säga att vi nu är egentligen positionerade för att jobba med det vi har.

För vi har, vi gjorde ett ganska stort förvärv som vi tillträdde faktiskt i, när var det? Maj förra året. Och påsk var det förhållandevis stort då. Så att vi, vi har att jobba med. Så att vår plan egentligen, alltså jag skulle påstå att vi är fulltecknade för tjugotre, tjugofyra, tjugofem. Så även om vi skulle köpa någonting mer nu så skulle vi inte ha den kraften att jobba med husen så som jag nämnde innan, att vi vill jobba med dem.

För vi har, har helt enkelt inte tid att göra det. Så skulle jag köpa in en fastighet nu, då blir det lite att den hamnar på lagerhyllan för vi har inte tid med den helt enkelt. Och då kan jag lika gärna vänta med att köpa den egentligen. För att annars binder det ju bara en massa kapital. Om man nu står här och ser möjligheterna eller man har kapital med sig, man har une, en dröm om att göra någonting inom fastighetsbranschen.

Om du även skulle peka, peka ut en riktning åt någon som vill precis komma i gång, var skulle man satsa då? Jag tycker det är ett gyllene läge faktiskt. Alltså, det är lättare allt annat lika att göra bra affär i dag än vad det var för två år sedan. Det skulle jag vilja påstå. Dels för att du har, ja men du har ett stort bestånd i Sverige som till första, i första hand ägs av en äldre generation.

Nu när räntorna är på väg upp, när deras lönsamhet blir mindre, allt annat lika. De är oftast inte speciellt belånade den här typen av ägare. Eller inte alls ibland va. Men bara det faktum att de läser i tidningarna att det faktiskt ser sämre ut gör ju att, skulle jag vilja påstå, hus som kanske inte ens varit till salu innan, helt plötsligt kan komma ut på marknaden.

Så att jag skulle vilja säga att- Vill du investerar i fastigheter? Det är alldeles ypperligt att börja nu. Mycket roligare varje dag än för två år sedan. Är det bostäder eller handel, kontor? Vad säger du? Alltså jag, man kan säga såhär, jag kommer från aktiesidan och när jag var yngre, när jag jobbade som aktieoptionsmäklare och även efter det så tog man med facit i hand för stora risker, för stora finansiella risker.

Så det jag gjorde egentligen när jag började köpa hus 2010, det var ju att jag ville sänka min rörelserisk. Alltså jag tyckte att det jag störde mig på på aktiesidan, det var, vi kan ta till exempel 2008 då, då var jag övertygad om att Swedbank skulle överleva, men det var inte världens aktieplacering. Man sänkte ju efter det, man brandade ju precis allting urskillningslöst.

Så jag tog ett större bet på att Swedbank skulle överleva för jag tyckte liksom att nej, men då visst det är klart det går dåligt för dem i Baltikum, men den svenska verksamheten går ju hur bra som helst. Det är inget snack om att det här kommer att bli bra. Och jag förlorade massor med pengar på det bettet för jag kunde inte vara uthållig för att jag hade för hög belåning.

Det gjorde att, och sen som sagt, Swedbank har ju överlevt, det är som bekant. Så jag fick ju rätt i sak, men förlorade ändå pengar. Och det störde mig så pass mycket så då började jag titta på alternativ på fastighetssidan istället, där du kan jobba med väldigt hög belåning tack vare att du har lägre rörelserisk.

Så att med det sagt, då gillar jag hus med låg rörelserisk och låg rörelserisk i Sverige är ändå i nio fall av tio bostäder. Så att bostäder, det är det jag föredrar därför att där har du lägre risk för då kan du jobba på ett rimligare sätt med den finansiella risken. Jag tror det mesta egentligen handlar om förenkla saker som rörelserisk och finansiell risk.

Och det är därför vi har problem med jättefina fastighetsbolag i Sverige idag. Inte för att bolagen går dåligt eller för att de på något sätt är dåliga, utan för att deras ägare har tagit för hög finansiell risk. Inte värre än så. Gösta Carlberg, stort tack för att du kom till Investera på höjden idag.

Många tack. Och alla där ute som lyssnar, missa inte boken Bli bostadsmiljonär som finns där böcker finns. Tack.