Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

När jag tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman I dagens avsnitt ska vi prata om bostadsrättsföreningar och deras ekonomiska situation. Hur ser det ut under hösten 2023? Vad har hänt med alla dessa räntehöjningar och hur påverkar det föreningarna och dess medlemmar?

Och innan vi drar i gång, Erik, förra veckan så plingade det till ordentligt i systemet när vi smyglanserade Akela Lending Club. Ja, vi har fått intresse från ett antal större aktörer. Första serien är mer eller mindre fylld nu. Stänger vid slutet av veckan. Vi har också väldigt stort inflöde av krediter.

Tittar säkert på en tjugo, trettio krediter per dag. Väldigt gynnsamma förhållanden just nu. Vi ser många krediter med väldigt bra pantlägen och höga, höga möjliga räntenivåer. Och när vi pratar räntenivåer, det tål att upprepas. Det är från femton procent upp till kanske tjugofem procent i årsränta.

Ja, skulle säga att snitt-snittet ligger väl runt arton i dagsläget, fast med fullgoda panter. Så att det ser ganska bra ut. Stor skillnad från bara ett och ett halvt, två år sedan. Det gäller bara-- vi riktar bara oss mot professionella investerare där... Men man kan gå in och ansöka om att bli det på akela.se.

Om man inte vill göra det så kan man gå in och registrera sig på vårt nyhetsbrev. Där man också får tillgång till två specialavsnitt av Investera på höjden som vi kallar för Investera på djupet. Där det ena temat är hur man hittar undervärderade fastigheter och det andra är egentligen hur man hittar kryphålen i en fastighetsvärdering, där vi delar med oss av våra bästa tips och tricks.

Så gå in på akela.se, läs mer lite om vad vi gör. Och har du ett lånebehov så kan du också gå in på realkredit.se. Kom ihåg att historisk avkastning inte är en garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonden kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet.

Medierna pratar mycket om överskuldsatta bostadsrättsföreningar. Nu blir avgiftshöjningar en allt större verklighet för Sveriges bostadsrättsföreningar. Inflation och höjda räntor kommer att tvinga flera tusen bostadsrättsföreningar att höja sina avgifter senast nästa år. Det skriver Dagens Nyheter.

Hur ser läget ut egentligen, Erik? Ja, det är mycket rapportering om, om bostadsrättsföreningarna och hur de ska klara ekonomin och så vidare. Nej, men de påverkas väl som alla andra, höll jag på att säga. Jag tycker att det är lite mycket-- jag tycker det är lite överrapporterat de. Lite mycket gnäll på hur svårt det är för bostadsrättsföreningarna.

Och det är för att du är villägare? Ja. Ja, kanske. Det, det rapporteras om BRF-avgifter som måste höjas med någon tusenlapp hit och dit. Och det är jobbigt, men se va- hur villaägarna har haft det senaste året. Jag menar en vanlig villa i januari, bara, bara uppvärmning kunde kosta tio, femtontusen på den månaden.

Jag tycker inte att det är jättedramatiskt alltså att bostadsrättsföreningarna höjer sin- avgift med en tusenlapp i det läget. Och dessutom de sitter ju ofta med fjärrvärme, kanske nybyggda med liksom goda energiförutsättningar och så vidare. Så att det, tycker att det är lite överrapporterat. Även om det så klart kan ha det tufft i det enskilda fallet så är det väl värre för villaägarna.

Men är det inte den dubbla skuldsättningen som, som är problemet? Att du sitter både med ett eget privat lån som drabbas av räntehöjningar samtidigt som många av föreningslånen har varit bundna och legat lägre, men som kommer hoppa upp till samma nivåer som ditt eget bostadslån om du har tagit det. Det är delvis sant.

Det är ju, kan konstatera inte så synd om bostadsrättsföreningarna i sig, utan det är mer medlemmarna i bostadsrättsföreningen som, som har det tufft. Så att- som också är väl föreningen kan man säga. Som är föreningen. Ja, jag, jag förstår att det är jobbigt med, med ränteökningarna. Den kan slå rätt tufft på bostadsrättsföreningen eftersom du dels har ett lån i bostadsrättsföreningen och dels har du ett privat lån för att ha köpt din lägenhet i denna föreningen.

Däremot de här driftskostnaderna tänker jag är betydligt lägre för en bostadsrättsförening än för en villaägare. Så där tycker jag inte det är så farligt synd om dem. En genomsnittlig skuldsättning på, i de svenska BRF-erna är på ungefär sextusentvåhundra kronor per kvadrat. Jag kommer ihåg när jag köpte lägenhet i Liljeholmskajen från JM.

Eller inte från JM, men i en JM-förening. Svarta Mordorhuset som vissa älskar och vissa hatar. Men ungefär tvåhundra lägenheter. Och jag var väldigt oroad. Jag tror att skuldsättningen där var på ungefär tolvtusen per kvadrat. Och då läste man också att allting över tiotusen är skandalnivåer. Men tittar man på de föreningar som kom sen så var det ju vissa som hade femtontusen per kvadrat, artontusen per kvadrat.

Jag kommer ihåg vissa skräckexempel där på om det var Oscar Properties eller andra typer av lyxobjekt där det war upp mot tjugofem, trettiotusen per, per kvadrat. Väldigt få som har koll på det här. Jag tror att de flesta har koll på det där nu. Det har väl rapporterats väldigt mycket under de senaste åren om just skuldsättningar i, i föreningar.

Även under lågränteperioden tycker jag att det där war någonting som highlightades ganska mycket i media. Men det är väl inte så mycket egentligen, inte för föreningen som sådan. Jag menar Liljeholmskajen, jag vet inte vad priserna ligger på där, men tänker mig att kvadratmeterpris ligger på åttiotusen per kvadrat kanske, eller sjuttio eller sådär.

Då är en belåning på tjugo, det här är väl ganska lågt sett från föreningens perspektiv och bankens perspektiv. Men det är klart, sen finns det en medlem som också har betalt for sin lägenhet och kanske har en sjuttio, åttio, åttiofemprocentig belåning på själva lägenhetsytan. Och egen belåning plus föreningens belåning, den blir ju hög.

Och får du då en räntehöjning så klart på både eget lån och föreningens lån, så ja, det är ju i slutändan medlemmarna som ska betala for båda lånen. Så det är klart, då blir det tufft. Och dessutom kanske fått en höjning på fjärrvärmen med tolv procent eller tjugo procent eller vad det kan vara. Och alla andra, alla andra utgifter har också gått upp.

Totalt sett så blir, kan det bli högt så klart. Ska vi ta några snaskiga exempel? Jag tänkte utgå från lite saker som jag hittar på Twitter, men också i Svenskan så pratar man ju om en stor förening med ungefär tvåhundrafemtio lägenheter som riktade sig mot främst ungdomar. Jag kommer ihåg den här, det var SSM.

De nämner inte ens vilket bolag det är som stod bakom det, men det var SSM som sen köptes upp eller avnoterades kanske, som drev det här projektet i Solna. Och där hade man ju tecknat upp sig på förhandsavtal och det var för den skull en artontusen per kvadratmeter, ungefär en miljon per lägenhet.

Det är väl nästan bara tvåor. Och en kostnadsgaranti fick man till föreningen från säljarna. För ränta va? Ja, precis. Men den löper ut nu och den löper ut nu samtidigt som lånen ska läggas om till en högre ränta än när man lämnade den som var i snitt då på noll komma åtta procent. Och som de skriver i Svenskan, Lekmannastyrelsen föreslår rörlig ränta utan amorteringsplan.

Ja, nej men det är liksom den verklighet som vi alla lever i. Det är få som kommer undan ränteökningarna. Det är bara om du har bundit väldigt långt. Jag menar, de har ändå haft bundet fram till nu och kanske klarat av en del av den här räntehöjningscykeln. Sen är jag väl ett problem att ha en förening med tvåhundrafemtio lägenheter och tvåor.

Man kan ju misstänka att det bor mycket yngre människor i en sådan förening. I princip bara den marknaden. Att då skicka iväg en tjugotreåring till banken för att förhandla om ett nytt lån till föreningen på flera hundra miljoner, helt utan erfarenhet och helt olämpad för det.

Det är ju liksom ingen drömsits. Så att tidigare har man ju alltid pratat om ju större förening, desto bättre. Små föreningar där de är mycket mer exponerade mot, mot, mot alla möjliga risker. Men i dagsläget, när kreditmarknaden är lite tight, så tänker man att jag skulle hellre gå till banken med en förening med femton, tjugo enheter än med tvåhundrafemtio enheter.

Det är lättare att få loss ett lån på trettio miljoner än trehundra vågar jag nästan garantera i dagsläget. Och borde inte bankerna vara intresserade av de större? Alltså jag menar ni sitter ju på betydligt större säkerheter, betydligt fler medlemmar. Ju större volymer, desto högre måste, måste du upp i bankens hierarki och så vidare.

Jag, jag tror bara att det, det är ju mer komplicerat att ta ett större lån än ett mindre lån. Och det är väl också kan man säga att lokalbanksnivå, när man håller sig under de gränserna så är det betydligt enklare för du har bra kontakt med, med de du jobbar med eller de du har jobbat med under åren kanske.

Och så ska du upp till någon helt annan eller någon större kreditkommitté. Det, det är betydligt tuffare. Ja problemet med de här mindre lägenheterna, man bor där lite kortare tid också. Du tappar kontinuiteten med banken. Jag menar, har du en gammal förening på Östermalm så kanske bor det ett lite äldre klientel.

Folk har bott där kanske i trettio år och har jobbat med samma bank, känner dem på banken och så vidare. Du får en kontinuitet i det där. Men bor du i en tvåa så ingen har väl ett perspektiv längre än två, tre, fyra år i en sådan förening. Så att det liksom, det blir kort, det blir kortsiktigt och det där känner även banken av att de har ingen speaking partner i det här.

De har en oprofessionell styrelse. De vet att alla vill bara maximera värdet på deras egna bostad. Så att det, det är också svårare för en bank att ge den typ av lån eftersom ja, det, de saknar någon att prata med. Fördelen med det här då West Side Solna som det heter. De har ju också egen pool. Man kunde hemestra.

De har en urban score på ungefär hundra poäng när man tar in parametrarna mobilitet, gemenskap, hälsa och vardagstjänster. Oj. Så det låter ju som man aldrig behöver flytta därifrån menar jag. Vi har lite andra exempel, Norra Tornen. Just det BRF Innovationen va? Exakt. De gick ut nu i september att de höjer avgifterna med ungefär tjugo procent.

Det är från första, första oktober. För att klara det här och ökade marknadsräntor. Och sen det de pratar om också är ju att de har varit tvungna att höja taxor eller fått höjda taxor för fjärrvärme och avfallshantering. Ja, och de har väl också haft vissa kvalitetsproblem med, i den där fastigheten.

Så att det är klart att få det utanpå allt annat. Att dessutom behöva lägga pengar på att fixa i ordning sånt som var felaktigt i entreprenaden. Om det nu var så. Jag har för mig att jag läst om det. Det är klart, då blir det rätt tufft totalt sett. Ja och de tittar också. Och det har man också när man tittar på många av de här större föreningarna så börjar man omvandla gästlägenheter.

Det gör man i den här West Side Solna. Även i Norra Tornen så pratar man om att man ska bygga om och hyra ut teknikrummet på våning sexton för att frigöra kapital där. Och man ska utöka de här kommersiella lokalytorna som man har i botten. För det är också en ganska stor del. Men trots allt detta så är det väldigt sällsynt med konkurs i bostadsrätter, bostadsrättsföreningar.

Ja, och varför då? Anledningen till att det är väldigt sällsynt med konkurser i, i bostadsrättsföreningar är att medlemmarna är motiverade. Man har lånat upp stora pengar privat direkt på kroppen för att köpa en lägenhet. Om, om föreningen skulle gå i konkurs så ja, då sitter du kvar där med, med ditt bolån men ingen tillgång.

Så att lägenheten är borta då, har blivit till en hyresrätt och du sitter kvar med ett bolån. Banken har ingen säkerhet för det här bolånet, kommer att säga upp den till betalning direkt. Och då får du en inbetalningsavi från, från banken på fem miljoner kronor. Betalas inom femton, tjugo dagar och din lägenhet du sitter i är en hyresrätt.

Dålig sits. För det här är ju, det är inte så många som känner till hur det här faktiskt fungerar. Och vi har ju stött på det här i flera fall när vi har varit med och finansierat just bostadsrättsföreningar i byggfasen. Och man kanske har haft delinflyttningar, ligger kvar en ganska hög skuldsättning kvar i föreningen och man har svårt att lösa den med en slutfinansiering från, från bank.

Ovan då är det egentligen föreningsmedlemmar som sitter på den indirekta skulds-eller den, den skuldsättningen som gör att de kan hamna i problem. Men om man bara förklarar snabbt, en bostadsrättsförening äger ju fastigheten- Ja som man har byggt på, den har man byggt en byggnad på. Ja den byggnaden i sig ägs av föreningen och så har man ett antal medlemmar.

Och en medlem har egentligen inget ägande utan en nyttjanderätt. Man äger en nyttjanderätt i en del av den byggnaden som man har byggt på fastigheten. Till en av lägenheterna helt enkelt. Och man har ett andelstal. Den nyttjanderätten betalar du för. Så att du som medlem äger ju då en nyttjanderätt till eine viss lägenhet i, i den hära byggnaden.

Men bankens finansiering, föreningslånet ligger i säkerhet mot den underliggande fastigheten. Så att om banken kommer och knackar på och säger att nu måste ni betala av det här lånet för att vi säger upp lånet, då måste föreningen lösa det här lånet. Annars så rycker de panten, sätter föreningen i konkurs, säljer fastigheten och alla som bor i då fastigheten, de deras lägenheter omvandlas till hyresrätter. Men man sitter kvar med det som du sa innan.

Man sitter kvar med skulden, den egna skuldsättningen till banken. Du har ju ett personligt lån till, till banken för din bostadsrätt. Men bostadsrätten har blivit till en hyresrätt. Och de har egentligen pantsatt bara. När fastigheten försvinner upplöses föreningen för då har inte föreningen något syfte.

Den har ju gått i konkurs. Så att säkerhetsrätten i bostadsrätten är ju borta eftersom det finns ingen bostadsrätt längre. Utan fastigheten kommer att säljas exekutivt eller på annat sätt. Och den som tar över den fastigheten kommer att ha den då som en, det blir hyresrätter allting. Det här måste man ha koll på också från ett investerarperspektiv. När vi tittar på fastighetsfinansiering så är det ju, vi, vi bedömer ju en pant i en bostadsrätt på ett helt annat sätt än en pant i eine, i en fastighet. Eftersom fastighetspanten den är vad den är. Men panten i en bostadsrätt är ju beroende av att föreningen står på fötter.

Vilket de gör nästan alltid. Så att i normalfallet är det ju ingen större fara. Nej, men det är väl också en anledning till att de införde kravet på antal enheter. Många av bankerna införde att det måste minst vara tio enheter, tolv enheter. Man har krupit lite högre där än man kunde godkänna förut.

Och det är just för att få en stabilitet i, i föreningen så att den inte blir för liten och kan drabbas av, av problem, ekonomiska problem. Nej, men i praktiken, den stora risken det är ju de nya bostadsrättsföreningarna, där man har etappvis inflyttning, där man delat upp det här i tre etapper.

Etapp ett och två har flyttat in. De har betalt sin, sin insats. De har betalt sina fyra miljoner för den här lägenheten. Byggfinansieringen ligger kvar för de fortsätter bygga. Sen åker de på lite förhöjda kostnader, har lite svårt att sälja eller vad det nu är. Eller att de bara har svårt att slutfinansiera med banken.

För att banken ja kanske inte gillar nya bostadsrättsföreningar längre eller har dragit tillbaka sitt lånelöfte eller rädd för marknaden eller vad det kan vara. Och då har du betalat fyra miljoner för din lägenhet. Byggkreditivet kanske har förfallit, rullar på med dröjsmålsränta. Ju mer dröjsmålsränta, desto svårare är det att slutfinansiera med eine stor bank.

Så att du kan hamna i eine sits där det till slut inte går att lösa det där. Då kommer den här föreningen gå i konkurs för att långivaren, alltså byggkreditivgivaren, kommer att vilja sälja fastigheten exekutivt för att få loss sina pengar. Och då är dina pengar borta helt enkelt. Så att det, det är väl ett tips när du köper en lägenhet i nyproduktion.

Om det är någon som gör det nu. Ja, det är ingen som gör det eller. Men om du skulle göra det i framtiden så köp i, köp i sista etappen. I alla fall inte första och inte av eine liten utvecklare då. För så länge man bygger så kan problem uppstå. Och det har ju vi sett också att där man har löst- det har vi sett vid flera tillfällen.

Och då har man ju löst det och det har oftast landat på föreningens medlemmar som har fått jobba hårt för att få det här på fötter. Och många gånger har man haft tur för det har funnits någon som har varit någorlundat bevandrad i juridik och, och ekonomi och kunnat ta sig an den.

Men det kunde lika gärna vara någon som aldrig haft erfarenhet av det och det hade inte alls varit lika lätt. Nej, men det har ju också varit kanske finansiärer som har varit välvilligt inställda till att inte rycka panten och sätta föreningen i konkurs det första de gör, utan man ser att här sitter det ju ett antal barnfamiljer som har liksom lånat upp allt de kan för att köpa det här lilla BRF-radhuset liksom.

Det är inte, det är inte jättekul att sätta det i konkurs. Jag menar, det är eine, eine smäll som man kanske aldrig repar sig ifrån. Men den gången det ligger eine finansiär i botten som inte är så välvilligt inställd eller kanske inte bryr sig i alla fall. Då kan det bli jobbigt.

Och det är oftast föreningarna kontrolleras om det som, som du är inne på att vissa har flyttat in redan men har fortfarande etapper kvar så sitter väl entreprenören, den som bygger. Ja exakt, exploatören sitter ofta där så att medlemmarna kanske inte har insyn i det här. De tycker bara att, bygget drar ut på tiden och har noll insyn i, i de problem som ligger här liksom.

Så allting sker bakom, bakom, bakom stängda dörrar höll jag på att säga. Och ingenting som är särskilt lätt att hitta i ett prospekt eller i ett årsbokslut heller. Det är ju lite rättsosäkert. Det här, det här, det är ju eine liten, eine osäker form som kräver rätt mycket och de kontrollmekanismer som finns är ju inte vattentäta.

Jag tror folk har gått runt och trott att det här granskas och du har intygsgivare på de här ekonomiska kalkylerna och det är kontroll. Men det kan rätt lätt gå fel, framför allt i de här mindre projekten. Ja, och det är oerfarna exploatörer, kanske gått in med begränsat med kapital, har åkt på ett antal smällar redan i det här projektet, har ingen mer pengar att stoppa in.

Jag menar man kan ju dra eine parallell mot det finska systemet, RS-systemet, som är helt annorvarande. Där är det ju banken som styr. Ingen annan kan få pant i fastigheten under tiden det här byggs. Och banken styr alla flöden på ett helt annat sätt. Så att de sitter väl även och håller in insatserna från medlemmarna.

För de här, här tar man ju pantpenningen, man går in med, med sin insats och de går ju rakt in i, i föreningen va? Ja, och så sitter du också, kanske köper den från eine mäklare som inte förstår eller inte vill förstå hur landet ligger. Så att det, ska jag säga att i ett finansieringsperspektiv att ta pant i eine, i eine bostadsrätt i eine förening som inte är helt klar och inte har sitt första årsbokslut, det tycker vi är ganska ointressant.

Kan väl nämnas där också själva hur pantsättningen går till där. Att pantsättningen av eine fastighet, då får du ett pantbrev, liksom, antingen digitalt eller fysiskt från lantmäteriet. Väldigt kontrollerat, fungerat på ungefär samma sätt senaste, nu hittar jag på lite grann, hundra åren. I eine bostadsrättsforening däremot, där går själva pantsättningen till som så att du, du blir inskriven i föreningens register.

Att den hära, just den här bostaden, det här lägenhetsnumret är pantsatt till den här långivaren. Men det här registret, det sitter ju liksom längst bak i någon sån pärm som står hemma hos ordföranden och sådär och det kanske aldrig skrivs in och sådär. Så att du har ju i eine eventuell konkurssituation mycket osäkrare fordran där också.

Liksom har den här pantsättningen gått rätt till? Finns den här pärmen? har, har ordföranden skrivit in det här eller har hunden ätit upp ledjan? Men har ju, men samtidigt har ju bankerna hållit på. De har ju, de har ju inget problem med bolån så att säga. De lånar ju gärna ut till BRF-er. Förutom då kanske de lite mindre.

Men va-varför är de så trygga med det här? Nej men därför att det antagligen, därför att det sällan smäller. Och man sitter mer på kroppen så att du har privatpersoner som- ja ja exakt. Du tittar också på övriga ekonomin och inkomster och inte har någon betalningsanmärkning. Exakt. Sen ska det väl liksom, det är lite tillspetsat för klart.

Det, det ska ju någonting till för att eine konkursförvaltare då kanske i det fallet ifrågasätter om pantsättningen har skett på ett korrekt sätt. Särskilt om det är banken som har, har den panten så kommer någon konkursförvaltare tänker jag mig vara ganska välvilligt inställd till banken liksom om vi ska spana lite då.

Nu har ju så klart bostadsmarknaden det senaste året gått ner eine del. Kanske inte i lika stor utsträckning som många. Men är det nu det händer? Alltså, nu ko- kommer kostnadsökningarna, nu, nu hoppar räntorna upp ordentligt i många föreningar. Kommer det här bli ett hårt slag mot i alla fall de nyare BRF-erna som, som finns runt om i landet?

Ja, det, det är väl stor risk att det blir så. Jag tycker att det där är väldigt svårt. Jag, jag menar 2017 så var vi ganska säkra på että nu kommer den stora kraschen och raset också. Och det blev eine liten, liten höstförkylning där va, 2017. Men sen återhämtade det där sig. Så att, tycker det där är svårt.

Trodde att det skulle ske mycket tidigare faktiskt. Som de flesta tyckare- men nu har vi å andra sidan haft eine, otroligt stor skillnad, alltså nu har vi haft enorma ränteökningar. Det är klart det, det påverkar ju på sista raden. Sen är jag förvånad että det inte har påverkat mer. Nej, nej, jag trodde det skulle hända direkt.

Jag har ju sett diverse undersökningar via SCB och andra sådana institut. Redan under högkonjunkturen när räntan var minus että det genomsnittliga hushållet skulle inte klara eine oväntad utgift på femtusen kronor. Och så helt plötsligt har räntan gått från eine tjugofem till fem på ett år. Och de flesta verkar stå på benen.

Och det är klart että, många har finansierat det här med besparingar. Det är ju både för privatpersoner egentligen och företag, men någon gång tar det väl stopp antar jag. Jag menar, jag tror että det är relativt få privata fastighetsbolag nu som har positivt kassaflöde, i alla fall från de som kanske köpte sina fastigheter, liksom, mellan 2015 och 2020.

Där tror jag de flesta har det ganska tufft. Men om man tittar på privatsidan? Ja men- för det här är ändå egentligen ja men samma, samma sak där. Jag menar, det är ju eine kostnadsökning på många har fått eine kostnadsökning privat på femtontusen i månaden. Det är ganska mycket pengar. Jag menar, men det är klart että det första man gör är väl inte defaultar sitt bolån, utan man drar väl ner på sin, sina resor och sina restaurangbesök och klädköp och allt vad det kan vara.

Så att det kommer väl. Och det är väl det ena och det andra. Det är klart että alla klarar eine tillfällig ökning, men ju längre den håller i sig, desto svårare blir det. Och nu verkar det ändå hålla i sig ganska länge. Ja, jag antar että det kommer bli problem och että det kommer bli sättningar på marknaden.

eller että alla i alla fall inte kommer kunna bo kvar i sina överbelånade boenden liksom. Fast sen måste man också säga että många av de föreningarna, snittet ligger på, vad sa jag, sextusen ungefär. Alltså jag tror inte vi kommer att se något stort blodbad bland föreningarna i sig. Nej, men det är ju inte så att det är ganska liten del av föreningarna som är nyproducerade, som sitter med den här problematiken.

De flesta är föreningar som har funnits väldigt, väldigt länge med ganska låg belåning. Sen har man väl så klart köpt dyrt i de här fina, fina föreningarna också. Vad jag upplever i alla fall på slutet så betalade man inte särskilt-- föreningen var inte i centrum. Det var bra att ha eine stabil förening som var lågbelånad.

Det var väl eine, eine, eine, ett litet plus. Nej, men jag menar de flesta konverteringar har ju inte skett de senaste åren i de, i de lite bättre lägena. Nej då borde de sitta på ganska bra- den stora konverteringen skedde kanske tidigt noll, noll-tal. Så että jag tror de är ganska modest, ganska modest belånade.

Och borde sitta, kanske sitta med bundna, bundna räntor. Ja, det vet jag inte, men de kanske inte har så jättehöga belån i alla fall. Du har ju varit ordförande i eine förening, men ni hade inga lån. Vi hade inga lån. Nej men de sitter i alla fall med hyfsat låga, lå-låga lån utifrån liksom den tillgångsmassan de sitter i, sitter med.

Det är väl egentligen de nyproducerade, det är de som sitter kanske lite tajt till för att de, de är nybyggda. Ja, men det jag menar, ska man dra eine parallell till bostadsmarknaden så är det fortfarande eine väldigt, väldigt liten andel om man tittar på helheten. Det är väl det som gör että det faktiskt inte blir-- det kommer ju, det blir eine prisjustering på det nyproddade.

Men de andra, då kanske det bara blir mer attraktivt att köpa in. Nej man kommer titta mer på föreningen så klart. Och högt skuldsatta föreningar, där kommer lägenheterna gå lägre. Jag tror inte på något blodbad bland föreningar som sådana, för de är ganska, ändå ganska lågt belånade utifrån den tillgångsmassan de sitter på.

Det är ju medlemmar som är högt belånade, men föreningen, den här föreningen som sitter på eine fastighet med ett värde på åttiotusen per kvadrat och är belånad till tio eller kanske arton då. Det är inte så mycket. Och det är ju medlemmarna som ska tillskjuta de här medlen. Så että vi kan nog få se lite fire sales på de enskilda lägenheterna.

Kanske, kanske lägenheter blir förverkade och så vidare. Jag tror inte föreningarna går i konkurs. Och det är ju historiskt sett är det bara, det är inte många föreningar som har gått i konkurs genom åren, ganska få. Och de flesta av de få som går i konkurs, det är ju i byggnadsstadiet eller sådana som inte ens, inte ens liksom, som bara är bildade, men det blev aldrig någonting av det.

Det kanske blir som den här klickraketen vi såg på, ute i Saltsjöbaden var det väl, den här lägenheten som var värderad till noll kronor. När de skulle, den här, i den här BRF-en där det varit så mycket bråk och misshandel och så vidare. Tror det var där även Mona Sahlins livvakt hade bott eine gång i tiden.

Eller hur det nu var. Just det, den här lägenheten ingen vågade köpa. Exakt, och då var den värderad till noll. Just det. Så että vi kanske får se några, några sådana också. Så että du vill inte komma in i eine sådan förening. Som hade, de hade också problem med de hade byggt utan bygglov och eine massa sånt.

Det är dåligt. Ja, det är dåligt. Men förutom liksom- och så hotbild så klart. Ja förutom hotbilden så det är klart, kan man komma in till noll kronor är ju det bra för du kan ju aldrig bli liksom ersättningsskyldig för föreningens skulder så att säga. Så että det är ju- i det fallet tror jag- det är bara eine uppsida, men det är klart että bygga utan bygglov, det är inget bra.

Våldskapital tror jag för että du skulle klara att köpa det. Just det. Exakt. Det hade inte jag i alla fall. Nej. När jag tittade på det. Men kanske Mona Sahlins livvakt. Kanske.

Och så hade vi SBAB som gjorde eine undersökning, visserligen på tusen låntagare. Det ska väl vara statistiskt säkerställt, men jag tycker että det låter lite, lite överdrivet. Men där, de sa ju, sa väl että eine tredjedel av alla bolåntagare behövde ta till sparpengar för bara för att kunna täcka räntorna i, när vi gick in i hösten.

Ja, precis. Jag tror että det var till och med högre. Jag vet inte femtio procent för de är lite mer, de är i förening med lite högre belåningsgrad. det är klart että jag menar om dina bo-boendekostnader har ökat så pass mycket. Så että nu utgör det ju kanske, alltså för ett par, så kan det ju lätt utgöra halva disponibla inkomsten varje månad.

Så että det är klart että det, och jag menar julafton och födelsedagar och semester fortsätter ju finnas så att säga. Så että det kan man inte avskaffa så lätt. Nej men det låter ju, det låter ju som det måste, alltså hur mycket besparingar har svenska folket? Generellt brukar man säga että vi inte, vi inte har så mycket sparande.

Jag, i alla fall tidigare när jag var yngre, hade jag ju inte speciellt mycket sparat. Jo, men det handlar väl om att disponera sin inkomst också. Jag menar, man drar ju ner på allt annat än att defaulta på sitt bolån. Det är väl, det är väl så man gör. Så että man slutar åka utomlands och man drar ner på restaurangbesök och man handlar på Lidl och så vidare.

Men gör man det? Har det hänt än? Det känns inte som että det har hänt. Men det kanske, vi kanske rör oss i fel kretsar. Det är väl eine naturlig utveckling för de, för om man har det tajt så börjar man väl göra det. Det är väl, det är väl helt självklart. Du säljer din extra bil, den där båten du hade kanske du gör dig av med och så vidare.

Det gjorde du. Det gjorde jag. Det var eine buss där, men den, du har sålt den i alla fall. Ja, exakt så. Nej men man, man drar väl ner på all lyx helt enkelt. Det är, men vi har väl inte sett vad jag, vad jag har märkt i alla fall några stora liksom fire sales av bostäder. Att man sizear ner bostadsyta har väl inte vad jag vet märkt än, men det- någon gång måste det komma.

Alltså någon gång måste man känna lågkonjunktur. Du säger alltid että krisen kommer i november och nu är det början, nu är det snart början på oktober. Oktober brukar jag räkna med. Så nästa gång, nästa avsnitt så är krisen här. Då är den här. Ja men vem var det som sa det då? Att eine kris börjar alltid med että ingenting händer.

Jo, det brukar jag säga eftersom alla andra gäster brukar säga det. Just det, kanske var Sven-Olof Johansson. Och jag tror liksom det kanske inte stannar där. Jag menar livbolagen och all, jag menar vi har byggt ett helt näringsliv, ett helt ekosystem under de senaste femton åren på i princip eine nollränta.

Allt har varit anpassat efter että pengar är gratis och nu kostar de fem, tio procent. Det är klart någonting måste gå sönder. Tycker että det är självklart. Jag vet inte vad, men någon skit måste gå sönder. Alectas bostadsaffärer, är det det som går sönder först? Dels det och sen försäkringsbolagen som har placerat sitt kapital där de tänker että det ger, ger bäst avkastning till minst risk liksom under många år.

Och idag ser det tvärtom ut liksom. Jag menar vad är eine fastighet värd i dag? Vad är ett, liksom, amerikansk skuldsedel värd i dagsläget då som emitterades till någon enstaka procent och så vidare. Det borde finnas rätt mycket svarta hål i många balansräkningar som borde blottas förr eller senare.

Jag vet inte exakt hur det ska gå till, men det borde ju synas någonstans. Är Heimstadens fastigheter värda eine komma nio procent i direktavkastning? Ja eller nej? Nej. Är Alectas innehav lika mycket värt som de har stoppat in? Det vet jag inte, men det är eine ledande fråga. Jag tror että det är nej där också.

Det låter som det. Ja, men det låter som det. Men det är, jag tror että det är många tillgångar om, alltså försäkringsbolagen sitter ju eine massa tillgångar. Så om de skulle marknadsnoteras så är de kanske inte värda till vad de är upptagna till i, i balansomslutningen. Jag, jag misstänker på att det är så.

Liksom että det, du sitter eine massa, massa amerikanska T-bills och de kommer ju betalas. Det är ingen konstighet että de kan refinansieras. Men i dagsläget om du säljer dem så kommer du full, få ut ett lägre marknadsvärde än vad du köpte dem för eftersom de gäldar mycket lägre än vad dagens marknadsränta ligger på.

Och samma sak med fastigheter. Sitter du på stora fastighetsinnehav som, kanske kassar, kassaflödespositiva eller sådär, helt okej, men du skulle inte kunna sälja dem på samma nivåer som du köpte den för för några år sedan. Så että jag är rätt säker på että det finns eine massa svarta, svarta hål i eine massa balansräkningar som vi, vi ser inte och de kanske kommer upp till ytan förr eller senare.

Okej, för att sammanfatta. Du tycker krisen för bostadsrättsföreningarna är överdriven? Jag håller med lite grann, men det är klart, vissa kommer drabbas, vissa kommer inte ha möjlighet att klara höjningar på avgifterna på tjugo, trettio, fyrtio procent tillsammans med ökade räntor. Jag sa väl että det kan vara kris för den enskilda medlemmen, men että jag tror että nästan alla bostadsrättsföreningar står ganska stabilt som sådana.

Sen kan det vara jobbigt att bo i den här föreningen, det är något annat. Och då kommer det leda till että vi kommer kanske se föreningar som, som eller lägenheter som säljs ut. Ja, men jag tror että föreningarna kommer att stå. Och då kommer priset påverkas. Men det är kontoart että priset kommer, det påverkar inte kanske bostadsmarknaden som helhet, utan då behöver vi få någon, någon generell pessimism tror jag på marknaden och ännu mer tuffare ekonomiska problem för että det, för että det ska påverka hela marknaden.

Ja, eller att det bara håller till, på ett tag till. Jag menar, det finns eine tidsaspekt i det här också. Att alla klarar ju tillfälliga höjningar i eine vecka, eine månad, kanske ett år. Men om du, om du går back dagligen så, så kommer du förr eller senare att behöva kasta in handduken. Så jag tror että det kan finnas eine tidsaspekt i det här som kommer att playa ut här också.

De boende i West Side Solna kommer kunna fortsätta bada i sin pool. Ja, det tror jag, men det kommer vara, komma att vara lite svalare. Kanske is på vintern. Tack för idag! Tack!