Det här är en automatisk textversion av vårt poddsamtal, framtagen för att du lätt ska kunna söka och navigera mellan olika segment. Texten kan därför innehålla visst talspråk och mindre grammatiska fel.

Tittar på en ny affär så funderar jag alltid bara på hur förlorar jag på det här. Fastighetspriserna fortsätter upp. På lång sikt så är det alltid en bra affär att köpa något som är nere. Flera utländska ekonomer räknar i dag med en svensk devalvering. Vad är din kommentar? Jag tror att de har, eller de har fel.

Man kan inte längre påstå att det inte går när någon har visat dat att det går. Det här är Investera på höjden med Jonas Björkman. I dagens avsnitt pratar vi bland annat om räntor och hur det faktiskt börjar påverka bolagen där ute. Vi har sett tecken på de stora fastighetsbolagen som börjar få det tufft.

Sven-Olof Johansson, han spår räntesänkningar, andra spår ränteökningar. Vi ger vår syn. Vi pratar lite räntefonder. Varför ska man egentligen investera i en räntefond? Och har de något legitimt skäl att finnas till? Sist men inte minst pratar vi bostadspriser. Är de på väg upp eller ner? Och hur ser det ut med de polska hantverkarna?

Är de på väg hem nu? Räntorna börjar ju knäcka saker. Man brukar säga det att saker och ting börjar gå sönder. Vi har sett nu för någon vecka sedan, Kvalitena har gått ut, ställt in räntebetalningar. De hävdar visserligen att de inte är på obestånd, men det bör ju komma tecken från flera olika håll. Oscar Properties har ju ställt in betalningar på sina obligationer.

Den är visserligen garanterad av SEB, ett annat starkt bolag som tuffar på. Jag tror de har garanterat hela den här Valerum-obligationen där ett antal fastigheter ingår. Ja, men just obestånd, det är väl just att man inte har likviditet för att betala sina, sina fordringar med så att säga eller sina skulder med.

Så att även om man har en stark balansräkning men ingen, ingen kassa så är det ett obestånd. Så att det låter ju som att kvaliteter kanske har hamnat där. Men det ska vara till-- Det kanske bara är tillfällit att de har någonting att avyttra, men det är ju en svår marknad att sälja saker i, så är det.

Och det här är väl såhär, de har väl avyttrat större delen av sitt bestånd för några år sedan i Sverige och det är framför allt de större portföljerna i USA. Och där han jag ingen aning om hur lätt eller svårt det är att avyttra fastigheter i Texas, men de hävdar i alla fall att de har påbörjat det och ska avyttra.

Men kommersiella fastigheter i USA är ju kanske inte det hetaste just nu heller. Nej men allmänt så vad säger du Rick? Vad, hur ser det ut? Jag tycker att tendensen är att det börja hända saker. Jag tycker att många fastighetsbolag har klarat sig, både små som stora. Man har haft bryggfinansiering, man har löst det tillfälligt, men nu börjar räntorna ändå knäcka bolagen mer och mer.

Ja, jag tror väl att many har haft det tufft ganska länge, men lite som privatpersoner att man klarar en, ökade kostnader klarar man ett tag, men inte hur länge som helst. Och vi kanske har kommit dit till någon typ av turning point där snart kan man tänka sig. Det har ju pågått här nu ett bra tag och jag menar särskilt de fastighetsbolagen som kanske gick ut ganska hårt 2020, 2021, 2022.

Köpt på sig på låga yielder. De börjar nog få det tufft nu. Det kan man väl säga att de räntenivåerna, och jag vet inte om alla har koll på det, men vi, alltså räntenivåer för oss på bank med bostadsfastigheter börjar ju krypa upp till sex procent. Ja, jag pratade med någon CFO här i branschen som sa att ligger man på fem och en halv ska man vara nöjd och menade att mellan fem och en halv och upp till sex och en halv nog var det nya normala.

Och det är klart, har man köpt på en direktavkastning på två och en halv, tre, tre och en halv, då- Och så ska du betala sex och en halv plus amorteringar två procent, kanske uppe i åtta och en halv. Så det börjar bli tufft. Sen i praktiken så det första man drar ner på som bo-- som förvaltare är väl renoveringar och underhåll och så vidare.

Så att även de som kanske klarar kassaflödesmässigt låter nog fastigheterna mest stå nu. Så att vi kan ge den effekten på ett antal år, års sikt att vi kommer att se fastigheter i generellt sämre skick än vad det har varit fram till nu. Ja men så kan det vara. Det har inte gått sådair jättelång tid. Så att har man i alla fall planerat underhåll kanske man drar ner.

Sen måste man alltid lösa akuta situationer som, som uppstår. Sen är det ju många, man får inte glömma bort heller all junior finansiering som också finns i många fastighetsbolag, framför allt de större men- Ja obligationerna framför allt som är, som är svåra att ersätta med någon typ av bankfinansiering också.

Så att jag menar, junior finansiering är en sak, men de här obligationerna är ju, det är ju sådana volymer. Så att det är ju nästan ägarkapital som måste till för att lösa bort dem. Och det har vi sett i några fall också att för, för Bestgab där ägarna gick in och löste bort hela ett obligationsförfall med sexhundra miljoner kronor.

Men- I nyemission ja. Exakt. Och det är väl kanske det som behövs att ägarna går in och täcker det, den finansiering som obligationsmarknaden stod för tidigare. Dagens avsnitt presenteras i samarbete med Akela Lending Club, där man tillsammans med oss kan investera i säkerställda fastighetslån till riktigt bra räntor.

Vi accepterar bara professionella investerare, men gå in på Akela.se om du är intresserad av att komma in med en lite större slant och dra nytta av den marknad vi just nu befinner oss i. Kom ihåg att historisk avkastning inte är en garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonden kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet.

Så har vi lite andra tecken. WeWork har meddelat att de har slutat betala räntor eller de har inlett förhandlingar om att, om att, eller omförhandla sina hyresavtal helt enkelt. Efter ordentliga miljardförluster. De har tidigare stått inför eller meddelat att de har stått inför konkurshot och de är noterade.

I Sverige finns ju WeWork också. De är ju stora hyresgäster i Urban Escape där AMF fastigheter och även sjunde AP-fonden står som hyresvärd. Så att det är ju ganska stora, de sitter ju på stora hyresavtal. Det har väl varit kritiken hela tiden ända sedan starten med WeWork. Att egentligen så i en bra marknad så är det jättefint att du hyr långt betalar ett rimligt kvadratmeterpris och sen så hyr ut till väldigt, väldigt många med korta kontrakt och då kan de också betala mycket mer per kvadratmeter.

Ja, å andra sidan kanske gå, det kan vara en hel del företag som i sin downsizing säger upp sitt vanliga kontor och istället flyttar in på den här typen av ytor som är flexibla och kanske billigare totalt sett. Man, man unnar sig inte liksom ett helt eget kontor längre utan man får tränga ihop sig och hyra ett antal rum.

Så att jag, jag pratade med en ägare av ett sånt där kontorshotell här tidigare i veckan som de hade inte upplevt någon nedgång i alla fall vad han sa till meg, utan det var full spätta. Men att det var, alltså att det som är viktigt är liksom läget. Att sitt-- har du centrala lägen så ser det bra ut.

Men hamnar du, det räcker med att du hamnar några kvarter fel så, så flyttar folk därifrån. Men det är klart också, det, på samma sätt så har vi också stött på personer som har suttit på de här kontorshotellen som tycker att det börjar bli för dyrt eller man vill inte dra på sig det. Så att de som är i tidigt skede eller har en liten konsultverksamhet som förut tänkte att det var fräscht att sitta på ett, ett kontor nu sitter hemma istället.

Det finns nog en lösning. Eller? Absolut. Och vilka är det som sitter på de ytorna då? Ja, man kan gissa att det är ganska mycket startupbolag eller andra bolag som kanske inte har fått i gång någon riktig verksamhet, inte har någon etablerad, etablerade liksom flöden, utan kanske sitter på ett sinande VC-kapital.

Så att det kan säkert hända saker där också. Det borde hända ganska mycket saker även på s- i storstäderna, de bra lägena. Det är väl alltid de, de absolut bästa lägena är väl, klarar sig väl oftast. Men jag menar, där vi sitter så har vi också, vi ser ju ganska mycket lediga kontor i vår byggnad på Dalagatan i Stockholm.

Det är ju centralt läge, men det är ju inte i CBD-läge. Nej, det, det ryktas ju om att det kommer en hel del vakanser här. Så att det är klart, det är ju svårt att se vem som ska fylla de vakanser som uppstår i alla fall. Det är inte jätte... Och jag tycker när man går runt i stan också ganska mycket skyltar och tomma, tomma lokaler och sådär.

Kanske i första hand butikslokalerna. Det är dem man ser när man går ute på gatan så att säga. Men, men det finns, ja, jag tror inte att det är helt omöjligt att hitta ytor. Det är det nog inte. Och sen har vi ytterligare en aspekt. Det är ju tidigare så gick det att få finansiering för fastighetsbolag. Det gick att få en junior finansiering.

Så att det gick och fick en, en hyfsad belåningsgrad från banken och sen kunde du toppa upp där. Och det har väl vi sett nu att det är ju väl-- Och det beror ju mycket på att det är svårt att värdera också vad de här fastigheterna är värda. Så det ingen som vågar gå upp så högt utöver egentligen vad som, vad som banken går.

Så att junior finansieringen börjar torka upp ordentligt också. Ja, jag tycker vi har sett en förskjutning prismässigt där också. Delvis, de flesta eller väldigt many lägen där har du inte möjlighet att få en junior finansiering efter bank överhuvudtaget. Men även där du kan få det så tycker jag att priserna har sprungit iväg.

Skulle säga att det min uppfattning i alla fall att det kanske har gått upp tjugo, tjugofem procent jämfört med räntenivåerna före sommaren. Jag har ingen statistik på det här, utan det är bara min magkänsla. Men att det är helt andra prisnivåer och att det fortsätter på väg upp. Sen är det ju många också som-- Många typer av fastigheter där du inte kan få någon finansiering alls efter bank.

Och det är väl typiskt de här lite perifera lägena, kanske industrilokaler som ligger lite off och så vidare. Där är inte så många som vågar ge sig in överhuvudtaget. Men i den här marknaden så blir ju likviditeten otroligt mycket viktigare. Det är ju- Och jag ska nämna det, likviditeten menar vi alltså hur enkelt är det att sälja den här fastigheten om någonting skulle gå snett?

Hur den som äger fastigheten eller den som är kreditgivare, vad kan en-- Kan en säljare den här fastigheten överhuvudtaget till ett rimligt pris inom fyra veckor, till exempel. Det är det, den typen av likviditet vi pratar om. Exakt. Och i dag finns det inte så många tagare. Så att det, det är klart att det blir oerhört viktigt för att, lånegivare vill inte bli sittande på grejerna speciellt länge.

Så att även om du har une värdering och du kanske har det, det värdet som står i värderingen, men det finns ingen likviditet på marknaden för det segmentet är det ingen som vill åt just nu. Och då har du väl inte det värdet. Nej, då har du inte det. Ja, alltså jag menar une värdering så att säga. Ja, jag vet.

Men ofta är det marknaden som styr värderingen. Men, jag håller med om att det kan tillfälligt vara ett sådant läge att ingen kan plocka upp det hela. Och det där, det är lite lustigt det där, för det handlar ju också om tillgången till finansiering. Att anledningen nu till att det kan vara svårt att sälja une fastighet, att ingen kan få finansiering som ska köpa den.

Och därför kan nuvarande ägare inte heller få une toppfinansiering för att toppfinansiären ser att ingen annan kan få finansiering för att köpa den. Så att det, det är une liten rundgång där. Men är det köpläge nu då? Nja, jag vet inte. Är det? Nej, jag tycker, jag tror inte vi är där än. Jag tror att det är mer- Jag vet inte heller.

Ja, jag tror sådära, att man i enskilda lägen säkert kan göra bra affärer. Har ju sett någon enstaka i alla fall exempel på där une fastighetsägare kan tänka sig släppa fastigheten bara till befintlig belåning, mer eller mindre, bara för att bli av den och få bort den från balansräkningen. Så att det, jag tror att det finns i enskilda fallen finns det säkert bra, bra möjlighet att plocka upp.

Ja, men i ett sådant fall så är det ju också, det är ingen idé. Eller man kanske redan har försökt sälja. Det är ingen idé att gå ut och sälja på marknaden för man vet att just nu finns det inga tagare på den här. Och då behöver man lösa problemet med en, ett lån som kanske har förfallit och då blir det enda alternativet.

Ja, men också liksom vi pratade med en annan juniorfinansiär här tidigare i veckan som- De gjorde ganska stor skillnad på olika fastighetstyper. Till exempel den här industrifastigheten som vi har baktalat här nu i fem minuter, ville de absolut inte ha, utan de valde egentligen en-- hellre få pant i en, i en privatvilla upp till hundra procent än att ta sjuttio, sextio, sjuttio procent på värdering på une industrifastighet.

Just för likviditeten. Det är svårt att veta vad är den här liksom fastigheten värd om den måste tvångsförsäljas. En villa är ju enklare. Där f-- där kommer det priser kontinuerligt och det sker ju fortfarande försäljningar och det är lite mindre belopp med större kundkrets och så vidare. Så att det, det är, det är ju värt att tänka på också att det kan skilja det mycket mellan olika fastighetslag.

Likviditeterna kan skilja ordentligt. Tycker jag är ett tecken på att priserna, i alla fall inte kapitalet, har inte nått dit än. Det är ju flera stycken fastighets eller erfarna fastighetsrävar som varit ute och försökt resa kapital till fonder just för att kunna köpa billiga fastigheter som är i, liksom med stressade, stressade fastighetsägare.

Men där har man ju inte hittat nå, nåt kapital. I alla fall inte vad man hört ryktesvägen. Nej, och frågan är om det finns så många objekt att köpa heller egentligen på de volymerna. Alltså vi, vi ser ju une och annan till och från, men det har inte varit de här SBB kanske i och för sig. Men att det är svårt.

Jag har inte sett några riktigt stora samlade bestånd som skulle passa för den typen av struktur ut genom fire sale än så länge i alla fall. Nej, och det tar nog lite tid. Efter finanskrisen så kom väl de lägena 2010, 2011 först innan det började hända saker. Ja, precis. Och nej, men man ska nog hålla utkik om man är intresserad av det spacet så ska man hålla utkik på de bolag just som, de här mellanstora som, som gasade 2020, 2021, 2022.

Som kanske tagit in une kortfristig, en, une obligation från någon sådan m-m-mindre firma som kanske för-förfaller snart. Börja hålla koll på när förfall sker och så vidare. Då kan det nog vara läge att slå une signal till CF och kolla om det finns något att plocka upp. Men sen tänker jag också s-- att de här fritidsboendena i, i fjälltrakterna, att här bo-- där borde komma lägen snart.

Det är väl, och det är väl mer på privatsidan då kanske men- Ja, du är lite sugen på fjällstuga. Nja, men det, jag tänker att det är det första man säljer i alla fall. Jo. När det börjar, när det börjar bli tajt liksom. Att, eller det första du inte köper och det första du kanske säljer. Så att där borde det vara läge.

Och det har ju byggts extremt mycket de senaste tio åren i, i de lägena. Så att jag skulle bli förvånad om det inte händer någonting där. Sven-Olof Johansson gick ut i samband med, eller i sin rapport, så förutspådde han räntesänkning nästa gång att det här var toppen och att nu blir det inga fler höjningar.

Han, skulle säga att han är ju-- alla är inte överens med honom. Storbankerna och deras prognoser tror ju och tror på höjningar fortfarande. Ja. Vi var Nordea, de tror på une höjning, une höjning på, nu nästa gång på tjugofem punkter. SEB, samma sak. Men jag tycker det är lite kul för Sven-Olof skriver ju att, vår bedömning att vi be-befinner oss på räntetoppen, både vad det gäller Fed, ECB och Riksbanken, vilket innebär att nästa ränteförändring kommer att vara une sänkning, vilket omedelbart påverkar vårt resultat positivt om cirka fyrtio miljoner per varje tjugofem punkters förändring.

Det låter som att han talar lite i egen bok och lite förhoppning, lite desperat. Man får också une känsla för, för varje höjning kostar honom. Exakt. Så att det, det, om vi, om vi vänder på det och, och tror på Nordea så har det ju också une, une, une kostnad på fyrtio miljoner. Sven-Olov Johansson har varit bärsig ganska länge.

Jag menar, du träffade ju honom här i podden för inte för, jag vet inte när det var, något år sedan kanske. Då var han ju, jag tycker han var ganska tidig, men var ganska negativ. Så att- Ja, men han har också varit ute och pratat om räntesänkningar ganska tidigt. Så att jag, han har ju varit, han var ju den i våras ute och sa att nu kommer man sänka.

Nu har vi nått toppen. Så jag, han var inte jättebra framför allt tror jag man får tänka att i Sverige, dels har vi fortfarande une hög inflation och dels våra sänkningar ligger ju efter också. Så att jag tror att man kommer att börja behöva se minst une eller ett antal sänkningar i Europa och USA innan det kommer till Sverige.

Så att, jag, jag tror liksom att, att vi skulle vara först ut med att börja sänka när vi var sist ut och börja höja. Det, det tror jag är, ja, det är- Jag ser, jag ser mörker fortfarande, men det är också för att det är mörkt och kallt ute. Det hänger ihop. Kriskänslan. Som vanligt har jag liksom ingen, ingen substans i vad jag säger överhuvudtaget.

Men- Det är inte så många som har det. Nej, men någon höjning till säkert. Sen kanske ligger stilla och så någon sänkning längre fram. Jag vet inte, men det känns inte som att det är nära att det, att det ska vara någon sänkning. Nej, men samtidigt så inflationssiffrorna överraskar negativt. Ja. Vi, vi får ju inte riktigt till det.

Nej och innan vi verkligen kommer ner i inflation så kommer det i alla fall ligga stilla tänker jag. Det finns ju ingen anledning att börja sänka innan man har knäckt liksom inflationen i alla fall. Så att det, une höjning eller ligga stilla, det, det blir nya bud. Behöver, det behöver förstöras lite saker mer och mer.

Ja. Innan man kan få några effekter. Jag tror det. Om vi går över till räntefonderna, de har ju, de har i och för sig inte haft så lätt de senaste fem åren heller. Det har väl alltid varit une, une problematik att de svenska räntefonderna, tänker framför allt på Spiltan som har varit i blåsväder. Både tidigare men också framför allt nu att une svensk räntefond har inte så många papper att, att investera i.

Så tittar man på listan och DI hade ju une artikel när man lista, lågriskfonden är full av krisbolag i och med att man har i princip bara köpt sånt som emitteras av de svenska, fastighetsbolagen. Det tror jag är sant, men det jag tror att det är ett ännu större problem att det inte finns så många tagare.

Det finns väl une tre stora räntefonder tror jag på den svenska marknaden och de har dels liksom varit tagare i alla emissioner under heydays och sen har de varit tagare på, på någon typ av andrahandsmarknad mellan varandra. Men det finns inte så många andra. Det är inte så många andra utländska som plockar upp, plockar upp de här papperna eller många av de här papperna i alla fall.

Så att när det väl har torkat upp för eller blivit uttaget en så har ju ofta de andra haft samma problematik. Så att det har liksom inte funnits några tagare alls. Det var väl under Covid va, 2020. Då var det Spiltan och nog flera fick stänga för uttag just av den anledningen. Så att sen har jag inte riktigt fattat det här med räntefonder.

Det har liksom inte varit une bra idé på länge. Och i alla fall som une typ av privatperson så ser jag ju att var-varförs, om, om din uppsida kan vara någon enstaka procent i kupong, liksom, varför sitta och ta den marknadsrisken istället för att bara spara på ett konto med insättningsgaranti? Det är klart de kan, räntefonderna kan ju göra bara för det där, genom att köpa obligationer.

Alltså, d-det finns ju köpläge på obligation om du kan handla nu, om du har likviditet. Jo, men att ligga som sparare i une, i une, i une räntefond. Jag ser liksom inte när det var une bra idé senast. Det var rätt länge sedan. Som privatsparare så skulle jag hellre sätta mina pengar på ett fasträntekonto istället för att hamna tre, fyra procent minus på une sådan här fond och dessutom inte ha likviditeten och så vidare.

Det kanske finns någon, någon bra anledning som jag inte ser, men jag, jag sparar hellre pengar på ett konto om jag vill ha den typen av exponering. Och Spiltans högräntefond och Spiltans räntefond Sverige har totalt tjugoen komma sjuttiosju miljarder, varav Corem une komma tre miljarder, M2, alltså Rutger Arnhults ägarbolag, till Corem trehundrafem miljoner, Heimstaden niohundrafemtioåtta miljoner, Storskogen, SBB, Ilija Batljan, AB Fastator.

Det är ju- Det var mycket kris där. Det är mycket kris, därav artikeln. Nej, men det är väl, de har ju stått som tagare på under goda tider. Och nu sitter man där med skägget i brevlådan och alla de obligationerna är väl icke säkerställda också. Så att, liksom, om de här bolagen faller så är det inte mycket att hålla i.

De har också lite andra innehav i fonden, SAS. Bra. Kanon, kanon-case. Cab Online. Och jag tycker ändå att det var ett talande citat från förvaltaren. "De var bra investeringar när vi gick in i dem. Sen har de påverkats kraftigt av vissa faktorer. Pandemin tog hårt på dem." Mm. Ja, det ser jag. Lätt att vara efterklok.

Och att det är väl en- Ja, men just liksom som investerare på skuldsidan så, då måste man vara lite cynisk och långsiktig och allt handlar om att få tillbaka pengarna. Att det kändes fräscht när man skrev på det, det duger liksom inte som förklaring. Nej, alla investeringar man gör tycker man väl är bra vid investeringstillfället.

Men sen gäller det väl att man kan göra une bedömning hur det ser ut i dag och hur det ska se ut framåt. Det är väl egentligen jobbet. Så att inte så konstigt att man tyckte att det var bra vid investeringstillfället. Nej, men det, det är klart att många av fonderna har haft väldigt stora inflöden också under många år.

Och, liksom har begränsat mandat, begränsat möjlighet att bli av med de här pengarna. Så att jag tror att de mer eller mindre tvingas teckna sig för de här papperna för att bli av med sina pengar helt enkelt. Det finns liksom, de kan inte stoppa pengarna i vad som helst. Det måste vara kanske investment grade och vissa geografier och vissa branscher och sådär.

Så att då kanske man måste ta une större exponering än vad man skulle vilja, till une lägre kupong, vilket också driver den här marknaden så att säga. Att företagen får in för billiga pengar för att tagarna har de, har de begränsningar de har och för mycket pengar. Det säger också förvaltaren Lars Lönnqvist.

Jag läste une artikel. Så sa han precis det du sa faktiskt. Det kom in mycket kapital 2018, 2019 och när vi var störst i februari 2020 så hade de fyrtioåtta miljarder i två fonderna och då blev det att man investerade i det mesta man kunde investera i. Ja, han erkänner det alltså? Man har inte lyxen då att välja ett bolag framför ett annat.

Man blir på något sätt hela marknaden. Då tänker jag om det är så lätt att stänga för uttag, kan man inte stänga för insättningar? Det måste vara ännu enklare. Ja, det är ju dumt att erkänna att man då blir tvungen att ta skräp eller ta risker som man annars inte skulle kunna ta för att man blir på något sätt hela marknaden.

De sitter också i Fastator som jag nämnde. Där är det ju förlängning som man börjar rulla vidare. Och de säger att vi jobbar med bolagen, inte mot dem. Och det är klart, det är ju une balansgång hela tiden att hur aggressiv ska man vara när man är på kreditsidan? Ska man sätta någon i konkurs eller ska man inte göra det?

Och framför allt om man inte har något säkerställt så är det ju sällan une bra idé att, att sätta ett bolag i konkurs. Nej, nej, det, det är det ju inte. Och det är väl inte helt ovanligt heller att i alla fall inom lite mindre lånen sådär att man driver man det där för hårt som långivare utan säkerhetspaket så hamnar du som aktieägare till slut.

Att det, det blir något skriftligt förfarande och du nästan tvingas konvertera din skuld till aktier. Så helt plötsligt sitter du på ägarsidan, helt ofrivilligt.

Apropå räntor då, hur ligger vi till på bostadspriserna? September har man sett une viss nedjustering. De har gått ner i alla fall. Inte som det står i krisrubriken att priserna faller. Nordea räknar nu med-- De räknar med ytterligare höjning, en tjugofem punkters höjning här under hösten och då räknar man också med att det ska påverka priserna ytterligare fem till tio procent under hösten.

Vad tror du? Ja, men jag tror väl att vi kanske har fått une justering i praktiken redan. Jag tror att de avslut som sker nu, ja, men utbudet har ju minskat ganska drastiskt och antalet transaktioner har minskat tror jag. Och det som säljs är kanske de objekt som kan säljas hyfsat till toppnivåer eller une bit där under.

Jag tycker min, min magkänsla återigen, bara området där, där man själv bor, att det känns som att jämfört med toppen, coronatoppen där, så kanske vi, vi satt ju kanske ner tjugo procent är min, är min känsla där. Sen kanske inte det återspeglas i statistiken för att alla objekt säljs inte. Man drar tillbaka annonser, man säljer på nytt och så vidare.

Så att, men det är min magkänsla att det är minus tjugo, tjugofem procent från, från toppen i alla fall. Vad tror du? Jag tycker man ser de, de flesta budgivningar som sker, det är bara psykologi. Men det var i och för sig ett objekt i närheten av mig som var fem procent upp efter budgivning. Och då var man ju lite chockad.

Jag vet, men det utgångspriset där var ju betydligt lägre än vad det hade varit för två år sedan också. Så är det. Nej, men jag tror också vi ligger, vi ligger väl ner där, men många-- På grund av osäkerheten så gör ju att man in-- Man väljer ju in, man sitter ju still i botten också. Jo, men framför allt, det är ju fortfarande lägre än 2019 skulle jag säga.

Alltså att det, någonting, det spikade ju där under corona och det är väl det som har liksom klingat av nu. Högre än 2019 eller lägre? Jag skulle säga att vi kanske ligger i paritet med 2019. Att den stora ökningen, i alla fall särskilt på hus, var ju under, under corona liksom då det stack i väg ordentligt.

Och nu är vi på väg ner, men jag tror inte att vi ligger lägre än-- Den som köpte 2019 ligger nog fortfarande på plus skulle jag tro. Jag köpte 2019. Och ligger du på plus? Jag ligger... Ja, jag gjorde une sån här automat-automatisk värderingstjänst. Då låg jag plus une och une halv miljon i alla fall. Så att ja Gratulerar!

Tack, tack. Vad ska du ha av pengarna? Nej, men ska behöva låna upp lite på . Det var köpt med juniorfinansiering har jag hört. Ja, jag har hört det också. Nej men och det har ju, det är ju så klart allting handlar om återigen om likviditet. Det sker transaktioner i attraktiva lägen. De, alltså min spaning i mitt område är ju fortfarande att det är samma objekt som kommer upp, som provar nytt efter ett halv år.

De lite sämre lägena, de som ligger vid lite större vägar, de får inte i väg någonting. Ingen väljer att köpa dem. Men de som ligger lite bra, det har gått ner lite grann, men det finns likviditet. Du har lyckats sälja någonting annat till som har legat hyfsat bra till. Så att det finns une marknad fortfarande, ingenting har kollapsat.

Och fortfarande finns det de som köpte under, under de goda åren som har renoverat. Det har skett-- Det finns ett antal sådana renoveringsobjekt som nu kommer ut till marknaden. Så att det ska bli spännande att se om de går i väg överhuvudtaget. Så ser vi viss nyproduktion också som har problem. Det är klart, det är une konkurrens mellan nyproduktion som inte blir såld och andrahandsmarknaden.

So att det, det, du har ju hela tiden ett utbud på projekt som just har blivit klar eller kommer att bli klara som, som påbörjades under de goda åren. Och det ska man väl vara ärlig och säga. Det, vi får une hel del förfrågningar Om finansiering, tillfälle finansiering av sådana objekt där då utvecklaren själv behöver, som har vissa enheter som man inte har sålt än och där man vill finansiera de här läge-- kunna tillträda de här lägenheterna.

Där man har behövt bli som färdigställt, men sista delen har inte blivit sålt och då vill man finansiera de här lägenheterna. Så det, det gör ju också att det, och så väntar man, hoppas att det här ska säljas över tid. Man kan inte gå ut med alla samtidigt och så vill man sitta i egen bok och sedan sälja une lägenhet i taget över, över tid då.

Ja, och kanske kunna refinansiera sin, sina bygglån och få dit une slutplacering från bank och så vidare. Så att det finns ju ett, ett sug på de här byggfinansieringen på många håll och kanter. Det är många som behöver kapital under une viss tid numera. Och förhoppningsvis så är det bara under une viss tid och att de kan lösa det sedan.

Men det är klart, det finns risk att man blir sittande med det där också, att de har svårt att refinansiera ett dyrt bygglån senare. Det- Samtidigt så är det ju i princip ingen bank som gör några byggkreditiv i dagsläget. Så det byggs ju nästan ingenting, i alla fall inte sådant som det sker inga nystarter, inga nybyggnationer.

Där är det ju helt torrt. Så att utbudet- Nej, alla, alla, alla avvaktar ju så klart. Men det, det kan väl vara några av sty-större bolagen som kan dra i gång någonting kanske. Men det är svårt att se, se varför man skulle dra i gång den här marknaden. Liksom du har une osäkerhet i försäljningen, osäkerhet i slutplaceringen.

Byggpriserna har varit volatila under flera år. Din marginal äts snabbt upp och sen när räntorna på byggkreditivet har stuckit i väg ordentligt. Jag menar, om du får une justering ner på bostadspriserna med tio, tjugo procent och så räntor både under tiden och slutplaceringen har Gått upp trehundra procent jämfört med hur det var för ett år sedan.

Och det är klart, din marginal som projektutvecklare på de här tjugofem procenten du drömde om för några år sedan, de är, de är borta så länge. Ja, det vore kul att prata med någon fastighetsutvecklare som sitter just nu med projekt och får direkt- Men jag tycker att det är ganska många av dem vi känner så att säga, de har ju kände väl av att det började skaka redan för ett och ett halv, två år sedan va.

Så jag tycker det är relativt många av de här ändå som har då kanske i slutfasen av någonting, men det är inte så många som sitter mitt i så mycket nu, utan det är ganska många som sitter helt stilla för att de drog aldrig i gång någonting när de sålde sitt senaste projekt där. Nej, men när vi i podden för något år sedan så var det det alla pratade om.

Det var byggpriserna, kommentera hur det, det är ingen som alla har pausat allting. Anledningen till att de har pausat det är för att byggpriserna är så pass höga. Då pratar vi om räntor, men då var inte räntor huvudsakligt, utan det var chocken från, alltså från Ukraina-kriget, Covid fortfarande. Så att, så att det har ju varit, det har ju stått till ganska länge.

Så är det ju. Nej men precis, av olika anledningar. Nu, nu kan svårt att sälja, svårt att få slutplacering och höga räntor, men då var det mer att byggprisen åt upp dina marginaler och andra osäkerhetsfaktorer. Så att det- Men nu har man ju pratat om, det man pratat om först är- När man gick upp så var det Covid och då var man också rädd.

Även om de gick upp så var man ju också rädd att dra i gång någonting och det var svårt, svårt att få dit personal och så vidare. Så att det har varit kris länge. Men hela byggsektorn, när ska det påverka ekonomin? För det är ändå une relativt stor bransch och ja men det borde vara fler bolag som dukar under snart eftersom det sker ju.

Det är klart det finns byggkontrakt och det finns offentliga större, större projekt som är i gång och där man bygger och man färdigställer fortfarande. Men det måste slå mot hela, hela den branschen snart. Ja, och även den här privatmarknaden. När ringde du in une hantverkare senast? Det tar ju emot att göra det när man har stora kostnader för det.

Jag fick dessutom mail från vår hantverkare som jag aldrig fick tag på som, som inte, som verkade nej till varenda propå jag kom med där ett tag när jag höll på att bygga om lite. Nu får man mail och säger att hallå, vi finns tillgängliga för vilket projekt som helst. Så det, det har vi märkt i alla fall.

Nej, men det är klart att när, när priserna går ner och räntorna går upp, det blir dyrare och man känner att det är mindre värdefullt. Tidigare hade du alltid une utväxling av att om du byggde för une miljon så ökar du värdet. Underliggande värdet var une och une halv eller une komma tre kanske. Det finns inte längre.

Nu är det nästan tvärtom. Jag menar, vem bygger pool i dagsläget? Ingen. Hur går det för arkitekterna? Hela byggbranschen påverkas då. Sen har det varit ganska mycket utländsk arbetskraft. Så att de kanske då inte är kvar. Så att det kanske inte blir den här massarbetslösheten. Kanske kan man winga det där genom att une del av arbetskraften åker tillbaka till sina hemländer och att det är de svenska snickarna som är kvar.

De kanske, det kan bli ett visst sug kvar i alla fall och det är de som får täcka det. Jag vet inte. De vågar väl inte vara kvar på grund av gängkriminaliteten heller. Det också.